你还在纠结高房价时 中国200万高净值人投资了啥？
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来源：新财富杂志
作者：代真
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　　2015年的股灾导致中国六十万的中产阶级消亡，也正是这次剧烈的波动，促使高净值的富裕人群在投资市场上更趋于理性和成熟。
　　股市波动增强了投资者的风险意识，利率下行拉动了多元化资产配置需求，汇市改革让中国投资者放眼全球，市场分化和投资回报的不确定，激发了更多的高净值人群向海外资产配置倾斜。
　　波士顿咨询公司最新的《逆势增长 全球配置》真实反应了中国私人财富的流向。
　　高净值人群加速增长
　　中国钱多，有钱人也很多，而且每年正在以加速度的态势高速增长。
　　研究报告显示，预计到2020年，可投资资产大于600万的家庭将达到346万户，2015年这一数据尚是201万户，年均平均增速13%，远高于全球5.9%的平均增速。而中国这346万的高净值人士可投资金产将占据中国整体个人财富的半壁江山。
　　中国高净值家庭数量&可投资资产总额
　　图片来源：波士顿咨询公司（下同）
　　这说明中国的个人财富未来会集中流向于高净值人群，因此造成的贫富差距也会越来越大。
　　亚太地区成为全球个人财富增长的主要驱动力，中国的增长速度又是亚太地区的领头羊。
　　全球个人金融资产总额.png
　　而中国上百万的高净值人群又是如何配置个人财产的呢？
　　2015增持产品.png
　　波士顿咨询公司从(601166,)抽调的可投资产大于600万和大于3000万的高净值客户，对比他们的投资产品，经过分析发现，、公募基金和股票是高净值人群最青睐的投资产品。
　　他们的风险承受力也有明显差别，资产规模越大的客群风险容忍度越高。
　　资产规模大于3000万的客群在PE/VC、股票、、海外资产等高风险的产品上的投资比例明显比资产规模600万以上的客群要高，而后者在/现金管理、固收等稳健型产品投资比例更高一点。
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7日年化收益3.21%房价飙升背后的几组数据和基本事实，本轮调控政策会如何price in到各大类资产中？-华尔街见闻
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房价飙升背后的几组数据和基本事实，本轮调控政策会如何price in到各大类资产中？
国庆期间，北京、天津、深圳、广州、苏州、成都、郑州、武汉、无锡等一二线热点城市密集出台楼市调控新政。这个避不过的话题，谁能打保票说准？但也并不妨碍从事实角度理性的看待它。此轮调控对股、债、商品、外汇的影响又是如何？欢迎留言讨论#房价#文 | 杨现领
链家研究院院长任泽平
方正证券首席宏观分析师编辑：对冲研投
转载请注明出处1对近期地产市场的六组基本数据1.超过70%的市场交易为二手房交易。这个事实意味着： C端业主是供给的绝对主体，买卖双方都是有限理性的“散户”，市场总体进入高波动、易波动的“短周期”阶段。 2.超过70%的市场交易为连环单。2016年这个特征更为明显，由以往的“二连环”、“三连环”变成今天的“四连环”、“五连环”。这个事实意味着：市场交易趋于高度复杂、高度紧张且高度脆弱。所谓复杂是指交易环节多而长；所谓紧张是指交易的达成不只取决于直接相关的两方，也取决于间接相关的多方；所谓脆弱是指任何一个环节的问题或者任何一方的预期变化都将导致整个交易链条的中断，不仅带来违约风险连环上升，也导致市场交易急剧波动。 3.超过70%的市场需求为改善性的换房需求。在今天的市场，改善才是真正的刚需。数据上看，90平以上和3居室以上的成交占比逐步上升。 4、接近80%的成交人群使用了杠杆，整体的杠杆率在50%左右。信贷的放松和房价的上涨使得越来越多的人群只有借助于起来越高的借贷才能进入市场，尽管北京市的杠杆率总体低于上海和深圳，但杠杆的增速同样很快。5.可售库存只有历史常规水平的40%。历史上，月均可售库存量都超过10万套，今天只有4万套左右，处于极低水平且持续下降，这种情况下，由于担心卖掉之后买不到，市场本身就有一个自然回调的过程，这也是二手房市场自发的调节机制。 6.本轮上行周期中的市场月均成交量是历史常规水平的1.5倍。2016年月度成交量保持在1.5—2万套之间，远高于历史平均水平，这意味着需求的释放速度很快，并在某种程度上透支了未来的潜在需求。 2对地产本身将造成五点影响1.成交量进入阶段性下行周期。二手房市场的一个基础特征是：量的调整敏感，价的调整刚性。换房交易为主体的市场结构下，成交量远远比成交价更容易波动。具体到这一轮周期，前期的需求释放、可售库存的减少、购买力的透支等因素会使得市场自身有一个向下调整的动力，加之新政的叠加影响，预期未来几个月的成交量会出现明显的缩量。 2.购买力的减弱意味着房价也不具备持续上涨的基础。数据上看，观察2014年-2016年的市场成交数据可以发现，350万、650万和1000万是成交临界点，近三年的数据显示总价350万以下的低档住宅成交占比下滑了18个百分点，而总价350-600万的成交占比增加了13个百分点，低总价成交占比的下滑意味着总体入市的门槛变高，这带来的变化是购买力不足的刚需群体距离置业越来越远。连环占比越来越高的情况下，潜在入市人群的减少必然导致整个交易的缩量。 3.二套房的购买成本将大幅增加。以600万的二套非普住宅为例，新政前首付312万，新政后首付456万，首付增加144万，较之前增加46%。相比较而言，对于首套房的影响不大，以350万的普宅为例，评估值按80%计算，调整前首付为154万、调整后首付为168万，较之前增加9%。 4.未来交易风险和违约纠纷将会进一步上升。新政留给市场的缓冲空间有限，市场中部分在途交易有可能会产生一定数量的纠纷，这主要与首付款支付金额的大幅提升有关。 5. “90/70”政策可能会在未来进一步加剧市场的供需错配。今天和未来的需求都将以改善性需求为主，首次置业占比仍将进一步下降，小换大、老换新的趋势意味着未来的主流供给应以90平以上为主。如果该项政策得以实施，则未来的供需错配矛盾会更加突出。3对市场需要什么样的政策1.以流通率为导向的政策。二手房成交占比越来越高，这是一个必然趋势，流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给，也直接影响着住房需求的升级，最终影响到房屋资源的有效配置。短期来看，只有更高的流通率，才能最大限度地释放市场供给，房价才具备稳定的基础。对比国际大都市，通常的流通率都在6%以上，即使以2016年的成交量估计，北京的流通率也只是在3%左右，未来的提升空间很大。 2.稳定预期才能稳定房价。C端作为市场供给与需求的主体，更容易受到预期的影响，从这个角度看，房价本质上是一种“心理现象”。稳定预期的前提是稳定的政策。在存量房时代，政策本身很容易成为引发市场波动的触发因素，某种程度上，不调控才是最大的调控，不出政策就是最好的政策。 3.发展市场化租赁是解决一线城市住房问题的长期之道。比较而言，在大部分国家的核心城市，都曾经或正在经历不同程度的住房危机：绝对房价居高不下、租金居高不下。这是一个需要面对的潜在事实。在未来的中国一线城市，预计将会有越来越多的人群，甚至中高收入人群将长期停留在租赁生活阶段，租房本身也将成为一种生活方式。4首席点评本轮地产调控政策1、本次房地产调控可能是各地落实最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息，开启新一轮房价上涨；2015年“330”新政和下半年两次双降，房价暴涨。日中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”以来，各地陆续出台收紧限购限贷政策。2016年“930”新政前后的本次房地产调控，各地步调一致密集出台政策，不仅是落实7月政治局会议精神，更可能是落实最新的中央精神，态度坚决，政策严厉，并有央媒引导舆论，建议重视此次调控决心。未来房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。
2、本轮房价涨幅创历史之最，本次房地产调控堪称史上最严。年房价持续上涨2年，一二线涨幅创历史之最。本次房地产调控在以下方面为史上最严：一是限购范围扩大，以前主要是北上深限购，现在苏州、南京、杭州、天津、廊坊、无锡、武汉、广州等城市也开始限购；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高购房者门槛，深圳非户籍居民家庭购房缴纳个税或社保提高至5年，这一轮房价上涨深圳是龙头，调控收紧也是最严厉的。
3、房地产小周期趋于结束，这一轮房价上涨接近尾声。年这一轮房价上涨是在经济下行周期下启动的，主要是货币金融现象，受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。
4、中长周期视角下，中国房地产尚有基本面支撑：城镇化率56.1%，还有一定空间；城镇化进入第二阶段，人口从农村和三四线向一二线大都市圈迁移，未来房市将呈“总量放缓、区域分化”的新特征；如果转型成功，未来中国经济有望实现中速增长。未来房市区域分化将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化，未来一二线房市三种前景：货币（货币供应增速、利率、信贷杠杆决定的综合货币金融环境）中性，房价横盘；货币超发，房价大涨；货币收紧，房价调整。
4对股、债、商品、外汇等资产的影响新一轮房地产调控影响：随着销量收缩，房地产投资和经济增速面临再度回调压力；经济下行和银行资金配置需求，利好债市；对房地产投资相关的周期品和大宗商品不利；过去稳增长主要靠房地产和基建，未来将更多地倚重基建，利好PPP；对股市影响存在不确定性。上半年房地产投资触底回升和供给收缩推动商品价格和股市相关板块上涨，未来留意风格切换的可能；经济面临再度下行压力，以及美联储加息预计、明年初新的换汇额度出来，可能增加汇率贬值和资本流出压力，密切留意汇率、资本流动和房市调整的相互强化；密切留意去杠杆风险，尤其前期部分地区首付贷（类似去年场外配置）和抵押贷款杠杆过高，对房价波动承受能力低。－ END －
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来源：凤凰财经
　　上海地王、南京地王、深圳地王，上海离婚潮挤爆民政局！当你还在楼市的贪婪和恐惧中煎熬时，真正的中国富人早就挥一挥衣袖，去了一片新天地。
　　本月，(601166,)和波士顿咨询公司（BCG）最新的《逆势增长全球配置》（Growing Against the Trend with Glol Asset Alloion）显示，波动、楼市分化和利率下行，推升了多元资产配置要求，而激发了更多高净值人群向海外资产配置倾斜。
　　中国钱多，有钱人更多
　　研究报告显示，中国高净值人群（HNWIs，high net worth individuals）每年正以加速度态势高速增长；预计到2020年，可投资资产大于600万人民币的家庭将达到388万户，年平均增速预计可达13%。不仅如此，这群人的可投资金产总额将以15%的速度增长，明显高于同期预设的6.5%的GDP增速。
　　这说明中国的个人财富未来会集中流向于高净值人群，因此造成的贫富差距也会越来越大。亚太地区成为全球个人财富增长的主要驱动力，中国的增长速度又是亚太地区的领头羊。
　　不看好国内楼市
　　研报显示，2015年高净值客群增持的比例极低，这些高净值客群近几年对房产投资越来越缺乏兴趣。
　　过去20年中，购买房产确实造就了一大批富裕人群。但如今市场经过几年的宏观调控，已经告别了高增长的年代。许多投资者也意识到房地产投资回报的不确定，并开始逐步调整房地产投资的配置比例。
　　波士顿咨询表示，2004年，中国家庭资产配置中房产比例为62%，2012年下降至55%。此外，调研中超过70%的受访者认为未来1年内在中国部分区域会出现房价下跌现象。
　　“有钱人”都在买啥？
　　长期以来，中国的投资者已经习惯了与经济高速发展同步的高投资收益。波士顿咨询称，82%的受访者表示，希望得到6%及更高的年化收益率。但是，在低息和经济增速放缓的背景下，各类产品收益率均大幅下降，市场缺乏优质投资机会。
　　于是，财富较多，投资渠道较丰富的高净值人士开始寻求其他机会。波士顿咨询对可投资产大于600万和大于3000万的人群调研发现，、公募基金和股票是高净值人群最青睐的投资产品。
　　调研还发现，资产规模大于3000万的超高净值人群，在PE/VC、股票、黄金、海外资产等高风险的产品上的投资比例明显比资产规模600万以上的人群要高。
　　骨子里的“买房情结”
　　由于人民币贬值预期强烈，国内资产收益率下降，境外投资价值凸显。虽然很多中国富人具备开阔的国际视野，但在海外投资的第一个目标，依旧选择的是房地产。
　　调研显示，在目前有境外资产的私行客户中，36%的人拥有海外房地产，遥遥领先于其他资产类别。参与调研的1074名高净值客户中有245人明确表示，未来一年内，会增持国外资产配置，房地产投资几乎是所有人的首选。
　　因为对国外经济、政治环境相对陌生，进行海外投资的高净值人群普遍比国内更为保守。除了房地产外，固定收益类成为仅次于房地产的第二大投资产品。其次，海外股票、基金、保险等金融资产也受到高净值客户的广泛青睐。
　　近两年随着人民币贬值预期不断加强，选择海外资产配置的人越来越多，尤其是高净值人群。波士顿咨询公司预计，到2020年，中国人的海外投资在可投资资产中所占的比例可能会从目前的4.8%增长近一倍，达到9.4%
　　瑞士《新苏黎世报》称，以后人们慢慢看到，中国对大众开放海外投资的资产门槛正在降低。不仅仅是超级富豪们、“高净值个人”中的广泛人群未来都将可以给自己的资产组合添上一抹国际色彩。
　　当你只看到眼前房价的苟且时，富人们已开始追逐海外市场的星辰大海。
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