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未取得建设工程规划许可证的不必然导致房屋租赁合同无效
发布时间： 14:39:57
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来源：周口在线
建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，用于确认房屋符合城市规划要求的法律凭证。实践中，房屋未取得建设工程规划许可证即开工建设的现象屡见不鲜，而房屋建成后，在仍未取得建设工程规划许可证时即对外出租的情况更是不足为奇。一旦发生纠纷，合同当事人在房屋取得建设工程规划许可证前所签署的房屋租赁合同的效力问题往往成为案件的争议焦点。笔者根据有关法律法规的规定，结合司法审判实践，对出租方与承租方在房屋取得建设工程规划许可证前所签署的房屋租赁合同的效力问题进行探讨，从而得出即使未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效的结论。一违法建筑的界定 & 顾名思义，违法建筑指的是违法建造的建筑物、构筑物及设施等建筑。广义上，违法建筑涵盖所有违反有关法律法规而建造的建筑，包括未取得建设用地规划许可证的建筑、擅自改变使用性质的建筑、擅自将临时建筑建设成永久性的建筑等。狭义上，普遍认为违法建筑仅仅指的是未取得城乡规划主管部门依法核发的建设工程规划许可（证）、违反建设工程规划许可（证）内容而建造的建筑以及超过建设工程规划许可（证）期限而未拆除的临时建筑。 然而全国各地现行地方性法规对违法建筑的定义表述却截然不同：一种表述认为违法建筑是指未依法取得“建设工程规划许可”或者未按照“建设工程规划许可”内容建设的建筑及超过“建设工程规划许可”期限未拆除的临时建筑，比如《浙江省违法建筑处置规定》《乌鲁木齐市查处违法建筑条例》《海南省查处违法建筑若干规定》等；另一种表述认为违法建筑是指未依法取得“建设工程规划许可证”或者未按照“建设工程规划许可证”内容建设的建筑及超过“建设工程规划许可证”期限未拆除的临时建筑，比如《海口市防控和处置违法建筑若干规定》《上海市拆除违法建筑若干规定》等。 我们认为，上述规定对于违法建筑所作的界定存在差异，即第一种表述比第二种表述对认定违法建筑的依据范围更为宽泛，但可以看出，建设工程规划许可的形式至少包含了建设工程规划许可证这一特定的证明文件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，人民法院在认定违法建筑时，不但认可建设工程规划许可证这一特定证明文件，而且肯定了城乡规划主管部门批准文件的证明效力，所以建设工程规划许可的形式不限于建设工程规划许可证，还包括城乡规划主管部门的批准文件。二城乡规划主管部门批准文件的常见内容 司法实践中，一旦承租方以房屋未取得建设工程规划许可证为由主张房屋租赁合同无效的，部分出租方往往会出示城乡规划主管部门的批准文件以证明房屋是合法建筑，或人民法院通常会发函咨询城乡规划主管部门，从而取得城乡规划主管部门的回复，以此判断房屋是否为合法建筑，从而认定房屋租赁合同的效力。笔者结合实务经验认为，该等批准或回复主要是城乡规划主管部门答复出租方或人民法院咨询的“复函”，且该等“复函”常常能够表明城乡规划主管部门对于房屋的规划批准意见，比如原则同意规划核准，待其他条件成就后申请办理建设工程规划许可证；同意就超规划部分办理规划验收手续；涉案宗地为城乡建设用地，建设管制分区规划为允许建设区等意见则表明房屋当前即使存在不符合规划条件的情形或者办理建设工程规划许可证的条件尚未满足，但最终都是能够办理建设工程规划许可证的。当然，城乡规划主管部门在特定情形下持否定意见，比如直接函告人民法院认为房屋并未取得建设工程规划许可证；不同意办理规划报建手续等。三人民法院对“复函”的裁判态度 司法审判实践中，人民法院普遍根据《解释》第2条的规定认为，在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证时房屋租赁合同无效。但对于一审法庭辩论终结前出租方出示或人民法院收到的城乡规划主管部门的上述“复函”，人民法院会根据“复函”的不同意见，作出不同裁决： 如果“复函”属上述第一种类型，即房屋从“复函”内容可以看出城乡规划主管部门所要表达的主要意思在于同意、批准或允许及其他认定房屋属合法建筑的意思表示的，则房屋属于经城乡规划主管部门批准建设的情形，房屋租赁合同有效。比如，深圳市中院在陈明杰与中国电信股份有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷案中认为，虽然涉案房屋存在超面积建设的问题，但规划主管部门已复函同意就超面积建设部分办理规划验收手续，即使出租房未能证明其已按照复函办理处罚手续，但不能改变主管部门已同意办理规划验收的事实，属于经主管部门批准建设的情形，房屋租赁合同有效。 如果“复函”属于上述第二种类型，即城乡规划主管部门对房屋的合法性持否定意见房屋房屋或者存在类似含有不允许、不同意或不批准等意思表示的内容的，则意味着房屋最终将不能取得城乡规划主管部门的批准，则房屋租赁合同无效。比如，深圳市中院在林某诉深圳市某发展有限公司房屋租赁合同纠纷案中认为，因深圳市规划和国土资源委员会的复函意见表示涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故房屋租赁合同无效。 当然，如果人民法院针对房屋的合法性问题咨询城乡规划主管部门，而城乡规划主管部门最终并未答复或者答复的“复函”意见并未明确表示房屋可以办理建设工程规划许可证或申报规划验收等合法报建手续的，则因出租方未能举证证明房屋已取得建设工程规划许可证，也未能证明经城乡规划主管部门批准，此种情形下出租方往往承担举证不利的后果，房屋租赁合同可能因此而无效。 因此，对城乡规划主管部门作出的“复函”意见，应当结合其意见的主要内容，综合判断城乡规划主管部门的倾向性意见，从而认定是否属于《解释》第2条规定的“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设”的情形。综上所述，笔者认为，在房屋租赁合同纠纷中即使房屋未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效。一旦承租方以房屋未取得建设工程规划许可证为由主张房屋租赁合同无效的，出租方也切莫悲观，应尽量争取在一审法庭辩论终结前取得城乡规划主管部门的书面批准文件，且该等文件的内容表述应至少明确表明城乡规划主管部门对房屋是否属合法建筑持肯定、同意或批准的明示性而非默示性的意见。如果不能取得书面批准文件的，也尽量向人民法院提供《建设用地规划许可证》《建筑许可证》《竣工验收报告》等足够证据，人民法院有可能以此综合认定房屋属合法建筑。
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义项指多义词的不同概念，如的义项：网球运动员、歌手等；的义项：冯小刚执导电影、江苏卫视交友节目等。
五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《》，简称&五证&。其中前三个证由市住建局核发，《国有土地使用证》和《》由市国土资源和房屋管理局核发。
前三核发 市住建局
土地使用证 市国土资源
预售许可证 房屋管理局
五证是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》简称“五证”。其中前三个证由市住建局核发《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。
国有土地使用证
《国有土地使用证》是证明土地使用者(或个人)使用国有土地的法律受法律保护。北京市国土房管局对直接填发的《》根据国有土地使用方式不同分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章&&.
建设用地规划许可证
《建设用地规划许可证》是建设单位在向申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管确认建设项目位置和范围符合规划的法定凭证是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地房地产商的售房行为也属非法不能领取房地产权属。核发的目的确保土地利用符合城市规划维护建设单位按照城市规划使用土地的合法。法律后果按照有关规定房地产商即使取得建设用地的批准但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的其建设用地批准文件无效。
建设工程规划许可证
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是建设单位建设工程的法律凭证是建设活动中接受检查时的法定依据。没有此证的建设单位其工程建筑是违章不能领取房地产权属证件。核发的目的确认有关建设活动的合法地位保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果房地产商如未取得《》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设严重影响城市规划的由城市规划行政主管部门责令停止建设限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施对有关人员可由所在单位或者上级主管给予行政处分。
建筑工程施工许可证
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件是建设单位进行工程施工的法律凭证也是的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑不受法律保护。当各种条件完备时建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民建设行政主管部门办理施工许可证手续领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开.
商品房销售(预售)许可证
《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时如该房屋已建成还应持有房屋所有权。购房者如需调查房屋的建筑还可查验房地产商的《工程验收证》。
住宅质量保证书
住宅质量保证书是开发商对销售的商品住宅承担责任的法律文件,可以作为房预、出售合同的补充约定,与合同具有同等效力。工程质量是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与范围《住宅质量保证书》一般约定地下室及渗漏为1年并写在工程质量保证书中。五证"中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》两者表明所购房屋属合法交易范畴。《商品房销售(预售)许可证》的预售范围为本项目可销售购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。两书"可以作为的补充约定并且是在商品房交付使用时向购房人提供的对承担质量责任的法律文件和保证。《住宅质量保证书》都约定了什么及保修期限与保修范围是什么解答我国房地产法规规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。商品房保修期从开发商将竣工验收的交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内屋面防水为3年墙面、厨房和地面为1年地下室及管道渗漏为1年墙面、顶棚抹灰层脱落为1年地面空鼓开裂、大面积起沙为1年门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年灯具、电器开关损坏为6个月管道堵塞为2个月供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限由买卖双方自行约定。
住宅使用说明书
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项一般应当包含以下内容1、开发单位、设计单位、施工单位委托监理的应注明监理单位2、结构类型3、装修、装饰注意事项4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项6、门、窗类型使用注意事项7、配电负荷8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明9、其他需说明的问题。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据市商品房交易的相关法规规定开发商只有具备《预售许可证》才能与签署正式的《预售协议》。在此提醒一下购房者签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内提防开发商“”。购房者在交房“二书”、“一表”是在工程竣工以后才能出具的购房时一般开发商只能提供“五证”时应要求和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《》(建设工程开工证)、《》。"二书"是指《》和《》。"一表"是指《竣工验收备案表》。
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问题编号：5248684
建设工程规划许可证上有多人名字在办理产权登记手续时能分开办理房屋所有权证吗
规划许可证上有多人名字在办理产权登记手续时能分开办理房屋所有权证吗
提问者：江西-上饶房产纠纷浏览177次 10:04:49
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