把宅基地转让给同村人未办过户手续这份土地转让协议有效吗
把宅基地转让给同村人未办过户手续这份土地转让协议有效吗
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把宅基地转让给同村人未办过户手续
这份土地转让协议有效吗
&&&&□记者张东通讯员解树洲
&&&&基本案情
&&&&日，开封市祥符区（原开封县）某村村民董某以自己的名义在本村申请了一块宅基地，并在该宅基地上盖了5间房。其子举家连同户口一起迁到了山东烟台。董某认为儿子的一处房屋就足够自己用了。于是，在2013年3月，经村委同意，董某和同村村民边某签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以3.4万元卖给了边某。
&&&&2015年12月，董某的母亲申某想要在董某卖出的那块宅基地上建房，遭到了边某的阻拦。于是，申某便诉至法院，声称此宅基地是自己和儿子共同申请的，房屋是俩人共建的，董某无权单独处理房屋和宅基地。另外，房屋所有权和宅基地使用权至今未变更登记，请求法院判令董某和边某签订的土地转让协议无效。
&&&&法院经审理查明，申某长期跟随其小儿子小董（董某的弟弟）一起生活，且户口也和小董在一起。
&&&&争议焦点
&&&&在该案的审理中，存在以下争议焦点：
&&&&案件涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即董某的房屋转卖给边某是否合法。
&&&&边某取得董某的房屋和宅基地等没有变更登记，是否应当受法律保护。
&&&&审理结果
&&&&开封市祥符区法院经审理，判决驳回原告的诉讼请求。原告提出上诉。
&&&&近日，开封市中级法院判决驳回上诉，维持原判。
&&&&综合分析
&&&&要正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力
&&&&物权变更登记的意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个条件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。
&&&&就此房屋买卖合同而言，虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移，进行房屋所有权的登记或变更登记时，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的。从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。
&&&&首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效属于法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，是两个不同的概念。不动产变更登记是以不动产物权的转移合意为基础，是物权转移的公告，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。
&&&&房屋买卖合同是一种债权合同，债权所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权所有人有权排除任何人对物权的干涉，这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。
&&&&其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。房屋买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记及宅基地变更登记才是真正导致物权变动的行为，登记是不动产物权生效要件，而买卖合同遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同还不能产生房屋所有权转移，进行过户登记是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。
&&&&目前法律对农村房屋、宅基地过户登记没有强制性规定
&&&&《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第六十二条第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保“农村村民一户只能申请一处”。另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。
&&&&农村房屋固然属于不动产，不动产转让时需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性规定，要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，并且也没有专门的登记机构。如果要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。
&&&&当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。
&&&&在法律框架内，判决以有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为为指导
&&&&在农村，像该案的这类房屋简易交易形式是普遍存在的。村民之间的房屋买卖大多是在达成合意后一方交钱，一方交付房屋。有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。
&&&&国家对农村宅基地的申请有严格规定：必须是本集体经济组织内部的成员，同一个村的村民对彼此的房屋情况都比较清楚，相互之间通过占有行为就能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。
&&&&农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记，房屋买卖合同无效，那么势必会出现买卖双方中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多久均可随时主张合同无效而要求返还的现象。那么，双方签订的合同关系即化为乌有，甚至会产生故意规避法律法规的行为，如出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨或一屋多卖时主张返还房屋，将会严重损害买受人的利益，破坏市场交易的公平、公正。
&&&&该案中，董某与边某二人自愿订立土地转让协议，一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，即不发生宅基地使用权变更的效果，宅基地使用权人仍为董某，但房屋买卖合同已经生效。董某与边某同属于一个农村集体经济组织，宅基地使用权的转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，故转让协议有效，即使未办理物权登记也不影响合同效力。
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农村房屋买卖合同效力的认定
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农村房屋买卖合同是否有效 农村房屋买卖合同无效情形有哪些
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来源：网络　　发布时间： 16:18:10
导读：农村房屋买卖合同效力的认定&　一、农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：&&一是经本村委会同意；&二是转让人与受让人为同村人；&三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；&四是受让人无宅基地；&五是宅基地使用权不能单独转...
农村房屋买卖合同效力的认定&　　一、农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件：&&&一是经本村委会同意；&& 二是转让人与受让人为同村人；&& 三是转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；&& 四是受让人无宅基地；&& 五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。&二、农村房屋买卖合同的下列情形应认定无效：一是向村外的人出售农村住房，因违反集体成员权属性而无效；但在一审法庭辩论终结前购房人取得了卖房人的在村集体成员资格而可认定有效。二是擅自出售农村住房，未经本村委会批准的无效；但在一审法庭辩论终结前双方当事人补办了审批手续的，可认定有效。三是购房人已有农村住房的，因不符合“一户一宅”的法律规定而无效。四是城镇居民购买农村住房的，因违反国务院的政策规定而无效。五是非自然人（法人或其他组织）购买农村住房的，因其不具有宅基地使用权人的主体资格而无效。
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第03版：党报热线
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宅基地使用权如何转让才有效
　　近日，我市一位农民来电说：“我邻居黄某和金某夫妇一家原先住在农村的老房子里，后一家三口前往市区居住，老房子空置。2009年2月，黄某为筹措资金，瞒着妻子将老家的房子卖给了邻村的路某，双方签订了房屋买卖合同。妻子金某得知后，当即表示不同意，并诉至法院，请求确认黄某与金某的房屋买卖合同无效。法院审理认为，农村宅基地属于农民集体所有，在目前‘房屋和土地一体处分’的情况下，转让房屋所有权的同时也处分了宅基地使用权，损害了农村集体经济组织的利益，因此双方之间的屋买卖合同无效。请报社记者帮助咨询有关部门，宅基地使用权如何转让才是有效的？”日前，记者走访我市有关部门了解如下：　　当前，宅基地使用权的有效转让必须同时具备以下条件：　　一、必须是同一集体经济组织内部成员转让，即同村的村民间买卖才有效，城镇居民或其他村村民购买宅基地在法律上均认定为无效。日国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确指出禁止农村房屋向城市市民出售。该通知第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”　　二、受让人没有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用权分配条件的。　　三、转让行为需征得集体组织同意。需由村委会、乡（镇）国土资源管理所、县（市）国土资源局逐级审核，批量报市人民政府批准后，由乡（镇）国土资源管理所逐宗落实到户。　　宅基地使用权不得单独转让，土地随房屋一并转让。　　（郑立民整理）当前位置：
建议找个律师咨询咨询
自己村内的就不用担心，你到拆迁办公室对他们说房屋有争议就行了，原房东不配合就上法院，你百分之百会赢，
房屋登记办法 中华人民共和国建设部令第168号
&&　　《房屋登记办法》已于日经建设部第147次常务会议讨论通过，现予发布，自日起施行。建设部部长　汪光焘二○○八年二月十五日 第四章　集体土地范围内房屋登记　　第八十二条　依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。　　法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。　　第八十三条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人的身份证明；　　（三）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；　　（四）申请登记房屋符合城乡规划的证明；　　（五）房屋测绘报告或者村民住房平面图；　　（六）其他必要材料。　　申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。　　农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。　　第八十四条　办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。　　第八十五条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：　　（一）房屋所有权人的姓名或者名称变更的；　　（二）房屋坐落变更的；　　（三）房屋面积增加或者减少的；　　（四）同一所有权人分割、合并房屋的；　　（五）法律、法规规定的其他情形。　　第八十六条　房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人的身份证明；　　（三）房屋所有权证书；　　（四）宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；　　（五）证明房屋所有权发生转移的材料； 　　（六）其他必要材料。　　申请村民住房所有权转移登记的，还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。　　农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。　　第八十七条　申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。　　第八十八条　依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：　　（一）登记申请书；　　（二）申请人的身份证明；　　（三）房屋所有权证书；　　（四）集体所有建设用地使用权证明；　　（五）主债权合同和抵押合同；　　（六）其他必要材料。　　第八十九条　房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。　　第九十条　办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
回复：【神秘的崂山】
山东省人民政府关于加强农村宅基地管理的通知　（鲁政发〔２００１〕８９号）各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：　　近年来，随着我省农村经济的发展和农民物质文化生活水平的不断提高，农村住宅建设进入了新的发展时期。各地认真贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》及《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村宅基地总体上纳入了依法管理轨道。但当前也存在一些问题，一些地方不同程度地存在着建新不拆旧、一户多宅、超标准占用宅基地以及未批先占、抢占、越权批地、非法转让宅基地等问题，既影响了保护耕地基本国策的贯彻落实，也不利于农村村庄建设和经济发展。为进一步加强农村宅基地管理，特通知如下：　　一、充分认识加强农村宅基地管理的重大意义　　农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是加强村庄规划建设管理，建设社会主义新农村的一个重要环节。农村宅基地管理不好，不但会出现村庄建设“摊大饼”，严重侵占良田，违反土地利用总体规划和村庄建设规划，扰乱土地管理和村庄建设秩序等问题，而且也容易产生宅基纠纷和资源浪费，引发社会矛盾和不安定因素，给农村社会稳定带来不利影响。搞好农村宅基地管理，对于有效地节约和保护土地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展有重大意义。各级政府要高度重视，把农村宅基地管理作为关系农村社会经济发展大局的大事，切实抓紧抓好。　　二、进一步加强和完善村庄规划管理　　各地要按照《山东省实施〈村庄和集镇规划建设管理条例〉办法》的规定，以县域规划、乡镇土地利用总体规划为依据，结合乡镇建制调整和小城镇建设工作，抓紧编制、修订、完善村庄建设规划，并严格监督实施规划。村庄建设规划不得突破土地利用总体规划确定的用地范围和用地面积，严禁占用基本农田。要充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造。要严格执行《村镇规划标准》，严格控制宅基用地标准，并从提高农民物质文化生活和改善村容村貌出发，合理划定功能区。做好与原有规划的衔接，充分利用现有住宅，不搞大拆大建，尽可能减少既有宅基的拆迁和调整，以减少矛盾和纠纷。城市规划区内村庄建设要依照城市规划的有关法律法规进行，并纳入城市规划控制范围。乡镇人民政府要建立健全村庄规划建设档案，并妥善保管。　　村庄建设规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更，在村庄规划区内进行的各类建设，必须符合村庄建设规划。在建设公益设施和划定村民宅基地等实施规划的过程中，要本着科学引导、循序渐进、量力而行的原则，充分做好村民的思想政治工作，正确处理新建与拆旧的关系，确保农村社会稳定。　　鼓励农村撤村并点和农民到中心镇置业购房居住。在城市近郊区特别是城市规划区的村庄，当地人民政府可以视情况不再划定宅基地，按照城市规划统一建设住宅楼或住宅小区。　　三、严格依法审批农村居民宅基用地　　农民建房安排宅基，要本着有利于保护耕地、有利于实施规划、有利于综合治理“空心村”和改善村容村貌、提高农民生活居住的环境质量的原则来进行，必须限制在规划确定的村庄建设用地范围内，严格控制新建宅基占用耕地。确属按规划占用耕地的，要由村委会统一组织办理农用地转用手续，并按照“占一补一”的原则，开发数量和质量相当的耕地。　　农民建房实行一户一宅制。凡年满２０周岁、在本村落户的农村公民，可凭身份证按照有关程序申请一处宅基地，宅基地面积标准要符合《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的有关规定。鼓励子女与父母同宅。非本村户籍的公民，一般不得申请宅基地，因故确实需要的，必须具有户口迁移证明，方可安排一处宅基地。　　村民申请宅基地须经村民会议或者农村集体经济组织全体成员讨论同意，由村委会张榜公布。申请宅基地获本村通过的，应依法办理规划选址定点和建设用地审批手续。县级人民政府要简化农民宅基地审批手续，提高宅基地审批工作效率，并依照有关规定办理变更登记手续，发放集体土地使用证。　　四、依法妥善处理农村宅基地管理中存在的问题　　村集体组织要制定村庄建设综合改造计划，加快村庄改造建设步伐。异地建新宅且另有一处旧宅的，应腾出旧宅基地，由村集体依法收回。安排新宅基，暂不拆建原宅基地上的房屋的，有偿交由村委会统一安排作为旧宅拆建临时周转用房。对于位置优良地段和空闲地，村集体组织可组织有资格申请宅基地的农户公开招标，中标人优先选择宅基地。　　对由于历史或规划原因超过本村户均宅基面积且超过法定宅基地标准的旧宅基地，不能退出的，村集体组织可通过宅田挂钩办法扣减承包田。对按规划要求拆旧建新但建新宅后拒不拆除的空宅，以及居住人户口已迁出本村且不居住的空宅，其宅基地可由村集体依法收回，拒不交回的，经县（市、区）政府批准，可由村集体组织实行有偿使用，有偿使用费标准为每年每平方米１－５元；但影响村庄规划实施的，必须依法拆除地上建筑物和其他附着物，腾出宅基地。除上述情况外，各地不得随意扩大宅基地有偿使用范围，变相加重农民负担，不得强行拆除农民正在使用的房屋。旧宅调整要在充分协商的基础上，妥善解决好拆迁户的安置问题。对于违反规定和乱收费的，一经查出，要严肃处理并追究当事人的责任。　　村民未经县级人民政府批准违法占地建房的，县级人民政府土地行政主管部门有权依法查处。所建房宅符合规划，经户主申请免予拆除处罚的，应按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条处罚，并依法办理宅基地审批手续。对不符合规划的，必须予以拆除。严格禁止村民或村集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地，擅自转让、买卖的，土地、建设等行政管理部门不得办理有关手续，并由土地行政主管部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。经县（市、区）有关行政主管部门批准，允许进城务工经商村民、户口迁移到外地且不在本村居住的村民，将其拥有的房屋连同宅基地，有偿转让或出租给符合建房条件的本村村民，但转让或出租后不得另行申请宅基地。对村、乡镇越权批地建房或擅自买卖、转让宅基地的，要依照有关规定严肃处理。　　五、切实加强对农村宅基地管理工作的领导　　各级领导特别是县、乡镇政府领导一定要加强对农村宅基地管理工作的领导。村级领导班子要增强工作责任心，及时发现和化解矛盾，协调处理好干群关系。要加强乡镇土地和村镇建设管理队伍建设，搞好部门协调，切实形成合力，共同做好耕地保护与村庄建设工作。县级土地行政主管部门要切实搞好宅基地的审批管理，对于急需建房的农户，只要基本报件齐全、用地合法，就要及时办理用地手续，切实搞好用地服务。要加大执法力度，搞好宅基地的日常监督监察工作，建立巡回检查制度，做到预防为主，防处结合，加大对农宅违法用地等问题的预防措施。要加强对农村干部、群众的法制宣传，摒除传统落后意识，强化土地公有观念，提高农民守法、用法的自觉性，保持农村社会稳定，促进全省经济健康发展。
告诉你最简单的办法到你所在的街道都有国土局下设的国土所到哪里去咨询就可以，找什么律师啊？实在不行打
房屋转让合同肯定有效，无效你找我。
还没搞定？
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关于加强农村宅基地管理的通知 中国 青岛 崂山网站 www.& && && &发布日期：日& && && &&&【字体：大&&中&&小&&】& &【打印本页】【关闭窗口】 　　为加强农村宅基地管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等有关规定，结合本市实际，现将有关事项通知如下。　　一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模　　农村宅基地选址必须符合土地利用总体规划、城市总体规划和村庄、集镇规划，地上建筑物建设必须按批准的规划要求实施。农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，尽量不占或少占农用地。农村村民建造住宅确需使用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。占用耕地的，区(市)及镇(街道办事处)应组织村集体经济组织落实占补平衡措施。　　城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中建设村民住宅小区；城市规划区范围外的农村村民住宅建设，应当按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。本市中心城区和各区（市）城市建成区内，不再审批单户宅基地。　　符合宅基地申请条件的本村村民，可以购买本集体经济组织内他人多余的或者户口迁移到外地且不在本村居住村民的房屋。双方应当到区、市国土资源部门办理土地使用权变更手续。农村村民将原有住房出卖、出租、赠与，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的，不予批准。　　二、完善宅基地审批制度，规范审批程序　　宅基地的审批应坚持 “一户一宅”的原则，体现公开、公正、公平的要求，简化审批程序，提高办事效率，不得滥设收费项目，增加农民负担。　　（一）申请条件　　1、因结婚等原因，确需建新房分户的；　　2、原住宅影响村镇规划需要搬迁的；　　3、经依法批准回原藉落户，农村确无住房的；　　4、各区（市）人民政府和市人民政府依法规定的其他条件。　　（二）审批程序　　符合宅基地申请条件的，应向本村集体经济组织提出申请。村集体经济组织应当将申请使用宅基地人员的名单予以张榜公布，公布日期不少于十天。公告期满无异议的，村集体经济组织应报所在地镇人民政府审查；镇国土资源所应到实地审查申请人是否符合申请条件，拟用地是否符合土地利用总体规划，规划部门是否出具选址意见书等有关情况。镇人民政府审查后，由区（市）国土资源分局（局）进行复审，并报有批准权的人民政府批准。宅基地经依法批准后，村集体经济组织应当及时将审批结果张榜公布，国土资源所应到实地丈量批放宅基地，并在住宅建成后到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。　　（三）宅基地面积限额　　1、城市郊区及镇所在地，每户面积不得超过一百六十六平方米；　　2、山地丘陵区，村址在平原地上的，每户面积一百三十二平方米；　　3、其他范围，每户面积不得超过二百平方米。　　各区（市）人民政府可根据本地具体情况，在上述规定限额内依法制定本行政区域内的宅基地面积标准。　　三、加强监管，严格执法　　凡新建住宅后应退出旧宅基地的，村集体经济组织应与村民签定合同，确保按期交出旧宅基地。村民或村集体经济组织严禁向本集体经济组织以外的公民转让宅基地及房屋，擅自转让的，国土、房管部门不得办理产权登记手续。各区（市）国土资源分局（局）应进一步健全和完善土地执法巡查制度，重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。对于未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，应依法予以查处。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青岛市国土资源和房屋管理局　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○六年八月十四日
　　青岛市崂山区人民政府关于印发崂山区农村宅基地管理办法的通知　　日　　各街道办事处，区政府各部门、各单位：　　《崂山区农村宅基地管理办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。　　二○○五年十一月八日　　崂山区农村宅基地管理办法　　第一条为加强农村宅基地管理，规范农村集体建设用地秩序，保护农村居民的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》和《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规，结合我区实际，制定本办法。　　第二条 本办法所称宅基地，是指农村居民个人经依法批准，用于建造住宅(包括住房、附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。　　第三条 本办法适用于我区行政区域内农村居民的宅基地管理。　　第四条农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。农村居民应当依法行使宅基地使用权，其宅基地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让宅基地。　　第五条 区国土资源局主管我区行政区域内农村居民宅基地的管理工作。　　各街道办事处负责本街道农村居民宅基地的具体管理工作。　　第六条农村居民建造住宅应当符合土地利用总体规划、土地利用年度计划和村庄规划，应当与旧村改造和土地整理相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和荒地，严格控制占用农用地。　　第七条 农村居民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不超过144平方米。　　农村居民集中建造宅基地住宅楼的，平均每户的用地标准应低于上述规定。　　第八条具有农村社区户口并在本社区居住且无宅基地的农村居民，符合下列条件之一的，可凭身份证和户籍证明按照有关程序向户籍所在地的社区居委会申请宅基地：　　(一)年满23周岁的已婚男性居民;　　(二)年满25周岁的未婚男性居民;　　(三)在本村出生且落户的女性居民，原则上应已婚且配偶无宅基地。　　第九条 符合下列条件之一的，优先审批宅基地：　　(一)人均住房面积低于15平方米且人均宅基地面积低于20平方米的;　　(二)三代以上同堂的。　　第十条 农村居民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：　　(一)已有宅基地并达到规定面积标准的;　　(二)将原有住房出卖、出租或赠与他人，或者将住房改作它用的;　　(三)以所有家庭成员作为一户申请并被批准后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。　　第十一条 宅基地申请、审批程序：　　(一)符合建房条件的农村居民，向社区居委会提出用地申请。　　(二)经社区居委会会议研究并经居民会议讨论同意后，由社区居委会将初步确定的建房名单、占地面积上报区国土资源局国土资源所(以下简称国土所)。国土所应将建房名单、占地面积，在该社区内村务公开栏及村内其它显著位置至少5处张榜公布7日。　　上报材料包括：(1)用地申请;(2)申请建房人的身份证明;(3)现住房情况证明;(4)人口证明;(5)户口簿复印件(带原件备查);(6)建房位置图;(7)其它要求提交的材料。已有住宅申请异地建新宅的，应同时上报与社区居委会签订的旧宅收回协议。　　(三)公布期满无异议的，国土所到实地审查申请人是否符合条件。对符合条件的，国土所应及时出具初审意见，报街道办事处同意后，填写建设用地申请书，测绘有关图纸。并由国土所上报区国土资源局审核。　　(四)经区国土资源局审核同意后，出具审核意见，上报区政府审批。　　对农村居民集中建造宅基地住宅楼的，经国土所现场勘查并报区国土资源局审核同意后，出具项目用地预审意见。社区居委会持项目用地预审意见向有关部门申请办理立项、规划等手续;持立项、规划等文件向国土所提出申请，经国土所审查并报街道办事处同意后，将有关材料上报区国土资源局，区国土资源局按照国家有关法律法规审核有关材料，上报区政府审批。　　区国土资源局应及时出具审核意见，不符合用地审批条件的，应说明理由，并由国土所通知申请人。　　(五)经批准的宅基地由区国土资源局下发文件落实具体建房户名单，国土所应将建房户名单在该社区内张榜公布5日，无异议后通知建房户按规定交纳有关费用。经国土所实地丈量、放线后，建房户方可开工建设。　　新建房屋的宽度、长度、地基高度、檐头高度、屋脊高度等由国土所征求街道办事处有关部门和社区居委会意见后确定，但必须符合国家及地方有关规划、建设等法律法规。　　农村居民建造住宅竣工后，建房户应当及时向社区居委会申请验收，由社区居委会向国土所提请验收。经国土所实地检查，按照批准的面积和要求使用土地的，验收合格。验收不合格的，由有关部门依法处理。　　第十二条已有住宅申请异地建新宅的，应当与社区居委会签订旧宅收回协议，并由社区居委会报国土所备案。旧宅基地由社区居委会收回统筹安排使用。　　收回的旧宅基地和其它空闲宅基地列入社区宅基地储备，并由国土所张榜公布，报区国土资源局备案。　　第十三条已经取得宅基地使用权，在原址重建、扩建的，宅基地面积标准按照本办法执行。不改变土地用途并在规定的占地面积范围内重建、翻建的，由国土所审核经街道办事处同意后，报区国土资源局备案。　　第十四条各街道办事处驻地规划区域内的村庄及其它区政府重点控制的区域，按照相对集中的原则，统一规划，由区政府批准后集中建设居民宅基地住宅楼，不再审批新的单户宅基地;其它区域的村庄，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建造居民宅基地住宅楼。　　对已建成的居民宅基地住宅楼，由街道办事处负责统一清查，优先安置急需宅基地的居民。多余的居民宅基地住宅楼，作为社区储备住宅，报区国土资源局备案。　　第十五条农村居民的住宅建成并通过验收后，建房户应向国土所申请土地登记，区国土资源局经审核同意并报区政府批准后，登记造册，核发土地证书，确认宅基地使用权。　　应当交回旧宅而未交回的，不予办理新建房屋的土地登记手续。　　由于依法买卖、交换、继承、赠予房屋，或者规划等原因致使宅基地使用权发生变更的，宅基地使用者必须在30日内持土地证书或其它生效法律文书及社区居委会证明等材料，经国土所初审并报街道办事处同意后，上报区国土资源局申请办理变更土地登记手续。　　第十六条 农村居民一户拥有两处以上宅基地的，原则上只对一处宅基地办理土地登记。　　第十七条 农村居民有下列情形之一的，由区国土资源局报经区人民政府批准，由社区居委会收回宅基地使用权：　　(一)批准的宅基地自公布之日起2年内未开工建设的;　　(二)审批宅基地时社区居委会与建房户在签订的协议中明确规定建新宅后交旧宅而不交的;　　(三)农村五保户、外迁户等腾出的宅基地;　　(四)一户拥有两处以上宅基地，多占的宅基地应当退出而未退出的。　　第十八条严格禁止农村居民或社区居委会以任何名义向本社区以外的单位和个人出卖或者以其它形式非法转让宅基地。出卖或者以其它形式非法转让宅基地的，区国土资源局不得办理相关手续，并应按照买卖或者以其它形式非法转让土地的有关规定依法处理。　　严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放集体土地使用证。　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。　　第二十条买卖或者以其它形式非法转让宅基地的，没收非法所得，对在该土地上新建的住宅限期拆除或者没收，并对买卖或非法转让宅基地的当事人处以非法所得金额50%以下的罚款。　　第二十一条农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准宅基地非法占地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的占地面积标准多占土地的，多占用的土地以非法占地论处。　　第二十二条无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，批准文件无效。对非法批准使用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。对依据无效文件占用的宅基地和新建的住宅，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，恢复土地原状。因此给建房户造成的损失，由非法批准宅基地的单位或者个人承担。　　第二十三条非法占用土地建住宅的农村居民，受到限期拆除处罚的，必须立即停止施工并自行拆除;对继续施工的，做出处罚决定的机关有权制止。阻碍土地行政主管部门工作人员依法执行职务的，由司法机关依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。　　当事人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起60日内，向做出处罚决定的机关的上一级行政机关申请复议，也可在接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也不起诉又不自行拆除的，由做出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，相关费用由当事人承担。　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。《崂山区宅基地管理暂行规定》(崂政发[2001]86号)同时废止。　　主题词：经济管理 土地 宅基地 办法 通知　　抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院。　　青岛市崂山区人民政府办公室 日印发　　第十六条 农村居民一户拥有两处以上宅基地的，原则上只对一处宅基地办理土地登记。　　第十七条 农村居民有下列情形之一的，由区国土资源局报经区人民政府批准，由社区居委会收回宅基地使用权：　　(一)批准的宅基地自公布之日起2年内未开工建设的;　　(二)审批宅基地时社区居委会与建房户在签订的协议中明确规定建新宅后交旧宅而不交的;　　(三)农村五保户、外迁户等腾出的宅基地;　　(四)一户拥有两处以上宅基地，多占的宅基地应当退出而未退出的。　　第十八条严格禁止农村居民或社区居委会以任何名义向本社区以外的单位和个人出卖或者以其它形式非法转让宅基地。出卖或者以其它形式非法转让宅基地的，区国土资源局不得办理相关手续，并应按照买卖或者以其它形式非法转让土地的有关规定依法处理。　　严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放集体土地使用证。　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。　　第二十条买卖或者以其它形式非法转让宅基地的，没收非法所得，对在该土地上新建的住宅限期拆除或者没收，并对买卖或非法转让宅基地的当事人处以非法所得金额50%以下的罚款。　　第二十一条农村居民未经批准或采取欺骗手段骗取批准宅基地非法占地建住宅的，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。超过批准的占地面积标准多占土地的，多占用的土地以非法占地论处。　　第二十二条无权批准使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准占用土地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，批准文件无效。对非法批准使用土地的单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。对依据无效文件占用的宅基地和新建的住宅，责令退还非法占用的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋，恢复土地原状。因此给建房户造成的损失，由非法批准宅基地的单位或者个人承担。　　第二十三条非法占用土地建住宅的农村居民，受到限期拆除处罚的，必须立即停止施工并自行拆除;对继续施工的，做出处罚决定的机关有权制止。阻碍土地行政主管部门工作人员依法执行职务的，由司法机关依法给予治安管理处罚或者追究刑事责任。　　当事人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可在接到处罚决定通知之日起60日内，向做出处罚决定的机关的上一级行政机关申请复议，也可在接到处罚决定通知之日起15日内直接向人民法院起诉。期满不申请复议也不起诉又不自行拆除的，由做出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，相关费用由当事人承担。　　第二十四条 本办法自公布之日起施行。《崂山区宅基地管理暂行规定》(崂政发[2001]86号)同时废止。　　主题词：经济管理 土地 宅基地 办法 通知　　抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院。　　青岛市崂山区人民政府办公室 日印发
　　第十九条宅基地纠纷由当事人协商解决。协商不成的，由街道办事处会同国土所和社区居委会协调解决;协调不成的，由区政府有关部门处理。宅基地纠纷争议解决以前，任何一方不得改变土地现状，不得破坏地上附着物。
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青岛中院审判指导－关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案
作者：转载& & 更新时间：& & 【字体：小 大】 关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件认定合同效力的意见（讨论） 近年来，随着农村城市化的建设与发展，使得农村宅基地上所建房屋的买卖保同纠纷日益增多。中院民二庭自2005年底爱理该类案件后至今已有几十起，虽然案情各有不同，但均涉及认定合同效力、如何适用法律、法律责任承担等几方面，审理中的焦点问题是合同的效力如何认定。由于此类案件涉及人数众多、社会影响较大，民二庭以下意见供参考：一、关于认定买卖合同效力1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡镇人民政府审核，县级人民政府批准。依据是：（1）、《中华人民共和国地地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。宅基地是农民的重要财产权利，获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有的土地范围内申请宅基地。同一集体经济组织成员这间的转让如经过审批手续，是符合法律规定的。该条还规定：“农村村民住宅用地，经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准”。《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用以分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”（2）省高院徐胜利讲话，认为依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定为无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。 日山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会幻要》中有相同记载。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办一相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖如无其他无效情形，认定合同有效。依据是：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条规定“当农村集体经济组织全部成员转为城镇民的，原属于其成员集体所有的土地即属国家所有。”因而此观点认为虽然未办理国有土地使用权证，但土地已经转为国有，就应当适用国有土地上的房屋买卖的规定，认定买卖房屋合同有效。另一种观点认为合同无效。理由是虽然依据上述《实施条例》第2条的规定土地已经转为国有，但是毕竟没有办理国有土地使用权证，不能证明相关当事人是合法的国有土地使用权人，因而认定房屋买卖合同无效。民二庭大多数同志倾向于第一种观点。3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。依据是：（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只有拥有一处宽基地。只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内享有宅基地使用权。《物权法草案》第162条：禁止城镇居民在农村购置宅基地。(2)国办发（1999）第39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。（3）省高院徐胜利庭长讲话以及2005年全省民事审判工作座谈会纪要。4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。根据一户一宅原则，农村村民建住宅只能使用本集体经济组织所有的集体土地，因此，农村居民只能在户口所在村内申请宅基地，不能到其他乡村内申请宅基地。二、关于旧村发行买卖房屋合同效力5、集体所有土地范围内，村委会拆作旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，认定此类合同无效。理由是虽然旧房换楼房，然而房子所依附的土地属集体所有，不改变宅基地的性质。其它同上述。另一种观点认为合同有效。理由之一是契约自由，合同是当事人的真实意思表示，虽然不具备商品房买卖合同的销售要件，相关案例中村委会对外销售的其余房屋，大多已经办理了《村镇居民房屋所有权证》，考虑到大多数购房合同已经履行完毕，并办理了房屋权属证书。因此，依据“承诺不得反悔”的原则，购房合同有效，应继续履行。理由之二是该类房屋为楼房，与使用宅基地建平房应有所区别。如果判决无效相互近还，可能造成房屋大量闲置，浪费土地资源。民二庭大多数同志倾向于第一种意见。三、房屋买卖合同应适用诉讼时效6、集体所有土地范围内（包括已转为国有）的宅基地房屋买卖，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或履行完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。理由是：（1）根据我国《民法通则》第135条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。该条款未明确区分确认之诉或给付之诉，可以理解为向法院请求保护民事权利的任何请求，都要受到诉讼时效的制约，除法律另有规定。（2）最高法院有案例对于无效合同的诉讼时效期间的起算自合同约定的履行期限届满之日。对于合同纠纷，任何一方当事人是基于合同有效而对约定权利的实现期限有明确、合理的预期，是基于有效合同而关注并及时行使权利，即使因合同无效权利不能实现，然其要求赔偿损失的请求权已经产生，权利人不能怠于行使权利使民事关系长期处于不确定状态，有碍于民事秩序的稳定。（见最高法院（2003）民二终字第38号民事判决书）（3）民一活动应当遵循诚实信用原则。民事活动要诚实不欺、讲究信用，以善意方式行使权利并获得利益，依诚实信用的方式履行义务。得以维护交易的安全、稳定社会生活秩序和经济秩序。对于出卖方而言，大部分因房屋升值提出反悔，不能通过司法途径使其非法行为获得利益。另一种观点认为该类案件诉讼时效的起算应自提起诉讼或确认合同效力时起。理由是确认之诉不适用一般诉讼时效期间的规定。请求确认合同有效与否系确认之诉，不应受诉讼时效的限制。诉讼时效期间的起算是基于有给付内容的请求权的产生，只有当合同被确认无效后，才产生因无效而返还或赔偿的责任，产生给付请求权，发生诉讼时效的起算时间问题。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。四、关于合同无效后的处理原则7、宅基地房屋买卖被确认合同无效后，依该合同取得的财应予以返还。不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日客基地房屋的评屋的评估价格折价补偿。合同无效双方均有过错，各自承担责任份额约为50％。依据是我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该事同取得的财产，应当予以返还，不能返还或不骨必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”五、审理中的突出问题8、村民将宅基地房屋向城镇居民出售之后，该城镇居民又将房屋向同一集体经济组织的另一村民出售，现村民提起诉讼，要求确认两份买卖合均无效，请求返还房屋。如何确认两份宅基地买卖合同效力，有以下两种不同观点：第一种观点认为两份买卖合同均无效，应返还房屋。理由是土地属于集体经济组织所有，城镇居民禁止购买宅基地房屋。虽然又出售给同一集体经济组织成员，但该城镇居民所出售的宅基地房屋系非法取得，不应受到法律的保护。第二种观点认为虽然城镇居民不允许购买宅基地房屋，但案中宅基地房屋的买受人与出卖方属于同一集体经济组织，最终买受人可以补办相应宅基地审批手续，行为违法然可以合法补救。认定合同无效，但房屋无须返还。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。9、如何确认将要拆迁房屋的赔偿数额。村民将宅基地房屋出售给城镇居民，得知将要拆迁向法院提起诉讼，要求确认合同无效，返还房屋。城镇居民要求赔偿损失。对于该损失范围及数额的确认有不同的观点：一种观点认为，损失范围及数额应当以起诉之日现存房屋的评估值为准。另一种观点认为，应当以将来拆迁后的补偿利益为准，拆迁补偿款或新建房屋的价值将远高于现有房屋的价值，判决损失数额以将来拆迁时给付的实偿款或新建房屋的评估值（50％）为准。民二庭大多数同志倾向于第二种观点。
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请权威律师支招，发言！也可举以往拆迁案例说明！恳请指教！谢谢
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