现在,除了一些工厂以外,大多数工作单位是不提供住宿的,他们就不得不租房子,不管是刚毕业的大学生,还是刚出去打工的找工族,他们对于租房的知识,可谓是初出茅庐,对于租房的一些注意事项是一无所知,那么有关房屋租赁要注意什么,房屋租赁常见纠纷案例。本文将告诉你有关房屋租赁方面的一些知识。

1、通过中介可以适当避免风险,可以让中介公司帮助您出租房了。

2、要核查承租人身份的真实性及租用的物业为何种用途,了解承租人的基本生活来源,是否有固定工作等;对外籍租客要看他们是否有合法居留证明;外地人则可查看暂住证,并应留有租客的身份证复印件;

3、租赁合约中要约定清楚租客逾期交租责任、有无权转租、分租等细节。

4、房东好一般不要租给短期租房者,比如只租一两个月的人,租给对方时必须要十分谨慎。一般房东尽量以半年为短期限,并且房主对不知底细的人尽量不要透露太多的信息。

1、如:退房时不退押金怎么办?

Q:近日王女士一年前在某地租了一个单间,交了5000元押金。合同写的是租满一年则退回押金,可是都已经租了一年多房东确不肯退还押金,遇到王女士这种情况我们该怎么办?

A:如当初租房合同上写有租满一年则退回租房押金的话你就有权要求房东退回押金。如果当初在签合同的时候合同里没有注明此项,只是房东口头承诺,那么这次只能吃哑巴亏了,因为一切口头承诺是没有法律效律的。

2、如:租房后房东一直涨房价怎么办呢?

Q:上个月尚先生半年前在某地租了一个单间,签的是1年的合同。可是半年里房东已经连涨2次房价了。尚先生感到很苦恼,怎么办?

A:遇到这种情况完全可以通过法律解决,尚先生签的是一年的合同,在合同没有到期之前是不允许房东擅自涨房租的,如果房东要涨房租,也得房租合同到期以后再涨。在租房期间合同上有约定是不可以单方私自涨房租的。

凡在租赁关系间发生的、、腾退等纠纷,一般应由房屋所在地法院管辖。通过以上内容希望大家对房屋租赁的一些知识有所提高,小编温馨提醒:在签合同的时候一切口头承诺无效。

【作者】北大法宝司法案例编辑组

【来源】北大法律信息网、北大法宝司法案例库

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未经出租人同意，承租人进行装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人自行负担

关键词：承租人；出租人；装饰装修；费用

裁判要旨：房屋租赁合同成立后，承租人和出租人应根据诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。对承租人而言，对所承租的房屋应妥善使用，需要对房屋进行装饰装修或扩建等重大修缮事宜时，必须经过出租人同意，若未经出租人同意，承租人擅自进行装饰装修或者扩建发生的费用，应由承租人自行负担，且因此给出租人造成损失的，出租人可向其追偿。

适用法律：《中华人民共和国合同法》第二百二十三条

承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

伊犁大花苑商贸有限责任公司诉新疆中华会计函授学校伊犁分校房屋租赁合同纠纷案（法宝引证码：CLI.C. 6744553）

中华人民共和国最高人民法院

再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：伊犁大花苑商贸有限责任公司。

法定代表人：苗永君，该公司董事长。

委托代理人：龚琦桉，北京市广渡律师事务所律师。

被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：新疆中华会计函授学校伊犁分校。

法定代表人：李新军，该校校长。

再审申请人伊犁大花苑商贸有限公司（以下简称大花苑公司）因与被申请人新疆中华会计函授学校伊犁分校（以下简称中华函授学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2006）新民-终字第202号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

大花苑公司申请再审称，1、中华函授学校接收大花苑公司的资产经评估，价值合计元。对此，二审判决认定应扣除2001年、2002年装修价值元及2005年6月装修价值239980元错误。此外，大花苑公司更换的磁卡锁及地毯已交付给中华函授学校，不应由大花苑公司承担赔偿责任，且该财产的《补充报告》系中华函授学校超过法定举证期间，在未经法院许可、未经法庭质证，单方以信函方式向鉴定部门提出异议的情况下作出的，不应采纳，二审判决予以采纳，认定应扣除元错误。2、截止2005年9月，大花苑公司欠承包费56万元，中华函授学校欠餐费34万元，互相冲减后大花苑公司欠22万元，按同期银行存款利率月息千分之4.875的四倍计算违约金应为56160元，二审判决认定违约金为576000元错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，大花苑公司申请再审。

中华函授学校提交书面意见认为，二审判决后，大花苑公司与其在自愿平等的基础上签订一份《协议书》，结清了该判决确定的债权债务。大花苑公司在其出具《证明》及有关报告中，亦多次提出双方的债权债务已清理完毕。因此，大花苑公司申请对本案裁定再审没有依据，应不予受理。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。针对大花苑公司申请再审提出的理由，分析如下：

1、关于二审判决认定中华函授学校接收大花苑公司的资产中应扣除有关残值是否正确的问题

根据二审查明的案件事实，《州财政大厦承包经营合同书》及《国旅一、二楼承包经营合同书》因大花苑公司拖欠承包费，构成违约而解除后，中华函授学校接收了有关资产。为确定该些资产的市场价值，新疆天山有限责任会计师事务所受法院委托，采用重置成本法，以2005年11月28日为基准日，于2005年12月21日作出一份《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》，结论为元。此后，因中华函授学校提出异议，新疆天山有限责任会计师事务所受法院委托，于2006年5月26日对《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》中的有关资产进一步作出一份《补充报告》，鉴定大花苑公司对职工食堂及楼梯、一楼楼梯、酒店门厅、消防（喷淋报警）、地下茶园及小舞池等工程的改造、装饰价值合计376710元，对大花苑茶园客房等工程装修价值为239980元，中华函授学校于2000年购置的磁卡锁及地毯价值为元。

首先，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，从二审查明的事实来看，上述《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》中涉及的职工食堂及楼梯、一楼楼梯、酒店门厅、消防（喷淋报警）、地下茶园及小舞池等工程，系大花苑公司为履行《州财政大厦承包经营合同书》及《国旅一、二楼承包经营合同书》，经中华函授学校同意于2001年、2002年对承租物业进行的改造和装饰。对此，按照该两份合同约定，承包期满归属中华函授学校所有，但在履行合同期间，因大花苑公司拖欠承包费，构成违约，导致合同解除，而中华函授学校在一审诉讼中又表示不同意折价补偿。这种情况下，依照上条法律规定应确认中华函授学校对该些改造和装饰不承担补偿责任。据此，二审判决认定应从《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》的结论中扣除376710元正确。大花苑公司申请再审提出不应扣除的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，从二审查明的事实来看，上述《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》中涉及的大花苑茶园客房等工程，系大花苑公司为履行《州财政大厦承包经营合同书》、《国旅一、二楼承包经营合同书》于2005年对承租的物业进行的装修。对此，在中华函授学校不予认可，大花苑公司又未能提供充分有效的证据证明当时业经中华函授学校同意装修的情况下，依照上条法律规定应确认由大花苑公司自己负担。据此，二审判决认定应从《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》的结论中扣除239980元正确。大花苑公司申请再审提出不应扣除的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

此外，从二审查明的事实来看，大花苑公司在履行《州财政大厦承包经营合同书》、《国旅一、二楼承包经营合同书》中将中华函授学校于2000年购置的磁卡锁及地毯被进行了更换。对此，按照该两份合同关于原由中华函授学校配置的设备、用品发生丢失、损坏的，大花苑公司按原设施标准赔偿之约定，大花苑公司应将该些被更换的磁卡锁及地毯折价赔偿给中华函授学校。一审期间，新疆天山有限责任会计师事务所依据中华函授学校提供的材料，受一审法院委托，在上述《补充报告》中对被更换的磁卡锁及地毯作出价值为元的鉴定结论。对此，在大花苑公司未能提供充分有效的证据进行反驳的情况下，应予采纳。据此，二审判决认定应从《关于司法诉讼涉案资产的评估报告》的结论中扣除元正确。大花苑公司申请再审提出不应扣除，以及《补充报告》系中华函授学校超过法定举证期间，未经法庭质证，未经法院许可，单方以信函方式向鉴定部门提出异议的情况下作出，不应采纳的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

2、关于二审判决酌情认定大花苑公司应承担支付违约金576000元的责任是否正确的问题

按照《州财政大厦承包经营合同书》及《国旅一、二楼承包经营合同书》约定，大花苑公司拖欠承包费超过三个月，应向中华函授学校承担支付违约金96万元的责任。可见，双方约定的违约金96万元并非依大花苑公司拖欠承包费金额比例的方法计算。履行中，大花苑公司拖欠承包费超过三个月，按约本应承担支付违约金96万元的责任，鉴于其实际承包经营仅9个月的实际情况，二审判决酌情认定大花苑公司应承担支付违约金576000元的责任，已充分照顾大花苑公司的利益。因此，大花苑公司申请再审提出应继续将违约金调整为56160元的理由，缺乏事实和法律依据，不能成立。

综上，大花苑公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回伊犁大花苑商贸有限责任公司的再审申请。

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