文档分类：
在线文档经过高度压缩，下载原文更清晰。
淘豆网网友近日为您收集整理了关于物流配送体系系统开发————可行性报告,需求规格说明书的文档，希望对您的工作和学习有所帮助。以下是文档介绍：物流配送体系系统开发————可行性报告,需求规格说明书 计算机科学与信息工程系软件工程课程综合实验项目题目: 《物流配送体系系统开发》系别: 计算机科学与信息工程系专业: 计算机科学与信息工程系(电子商务)班级:学生姓名:学号:2011 年 12 月一可行性分析报告11 引言12 可研究性前提23 对现有系统的可行性分析34 所建设的技术可行性分析45 所建议系统经济可行性分析56 社会因素方面的可行性67 结论意见6二需求规格说明书61 引言62 软件综合描述73 功能需求规定84 性能需求规定95 数据需求规定10三项目的总体设计111 层次图112 结构图12四项目实施计划121 项目计划122 交付期限12一可行性分析报告1 引言1.1 编写目的:近年来,随着电子商务环境的改善以及电子商务所具备的巨大优势,使电子商务在短短的几年中得以快速发展。如何建立一个高效率、低成本运行的物流配送体系来保证电子商务的通畅发展,已成为人们重视的问题。1.2 项目背景:项目名称:电子商务的物流配送体系。项目任务提出者:老师开发者:李倚萱用户及实现软件的单位:学校项目与其他软件或其他系统的关系本项目采用客户机/服务器原理,客户端的程序是建立在 Windows NT 系统上的应用程序,服务器端采用 Linux 为操作系统的工作站,选取了 Visual Basic作为开发工具,并和 SQL Server 2000 相结合。1.3 定义:电子商务物流是指基于信息流、物流、资金流网络化的物资或服务的配送活动,包括软体商品( 或服务) 的网络传送和实体商品( 或服务)的物理传送。1.4 参考资料:柯颖,王述英.中国现代化物流配送体系构建对策研究.物流技术, 可行性研究的前提2.1 要求主要功能:在为物品从供应地向接受地的实体流动过程中,根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。性能要求:建立国际化发展的物流体系,实现物流配送体系的现代化。输出要求:数据完整,详实。输入要求:简捷,快速,实时。完成期限:本学期期末。2.2 目标:(1)人力与设备费用的减少;(2)处理问题速度的提高;(3)减少错误信息量,安全快捷;(4) 管理信息服务的改进,将订单信息一一对应;(5) 决策系统的改进和人员工作效率的提高。2.3 条件,假定和限制配送体系寿命:5 年。环境限定:交通便利地区。硬件条件:物流配送体系基础设施。投入运行最迟时间:2011 年2.4 可行性研究方法实地考察进行比较实用2.5 决定可行性的主要因素成本/效益分析结果,效益〉成本。技术可行,现有技术可完全承担开发任务。操作可行,软件能被原有工作人员快速接受。3 对现有系统的可行性分析3.1 处理流程和数据流程每个系统都有自己独立的卡项,订单项目需要单独明确,并记录在数据库再进行投递运输。所有系统数据与资金均独立运转于内部。而目前的物流配送体系还停留于人工记录与操作,没有结合数据库无法将信息及时正确的传递和保存。3.2 费用开支(1)各个系统单独数据库的运行费用以及维护费用;(2)人员冗余造成的多工资。3.3 人员(1)为维护各系统单独数据库的工作人员;(2)尚未建立数据库的系统的系统操作员;3.4 设备: 计算机3.5 工作负荷由于每个运输点系统都要建立一个独立的数据库,一方面造成了人员的冗余浪费,另一方面资金的消耗也着实不小。4 所建设的技术可行性分析4.1 对系统的简要描述开始用户订单物流管理系统浏览物流信息下订单查询订单货物信息物流运输库存信息管理修改订单删除订单付款订单管理管理员用户通过配送体系建立,使物流运作过程快速反应,保证电子商务物流通畅,减短了在物流分配上所浪费的时间,降低物流的运输资本的前提下提高运输效率。,不但能节省成本,还可提高服务效率。4.2 处理流程和数据流程将各系统的数据库统一起来,多张数据表彼此通过主键达到链接,不必携带多张卡,且查询内容时可同时出现。每当对数据库中某一数据进行改动时,通过链接能够达到表内及表外相应需改动数据能够及时改动,并且不使之出现死锁现象。4.3 与原有的体系比较的优越性实现物流配送手段机械化、自动化和现代化。减少了数据库的数目,使得维护人员数目下降,减少额外开支。4.4 采用建议系统可能带来的影响1 对设备的影响:由于改动后的项目是由几个系统汇合而成,数据库容量巨大,硬盘存储空间需要扩大。2 对软件的影响:除系统需要重新编程外,各系统间的名称与术语要做到统一。3 对用户单位机构的影响:除数据库运行维护人员以及其他冗余人员的删减外,无其他影响4 对系统运行过程的影响:因此应考虑到数据库的死锁问题。5 对开发的影响:(1)要获得电子商务信息系统及物流管理系统的允许,由于数据的汇总,在某种情况下也许会为他们带来不便。:(2)要考虑数据库的维护,开发过程中要用到用户信息,如有不慎,也会对其他系统造成影响。6 对地点和设施的影响:暂无影响,可设校园网络中心内。7 对经费开支的影响:开发系统,汇总数据库以及新的物流配送体系使用,会造成额外开支。4.5 技术条件方面的可行性从以上分析来看,在本项目中,对于各系统内部影响较小,不会有太大的障碍。5 所建议系统经济可行性分析5.1 支出(1)必要设备的投资:物流设备的成本费用,新的数据库的硬件设施。(2)系统的开发费用(3)安装费用(4)本次项目的调研与咨询费用(5) 数据库建立后的运行和维护费用,软件运行的维护费用以及人员成本与办公经费5.2 收益(1)提高物流配送的管理和服务水平。促进了商务资源的管理,节约了不必要的开支,实现后勤服务的统一管理,降低运行成本。(2)加快了交易速度,降低了配送货物的风险和人力成本。(3)对信息进行集中管理。5.3 收益、投资比初步判断收益比投资要高,具体数据应进一步研究。5.4 投资回收周期4 年左右5.5 敏感性分析此项目对处理速度的要求很高,处理速度的高低是最影响成本的要素之一,其外,网络的架设也对开支有着重要的影响。同时,因这两者而得到的工作效率的提升带来的收益也不可估量。6 社会因素方面的可行性6.1 法律方面的可行性本项目在法律方面可行。6.2 使用方面的可行性本项目的实用技术在能力范围之内,故也可行。7 结论意见由于体系建立后, 技术、经济、操作都有可行性,可以进行开发.规格需求说明书1 引言1.1 编写目的让项目组建人员通过该文档明确的按需求规划来实现项目的功能和应用,方便读者对该软件运行环境、功能和性能需求有统一的理解,为整个开发工作打好基础。为软件的编写、概要设计提供需求说明。1.2 文档约定描述本文档的排版格式约定,解释文中各种符号的意义,以便各类读者阅读理解。1.3 定义项目涉及的语言英文全称概念 DFD Data FlawDiagram 数据流图E-R Entity—Relution Diagram 实体-联系图电子商务物流是指基于信息流、物流、资金流网络化的物资或服务的配送活动,包括软体商品( 或服务) 的网络传送和实体商品( 或服务)的物理传送。1.4 编写目的柯颖, 王述英. 中国现代化物流配送体系构建对策研究. 物流技术, 软件综合描述2.1 目标物流配送体系目的是为物品从供应地向接受地的实体流动过程中,根据实际需要,将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。以“多批次、少批量”的方式向用户配送货物配送企业也可以直接将货物运送到车间和生产线从而呈现出零库存状态。2.2 软件的功能和优先级(或称系统模型)供应商总经销商地区经销商零售商供应商总经销商地区经销商零售商物流配送中心2.3 用户的特点本系统是针对于电子商务的物流配送体系。本软件针对的用户包括:传统储运公司,第三方物流企业,有城市配送需求的连锁经营企业,生产制造型企业,快递公司。2.4 运行环境本项目采用客户机/服务器原理,客户端的程序是建立在 Windows NT 系统上的应用程序,服务器端采用 Linux 为操作系统的工作站,选取了 VisualBasic 作为开发工具,并和 SQL Server 2000 相结合,主要对数据库的记录进行访问和操作。2.5 设计和实现上的约束限制概要说明开发人员开发系统的各种限制。包括软件硬件(设备条件)限制、与其他应用软件的接口、并行操作、审查功能、控制功能、开发语言、通信协议、应用的临界点、安全和保密方面的限制、经费限制、开发期限、用户资料准备和交流上的问题等。但是此处不说明限制的理由。2.6 假设和依赖描述影响软件开发、运行环境和系统能力(如预告出错类型的能力)的某些假设条件,说明软件运行对外部因素的依赖情况。3 功能需求规定物流配送中心项目模块订单管理模块管理员管理模块用户管理模块库存信息模块物流信息模块用户修改用户删除订单修改订单删除管理员添加3.1 引言功能目标:建立适应国际化发展的物流标准化体系,实现物流配送体系的现代化。功能要达到的目标,实现功能所采用的方法和技术,功能的由来和背景。3.2 功能详细说明用列表的方式(例如 IPO 表即输入、处理、输出表的形式),逐项定量和定性地叙述对软件所提出的功能要求,说明输入什么量、对输入信息进行的有效性检查、经怎样的处理、得到什么输出,出现异常的响应,对输出数据的检查等,说明软件应支持的终端数和应支持的并行操作的用户数。也可对系统中每一个功能用图表或文字进行详细描述:概述叙述功能名称,目标和作用。输入输入该功能的信息。处理描述该功能做什么,如何对输入信息进行加工并转换成输出信息。4 性能需求规定定量地描述此软件系统应满足的具体性能需求。可考虑以下方面:4.1 精度说明系统对该软件输入、输出数据精度的要求,可能包括传输过程中的精度要求,如:数据的精度要求;数字计算的精度要求;数据传送的误码率要求。4.2 时间特性说明对于该软件的时间特性要求,如:a.响应时间;(如询问和更新数据文件的响应时间)b.更新处理时间;c.数据的转换和传送时间;d.解题时间;e.系统各项功能的顺序关系等的要求。4.3 灵活性说明当需求发生某些变化时系统的适应能力,指出为适应这些变化而需要设计的软件成分和过程。如:a.操作方式上的变化;b.运行环境的变化; c.同其他软件的接口的变化;d.精度和有效时限的变化; e.计划的变化或改进。对于为了提供这些灵活性而进行的专门设计的部分应该加以标明。4.4 输人输出要求解释各输入输出数据类型,并逐项说明其媒体、格式、数值范围、精度播放器加载中，请稍候...
该用户其他文档
下载所得到的文件列表物流配送体系系统开发————可行性报告,需求规格说明书.doc
文档介绍：
物流配送体系系统开发————可行性报告,需求规格说明书 计算机科学与信息工程系软件工程课程综合实验项目题目: 《物流配送体系系统开发》系别: 计算机科学与信息工程系专业: 计算机科学与信息工程系(电子商务)班级:学生姓名:学号:2011 年 12 月一可行性分析报告11 引言12 可研究性前提23 对现有系统的可行性分析34 所建设...
内容来自淘豆网转载请标明出处.您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
铭远国际物流园项目可行性研究报告.doc112页
本文档一共被下载：
次 ,您可免费全文在线阅读后下载本文档
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：100 &&
你可能关注的文档：
··········
··········
第一节 项目概述
一.申请单位概况
1.项目申报名称
铭远国际物流园
2．企业名称，法定地址
3.法人代表
4.注册资金
1000.00万元人民币
5.公司类型
有限责任公司
企业法人营业执照：
6.经营范围
物流，长白山特色产品包装加工，仓储，销售。
7.公司简介：
吉林铭远国际物流有限公司是2012年11月专为铭远国际物流园
项目而成立的股份制公司，注册资金1000.00万元，园区项目开始前将增资至20000.00万元。公司现有人员500名，其中专业技术人员占42人，质量管理部8人，全部具有大专以上学历。主要经营范围包括普通货物运输、信息配载及物资仓储，商贸中心，当地土特产品加工仓储、销售等。
公司前身为长春市亿达汽车发送有限公司，成立于1997年，是专为一汽集团公司服务的专业物流企业公司。公司座落在长春汽车产业开发区，对园区内和一汽本部的生产企业具有最佳的物流服务半径和物流辐射服务优势。自有商品运输车20台，叉车、吊车等专业物流设备20余台，现年均配送能力已达到近5000辆。拥有占地1万多平方米的商品车仓储基地。
本项目为吉林铭远国际物流有限公司的投资建设项目。
二.项目概况
1.建设规模
项目年物流规模为:1000万吨(2015年)。
项目规划总占地面积：O。规划总建筑面积O。
2.项目所在区域
根据蛟河市城市总体发展规划和蛟河经济开发区规划，项目选址于蛟河经济开发区内，即开发区武汉大街以东，大同路以南，河口街以西，玉溪路以北区域。
3.资金筹措
总投资为72073.19万元元%。项目贷款资金：50451.23万元%。
企业有一定的自筹资金能力。可以利用现有资金解决本项目需要企业自筹的资金。
第二节 编制依据：
（1）建设单
正在加载中，请稍后...房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗？_新浪房产_新浪网
房产众筹开发即将启动 房价真的会降1/3吗？
提要：2014年被誉为房产众筹元年，绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。但是，众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，首次提出“开展股权众筹融资试点”之后，众筹模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布，却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
2014年被誉为房产众筹元年，绿地、方兴等房企将“众筹买房”这一模式发挥得淋漓尽致。但是，众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到去年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，首次提出“开展股权众筹融资试点”之后，众筹模式才迎来政策风口。虽然修改后的《私募股权众筹融资管理办法》仍未公布，却也为众筹深度介入房地产开发环节打开了一扇门。
房产众筹开发要想成功，需要具备哪些前提条件？通过众筹开发是否真能降低房价？
“我们拿起手机……根据你的希望在定制平台上找到相应的项目，根据你的愿望提出你要什么样的房子，就可以发起众筹，一帮人在这里盖房子。”
5月9日，地产“思想家”冯仑在温州市工商联、《每日经济新闻》及新希望集团联手举办的2015新常态下中国商业地产发展高峰论坛上关于房地产众筹开发的前景做了如上展望。他认为，此举可以使得房价至少下降1/3。
冯仑没有讲到的是，这样的设想已经越来越接近现实。本月中下旬，碧桂园将召开新闻发布会，公布公司于4月底在上海拍得的一幅地块的众筹开发计划。与此同时，绿城也将于下月初推出绿城版的众筹计划。
这些计划能不能真的让房价下跌1/3？目前还是未知数，因为房产众筹开发需要具备诸多前提条件，但这些条件目前尚不成熟。
多家房企试水众筹开发
2014年，被业内誉为房产众筹元年。去年“双十一”期间，绿地、远洋、方兴等房企将房产众筹这一营销模式发挥得淋漓尽致，其中方兴借助房产众筹揽金逾42亿元。
参与绿地众筹的一位营销高层人士告诉记者，房产众筹目前主要是一种营销方式，只有在特定的时间节点才能形成爆发性的聚合力。
除了众筹买房之外，去年就有人提出了“众筹开发”的概念。其初衷是，当前房价居高不下，众筹开发可免除很多成本环节，对于消费者而言，能够拿到比市场上更实惠的房价和个性化的购房需求；对于开发商而言，相当于提前锁定了消费客群。
在这一美好愿景的驱使下，不少房企都在尝试利用社会大众的资金来开发地产项目。“楼盘预售制本身就相当于一种众筹开发。”四川花好月圆房地产董事长樊义波表示，当前随着银行和互联网的加入，众筹开发概念越来越热。
据悉，本月中下旬，碧桂园将公布上海一地块的众筹开发计划。另据媒体报道，平安集团前不久曾斥资1亿元成立股权众筹平台“前海众筹”，业务重点定位为创新股权众筹、房地产众筹等。
平安集团一位股权众筹的运营人士介绍说，“我们以前帮开发商融资，就相当于众筹。比如有10个人或更多人参与众筹，我们选一、两个作为代表，开发商把产权证抵押给我们，我们再将其转到众筹者指定的账户名下，投资年化收益率15%左右。如果未来房价跌了，那么参与众筹者按原价回购；如果房价涨了，按照涨价比例大家来分摊收益。”“众筹开发的专业性相对要强一些，不像实体楼盘直接签署过户手续或办理资产抵押即可。众筹需要做商业计划书出来，我们这边会有一个比较完备的团队来操作，包括对资产情况做尽职调查，对今后楼盘价位进行梳理等。与众筹买房相比，众筹开发的操作方式差不多，但牵涉的专业面要广一些。”上述人士补充说。
比想象中的艰难
随着众筹开发概念被热炒，一直自称“定制”模式先行者的河北房企众美集团，也被媒体拿来当作践行这一概念的典范。
据了解，众美集团主要是与河北一些事业单位、国企等长期合作，定制开发地产项目。不过，众美集团一直比较低调。接近众美高层的一位业内人士表示，众美一般不会接受采访。记者拨打众美官网公布的电话，但一直未能打通。
“河北很流行‘定向代建’，民间集资很活跃。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存表示，众美前身是一家广告公司，现在采用这种模式以项目为标的集资建房，恰恰说明房企缺少其他融资方式。
陈宝存认为，众筹开发做成功比较难，他就遇到过一个活生生的失败案例。“那个朋友想在北京集资建房，有几百人集资，但意见不统一，房价相比市价便宜一半但没有可行性，组建了个开发公司，但相比专业开发商没有拿地优势。”
实际上，众筹开发远比想象的艰难，甚至可能会触碰政策红线，比如商品房预售制度。樊义波认为，房企引入第三方金融机构，采取迂回战术，虽可规避非法集资，但房地产作为一个产业生态体系，众筹开发违反了商品房预售制度，有违规提前卖房的嫌疑。
“即使通过众筹拿到了地，项目后续资金如何解决？借助外部杠杆还是继续让众筹者自己掏钱？”亚信控股集团董秘荣腾洪提出了自己的疑问，他认为，众筹开发会把风险转嫁给众筹参与者。如果有房企介入众筹开发，则很容易形成一种变相融资，即便不是变相融资，房企如何保证众筹参与者的房源购买优先权与投资机制的公平？这也是个问题。
站在房企的角度，众筹开发项目初期更多是一种文字描述，而没有实体样板间说服众筹参与者，容易带来观望情绪，且房企引入第三方机构时，如果没有回购协议或担保机制，这些机构也没法让众筹者放心，从而沦为“伪众筹”。
全国房地产经理人联盟执行秘书长、金融投委会执行主任姜炜表示，众筹开发作为一种金融创新，监管部门应鼓励房企探索，核心是要管好钱，保证资金定向使用，降低开发成本和售价。
一位接近碧桂园高层的区域公司投资总监指出，众筹开发仍是一种理念，公司这么做，是想参与房地产的上游领域，还可以收集大量的购房者信息。
众筹试验之保利
众筹开发真面目：募集资金有限 “圈客”意图明显
尽管很多开发商提出了众筹概念，但截至目前，这一模式并没有解决项目开发的融资问题，还停留在“圈客”阶段。《每日经济新闻》记者了解到，保利地产将联手民生银行推出名为“利民保”的理财产品，购买产品的用户可以用优惠价格锁定项目开盘时的售价，并享受封闭期内的理财收益，即使用户不购房也可享受由民生银行提供的保底收益。更早之前，包括当代置业等房企也推出过类似产品。
但记者调查发现，这些众筹更大的功能提前“圈客”，对解决开发资金作用并不大。
锁定意向购房者
今年4月，保利地产与民生银行共同宣布推出一款名为“利民保”的互联网金融产品。保利地产相关人士向记者表示，“利民保”的推出是为了解决在不动产投资中，客户、开发商与银行三者的资金压力难题，实现共同盈利。
据介绍，“利民保”的操作模式为投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后把资金贷给地产商，地产商由于节省了融资成本，因此可以通过价格让利将房屋的优先购买权给予投资人。在整个环节中，投资者能以更便宜的价格购买到房产，银行降低了贷款风险，地产商也提前锁定自己的目标客户，并且可实现开盘热销的效果。
根据保利的设想，“利民保”实为一款为意向购房者提供保底收益的期权产品。以一套总价177万元的公寓为例，客户只需要花总价20%的金额购买对应的理财产品，即能以150万元的定制总价锁定项目开盘后的价格，产品有半年或一年的投资封闭期。待项目开盘后，若房价没有上涨，客户行使优先购买权便可获得封闭期内的理财收益与27万元的折扣收益；若房价出现上涨，除了上述收益外，用户还能获得相当于5倍杠杆的房价上涨收益；即便房价跌破了锁定的开盘价格，客户不行使购买权，也能收回本金并获得由民生银行保底的4%年化理财收益。
保利地产相关人士向记者表示，“利民保”将首先参与保利地产在广州国际金融城的综合体项目——保利金融中心，未来将陆续参与到公司旗下的商业项目，但目前“利民保”的具体细节仍在细化当中。
通过理财产品搭配购房优惠来锁定意向购房者，保利并非首家。去年9月，万科联合平安集团推出一款名为“平安万科购房宝”的理财产品，搭配了上海万科的4个楼盘，若理财产品购买者最终决定购房，可享受专门的购房优惠。由当代置业与北辰实业联合开发的北京一项目也推出金额分别为10万元、20万元、30万元的理财产品，持有期约6个月，到期后投资者依次享有优先选房权。
预售环节提前
对于地产商而言，通过与金融机构合作发行面向购房者的理财产品，有利于在市场供过于求的情况下寻求营销模式的创新。
平安好房网总裁庄诺向记者表示，根据现有的预售制度，正在开发建设的商品房需要在证件齐全的前提下，才能通过认筹等方式圈定意向购房者，但通过发行理财产品“圈客”相当于将预售环节提前，在开工建设前就能把意向客户圈定。
“以往房子不愁卖的时候，开发商无需花那么多心思找客户，但现在市场不好了，越早圈定客户意味着项目的去化率越有保障，所以开发商更愿意尝试这种新的营销手段。”庄诺说，对于购房者而言，他们往往也有金融理财的需求，尤其是真正有意向买房的客户，如果产品符合他们的需求，通过购买理财产品还能获得增值收益。因此，众筹模式对于提高客户转化率会有明显作用。
但类似的做法会不会与商品房预售制度产生冲突，不免令人疑虑。新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，这类理财产品往往会附带两份协议：一份是购买理财产品协议，另一份是购房协议。在项目开发建设阶段，投资者购买的只是理财产品，并不附有购房性质，因此能够“绕开”预售制度。
大型房企更受益
除了提前圈定客户，开发商还能通过理财产品募集资金完成融资，用于补充开发建设所需的资金。
以“利民保”为例，根据欧阳捷的分析，理财产品的保底收益实际上是由保利地产来承担，按照4%的保底收益率计算，加上银行的通道费用，预计保利的实际融资成本约为6%，低于银行正常的开发贷款成本。对于银行而言，由于理财产品并不占用贷款额度，同时也能增加银行的非息收入，他们也很乐意为地产商设计类似的金融产品。
五牛基金投资副总裁吕伟宾认为，由于理财产品能提前帮开发商找到意向客户，而且提前融到了一笔低成本资金，如果最终大多数理财产品购买者选择行使购房权，还能大大缩短项目的销售周期，有助于开发商降低融资成本和营销成本，因此能够在不损害开发商利润的情况下，给予购房者更大的折扣力度。
但欧阳捷也坦言，相对于房地产开发建设过程所需要的资金量，房企从理财产品中募集到的资金只是杯水车薪，因此对于降低整体融资成本作用有限。而且，由于理财产品资金要专款专用投到项目上，这对开发商的实力与信誉要求更高，因此只有大型房企才能从中受益。&
众筹试验之平安
平安好房的房产众筹红线：不在买地前介入 客户不接触开发商
据悉，碧桂园将与平安合作，拿出上海一地块采取众筹模式进行开发，而绿城已经在浙江进行众筹开发的试验。金融巨头平安自去年开始，就一直致力于发展房产众筹业务。平安好房CEO庄诺表示，近两月将有相关产品上线。
这些先行者，为何会选择众筹开发这一模式？在项目推进的过程中，又是如何控制金融、法律等方面风险的？
从去年开始，金融巨头中国平安就一直致力于发展房产众筹业务。根据《每日经济新闻》此前报道，平安信托内部人士介绍，包括绿地、世茂、万科在内的房企都曾与他们有过接触。
由于国内关于售房、集资的诸多法律限制，当前的房产众筹项目多停留在现房阶段。自去年12月出台股权众筹相关政策后，平安才得以在实际操作环节将房地产的众筹范围扩大。
平安好房CEO庄诺表示，政策出台前，没法操作众筹建房，现在可以尝试，近两月平安好房将有相关产品上线。
除了平安好房，中国平安董事长马明哲还通过子公司在深圳前海专门成立了众筹平台——深圳前海普惠众筹交易股份有限公司（以下简称平安前海众筹）。此前媒体报道称，该公司未来也将涉足房产众筹。
在平安的房产众筹路线中，一条逻辑线清晰可见：从海外众筹试水，到国内现房销售，砍掉营销费用后，通过众筹建房以及集团内协作，着手降低开发过程中的融资成本，解决开发商对轻资产运营模式的需求。此外，平安好房还涉及消费和投资运营收益类的众筹。
砍营销费用 降融资成本
当面对居高不下的房价时，似乎只有众筹可以使之优惠一二。
在购房者所支付的房款中，土地与税费合计约占到五成以上，资金成本、建造成本、房企净利润各占约一成多，此外，营销费用可占3到5个百分点。其中，土地和税费是硬性支出，让房企自已承担也不现实，众筹设计者所希望的是降低营销费用和资金成本。
众筹初期，各类产品通过各种去中介化的方式，努力砍掉这3到5个百分点的营销费用，使开发商和购房者达成共赢。平安好房的系列众筹产品即是其中一个代表。
中国平安在马明哲的带领下，已划分出互联网金融和传统金融业务两大板块。前者将覆盖“医、食、住、行、玩”五大生活场景。就目前来看，平安好房正是马明哲在“住”这一生活场景布下的重要棋子。
去年8月，平安好房选择推出海外购房众筹作为突破口。由于是海外房产，其第一款地产类众筹产品“100美元享受美国房东待遇”，既迎合了时下客户海外置业的心态，又绕过了国内复杂的政策监管，颇具试水意义。
去年11月，平安好房转战国内，与龙头房企万科合作“平安&北部万科城”项目，用众筹的方式直接在线上卖房。
在该项目中，万科拿出广州北部万科城216套住宅，如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，那么所有的众筹参与者都能享受到比目前周边市场价低近13%的优惠购房价。
截至去年12月24日，该项目总计吸引了2361人报名参与，216位用户认筹购买。公开数据显示，这次众筹卖房，累计募集金额达到1585.5万元，购买转化率为9%。
庄诺称，互联网平台有可能承担起未来虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上，对开发商来说，既节约了营销成本，又能通过众筹提早蓄客，进而将购房优惠让渡给每一个消费者。
不过，众筹买房只是平安众筹初始阶段的其中一步。在房产众筹领域，平安的野心不止于此。
去年11月，李克强总理在国务院常务会议上提出开展股权众筹融资试点。12月18日，中国证券业协会网站挂出《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》，明确了股权众筹平台净资产不得低于500万元，融资者或融资者发起设立的融资企业的股东人数累计不得超过200人，投资者为投资单个融资项目最低金额不低于100万元的单位或个人。
本来这一政策指向的是小微企业融资，如今却让一些房企巨头抢了风头。
据庄诺介绍，现在已经有好几个关于众筹建房的项目在谈，本月底就会推出一个。这些项目都是在拿地之后以股权众筹的方式介入，可以大幅度降低营销成本和融资成本，使总房价便宜10%~20%。
深圳市前海筹人谷互联网金融服务有限公司CEO卢政称，现在多是产权众筹，通过资产管理计划，几个人可以一起购房，不过，这些都是在项目拿到预售许可证之后进行的，按照现行房屋出售政策，在建之前房企不能买卖物业。住建部有明确规定，禁止开发商在未取得预售许可证的情况下以任何形式向客户收取资金。
绕政策风险 避项目纠纷
那么，庄诺所指的众筹建房模型是怎样的？如何规避金融、法律方面的风险，并预控可能产生的纠纷？
深圳房地产律师张茂荣认为，由于现在大部分房企的工程款是通过抵押在建工程向银行贷款，如果众筹提供的资金仅是弥补部分项目开发资金缺口，那么降低融资成本作用有限。众筹提供的资金总额若想覆盖整个项目，又因体量过大触碰到融资对象不得超过200人这一政策红线。
庄诺介绍称，他们目前在谈的一些众筹产品足以覆盖开发商一个完整项目所需资金。他们有一个20人的团队已经研究半年多，针对各种可能出现的风险设计了诸多方案，甚至细化到如果众筹者在众筹期间碰上离婚进而被财产冻结的情况，所以关于资金体量与人数限制之间的矛盾，也是早有预案。
据他介绍，解决方案有多套，比如将项目切割成一栋一栋，一栋不超过200个住户；或者把项目包装成保险、债券或者余额宝这样的金融产品，将众筹建房的行为变成购买金融产品。
庄诺介绍，种种设计背后的逻辑在于，众筹者不直接接触开发商，投资者所面对的是有金融巨头中国平安背书的平安好房。这样一来，众筹的购房款停留在平安好房的平台，由平安好房以其他方式参与物业建设。
另一个风险在于，由于原材料、建造成本、工程款等在开发过程中存在变动，不确定因素太多，所以后期很容易因为核算成本引起纠纷。
在张茂荣看来，众筹平台与开发商之间可以有两种合作方式：一种是对等的合作关系；另一种是合作成立项目开发公司。
他认为，如果众筹平台与开发商共同成立项目开发公司，最大的风险也就是分红纠纷；但如果众筹者仅是开发商的合作伙伴，平台如何向参与众筹的散户解释成本增加问题，这就比较棘手。
就连万达这种房企巨头都对核算开发成本很头疼，万达董事长王健林曾公开表示，为了解决核算成本与预算不匹配的问题，他们制定了交钥匙工程，即先和总包确定总工程款，然后将所有工作委托给总包，盈亏由总包自负，万达只负责监督和收房。
而对于平安好房而言，它只是开发商的合作伙伴，又将如何解决前期众筹金额与后期核算成本不匹配的问题？
庄诺称，他们会为建造成本设置一个资金上限，如果超过这一幅度，由开发商承担多出部分。这样来看，似乎与万达的解决思路一致。
不在买地前介入
据庄诺介绍，众筹模式可以满足开发商的两类需求：一是对于大开发商而言，众筹可以为其提前锁定客户，加快去化速度，降低实际负债比例，符合正在流行的工业4.0（产品定制化）。二是对于中小开发商而言，可解决其融资难的问题。不过，就目前来看，平安好房的合作房企均为国内前十强。
在平安的地产众筹布局中，还有一个因素不容忽视，即已在陆金所挂牌但还未投入运营的平安前海众筹，该平台聚集了平安陆金所、投行、证券、不动产、互联网等诸多子公司员工，也将涉及房产众筹业务。
该平台的定位究竟是什么？会与平安好房产生怎样的协作？目前平安还没有公开表态。平安集团仅透露，“公司期待抓住这个新业务领域的机遇，为市场提供创新的金融产品和服务。”
那么，平安介入房地产的界限在哪儿？就目前来看，平安好房明确表态不会在买地之前介入。庄诺称，因为土地招拍挂中不确定因素太多。
不过，卢政认为，只要产品结构合理，能够覆盖可能出现的风险，事先确定拍地的投资上限，并找到开发商配合，也可以在买地之前介入，如果拍地价格超过上限，则退还众筹资金。&
众筹试验之绿城
绿城的众筹试验：难题已突破 近期将有动作
“绿城众筹开发，试验如何？先前难题有无突破？”“已突破！近期会有动作。”
上述对话是记者和绿城房产众筹相关人士的一段微信对话。
相比其他开发商，绿城在房产众筹开发层面的实践已经有了经验的积累，并正在逐步形成核心运营模式。但在业界看来，绿城的众筹可能和真正意义上的众筹仍有差别。
首个非典型众筹案例
在大型房企中，绿城是最具众筹开发经验的公司。
去年8月，绿城中国董事长宋卫平短信告诉《每日经济新闻》记者，蓝城旗下一家公司已经在众筹开发领域拥有很深入的研究。
记者随后联系了蓝城代建，并了解到，该公司早在去年初就已经参与了房产众筹开发，所参与开发的项目已经开始动工建设。
根据浙江绿城佳园建设工程管理有限公司董事长李园介绍，绿城上述项目有一定特殊性。原先拿地的企业当时已经资不抵债，当地政府为了帮助其清偿债务，允许改变土地性质，变更为居住用地，并以较低的价格转让。
正因土地的价格相对于市场公开拍卖价较低，这一地块才较其他项目更有吸引力。李园曾透露，如果通过土地市场获得，其售价至少要比众筹开发价高出30%以上。
由于是众筹开发，蓝城只负责代建而不是自己出资，因此可以让出一部分开发利润，加上项目本身因为获得土地的渠道特殊，地价也要比周边便宜，这才使得上述楼盘最后能以低于市场30%左右的价格进行众筹开发。
和普通房地产项目相比，上述项目的另一个特殊性在于，由当地商会负责人动员几家企业一同组建公司参与众筹。企业的负责人出资认筹大户型产品，剩余的都是小户型房源。
虽然这些企业负责人购买的房子不多，但由于户型较大，总价较高，为众筹开发解决了很大一部分资金需求。再加上有这些企业的资金实力和信誉做保，员工只需支付首付款即可参与，因此推广难度较小。
复制难点是地价
《每日经济新闻》记者在与李园交流时了解到，众筹开发存在几个难题。
首先，目前企业拿地的主要途径仍然是参加招拍挂，在土地稀缺的一线城市，开发商很难以较低的价格获得土地。即使在杭州这样土地供应较多的城市，开发商想拿到比周边便宜的地块也不容易，这使得开发企业很难为消费者提供一个非常诱人的购房价格。如果购房价格没有诱惑力，消费者很难在土地刚刚拍下时就参与进来。
其次，在销售层面也存在问题。普通商品住宅向社会公开销售，但众筹开发很难通过广告等方式公开推广，因此其客户来源有限。
再次，开发企业发展众筹业务，首要目的是希望减少自己的资金投入，降低公司的经营风险。如果购房者只是支付部分首付款，开发商依旧需要支付较多的资金，仍然需要承担较大的经营风险。这样一来，众筹开发的意义就不大了。但让消费者一次性把所有的购房款付清，不仅很难做到，也会影响参与众筹者的热情。
另外，消费者参与众筹开发的一个前提就是众筹资金要有第三方监管，以确保资金的安全。蓝城的首个众筹开发案例，参与者主要是企业及其员工，相互间的信任度很高。但当众筹开发的参与者变为社会公众时，公众对企业不免存在不信任，这也是众筹开发的一个难点。
那么，金融机构对众筹资金监管并协助推广房产众筹计划的热情有多高？记者就此采访了中海恒信资产管理部一位负责人，对方表示，由于房地产开发资金投入的不确定性，房地产众筹计划需要开发商承诺在项目开发资金不足的情况下，房企会以自筹资金投入后续开发建设，并确保项目最终顺利竣工完成交付，但这样的承诺显然不符合开发商借众筹开发实现轻资产运作的初衷。
另外，购买金融产品的客户主要是投资者，他们对房地产众筹计划所分配的房屋多数不感兴趣，更希望能拿到真金白银的投资收益，这也是房产众筹开发的一个难点。
绿城在设计众筹开发模式时，同样面临这些困难和阻力，他们最终又是如何解决这些问题的？我们目前尚不得而知，只能等到6月份计划公开时再来了解。
装着走的移动楼书——乐居广州买房_微房产(微信号：gzkanfang)官方微信服务号，为各位广州街坊提供最新、最全面的楼盘资讯服务，包括新盘营销信息、折扣优惠，另外还定期免费提供专业线下实地看房接送服务。扫描二维码立即关注，获取更全面、更专业、更优惠的买房信息。
广州新浪房产迷你新闻页面
24小时排行周排行月排行
12345678910
12345678910
12345678910
本市楼盘打折楼盘
1均价：待定增城210500元/平米增城3待定荔湾413000元/平米黄埔57000元/平米花都6待定黄埔7待定荔湾823500元/平米越秀
134000元全付96折230000元96折340000元95折47500元超十万优惠534000元全付96折625000元95折768000元全付97折834000元全付96折910700元97折1071000元97折
：【受损住宅居民明日前签协议奖2万元】天津滨海新区规国局局长霍兵称，政府明确对9月3日前签署《收购处置协议》《修缮赔偿处置协议》或《已售未交住宅处置协议》的受损住宅居民给予2万元奖励。他并表示，政府已经向工作人员授权，协议上乙方工作人员签字就代表政府。http://t.cn/RywDfju| ：有人坐在河边总是说回来吧回来 / 可是冷风抽打在身体和心上啊 / 远行吧，远行！| ：家就是有你生活过的痕迹~| ：好犀利的眼神！你摊上事啦！！| ：【高邮战役：新四军对日最后一战】日凌晨，日本裕仁天皇颁布停战诏书四个多月后，高邮城东部的日军司令部“洪部”在仓促中举行了一次特殊的受降仪式。几个小时前，这座小城刚经历了新四军对日的最后一战。高邮城因此成为全国最后一座被收复的县城。http://t.cn/RyP1nme|}