大恒新纪元科技股份有限公司2004年年度报告_百度文库
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大恒新纪元科技股份有限公司2004年年度报告|大​恒​新​纪​元​科​技​股​份​有​限​公​司04​年​年​度​报​告
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新地中心?安徽之门“城市运营与地产发展高峰论坛”
09:16:01|晓彤|
日，由中城联盟主办，安徽金大地投资控股有限公司承办的“新地中心?安徽之门?城市运营与地产发展高峰论坛”将在位于合肥市政务区天鹅湖畔的合肥市大剧院举行，出席本次高峰论坛的嘉宾极其豪
【berui】：
　　日，由中城联盟主办，安徽金大地投资控股有限公司承办的“?安徽之门?城市运营与地产发展高峰论坛”将在位于合肥市区天鹅湖畔的合肥市大剧院举行，出席本次高峰论坛的嘉宾极其豪华，可谓明星级财经、地产巨腕阵容，除了大家所熟知的任志强、陈淮、冯仑等地产大佬外，另有数十位中国财经、地产行业领袖亦将亲临现场，与著名青年学者芮成钢共同论道城市运营与地产发展的明天。
　　出席此次高峰论坛的嘉宾阵容可谓空前豪华，不仅在皖江地产史上尚属首次，在全国范围内亦不多见。除了大家所熟知的华远地产董事长任志强、万通地产董事长冯仑和建设部政策研究中心主任陈淮以及著名青年学者芮成钢外，漆洪波、颜明、陈俊、戴大为等国内地产界赫赫有名的风云人物亦会亲临论坛，在统筹全国发展的基础上，论道通货膨胀大时代背景下的地产财富走向，并对大合肥的建设给出指导性方向和建议。
　　城市的发展，并非一朝一夕，合肥在高速发展的道路上，必将对以往的成功案例进行借鉴。此次高峰论坛所云集的地产教父们，在现阶段的市场条件下，对于城市运营与地产发展有何种理解?这种理解对于“大合肥战略”和“大合肥经济圈”的跨越式发展又有何重要意义?这些，都是值得我们期待的。届时，百瑞地产网将对本次盛会进行全程网络直播，敬请关注!
<FONT color=#ff-15 12:30
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【背景介绍】：
　　此次论坛的主办方为中城联盟，由安徽金大地承办。
　　中城联盟：巅峰智库共谋发展，启迪城市与地产之明天
　　中城联盟的全称是中国城市开发商策略联盟，是由中国房地产市场拥有至高影响力的房地产企业共同发起的一个具有开放性的策略联盟，旨在建设一个市场化平台，通过一系列的语言交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等合作形式，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场发展。
　　中城联盟本身作为高于企业集团的非政府组织，签约的企业也是本着自愿互利的原则，在符合中国发展要求和法律规范的前提下，进行一些优势企业间的策略联盟的尝试，不断为提高我国城市居民的生活品质，为实现住宅的现代化操作作出贡献。其本身所具有的企业精神得到了众多业内人士的肯定，影响深远。自建立以来，中城联盟就针对全国各地的开发企业、开发项目发展给出了方向性指导，而这些建议对于各项目的方向和房地产的发展更是有着不尽的动力。
　　中城联盟作为汇聚巅峰智库的组织不断地吸收来自全国的地产精英，作为安徽省唯一加入中城联盟的企业安徽金大地投资控股有限公司，也将充分利用中城联盟这一地产智库为集团自身的发展做出科学的规划和指导。
　　新地中心：新城新区新型综合体，开启安徽之门对语世界
　　金大地集团历经14年探索追求，不断地吸收来自全世界的优秀发展模式，现已形成了开发和商业并举的双轮驱动格局。上月盛大开街的作为合肥旅游休闲文化地产的开山之作，俨然已然成为合肥城市文化娱乐的名片与“夜经济”的代名词。新地中心作为金大地集团又一力作，更是凝聚了金大地集团以往巅峰智慧的结晶。
　　新地中心所处的合肥区，是合肥市“141”城市空间发展战略规划的重要环节，合肥政府按“世界眼光、国内一流、合肥特色”进行规划，按照建设现代化新兴中心城市的要求，优化城市发展空间布局，统筹空间资源配置利用，以前瞻性的规划打造安徽省内全新的政治、经济、文化中心。新地中心则位于合肥政务区的核心地位，紧邻天鹅湖，遥望政务中心大楼，坐拥双城市主干道，未来合肥市所规划的3#、4#轻轨也将于此交汇。
　　在建筑规划方面，240米的新地中心不仅在高度上刷新了安徽的历史，在观念上亦站在接驳世界的高度。新地中心力邀中港德美英日法六国七地十二大国际团队，制衡地标级写字楼、国际购物中心，环天鹅湖平层别墅、绝版名店街铺等业态，以安徽之门的恢弘身姿，成就了安徽门户级巨著。
<FONT color=#ff-15 13:00
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【berui】：
　　现在是日13:00，本站已到达合肥大剧院做好直播准备。任志强、陈淮、冯仑以、漆洪波、颜明、陈俊、戴大为及与著名青年学者芮成钢，从这些响当当的名字中不难看出本次论坛的档次之高、影响力之大。出席此次高峰论坛的“全明星阵容”可谓空前豪华，不仅在皖江地产史上尚属首次，在全国范围内亦不多见。虽然距本次盛会正式启幕还有1个小时，但是现场早已是人头攒动，大家都翘首期待盛会的开启，一睹这些地产界教父级人物的风采。
百瑞直播台
<FONT color=#ff-15 13:10
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【berui】：
　　据悉，新地中心作为千亿合肥战略和皖江城市蓝图中的名片级巨著，已经成功的影响了中城联盟对于合肥城市发展的导向研究。此次，中城联盟将主办金大地集团旗下新地中心的“城市运营与地产发展高峰论坛”，对于城市运营与地产发展有何种理解?这种理解对于“大合肥战略”和“大合肥经济圈”的跨越式发展又有何重要意义?对皖省城市综合体的发展有着怎样的意义?将对政务区的住宅、商铺、写字楼等物业价值的未来走向发表怎样的阐述?稍后，答案即将揭晓。
<FONT color=#ff-15 13:20
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【berui】：
　　为了本次盛会，主办方和承办方进行了精心准备，处处彰显了本次论坛的高标准。清晰的指示牌、精美的布展以及随处可见的工作人员为嘉宾们提供了悉心的引导。15:25分，嘉宾开始签到入场，“新地中心?安徽之门?城市运营与地产发展高峰论坛”即将华美启幕。
高峰论坛名称展示牌
会场外景布置
高峰论坛模型展示
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【berui】：
　　15:45分，嘉宾们纷纷签到入场，现场大屏幕上开始播放新地购物中心商业宣传片和政务区形象片。在众多的入场嘉宾中，任志强、芮成钢等嘉宾一露面即在现场引起不小的轰动，大家也期待着他们稍后进行的精彩论道。
现场座无虚席
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　　【berui】:
　　现在是日14:40分，本次“新地中心?安徽之门?城市运营与地产发展高峰论坛”正式开始，主持人登台首先对本次高峰论坛的主旨和到场的嘉宾进行介绍。
主持人登台
　　主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家下午好!今天是2011年的10月15日，今天能够和各位尊敬的领导和来宾一同分享这场地产界的盛宴，我感到非常的容幸。首先代表高峰论坛的主办单位中城联盟，安徽金大地投资控股有限公司向到场的各位来宾，表示诚挚的感谢和热烈的欢迎，欢迎你们!
　　那么下面请允许我介绍出席本次论坛的主要领导和来宾，他们是：
　　合肥市政协副主席(杨志茂)先生;
　　合肥市工商业联合会党组书记(汪达生)先生;
　　建设部政策研究中心主任中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生;
　　北京华远地产董事有限公司董事长任志强先生;
　　北京万通地产股份有限公司董事长(童文)先生;
　　青岛新地集团董事长(辛宏波)先生;
　　耶鲁世界学者自身媒体人芮成钢先生;
　　安徽金大地投资控股有限公司董事长陈淮军先生;
　　中国中国传媒董事长(陈伟名)先生。
　　那么今天到场的还有来自于全国各地的媒体同仁，他们是新华社安徽分社、中国房地产报、新安晚报、合肥晚报、安徽商报、市场星报、江淮晨报，安徽广播电视台和合肥广播电视台等多家媒体，欢迎你们!
　　那么下面有请本次论坛的特邀嘉宾，也是我们的合肥老乡芮成钢先生。
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　　【berui】：
　　15:00，在主持人的邀请和现场热烈的掌声中，著名青年学者芮成钢登台。
大屏幕播放芮成钢简介
　　芮成钢：尊敬的各位来宾，各位新闻界的同行，还有我的老乡们，大家好!很高兴作为生在合肥长在合肥的合肥人，我又一次回到合肥与我们合肥的建设出一点力，为我们合肥未来的城市规划做一些探讨。同时也很高兴参加中国合肥市房地产高峰论坛非常重要的盛会。
　　我想在这样一个时候聊地产肯定要从最大的形势聊起，我们今天的情况是什么样，我跟大家分享一下，前段时间我自己一直在收集不同的信息，到底今后的走势怎么样?我自己说我自己的观点，我自己在问最顶级的经济学家，到底世界出现了什么问题，情况怎么样?我得到的一些判断，大多数都认为和2008年一样糟糕，我想对中国经济未来的发展，如果受到地产界一方面保障房的建设是长期的，肯定不会到时间时候停止，但却是另一方面中国的宏观政策要根据国内国外的形势随时做微调，所以在论坛开始之前，我把大的形势放在脑子里，一方面是长期的事情，另一方面随时根据这个形势做一些微调。这段时间在北京、上海的很多地方，确实不断的听到很多开发商资金链断了，出现了不少的问题，到明年的上半年有人预测，不少的地产企业会遇到资金方面的压力，明年下半年是不是因为国际经济形势的变化，我们中国是不是需要新一轮启动新一轮的做法和措施，这都是大家讨论的话题。
芮成钢进行演讲
　　我们今天的论坛大概分为这么几个部分：首先我们会有请我们的嘉宾来致辞，接下来有一个主题演讲，也是大家非常期待的，在演讲之后我们做一个讨论，讨论之后我们和我们合肥本地的一些媒体界、新闻界的朋友做一个互动，大概分这么几个流程。
　　首先我说一下我自己的感受，每一次回到合肥都很骄傲，因为合肥的发展对于一个生在合肥长在合肥的人来说确实感觉变化很大，我每次都想和大家分享这样一个观点，确实进步了，但是我们小时候的合肥很难找到，我小时候在合肥很多的记忆，小时候熟悉的小街道，小时候熟悉的合肥城市的边界，很多地方都被高楼大厦所取代，今天看到的合肥是跟我在北京CBD类似的一些东西，确实不是以前我认识的合肥，我们今天所在的地方是我小时候离家出走的时候跑的很远才能跑到的地方，那时候这里是农田，可以抓青蛙，可以吊龙虾，我们合肥市城市化的也是可见一般的。
　　我们的目的是什么?我想城市化是要做的，但是我们每一个热爱合肥，生长在合肥的人记忆把它抹去，这也是我们要考虑的。我们今天进入了合肥大剧院，这个剧院非常的漂亮，让我想到了小时候的江淮大戏院，曾经的剧院四分之一大小的大剧院，合肥的发展目标是不是要成为四分之一的北京呢?我想不一定，还是得有合肥自己的特点，我们合肥自己先天的这种条件，赋予我们文化传承，究竟应该让合肥变成什么样的城市?我想可能还有更多的一些思考值得我们探讨。
　　接下来我们掌声有请我们本次高峰论坛的承办方，安徽金大地投资控股有限公司的董事长陈淮军先生为我们致辞。
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　　【berui】：
　　15:15，安徽金大地投资控股有限公司的董事长陈淮军先生登台致辞。
　　陈淮军：尊敬的来宾，大家下午好!今天我站在这里作为一位自豪的中城联盟成员，感谢各位嘉宾，各位同行和媒体朋友们，感谢你们在这个美好的下午来到这里。
　　新地中心安徽之门，城市运营与地产发展论坛是中城联盟重走徽商路之后，与安徽的第二次亲密接触，在这五年间我们从到环湖，从省会经济到皖江经济带，不仅安徽自身经历着一场重大的变革，与之相关联的城市建设规格，城市精神建设与经济增长模式以及文化方面都发生了巨大的变化，在这个影响着社会各个层面和每个角落，这意味着地产开发的规格与节奏，品位与气质都必须达到与城市互为关照。我们相信没有任何事情比迎接富有挑战的任务更能够满足我们的精神，更能为安徽的性格下个定义，而我们也将通过这个非常有趣的真正学习的过程，为地产开发与城市规划寻找充实与互补，并中将赢来伟大的变革，在这个特殊的背景下，安徽金大地地产能够成为本次峰会的东道主，代表安徽与各位共同探讨感兴趣的话题，我深感容幸。在本次峰会筹备期间，我们得到各类各朋友们的大力支持和帮助，作为一个产业联盟和社会实践的平台，此次新地中心安徽之门的城市运营与地产发展高峰论坛，地产开发企业与城市发展究竟应该以何种姿态相互守望，新型综合体的开发与商铺写字楼等未来的发展走向，发表怎样的阐述，这是我们来回答的机会，也是我们的时刻。
　　最后，感谢今天到场的嘉宾，感谢你们给予这次峰会的支持和关注，也在这里特别感谢前来现场的朋友们，感谢大家，峰会会因为你们的到来而感到精彩，城市也将为因为你们的到来感到荣光，谢谢大家!
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　　【berui】：
　　在陈淮军先生精彩的致辞后，芮成钢随后邀请合肥市政协的副主席(杨志茂)先生致辞。
　　芮成钢：谢谢陈总的演讲，刚才在演讲的时候我在看合肥最新的一些经济发展的数据，看到在很多数据方面，合肥的经济实力确实在不断的增强，而且有些增幅位于省会城市的首位，我想这些数据和我今天看到的，我们这些合肥人感受到的是完全一致的，但是确实我们今天要探讨的也是如何能够让合肥的城市运营，让合肥的发展越来越走向大城市的这样的规模，但同时也能够让更多合肥普通的市民们，这些合肥人们能够生活的更幸福，能有更高的幸福指数，同时又更好的生活质量，接下来我们请出我们合肥市的领导来为我们致辞，我们有请合肥市政协的副主席(杨志茂)先生为我们致辞。
　　杨志茂：尊敬的各位嘉宾，各位媒体朋友，大家下午好!在这金秋十月，丹桂飘香的日子里，我们非常高兴得迎来了参加新地中心安徽之门城市运营及地产发展高峰论坛的全国知名地产精英经济学者及各位嘉宾，朋友们，在此，我代表合肥市政协向各位莅临高峰论坛的嘉宾、朋友们，表示诚挚的欢迎，也向本次论坛的召开表示热烈的祝贺。
合肥市政协的副主席(杨志茂)先生
　　近年来，合肥以大刀阔斧的大发展、大建设、大环境实现了“十一五”的跨越式发展，合肥经济发展的增长速度不但在中部省会城市位居首位，更是在全国城市中位居前列，省会经济首位度从2005年的17.3%到2010年的22%，在全国省会城市中合肥地区生产总值规模以上工业增加值、地方财政收入和社会固定资产投资等主要经济指标平均增速均位居第一，2010年合肥的GDP接近3千亿元，最新的行政区划调整以后，我们计划到2015年合肥的GDP总量将突破7千亿元，人均GDP将突破8000美元，皖江城市带承接产业转移示范区上升为国家战略以后，这是我省目前乃至今后一段时间经济发展最具活力和潜力的增长极，而合肥则是承接产业转移的核心区域，今年8月，经国务院批准，省委省政府实施了部分行政区划的调整，为合肥建设现代化新型中心城市拓展了广阔的空间，展望即将到来的和正在实施的“十二五”，将是合肥大有可为的黄金五年，合肥将进入一个大规模、高强度开发开放的崭新时代，力争经过五年的拼搏，要把合肥建设成为充满活力，独具魅力，创新发展，宜居宜业的大城市和现代产业基地，向区域性特大城市迈进，在这继往开来的重要时刻，合肥的发展将会越来越好，开创事业的局面也将越来越大，借此论坛的机会，希望来自全国的知名精英们和与会朋友们，能够为合肥的发展建言献策，同时也希望与会的嘉宾，朋友们，在参加会议期间，能够到合肥各地各处去走一走，看一看。
　　合肥不仅作为一个省会城市，同时也是一个历史古城，有着两千多年的历史，合肥不仅仅是三国故里、包拯家乡，更是现代化滨湖大城市，希望大家在谈论合肥的同时，也能够寻找企业及个人新的发展机遇，欢迎各位嘉宾、朋友们，到合肥来投资，到合肥来发展，合肥人民也会热诚的支持我们的企业家们到合肥来发展兴业赚钱，为合肥的美好明天做好各位更多的新的贡献。
　　最后，预祝本次论坛圆满成功，预祝各位嘉宾朋友们及与会的各位同仁，工作愉快，身体健康，谢谢大家!
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　　【berui】：
　　主持人：谢谢杨主席的精彩发言，我想杨先生的发言也是代表着我们很多合肥人的心声，我们在合肥长大和合肥走出去的合肥人要及时回到合肥，为合肥的发展合肥的建设尽自己的微薄之力。今天的这场论坛我们也非常容幸的请到了我个人非常熟悉的老大哥，同时也是我们全国地产界非常有名的意见领袖，第一位要给我们演讲的是任志强先生，我想大家都非常熟悉，任志强先生的主业其实是做媒体的，业余时间搞点房地产，随着他年龄的增长，事业的发展，人生基本上在媒体上的时间越来越多，在地产上的时间越来越少，他的生活习惯我对他比较熟悉，每天早上把中国大的网站都要浏览一下，然后开始看报纸吸收信息，他每天吸收的信息量比我们很多同行记者都大得多，然后他在家中整理，在微博上开始发表意见，所以他的主业确实是一个媒体人，业余时间做了一些地产项目，接下来我们就首先有请北京华远地产股份有限公司董事长任志强先生为我们做演讲，他今天演讲的主题是《现状和趋势》，我们有请任志强先生。
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　　【berui】：
　　在主持人的邀请下，北京华远地产股份有限公司董事长任志强先生登台演讲。
　　任志强：各位，大家好!我很想问一个问题，芮成钢老在回忆说找不到合肥小时候的一些光景，如果一个人小时候是在窑洞里头怎么办?有的时候我们不需要把一些过去遗留下来的东西都变成今天的现实，那样的话我们的世界就没有办法发展了，所以我们的城市需要发展。
北京华远地产股份有限公司董事长任志强先生
　　当前的形势统计局昨天刚公布完，CPI6.1，环比继续上涨，这是大家都比较高兴的事;PPI6.5%，环比持续上涨，紧缩了货币政策不会放松。很多人都在说，也许我们的CPI已经出现拐点了，开始出现金融下降，如果从去年的翘尾因素来看确实该进入下降因素，目前我们还没有看到巨大的下降趋势。按照经济学的说法来说，就是成本推动着物价上涨，也许是一个长期的行为，因为这个因素不会被消失掉，成本推动也就是劳动力成本丧失了，还会延续很多很多年。从所有人都在预测CPI下降以后我们会放松，或者说宏观经济不变的情况下会微观进行一部分调整，至少从目前来看，我们看不到调整的意向，紧缩的货币政策还可以继续，也许还会延迟到很长一段时间。
　　那么说到房地产，大家都在说或者说媒体们都在说房地产面临着大幅度降价或者崩盘的局势，我觉得正好相反，为什么政府在拼命的使用货币政策。所以正因为存在着继续上涨的压力，因此还可以继续实行严控的政策。我们可以看看安徽的石榴，安徽的石榴扔的一沟一沟的，它怎么不涨呢?所以你用不着限制大家买石榴，当时价格上来的时候，告诉你一个人只能买四斤，再买多了就更涨。所以我们中央采取的政策就是告诉你今天要限制你买，让他涨不上去。政府在放宽限购政策的同时，遇到了巨大的压力，不到12个小时之后宣布这项政策作废了，因为有人不满意，或者说怕他成为全国各地的一种病，都放松了怎么办?于是更大的压力告诉他们你们不能放开限购。
　　历史上我们最多听到的是朝令夕改，我们以为中国不会有朝令夕改，但现在看来朝令夕改的事在中国不是什么新鲜事，也许今天这个城市发生，明天那个城市也会发生，一旦放松了就可能面临着我们最不愿意看到的惨盘。在今年的房地产形势中出台的最严厉的政策是不是房地产一败涂地，虽然9月份的数据没出来，到8月份为止销售还是增长的，是不是和2008年出现了销售下降?没有。总金额也在上浮，大约增长了26%，也恰恰说明今天的情况远远高于2008年或2009年、2010年，因为它是在涨。换句话说我们看到更多的不是没有消费需求，中央政府拼命的摁都摁不住，如果放松的话严重供不应求会更加涨，所以我们看到的是紧缩的局面，比如说不断出现新的限购政策，不断出台新的约谈政策，佛山就被约谈了，虽然是电话约谈也是约谈。今年到目前为止在销售总金额上涨的过程中，个贷是负的增长，9月份还不知道。既使是这样，开发商手里是不是缺钱，开发商手里还有两万亿的现金。从统计数据上我们可以看见，有没有各类企业有存贷，确实分布不均，有的人兜儿里钱很多，有的人兜里没钱了，也有一些企业出现了降价但它不是一个全国普遍现象，如果紧缩的政策一旦放开，才可能看到真正的原貌是什么样的。出台了这么多调控政策，有没有好的?有好的。我们可以明显看到，放假过快上涨的预期被打破了，今年到目前为止130个城市放假统计数据环比上涨了6.5%，我们今年没有公布每个城市，全国平均的房价指数已经变成单个城市的，我们看到目前只是涨幅下降，真正在100以下的大概全国只有两个城市，我们一共有660个城市，只是涨幅在下降的城市在不断增加。
　　抑制了投资需求，投机需求大家认为不合理的，今天买了明天就可以卖了，投资需求在所有的市场上都被认为是，至少我们今天看见，政府在拼命的鼓励投资公租房，如果说打击投资的话，就没有投公租房了，所有的出租公寓都是叫投资，我们的酒店也是一种投资，所以我们的文件中没有明确说打击投资，而是投机，也加大了保障性住房建设的推动，从2007年我们出台的文件要实行保障性住房应保尽保，也同一年提出了10%要用于建设保障性住房，最高的一年我们只用了土地出让金的3.6%，所以今年政府有点着急，按照建设部公布的数据，今年已经完全开工98%了，有些城市超额，有些城市不足，今年加大了最大投资，给地方政府部分的支持，我们也可以看到2009年初的时候，我们房地产的投资是在下降的，特别是投资增长幅度远远低于固定资产投资增长幅度，我们房地产投资保持了33%的增长，年初的36%，8月份33%，33%的等于远远高于固定资产投资速度规模，其中保障性住房在拉动中国房地产投资的增长中占了很大比例，但去年以前的统计中，保障性住房大部分是在商品房开发之外，今年附带了很多保障性住房，所以大量的转为开发公司进行。
任志强进行演讲
　　从开发面积上来说，这部分增长也很快，但是同时也带来了大量不利的因素，用抑制投资的方式限制了消费需求，大部分家庭都有房子，特别我们的住房私有化率世界最高了，住房私有化率不等于说每个人都有住房，特别是基本上解决了住房问题以后，是户均一套房没解决，而是多代人同居一套房，在一部分城市维持在40%以上，一部分城市维持在60%以上，他们要进行改善，而这种改善就是第二套住房或者是第三套住房，因为孩子还不够银行给付按揭的收入，老年人不具备按揭的条件，所以只能用中年那一层次的具有稳定性层次的获取银行贷款，那么他一定会打击和限制一部分消费需求。第二用价格破坏了市场的调节能力，我们明显看到的是，价格被行政干预所破坏，一个地方政府和中央政府要签定合同，限定每个地区和城市房价增长的幅度要低于GDP增长的幅度和人民经济增长的幅度。当价格出现问题的时候，不能正常反应市场的调节信号，于是供求关系就发生了变化，我们可以明显看到的就是保障性住房在今年的用地中要占到70%的比例，这样挤压了商品房市场供应，从8月份以前的数据可以明显看出，尽管我们的总开工量是在上升的，但是商品房的新开工量是负增长和下降的，替代了一部分以后才形成，假定我们按照建设部统计的数字把一千万套把完成的数据扣掉的话，我们却发现商品房负增长超过了20%，意味着明年的年底和后年的年初就没房子了，这是一个非常严重的问题。
　　用摊派破坏了地方政府的现金流，年初人大通过的一个预算是地方政府必须执行的一个预算，但是全国人大是开在中央人大之后，而且把任务压到地方，中央只配了10%左右的资金链，地方政府怎么样去修改预算和拿出更多的钱来用于保障性住房建设呢?实际上地方政府资金链断裂了。到目前为止我们土地消费比去年小了两万多亿，他们无法通过卖土地的钱去获得基本资金。
　　下一步出现的现象，第一个导致了中小城市的房价的飞快上涨，目前我们所看到的，第一笔控制的房价上涨大概36%，后来发展到40%，房价上涨的速度是在前的，但是非线路城市的房价上涨速度是在加快，所以更多的媒体看到这种现象，中小城市因为线路城市的影响而在影响它的房价上升，形成结果是什么?大城市过去人口高度集中是靠房价来限制人口，于是人们利用较低的房价进入到中小城市去。于是中小城市就遇到了一个更大的困难。我们也看到租金价格在不断的上涨，上个月的CPI里头上涨的幅度还很高，其中租金价格上涨3.4%，按照社会的公开经济方法计算，我们商业化的租金价格上涨超过了18%，有些地区已经达到24%，为什么国家统计局的里头很低了，就是因为我们有大量的公房、房改房，公房出租，把数摊大了以后看来并没有很高。我们也看到限购城市，特别是一线的限购城市这些重点城市的销售在继续下降，有的城市下降了40%，有的下降了60%，意味着更多的人买不了房，我们不管它是经济学的问题还是因为其它原因，只能说这些城市只能有更少的问题来解决住房问题，而不是更多的人来改善住房问题，也开始酝酿市场现金流不畅，比如我们看到有跑路的，有自杀的，温州也出现了，其他城市也有，那么这种现金流不畅的情况下会在一些中小企业或者说规模较小的单个企业身上比较明显的暴露出来。我们也同时可以看到，重点的城市中大量的土地(观而不沾)，一定会出现更严重的一些问题，比如说云南城头和其它一些城头的债，地方政府已经没有拿出更多的土地和资金来保障，一万三千亿什么概念，是建设部计算的一千万套的投资，1300元/平方米，大概是这种情况，我们现在看来土地的钱谁出?那么是不是还有基础设施配套，修桥、修路、修水管，是不是还有其他线路，车库、人防总得配吧，如果把这些全算起来大约是建设部两倍多的钱，同样一千万套的住房按50平米一套也有50亿，按照配套可能要提供10亿平方。
　　商品房销售非正常萎缩，已经出现了局部地区的负增加，相当于当年我们竣工总量的接近于三分之一，今年我们预计会大幅度增长，会出现明显的结构性变化，比如说出现了还而不贷，对房地产信托问题出现了新的规定，都会导致一些问题，最严重的问题也就是说后期的商品房供应量会极度减少，我们估计到明年年底和后年年初的时候，这个问题会突出的表现出来，商品房供给量会大幅度的减少，就像一只老鼠跳进了很大的瓶子里头去吃瓶子里的糖，当老鼠把糖吃完了以后，发现自己出不了瓶子了，因为光是玻璃出不去了，我们挖了这样一个坑，最后把自己埋在里面，现在房价上涨的压力是巨大的，所以我们只能用摁住的办法把它拼命的摁，就像水上的皮球我们拼命的摁，摁到什么时候算数呢?摁到手指头松不掉了。可以说我们用香港的办法，在中国大概我们有四个地区，第一是大陆，我们所带的中国，第二是香港，是中国的一个地区，第三个是澳门，第四个是台湾，我们三个地区出现了房地产市场的调控，中国用的是限购政策，香港用的是两年之内增加你的资本税和交易税的办法，台湾用的是五你，在不同的年份你要转让的话我会增加不同的税收，超过五年，也就是一个经济周期过去你就可以自由买卖，我们认为限购政策，北京快过十一了，很多人传言，不让大家买菜刀，因为买菜刀会杀人，买第二把菜刀的人一定是为了杀人才用的。我们现在的限购政策就是告诉你，如果你买第二套房一定是投机。而香港和台湾的办法是当你卖的时候，我用时间来证明，你是炒房的，所以我要加你的税，你犯罪的时候我才认定你才犯罪，你有行为发生的时候我才认定，所以明年我们还按照计划，“十二五”计划有12万套的保障性住房，如果不加大中央的补贴，或者中央拿出多少政策补贴，才能决定这些保障性住房能不能开工，或者已工多少，能不能完成。我们认为保障性正方3600万套，几乎是无法完成的，如果中央政府愿意投更多的钱，或许还能做一些事情，这就对中央政府提出了更高的要求，否则地方政府很难完成。
　　我们最后反映的一个问题，如果我们的市场调控仅仅是为了价格，我们老百姓或者说民众提高住房需求的任务如何完成，我个人认为调控最终的目的是让大家能够改善住房需求，而不是因为调控让大家少买房子或者不买房子，如果最终的结果是大家都买不了房子或者不买房子，那么就是说我们的调控一定是失败的，谢谢!
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　　【berui】：
　　芮成钢：任志强先生的演讲跟他的职业一样，他的演讲是先后说了调控政策前后取得的成绩，我相信他的观点很多都有他的道理，他考虑问题的角度都值得我们参考。房地产政策其实无论调控之前还是调控之后，都有了太多非市场的因素在起作用，我们很难用市场的观点来去推理它，参照一些其他的城市，几乎每一个大城市或者说大都市，它的房价都会是像心电图一样的有起有落，甚至是大落，比如说像香港的房地产市场，如果不是大陆的富商在香港投资的话，也恢复不到今天的程度。另外还有很多数据，今天我们暂时还拿不到，比如说中国的房地产刚性需求有多少，通过水电的使用数据，多少的房子真的是有人住，多少的房子是投资的。
　　分享完任志强先生的观点之后，我们还要请出另外一位来到合肥，和我们一起为城市的建设出谋划策的另外一位我们都非常熟悉的地产商冯仑先生，他的主业其实是思想者，他的思想不光是地产，有很多范围的，对很多问题都有他独特的观点，甚至想做一些非常有意思关于人类和社会的实验，在中国一些有意思的特殊地理位置的区域做一些关乎人类的事业，他有一本著名的书叫《野蛮成长》，概括了很多产业的发展状况，包括社会的发展趋势，我想很多人也看过，接下来掌声有请北京万通地产股份有限公司的董事长冯仑先生为我们演讲，他演讲的题目是《创新的国际》，有请!
大屏幕播放冯仑简介
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　　【berui】：
　　冯仑：各位合肥的朋友大家下午好!我今天为什么要讲这个话题呢?因为我们中城联盟的关系，因为新大地现在包括金地中心的关系我来过很多次合肥，我发现合肥创新的角度非常强烈，而且令我感动，我在路上一直在想，到底创新背后的故事是什么?所以讲一下《创新的国际》。
北京万通地产股份有限公司的董事长冯仑先生
　　首先要看最近发生了很多事情，其中一个重要的事情引起我们对创新的关注，就是乔布斯的去世，我们都在找一个问题，我们中国会不会有乔布斯，很多的结论都不是很乐观，但是我通过到这个地方看见了新地中心，我就高兴，我觉得还是乐观的，我发现了有四个方面的东西非常重要，如果要产生一个创新的结果和创新的局面，有四样东西非常重要。
　　第一件事情就是要有开放、自由、包容的环境。我们在合肥这个地方能够看见新地中心这样一个发展，完全是一个开放、包容的产物。
　　我见到陈总，他说合作的很愉快，我当时以为是偶然，今天看是必然，后来陈总参加了中城联盟，是中国房地产有六万家公司当中的53家公司，按照使命和价值观组成的企业界的企业联名，现任主席是任志强先生，在中城联盟我们是非常开放的思想空间，我们内部有非常非常多的一些活动和游戏规矩，但总之陈总在这里得到一个开放的环境，他跟以往一样，保持一个非常开放的做法，他开放的一个重要的标志就是抄袭和拷贝。但是大家知道，我们企业界有另外一个著名的人，陈总讲过一句话，创新就是率先模仿，在安徽，在陈总这里得到非常高的体现，因为他拷贝模仿的都是我们业界做得非常好的企业，而且得到了这些企业的指导和支持，那么在中城联盟开放的环境中，我们就看到了今天我们在项目，我最大的印象就是开放包容，因为整个新地中心几乎中城联盟的印迹随处可见，土地是我们举牌拿的，里面的购物中心是我们另外一个成员来承租，装修是中城联盟另外一个成员在装修，财务安排由我们的基金参与，另外我们任主席亲自到这里来鼓掌，这还不够，我们还发现了很多细微之处都知道中城联盟成员单位互相的交流开放、包容。所以在安徽这个地方出现这样一个企业我觉得也不是偶然，实际上是安徽合肥本身。
　　今天我在飞机场见到陈主任，陈主任告诉我，安徽这几年的市场，实际上在二线三线的城市中南六省最活跃，那就是安徽本身有一定开放、包容的空气，才有了陈总的生存之道，最后才能看到金地中心的成长，小到安徽，小到一个企业，大到一个社会，一个国家。开放就意味着允许犯错，允许说错话，做错事。有一段网上经常有一段不太文雅的笑话，其中有一个这样说的，两个人在酒店里看见一些美女总会心情有一些荡漾，其中两个人就想去追求，但是又怕碰上有钱服侍的劳动妇女，总觉得这事不妥，通常的思维上去搭讪，上去给名片，说我是某某某，暴露自己青年才俊的真面目，但是这两个人其中有一个不主张这样做，于是他想了想，研究住在哪，后半夜打电话说小姐需要服务吗?于是那边果然很吃惊，说还有这服务，说行啊，于是他就完成了服务，最后收到了钱。那么这件事情说明一件事情你是用反向思维，又道德风险，同时又收到了你应收的劳务报酬。
冯仑进行演讲
　　我非常相信，如果我们这个社会对于不同意见的包容，对于甚至有一些看上去很荒诞想法的包容，就像乔布斯在生前第一次做广告时候那样想，所有人看到我们做的，但是我们站在这里我们做了改变世界的事情，这是很重要的，所以我认为创新第一点就是要开放。
　　第二点就是坚持使命的驱动，而不是简单的是利润驱动。真正的创新很多程度上跟盈利有关，但是也有一些关乎重大命运的创新，实际上跟使命有关。乔布斯生前有一句话非常有意思，我对于我死以后，这里埋着一个世界上最有钱的人我一点兴趣都没有，我最关注的是我每一天做一个什么事情能改变这个世界。所以改变世界就是他的使命，他用这样一个使命来指导，而不是在《福布斯》上排名，然后不懈的去努力，以至于精确的安排。那么这个使命这件事情有多简单呢?或者说在赚钱这件事情上和使命出现了以后有多么简单呢?就相当于刚才我们任总讲的炸油饼这件事，一种在油饼前面我脑子想我炸油饼是为了大家的健康和生活，那你会怎么做呢?你一定不用地沟油，一定能成本上涨，另外改进服务改善流程，他就会做这些决策，这就是使命牵引的一种决策创新和服务过程。另外一些人就只看见利润空间，只赚钱，那么他就用地沟油，少用包装纸，最终有一天有一个人，吃到了这个东西以后，不幸身亡。于是所有的人把这个油锅砸了，这件事情就结束了。
　　我们最近做立体城市这件事情，一开始到底怎么赚钱我完全没有概念，我只是感觉到我们在城市里面居住，城市化贴膏药摊大饼这样方式无限的蔓延下去，带来了市中心，城市永远没有办法有秩序，结果带来了四大疾病，一是功能紊乱，交通紊乱，另外环境污染生活指数居高不下，房价所有的事情，以至于包括各种疾病，包括抑郁症等等，最后幸福指数降低，这样怎么解决?现在硅谷很重要的一个词叫痛点，哪疼从哪创新。所以我们去研究怎么样规划上、建筑上、服务上、体系上能解决这个矛盾，于是我们研究了所有城市一百多种功能。我刚才很高兴看到金大地说华丽转身，从追求金钱顺便谈谈理想，转变为追求理想顺便赚钱，所以为陈总鼓掌。
　　第三要想完成创新，最重要的要有企业家资源，而这些企业家资源必须在一个高效的市场当中存在，所谓高效的市场就是两个指标，一个是交易速度，一个是交易成本。所谓交易速度就是你做一件生意速度是很容易还是不容易?比如我们现在卖一套房子，政府要审客户，一个客户要审十天半个月，政府每天都要派出工人在审查客户，现在每一单交易最后能拿到按揭贷款，什么事都完三个月到半年，最后都不完全留下，这就叫市场效率，市场效率要高是什么呢?大家当然极端，就是我们扫黄打非看见的那些自由市场，那个效果。但是中间政府的智慧就在于在完全自由的没有管制的地方和特别管制极端管制的地方，中间找一个地方，然后使交易能够顺畅的完成，同时交易的成果不至于太高，现在我们的整个房地产的交易的效果极其低下，所有的财务杠杆基本不能用，什么意思呢?我们现在的房地产市场的法定资本金在市场经济国家全球第一，30%，我们买地的钱不能用于贷款，市场经济国家没有，只有中国有，买地了以后还不能贷款，拿到四证五证才能贷款，然后贷款还不能自己决定怎么用，贷了款以后，盖什么房子政府要批，这里不用说了，最后批了以后你要卖房给价格，政府要审批，涨多少减多少政府要审批，最终卖掉以后，1/3的钱也要管，这是全世界都没有，然后这个游戏的结果是税要提前交，最终你卖不掉，一期卖掉，二期三期卖不掉，然后地要收回，这全世界也没有。所谓市场效率高的标志就是财务杠杆率你用多少，像美国太高了，如果无杠杆这个市场就没效率了，比如说我们在北朝鲜，在古巴看到的分配房屋不需要借钱，所以朝鲜的幸福指数全世界第一，我相信大家会非常的确信这一点，这可能是遥远的。
　　我们怎么样来解决市场效果，所以如果我们市场效率不高，我们怎么去上星，比如说乔布斯做一件事情什么事都要审批，所以这样一些事情就是我们一定要提高市场的效果，那么市场效率的另外一个标志就是对于企业家创新能力的定价，如果市场失去了对企业家创新能力的定价，这个市场就失灵，那么我们现在房地产行业当中面临一个问题，企业家的任何创新市场不能定价?为什么不能定价?你比如说你用节能环保成本加上去税务就不认，所以这就叫不能定价。另外呢资本市场不能融资，那你也是不能定价。所以市场要对于创新的定价，对于企业家能力的定价，是市场对你是否有要求。我们大量的包括小芮在内的青年学者，包括房地产在内的持有一种批判，这些都会抑制创新，抑制创新的效果，这些都是大家值得给予商榷的。
　　最后一点，就是我们要想完成创新的工作，我们必须关注我们的生存的外部环境，包括自然环境，也包括社会体制环境。最近辛亥革命一百周年，我在放假的期间看了一本书，叫《革命与商人》，就是1911年辛亥革命时候民营企业都在干什么，这些民营企业今天跑哪去了?看到了一个故事，在1911年的时候，民营企业有五种形态，和今天几乎是一样，一种就是商贩办国企办民企盛宣怀这样的官商，第二种是买办，第三种是海办，第四种江湖上奋斗起来的，第五种就是个体户。那么这五种民营企业，当时在1911年辛亥革命前后都有很多各种各样的表现，也不乏忧国忧民，也不乏严于律己，甚至一生为国家牺牲，抗战做出这么多的贡献，但他从来没买房，都是租房，到了1949年以后，公家人用自己工资吃一餐饭，然后被指责为腐蚀共产党干部，最后自杀了。很多很多的故事讲了一个道理，这一百年以来，民营企业始终面临着两方面的博弈以及生存，一方面市场博弈，我们要跟市场打交道，另一方面我们要跟体制博弈，从清末开始到现在，我们经历了四到五种社会制度的变迁，每一种社会制度变迁平均不到25年30年，结果每一次变迁一种人就没有了。那么其中有一个故事非常有意思，其中有一个海龟回来创业的人，化工博士做肥皂，当时肥皂和联合利华竞争，把英国企业的肥皂挤出去了，很成功，市场竞争超级成功，但是大家知道，后来战乱制度变革等等，这家企业没有了，那么五十年以后，联合利华又回来了，所以我们不能说中国的民营企业并不是缺少商业竞争的智慧，而要感叹我们的外部制度环境是不是给我们一个持续稳定经营的条件，那么在这样一个条件下，联合利华为什么又回来呢?因为100年他只做商业竞争，他的自由市场经济，他的产权保护制度，他的法制整个社会环境没有任何变化，他就可以做商业竞争的事情。而我们呢?一百年以来又要做商业竞争的思考，又要跟制度想办法去适应合作博弈甚至是挑战各种各样的选择，这就是一百年来民营企业在中国面临的一个困境。所以未来我们要完成一次创新，最重要的是怎么样让我们在制度环境上消停下来，让我们企业家能够专心致志的去面对市场竞争的挑战，去跟市场博弈，去研究客户需求，而不是研究领导需求。只有这样，我们的创新，我们的企业家才能真正成为像乔布斯这样的，死了以后仍然活在人们心中的一个优秀的企业家。
　　所以我觉得今天在新大地这个公司和新地中心这样一个地方讨论这件事，的确是意味深长，我也希望安徽是一个创新的新大地，我们未来民营企业的发展前景就是新地中心，谢谢大家!
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　　【berui】：
　　在冯仑的精彩演讲后，著名青年学者芮成钢再次登台。
　　芮成钢：冯仑先生的演讲很精彩，而且说的点特别多，说到我们民营企业家什么时候能够真正研究市场的需求，不研究领导的需求，这句话好像得到了大家的一种共鸣。中国的价值体系，一个企业家到底做什么事情，是赚钱赚的多，还是为社会提供更好的价值。我觉得今天我们刚才可以听到冯仑先生的演讲，还有任总的演讲都非常的精彩，也说明今天地产商们智商多么的高，情商多么的高，中国最优秀的人才大学毕业生我签了不少，一个社会所有优秀的人，智商最高的人，综合能力最好的人，受过最好教育的人，成长的经历给他最多滋养的人，全部都去做生意了，全部都去做金融了，全部都去做金融了，这个社会我想好不了。比如说金融危机就是个典型的例子，美国社会最优秀的人都做了金融，让笨孩子去监管聪明的孩子永远监管不好，因为聪明的孩子会把这些笨孩子给算计了。所以说如果一个社会想健康的发展，可能需要最优秀的人，像任志强先生，冯仑先生这样最优秀的人，去政府部门工作，去做记者，去做监管者，去做教授，去做很多不同的行业，只有这样，我想一个社会的监管者、管理者的整体的能力智商，至少不能在他们之下，或者最好在他们之上，才能把他们管好，才能把这些所有的企业管理好，给他们提供最好的环境，让他们发展，让这个社会朝更好的方向发展。
芮成钢发言
　　中国人最喜欢的朝代是唐朝，唐朝什么样子，你去西安完全看不到，但是你去日本的京都就可以看到，如果今天的京都盖的跟东京一样，我们中国人就彻底看不到唐朝的模样了，所以我想在一个城市的建设和管理当中，北京有很多地产项目要投入建设当中，我很遗憾的看到有一些楼盖了才二三十年，楼可能就要被炸掉拆掉，这是莫大的浪费，中国很多城市的发展当中很多楼宇的建设，在四五十年之后都变成建筑垃圾，这都是重复建设，我们到底要发展什么样的城市，在拉动GDP的时候让未来的中国城市呈现什么样的光彩，这都是我们要深度考虑的。
　　接下来我们掌声有请住建部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生为我们发表演讲，有请!
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　　【berui】：
　　接下来为我们进行演讲的是建设部政策研究中心主任中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。
大屏幕播放陈淮简介
　　陈淮：这句是给陈淮军的一个贺词吧!“金地居金邸徽门独一处，水隽临水郡淮皖领千军”。
　　很感谢刚才几位的介绍，主持人以及会议主办方的介绍，也从任总和冯总的话中，有学习和启发。任总其实他不是像我们所说的，越来越做了新闻，越来越多的时间考虑政府的事。但是我的声明，听听领导部门政府部门的话，和我没有关系。我从来没代表过任何政府部门、领导部门，我是一个学者。就是我担任政策研究主任的时候，我也从不是官员。今天我特别声明，中心主任已经交班了。
　　芮成钢说他采访了世界一流的经济学家都对当前的经济悲观，有那么悲观吗?发达国家美国、欧洲他们当前最大的问题是找不到内生的经济增长动力。乔布斯的贡 献对美国解决就业问题毫无用处。中国完全不乏经济增长的内生。我们有两个轮子，一个是我们今天讨论的城市化，第二个老百姓的消费结构升级。内生的经济增长动力抑制不住的。所有发达国家进入衰退的过程中，在内外交困的过程中，日本成了世界一流的经济强国。完成了包括像我们今天所正在干的一样 新干线重要基础设施的系统化建设任务。完成了老百姓住房从脱困期到改变期的转变。完成了自己在管理体系第二次管理的革命。
　　我们中国人不能在人民币升值做的比日本人做的更好吗?没那么悲观。
　　当发达国家他的政府正头疼于给老百姓减工资，中国政府讨论的是调整收入分配制度，怎么样给人民涨工资，这就是区别。我们说说城市化城镇化。我们要有远 见、预见，希望我们的媒体身体力行。10年啊前，众口一词的公共舆论，你地方政府是要就业还是要市容。包括合肥、北京、上海在内的大城市存在了长达10余 年的占道被清理的时候。前两天合肥市委书记来了之后拆违啊，三四年前一片声音讨伐宽马路大发展。不顾老百姓死活的政绩工程。我们今天才对城市有一定的认识，我们大家都对城市是小学生。冯先生不要抱怨，你面对的不仅仅是体制。你面对的呼吁冯先生赶快裸捐这样的舆论环境。我们用这样小生产的眼光去大量社会的创新，大量社会的发展我们永远进步不了。
　　人们说，有一些学者、专家、媒体写博客，没听说哪个城市靠城市化实现了现代化。一说奥建设中小城镇，就说，是不是把泡沫引到中小城镇了。好象建的房子越 多老百姓就受害。我不知道这因和果是怎么建立起来的。没有任何一个国家能绕开城镇化城市化历史发展阶段而实现了现代化。诸位今天 坐在听讲座，显然都是成功人士，绝对不是十六七八尺的多的果。我们中国正处在这样一个能够努力建设和形成，可以和世界一流强国竞争的工业生产能力和城市资 产这样一个国家中。我们计划经济年代有很多的弯路，其中之一就是我们大规模的工业建设没有和现代化的城市建设结合起来。
　　刚才任总说的建保障房，去年580万套有280万套叫棚户改造。当时我们的新兴工业城市建设过程中，今天看起来已经成为城市的包袱住房改造。离开城市化我们谈不到世界的竞争，谈不到创新，中国想不想有一天我们比美国人还阔，成为世界一流的经济强国。一线城市和二三线城市发展不平衡，各个产业发展不平衡，城市建设与基础设施不平衡，太多的不平衡。根本解决我们，大家努力希望的那个化解农民、农业、农 村的三农问题。诸位―你上小学肯定学过，中国是个地大物博。中国是个自然资源严重匮乏的国家。我们曾经有个西部大开放，埋着很多值钱的东西，现在明确无误 的告诉大家说，经过十一五计划探勘看法，我们确切的知道那些地方没有多少值钱的东西。
　　中国进一步的经济发展我们想过好房子，想拥有高收入、高铁，所有这些高资源指向性的结构升级，相当大程度依赖于是进口矿，解决所有这些中国经济长期发展的心腹大患，只有一条道可走，这就是城市化、城镇化。我们在座诸位你这代人，也包括最年轻的，两代人要完成一个历史的，转变为大多数人住城里的民族，我们房地产发展的根本背景就在于要把一个占世界人口四分之一的过渡的人，大多数住在城里来，我们的房子远远没有建设够。我们不得不把人力、物力向沿海特大城市集中。那么如果前10年我们发展了沿海特大城市，那么第二个第二第三个10年，包括合肥在内，安徽各个地市级在 内，将是我们城市建设住房建设、老百姓进城农民工定居的主战场。这个话题不是我们今天才提出来的，01年到05年的十五计划，那里都明确提出，中部地区发 展的主要任务之一就是大力推进城市化、城镇化。我们中部能够和谁竞争的资源应该说日益累计到一定程度了，但是我们能和国际市场接轨的城市远远滞后。武汉略大，其他五个省的省会城市规模都不足以成为世界级大城市。人民币升值带来的压力，以及给我们的风险已经明白无误的在09恩年考验了我们一次。
　　二三线城市的发展不是限不是缩，而是大力扩张的问题。这是一个民族历史的任务，不是哪一个官员愿意和不愿意能够决定的事。
　　当然我们的经济发展业面临这很多新的难题和挑战，除了本来就具备的资源约束发达不平衡两个基本国情之外，现在发达国家正在努力的想把他们的两大难题转嫁到中国来，第一件事怎么转嫁财政危机，找中国借钱，美国欠我们的钱1.17万亿美元和7万多亿人民币，第一件事找中国借钱。第二件事让人民币升值，别小看我们今天面对的通胀在很大程度上，就来自于发达国家群起力图向中国转嫁。我们的城市建设是我们抵御这种外来风险，克服老天爷给我们留下的先天缺陷最重要的自信心所在。我们的城镇住房建设取得的成就是历史上任何国家都没有过的，我们在1990年城镇持有住房面积20亿平方米，2000年44亿平方米，整整二十年以后，我们的住房总面积是140亿平方米，20年间的期末，存量资源是20年的七倍，我们解决了大多数人有房子住这个问题，好坏新政谈不上，有房子住。
　　今天我们要解决的是在3-5年的周期内，实现所有人都有房子住，这就是保障房建设的由来。集中大规模建设保障房是一个3-5年的周期任务，我们希望在这样的周期，完成大多数人有房住的任务进一步发展为应保尽保，所有人都有房子住。第六次人口普查6.66亿人口，2.35亿家庭，我们估计发达国家里需要政府和社会无偿和基本无偿提供住房的人群所占比重是6%-7%，中国作为一个发展中国家大约要20%-25%，因此实现人人有房住，我们需要事务性的保障房万套，再加上过去一年建的和未来常规性的建设，我们大约可以解决形成一个相对完整的住房保障体系的控制基础，这个数字是有来由，为什么不是，而且也不会长期永远的建设下去，像我们有些人所预测的那样，再建二十年，70%的人都住保障房，那是绝不可能的，你就死了这条心吧!谢谢!
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　　芮成钢：陈淮先生的演讲非常精彩，有两个观点我特别认同，中国打醒十中国国际主要的贸易合作伙伴情况不太好，会把危机转嫁到中国来，从某种意义上来看，中国经济最大的两个线索，一个就是农民进城，还有一个就是穷人要变成富人，而且其中农民进城是全国很长时间的一个国策，来自于中国对农村问题的一个战略，中国解决农村问题的根本战略，让绝大多数的农民不再成为农民，成为城镇居民，剩下的农民才能变成现代意义上的现代农民，这是中国长期的国策。
　　接下来进入到我们高峰论坛，有请我们的嘉宾上台就座。
论坛嘉宾就座
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　　芮成钢：我想论坛开始的话，按照国际通行的规则，刚才没有上台做主旨演讲的嘉宾先来奉献一下，(齐先生)先跟我们分享一下。
　　齐先生：关于今天的话题我们是外，前段时间美国大使馆有一个关于北京控制权的探讨，造成一个很大的问题，这是什么问题呢?有一个叫PM10这么一个数据，在空气中的数量高于20是非常不健康的，在北京是270-300的数据，会进入到人的心肺中去，而且出不来，这是对人体持续性的伤害。北京的环保部门对美国提出抗议，我们是平均数据，我们对这种痛苦的感觉的话，我们在农村看到另外一个情况，实际上这些年经济增长再分配的过程，农村的收入越来越低，如果我们产品不能涨价的话，在这种情况下，他们要进城难度也非常大，所以我说我们怎么样能够把CPI提高，我觉得这是大的问题。刚才任总也说怀远的石榴卖不出去，我前两天在威海也看到我们的苹果，在农场1.8元一斤也卖不出去，按他们成本来算全部亏损，今年这个情况CPI去年的时候跟姚总聊过天，对通货膨胀本身不是特别的紧张，为什么不紧张，是因为我们连续十多年农业丰收，我们核心的CPI指数上涨的压力不会太大。现在我们看到另外一个情况，我们今年看到农村的土豆3毛钱一斤卖不出去，石榴卖不出去，苹果卖不出去，今年的花生估计也是这个情况，棉花是一半的价格，但是城里消费价格还是很高，我不知道这是一个什么情况?这是一个非常大的矛盾。
　　我是想关于CPI这件事情，实际上我们太多的关注了城市平民阶层的感受，而更少的去关注农村，我们很多在讲剥削农民，农民为城市经济发展做出了很大的贡献，在现在这个情况下，很多的措施都还是仍然在压迫农民。菜价高了以后，我们批各种储存的货全部拿来冲击市场，一旦价格下来，农民的收入却没有变，我的看法是这个看法。关于第二个命题，讲买房子是不是一种投资手段，我先说到这里。
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　　芮成钢：接下来我们请陈淮军先生给我们讲讲限购之后，现在的一些现实意义。
　　陈淮军：五我觉得我个人理解，合肥是一个比较健康的一个市场，不存在所谓的泡沫的问题，因为现在合肥的房是城市均价才6500元/平方米左右，算上税收、土地等等，开发商的利润不是特别多，所以我个人认为合肥是比较健康的市场，只是因为一些政策的原因，限购的原因，所以对市场有一定的影响，我个人认为它是可持续、健康的。
　　芮成钢： (齐总)您说说，你在看合肥项目的时候，主要看了哪些数据和指数?
　　齐先生：实际上我们在看合肥的时候，跟现在还是有很大的不同，我们看到最大的机会是长三角，是我们珠三角、长三角最大的经济发展中心，从上海到南京这段距离，长三角随着这些年的发展，劳动力、土地成本各方面都是比较快的，那么这些产业都有个梯度转移的需求，合肥应该是最近的一个地方，所以我们在当时的情况下，合肥市的市场价值是严重低估了，所以在这个情况下选择合肥应该是非常好的时机。
　　芮成钢：任志强先生一直在看我，可能是想接着发言，有没有什么需要补充的观点?
　　任志强：有一个比较大的问题，就是说居民消费价格指数和我们的存款利率相对应，也就是说如果存款利率小于CPI的指数，你的钱是越来越贬值的，也就是说贬值率越来越小，反过来说如果房地产有关系的，如果你买了房子30年时间涨多少，虽然你可能房价只涨了十几倍，可是当初你买房子的时候80%的按揭，你算一下几十倍的，所以在所有的经济周期的变化过程中，实际上房子的价格的下降幅度远远小于其他商品的贬值幅度，恰恰是在物价上涨的过程中，或者居民消费物价上涨的过程中，更多的用资产价格去弥补。所以如果把CPI和消费价格指数和资产价格指数分开，也许这样大家就会好理解。
论坛现场讨论
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　　【berui】：
　　芮成钢：我觉得任总说的很准确，确实我们在说房价的时候，什么样的城市，什么样的是涨还是跌。我还是回到最关心的话题，今年下半年到明年上半年中国房地产商的处境，很多开发商在寻找整体转让等等，确实有一些困难，我想听听冯仑最新的判断和消息，你觉得未来的七八个月，对于地产商来说，包括对于大地产商来说，是不是充满挑战的时间?
　　冯仑：我现在在住宅领域呢，由于现在整个在政策方面已经有美国的住宅部分到了德国了，全世界经济国家解决住房问题历来有三种办法，一种完全靠市场，次贷也是解决穷人的问题，这是一类，完全靠市场;第二类就是新加坡，80%靠政府，20%靠市场，从保障系统进入市场的系统有一个通道，这是新加坡。另外德国，德国50-60%都是租房，剩下的人一生一般能买一套房，买了以后如果你要卖出去，价格太高了获得罚款，甚至严重的坐牢，德国是世界经济第二第三大的经济体，人口有七八千万，但是德国没有出现过大地产投资。所以这就讲了一个故事，最近从1997年以来这段时间，很长一段时间，我们1999年到2006年，2006年到2010年基本上是新加坡的思维，所以这次所有的文件都讲两句话，抑制房价过快上涨，另外促进房地产市场健康持续稳定增长，这两句话都有，到了今年基本上到德国了，就讲一句话，所有的房子只是用来住，其他的都不行，如果你要涨价再交易，所有的限购，所以如果未来我们住房政策、制度环境稳定到，那么我们未来在这个领域里住宅只有两种可能性，最多三种可能性，一种可能性继续保持大规模的快速的和政府的合作来生产大量的接近于保障的，那么像万科有1/3都是待建来做，第二种可能就是做少量的、高端的、细分市场的住宅，做这些产品。第三种就是媒体上正在嚷嚷的退出市场，也就是说不做了，做别的去，或者用各种形式。所以未来一年，我认为政策环境还会改变，甚至在后面上半年，以前到现在都会改变，再往后来我认为还会回到新加坡这种环境当中，所以在中国住宅类的房地产公司要有一个坚持，要有一个战略考虑，要么学万科，要么你就去做高端细分市场，然后等待未来政策在回到新加坡制度下，仍然有相当的政策空间和市场空间，你能够像新加坡有住宅类的公司能够留存，我觉得主要我们取决于什么呢?我们取决于政府设定的制度环境以及由此决定的市场结构，这个是我们做战略基本的一个出发点。
冯仑参与讨论
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　　【berui】：
　　芮成钢：谢谢冯仑先生给描述的一些在中国未来可能出现的可能性，接下来我想请我们学界的人士学者陈淮先生给我们做一个分析。因为中国的经济三架马车，投资、出口、消费，其实都跟房地产有密切的关系，房地产对于中国经济的持续健康发展，行业是非常重要的，政策的连贯性和持续性，确实是似乎非常重要，否则的话对于企业家来说，可能会影响很多投资的积极性。
　　陈淮：我没有指望投资的政策者是神，连贯性的持续性达不到，多高的官都不可能摆脱同时代历史局限性的拘束，不可能摆脱生长环境的局限性，不可能摆脱他本人只是结构的局限性。一个优秀的大夫，大家说华佗在世，有1/3能看好就不错了，大夫治病如此，制订政策也是一样，有三成是对的已经是好政府，这是其一。
　　第二，我们不得不承认，包括我们的央视和中央领导在内，包括我们所研究房地产的所谓专家，也包括每天跟政府愁的睡不着的任总，也包括我们的老百姓，我们占着房子这件事的时候，我们都是小学生，我们都跟看足球一样，我们得现学。我们从这样一个社会过来，今天你刚才说的有两层意思，首先是我们大多数老百姓成为有产者这个社会，我们的游戏规则自然就得把球门往前挪一点，这是个发展过程。我给你举两个例子，很简单的，你很熟悉的，我们到2007年末才有了《物权法》，《物权法》之后你买的房子才有法律依据，我们房子卖了那么多才知道这房产证，打官司与法无剧的，今年新出来婚前买的房子就是可以归个人所有，就是我们在一个一个的细节上可以定规矩，政策有，不连续性很正常，我们在摸索，包括定政策的人也不知道怎么定。
　　第三个我们面对的很多挑战是我们始料未及的，比如世界金融危机我们能预料到吗?我们没遇到过老百姓对进一步改善和农民工进城的迫切需求，对我们的房价造成了压力，所以自然就有了很多新的调整，我等着你们限购，其中一个就是这个城市就能容纳这么多人，再多了装不下了，谁应该进来，谁不应该进来，两个办法选择，第一个就是卖票涨价，第二个办法就是政府发票限人数，只有这两个办法优化选择，城市的承载力，所以我们面对，老百姓说我不接受涨价，因为涨价的结果是最有钱的人进，我们限购是让住房困难的群体优先改善，这两个原则有重要的区别。所以刚才你说的连续性问题有很多方面，而且我也可以断言，今后我们还会有大量的不连续、不断调整与完善的政策，谢谢!
　　任志强：领导不是神他也会犯错误。
　　陈淮：严禁领导干部配手机，说那是腐败，现在领导干部他们家的保姆都配手机。
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　　【berui】：
　　芮成钢：冯仑先生曾经离政策制订者非常之近，加上之前的身份，你怎么回应刚才陈淮先生说的关于连续性的问题。
　　冯仑：实际上政策指定我们的确是一个学务者、领导者，究竟哪些是公共政策，哪些属于党的政策，哪些属于领导人的偏好，现在是在一起的，我觉得在法制健全的国家，有一些属于公共性的，公共政策的制订有利益相关者按程序，经过事先博弈的，就是说现在议会或者在一个法定程序内大家先扯，最后把所有问题扯完了，最后通过就不扯。司法解释和行政性的实施细则的实施，就变成了我们整个依据的打官司的重要性，那么这样子以来，对我们的政策制订带来了政府公共政策的吸引效率，所以政策制订开始颁布之日起博弈刚开始，我们应该完善公共政策制定的法定程序和程序性的这些事情让公民都知道，让所有的利益群体经过一个法定程序，合理合法公开的进行一些讨论，所以我们不能简单的批评领导们的智商，对这个我是不太赞成的。
　　芮成钢：现在领导的智商非常高的，我是说以后00后、10后，我们后来很多代都集中到了金融地产这些领域，我们监管者的水平会受到一些挑战。任总我想再问您一个问题，曾经有一次我们俩进行过一次长谈，你已经很成功了，商业上作为一个媒体人，作为一个地产商，你这一生还想做什么?最大的愿望是什么?你饱含着泪水跟我们真诚的说，你说我们这一代人最的愿望还是实现共产主义理想。
　　冯仑：做回自己，以前不是你自己，现在任志强等于你任志强。
　　任志强：共产主义还得信，再多的人没有人相信任志强怎么会信共产主义，过去文化大革命肯定是地道的反面，一个很遥远的理想，比如说邓小平说共同富裕，我们也向共同富裕，共同富裕就是共产主义，要想实现共产主义不是我们这代人的事，我们这代人就想着共同富裕，这个想法大家都很希望，很追求，实现了这么多年还没实现共同富裕，如果实现不了，我们要在现阶段提出共同富裕，后面的路还怎么走，我不管我自己对不对，你们去判断对不对，如果我说房价还得涨，你们都说错了，可是结果谁买房?如果都发了财了，那就证明我对了。
　　冯仑：我要补充大哥一句话，我的理想还是共产主义，为什么?共产主义两大基本特征：第一，物质产品极大的丰富，而且像泉水一样涌流，而且各取所需，还不花钱。第二个另一个重要的特征，劳动不再成为负担，而成为人的第一需要，这多好啊!所以我的理想是共产主义。
　　任志强：我还是信共产主义，只是他们可能有很多人不信，他们也不相信我，这不是我的问题!
　　陈淮：大家可能不知道，冯总是中央党校的人，任总没有微博，提出了红色恐怖概念就是他的选择，你说他们俩要不信了，世界上还有人信吗?
　&&任志强：是啊，所以人家都很奇怪。
　　陈淮：所以愤青，最愤的那个青是年轻的任总。
　　芮成钢：我们聊的论坛越来越主旋律了，接下来还有些时间留给现场的朋友们，现场的我的各位老乡，最后问一下(齐总)对限购的政策这个问题，以及共产主义问题，有没有补充的?
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　　【berui】：
　　齐先生：冯总说的是对的，物质极大丰富，各取所需，当然都是大家的理想，我也想共产主义。
　　关于限购这个问题，对于开发商的影响我们也看到一些情况，确实在目前这个阶段，今年的困难是他们几年前所做的决定产生的，比如说在一两年前，他们有一个非常乐观的情绪去买了很多高价的地，缺钱的时候花了很多的杠杆，做了很多回报性的承诺，在市场上出现两种可能性，包括销售的策略可能现象的现象是两个原因，他们预见到现金为王的机会，表面上看到的情况后面是不一样的，整个市场来看，我相信因为在中城联盟体系下有好处，大家在一起虽然观点不太一样，但是经常会碰撞，我们会有很多机会给大家一些提醒，应该注意些什么事情，而且又有互相帮助的机制，所以我们联盟会好一些，从合肥新地中心这个项目来看，他现在干到这个程度，这个项目建设资金是非常充足的，没有急于去通过项目变现的压力。
　　陈淮军：首先我对限购问题，我个人理解，住宅对每个人来说面对两个问题，一个是改善性需求，第二个是投资的问题，不管是改善性需求还是刚性需求，都是大家必须要做的一件事，至于投资的问题，因为作为一个我们一样的普通老百姓来说，主要是三个方向，一个是存款在银行，当然面临的有可能是货币贬值的问题，一个是买股票，跟我今年上半年一样买股票被套牢的问题，第三个是资产会不会升值的问题。大家面对这几个问题的时候你想清楚怎么去面对的这些问题。
　　芮成钢：接下来我们的时间留给我们现场的媒体界老乡同行们。
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　　【berui】：
　　接下来就是媒体自由提问时间，首先提问的是新华社记者。
　　新华社记者：各位嘉宾下午好，我是新华社的记者，刚才听了各位嘉宾精彩的演讲，觉得收获非常大，我们接着刚刚还没有谈完的话题，限购和限贷的政策，刚刚任总也谈到了，佛山的事件包括各地传递出了一些信号，我想问一下陈淮陈所长，您对限购的现象，包括佛山事件有什么看法，能不能跟我们分享一下，您对限购政策会有什么样的发展，分享一下您的看法，谢谢!
　　陈淮：你这问题太大了，咱们首先得说限购、限贷政策依据不是一句话两句话能说清楚的，但是松动是不是时机，谁说要松动了?你从哪听说限购、限贷要松动了，你给我举出一条信息没有?去年有国八条，我不知道提问者对那个不到两千字的国八条看过一遍没有。第八条说过什么，不负责任的传播评论和不实的谣言要追究责任。所以根本没有什么放松限购、限贷的有依据的信息。
　　第二，我们简单的说，坚定不移的反通胀，坚定不移的建保障房，坚定不移的抑制为卖而买的需求，为过度占用资源的需求和坚定不移的发展二三线中小城镇，坚定不移的支持鼓励百姓改善住房。我们没看到何通胀缓解的，我们没有理由可以预期今年末或者明年初放松货币政策。正常良性合理温和的通胀也得有3-5%，所以货币政策还有没有到位，还坚定不移的抑制不合理的过度债务需求，坚定不移的建设保障房，坚定不移的支持鼓励老百姓改善住房。
　　最后奉献一句，至少在一到两年内不要猜什么时候放松限购、限贷政策。
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　　【berui】：
　　中国房地产报记者：我是中国房地产报的记者，我想问一下冯仑冯总，从上半年的数据来地产的大型企业有一种强者更强的趋势，目前的形势下，中小的房企要怎样面对这样的市场环境?
　　冯仑：我觉得只要还有市场经济的因素，还有市场，那么市场的缝隙就很多，苍蝇腿也有肉，你缝隙很多，中小企业就有生存的空间，在这种空间里，我觉得像新加坡这样的政策制订环境下，中小房地产公司主要是两个方向去适应，一方面要细分市场，要特别特别的细分，细分到比如说我们同性恋要租房，因为现在同性恋在一些大城市开始有了自己的基本权利获得保障，他要结婚也要租房，因为我在加拿大专门一些城市，他们为这样特殊人群专门有一个公司来解决。另外在台湾细分到几十年专做单身女性的公寓，这也是细分，我有朋友细分到专做餐饮类的门面房，也做得很好。所以这些细分市场。
　　第二个方面就是创新，如果你生活在一个好的城市，有好的制度环境开放，自己有企业家的一个能力，愿意提高你的效果，那么在创新上去下功夫，创新的空间在哪里呢?不动产的创新未来是在服务业。美国的地产公司绝大部分，2/3是服务类的房地产公司，房地产这个行业的发展，最后是服务类的房地产公司要大于开发商房地产公司，现在6万家公司几乎干的一样的事，今后应该说逐步的转到创新的空间，你比如说拿这苹果电脑怎么解决服务问题，这就是创新，我们也研究美国上市的房地产公司，开发类很多，在美国上市的房产公司最多的房地产类是服务业和金融类的，这些我觉得是大家下一步进行微创新，一点点创新，一个细节的创新，一个环节的创新都可能带来生机，所以我觉得任何时候，我们坚信一条只要有市场经济，中小企业的天地就会宽广。
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　　【berui】：
　　安徽广播电视台的记者：我想问齐总，您在第一段的时候抛了一个包袱，目前房地产的产品是不是最好的投资渠道?
　　齐先生：实际上我们以前在想这个事情的时候，当一个人，如果我们做一个小生意的话，我们的工作也好，我们会赚到一些钱，除了自己当时消费下来，我们的积蓄也会下来，这个形态我们希望我们积蓄下来的钱能够保持我们今天能牺牲今天的消费，想换取明天的消费，我们最起码能够保住我们的购买力，今年能买十几米，以后我们也至少能买十几米，甚至更多，实际上在目前中国这也是最大的问题，假设你是一个赚的工资比较高的人也好，或者你是做小老板，他的再生产不需要投资的，在一个数额范围你很困难。存款我们知道长期是富裕，存在银行的购买力是不断的下降，慢慢的从钱变成纸的过程。我们储存东西一样，现在整个中国环境没有给这些对财富经理人好的仓库来储存东西，我没有办法去找到很好的一些方法，所以实际上房子变成唯一的，我想每一个符合描述条件的，他有一些钱，也没有明确的生意要做的情况下，他怎么办?我想这也恰恰就是为什么我们要限购，这些钱显然不是选择，还是去说买一个房子来保值，这可能是我们现在的限购问题。我们所有被限制的东西一般是诱惑比较大的!
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　　【berui】：
　　媒体同行：我想向任总提问，企业调查的最新调查显示，房地产商信心指数已经跌破了临界值，您对于此事有何看法，会不会是一种趋势的表彰?
　　任志强：信心指数是指100以下，比2008年还差远，现在比2008年好得多，主要来源于政策后博弈，如果这个政策先博弈，大家决定买房子买地都已经很清楚了，因为博弈在前，后博弈我已经买了地你才告诉我应该这样，应该那样，这是法前法后的问题。所以大家认为这样的行政干预造成信心指数降低，在现有的环境中通过博弈活的比别人更好，谢谢!
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　　合肥日报：我想请问一下陈淮军先生，作为您这次倾心打造的新地中心，您又是怀着怎样的一种愿景呢?
　　陈淮军：23号开业的是我们集团和国内40多家一流的商家共同打造的合肥市的时尚新区，相信在圣诞节前后全面开街，我相信它将来肯定会成为合肥市的城市名片，新地中心项目位于政务区，因为我们作为一个安徽人，我个人认为在安徽来说，政务文化新区应该是安徽最美的，随着这几年的建设必然成为合肥市人居的地方，我们的项目在天鹅湖畔未来规划三四号线的交汇处，地段应该是得天独厚，作为中城联盟的成员，也作为合肥本土的开发商，我们有责任和荣誉来打造这个项目，一系列国内一流的团队，还有国内非常好的施工单位。我们相信它应该是安徽的形象，我相信在今后几年，这个项目建成过以后，他们应该是合肥市，也是安徽省对接中国经济的一个窗口，也是合肥市改变长三角经济格局的新起点，谢谢大家!
　　齐先生：实际上冯总正在搞立体建设，实际上我们是小型的迷你型的立体城市，我们有商业、有办公、有居住，我们多种功能在一起，我们商业的体量非常大，有集中的像百盛等等，实际上作为这么一个综合体有很多的功能，功能之间相互的支持匹配，会使得这个地方的生活更绿色、更环保，因为我们知道天鹅湖在这个位置上，它是一个非常特殊的情况，在它的北边是天鹅湖和政府的区域，南边是，我们也看到了的构造，它是更加高端的大盘商业，这样的话整个区域里面构成一个整体，就是的这个区域，我们的居住条件、办公条件都变得最有吸引力，希望能够做成合肥市乃至安徽省最好的一个楼，所以他们在设计上请了环境的设计，包括机电的顾问和所有工程团队会是一流的，我也跟陈总讨论到，为什么到现在还不卖，实际上他也是希望能够把这个产品打造更加好的状态才展示出来，我想这是非常值得期待的项目。
　　芮成钢：我们今天的论坛讨论的比较精彩，感谢所有来了合肥安徽的父老乡亲和我们一起参加这场讨论，让我们一起为安徽合肥的建设共同努力，同时让我们掌声送给台上的各位嘉宾。
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　　【berui】：
　　在现场观众的掌声中，本次盛会落下帷幕，本站的网络直播到这里也全部结束，感谢各位网友的关注。
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