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　国家税务总局2001年12月发文：国税发[号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（以下简称《通知》），进一步严格要求：企业预售房地产的。其取得的预收款，应按国税发[1995 ...
　国家税务总局2001年12月发文：国税发[号《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（以下简称《通知》），进一步严格要求：企业预售房地产的。其取得的预收款，应按国税发[号《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》的规定，预征企业所得税。
　　《通知》还进一步明确规定采用预售款销售的收入确定原则：采取分期付款或预售方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。也就是说开发企业在收到预收款时就要确认销售收入的实现；而《企业会计制度》规定收入确认条件是：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；③与交易相关的经济利益能够流入企业；④相关的收入和成本能够可靠地计量。在实际操作过程中。开发企业主要是以销售发票的开具来确认销售收入的实现。这就要求开发企业在实务中注意处理好税务与会计的关系。
　　《通知》要求企业取得预售款时，预缴企业所得税。但开发企业在计提、预缴预收账款所得税时的会计账务处理一直没有明文规定，各个企业在实际操作中也有很多不同处理方法。本人在实际操作中摸索了一套处理方法供大家参考、商讨，不当之处敬请赐教。
　　例：某外商投资房地产开发企业（以下简称企业）主要从事普通住宅的开发、建设及其销售，所得税适用税率33％。2002年新开工“远景花园”项目预收款情况如下：
　　一、日收到预收款50万元时（注：本文暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加）：
　　借：银行存款　　 500000
　　　　贷：预收账款　　& 500000
　　二、2002年1月份“远景花园”项目“预收账款”贷方累计发生额为600万元，月末计提预收款所得税＝预收款×预计利润率×适用税率＝600× 5％×33％＝9.9万元，其中5％为普通住宅的预计利润率（详参照苏国税发[96]047号文执行）：
　　借：待摊费用一预收账款所得税　　& 99000
　　　　贷：应交税金——应交预收账款所得税　　99000
　　这就要求企业在实务中做好“分类销售台账”，按具体不同项日分设，并把同一项目中的普通住宅、别墅、商铺区分开。在预收款转入“主营业务收入”时，要在分类台账中登记，以便年终汇算清缴时统计数据。
　　月分别计提“远景花园”项目预收款所得税5万元、4.2万元，分录同上。
　　三、2002年4月初上缴第一季度预收款所得税，9.9＋5＋4.2＝9.1万元
　　借：应交税金——应交预收账款所得税　　191000
　　　　贷：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 191000
　　同样，企业二、三、四季度分别计提、上缴50万元、42.8万元、30万元，全年累计上缴“远景花园”项目预收款所得税141.90万元，分录同上。即“远景花园”项目全年预售8600万元（8600×5％×33％＝141.90万元）
　　四、2002年度终了，汇算清缴所得税，全年
　　主营业务收入& 6500万元
　　利润总额　　& 520万元
　　同时“分类销售台账”统计显示“远景花园”项目全年预收款转入“主营业务收入”2000万元，即全年“主营业务收入”6500万元个含“远景花园”项目2000万元；
　　下面分两种情况讨论：
　　（1）如果企业经税务主管部门2001年度核定“可结转下一年未弥补完的亏损额”为600万元，且假定2002年无纳税调整项日。那么企业2002年度：
　　净利润　　520万元
　　可全部用于弥补以前年度亏损，无需缴纳企业所得税。“远景花园”项目实现的2000万元收入所对应的已上缴预收款所得税：2000×5％×33％＝33万元应退回给企业，企业收到时：
　　借：银行付款　　&&&&&&&&&&&&&& 330000
　　　　贷：待摊费用——预收账款所得税　　330000
　　（2）如果企业没有需要弥补的以前年皮亏损，2002年也无纳税调整项目，此时
　　利润总额　　520万元
　　所得税　　& 171.60万元
　　净利润　　& 348.40万元
　　“远景花园”项目实现的2000万元收入所对应的已上缴预收款所得税：2000×5％×33％＝33万元要作如下结转：
　　借：所得税　　&&&&&&&&&&&&&& 330000
　　　　贷：待摊费用——预收账款所得税　　330000
　　同时，
　　借：本年利润　　330000
　　　　贷：所得税&&&&&&& 330000
　　上述两种情况中“待摊费用——预收账款所得税”的余额都为141.90－33＝108.90万元，对应为“远景花园”新项目“预收账款”余额＝6600万元应预缴的所得税：6600×5％×33％＝108.90万元。
　　实务中增设“应交税金——应交预收账款所得税”科目，是为了区别于企业每季度正常销售收入产生的利润应预缴所得税：“应交税金——应交所得税”，也为了便于复核“应交税金——应交预收账款所得税”的发生额与“待摊费用——预收账款所得税”的对应关系。
　　预收账款计提的所得税不应计入当年损益，增设“待摊费用——预收账款所得税”科目，区别于计入当年损益“所得税”科目。
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房地产开发企业的企业所得税预缴时，应交税金怎么计算？
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请各位高人指点：房地产开发企业在计算季度所得税时，怎么计算应交税款？应该是区分仅有预售收入和既有预售收入又有销售收入两种情况。实在有点晕。请高人踊跃指教哈~~~北京地区的。多谢！
预售收入各地政策有差异。
简单来说就是收入×利润率×所得税率，有些地方允许将该部分已缴纳的营业税等扣除，有些地方甚至连期间费用也允许扣除。
结算部分的收入都一样了。
京国税[2009]92号
回复 沙发 power_j 的帖子
哦，多谢多谢！学习啦！:handshake
回复 藤椅 zhangchunl 的帖子
谢谢指教！:victory:
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房地产企业预交所得税的会计处理
来源：互联网&　　 |
（一）预交所得税的会计处理
在实务处理中，预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录如下：
借：应交税费&&应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费&&应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费&&应交所得税
借：应交税费&&应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。
（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从&应交税费&&应交所得税&科目转入&递延所得税资产&&预售房预缴所得税&科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产&&预售房预缴所得税
贷：应交税费&&应交所得税
（二）预交及其附加的会计处理
预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时：
借：应交税费&&应交营业税
&&应交城市维护建设税
&&应交教育费附加
贷：银行存款
年度终了，对达到收入确认条件的&预收账款&转人当年销售收入，按发生额计提&营业税金及附加&会计分录：
借：营业税金及附加
贷：应交税费&&应交营业税
&&应交城市维护建设税
&&应交教育费附加
并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表&预收账款&的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。有的企业就确认递延所得税负债，而有的不作处理，反映在应交税费栏，即为负数表示。
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西安房产税 西安市房产税怎么征收？
发布时间： 17:14:35
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:林云锋
　　房产税一、个人出租住房应缴纳以下税款：
　　西安房产税1、房产税：以租金4%计算缴纳。
　　西安房产税2、：3％税率的基础上减半计算缴纳。
　　西安房产税3、城市维护建设税及教育费附加：以营业税税额的10%计算缴纳。
　　西安房产税4、地方教育附加：以营业税税额的2%计算缴纳。
　　西安房产税5、：对个人出租住房取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
　　西安房产税6、免征城镇
　　西安房产税7、免征印花税
　　西安房产税二、个人出租非住房（商铺、写字间等）应缴纳以下税款：
　　1、房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　　2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3、城市维护建设税及教育费附加：以营业税税额的10%计算缴纳。
　　4、地方教育附加：以营业税税额的2%计算缴纳。
　　5、个人所得税：按财产财租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20%。
　　6、印花税：按财产按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
　　西安房产税三、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房应缴纳以下税款：
　　根据财税〔2008〕24号文件:
　　1、& 房产税：以租金收入4%计算缴纳。
　　2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3、城市维护建设税及教育费附加：以营业税税额的10%计算缴纳。
　　4、地方教育附加：以营业税税额的2%计算缴纳。
　　5、企业所得税：年终汇算清缴。
　　6、水利建设基金：按万分之八缴纳。
　　7、印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
　　西安房产税四、企业纳税人出租房产承租方用于经营应缴纳以下税款：
　　1、& 房产税：以租金收入12%计算缴纳。
　　2、营业税：以租金收入的5%计算缴纳。
　　3、城市维护建设税及教育费附加：以营业税税额的10%计算缴纳。
　　4、地方教育附加：以营业税税额的2%计算缴纳。
　　5、企业所得税：年终汇算清缴。
　　6、水利建设基金：按万分之八缴纳。
　　7、印花税：按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。
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