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字体：房地产交易出新政：个人转让二套房要多缴税　　土地增值税这样计算
　　记者从岛城一些税务师那里了解到，土地增值税核算步骤复杂，只能通过几个例子来形象说明一下（仅供参考，具体缴纳方式以税务部门实际征收为准）。
　　第一种征收方式，就是核定征收。例如市民李先生2010年9月在市南区花80万元买了一套普通住房，2011年10月又以100万元的价格出售。李先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，只能以核定方式来缴纳，需要缴纳的土地增值税为100万×5%=5万。
　　第二种征收方式就是减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。　　对于第一种情况来说，李先生购房发票上的金额是80万元，那么扣除项目金额就是原值(80万)+加计金额(80万×5%
，即4万)+契税(1.2万)+个人所得税(2万)+转让时缴纳的营业税(5.5万)，增值额就是
100万-80万-4万-1.2万-2万-5.5万=7.3万。没有超过扣除金额的50%，对应税率30% ，那么土地增值税就是
7.3万×30%=21900元。
　　第二种情况就比较复杂，总体来说，扣除金额以以下标准来确认：(1)取得国有土地使用权时所支付的金额证明；(2)中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；(3)按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。　　一百万的房子多缴税5万　　业内人士：二手房市场雪上加霜
　　“新政策实施后，因为交易成本进一步增大，对岛城的二手房市场将会产生不小的冲击。”28日上午，21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚说，这对本已处在市场低谷的二手房市场来说无疑是雪上加霜。
　　刘刚分析认为，目前的二手房市场观望气氛浓厚，交易成本往往会被转嫁到购房者身上，这必然会进一步打压购房者的购房意愿。
　　据刘刚介绍，以五年内上市交易的二手房为例，除了新开征的土地增值税外，交易环节还包括按差额征收的5.5%的营业税，1.5%的契税，2%的个人所得税。
　　“以一套普通住房来说，新增的土地增值税不是个小数目。”惠百家不动产总经理董晓峰说，以一套总价100万元的普通住宅来说，如果按照5%
的征收率来计算，土地增值税将使房产交易的税负增加5万元。“如果这部分成本由买方承担，就意味着房价每平方米涨500元左右。”董晓峰说。
　　采访当中，太平洋房屋、21世纪不动产、惠百家不动产、22世纪不动产等品牌中介的负责人均表示，该项政策的变动将对二手房市场影响很大。
　　“我名下现在有两套房子，本来想卖掉其中的一套换套新房，这下子得暂时放弃置业的计划了。”市南区的袁先生担心地说，新增加的交易成本如果完全加到购房者身上，购房者肯定不买账，可要他降价，又接受不了，因此很是纠结。
　　“按照目前的市场行情来看，这个政策的变化影响到的不仅仅是二手房市场，也会对新房市场产生影响。”刘刚说，受限购、限贷等综合调控政策的影响，二手房市场的刚性需求和改善性需求都萎缩得非常明显，而买房成本的增大无疑会让那些改善性需求再次陷入观望之中。
　　对此，董晓峰也指出，部分改善性需求属于“卖一买一”，即先卖掉自己手中的房子，然后再买一套新房，对这样购房者来说，交易成本的变化显然会改变他们的置业计划。
　　多位房产经纪人分析认为，由于岛城二手房价格目前的泡沫较多，新增加的交易成本完全由买方承担显然不现实。“如果房主急于出手，肯定会进一步加大议价空间。”科威国际不动产总经理孙杰说，二手房的挂牌价肯定会出现变化。本版文/记者
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