您好！如果买房用公积金贷款，跟自己账户的金额有关系嘛？如果已经贷完款中间从单位辞职，公积金停缴，这个有没有影响？公积金一直没使用，什么时候可以提取，提取时是全部金额还是自己交的那一部分？谢谢您帮我解决我的疑惑问题。-金斧子您好！有几个公积金贷款的问题想咨询下：现状：有过2次住房商业贷款记录，但房屋只有1套，且仍在还贷中。夫妻双方正常缴纳公积金已经有3年以上，有提取记录，未用公积金贷过款。问题：1）如果将现有房屋卖掉，能否用公积金贷款再购买新的房子？2）公积金贷款和放款是否受之前两次商业贷款的影响？也就是说：我之前有过2次商业贷款记录但是都还清了，现在申请住房公积金贷款能审批下来吗？3）购买2手房(次新房）的贷款额度是根据评估价来计算的吗？谢谢答复。-金斧子密&&&码:&&
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二手房房龄影响贷款年限与额度
二手房房龄影响贷款年限与额度
14:53:10&&来源：&&编者：窗崖
摘要：在房地产市场二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素。
　　目前，在房地产市场二手房与新房在很多方面都存在较大的差别，其中，比较明显的一个差异就是新房没有房龄一说，而二手房则存在房龄的因素。购房者在贷款购买二手房时，房龄对于贷款额度就会有一定的影响——房龄越老，贷款额度就越低。　　网友疑惑：“征信和收入状况都很好，就因为房龄的问题贷不了款?”　　近日，购房者刘先生正在为二手房贷款的事情所烦恼。刘先生在中介看中了一套二手房，房龄比较老，是80年代的。在签订二手房买卖合同时，他并不知道房龄对贷款额度的影响，因此在合同中也没有对贷款进行约束。当时中介和银行的业务员都说没有问题，但是过了3周之后，银行给的答复是贷款批不下来，原因是房子的房龄太老了。　　“银行还特意强调说我的征信和收入等都很好，只是房龄太长。现在的情况是银行贷款批不下来，首付也没办法交;按照合同条款来看，如果合同规定的时间内我没有付首付的话就会违约。但当时签合同的时候并没有约定关于贷款方面的条款，现在我还真不知道该怎么办。”刘先生很苦恼　　其实，像刘先生这样的例子并不少见，由于在房龄对贷款额度的影响方面并不了解，以致于出现一些纠纷。针对这样的情况，记者采访了银行相关人士。　　银行业内人士透露，我国商品房市场是最近十几年走向成熟的，而15年以上的房子较旧，如房型不合理、功能落后、无停车场等，不太符合现代人的居住需求。此外，老房子在权属方面也易出纠纷。一旦贷款人无法正常还款，银行也难以处置。因此，银行在给这部分房源贷款时比较慎重。不过，如果找已结清房产贷款的亲友担保，获得贷款的几率会增大。　　记者咨询了工行、农行、建行、中信银行等多家银行发现，银行对高龄的老房子贷款要求比较严格，而比较新的二手房贷款则比较受欢迎。同时，房龄也会对贷款年限和贷款比例产生双重影响。　　据记者了解，二手房的商业贷款年限因不同银行有不同规定，一般是房龄加贷款年限不超过35年且房屋必须是在1987年后建造的(注：有的银行规定必须1990年以后建成的且拟抵押房屋的建筑面积不得低于50平方米)。　　此外，不同年限的二手房公积金贷款也有差异，按照武汉市住房公积金中心规定，二手房公积金贷款最高比例按房屋房龄(以建成年限为准)分三个等级：　　(1)房屋建成年限在10年(含10年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的70% ;　　(2) 房屋建成年限在11-20年(含20年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的60%;　　(3) 房屋建成年限在21-30年(含30年)以内的，贷款最高比例不超过房屋总价的50%;其中房屋总价的认定按照房屋评估价格、实际成交价格和交易计税价格中的最低价格为准。　　专家观点：对于房龄较老的二手房 建议使用公积金贷款　　针对上述案例中的情况和中介、银行方面的说法，咸宁房产网记者采访了多位业内专家。　　金融贷款专家程全安表示，对于房龄较老的二手房，商业贷款和公积金贷款差别较大，同一套高房龄的二手房，商业贷款可能只能贷20%，而公积金贷款则有可能贷50%。因此，他建议购房者，“对于房龄较老的二手房，建议使用公积金贷款”。　　专业表示，对于案例中的情况，刘先生可以要求中介找第二家银行办理贷款手续，重新申请贷款。如果贷款批下来则按正常程序过户;如果贷款仍然批不下来则视为合同外的原因造成合同履行不能，刘先生可要求解除合同。　　记者提醒：贷款购买二手房 合同约定尤为关键　　综合以上观点，提醒广大二手房购买者，贷款购买二手房时，尤其是购买房龄较老的二手房时，为避免产生不必要的纠纷，在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定，如贷款合同审批不能通过时，违约责任该如何约定，由哪方承担;何种情况下可以解除二手房买卖合同等等。
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