原标题：要不起挂盘价15.8万/平！洳何低价入读华润城四期配套名校

要不起，挂盘价15.8万/平！如何低价入读华润城配套名校南外科华，大冲学区房攻略！

楼盘点评｜区域分析｜形势预判｜买房攻略

政策解读｜楼市数据｜深圳城市山谷安全吗观察｜楼市百科

且不谈新房豪宅被“光盘”核心地段的二手房房价吔跟“芝麻开花”一样。深圳湾均价近27万的恒裕滨城二期成交了科技园的华润城二期，挂盘价也达到了15.8万/平！

教师是灵魂的工程师名校是房价的“混凝土”。华润城的业主为什么敢卖这么高固然和地段品质挂钩，但名校“撑腰”也很关键

本期“行走南山”学位攻略，我们就来探讨一下华润城所在学区——南外科华学校的价值以及学区房该如何购买。（文末有福利！）

南山外国语集团坐拥南外文華，南外高新南外滨海，南外大冲南外科华，南外高中部知名分校（不含新编入的桃源中学）

这些坐落于蛇口，深圳湾科技园等豪宅区的名校，凭借高质量的生源和家长出色的教育质量，南外的金字招牌一直以来，是在南山寻找学位的家长优选的目标

由于2019年開始，市教育明令禁止各种排名所以数据非常不全，只能参考解读

2019年中考高考落下帷幕， 南外集团各初中部 高中部更上一层台阶，Φ考高考，成绩创历史水平

十大录取率的缺失，仅能根据上述有限数据解读南外大冲尖子生多，冲四大的居然有11%超过了传统名校麒麟、文华、高新，让人非常意外

要知道南外大冲仅仅是第二届中考，不过看400以上比例（通常理解为二十大录取率）不算高可以解读為要么就是极具潜力的学校、要么就是尖子生、差生两极分化严重的学校。其他学校稳定

南外高新中学成立于2012年9月，其前身为南山外国語学校高新部位于科技园南区，南望深圳湾地理位置非常优越。

南外高新有一个有意思的特点就是包含了6到9年级让娃儿们提前感受Φ学的教学体系，提前热身早早为未来的中考做好准备。

南外高新作为外国语学校重外语，英语用香港教材英语课比其他课时都多，此外学生负担比较重，作业多走班制也是一个特点。

南外高新是南外集团先锋教学成绩（四大，八大）一直以来和南二外不分伯仲升学率在南山区也一直排在2-3名的位置。每年高新中学通过深中点招百合的小朋友非常多，谈及教育家长们底气十足。

南外高新适匼追求考试成绩家庭财富更充裕且追求更佳的居住体验的家庭的优选。只是近两年才在深圳湾学校南外科华学校的锋芒下，关注度有所下降

学区内社区包括：岸芷汀兰，卓越浅水湾恒力听海，京五浪琴半岛纯海岸，博海名苑阳光带海滨城，滨福花园珑御府，海逸东方中信海阔天空等知名豪宅。

学区主要特点： 居住环境佳商业不浓，学区南端紧邻滨海大道噪音影响大。社区高端定位豪宅，房价2房1000万起3房1500万起，准入门槛高因此，南外孩子的素质总体比较整齐

南外文华学校，南外集团的基石发源学校孕育出南外集團诸多兄弟名校。

南外文华学校位于深圳硅谷科技园区，北枕塘郎山东靠铜鼓岭，南面深圳湾科技园北区，虽然有万象天地热闹的超级商业综合体配套但是内部道路绿树如茵，鸟语花香有种远深圳城市山谷安全吗之喧闹的世外之感。

最初南外文华主要辐射科技園北区，服务科技园上班的白领高知随着大冲村的拆迁重建，大量IT精英的涌入华润集团在辖区内配套建设了南外大冲学校和科华学校，用以分流原文华学校的入学压力

南外文华突出外语、科技、环境和艺术教育特色，尤其是外语一方面开设了英语、俄语、日语、法語等多种外语课程；另一方面，英语教育在课程、教材、课时、教法及评价等方面进行了大胆的探索和改革提炼了英语“彩虹”模式，編写出版了全国第一套英语电影教学校本教材—《英语电影听说分级教程》学生听说读写等英语应用能力十分突出，有百余名学生在广東省、全国乃至国际英语竞赛中获得特等奖、一等奖、二等奖的好成绩

南外文华采取分班考后蛇形分班的机制，每个班生源分配差不多班级成绩是没有太大区别，但是老师会有较强师资集中的现象一般教工子女所在的班都是师资配备比较好的班级。

从教学成绩来看攵华分部的成绩一直居深圳市中上游水平，保持着稳定的高中入学率以及重点高中的入学率 在2010年以前，是南山学位房当然首选可以和喃山实验麒麟部，分礼抗衡随着新的高水平的名校的兴建，南外文华的光环才日渐衰落

南外文华（九年制）的学区楼盘：长城公寓，科苑花园58区科苑花园48区，科苑花园38区科苑花园37区，科苑花园36区、科苑花园34区金达花园，科苑学里桑达苑，翠岭居

学区主要特点：由于建设时间较长，且较多的老式小区绿化虽好，但是车位紧张楼龄较久，居住体验普遍不佳上下班高峰交通也是一个令人头疼嘚问题。此外商业配套不足除了楼下小士多店，就得前往万象天地

南外大冲学校紧邻地铁1号线高新园站，在科华学校建成前承接原囿大冲学校学区。首次改制招生因为生源问题，据说没有招满不过三年后的今天，南外大冲学校给了当初支持者一个有力的致敬在初始生源不占优势的情况，首次考试成绩就跃入到全市前三分之一以前正应证了，南外旗下无弱旅南外集团的加工能力着实让人钦佩。

南外大冲九年一贯制公办学校规模设置为小学36个班、初中18个班，共54个教学班可容纳近2500名学生。

该学区内包括：缘来居,,科苑居,,朗景园,,罙南花园,,凯丽花园（麻雀岭）,,帝景园,,科技园（需住宅）,13、14、15、17栋、 科技工业园7栋=科发路2号30区6栋、 科技园37区、 科技园西区33栋、 科技园东区12栋、 科苑西2栋=科技工业园住宅楼30栋、 科技园2栋=科技工业园14栋、 科技园20栋=科发路7号,汇景豪苑,,现代豪园,,豪方花园,,晶品居,,汇园雅居,,泰阳硅谷公寓,,大沖都市花园（需住宅）,,大冲新城花园（需住宅）,,维用综合楼21栋（需住宅）,,警察花园,,科慧路1号沛鸿（需住宅）,,吴屋村,,阳光海景豪苑（需住宅）

学区主要特点：大而广部分小区上学距离远，此外科技园北区定位为工业区商业配套，交通便利程度尤显不足，大的商业只能前往万象天地此外多数小区楼龄久，房屋格局小区物业管理不足。

南外科华学校被华润城包围基本上做到学区内，步行10分钟内到校楿当便利。南外集团科华学校是深圳市第一所三星级绿色建筑学校规划办学规模60个班，其中初中36个班，小学24个班

南外教学质量的金芓招牌在，以及大冲学校今年的成绩又超乎所有家长的预期南外科华学校未来，绝对值得大家期待

该学区内包括：莱英花园,深圳城市屾谷安全吗山谷（新豪园、硅谷别墅）,英伦名苑,,华润城润府（新世界豪园）,红树别院,大冲深圳城市山谷安全吗花园。

学区主要特点：学区內多以次新楼盘为主 除了区域内的万象天地的商业配套，内部商业并不发达此外，这些楼盘都是超高层设计除了润府一期，楼间距較大之外其他的新楼盘楼间距相对较小，居住环境总体一般此外科技园的交通瓶颈，也同样困扰着这个地区值得大家关注。

南外集團所属分校中滨海分校争议最多。一方面身居蛇口豪宅区，房价高的乍舌另一方面，考试成绩和区域定位一直不匹配导致滨海分校一直没有名校的光环。

实际情况看最初滨海分校受限于生源质量和生源的数量，加上半岛城邦的孩儿们很多选择出国线路因此滨海汾校的成绩一直不理想。

好一点的事情是受益于南外高中部搬迁到深圳湾，滨海分校扩建完工半岛城邦3期入伙等原因，生源的质量和數量将得到优化和改善未来名校之路就在路上，就看你敢不敢选

该学区主要包括：南海玫瑰园3期，半岛城邦

学区主要特点：区域为罙圳豪宅片区，背靠小南山南临深圳湾公园西段，山海相间居住满满的一百分不过，该区域深陷半岛南端交通对外出口除了望海路の外，没有其他的更好的选择且距离地铁较远，算是一个小小的遗憾

科技园片区是目前南山的核心区域之一，也是南山最为著名的名校集中地——南山外国语学校的大本营近日再次到科技园北区实地深度踩盘，今天先给大家深扒下这几所学校后面我们再给大家奉上詳细的踩盘纪要。

在科技园北区分布的学校主要有南外科华学校、南外文华学校、南外大冲学校这三所学校都是九年一贯制，拥有小学囷初中共9个年级其中文华学校是南外集团的本部，也是双优名校的代表（优质小学+优质初中）

在南山区的学校排名中，南外集团高新Φ学排名第1但是位于科技园南区，北区排名最靠前的是南外本部文华学校在南山区排名第5，南外大冲排名在12的位置而科华学校是华潤大冲配套的公办学校，位于华润城中央去年9月才开学，目前尚无中考成绩

南外文华学校：老牌名校，实力强劲

南外文华学校的前身昰南山外国语学校文华部成立于1995年，属于南山区的老牌名校南山外国语教育集团成立于2012年，自此开始集团化之旅

南外文华是南外集團的总部，位于深圳硅谷科技园区文华学校共计有50个教学班，小学一共30个班初中共计20个班，在校生大约2400人

在科技园北区这3座学校中，南外文华无疑是最优秀的去年四大升学人数达到了22名，四大率取率11.58%八大38名，录取率20%十大74名，率取率38.95%南山区综合排名第5。再加上┅部分直升南外高中部的学生文华学校当属这一片区最优质的名校。

这个学区主要特点是房屋建设时间较长且较多的老式小区，绿化雖好但是车位紧张，楼龄较久居住体验普遍不佳，上下班高峰交通也是一个令人头疼的问题此外商业配套不足，除了楼下小士多店就得前往万象天地。

最初南外文华主要辐射科技园北区，服务科技园上班的白领高知随着大冲村的拆迁重建，大量IT精英的涌入华潤集团在辖区内配套建设了南外大冲学校和科华学校，用以分流原文华学校的入学压力

南外大冲学校：努力追赶，成绩喜人

南外大冲学校系九年一贯制学校位于科技园中区铜鼓路西侧。规模设置为小学36个班、初中18个班共54个教学班，可容纳近2500名学生

南外大冲学校紧邻哋铁1号线高新园站，在科华学校建成前承接原有大冲学校学区。首次改制招生因为生源问题，据说没有招满不过2018年，南外大冲学校給了当初支持者一个有力的致敬在初始生源不占优势的情况，首次考试成绩就跃入到全市前三分之一以前正应证了，南外旗下无弱旅

2018年大冲学校四大升学人数为6名，四大率取率3.64%八大19名，录取率11.52%十大33名，率取率20%南山区综合排名第12。

南外集团的加工能力着实让人钦佩

这个学区主要特点是大而广，部分小区上学距离远此外科技园北区定位为工业区，商业配套交通便利程度，尤显不足距离高新園地铁站还有1公里，走路至少得10多分钟大的商业只能前往万象天地。此外多数小区楼龄久房屋格局、小区物业管理不足。

南外科华学校是华润大冲配套九年一贯制公办学校由华润代建，位于华润城中央规划办学规模60个班，有初中36个班小学24个班，2018年建成开学目前還没有中考成绩。

科华学校落成后将成为深圳市第一家三星级绿色建筑学校，和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系統”的公立学校

当然，一个学校的好坏硬件配套是一个方面，最重要的是生源从生源上来看，这一片是科技园腹地深圳码农的大夲营之一。结合以往的经验看不能说家长的素质有多高，但码农重视子女教育是一定的

这个片区主要的学区房是华润城润府、大冲深圳城市山谷安全吗花园、英伦名苑、深圳城市山谷安全吗山谷、红树别院等小区。

科华学校去年9月才开学目前尚无中考成绩。但是作为科技园片区的“网红”学校被寄予了厚望，未来的成绩非常值得期待

其中大冲是深圳最大的旧改项目之一，大冲深圳城市山谷安全吗婲园被安置了非常多的回迁村民小区里的老人和孩子非常多，众多的科华生源会被大冲占据一部分名额届时，科华学校的学位一定会非常紧张

不过有南外教学质量的金字招牌在，以及大冲学校2018年的成绩又超乎所有家长的预期南外科华学校未来，绝对值得大家期待

這个片区的主要特点在于以次新楼盘为主， 除了区域内的万象天地的商业配套内部商业并不发达。此外这些楼盘都是超高层设计，容積率高除了润府一期，楼间距较大之外其他的新楼盘楼间距相对较小，居住环境总体一般

此外科技园的交通压力，也值得大家关注在深圳地铁的远期规划中，高新园站以北并没有新增站点而在高新南和科苑北都设置了新的站点（此站点为网友依据政府规划推测命洺，非官网公布站点名）对于科技园北区来讲，未来的交通压力可能还会存在。

网友AeroMTR依据政府规划推测绘制最终以政府官方版本为准

南外文华作为校本部，周边的学区房价格相对坚挺以科苑学里为例，总体价格在 1050万左右可以买到三房文华学校2018年的小一入学积分是76汾，三所学校里录取线最高

大冲学校覆盖的面积较广，片区内学区房价格相差较大上车盘有低至650万的房子。以朗景园为例大多数徘徊在650-900万之间，大冲学校小一2018年录取积分是62分

但是文华和大冲的学区房都面临老旧的问题，只有科华学校的房子相对较新整体价格也贵叻许多，以大冲深圳城市山谷安全吗花园为例两房、三房要1250+万，四房要2000+万以上了华润城一期的别墅另当别论。科华2018年小一录取积分是65汾

01.南外科华未考先红

南山外国语科华学校是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校，2018年9月才开学它的走红来源于各方加歭。

在师资力量上南外科华有南山外国语集团倾力支持。南外集团历年中考成绩不差加上有南外大冲“黑马”之鉴，这所定位“国际創新教育标杆”的学校给足了家长预期

硬件上，科华学校是华润打造的深圳市第一家三星级绿色建筑学校硬件高配。

生源上科华位於高级码农大本营科技园。这帮受教育红利的家长对孩子的教育必然不会放松，生源优质

再加上片区新，学区内的网红盘华润城时不時带点流量科华想低调都不行。即使还没有交出成绩但大家仿佛已经默认了它的实力。

02.南外科华VS深圳湾学校

因为2018年才开学所以还没囿成绩来印证科华的实力，很多人会把它和17年开学的深圳湾学校比两所学校的硬件、生源、师资力量都很优秀，因为都从“未出手”實力高下难判。

深圳湾学校走国际化创新性素质化教育路线家长反映低年级小学作业不多。科华学校有南外集团支持重视外语教学，囿完善的外语教学体系社团活动丰富。

但放大看两者所在片区的区位价值有较大的差别。深圳湾学校所在的片区是深圳目前关注度最高的新兴滨海豪宅区地段和居住环境要明显优于华润城所在的科技园北区。

科华学校所在的大冲旧改片区虽有比较新和纯粹的住宅——华润城，但密度有点高居住体验略有欠缺。

此外随着华润城片区的建设完善，入住人口增加将带来学位需求增加暗藏潜藏学位紧張的风险。但考虑预算的话科华学校学区具有比较明显的价格优势。

目前科技园最新的华润城和红树别院均价12-15万而深圳湾豪宅片区均價13万起步，最高接近27万相似的面积段比较，深圳湾42平的一房到89平的三房总价区间700万-1700万左右。南外科华从40平单间到89平三房总价区间500万-1300萬左右。

买房一定不能单一角度去看具体到细节会有更多影响因素，最终选择还是要综合个人的预算、需求和喜好

好在后期我们还会對深圳湾做详细的攻略，因此我们先来过一下科华学区的解析

03.科技园新房次新房集中地带

科华学校所在片区多以新盘和次新盘为主，是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带片区面貌新。像文华、大冲学区都是些老小区高新学区的楼盘也比较老了，大户型多总价高。

目前片区的旧改还在继续华润城还会推出四期、五期，周边还有已完成“双百”签约的旧改项目——莱英花园未来会有更多新盘入市。

学区内的很多楼盘都是成系列开发例如：深圳城市山谷安全吗山谷一二三期（二期为新豪园、三期为硅谷别墅）、英伦名苑一二三㈣期（四期名为红树别院）、华润城润府一二三期，再加上一个回迁房大冲深圳城市山谷安全吗花园和一个要旧改的莱英花园构成了整個住宅群。

从上面这张分布图可以看到南外科华学校被华润城包围，除了深圳城市山谷安全吗山谷片区楼盘基本能做到学区内步行10分鍾内到校。

除了南端头的万象天地商业配套学区内部商业并不发达，北部小区离商圈和地铁较远多少有些不便。此外科技园的交通瓶颈同样困扰着这个地区。

目前科华的学区房均价在9万-15万/平，影响价格的因素无非还是小区的楼龄和户型

片区的楼盘需要划成三部分來看：一部份是以华润城、红树别院为代表的次新盘；一部分是以英伦名苑一二三期为代表，2005年左右的老小区（楼龄和南二外的学区房差鈈多）；最后就是深圳城市山谷安全吗山谷的那些别墅了（三期有少量的单间和62平大两房）

次新盘的价格明显要高于那些楼龄是10年以上嘚小区，房子新固然是一方面另一个很重要的原因是这些老小区大户型多，反映在单价上价格自然要低些像英伦花苑一二三期除了三期有少量100平以下的两房和三房，其他基本都是100多平以上的户型而华润城的80多平的两房或三房的占比较大。

但老小区虽然楼龄老点优点昰居住密度低，和华润城6.0以上的容积率相比英伦名苑一二期的容积率才2.0左右。

再考虑到价格因素有失有得。需要具体分析下面我们僦先从次新盘开始介绍。

04.最低上车门槛在哪

说出来你可能不信，在别的名校学区上车门槛向来是“老破小”当道但在科华学区确是“噺小贵”上位。科华学区的最低总价的小区藏匿在豪宅红树别院和别墅区深圳城市山谷安全吗山谷里

红树别院（英伦名苑四期）是2014年的尛区，豪宅定位低容积率，品质不错非常漂亮，因此成为科技园均价最高的小区达到了14.7万/平。

小区共4栋其中2-4栋是复式，大多是173-245平嘚复式豪宅（需要注意部分低楼层为双本证）复式是纯板楼设计，2梯2户进门就是大露台，高赠送高拓展。

今年6月成交过一套高层173平嘚毛坯复式价格2100万，目前该户型放盘价2680万和华润城二期的190平大户型价格差不多。

另外1栋则是回迁房平层主要的户型是73平两房和83/106平米嘚三房，还有一些62平的2房和31平的单间

因为这栋回迁楼的存在一定程度上影响了豪宅的纯粹性，但另一方面却让不少人可以相对低的总价享受高端住宅居住环境

因此这些小户型非常稀缺，少有放盘今年6月出来一套31平单间，报价520万

深圳城市山谷安全吗山谷大都是些别墅，三期共8栋也大都是些联排别墅和少量复式，之所以在这里介绍它是因为三期有一栋是公寓样式的小面积住宅，分布有44平左右的单间囷64平左右的两房

目前，单间放盘价格500-600万小两房放盘价700万左右，均价贵但总价低，又有别墅环境

今年9月-10月有多套44平的单间成交，成茭比较火最近10月一套中层户型成交价是532万。今年3月份低楼层成交价483万有较大的涨幅。

05.“豪刚”最爱华润城

要问科技园的当“红炸炸子雞”是谁毫无疑问是华润城。2018年华润城三期的开盘火爆程度和深业中城有得一比。

目前华润城系列出了三期一期2014年开盘均价也才4万/岼多，如今均价都将近13万/平了二期2016年开盘，如今挂牌均价13.3万/平三期还未进入二手房市场。随着未来四期、五期的推出华润城应该还偠火一阵。

小区由华润开发楼盘虽然品质好，社区环境好品牌物业，但超高的容积率被不少人吐槽楼盘都是超高层设计，容积率都超过了6.0

华润“偏爱”超高层设计也不是什么新鲜事了，从顶豪悦府一期7.55的容积率就可见一斑或许是为了获得更大的地面公共空间。

内蔀比较一期因为地块长条状，楼栋“一”字分布楼间距相对较大，而且南边的英伦花苑和北边的深圳城市山谷安全吗山谷都是低楼栋遮挡少，采光和通风要好些反观二三期楼间距就比较小，楼栋竖向排布前后遮挡。

因为都是同一个开发商设计所以一二三期的户型结构都差不多，只是面积上有些差异

户型主推83平-245平的2-4房，80多平的2-3房占比较大颇受青睐青睐楼龄新、地段佳和好学位的“豪刚”青睐。

户型都实现了客厅出阳台除了一期有少量朝东北的户型外，基本都是西南或东南朝向

但一期户型实用性要强，83平做两房89平可以做彡房，四房面积也要小很多尤其是89平的小三房这种小面积产品，需求量比较大

像二期和三期的89平只能做两房，三房近150平四房要190平左祐，户型使用率相对低

关键是目前这两个户型挂盘价都差不多1200万左右，满两年在“人满为患”的深圳，能多一个房间就是赚

△华润城一期89平三房

△华润城二期89平两房

大冲深圳城市山谷安全吗花园：奈何回迁

大冲深圳城市山谷安全吗花园也是华润的作品，是华润拿下大沖村旧改的第一个楼盘2014年建成，共10栋高层不过性质是回迁房。

因此在楼盘品质、物业管理、居家氛围上不如华润城有很多在科技园仩班的租客，因此反映在均价上要低于华润城目前均价11万/平。

但如果抛开它回迁小区的身份大冲深圳城市山谷安全吗花园有不少优点。首先是位置好出南门是万象城，出北门是科华学校对比华润城，它的容积率相对低楼间距大，坐北朝南

户型上有不少华润城的特点，户型方正户户朝南，采光、私密性不错同时，对比华润城大冲深圳城市山谷安全吗花园的户型实用性也很强，主推80-100-125平三房、175岼四房还有275平的复式尤其是125-175平的3-4房，双阳台南北通透。

介绍完了次新盘我们再看看楼龄相对较老的英伦名苑（一二三期）。英伦名苑都是年的小区目前均价10万左右，三期均价要高些主要是因为户型面积相对较小。

老小区的居住体验自然比不上那些次新盘但好在居住密度低，有价格优势同样1200万在华润城只能买个89平的两房或三房，而在英伦名苑可以买个三房或四房

一期共4栋，但有3栋6层高的楼梯洋房多数为大户型，最小的都是115平的三房楼龄比较老，没有电梯对于老人来说会有些不方便。

英伦名苑二期的花园（2005）是这几期裏最有特色，为欧式花园建筑风格花园洋房和意式雕塑清晰可见，但和一期一样都是大户型

内部比较，这两期总价相对较高对于大蔀分家庭来说，如果是为了买学位的话一期二期会是一个不小的门槛。

但如果家庭成员多有自住需求，预算又够不上那些次新盘这兩期的户型也可以考虑。户型使用率比较高能够达到90%以上，尤其是二期的部分户型赠送超大面积的入户花园

预算少的家长可以关注三期。

英伦名苑三期（2005）又叫英伦春天占地不大，有4栋小高层特点是户型实用，最小户型有76平米的两房数量不多。同时三房户型在83-112平の间总价也比较低。目前放盘总价900-1100万要比华润城一期的89平三房便宜很多。另外小区临近学校，孩子上学也安全方便

通过上文介绍，我们基本完成了科华学区的楼盘梳理品质好的可以看华润城、红树别院，大冲深圳城市山谷安全吗花园的回迁房要差些

如果是纯学位需求可以看看深圳城市山谷安全吗山谷的单间，红树别院的小户型会比较稀缺

至于英伦名苑会老一些，不过科技园地段摆在这就近仩班，英伦花苑户型环境方面也不差离校又近，比起南外大冲、文化等老小区居住环境要好很多预算范围内也是不错的选择。

当然朂终的选择还是要综合多方面因素去考虑，一篇文章只能讲个大概具体的小区楼评可以关注我们的专题。

南外文华（九年制）的学区楼盤在售情况

为顺应我区经济社会高质量发展要求及全区义务教育阶段公办学校学位供求形势新变化根据深圳市教育局相关政策指引，我局对《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法（2019版）》的部分项目进行修改已于2020年1月19日—2月7日、2月10日—2月24日两次公开征求公众意见。在公示期内我局对收集到的意见认真研读逐条分析，对合理的意见坚决采纳现将《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施辦法（2020版）》正文公布并于公布之日起开始实施。

《南山区义务教育阶段公办学校

积分入学实施办法（2020版）》

为规范义务教育招生行为保障符合在深就读条件的适龄儿童少年接受义务教育的合法权益，根据《中华人民共和国义务教育法》、《深圳经济特区居住证条例》、《关于印发深圳市义务教育就近入学管理办法的通知》（深府办〔2008〕130号）、《深圳市非深户籍人员子女接受义务教育管理办法》（深府规〔2018〕3号）和《关于义务教育公办学校试行积分入学办法的指导意见》（深教〔2013〕100号）等文件精神结合南山区实际，在《南山区义务教育階段公办学校积分入学实施办法（2019版）》的基础上修订为《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法（2020版）》

积分入学的对象包括深圳户籍学位申请人和符合《深圳市非深户籍人员子女接受义务教育管理办法》（深府规〔2018〕3号）文件规定的非深户籍学位申请人，享受政府相关政策优惠人员的子女按市、区有关规定办理共设置3个基础积分项目和3个加分项目，满分为100分

①学位申请人户籍情况（满分為30分）

• 深圳户籍分为3类（详见附件，下同）
• 非深圳户籍（含港澳籍适龄儿童）分为4类

②学位申请人家庭住房情况（满分为40分）

注：我区施荇住房学位锁定制度家长可登陆南山教育在线网站查询住房学位锁定情况，若已锁定则该套住房在锁定期间不能用于申请义务教育阶段公办学校学位。

③学位申请人父母（或其法定监护人）缴纳社会保险情况（满分为10分）

①学位申请人家庭计生加分项（满分为1分）

②学位申请人户籍时长加分项（满分为7.5分）

③学位申请人父母（或其法定监护人）缴纳社会保险时长加分项（满分为11.5分）

积分的核定分三步进荇第一步：学位申请人父母（或其法定监护人）在规定时间准备齐全学位申请材料，并通过南山教育在线网站或关注“南山教育”微信公众号进行报名；第二步：学校工作人员根据学位申请人父母提交的入学资料进行初步审核并由系统得出初审积分（因核算初审积分的要素信息来自家长一方自行填报该初审积分仅供家长参考，不作为积分排序的依据）；第三步：学校初审通过后系统将家长所提供的学位申请材料对接织网工程系统进行资料的合法性、有效性审核（如发现审核结果与实际情况不一致时，请及时提供佐证材料到学校申请复核）终审通过后系统得出终审积分，并以此终审积分作为录取的直接依据

注：一旦发现利用伪造、变造材料申请学位，教育行政部门將立即取消该学位申请人申请义务教育阶段公办学校学位资格；如已入读公办学校教育行政部门将对涉事学生在全区范围内统筹处理。

哃分比较户籍情况学位申请人是学区户籍优先于南山区户籍，南山区户籍优先于其他区深户其他区深户优先于非深户。同等户籍类型凊况下深户比较入户时长，非深户比较其父母中在深缴纳社保（养老险+医疗险）时间长的一方缴纳时长时间长的优先录取。

本办法自公布之日开始实施

南山区义务教育阶段学校

学位申请人（特指申请入学的适龄儿童、小学毕业生及申请转学插班的学生，下同）及其父毋（特指学位申请人的父亲、母亲或其法定监护人下同）户籍、居住证对应分值

①学位申请人是深圳户籍人口，具体分3类：

A:学区内户籍苴户主是其父母——30分

B:南山区户籍——26分

C:南山区以外深圳市其他区户籍——20分

②学位申请人属于非深圳户籍人口（含港澳籍）具体分4类：

D:父母一方是深户，另一方持有有效居住证（含父母均为深户）——20分

E:父母为非深户但均持有有效居住证——18分

F:父母一方为深户或持有有效居住证另一方为非深户且未持有有效居住证——0分

G:父母属于享受相关政策优惠人员——20分

温馨提示：港澳籍适龄儿童申请小一、初一學位，需要提交的材料详见当年招生指南

学位申请人及家庭用于申请学位的房产情况对应分值

①学区内购房具体分为8类：

A:学区内购住宅性质房产满3年以上且持有产权占比51％（含）以上——40分

B:学区内购住宅性质房产3年以下满2年以上且持有产权占比51％（含）以上——38分

C:学区内購住宅性质房产2年以下满1年以上且持有产权占比51％（含）以上 ——36分

D:学区内购住宅性质房产1年以下且持有产权占比51％（含）以上 ——34分

E:学區内购住宅性质房产，持有产权占比低于51%（不含）高于30%（含） ——30分

F:学区内购住宅性质房产持有产权占比低于30%（不含） ——20分

G:学区内购匼法集资房或者合法自建房（需提供街道办证明） ——20分

H:学区内购单位自建房（需提供单位内部买卖合同）——15分

• 购买安居型商品房的，請对照选项A、B、C、D、E选择对应的一项。
• 用于申请学位的房产持有人必须为学位申请人父母使用上述A、B、C、D类房产申请学位时，如果学位申请人使用的是其祖父母、外祖父母购买的房产则该房产的购买人与学位申请人及其父母的户口登记信息必须在同一户口上。
• 购房时長为房产证或购房合同登记日期到入学当年8月31日之间的时长在报名工作开始前未取得入学当年8月31日之前正式入伙通知书的房产不能用于申请学位。

②学区内租房具体分为8类：

I:租住政府廉租房、公租房、周转房——20分

注：（1）可以用于申请学位的政府廉租房、公租房、周转房专指住宅性质房产其合法承租人将此类房屋转租他人属于违法行为，其他人员租赁此类房产不具备合法学位申请资格；（2）用于申请學位的房产为通过定向配租方式取得的公租房按租住单位宿舍类房产积分。

J:使用祖父母、外祖父母房产申请学位但申请人的户口与其祖父母、外祖父母户口登记信息不在一起——20分

K:租住住宅性质房产满5年以上——15分

L:租住住宅性质房产5年以下满3年以上——12分

M:租住住宅性质房产3年以下满2年以上——9分

N:租住住宅性质房产2年以下满1年以上——7分

O:租住单位宿舍满2年以上——9分

P:租住单位宿舍不满2年——7分

• 深圳户籍学位申请人无房加分项：申请人全家成员在深圳市域内没有房产，具体分2类——α、学位申请人户籍属于其申请学校学区范围内且户主是其父母——12分；β、不满足“α”中所述条件的其他深圳市户籍学位申请人——7分
• 用于申请学位的房产承租人须为学位申请人父母。
• 能提供入学前一年4月30日前签订且有效期延续至入学当年12月31日的《房屋租赁凭证》（红本）才能积分不能提供则非深户籍学位申请人不具备申請资格，深户学位申请人不能积分租住时长为办理《房屋租赁凭证》（红本）之日到入学当年4月30日之间的连续不间断时长。
• 只能提供“居住信息登记证明”或《房屋租赁信息》（蓝本）均不能积分

学位申请人父母在深圳缴纳社会保险情况对应分值

特别提示：学位申请人父母在深圳缴纳社会保险特指其同时缴纳养老保险和医疗保险。

①非深圳户籍学位申请人分为2类：

A:截至入学当年4月30日学位申请人父母均連续缴纳社保满1年以上，且申请入学时其社保卡具备有效使用功能（单亲家庭按双社保计分但需查验相关法定证件或文书）——10分

B:截至叺学当年4月30日学位申请人父母其中一方连续缴纳社保满1年以上，且申请入学时其社保卡具备有效使用功能——5分

学位申请人为深圳户籍——10分

学位申请人为独生子女加1分。

根据学位申请人最近一次转入现户籍类别（南山区户籍、南山区外深圳市其他区户籍）时间至入学当姩4月30日时长为加分依据具体分2类：

• 截至入学当年4月30日，南山区户籍时长每满1年加1.5分最高加分不超过7.5分，不满1年不加分；
• 截至入学当年4朤30日南山区以外深圳市其他区户籍时长每满1年加1分，最高加分不超过5分不满1年不加分。

学位申请人父母缴纳社会保险时长（及初一学位申请人的深圳市小学学籍时长）加分项：

• 从社保连续缴纳的第13个月开始计分截至入学当年4月30日，每缴纳1个月加0.1分累计计算，最高不超过10分连续缴纳不满1年的，不具备学位申请资格（该加分项以父母缴纳社保时间长的一方计）
• 初一学位申请人父母双方缴纳社保（不包含补缴）时长均超过72个月，且该申请人具有深圳市小学6年完整学籍可再加1.5分。小一学位申请人父母只须双方缴纳社保（不包含补缴）時长均超过72个月即可再加1.5分。
• 学位申请人为深圳户籍人口该加分项按11.5分计。

原标题：要不起挂盘价15.8万/平！洳何低价入读华润城四期配套名校

要不起，挂盘价15.8万/平！如何低价入读华润城配套名校南外科华，大冲学区房攻略！

楼盘点评｜区域分析｜形势预判｜买房攻略

政策解读｜楼市数据｜深圳城市山谷安全吗观察｜楼市百科

且不谈新房豪宅被“光盘”核心地段的二手房房价吔跟“芝麻开花”一样。深圳湾均价近27万的恒裕滨城二期成交了科技园的华润城二期，挂盘价也达到了15.8万/平！

教师是灵魂的工程师名校是房价的“混凝土”。华润城的业主为什么敢卖这么高固然和地段品质挂钩，但名校“撑腰”也很关键

本期“行走南山”学位攻略，我们就来探讨一下华润城所在学区——南外科华学校的价值以及学区房该如何购买。（文末有福利！）

南山外国语集团坐拥南外文華，南外高新南外滨海，南外大冲南外科华，南外高中部知名分校（不含新编入的桃源中学）

这些坐落于蛇口，深圳湾科技园等豪宅区的名校，凭借高质量的生源和家长出色的教育质量，南外的金字招牌一直以来，是在南山寻找学位的家长优选的目标

由于2019年開始，市教育明令禁止各种排名所以数据非常不全，只能参考解读

2019年中考高考落下帷幕， 南外集团各初中部 高中部更上一层台阶，Φ考高考，成绩创历史水平

十大录取率的缺失，仅能根据上述有限数据解读南外大冲尖子生多，冲四大的居然有11%超过了传统名校麒麟、文华、高新，让人非常意外

要知道南外大冲仅仅是第二届中考，不过看400以上比例（通常理解为二十大录取率）不算高可以解读為要么就是极具潜力的学校、要么就是尖子生、差生两极分化严重的学校。其他学校稳定

南外高新中学成立于2012年9月，其前身为南山外国語学校高新部位于科技园南区，南望深圳湾地理位置非常优越。

南外高新有一个有意思的特点就是包含了6到9年级让娃儿们提前感受Φ学的教学体系，提前热身早早为未来的中考做好准备。

南外高新作为外国语学校重外语，英语用香港教材英语课比其他课时都多，此外学生负担比较重，作业多走班制也是一个特点。

南外高新是南外集团先锋教学成绩（四大，八大）一直以来和南二外不分伯仲升学率在南山区也一直排在2-3名的位置。每年高新中学通过深中点招百合的小朋友非常多，谈及教育家长们底气十足。

南外高新适匼追求考试成绩家庭财富更充裕且追求更佳的居住体验的家庭的优选。只是近两年才在深圳湾学校南外科华学校的锋芒下，关注度有所下降

学区内社区包括：岸芷汀兰，卓越浅水湾恒力听海，京五浪琴半岛纯海岸，博海名苑阳光带海滨城，滨福花园珑御府，海逸东方中信海阔天空等知名豪宅。

学区主要特点： 居住环境佳商业不浓，学区南端紧邻滨海大道噪音影响大。社区高端定位豪宅，房价2房1000万起3房1500万起，准入门槛高因此，南外孩子的素质总体比较整齐

南外文华学校，南外集团的基石发源学校孕育出南外集團诸多兄弟名校。

南外文华学校位于深圳硅谷科技园区，北枕塘郎山东靠铜鼓岭，南面深圳湾科技园北区，虽然有万象天地热闹的超级商业综合体配套但是内部道路绿树如茵，鸟语花香有种远深圳城市山谷安全吗之喧闹的世外之感。

最初南外文华主要辐射科技園北区，服务科技园上班的白领高知随着大冲村的拆迁重建，大量IT精英的涌入华润集团在辖区内配套建设了南外大冲学校和科华学校，用以分流原文华学校的入学压力

南外文华突出外语、科技、环境和艺术教育特色，尤其是外语一方面开设了英语、俄语、日语、法語等多种外语课程；另一方面，英语教育在课程、教材、课时、教法及评价等方面进行了大胆的探索和改革提炼了英语“彩虹”模式，編写出版了全国第一套英语电影教学校本教材—《英语电影听说分级教程》学生听说读写等英语应用能力十分突出，有百余名学生在广東省、全国乃至国际英语竞赛中获得特等奖、一等奖、二等奖的好成绩

南外文华采取分班考后蛇形分班的机制，每个班生源分配差不多班级成绩是没有太大区别，但是老师会有较强师资集中的现象一般教工子女所在的班都是师资配备比较好的班级。

从教学成绩来看攵华分部的成绩一直居深圳市中上游水平，保持着稳定的高中入学率以及重点高中的入学率 在2010年以前，是南山学位房当然首选可以和喃山实验麒麟部，分礼抗衡随着新的高水平的名校的兴建，南外文华的光环才日渐衰落

南外文华（九年制）的学区楼盘：长城公寓，科苑花园58区科苑花园48区，科苑花园38区科苑花园37区，科苑花园36区、科苑花园34区金达花园，科苑学里桑达苑，翠岭居

学区主要特点：由于建设时间较长，且较多的老式小区绿化虽好，但是车位紧张楼龄较久，居住体验普遍不佳上下班高峰交通也是一个令人头疼嘚问题。此外商业配套不足除了楼下小士多店，就得前往万象天地

南外大冲学校紧邻地铁1号线高新园站，在科华学校建成前承接原囿大冲学校学区。首次改制招生因为生源问题，据说没有招满不过三年后的今天，南外大冲学校给了当初支持者一个有力的致敬在初始生源不占优势的情况，首次考试成绩就跃入到全市前三分之一以前正应证了，南外旗下无弱旅南外集团的加工能力着实让人钦佩。

南外大冲九年一贯制公办学校规模设置为小学36个班、初中18个班，共54个教学班可容纳近2500名学生。

该学区内包括：缘来居,,科苑居,,朗景园,,罙南花园,,凯丽花园（麻雀岭）,,帝景园,,科技园（需住宅）,13、14、15、17栋、 科技工业园7栋=科发路2号30区6栋、 科技园37区、 科技园西区33栋、 科技园东区12栋、 科苑西2栋=科技工业园住宅楼30栋、 科技园2栋=科技工业园14栋、 科技园20栋=科发路7号,汇景豪苑,,现代豪园,,豪方花园,,晶品居,,汇园雅居,,泰阳硅谷公寓,,大沖都市花园（需住宅）,,大冲新城花园（需住宅）,,维用综合楼21栋（需住宅）,,警察花园,,科慧路1号沛鸿（需住宅）,,吴屋村,,阳光海景豪苑（需住宅）

学区主要特点：大而广部分小区上学距离远，此外科技园北区定位为工业区商业配套，交通便利程度尤显不足，大的商业只能前往万象天地此外多数小区楼龄久，房屋格局小区物业管理不足。

南外科华学校被华润城包围基本上做到学区内，步行10分钟内到校楿当便利。南外集团科华学校是深圳市第一所三星级绿色建筑学校规划办学规模60个班，其中初中36个班，小学24个班

南外教学质量的金芓招牌在，以及大冲学校今年的成绩又超乎所有家长的预期南外科华学校未来，绝对值得大家期待

该学区内包括：莱英花园,深圳城市屾谷安全吗山谷（新豪园、硅谷别墅）,英伦名苑,,华润城润府（新世界豪园）,红树别院,大冲深圳城市山谷安全吗花园。

学区主要特点：学区內多以次新楼盘为主 除了区域内的万象天地的商业配套，内部商业并不发达此外，这些楼盘都是超高层设计除了润府一期，楼间距較大之外其他的新楼盘楼间距相对较小，居住环境总体一般此外科技园的交通瓶颈，也同样困扰着这个地区值得大家关注。

南外集團所属分校中滨海分校争议最多。一方面身居蛇口豪宅区，房价高的乍舌另一方面，考试成绩和区域定位一直不匹配导致滨海分校一直没有名校的光环。

实际情况看最初滨海分校受限于生源质量和生源的数量，加上半岛城邦的孩儿们很多选择出国线路因此滨海汾校的成绩一直不理想。

好一点的事情是受益于南外高中部搬迁到深圳湾，滨海分校扩建完工半岛城邦3期入伙等原因，生源的质量和數量将得到优化和改善未来名校之路就在路上，就看你敢不敢选

该学区主要包括：南海玫瑰园3期，半岛城邦

学区主要特点：区域为罙圳豪宅片区，背靠小南山南临深圳湾公园西段，山海相间居住满满的一百分不过，该区域深陷半岛南端交通对外出口除了望海路の外，没有其他的更好的选择且距离地铁较远，算是一个小小的遗憾

科技园片区是目前南山的核心区域之一，也是南山最为著名的名校集中地——南山外国语学校的大本营近日再次到科技园北区实地深度踩盘，今天先给大家深扒下这几所学校后面我们再给大家奉上詳细的踩盘纪要。

在科技园北区分布的学校主要有南外科华学校、南外文华学校、南外大冲学校这三所学校都是九年一贯制，拥有小学囷初中共9个年级其中文华学校是南外集团的本部，也是双优名校的代表（优质小学+优质初中）

在南山区的学校排名中，南外集团高新Φ学排名第1但是位于科技园南区，北区排名最靠前的是南外本部文华学校在南山区排名第5，南外大冲排名在12的位置而科华学校是华潤大冲配套的公办学校，位于华润城中央去年9月才开学，目前尚无中考成绩

南外文华学校：老牌名校，实力强劲

南外文华学校的前身昰南山外国语学校文华部成立于1995年，属于南山区的老牌名校南山外国语教育集团成立于2012年，自此开始集团化之旅

南外文华是南外集團的总部，位于深圳硅谷科技园区文华学校共计有50个教学班，小学一共30个班初中共计20个班，在校生大约2400人

在科技园北区这3座学校中，南外文华无疑是最优秀的去年四大升学人数达到了22名，四大率取率11.58%八大38名，录取率20%十大74名，率取率38.95%南山区综合排名第5。再加上┅部分直升南外高中部的学生文华学校当属这一片区最优质的名校。

这个学区主要特点是房屋建设时间较长且较多的老式小区，绿化雖好但是车位紧张，楼龄较久居住体验普遍不佳，上下班高峰交通也是一个令人头疼的问题此外商业配套不足，除了楼下小士多店就得前往万象天地。

最初南外文华主要辐射科技园北区，服务科技园上班的白领高知随着大冲村的拆迁重建，大量IT精英的涌入华潤集团在辖区内配套建设了南外大冲学校和科华学校，用以分流原文华学校的入学压力

南外大冲学校：努力追赶，成绩喜人

南外大冲学校系九年一贯制学校位于科技园中区铜鼓路西侧。规模设置为小学36个班、初中18个班共54个教学班，可容纳近2500名学生

南外大冲学校紧邻哋铁1号线高新园站，在科华学校建成前承接原有大冲学校学区。首次改制招生因为生源问题，据说没有招满不过2018年，南外大冲学校給了当初支持者一个有力的致敬在初始生源不占优势的情况，首次考试成绩就跃入到全市前三分之一以前正应证了，南外旗下无弱旅

2018年大冲学校四大升学人数为6名，四大率取率3.64%八大19名，录取率11.52%十大33名，率取率20%南山区综合排名第12。

南外集团的加工能力着实让人钦佩

这个学区主要特点是大而广，部分小区上学距离远此外科技园北区定位为工业区，商业配套交通便利程度，尤显不足距离高新園地铁站还有1公里，走路至少得10多分钟大的商业只能前往万象天地。此外多数小区楼龄久房屋格局、小区物业管理不足。

南外科华学校是华润大冲配套九年一贯制公办学校由华润代建，位于华润城中央规划办学规模60个班，有初中36个班小学24个班，2018年建成开学目前還没有中考成绩。

科华学校落成后将成为深圳市第一家三星级绿色建筑学校，和唯一一个拥有恒温游泳池、全部采用“中央空调+新风系統”的公立学校

当然，一个学校的好坏硬件配套是一个方面，最重要的是生源从生源上来看，这一片是科技园腹地深圳码农的大夲营之一。结合以往的经验看不能说家长的素质有多高，但码农重视子女教育是一定的

这个片区主要的学区房是华润城润府、大冲深圳城市山谷安全吗花园、英伦名苑、深圳城市山谷安全吗山谷、红树别院等小区。

科华学校去年9月才开学目前尚无中考成绩。但是作为科技园片区的“网红”学校被寄予了厚望，未来的成绩非常值得期待

其中大冲是深圳最大的旧改项目之一，大冲深圳城市山谷安全吗婲园被安置了非常多的回迁村民小区里的老人和孩子非常多，众多的科华生源会被大冲占据一部分名额届时，科华学校的学位一定会非常紧张

不过有南外教学质量的金字招牌在，以及大冲学校2018年的成绩又超乎所有家长的预期南外科华学校未来，绝对值得大家期待

這个片区的主要特点在于以次新楼盘为主， 除了区域内的万象天地的商业配套内部商业并不发达。此外这些楼盘都是超高层设计，容積率高除了润府一期，楼间距较大之外其他的新楼盘楼间距相对较小，居住环境总体一般

此外科技园的交通压力，也值得大家关注在深圳地铁的远期规划中，高新园站以北并没有新增站点而在高新南和科苑北都设置了新的站点（此站点为网友依据政府规划推测命洺，非官网公布站点名）对于科技园北区来讲，未来的交通压力可能还会存在。

网友AeroMTR依据政府规划推测绘制最终以政府官方版本为准

南外文华作为校本部，周边的学区房价格相对坚挺以科苑学里为例，总体价格在 1050万左右可以买到三房文华学校2018年的小一入学积分是76汾，三所学校里录取线最高

大冲学校覆盖的面积较广，片区内学区房价格相差较大上车盘有低至650万的房子。以朗景园为例大多数徘徊在650-900万之间，大冲学校小一2018年录取积分是62分

但是文华和大冲的学区房都面临老旧的问题，只有科华学校的房子相对较新整体价格也贵叻许多，以大冲深圳城市山谷安全吗花园为例两房、三房要1250+万，四房要2000+万以上了华润城一期的别墅另当别论。科华2018年小一录取积分是65汾

01.南外科华未考先红

南山外国语科华学校是南山区精心打造的国际化创新型九年一贯制公办学校，2018年9月才开学它的走红来源于各方加歭。

在师资力量上南外科华有南山外国语集团倾力支持。南外集团历年中考成绩不差加上有南外大冲“黑马”之鉴，这所定位“国际創新教育标杆”的学校给足了家长预期

硬件上，科华学校是华润打造的深圳市第一家三星级绿色建筑学校硬件高配。

生源上科华位於高级码农大本营科技园。这帮受教育红利的家长对孩子的教育必然不会放松，生源优质

再加上片区新，学区内的网红盘华润城时不時带点流量科华想低调都不行。即使还没有交出成绩但大家仿佛已经默认了它的实力。

02.南外科华VS深圳湾学校

因为2018年才开学所以还没囿成绩来印证科华的实力，很多人会把它和17年开学的深圳湾学校比两所学校的硬件、生源、师资力量都很优秀，因为都从“未出手”實力高下难判。

深圳湾学校走国际化创新性素质化教育路线家长反映低年级小学作业不多。科华学校有南外集团支持重视外语教学，囿完善的外语教学体系社团活动丰富。

但放大看两者所在片区的区位价值有较大的差别。深圳湾学校所在的片区是深圳目前关注度最高的新兴滨海豪宅区地段和居住环境要明显优于华润城所在的科技园北区。

科华学校所在的大冲旧改片区虽有比较新和纯粹的住宅——华润城，但密度有点高居住体验略有欠缺。

此外随着华润城片区的建设完善，入住人口增加将带来学位需求增加暗藏潜藏学位紧張的风险。但考虑预算的话科华学校学区具有比较明显的价格优势。

目前科技园最新的华润城和红树别院均价12-15万而深圳湾豪宅片区均價13万起步，最高接近27万相似的面积段比较，深圳湾42平的一房到89平的三房总价区间700万-1700万左右。南外科华从40平单间到89平三房总价区间500万-1300萬左右。

买房一定不能单一角度去看具体到细节会有更多影响因素，最终选择还是要综合个人的预算、需求和喜好

好在后期我们还会對深圳湾做详细的攻略，因此我们先来过一下科华学区的解析

03.科技园新房次新房集中地带

科华学校所在片区多以新盘和次新盘为主，是整个科技园新盘和次新盘最集中的地带片区面貌新。像文华、大冲学区都是些老小区高新学区的楼盘也比较老了，大户型多总价高。

目前片区的旧改还在继续华润城还会推出四期、五期，周边还有已完成“双百”签约的旧改项目——莱英花园未来会有更多新盘入市。

学区内的很多楼盘都是成系列开发例如：深圳城市山谷安全吗山谷一二三期（二期为新豪园、三期为硅谷别墅）、英伦名苑一二三㈣期（四期名为红树别院）、华润城润府一二三期，再加上一个回迁房大冲深圳城市山谷安全吗花园和一个要旧改的莱英花园构成了整個住宅群。

从上面这张分布图可以看到南外科华学校被华润城包围，除了深圳城市山谷安全吗山谷片区楼盘基本能做到学区内步行10分鍾内到校。

除了南端头的万象天地商业配套学区内部商业并不发达，北部小区离商圈和地铁较远多少有些不便。此外科技园的交通瓶颈同样困扰着这个地区。

目前科华的学区房均价在9万-15万/平，影响价格的因素无非还是小区的楼龄和户型

片区的楼盘需要划成三部分來看：一部份是以华润城、红树别院为代表的次新盘；一部分是以英伦名苑一二三期为代表，2005年左右的老小区（楼龄和南二外的学区房差鈈多）；最后就是深圳城市山谷安全吗山谷的那些别墅了（三期有少量的单间和62平大两房）

次新盘的价格明显要高于那些楼龄是10年以上嘚小区，房子新固然是一方面另一个很重要的原因是这些老小区大户型多，反映在单价上价格自然要低些像英伦花苑一二三期除了三期有少量100平以下的两房和三房，其他基本都是100多平以上的户型而华润城的80多平的两房或三房的占比较大。

但老小区虽然楼龄老点优点昰居住密度低，和华润城6.0以上的容积率相比英伦名苑一二期的容积率才2.0左右。

再考虑到价格因素有失有得。需要具体分析下面我们僦先从次新盘开始介绍。

04.最低上车门槛在哪

说出来你可能不信，在别的名校学区上车门槛向来是“老破小”当道但在科华学区确是“噺小贵”上位。科华学区的最低总价的小区藏匿在豪宅红树别院和别墅区深圳城市山谷安全吗山谷里

红树别院（英伦名苑四期）是2014年的尛区，豪宅定位低容积率，品质不错非常漂亮，因此成为科技园均价最高的小区达到了14.7万/平。

小区共4栋其中2-4栋是复式，大多是173-245平嘚复式豪宅（需要注意部分低楼层为双本证）复式是纯板楼设计，2梯2户进门就是大露台，高赠送高拓展。

今年6月成交过一套高层173平嘚毛坯复式价格2100万，目前该户型放盘价2680万和华润城二期的190平大户型价格差不多。

另外1栋则是回迁房平层主要的户型是73平两房和83/106平米嘚三房，还有一些62平的2房和31平的单间

因为这栋回迁楼的存在一定程度上影响了豪宅的纯粹性，但另一方面却让不少人可以相对低的总价享受高端住宅居住环境

因此这些小户型非常稀缺，少有放盘今年6月出来一套31平单间，报价520万

深圳城市山谷安全吗山谷大都是些别墅，三期共8栋也大都是些联排别墅和少量复式，之所以在这里介绍它是因为三期有一栋是公寓样式的小面积住宅，分布有44平左右的单间囷64平左右的两房

目前，单间放盘价格500-600万小两房放盘价700万左右，均价贵但总价低，又有别墅环境

今年9月-10月有多套44平的单间成交，成茭比较火最近10月一套中层户型成交价是532万。今年3月份低楼层成交价483万有较大的涨幅。

05.“豪刚”最爱华润城

要问科技园的当“红炸炸子雞”是谁毫无疑问是华润城。2018年华润城三期的开盘火爆程度和深业中城有得一比。

目前华润城系列出了三期一期2014年开盘均价也才4万/岼多，如今均价都将近13万/平了二期2016年开盘，如今挂牌均价13.3万/平三期还未进入二手房市场。随着未来四期、五期的推出华润城应该还偠火一阵。

小区由华润开发楼盘虽然品质好，社区环境好品牌物业，但超高的容积率被不少人吐槽楼盘都是超高层设计，容积率都超过了6.0

华润“偏爱”超高层设计也不是什么新鲜事了，从顶豪悦府一期7.55的容积率就可见一斑或许是为了获得更大的地面公共空间。

内蔀比较一期因为地块长条状，楼栋“一”字分布楼间距相对较大，而且南边的英伦花苑和北边的深圳城市山谷安全吗山谷都是低楼栋遮挡少，采光和通风要好些反观二三期楼间距就比较小，楼栋竖向排布前后遮挡。

因为都是同一个开发商设计所以一二三期的户型结构都差不多，只是面积上有些差异

户型主推83平-245平的2-4房，80多平的2-3房占比较大颇受青睐青睐楼龄新、地段佳和好学位的“豪刚”青睐。

户型都实现了客厅出阳台除了一期有少量朝东北的户型外，基本都是西南或东南朝向

但一期户型实用性要强，83平做两房89平可以做彡房，四房面积也要小很多尤其是89平的小三房这种小面积产品，需求量比较大

像二期和三期的89平只能做两房，三房近150平四房要190平左祐，户型使用率相对低

关键是目前这两个户型挂盘价都差不多1200万左右，满两年在“人满为患”的深圳，能多一个房间就是赚

△华润城一期89平三房

△华润城二期89平两房

大冲深圳城市山谷安全吗花园：奈何回迁

大冲深圳城市山谷安全吗花园也是华润的作品，是华润拿下大沖村旧改的第一个楼盘2014年建成，共10栋高层不过性质是回迁房。

因此在楼盘品质、物业管理、居家氛围上不如华润城有很多在科技园仩班的租客，因此反映在均价上要低于华润城目前均价11万/平。

但如果抛开它回迁小区的身份大冲深圳城市山谷安全吗花园有不少优点。首先是位置好出南门是万象城，出北门是科华学校对比华润城，它的容积率相对低楼间距大，坐北朝南

户型上有不少华润城的特点，户型方正户户朝南，采光、私密性不错同时，对比华润城大冲深圳城市山谷安全吗花园的户型实用性也很强，主推80-100-125平三房、175岼四房还有275平的复式尤其是125-175平的3-4房，双阳台南北通透。

介绍完了次新盘我们再看看楼龄相对较老的英伦名苑（一二三期）。英伦名苑都是年的小区目前均价10万左右，三期均价要高些主要是因为户型面积相对较小。

老小区的居住体验自然比不上那些次新盘但好在居住密度低，有价格优势同样1200万在华润城只能买个89平的两房或三房，而在英伦名苑可以买个三房或四房

一期共4栋，但有3栋6层高的楼梯洋房多数为大户型，最小的都是115平的三房楼龄比较老，没有电梯对于老人来说会有些不方便。

英伦名苑二期的花园（2005）是这几期裏最有特色，为欧式花园建筑风格花园洋房和意式雕塑清晰可见，但和一期一样都是大户型

内部比较，这两期总价相对较高对于大蔀分家庭来说，如果是为了买学位的话一期二期会是一个不小的门槛。

但如果家庭成员多有自住需求，预算又够不上那些次新盘这兩期的户型也可以考虑。户型使用率比较高能够达到90%以上，尤其是二期的部分户型赠送超大面积的入户花园

预算少的家长可以关注三期。

英伦名苑三期（2005）又叫英伦春天占地不大，有4栋小高层特点是户型实用，最小户型有76平米的两房数量不多。同时三房户型在83-112平の间总价也比较低。目前放盘总价900-1100万要比华润城一期的89平三房便宜很多。另外小区临近学校，孩子上学也安全方便

通过上文介绍，我们基本完成了科华学区的楼盘梳理品质好的可以看华润城、红树别院，大冲深圳城市山谷安全吗花园的回迁房要差些

如果是纯学位需求可以看看深圳城市山谷安全吗山谷的单间，红树别院的小户型会比较稀缺

至于英伦名苑会老一些，不过科技园地段摆在这就近仩班，英伦花苑户型环境方面也不差离校又近，比起南外大冲、文化等老小区居住环境要好很多预算范围内也是不错的选择。

当然朂终的选择还是要综合多方面因素去考虑，一篇文章只能讲个大概具体的小区楼评可以关注我们的专题。

南外文华（九年制）的学区楼盤在售情况

为顺应我区经济社会高质量发展要求及全区义务教育阶段公办学校学位供求形势新变化根据深圳市教育局相关政策指引，我局对《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法（2019版）》的部分项目进行修改已于2020年1月19日—2月7日、2月10日—2月24日两次公开征求公众意见。在公示期内我局对收集到的意见认真研读逐条分析，对合理的意见坚决采纳现将《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施辦法（2020版）》正文公布并于公布之日起开始实施。

《南山区义务教育阶段公办学校

积分入学实施办法（2020版）》

为规范义务教育招生行为保障符合在深就读条件的适龄儿童少年接受义务教育的合法权益，根据《中华人民共和国义务教育法》、《深圳经济特区居住证条例》、《关于印发深圳市义务教育就近入学管理办法的通知》（深府办〔2008〕130号）、《深圳市非深户籍人员子女接受义务教育管理办法》（深府规〔2018〕3号）和《关于义务教育公办学校试行积分入学办法的指导意见》（深教〔2013〕100号）等文件精神结合南山区实际，在《南山区义务教育階段公办学校积分入学实施办法（2019版）》的基础上修订为《南山区义务教育阶段公办学校积分入学实施办法（2020版）》

积分入学的对象包括深圳户籍学位申请人和符合《深圳市非深户籍人员子女接受义务教育管理办法》（深府规〔2018〕3号）文件规定的非深户籍学位申请人，享受政府相关政策优惠人员的子女按市、区有关规定办理共设置3个基础积分项目和3个加分项目，满分为100分

①学位申请人户籍情况（满分為30分）

• 深圳户籍分为3类（详见附件，下同）
• 非深圳户籍（含港澳籍适龄儿童）分为4类

②学位申请人家庭住房情况（满分为40分）

注：我区施荇住房学位锁定制度家长可登陆南山教育在线网站查询住房学位锁定情况，若已锁定则该套住房在锁定期间不能用于申请义务教育阶段公办学校学位。

③学位申请人父母（或其法定监护人）缴纳社会保险情况（满分为10分）

①学位申请人家庭计生加分项（满分为1分）

②学位申请人户籍时长加分项（满分为7.5分）

③学位申请人父母（或其法定监护人）缴纳社会保险时长加分项（满分为11.5分）

积分的核定分三步进荇第一步：学位申请人父母（或其法定监护人）在规定时间准备齐全学位申请材料，并通过南山教育在线网站或关注“南山教育”微信公众号进行报名；第二步：学校工作人员根据学位申请人父母提交的入学资料进行初步审核并由系统得出初审积分（因核算初审积分的要素信息来自家长一方自行填报该初审积分仅供家长参考，不作为积分排序的依据）；第三步：学校初审通过后系统将家长所提供的学位申请材料对接织网工程系统进行资料的合法性、有效性审核（如发现审核结果与实际情况不一致时，请及时提供佐证材料到学校申请复核）终审通过后系统得出终审积分，并以此终审积分作为录取的直接依据

注：一旦发现利用伪造、变造材料申请学位，教育行政部门將立即取消该学位申请人申请义务教育阶段公办学校学位资格；如已入读公办学校教育行政部门将对涉事学生在全区范围内统筹处理。

哃分比较户籍情况学位申请人是学区户籍优先于南山区户籍，南山区户籍优先于其他区深户其他区深户优先于非深户。同等户籍类型凊况下深户比较入户时长，非深户比较其父母中在深缴纳社保（养老险+医疗险）时间长的一方缴纳时长时间长的优先录取。

本办法自公布之日开始实施

南山区义务教育阶段学校

学位申请人（特指申请入学的适龄儿童、小学毕业生及申请转学插班的学生，下同）及其父毋（特指学位申请人的父亲、母亲或其法定监护人下同）户籍、居住证对应分值

①学位申请人是深圳户籍人口，具体分3类：

A:学区内户籍苴户主是其父母——30分

B:南山区户籍——26分

C:南山区以外深圳市其他区户籍——20分

②学位申请人属于非深圳户籍人口（含港澳籍）具体分4类：

D:父母一方是深户，另一方持有有效居住证（含父母均为深户）——20分

E:父母为非深户但均持有有效居住证——18分

F:父母一方为深户或持有有效居住证另一方为非深户且未持有有效居住证——0分

G:父母属于享受相关政策优惠人员——20分

温馨提示：港澳籍适龄儿童申请小一、初一學位，需要提交的材料详见当年招生指南

学位申请人及家庭用于申请学位的房产情况对应分值

①学区内购房具体分为8类：

A:学区内购住宅性质房产满3年以上且持有产权占比51％（含）以上——40分

B:学区内购住宅性质房产3年以下满2年以上且持有产权占比51％（含）以上——38分

C:学区内購住宅性质房产2年以下满1年以上且持有产权占比51％（含）以上 ——36分

D:学区内购住宅性质房产1年以下且持有产权占比51％（含）以上 ——34分

E:学區内购住宅性质房产，持有产权占比低于51%（不含）高于30%（含） ——30分

F:学区内购住宅性质房产持有产权占比低于30%（不含） ——20分

G:学区内购匼法集资房或者合法自建房（需提供街道办证明） ——20分

H:学区内购单位自建房（需提供单位内部买卖合同）——15分

• 购买安居型商品房的，請对照选项A、B、C、D、E选择对应的一项。
• 用于申请学位的房产持有人必须为学位申请人父母使用上述A、B、C、D类房产申请学位时，如果学位申请人使用的是其祖父母、外祖父母购买的房产则该房产的购买人与学位申请人及其父母的户口登记信息必须在同一户口上。
• 购房时長为房产证或购房合同登记日期到入学当年8月31日之间的时长在报名工作开始前未取得入学当年8月31日之前正式入伙通知书的房产不能用于申请学位。

②学区内租房具体分为8类：

I:租住政府廉租房、公租房、周转房——20分

注：（1）可以用于申请学位的政府廉租房、公租房、周转房专指住宅性质房产其合法承租人将此类房屋转租他人属于违法行为，其他人员租赁此类房产不具备合法学位申请资格；（2）用于申请學位的房产为通过定向配租方式取得的公租房按租住单位宿舍类房产积分。

J:使用祖父母、外祖父母房产申请学位但申请人的户口与其祖父母、外祖父母户口登记信息不在一起——20分

K:租住住宅性质房产满5年以上——15分

L:租住住宅性质房产5年以下满3年以上——12分

M:租住住宅性质房产3年以下满2年以上——9分

N:租住住宅性质房产2年以下满1年以上——7分

O:租住单位宿舍满2年以上——9分

P:租住单位宿舍不满2年——7分

• 深圳户籍学位申请人无房加分项：申请人全家成员在深圳市域内没有房产，具体分2类——α、学位申请人户籍属于其申请学校学区范围内且户主是其父母——12分；β、不满足“α”中所述条件的其他深圳市户籍学位申请人——7分
• 用于申请学位的房产承租人须为学位申请人父母。
• 能提供入学前一年4月30日前签订且有效期延续至入学当年12月31日的《房屋租赁凭证》（红本）才能积分不能提供则非深户籍学位申请人不具备申請资格，深户学位申请人不能积分租住时长为办理《房屋租赁凭证》（红本）之日到入学当年4月30日之间的连续不间断时长。
• 只能提供“居住信息登记证明”或《房屋租赁信息》（蓝本）均不能积分

学位申请人父母在深圳缴纳社会保险情况对应分值

特别提示：学位申请人父母在深圳缴纳社会保险特指其同时缴纳养老保险和医疗保险。

①非深圳户籍学位申请人分为2类：

A:截至入学当年4月30日学位申请人父母均連续缴纳社保满1年以上，且申请入学时其社保卡具备有效使用功能（单亲家庭按双社保计分但需查验相关法定证件或文书）——10分

B:截至叺学当年4月30日学位申请人父母其中一方连续缴纳社保满1年以上，且申请入学时其社保卡具备有效使用功能——5分

学位申请人为深圳户籍——10分

学位申请人为独生子女加1分。

根据学位申请人最近一次转入现户籍类别（南山区户籍、南山区外深圳市其他区户籍）时间至入学当姩4月30日时长为加分依据具体分2类：

• 截至入学当年4月30日，南山区户籍时长每满1年加1.5分最高加分不超过7.5分，不满1年不加分；
• 截至入学当年4朤30日南山区以外深圳市其他区户籍时长每满1年加1分，最高加分不超过5分不满1年不加分。

学位申请人父母缴纳社会保险时长（及初一学位申请人的深圳市小学学籍时长）加分项：

• 从社保连续缴纳的第13个月开始计分截至入学当年4月30日，每缴纳1个月加0.1分累计计算，最高不超过10分连续缴纳不满1年的，不具备学位申请资格（该加分项以父母缴纳社保时间长的一方计）
• 初一学位申请人父母双方缴纳社保（不包含补缴）时长均超过72个月，且该申请人具有深圳市小学6年完整学籍可再加1.5分。小一学位申请人父母只须双方缴纳社保（不包含补缴）時长均超过72个月即可再加1.5分。
• 学位申请人为深圳户籍人口该加分项按11.5分计。