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住了10年的房子被查封 不能过户的房屋可要谨慎买卖
浙江在线11月28日讯
有“房产买卖协议”，水电费一直在缴纳，住了10多年的房子，突然被告知不是他的了，而且要被法院查封准备拍卖，是不是有点匪夷所思？最近，袍江的王师傅就碰到这样的事！尽管王师傅想通过打官司留住这套房，但最终还是被法院驳回。
　　住着的房子被法院查封
　　这事缘于鲁某和葛某之间的一起民间借贷纠纷。
　　原来王师傅的这套房子正是10多年前从鲁某处买来的。据王师傅诉称，他和鲁某是亲戚，房子是1990年的时候鲁某购买的。1997年12月份，鲁某因为资金紧张，将这套房子以10万元的价格卖给了他。
　　王师傅说，房子卖给他时鲁某一并将房屋及原始取得凭证交付给了他。但因为当时房屋无产权证、土地使用权证等权属证明，所以一直不能办理房屋过户登记手续。但王师傅想，房子发票原件在，房产转让协议也在，没啥可不放心的。所以在接收了房子后，王师傅也花心思对房屋进行了装修，并一直住到现在。2006年，他还特意去办理了水电费更名手续，因此这些年来房屋产生的水电费等都是由他在付。
　　法院审理认为，鲁某把购买的房屋出让给王师傅，并出具了相应的协议书，未违反法律规定，现也未有证据证明双方之间的买卖合同关系不真实，所以房产转让协议应该是合法有效的。但至于是否该查封拍卖，法院认为在1997年10万元对于普通公民家庭来说已是数额较大的钱款，若已支付了10万元房款，王师傅应有相应证据证明，如银行取款记录等。综上，虽然王师傅持有鲁某出具的房产转让协议书，实际占用了房屋，但该房屋至今未能变更登记到他名下，王师傅也未能提供证据证明已经支付了购房款，故驳回了原告王某请求对房屋停止执行的诉讼请求。
　　不能过户登记的房屋买卖要慎重
　　“其实在现实中，很多人因为逃避某些政策，诸如‘房屋买卖5年以上的可免征营业税’等，往往不急于办理房屋过户登记。其实这样的买卖不一定有效，还有隐患，要慎重。”昨天，越城区法院有关法官就此提醒。
　　该法官指出，根据相关法律，房屋等不动产归何人所有，一般是要以房管部门登记为准。但针对现实交易、办理房屋变更登记的复杂性，法律法规也有特例。即，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。也就说在例外情况下优先保护一部分无过错买方人的，即符合以下三个条件，一是买受人已经支付全部价款；二是客观上买受人已经实际占有不动产；三是主观上买受人对未登记没有过错。这是目前法院在审理房屋买卖纠纷中的例外保护，但物权法所规定的以物权登记生效主义为不动产物权变动的原则是大趋势。
　　来源：绍兴网-天天商报
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