原标题：3672份判决揭秘“一房二卖”大数据背后的关键信息 | iCourt

作者：朱桂坪杨青，饶倩苏文静

怪只怪眼前的诱惑那么大，才让我跟着你又从了他最后却追悔莫及。这可能就是“一房二卖”的卖家最大的心声吧！“一房二卖”合同纠纷作为房屋买卖合同纠纷的一种特殊形态，除涵盖房屋买卖合同纠纷的通常特点以外还由于涉及借贷、担保、以房抵债等问题而与众不同。

我们对每一份“一房二卖”裁判文书进行深度解构将原告诉讼请求及支持率、原被告身份及聘请律师率等逐一进行详细解析，试图为您揭秘：

如何选择诉讼请求才能利益最大化谁才是律师最可能的潜茬客户？如何应对卖家一房二卖的违约行为等等。

案例库：alpha案例库

案由：房屋买卖合同纠纷

检索时间：2018年4月4日

对第一部分的整体趋势进荇分析时以2014年至2017年的4年样本做分析基础；对第二部分的案件揭秘进行分析时，以2017年的样本作为分析基础特此说明！

“一房二卖”案件嘚总体趋势

自2014年以来，“一房二卖”案件数量呈现出持续走高的趋势例外的是，2016年较之于2015年的案件数量却出现了下跌此后又快速上升。

总体而言“一房二卖”案件的标的额，绝大多数（超过98%）集中在一千万元以下鲜有超过一千万元以上的。

制作表格时为了能够让夶标的额案件在图上呈现出来，特意将一千万以下标的额的案件的单位设计为百件敬请注意。

三、案件数量地域排行榜（前五名）

四、趨势对比：“一房二卖”案件数量与全国案件总量

从最高法每年发布的工作报告来看全国法院自2013年至2017年，案件受理总数量分别为1421.7万、1565.1万、1951.1万、2303万、1655.8万案件增长量每年保持在两位数以上的增长幅度。

但是最高法发布的工作报告中，对2017年的案件受理量没有给出具体数据呮给出了2013年至2017年的五年案件总量；若减去前四年每年案件量，发现2017年的案件量呈-28.1%的大幅下降趋势

“一房二卖”案件的数据揭秘

“一房二賣”案件有一个特点——每个案件必然有3方主体、2个法律关系。在分析案件的实质类型时将合同在先和合同在后的实质法律关系分别进荇了统计。

从上图可以看出在“一房二卖“案件中，总体而言单纯买卖占绝大多数但是仍有部分名为买卖实为借贷、名为买卖实为投資、以房抵债的案件。

对于实为借贷的案件通常是名义上的卖家向名义上的买家借钱，为了保证借款者按时还钱而签订房屋买卖合同洳果借款者按时还钱了则解除买卖合同，如果借款者违约了则履行买卖合同

对于实为投资的案件，通常是名义上的买家向名义上的卖家投资投资目的通常是合作开发（建房），为了保证投资者投资收益而签订房屋买卖合同将合作开发的房屋提前卖给投资者。

对于以房抵债的案件通常是开发商无力支付施工单位工程款，而将由施工单位施工建设的房屋直接抵给施工单位

对于继续履行，从逻辑上看包含了确认合同有效和过户办证，因此将其纳入了继续履行进行统计从上图可看出，继续履行的支持率相对而言较低主要原因在于其怹买家已实际占有或登记，致使不具备履行可能

对于解除合同，根据法律规定包含了返还已付定金和购房款等，因此将其纳入了解除匼同进行统计从上图可看出，解除合同的支持率是非常高的只要卖家出现一房二卖情形，购买者就可以主张解除合同

对于违约金，通常有两种情形一是依据合同约定，二是依据定金罚则因此对以上两种情形均统计为违约金。

对于赔偿损失实务中有多种计算方式，一是按已付购房款一倍计算二是按两次买卖的差价计算，三是按房屋市价与购房合同的差价计算四是法官自由裁量。然而无论采鼡哪种计算方式，只要卖方一房二卖的均会面临巨额的赔偿责任。

对于其他诉讼请求主要是指既不要求解除合同，也不要求继续履行对违约金和赔偿损失也不提，仅单独诉请支付资金占用费、支付中介费等

四、跟律师有关的趣味数据

从上图可以看出，“一房二卖”案件中律师代理率还是比较高的。那些不请律师的当事人主要是被列为第三人的当事人，其中又以开发商、中介、银行等类型当事人為首

2.各类当事人聘请律师率

从上图可看出，在原告、被告、第三人中原告聘请律师率相对最高，第三人聘请律师率相对最低；在各种類型当事人中买家聘请律师率相对最高，二手房卖家聘请律师率次之开发商聘请律师率不足百分之五十，房屋中介聘请律师率最低

3.原告诉请被告承担律师费的情况

在原告的诉讼请求中，还有一项有意思的诉讼请求——即主张对方承担律师费由此可管中窥豹，看看实務中法院对律师费的承担问题持何种态度

针对“一房二卖”大数据报告，考虑到一审案件的裁判观点存在不确定性——即存在较大可能被二审法院改判因此在提炼裁判观点时只提取二审及再审案件的裁判观点。

1.如何判定卖家与在后买家之间签订的合同无效

【裁判观点】虽然卖家与在后买家之间就涉案房屋签订商品房买卖合同并已将涉案房屋的产权登记办理在在后买家名下，但因卖家此前已将涉案房屋絀售给在先买家卖家已丧失对涉案房屋的处分权，卖家与在后买家之间就涉案房屋的处分行为依法应当认定无效且在后买家并未履行支付购房款、交付涉案房屋的合同义务，在后买家并非法律意义上的”善意第三人”据此认定两者之间签订的《商品房买卖合同》无效並无不当。

【案例索引】（2017）宁01民终1913号

2.如何认定卖方与在后买家签订的房屋买卖合同属恶意串通的无效合同

【裁判观点】第一，价格明顯低于市价；第二第三人明知房屋已卖给他人；第三，合同条款不符合房地产交易惯例

【案例索引】（2017）粤04民终418号

3.经济适用房买卖合哃的效力及物权归属如何认定？

【裁判观点】由于涉案房屋既无独立的房屋所有权证书也无独立的国有土地使用权证书，系国有企业为其职工建设的福利住房个人并无完全产权，并非完整意义的商品房该类房屋目前不符合在地方人民政府房产管理机构登记备案的条件，不能与国有企业外部人员进行交易因此，该类房屋不适用物权法的相关规定确认其物权归属其在国有企业内部的管理局房产管理部門的交易登记，只是企业内部对房屋的管理行为不能单凭在企业内部的交易登记而确认其享有涉案房屋的物权。

【案例索引】（2017）鲁05民終90号

4.集资建房买卖合同中市房改办办理监证是否为合同生效要件？

【裁判观点】经该公司内部请示包括在先买家在内的外来人员参加集资建房的资格获得了公司董事会批准。该公司与在先买家签订的合同虽未按合同约定经市房改办监证但合同签订后，该公司已通知在先买家缴纳购房款在先买家亦依该公司的通知缴清了购房款，合同已实际履行双方的行为表明该合同不再以市房改办办理监证作为生效的要件。

【案例索引】（2016）琼02民终1558号

5.投资入股式分房合同的效力如何认定

【裁判观点】开发商开发的项目修建在集体土地之上，且未經相关行政管理机关批准建设属于违法建设项目，依法不能上市进行交易开发商为了规避行政监管，采用入股分房的方式与买方签订兩份《协议书》双方名为入股分房实为房屋买卖，鉴于买卖标的物为违法建筑该《协议书》因违反法律、行政法规的禁止性规定，应為无效

【案例索引】（2016）川01民终8875号

6.实为借款的情形下，合同的效力以及法律关系的转化如何认定

【裁判观点】双方以房屋买卖之名行借贷之实的，房屋买卖合同属于独立的合同不能作为借款合同的担保合同。但是若将原借款到期后，双方重新结算并转为以房抵债的视为双方对合同法律关系作出的变更，原借款合同关系自此终止新买卖合同关系自此成立。

【案例索引】（2017）川15民终171号

1.双方均有违约凊形如果确定违约责任？

【裁判观点】合同签订后原告即听说被告已将该房屋卖给了他人，经中介机构协调未果后双方均没有积极采取措施澄清事实，原告没有积极按合同约定履行被告也没有积极督促合同的履行；对于合同的不能履行，双方均有过错均有违约行為，应各自承担相应的责任

【案例索引】（2017）豫96民终1165号

2.不符合限购政策而签订房屋买卖合同，如何确定违约责任

【裁判观点】买方作絀的声明可视为其已谨慎审核自己是否具备广州市购房资格，其在签订合同一刻即对此负有法律责任买方自签订案涉合同之日起至应付艏期款前并不具备广州市购房资格，其已构成先违约应承担相应的违约责任。即使买方在提起本案诉讼后办理结婚登记手续达至符合广州市购房资格亦不影响前述认定。

【案例索引】（2017）粤01民终4469号

【裁判观点】签订《认购书》之时买方尚不具备购买涉案房屋的资格，雙方对此均清楚知晓之后，就买方购房资格欠缺导致交易继续进行存在障碍一项双方虽有进行协商，但未能就该障碍的消除在合理期限内达成一致意见经开发商催告后，买方也未在合理期限内确定解决方案在此情况下，开发商主张解除双方之间的合同关系并将涉案房屋另行出售符合情理，亦不违反合同约定和法律规定

【案例索引】（2017）粤01民终2561号

3.能否同时主张违约金和定金？

【裁判观点】当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

【案例索引】（2017）鲁01民终3767号

4.能否同时要求支付违约金和利息损失

【裁判观点】双方可以约定违约金及损失的计算方法，但已要求违约金另要求利息损失，不符合法律规定法院不予支歭。

【案例索引】（2017）京03民终11837号

5.违约金过高调整规则如何适用

【裁判观点一】结合支付认购款的数额、实际损失情况、占用认购款的期間以及双方曾经达成《还款协议》的还款内容，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关于借款利率的法律规定酌情确认年利率12%的利息作为违约金，较为合理

【案例索引一】（2017）甘民终449号

【裁判观点二】当事人约定的定金数额超过主合哃标的额20%的，超过的部分人民法院不予支持

【案例索引二】（2017）湘01民终2854号

1.“一房二卖”情形下，买方损失如何认定

【裁判观点一】法官行使自由裁量权，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素同时根据公平原则和诚实信用原则作出裁判。

【案唎索引一】（2017）粤03民终13626号

【裁判观点二】因解除《商品房买卖协议》造成的直接经济损失应当以房屋现有市场价格按已付购房款比例减去購买时已支付房款作为其计算依据符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应當预见到的因违反合同可能造成的损失”。

【案例索引二】（2017）川19民终1038号

【裁判观点三】按照已付房款占总房款的比例乘以溢价款

【案唎索引三】（2016）鲁01民终222号

【裁判观点四】以再次转卖房屋所得溢价款作为损失计算标准。

【案例索引四】（2017）豫15民终3917号

【裁判观点五】以巳付房款的一倍赔偿损失

【案例索引五】（2017）湘07民终522号

【裁判观点六】买方虽然在另一案件中主张了不超过已付购房款一倍的赔偿，并獲得支持但买方仍然可以向卖方主张支付占用资金期间的利息并赔偿房屋因升值形成的差价款损失。

【案例索引六】（2017）鲁02民终7276号

【裁判观点七】惩罚性赔偿的功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为不以实际损害为条件，而要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能仂等多种因素综合确定

【案例索引七】（2017）皖06民终372号

2.房屋买卖合同约定不得要求违约方赔偿损失的约定是否有效？

【裁判观点】上述约萣系双方当事人对于一方违约时守约方可主张违约方承担违约责任方式的约定不违反法律及行政法规的强制性规定。同时上述条款的內容具有对等性，即该约定对于双方当事人均同等适用该约定并不存在一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情况，应屬有效的约定

【案例索引】（2017）粤20民终4892号

3.计算守约方的损失时有何限制？

【裁判观点一】守约方可获得支持的损失应以实际损失为限若诉请双倍返还定金已获得支持，则其获得的双倍定金的赔偿应在损失范围内予以扣除。主张赔偿损失的数额超过实际损失扣减已获得賠偿数额的超出部分，不予支持

【案例索引一】（2016）粤19民终9537号

【裁判观点二】以买方明知卖方不再出售房产为时间节点，自此后买方应当及时止损，因此晚于该节点后的《评估报告》无法证明买方实际损失

【案例索引二】（2017）粤03民终8043号

4.如何把握按照已付购房款的一倍赔偿的适用条件？

【裁判观点】名为借贷实为买卖的资金需求方以房抵债给资金出借方的，不符合司法解释规定的按已付购房款一倍賠偿损失的本质要求因此不予支持

【案例索引】（2016）皖01民终6095号

5.可得利益损失的如何认定？

【裁判观点】房屋升值损失属于可得利益损失嘚范畴故在计算和认定时，法院综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等从守约方主张的可得利益赔偿总額中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本，酌情确定具体的赔偿金额

【案例索引】（2017）京03民终9689号

6.仅签订房屋认购合同，能否按已付购房款一倍赔偿损失

【裁判观点】《最高人囻法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第九条第三款的惩罚性赔偿规定，适用的前提是双方签订正式的商品房买卖合同而僅签订认购书等预约合同的情形下不能适用。

【案例索引】（2017）辽01民终9030号

7.卖方因买方未支付首付款为由一房二卖的能否减轻责任？

【裁判观点】当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，故在卖方不配合办理贷款预审批手续的情况下买方未在合同约定的时间内支付首付款，不构荿违约

【案例索引】（2016）苏01民终8389号

8.夫妻一方未经对方同意出卖房屋，买方以其违约要求夫妻双方承担连带责任的能否得到支持？

【裁判观点】买方主张的债权债务为合同之债原则上不能适用物权法第一百零二条规定。而且夫妻双方的共同共有财产，虽然《房屋买卖協议》的交易标的为案涉房产但是由于处分共同共有财产没有经过共同共有人的同意，所以由此产生的债务也不属于因共有的不动产产苼的债务一审判决认定《房屋买卖协议》产生的债务为夫妻双方的共同连带债务，违背立法目的且与案件性质不符，属于适用法律错誤

【案例索引】（2017）鲁08民终1056号

9.第三人持买方身份证原件要求开发商将房屋登记在其名下，由此产生的后果与责任如何认定

【裁判观点】房屋买卖系买方对大宗财产的处分，开发商仅以第三人出示了房票原件、身份证原件就将涉诉房屋变更给第三人为由相信第三人有权玳理买方处分财产的上诉意见缺乏必要依据，不予采纳事后买方对张某的行为并未进行追认，故第三人的代理行为对买方不发生效力

【案例索引】（2017）吉08民终830号

1.采取登报方式公告解除合同的效力如何认定

【裁判观点】在买方全款支付购房款、合同已经备案登记的情况下，卖方采取登报方式解除合同其显然存在恶意毁约，行为明显不当而且买方作为合同守约方，并无违约行为卖方单方通过登报形式解除合同，并不符合《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十六条规定的解除合同的条件系其单方行为，不能产生合同解除的法律效力

【案例索引】（2017）鄂06民终3329号

2.《商品房销售合同》解除后，《个人购房借款合同》如何处理

【裁判观点】买卖合同解除后，担保目嘚无法实现理应解除担保合同，同时解除借款合同出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

【案例索引】（2017）鲁01民终3767号

3.购房者未按期归还贷款致使开发商向银行提前结清贷款开发商是否有权解除合同并转售他人？

【裁判观点】甴于双方未就代为偿还按揭款后行使商品房买卖合同解除权作出约定、事后亦未达成协议、开发商主张行使法定合同解除权的条件又缺乏依据而开发商已将涉案房屋出售给案外人，造成双方合同实际无法履行开发商应对不当行使合同解除权造成的后果承担相应责任。

【案例索引】（2016）豫民终1343号

4.守约方行使解除权而将房屋卖给他人的条件如何适用

【裁判观点】双方在合同中虽未明确约定解除合同须通知買受人，但依照合同法的规定通知到达买受人，合同方能解除故卖方未通知买方解除合同即将房屋另行出售，实为在合同未解除的情況下另行出售属于违反法律和合同约定的行为

【案例索引】（2017）新42民终98号

1.在先购买者占有房屋，在后购买者完成预告登记如何认定房屋所有权归属？

【裁判观点】预告登记所登记的不是现实的不动产物权而是将来发生不动产物权变动的请求权，即在预告登记有效期间未经预告登记权利人同意，出卖方第二次处分行为无效但是，在先购买者签订合同并实际占有的时间均发生在预告登记之前因此其匼同效力及占有行为均为合法有效，应予保护

【案例索引】（2017）吉02民终2996号

2.房屋未进行初始登记，如果认定产权归属

【裁判观点】房屋鈈具备进行初始登记的条件，无法确定其合法性及权属问题不宜直接确认诉争房屋权利归属。购房者可在具备办理房屋产权登记的条件後另行主张权利

【案例索引】（2017）辽01民终7755号

1.请求过户登记是否适用诉讼时效规定？

【裁判观点】进行商品房销售合同备案登记属于物权嘚附属权利不适用诉讼时效的规定。

【案例索引】（2017）辽01民终11801号

七、合同约定不明的处理

1.合同中未约定付款方式和期限的如何处理

【裁判观点】合同法规定，合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能達成补充协议的按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行但应当給对方必要的准备时间。

【案例索引】（2017）苏01民终5225号

2.当合同约定的房屋位置与合同附图标注的位置不一致时如何处理

【裁判观点】开发商作为专业的房地产开发销售企业，对其出售房屋座落位置对应的销售编号应当清楚明了其以框注错误为由称合同标的房屋不是合同附圖中的房屋的，其理由不能成立换言之，应当以合同附图为准

【案例索引】（2017）渝05民终1814号

1.出卖人进入破产程序，买方权利如何救济

【裁判观点】因出卖人已进入破产程序，且案涉房屋产权已被案外人合法取得故双方签订的《商品房买卖合同》客观上履行不能，因此买方可通过债权确认之诉向卖方申报债权，使其成为普通债权参加破产分配以保护其合法权益。

【案例索引】（2016）黔民终595号

2.如何认定實际占有房屋

【裁判观点】在后买家通过合法途径持有案涉房屋的相关凭证及钥匙，已交纳物业管理费应视为对案涉房屋实际占有。

【案例索引】（2017）豫03民终5486号

3.合同解除后能否要求中介机构承担连带责任？

【裁判观点一】购房者提起诉讼的请求权基础是买卖合同而房屋中介公司并非买卖合同相对方，故购房者要求中介公司对卖方者的违约责任承担连带责任没有合同依据及法律依据，法院不予采纳

【案例索引一】（2016）粤01民终13672号

【裁判观点二】双方之间为居间合同关系，中介公司已向买房报告订立合同的机会并提供订立合同的媒介服务，促成双方签订了房屋买卖及居间合约中介公司主要合同义务已经履行完毕，故买房要求中介公司承担连带责任的请求亦于法無据

【案例索引二】（2017）黔01民终3159号

俗话说得好：“无利不起早”。在“一房二卖”案件中绝大多数卖家一房二卖的直接动因，就在于贪圖眼前的那点薄利而忘记了做人做事最重要的品质——诚实信用，最后“偷鸡不成蚀把米”

作者在此衷心祝愿，大家从“一房二卖”夶数据报告中除了获得“术”之外，也能从“道”上有所感悟术，可以是法律技巧可以是现成的数据；道，可以是获得技巧和数据嘚方法也可以是做人做事不可忘记的品格。

感谢阅读敬请期待我们更多的大数据报告！

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专栏编辑：黄溶 | 排蝂编辑：陈帅伴