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父亲的企业面临破产， 赠给我的房子会被收走吗？
　　主持人：
　　我开了一家经营水产加工的有限责任公司。自2010年初开始，原来效益不错的公司连续几个月入不敷出，不得不考虑申请宣告破产。在处理财产时，他把他名下的一处送给了我。但公司里却有人告诉我一旦的企业倒闭，进行时，这套刚过户给我的房子会被收走。请问，企业面临破产，送给我的会被收走吗?读者　毕洁主持人答复如下：　　有限责任公司是股东以其出资额为限对公司债务承担责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人。因此，只要你个人的财产和公司财产没有关系，你就不必担心会被收走，就算公司资不抵债破了产，也牵连不到你的个人财产，法律不会强制用你的个人财产来偿还债务。但需注意的是，你是否有将公司的财产违规转为个人财产的行为。如果查明你赠与你的系用公司财产所购，他赠与你是为了逃避债务，那么该赠与行为就是无效的，已经过户给你的房屋就可能被强制收回用来偿还公司债务。
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保障性住房的政策选择与机制保障
&&发表于 00:51
到目前为止，保障性住房在这几年的集中建设、运行还是比较平稳的。
　　8月7日，在中国发展研究基金会主办的保障性住房政策国际研讨会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲、北京大学平新乔教授、国家发改委投资研究所长罗云毅、中国社科院经济研究所所长裴长洪、中国社科院农村发展研究所研究员冯兴元先生、中国人民大学公共政策研究院执行院长毛寿龙对保障性住房政策进行了讨论。
　　以下是根据六位学者讲演内容所做的整理：
要加强顶层设计
　　任兴洲：我们认为，到目前为止，保障性住房在这几年的集中建设、运行还是比较平稳的。去年到10月份的项目全部开工，今年到6月份63%的700万套的开工，好于去年。
　　受益居民显著增加。截止到2011年所有保障性住房加在一起已经有1亿多人口受益。我们3600万套全部下来可能占到那个时候全部城市家庭的20%左右。当然，和新加坡比差很多，但是根据中国这样的体制下，20%的家庭保障可能能够实现，那么大规模的集中实物建设的周期可能会过去。
　　当然，还有保障性住房的相关政策、管理办法，像最近住建部公租房的管理办法已经出台。还有保障性住房客观上实际也对经济增长起到了一定的拉动作用。
　　也存在很多问题，作为保障性住房实物住房的建设方面，我们最大的问题就是还没有真正找到一个支持保障性住房建设的可持续的资金来源。
　　虽然资金来源渠道很多，但是真正有保障的并不多。因为去年1000万套,中央财政只拿出1310亿元来支持，实际上在各地只是撒了一些胡椒面，真正靠中央政府财力是没有办法保证这么多保障房建设。中央财政只占其中很少一部分，大量资金靠地方筹集，而地方大量资金是吃饭财政，是没有办法解决的。特别中西部地区的任务很重，但是财政能力反而比较低。
　　公共租赁住房的资金筹集压力很大，而且要长期持有，这个资金从哪来呢？而社会资金不太愿意进入。
　　去年我们做了大量调查，即使给贷款也是非常短的过桥贷款。实际这么大的规模，建设体量这么大，长期资金来源是公共租赁住房最大的问题，也是地方最大的压力所在。我们归纳了一下，保障性住房各类社会资金的来源及局限，去年对这些资金的来源进行了一些调研和梳理，应该说还存在相当大的问题。
　　二是建设中的土地供给问题，虽然各级土地部门做了大量工作，但是现在有些地方是土地指标限制。其次是土地收储和拆迁成本不断加大，对保障性住房的成本也在不断加大，地方政府有些压力非常大。再次，公租房的土地办法目前并不明确。第四是保障性住房前期审批时间太长，这也是我们面临的非常大的问题。
　　三是保障性住房的运营管理和可持续发展机制并不完善。我们未来持有保障性住房越来越多，管理的问题更加突出。现在很多地方已经凸显出来，这么大规模的住房如果持有了将来怎么办？实际上现在各地打的主意还是五六年以后卖掉。长期持有，政府压力非常大，这一点在我们公共租赁住房方面并没有真正解决。
　　所以，这些问题我们急需探索研究突破，政策问题还有很多。概括起来，第一，顶层设计问题。今天倪虹司长（编注：住建部住房改革与发展司司长倪虹）在这里，他们是做顶层设计的。目前，我们认为中国的住房保障体系虽然初步有了大体的框架，但是非常不完整的，甚至是不甚清晰的。刚才说应急的色彩很浓，我们也感觉是这样，从1998年到2003年、2007年，再到2010年以后，我们不断地在摇摆在变动，我们这个保障性住房到底是什么制度呢？
　　我们可以理解。因为我们市场开放只有十几年的时间，还没有真正寻求到一种比较完整的相对固定的保障模式。但是十几年中这么大的变化、不断地摇摆，可能也是我们现在面临的问题，在中国这样的城市化的背景下，工业化快速推进的背景下，在城乡二元结构转换非常快的背景下，到底我们中国是一个什么样的住房保障形式、模式呢？需要我们很好地探索，其他国家有他们的国情，中国有中国的国情，符合中国国情的用一个什么样的体系制度确定下来？
　　顶层设计和全面整体的制度设计是非常重要的，而这一点我们现在还有很大的问题。我们发展中心市场所也力图在这方面做一些研究，所以我们这两年进行大量的研究，也正在进行&十二五&和&十三五&住房保障需求的测算。
　　第二是保障性住房需要一定的法律法规形式予以保障、落实和实施，这点我们做得还非常不够。
　　第三，确保中央和地方在保障性住房上的财权和事权关系，现在可能是突出的问题。中央的财权能拿出来的很少，特别是分散到30多个省市就非常少了。1300多亿元资金分散在30多个省市可想而知，地方财力怎么保证保障房的建设，特别在集中的大规模建设时期，这是最重要的问题。
　　再有就是保障房特别是公租房的社会资金参与。现在有些地方尝试直接融资，私募债券，还有其他的方式，像养老金、保险基金和其他的年金等等如何进来，这块还没有实质性的突破。有些地方在试水，但是整体上在资金融资方面还需要大的突破。另外通过财政税收等政策，像贴息，以及PPP的模式（编注：即Public&Private&Partnership的字母缩写，是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目。或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。）支持住房保障性的建设探索还有很大空间。
　　另外，进一步完善信用体系建设，提高保障分配过程中的公平和效率，以及加快建立和完善为住房保障科学决策、公平合理的分配和有效管理的信息系统。我们现在还有很大的问题和空间，各个地方虽然也在做，但是全国联网碰到了很大的问题，这张网就是连不起来，这也是我们国家面临的很大问题。
　　还有，实物保障建设分配、管理一整套的相互衔接的有效机制如何建立，针对不同地区不同规模的城市如何因地制宜地实施多种保障形式，可能是需要我们研究的。
　　我们看现在层层任务压下去，越是小的城市，任务可能还比较重，而它需要的保障和大城市不一样，它是不是需要这么多实物住房建设呢？我们通过货币补贴和其他贴息等方式，用北京、上海这样全国统一的保障形式可能是有问题的，特别是两元结构和地区发展极不平衡的中国，更需要有针对性研究不同地区不同规模的保障形式以取得更好的保障效果。
不能急，要常态化
　　平新乔：我们提出来的3600万套保障房建设任务。去年是1000万套，1000万套是开工了，这件事情是不是可持续？估计困难还是蛮大的。
　　我们国家保障房制度问题是很突出的，国务院有关部门提出保障房在&十二五&期间要有一个很大规模的扩建或者提升是很有必要的。
　　2009年以前，保障房体系不健全，廉租房基本没有、公租房没有、限价房有一点，所以那时经济适用房是保障房的主要内容。主要是老工业基地和西部地区福利分房体制结束后保障问题非常突出。但是2009年以后改变了，加强了保障房建设的投入和规划。
　　我们主要想讲，去年任务中，保障房计划实施有很多问题。主要是能不能可持续？能不能建成？由于今年这么紧张的宏观经济形势，保障房资金问题更加突出。
　　去年的保障房任务量，从全国来讲，比2010年提升172%。&十一五&期间，每年保障房的建设面积是3000多平方米的面积，相当于五六十万套保障房。去年一年的保障房是450万套，大概涨了10倍。这样的任务下去后，对于地方财政的压力非常大。
　　我们主要研究保障房能不能解决房地产价格的调控问题？保障房的定位，保障房有没有规模问题？3600万套，一年1000万套，这个短时间建设可不可以做到？第三个问题，今年怎么调整？各个地方保障房融资形式的改变合理性在什么地方？
　　裴长洪：我们国家下达1000万套保障性住房的任务，今年是700万套，这样建设的思路带有应急性。让保障房建设有体制机制的保障就让它常态化，不能按照国家今年任务多少，明年任务多少，这样不行。
　　怎么使它常态化呢？城市建设，实际上，城市规划才是城市建设的龙头。因此，保障房建设要进入城市规划，要成为城市规划的内容。一个城市总是有规划的，无论是哪一届政府都要有规划，在城市规划里考虑保障房的建设，这样就有了常态化，就不是应急机制了。
　　在城市规划中有几个问题是要考虑的，一个是和商品房的比例关系。城市各种功能的其中一个是居住，居住里面分为商品住宅和保障房，这个比例关系怎么定？一个城市是一个比例关系，不可能有一个整齐划一的比例关系。这个关系很复杂，要考虑城市收入水平、人口压力以及各种就业结构，因此它不可能是中央政府定的比例关系，比如建20%、30%，这可能都不行。第二是保障类型。按粗线条划分是两类，一类是可以出售、对价格有限制的住房，如经济适用房、限价房，它出售没有产权，但是出售的。另外一种是租赁房、公租房，这种保障类型也要成为规划内容，因为公租房盖在哪？限价房盖在哪？在城市规划里都有说头，规划的内容要考虑比例关系，一个要考虑保障类型。再一个要考虑财政收支。
土地与地方财政关系
　　平新乔：看保障房对于土地财政的影响。我们做了分省的计量结果，保障房是有成本的，现在土地供地成本，在2000年左右1平方米大概200元钱，到2009年、2010年，全国平均供1平方米的土地成本是1000元钱。这样的成本供保障房是不行的，调拨、划拨，这样地方政府就损失了这部分钱。
　　保障房持续后，对于商品房还有一定的挤出效应。一个地方，如果保障房占整个房地产建筑面积的比重提高，那么对这个地方的土地财政是有下降作用的。
　　根据全国30个省12年的数据，我们做出来的数据就是负的。也就是说，把保障房做上去土地财政就会下降，而土地财政的钱是用来支持保障房的，这样下去资金链就会断，资金链断保障房就成为了无保障，这是一个要害。
　　保障房还有两个副作用，一个副作用就是土地财政下降以后地方财政会有影响，保障房对地方财政是一个多花钱少收入的作用，这是一个挤出效应。第二个挤出效应，保障房的最终需求没有很大的乘数效应，保障房让低保收入的人进入以后会造成一系列麻烦，就是不可能用需求引发新的需求，所以它对总需求的拉动乘数作用不能扩大。
　　这样衡量的话，我们2012年宏观经济比较紧缩的条件下再上这么大规模的保障房是有问题的。
　　所以2012年国家对保障房规模做了调整，总体下调30%，这个是合理且非常必要的。各个省的情况有大有小，天津下降50%，广东下降51%，贵州下降50%左右。这是应该下调的，而且国务院网站7月20日公布的保障房也下调了1000万套。
　　保障房不能光看&十二五&计划，不能光是一个&十二五&把这个事情解决了，还有那么多农民工呢。所以我们觉得建好250万-350万套保障房就可以了，做个十年、二十年。把这个事情放长，我们保障房建设的可持续性就会好一些。
　　裴长洪：大家都知道，黄老（编注：黄范章，国家发改委宏观经济研究院研究员）也讲了土地财政成为城市很重要的收入和支出部分。我个人的意见，不一定行得通。如果游离开当地政府，那城市规划就没法做了。因为是龙头城市，所以土地财政至少在短期内难以取消。
　　实际上，土地有多少是要通过招拍挂进行城市建设的？其中保障房建设招拍挂不能按照商品原则来对待。它要考虑整个财政收支，因为土地整理还有成本，它还要打通土地整理的成本，所以城市规划其实也挺复杂的，要把保障房列入城市规划，其实是一件非常复杂的事情。
　　保障房问题够得上两会、政府人代会、政协委员讨论半天，说不定还要开各种听证会，这是保障房建设体制机制的一个龙头。它要成为城市规划的重要内容，而且是应当引起地方人大代表立法机构、政治协商机构非常关注和讨论的一个问题。
　　第二个问题，现在我们是政府出资，比如说去年咱们1000万套，中央财政1700亿元，平均一套1.7万元，地方政府军令状背回去了，很大程度变成地方筹资。地方政府筹资去，投资主体是政府，将来分配主体也是政府，估计搞下去经营主体也是政府，整个保障房这样一套体系都变成不是政府主导而不是政府直接调节，或者自己经营，你变成投资主体、经营主体、分配主体，这种做法不可持续，而且把所有矛盾都揽在身上这是不行的。
　　以政府为主导，市场运作，含义是什么呢？实际上就是说政府不一定是投资主体，政府也不一定是经营主体，这才叫政府主导市场运作。政府要当裁判员，不要去当运动员，怎么退出来呢？
　　这里有一个问题，到底补贴方式怎么补？说到底，这里面第二个重要问题是补砖头还是人头的问题？目前是补砖头，地方政府有两个做法，一个是类似北京，土地招拍挂，招标过程中在价格一定起封顶情况下谁能建更多保障房我给谁。这就使主体很狭窄，这种房子谁敢经营啊？自己经营，亏损财政背，这样没有可持续性。
　　补贴方式可能要转变，盖房子投资主体要怎么样吸引民间投资？或者你就是国有资本投资，你让它有一个基本的循环，他通过投资能够得到回报，你能够出售的房子它不仅能够取得投资回报，还得有点利润，这样他才能去投资，房子才能盖得起来。包括公租房也是一样，租赁公司去经营也得有利可图，它这种要价和你保障对象支付能力之间的差额，由政府补贴到被保障的人身上，这是补人头！
　　补砖头变成补人头。补人头，实际上黄老也讲了要有一个准入标准，按照每个人的收入财产。但是也有一个标准，补贴规模有多大和财力有多大是相联系的，最后享受保障房的人受两个条件制约，一个是被保障水平的水平，另外，是地方财政力量、财政支出能力。这两条在制约着每年进入被保障的数量，否则的话，愿许的很多，实际做不到。
　　公租房在国外有成熟的案例，你要让租赁公司能够租赁下去，它不租赁下去就周转不了，政府过去叫房管局，你又恢复房管局那一套，房管局有资金修缮，又变成政府财政开支，随着你保障越来越多，你财政负担越来越大，最后不可持续。
勿用保障房打压房价
　　罗云毅：专门谈一谈保障性住房和商品房的价格变动，我想集中一个问题就是房价的问题。
　　房地产工作，按照我的理解，政府导向就体现在抓两件事，一个是落实住房保障，还有一个是稳定房价，我自己感到决策体系中把这两个事情看得比较重。
　　北京市2011年政策性住房销售面积同比增长51.2%，有效带动商品房回落，是把保障房和商品房的房价联系在一起的。我觉得这个问题可能还需要做一些更深入的探讨，是不是保障房建的好一点，商品房价格就变低了？
　　首先是新加坡，在那么高保障房的比例条件下，新加坡私人住房价格，1975年到2011年平均算下来每年增长7.8%。7.8%是非常高的增长速度，新加坡尽管有那么高的保障房比例，但商品房房价照涨不误，而且还不低。不说新加坡经济数据一定能说明中国的问题，但是给了我们思考问题的起点。香港保障性住房占到50%，但香港商品房房价也是涨的不低，有时候很高。
　　从理论分析角度看，商品住宅价格有变动的内在规律，随着经济发展和人民收入水平不断提高，从长期看，注意我强调的是一定从长期看，商品住宅的价格必然呈上升趋势。
　　换句话说，房价是收入水平的函数。我们讲的必然性，其最核心是因为收入水平不断提高。
　　进一步说，就是因为我们的住宅商品和其他商品跟汽车、计算机、手机是不一样的，它的特征是附着在特定的地段上。地段是房地产经济学的核心，而优质地段是短缺的，奔驰汽车需要多了，可能多到几辆，但是，优质的地段不可以再复制。
　　随着高收入阶层和中等收入阶层的收入水平不断提高，他们就想改善自己的住房，无非原来在六环现在变成五环了，变四环了，四环再变三环了。所以，竞争性决定了房价不断的上涨。
　　我研究所的同事们研究了18个国家40年的数据，平均下来收入增长1%，房价大概也是1%，收入增加5%，房价也大概是5%。我们国家按照算法可能高一些，总而言之收入和房价基本是1：1的比例。这就证实我刚才讲的房价是收入水平的函数。
　　这里面，我们要注意有一些其他的因素，并不仅仅是收入。
　　非常重要的一点是通货膨胀，一定要反映在各类商品价格上，甚至有可能更多反映在商品房这样的特殊商品上。
　　还有可能跟宏观经济政策有关。比如利率水平，中国现在利率水平一个是管制利率存款利率比较低，存款的收益和我购买商品房增值的收益有比较大的差距，刺激人们多去购买商品房。还有跟住房用地制度和政策有关，如果住房用地供给不能及时供上社会需求，短缺就会加剧商品房房价的上升。
　　分析了收入问题，通货膨胀问题、利率问题，土地政策问题，我们就想想保障性住房对这些因素影响有多大呢？可能有一点影响，但是长期看是很小的。
　　还有一个问题，回到保障性住房意义上的职能，就是政府对不具备基本住房支付能力成员的居所帮助，这个性质决定了保障对象的收入水平。
　　实际上，保障性住房的受惠人不可能进入商品房市场。当然，如果保障房体系的强度或者范围超出了救助的属性，结果大家不去买商品房了，会影响商品住宅的价格。即使这样，我的观点是从长期看，商品住宅的价格还是会按照自己的规律，它是不受保障性住房建设影响的。
　　冯兴元：由中央政府分派任务，让地方政府搞保障房，把它作为一个强制的任务。从财政学角度看，政府的实权尽量在政府机制上来完成、履行，下级政府能够做好的话，上级政府不要去做，住房市场本身是地方性的市场，不需要中央政府管。
　　我刚才听了罗老师的发言，感受很深，不要用保障房这个工具来打压商品房的价格，保障房保证什么要搞清楚。现有意义上的保障房不是公共品，财政学里公共品是有确切定义的，我们不要胡乱去定义它。不可排他、消费上没有竞争性的，你按照这个定义的话，什么房子都是私人品，不要离开经济学胡乱定义。
　　就是政府提供的私人品，不同用途的保障房或者用于其他目的的住房，都叫保障房，这本身造成了概念上的混乱，也造成了规则上的错乱。我们叫做失范，有很大一批保障房是以保障为名实施住房分配的。它要么分配居住权，有时候是全部的居住权或者局部的，或者分配所有权，如果限价是一部分权被分配掉了，有一部分是自己掏钱了。
　　现在这个类型很多，有经济适用房、租赁住房、公共租赁住房、廉租房、限价商品房等等，这些在逻辑上是很混乱、错误的。比如说限价商品房，如果整个住房商品房市场价格在上涨的话，你提供限价商品房也是不正义的，因为它本身价格在往上走，你限了价的话，你给谁这就是一个特权，谁配给到就分配到这个特权，那也是不正义的。所以要用市场取代这个特权制，限价商品房这种制度应该完全取消掉。
要澄清保障房概念
　　冯兴元：首先，从概念上要澄清，发展商品房和保障房均可以是以人为本的，并不是说发展保障房就是以人为本，而发展商品房就不是以人为本，这是错误的。
　　因为拿合法收入买得起商品房是最符合人的尊严的，但如果工资很低，只能住廉租房，这时候社会提供的救济是对个人尊严的一种增强，让你能更体面的生活。反过来保障房并不都是以人为本的，如果保障房分到你的头上，造成了整个社会相对收入结构扭曲。
　　分配前，本来我在整个社会相对收入结构里是这个位置，但由于拿到社会保障房，比原来收入高的我地位更高，那就造成了不正义。你以不正义为代价，追求所谓的正义，但是实际上造成了不正义，这种情况很多。在哈耶克里就有一个章节讲到住房和收入分配，有一个原则相对收入结构不扭曲，这一条非常重要，这个原则应该在我们保障房分配当中要体现出来。
　　罗云毅：桥归桥路归路。一个是让保障性住房仅仅承担为低收入家庭+住房困难家庭提供基本住房的本能职能，不要去承担调房价的责任，现在还有保增长的责任。有人说保障住宅投资能扩大投资、稳定增长，那是负产品。从政策角度看不要承担保增长的责任，保障房要承担本来的职能。
　　另外，我讲了很多商品房价的问题，商品房价从长期看只要人们收入增长，它是必然上升的，我对商品房价的调控政策的看法也是让它走自己的路。
　　如果一定对商品房市场价格进行调控，顶多我们提一个不要过快的上涨、不要过大起伏就可以了。从长期看，我总觉得要让它保持稳定，甚至回落可能比较困难，这个挑战性实在太强了。我作为一个经济研究人员，我自己是不太赞成这样提的，所以我觉得是各走各的。
　　毛寿龙：冯先生讲了实际住房是私人物品，如果作为一个政府物品来提供，实际不可能解决问题，这是第一点。
　　第二点，我们现在房价涨那么快，公务员都买不起，我觉得不是住房的问题，应该是一个公务员福利待遇的问题。我去考察了一下，我们住房正在出问题，相当当年粮票出问题。我们有粮票的时候吃不饱，粮食市场化、粮票市场化以后，粮票的价格是3毛钱，而粮食价格0.14元钱。房子为什么贵？卖的是房本的钱，而不是房的钱。过去粮食0.14元一斤，粮食3毛钱一斤，合在一起是0.44元一斤，如果一个房子一平米4.4万元的话，房本的价格基本值4万元钱。
　　所以，我们说保障房原来用于宏观调控，过去住房政策改革用宏观调控才搞起来。现在我们又回去了，一家三个房本，和过去一家90斤粮票一回事，大家还是有房子的。城市里面需要救济帮助的人所占比例其实不高。大家都说新加坡这个地方好，我看一点不好，80%的人都住保障房去了，这些地方70%、80%的人是没选择的。
　　有人告诉我说新加坡房子造价很低，那个地方不用抗台风没有地震，也不要取暖设备，空调设施也不用，热带地区比较凉快，所以没有必要去抗各种各样的东西。大家说它是封闭国家，也出现一些问题，但经济政策是自由的，这一点还好一点。
　　如果让中国80%人都住公房，这个公房至少要3.6亿套，最低成本按新加坡标准来做都得几百万亿元的资金，而且还要抗地震、泥石流和洪水。
　　从这个意义上来讲，我们这个市场房地产价格是虚高的部分，是房产证的问题。
　　之所以房产证有价格，是因为房地产市场本身不完善，而不是过度市场化的问题。房地产市场如果真正搞起来，跟粮食一样，黑市粮食和有粮票的粮食完全是一个价格。与此相比，看一下我们的证券市场，卖的不是证券本身的价格，卖的是IPO本的价格，房产好歹看得见房子，IPO做下来我们整个房产市场是最低的，大家可以看到我们的房子本身的价值应该多低！
　　很多人就跟我说，二三十年以后我们的房子都需要大修。到时候如果都是商品房还得自己修，如果保障房要政府来修，那会才是真正的金融危机，整个财政危机，或者居民收入危机爆发时期。
　　从公共政策角度来讲，我们很多政策是一个特权政策，包括卖房本的政策也是给商人以政策特权的政策。作为一个纯粹的公共政策也一样，因为所有的公共政策是慈善政策，大家知道小额慈善如果没有很好的公民社会组织，大街上给折断手的小孩一点钱，这个小孩会很容易被黑社会控制。街上乞讨的人你不要认为给他钱是好的。大面积搞公租房实际是特权的分配。
　　全世界高速经济增长，保障性租房都不讲。对于我们国家，真正有能力搞保障房的是挖煤挖油的地方，有资产性收入的地方，有大面积制造业集中的地方，这个地方国家利税特别多，而且都有额外的财政收入，或者地价非常贵的地方，这些地方搞保障性住房需求是不大的，未必有人买，买了以后也是空房子，很多人不去住的。
　　所以保障房有非常强的不稳定性，也很难管理。我们说基本保障房的政策还是应该更好地去提高它市场化的水平，而不是老是批判过渡市场化。最低端人住房保障也是非常小心的。保障房的政策我们要好好反思的，也要反思我们最近10年房地产泡沫到底是怎么来的，尤其要注意国家卖的是房本，而不是房子的问题。从政策上来讲也是需要我们注意的。
　　裴长洪：经济主体市场主体不要去扭曲，公租房也好保障房也好，租金和房价尽量不做太大的扭曲，价格不要做太大的扭曲，那怎么办呢？你要转到补人头，分配手段和分配方式就极其重要。公平合理，这个问题我们还没有很成熟，因为你前面搞的补砖头，你可以不太顾及这个，现在我们分配可以说你费了很大劲，咱们在生活中会发现一个问题，政府盖了很多房，保障性住房也做了很多，到底谁享受了？不知道。我们分配体制就很有点问题。
　　近来我们的分配体制可能要和社保这套体制要挂钩。现在咱们城市里社保这套搞得很好，只要进入北京市的劳动市场，用人单位就得给他交社保，社会保障有社保卡，你工资收入这一切都比较透明，我认为可能这套东西要既和社会保障体系，能力资源社会保障体系挂钩，因为这套体系很健全，要参照它的信息和数据进行分配，这样的话，补贴，相对而言就会比较公平合理了，同时政府的财力才比较有保障。
真正落实保障房
　　平新乔：融资方式也给了，不要让政府主要来包。2011年主要的方式是各个地方推出了配建，让房地产进入，就是拍卖土地过程当中把保障房任务作为条件列入房地产土地拍卖的价格条件，设一个保障房的配建任务，这是在北京2009年推出的，现在有些地区，像安徽省芜湖市、山东省青岛市有些区，1/3的土地就是靠配建来做的。
　　这样的模式实际给保障房融资提供了很大的缓冲作用，把保障房配件的成本交给了房地产公司，然后再回购，那么拍卖的时候很可能把以后回购的价格定下来，这是一种模式。
　　还有一种模式，我们现在不定以后回购的价格，以后由房地产商再跟政府进行协商。
　　这样两种不同回购价格的决定方式，对于目前的土地拍卖价格有影响，一般来讲不定房地产回购价格的土地拍卖价格会比较低一些，因为这样等于给房地产开发商一个期权，拿到房子以后卖的价格的主动权在开发商那里。
　　像北京这个地已经是70%了，土地整个拍卖当中用配建方式给房地产拍卖土地的比重已经占70%了，所以这样的方式对于缓解资金压力有好处，但是也有成本，也有道德风险。开发商可能不建配建房，这是一个问题，第二个问题是回购钱不付。
　　我们的结论就是说，建也是有问题的，就是不要把好事儿两三年做完，放长一些可能能把好事儿做好。
　　冯兴元：这样看下来，保障性住房，真要落实保障的话，按照我的逻辑可以全部货币化。如果经济适用房，公务员或者教授工资低，就提他的工资，货币化就行了。要买房子，有小户型就行，商品价。要租房子，小户型，也是市场价就行了。
　　这样意义上的秩序是在每个人的个人权益建立的，而且每个人尊严也是受到尊重的。如果补贴来补贴去，而且不透明是大问题。
　　如果我冯兴元在北京是中等收入，或者偏低一点，但是很穷，就在我的近邻拿了一套保障房。如果其他人纳了很多税，就相当他们出钱直接给这个人补助了，全体纳税人给这帮人提供了补助，跟我一个人直接给他补助是一样的。然后，我就问问题了，为什么我要给这帮人提供补助？所以我们还是要讲规则。
　　另外，经济适用房主要是针对中低收入群体。实际上我听说清华大学还分了经济适用房，130多平方米。
　　还是跟我刚才讲的相对收入结构不扭曲的原则比较来看，经济适用房，我简单讲一下，怎么简化掉？第一，把它小户型，把产权卖给这些个人的，就给他小户型，然后给他商品房价，不存在经济适用房、限价商品房，没有必要。
　　如果出租也是小户型，也是市场价，出租价就行了。剩下的只有很少一部分人要补贴他的租金，甚至要全额补他的租金。如果他没有一点收入能力，也没有财富积累，他也没有收入的话，可能就是这部分人。
　　所以，市场空间非常大，只有极少数的人是需要全额的给他补贴，使他能有房子住，有一部分人可能还需要差额的补贴。
　　刚才讲的补砖头还是补人头，实际上纽约那边是有经验的，应该补到出租房的私人拥有者。这样防止了很多道德风险，如果缺房子申请到钱，如果补到你的头上可能自己有房子，道德风险各种问题都出来了。
　　如果补到了出租房的拥有者身上，拥有者不去住的话，承租者就享受不到住的好处。它里面有一整套辅助性的原则。它分两块，一块是广义的市场能做的政府不要去做；第二块狭义的，上级政府和下级政府能够做的，上级政府不要去做，把政府的私权移到必要层次政府机制上去履行。
　　（本专题文章均由《东方早报&上海经济评论》记者李雅琦根据中国发展研究基金会主办的保障性住房政策国际研讨会实录整理而成，经授权刊登。周知秋编辑，工作邮箱：.cn。）
　　录入编辑：张珺
保障性住房
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