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住宅维修基金之谜：到底有多少？到底谁监管？
房屋专项维修基金与千家万户息息相关、数额巨大的款项,其确切存量到底是多少?到底是由哪些部门监管呢?
加入搜狐焦点购房Q群，专享更多团购优惠芝罘区买房群： 莱山区买房群： 开发区买房群： 福山区买房群： 高新区买房群： 牟平区买房群： 房屋专项维修基金,是依据有关法规筹集的新商品房(包括经济适用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。近年来,包括新华社在内的多家重要媒体针对该项资金的难提取、难监管和被挪用事件展开多轮报道。那么,这笔与千家万户息息相关、数额巨大的款项,其确切存量到底是多少?到底是由哪些部门监管呢?有多少2014年年底,新华社针对住宅维修基金刊发多篇报道,报道中引用中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会所统计的数据显示,至当时,我国收缴的维修资金在5000亿元左右。而又有其他机构的数据统计得出,我国目前存缴住房维修基金已超过1万亿元。那么,真实确切的数据到底应该是多少呢?近日记者再次致电维修资金研究专业委员会有关专家,其表示,委员会的数据统计局限于理事会资源能力范围之内。目前,专委会主要由成都市城乡房管局领导担任主任委员,以及来自上海、天津、南京、杭州等地建设或房管部门主要领导组成委员团队,而包括北京、深圳等部分主要城市仍有空缺——也就是说,“5000亿”的存量资金数据与实际数据极有可能仍存在较大的偏差。“目前各地维修基金基本上由各地有关部门监管和统计,不同地区的管理部门也有所不同”。上述专家告诉记者,如需确切的全国数据,需要主管该项基金的中央部委或官方权威机构进行科学统计,具体需参考现行的第“165号文”即《住宅专项维修资金管理办法》。谁监督梳理资料可知,从2008年至今所实行的《住宅专项维修资金管理办法》,是于2007年由当时建设部、财政部联合签署并发布。该文件中明确指出:“国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。”记者致电住建部政策研究中心主任秦虹,咨询维修基金的监管责任问题,秦虹表示她未得到相关信息披露的授权,提示记者该方面业务信息应向住建部房地产监管司咨询。记者再度致电房地产市场监管司以求确认,工作人员表示称维修基金的相关问题需要进行系列采访申报流程。记者按照要求执行,至截稿前流程已进行超过20小时,住建部方面尚未给出明确回复。答案尚未从正面寻获,但是记者发现,在一份由住建部出台于2013年出台的《加强住房保障廉政风险防控工作》指导意见中,明文指出物业维修基金的收缴和使用,是运营管理环节中廉政风险防控工作的重点之一。记者转而致电联合发文的另一方财政部,其内部人士也告诉记者,住宅维修基金的有关指导事项均由住建部牵头。按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则,维修基金须由地方主管部门委托所在地一家商业银行专户管理,后者定期向前者提交账单数据。然而,这些数据最终在何处汇总呢?目前国内多地有关部门均已设立了维修基金账户查询系统,但总量公示并未得到各界的足够重视,全国范围的支出与缴纳更是无处可查。记者手记:事实上,在过去数年,包括北京、杭州、西安等地的住房资金主管部门在完善落实、便捷提取维修基金方面已做出大量的完善和改进。并且在多次自然灾害事件中快速响应,经历了多次实践考验。但不得不问的是,一个在全国范围内收缴近17年、总量累计数千亿的专项资金,总额查不出、具体指导部委难找到,这样的监管方式真的科学么?在现行法规之下,专项资金不得挪做他用是共识,法学专家也早有定论,以投资的手段“盘活”维修基金在法理上目前无法得到支持。但根据国家统计局的数据计算,从2000年初至2005年末这接近6年的时间范围内,全国共售出商品房超过19亿平方米之巨,这其中绝大部分为当年的新房。而现在,这一批商品房中至少有超过15亿平方米已经进入十年以上的修缮周期;到2020年,将分批进入行业公认的“大修周期”。在房地产市场在经历了崛起时代、黄金时代之后,就如有婴儿潮后必有老龄化一样,未来对于“住房养老”的需求必然会愈发提高,届时这笔神秘的维修基金能够应对吗?在社保缺口的先例面前,未雨绸缪,犹未为晚。
【延伸阅读】
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全国收缴5000亿元 住宅维修资金应该怎么用？
来源：新京报
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住宅专项维修资金是业主们共有的修房钱，是每个买房人都要缴纳的，且数额不菲。近期，住宅专项维修资金使用情况成为社会关注的焦点。
据新华社报道，我国收缴的维修资金在5000亿元左右。但因申请手续繁琐、过程艰难，被称为“沉睡”的资金。
北京市住房资金管理中心的数据显示，截至今年2月底，全市维修基金缴存总额为395.99亿元，一共支取使用了15.5亿元。从数据上看，使用率不到4%。
对此，市住建委相关负责人表示，住宅共用部位、共用设施过了保质期才会用到维修资金。即便过了保修期，小修也是由物业负责，中修、大修才使用维修资金。从目前维修资金使用的情况看，多集中在2010年之前的小区。另一方面，业主们缴存的维修资金也是按照3%的综合收益率计息。也就是说，这笔钱也在逐渐变多。
围绕业主们关心的住宅专项维修资金怎么交、什么样的情况可使用维修资金等问题，市住建委也进行了解释说明。
住宅专项维修资金 俗称房屋养老钱，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。这笔钱由业主在购房时一次性交纳。如果房屋买卖了，维修资金要随房过户。
维修资金产生的利息归谁？
商品房住宅专项维修资金都是由业主交存的，属于业主共有；房改房的单位和业主各需要交存一半维修资金，单位交存的部分归单位所有，业主交存的部分归业主所有。
维修资金产生的利息也是归业主共有。北京的住宅专项维修资金在日之前是按照活期利率计息；自日开始按3%的综合收益率计息。维修资金如果划转到业委会账户，可以将资金分为定期、活期两种方式存储。
维修资金如何补交？
补建交存方式和正常交存方式一样，由房地产开发企业进行注册、楼盘造册，由住房资金管理部门审核，最后，购房人持《专项维修资金交款通知书》，到联网银行网点交款。交款后，由专户银行出具《北京市住宅专项维修资金专用收据》。
如在未补建或续交前发生大中修的共用部位、共用设施设备，由相关业主分摊维修费用进行维修。
维修资金怎么划转到业委会账户？
一个小区的业主大会成立之后，业主委员会就可以申请住宅专项维修资金从市住房资金管理中心划转到开户银行。
第一步，业委会要到开户银行开立基本账户和专用账户；
第二步：业委会要持相关材料到市住房资金管理中心区（县）管理部办理注册审核。
第三步：业委会持相关材料到管理部申请数据核对。
第四步：业委会持相关材料到区县建委（房管局）核定管辖范围。
第五步：市住房资金管理中心区（县）管理部打印《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》，经业委会确认并签章后，进行资金划转操作。
第六步：业委会将《专项维修资金-划转结息清册》、《专项维修资金划转通知》其中一份交开户银行，并查询到账金额。
业主如何查询维修资金余额？
分两种情况。
维修资金未划转到业委会账户名下的，业主可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点办理维修资金查询卡后，拨打光大银行客服电话随时查询。也可以持房本和本人身份证到光大银行任意网点柜台查询。
维修资金划转到业委会账户名下的，业主可以找本小区业委会，由业委会通过银行查询。
共用部位共用设施有哪些
共用部位包括：
住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备包括：
电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
●维修资金使用条件是什么？
两个条件。一是房屋过了保修期，比如屋面防水过了5年。保修期内，房屋共用部位、共用设施设备正常损坏由建设单位负责维修。二是过了保修期后的共用部位、共用设施设备大中修时才可以使用。保修期满后的小修和日常维护从物业费里出。由物业公司负责维修。
●哪些情况可以用维修资金？
共用部位：
1、屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；
2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；
3、地下室出现渗漏、积水的；
4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；
5、增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；
6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；
7、公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；
8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的；
9、其他情况。
共用设施设备：
1、电梯主要部件需要进行维修或更换的；
2、二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；
3、避雷设施不满足安全要求的；
4、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；
5、消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；
6、楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；
7、其他情况。
●谁来申请使用维修资金？
维修资金已经划转到业主大会专用账户的，由业主委员会提出申请；没有划转的由物业公司提出申请使用。业主委员会和物业公司都不申请使用的，由房屋管理部门提出代修申请。
●使用维修资金是否须全体业主大会通过？
不一定。涉及整栋楼的维修资金由该幢楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过，通俗的说是“双2/3比例”。
“2/3比例”的确定方法：
整栋楼每户房本面积相加（A），同意维修的房主房本面积也相加（B），B是A的2/3。
整栋楼所有房主（一个房主买该栋楼3套房算1个房主）相加（A），同意维修的房主数也相加（B），B是A的2/3。
●哪些情况属于应急情况？
1、屋面防水损坏造成渗漏的；
2、电梯故障危及人身安全的；
3、高层住宅水泵损坏导致供水中断的；
4、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；
5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
●申请应急维修多长时间能批？
区县住建委（房管局）受理材料符合要求的，在2个工作日内做出决定；情况特别紧急的，当场做出同意决定。市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行应当在接到区县住建委或房管局的批复意见之日起2个工作日内办理支付；特别紧急的，应当在24小时内（指工作日）办理支付。
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等不到全国两会开始，地方政府已经开始以“去库存”的名义，展开“房地产救市”的赛跑，据说力度更大就是政策的还在后面。
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