楼市的非主流看法：一线房价上涨是最后疯狂吗
10:48:20|来源：证券时报
[提要] 既然这样，那么理论上讲，只要存在一百条房价应该下降的理由，也同样会有一百条房价应该上涨的理由。
　　春节假期刚过，楼市就好像迎来了春天。创纪录的新增信贷、似曾相识的税费调整、一些城市火热的成交状况，甚至去年下半年一度风声鹤唳的人民币汇率，也都很&凑巧&稳定了下来。这不能不说是极富戏剧化的一幕，因为不久之前这些因素数据难看的时候，都曾被市场拿来&证明&中国房地产市场已经走过高点即将下行。
　　即便在市场显著好转之后，这种思维惯性仍在延续，很多人认为当前一线城市出现的房价上涨是&最后的疯狂&。他们的理由似乎也很充分，比如人口周期已经迎来拐点，未来不再需要那么多的房子，从总量上来讲房地产行业步入下行是确定的。即便具体到大城市，由于制造业和其相匹配的人口在撤离，过往十几二十年里一直源源不绝的实际购买力将一点点被掏空。反腐、房产税等各种制度性因素也被引入逻辑之中，用来解释为什么房价不应该涨。
　　这会是&最后的疯狂&吗？谁也不知道。笔者倒是以为，公众舆论在这个问题上的思维逻辑似乎存在一些改进的空间。因为如果我们仔细推敲一下，其实不难发现以上这些被大量讨论的逻辑，最终都只停留在了&逻辑&层面上，它不是能够被证实的事实。套用弗里德曼在《实证经济学方法论》中的原话，就是这些&逻辑&其实都是一种&愿望表达&，是大家觉得这些城市的高房价不靠谱，继而去寻找理由证明它不靠谱。这个过程，与事实无关。
　　既然这样，那么理论上讲，只要存在一百条房价应该下降的理由，也同样会有一百条房价应该上涨的理由。至少针对目前一些城市出现的房价上涨，笔者就认为以下一些因素或者理由可以用来解释。
　　第一个理由是货币环境。从目前的宏观政策框架看，要彻底完成产能出清和企业资产负债表的修复，低利率环境会在数年时间里持续下去。这还是假定未来全球经济按现有节奏向前推进做出的判断。我们曾经以为全球经济会更早一点结束危机周期，但是事实证明，只要整个周期的逻辑还没有充分自我实现，那么就不能轻易断言周期已经结束。
　　第二个理由是旧的产业逻辑走不通了，新的产业逻辑还会继续。城市其实是各种要素的聚集地，比如人口、土地、资金、技术等等。在过去二十年旧的产业逻辑中，城市特别是沿海一线城市其实是资本和劳动力的对接点，由此形成大量的人口涌入并助推住房需求。
　　毫无疑问，一线城市当前仍然在以资金、技术和公共服务等方面的优势吸引人口流入，二线城市也不乏抓住本次产业结构调整机遇吸引人口流入的案例。以中国存量的人口规模而论，尽管从总量上来看房地产的库存存在绝对过剩，但在局部市场上形成相对稀缺是很容易的事情。市场竞争就是如此残酷，强者恒强，资源会不断向优胜者聚拢。
　　第三个理由是要打破当前产能过剩的僵局，要有新的产业或者新的增长点来破题，这既有赖于市场破题，也在很大程度上与政策之手相关。而从经济地理的角度看，这些破题之作都意味着资源的重新梳理和集中。换句话说，只要有老的城市衰落下去，必然会有新的城市成长起来。我们要以动态的眼光去看整个行业，刻舟求剑是不行的。
　　这些理由能够支持楼市继续&疯狂&下去吗？这需要你自己来做出判断。返回腾讯网首页&&
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　　价涨的这么猛，最近很多人又蠢蠢欲动了，他们有着神一样的自信，必定有个更傻的会从自己手里把这么高价格的房子接走。我问了，这神一样的自信来自哪里呢？人家说房价要跌下来，经济就完蛋了。所以国家不会让房价跌
　　昨天公布的数据触目惊心，深圳房价去年同比涨了52.7%，前两天还有个报告是清华大学的，说北京房价10年上涨380%，上海涨384%，而深圳房价涨幅在508%。年均分别上涨17.5%，17.6%和20.4%。当然这个数字很吸引眼球，但却未必准确，就拿北京来说，十年前的房子基本都盖在了3环边上，如今的房子盖到了6环边上。所以你乍一看房价涨了近4倍还可以，但其实按照同地区同位置的房价来算，10倍以上应该是有的。
　　房价涨的这么猛，最近很多人又蠢蠢欲动了，企图在最后的疯狂里大捞一把，他们有着神一样的自信，必定有个更傻的会从自己手里把这么高价格的房子接走。我问了，这神一样的自信来自哪里呢？人家说房价要跌下来，经济就完蛋了。所以国家不会让房价跌。嗯……这话听着耳熟，去年5000点股市的时候，有多少人这么说过，这是一轮改革牛，如果股市跌下来改革就进行不了了，然后他们就信心倍增，配资借钱进入股市。最后发现童话里都是骗人的。
　　其实我们先不说国家的主观意愿，站在这么高的高度俯瞰宏观经济，肯定不会跟我们一样，去关注房价的涨涨跌跌。或者换句话说，房价涨跌对于国家经济的影响不大。而所谓的房地产是国家经济的支柱主要体现在哪呢？也不在房价上，而是在对钢铁、水泥、建材等产业的拉动上。所以让房子好卖，多造房子，多去产能和库存，这才是国家经济层面考虑的问题。那现在这么高的房价之下，显然这个工作已经无法进行。
　　从房地产的开工数据我们就能看出，随着二三四线城市房价的低迷，以及库存的严重，全国的房地产开工情况非常糟糕，而且已经持续了很长时间。所以我们看到了所有的产品比如动力煤、钢铁、水泥、建材甚至家电全部积压，中国经济也开会减速慢行。我们的经济重点一直强调去产能、去杠杆，就是要扫清经济发展中的障碍。其实我们看到了昨天周小川行长讲话，降低个人贷款利率，这种个人房贷加杠杆的举措有利于去产能，这个确实是没错的。也正如周行长所说个人贷款业务是相当安全的，因为你对你的贷款承担的是无限连带责任。跟另一端的开发商借款不一样，开发商管银行借的钱叫做开发贷，现在已经负债比率非常高了，很多著名开发商的有息负债已经高达500亿，也就是说每年光还利息就要还掉50亿以上，而融资现金流高达100多亿。这些都是要在你的收入里面减除的，所以可想而知开发商的压力有多大，开发贷的压力有多大。降低个人贷款门槛，让个贷加杠杆，来鼓励大家多买房，进一步化解开发贷的风险。这其实恰恰是一个去产能去杠杆的政策。但可惜的是，现在去接盘的购房人，这个风险也许他自己根本就没想过。
　　所以说到这，你大概明白了，你考虑的房价和国家考虑的房价问题，根本就不是一回事。房地产拉动经济，需要带动产业消耗。所以作为产业的最后一端必须有人接盘。至于你是亏了还是赚了，开放商亏了还是赚了，只要把开发贷还上，其实根本就无所谓。现在为了化解开发贷的风险，银行从去年开始已经开始着手清理了，一些小开发商早就已经拿不到银行的钱了，逼着他们去借民间资金。比如我们之前看到的鑫琦资产就是一个很好的例子。你先把我的房子接走，然后我明年回购回来。能骗一年是一年吧。这种续命的代价就是每年增加20%的利息支出。这就是为什么房地产加速赶顶的原因，他涨价10%毫无意义，反正是个死，拼了命涨过20%也许还有一线生机。
　　那么我们再反过来看，如果房价跌了呢，国家受到什么损失，刚说了开发贷已经逐渐清理干净，大的地产商一般都是国企背景，要么就有国企公司当股东，这个相对安全。民企地产公司已经被踢出了银行体系，所以开发贷的风险正在逐渐降低。开发商倒闭对银行的影响越来越小。而个人贷款这块，你要按照国家规定，3成首付买的房，加上税费和装修，即使今年刚买的房，跌去50%，估计你也不会断供，因为如果断供，你一辈子可能都再也进不去银行要钱了。这个信用损失是巨大的。按照现在的房价跌一半，你要全款买上房，估计怎么也得有个20年。所以就想周小川行长说的那样，个人贷款业务是安全的。因为捆绑了你太多的信用福利还有连带责任。更何况现在民间金融给地产做了大量的配资杠杆，如果房价跌下来，有民间金融，也就是买理财的这波人会做一个缓冲阀，让理财投资人和购房人共担风险，以保证银行金融体系平稳着陆。
　　再看宏观层面，房价跌了，小的地产商倒闭了，大的地产商和资产管理公司就会出来低价收购，一波大的房地产并购将拉开序幕，很多在建工程现在因为没钱而烂尾的，很可能被大的地产商拿走之后，就继续开工改造。也有的不开工的土地，会重新得到资金的支持。因为便宜拿过来的，所以成本降低，他们只需要投入很少的资本就能盘活资产获得盈利。所以我们看到的会是随着房地产投资的回暖，各个行业去库存加快，而房价下跌，也刺激了幸存的刚需投资者重新入市。这才是中国经济复苏的正轨，相比于现在，各个方面都僵持在这里，地产商不愿低价卖，靠金融空转。大量资金吃紧开工意愿不足，大量项目烂尾。整个全产业链产能消化不掉。国家经济会持续走低。等于这才是一个最坏的结局。
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一线城市豪宅疯狂飙价20万+ 大佬:地价贵得邪门
近日房地产大佬孙宏斌直言，现在地价贵得邪门儿，一二线城市地价相比前两年翻了一番。国泰君安首席宏观分析师任泽平也公开表示，未来一线城市房价将涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。
房地产在2015年逐渐回暖，多地地王不断诞生，推动房价也在频频走高。2016年伊始，城市飙价已全面上演，北京单价+的豪宅不断刷新，上海一豪宅项目成交均价高达269178元/平方米，广州毛坯房单价18万+的豪宅也横空出世……尽管房地产看起来似有繁荣之相，但高利润时代确已过去，风险也在增加。近日房地产大佬直言，现在贵得邪门儿，一二线城市地价相比前两年翻了一番。国泰君安首席宏观分析师任泽平也公开表示，未来一线城市房价将涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。地价、楼面价涨幅创新高 房地产大佬直言贵的邪门儿据中原地产研究部统计数据显示：在2015年，20大标杆房企合计拿地金额突破4724亿，这一金额同比上涨幅度高达29%，仅次于2013年拿地金额历史第二高、地价涨幅最高的水准。多家企业从9月份开始积极拿地。保利、万科、华润等企业主导或参与拿地金额均超过了500亿。房企拿地楼面价也明显出现上涨，2015年拿地平均楼面价达到了4568元，同比上涨幅度达37.4%，创造了历史最高纪录。中国经济网记者此前曾连续报道，由于地王频现，一线城市房价逐步推高，目前北上广深房价已直逼香港，2016年北京每平米 “10万元+”的高端房产项目也将密集面市。泰禾集团董事长黄其森对媒体表示，泰禾为此做过一个测算，前两年花350亿拿的土地，如果今年再去买就要花700亿。以前对于一些不专业的开发商而言，拿一块地，放几年，靠土地增值也能赚到比制造业高的利润，但当下的这种趋势显示，今后这么做压力是很大的。据媒体报道，融创中国董事长孙宏斌直言，目前中国经济逐步下行是全世界的共识。但地价却贵得邪门。孙宏斌称，北京、上海的地价没法算账，“算算就亏钱，房价涨50%还亏钱。” 中国房地产当前的风险空前之大，亚豪市场总监郭毅认为，虽然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但对于房企来说则是面临严峻考验的一年。
本文来源：中国经济网
责任编辑：ly002
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