上山容易下山难，劳苦舆夫莫怨天。房价上去了，想它下来可没那么容易，于是就会出现一个怨声载道的群体。小编有个习惯，出门打车喜欢和滴滴司机聊天，聊天的内容不外乎嘉兴的工资水平，嘉兴的房价等与生活直接相关的问题。他们总能说出最犀利最直接的话，但总不会离开一个核心，“本地人是买不起本地房”、“本地人买得起房的很少”。虽然我觉得可能无法体现整体性，相信滴滴代表的大概率不会是塔尖人群，但这个城市的塔尖又有多少人呢？

嘉兴国际商务区核心区城市设计方案

改善型住房供应占据了市场半边天，，香港兴业璟颐湾。这些代表着嘉兴市场塔尖的产品，一经上市就受到了广泛的关注，销售业绩也成为市场上的一段佳话。中国铁建花语江南是第一个备案价破两万+的楼盘，目前一共进行过两次销售，均售罄。香港兴业璟颐湾凭借其优良的品质，在下半年市场凉风阵阵的同时，没有做广告宣传，依靠绝对的客户黏度，可以说是一枝独秀。即便是到了首付一成12万起，各大楼盘争相妥协争抢客户，依旧没有任何宣传动静的香港兴业，只能说，是金子总会发光。

但它们再好也不是我们今天的主角，我们要说的是嘉兴市场上的三大金茂府。，和。

秀湖金茂府和嘉禾金茂府面世有一段时间了，但是一直没有进行首开。9月14日，等了半个月的金九，一下出放出来六张预售证，共计1377套房源。三大金茂府也在同一天放出了预售。

老规矩，我们一个个来看。

嘉禾金茂府，本次申报预售的商品房为第 1 次，共计 3 幢，其幢号为 19#、23#、24# ，申报预售建筑总面积 36596.32 ㎡，用途为住宅 ；可销售住宅 304 套，建筑面积 36596.32 ㎡；高层预售均价：13600元/㎡  

交付方案：此次申报 19#、23#、24# 幢于 2020年 12 月 31 日按相关规定验收合格后以毛坯标准进行交付，交付后由中化金茂物业管理（北京）有限公司 进行统一的管理。

嘉禾金茂府是香港路劲集团和中国金茂两大开发商，强强联手，共同打造高品质住宅

嘉禾金茂府总建筑面积约35.4万方，容积率2.2，小区总户数约2024户。全小区精装交付，分为两期开发，一期为高端精装住宅，二期为绿金科技住宅。

嘉禾金茂府位于嘉兴国际商务区的核心位置。交通便捷，西南方向乍嘉苏高速、东南方向G60高速，到苏州、杭州、上海周边城市仅一小时左右。商业齐全，距离万达商业广场500米左右，步行十分钟，衣食住行一应俱全。同时，项目周边坐拥三大主题公园，凌公塘公园、中央公园、植物园，都是您闲暇之余的好去处。

秀湖金茂府，本次申报预售的商品房为禾锦雅苑13#、14#共计2 幢，预售总建筑面积21824.6 ㎡，用途为住宅，可销售住宅套数为148 套。高层预售均价：13700元/㎡  

交付方案：此次申报的13#、14#将于2021 年3 月31 日 以毛坯房标准进行交付，交付后由正荣物业服务有限公司进行统一的管理。

雅居乐金茂中央公园效果图

雅居乐金茂中央公园，本次申报预售的商品房为第 1 次，预售 26693.76 ㎡，用途为住宅 ，可销售住宅231套；高层预售均价：13000元/㎡  

交付方案：此次申报9、12、14幢于2020年12月31日按相关规定验收合格后以毛坯房标准进行交付，交付后由雅居乐雅生活服务股份有限公司进行统一的管理。

中央公园，扼守嘉兴国际CBD核心区，咫尺3300亩生态中央公园，超40%景观绿化率，辉映曼哈顿风格的建筑肌理，打造出则公园、入则花园的世界人居美学，复刻国际之上的生活观。酒店式入户，归家更有仪式感；雅居乐、中国金茂爆品户型，尺度与功能兼具，“N个魔鬼细节”，将空间还给生活。作为由“千亿企业”雅居乐和“央企巨擘”中国金茂联手打造的匠心力作，它承载着两大巨头的终极梦想，必将颠覆嘉兴人居想象，引领未来都会生活方式。

三大金茂，秀湖金茂府位居秀湖板块，嘉禾金茂府和雅居乐金茂中央公园位居国际商务区。我们从周边配套来看，目前嘉禾金茂府相对占据先手位置，万达南，商圈已经形成规模，生活相对较为便利。秀湖金茂与雅居乐金茂中央公园所处地段都是目前炙手可热的位置，未来的发展潜力较好。

三大金茂相近的备案价，秀湖金茂所处板块的不同，目标客户群体不会冲突，相信可以独善其身。嘉禾金茂与雅居乐金茂中央公园开盘态势会如何？听说在两个月前嘉禾金茂府启动过分销进行认筹，锁了一批客户。个中滋味，我们待开盘后再细细品味。

现在越来越多的购房者都喜欢选择有高发展潜力的房子、既有养老价值又有投资空间、有的购房者可能会选择公寓来投资、那么公寓要注意什么?

一、公寓投资存在哪些优势和缺点?

在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看看公寓投资有哪几种类型：

从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：

1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力;

2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。

3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。

1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少;

2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。

三、如何让公寓投资更值?

一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：

选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高;

2、选择好的物管和开发商

由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。

有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。

除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。

二、公寓投资的收益怎么算?

任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(0万=4%。

而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。

除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12

投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。

2、15年收益与房产买入价关系

物业的年收益*15年与房产购买价关系

这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：

如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值;

如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;

如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。

除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在9.5%-10.5%之间。

新西塘格林公馆，嘉善城西地表项目，成熟的商业配套和优秀的物业运营，是目前公寓投资的不二之选。详情请询售楼处电话400- 转 192  

现在越来越多的购房者都喜欢选择有高发展潜力的房子、既有养老价值又有投资空间、有的购房者可能会选择公寓来投资、那么公寓要注意什么?

一、公寓投资存在哪些优势和缺点?

在了解公寓投资存在的优势和缺点之前，先来看看公寓投资有哪几种类型：

从表中，我们可以对优势和缺点进行简单总结：

1、由于公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅来得更低，让更多人能买得起，同时还降低了还贷压力;

2、公寓多数处于繁华地段，生活配套齐全。如果自己居住，生活和出行都很方便;如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让。

3、在政策方面，在一些城市购买普通的商品房是有限购措施的，但公寓就不受限购约束。

1、产权年限多数为40年，有的也有50年，但普遍比普通商品房来得少;

2、生活成本比较高，物业费、水电费等很多都是商业性质的，比普通的商品房高出不少。

三、如何让公寓投资更值?

一旦选择了投资，也要让自己“投有所值”。如果投资者选择公寓投资，要记住以下三点：

选择租公寓居住的人，会更看重周边的配套设施是否齐全，交通出行是否方便。投资这些地方的公寓，虽然前期投入成本较高，但预期的租金也会更高;

2、选择好的物管和开发商

由于公寓的管理费、水电费比普遍住宅要高，而这部分成本又往往摊入租客的租金中。所以，对租客而言，如果不能得到贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备，那还不如选择普通住宅。

有一些公寓产品由于配套的交通以及产业还未成熟，因此价格会相对低廉。但如果该公寓所在区域有未来有发展潜力，那同样值得投资，且回报率将更高。

除此之外，投资者还需避免一些误区，不能不清楚房租渠道就贸然投资，同时带租约出售的公寓也并非是万全之计，建议投资者在投资前一定要了解清楚再“下手”。

二、公寓投资的收益怎么算?

任何投资品都有两面性，优势与缺点并存。但看一个项目到底值不值得投资，还得看看其收益如何。

一般来说，公寓投资的回报主要来源于租金。比如一套公寓买的时候是120万，每月租金为4000元，那根据粗略的租金回报率计算公式：

租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价=(0万=4%。

而目前公寓投资的租金回报率在3%-5%之间，但也有不错的公寓回报率可达6%。值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，如果该区域房价上涨，那租金也会跟着上涨，回报率也将更高。

除了上述这个公式外，评判自己的投资是否有价值，另外两个公式同样适用：

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)*12

投资回收期越长，投资风险越高。反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。

2、15年收益与房产买入价关系

物业的年收益*15年与房产购买价关系

这是一个国际上专业的理财公司衡量一处物业价格合理与否的基本公式：

如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值;

如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;

如果该物业的年收益*15年<房产购买价，该物业不宜投资。

除此之外，目前市场上还有一些关于房产投资的项目，由于投资门槛低，让更多普通投资者参与其中，间接投资房产，同时还能取得不错的收益，预期年化收益率在9.5%-10.5%之间。

新西塘格林公馆，嘉善城西地表项目，成熟的商业配套和优秀的物业运营，是目前公寓投资的不二之选。详情请询售楼处电话400- 转 192