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现在许多目光放得长远的投资者，会格外的关注马来西亚的房产。中国的投资商买下吉隆坡的整层写字楼已经不稀奇了，由于马来西亚的地理环境，少了不少建造成本，所以当地
置业优势与一些发展中国家管制资本的做法不同，马来西亚向外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度。外国投资者允许直接持有马来西亚房产产权，可自由购置价值
汽车租赁 在马来西亚租借汽车或摩托车时，需要国际驾驶许可证。开车者年龄要求在21-60岁之间。有的租车公司要求在23岁以上，领导驾驶执照不满一年者，有的公司不租借车的
中国银湾集团董事杨昊鹏指出，马来西亚地产之所以能够吸引大批中国人投资，主要在以下三个方面具有很大的发展潜力：养老地产、旅游地产和工业地产。 中国无力负担老龄化
均价：26888元/㎡
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马来西亚第二家园移民是马来西亚政府为吸引外国资金、促进旅游、发展经济而出台的一项移民政策。又称马来西亚第二家园计划，英文名称:MALAYSIA MY SECOND HOME。 具备条件的申请
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400-065-1880京郊度假地产火热 购房者看重投资回报率
7月21日，以“司马台长城峰会”为主题的2014旅游地产投资论坛，于密云司马台长城脚下的龙湖长城源著()
项目隆重举行。多位重量级嘉宾分别进行了致辞和演讲，从不同角度探讨了旅游地产的未来发展和投资趋势。以下是现场的文字实录：主持人：各位来宾，大家下午好，我是新京报邢晓利，很荣幸担任本次论坛的主持人，也衷心的感谢各位前来参加由新京报和龙湖.长城源著共同主办的“司马台长城峰会—&#旅游地产投资论坛”。首先向大家介绍本次论坛的嘉宾，他们是：中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云国际休闲产业协会执行副主席、中国人民大学休闲经济研究中心主任王琪延途家业务发展事业部华北区域总经理魏韫韬中青旅战略投资部副总经理连子丰亚豪机构市场总监郭毅北京龙湖营销总监王勐龙湖.长城源著项目营销负责人王芳新京报房产新闻部主编李欣悦新京报房产事业部副主任汪兴娣新京报作为首都主流媒体，以社会责任为已任，关注区域发展，连续举办通州、武清、密云等多个区域发展论坛，为区域发展建言献策。如今，随着旅游业的不断发展，旅游地产成为目前市场的热门话题。2014年春节，北京密云古北水镇试运营期间，吸引了众多游客，单日到访客均破三万人次，今天我们把论坛选址在古北水镇，一是借此机会分享一下古北水镇的成功经验，也是借此机会搭建专家、媒体、企业交流的平台，探讨旅游地产的未来发展和投资趋势，为旅游地产的发展贡献一份力量，首先有请本次活动主办方代表，新京报房产新闻部李欣悦致辞。李欣悦：各位来宾大家下午好，首先欢迎和感谢各位来宾出席本次论坛，也感谢我的同事和龙湖地产( )，首先为这个论坛起了一个高大上而且霸气的名称，司马台长城峰会，我第一次看到这个名称还是颇有一些华山论剑的意味，起码在这里是全国独一无二的。其实旅游地产的兴起和发展速度大家都是有目共睹的。但是在这个行业发展过程中或多或少的出现这样那样的问题，比如说旅游和地产的结合问题，千城一面的问题，但是作为北京近郊不显山露水的区域，古北水镇还是反映了区域的特点，不光有司马台长城大气磅礴的历史遗迹，还有相对于长城这种大气，精巧细腻的山林水镇。我们希望能够借助此次论坛跟大家有一个发表观点，交换观点的机会，也希望借助各位的真知灼见提升品牌和区域的影响力，打造一个更山水，更宜居，更具有投资价值的一个古北水镇。再次感谢各位的莅临，希望本次论坛取得圆满成功。主持人：感谢欣悦，说的每一句话都很有力度，也表达了我们本次活动的初衷。接下来进入到今天活动的主题演讲环节，国务院常务会议政策部署，要着力推动旅游业的转型升级，使旅游开发向节约集约和环境友好转型，旅游产品向观光、休闲、度假转变，伴随着旅游业的相关政策的出台，对旅游地产是很大的刺激和推动。今天我们很荣幸的邀请到房协的蔡秘书长，这么远来支持新京报和龙湖的活动，蔡秘书长在国外的期间也根据我们的活动做了一个PPT，下面掌声欢迎蔡秘书长贡献她的真知灼见，谢谢！蔡云：今天坐飞机的前半夜和到北京的后半夜，已经搞不清楚时空的方位了，这次去也是考察旅游和地产的关系，后来又是讲旅游和地产的关系，这一两年来，中国房地产协会设立了旅游地产专业委员会的目的就是因为它迎合了当前的市场状况。所以才有了旅游地产的派生，当前的旅游地产是什么状况呢？我想先说一下旅游，我感受最深的是旅游是一个认识美，发现美，感受美，传承美的作用。地产是什么呢，是在所有对美的感受过程中的载体，用地产载起旅游吃喝玩乐。我们房地产和旅游的结合，一方面是地产的细分，另一方面是旅游产品的更新换代给我们带来的生长的机会，这两个行业融合共生才导致了旅游地产的发展这个月7月2日，李克强总理召开了国务院常务会议，确定促进旅游发展的措施，一个是要改革开放，增强旅游业的发展动力，旅游业怎么样发展，首先旅游业资本市场对全社会开放，进一步加强对外的合作，也提出减少行政审批，投资、融资，用地，宣传方面大力扶持。云南省提出要从旅游大省向旅游强省进军，云南是我们国家旅游开放最早的省市。在这个过程中，他要升级换代的过程中需要一个水平进一步提高。有很多的旅游地产开发商提出这么一个问题，说旅游地产非常难搞，因为我们旅游地产销售、买卖，开发建设过程中，一系列的过程跟我们的住宅是远远不一样的。它的销售周期比较长，而且产品并不是马上可快消的，在物业管理和持有性经营都达不到满意的效果。首先我们开发商固有的思路在于住宅的开发，投资，卖房，卖完以后交给物业管理，这个过程中不是一个旅游地产的开发形式，7月2日，李克强总理对旅游业的发展对房地产业提出了更高的要求，我们怎么在投融资方面进行管理。汪洋副总理2014世界旅游旅行大会致辞中提出加强世界合作发展，强调中国愿意和各国分享旅游业发展经验，共享中国旅游业蓬勃发展的商机。其中有一个国家税利政策如果不符合世界经济繁荣的共同的愿望，就会得到旅游不发展，孤立的表现，所以强调旅游和世界融合非常重要。我想我们的项目面临的司马台长城和旅游地产的项目，长城举世瞩目，我们在这个地方建立我们的旅游地产，我想两个共同的东西应该是共荣共生的结果。第二点，这两个政策为什么可以带动旅游地产的发展，我们知道旅游地产是我们房地产发展的新趋势，我们算了一下，大概是在2000年到现在，我们国家提出分时度假的概念。到现在有很多从事专门旅游地产，比如说华侨城，比如说中青旅，比如说海航都是专门做旅游地产的，坚持十几年下来还是旅游地产的龙头老大。我们看TOP100当中70% 以上都已经做了旅游地产，2012年我们在喀纳斯开了一个旅游地产的峰会，我们统计了一下，在旅游地产开发企业当中，70%以上的都投资将近200亿的旅游地产项目，可见当时的旅游地产发展非常大，也是各个房地产企业开发的利润增长点。从政策层面上看，旅游的兴起对于住宅市场的调控得到控制，在老百姓对于美好生活向往的过程中希望有更好的居住产品，旅游产品替代自己长期居住的住宅产品。“十二五”期间，全国若干个省市都把旅游业作为自己的支柱产业。支柱产业当中更需要我们旅游产品的换代和旅游的居住产品的换代。旅游的发展催生了我们旅游产品或者旅游地产的无缝连接，包括宾馆、酒店、别墅，持有性公寓都是旅游地产产品和旅游景点的配套产生。我们记得在青海的大会当中，非常感谢旅游业建设当中的房地产行业的支持，房地产行业的发展同时促进了旅游业的发展，这两个行业在整个的层面上是共同生长的。开发企业为什么要做旅游地产，住宅限购令的全面执行以后，很多开发商纷纷投资商业和旅游地产。所以商业地产和旅游地产成了我们竞争的最大的热点，同时也是市场发展，市场挤压出来产生的新的产品，抛出了利好点，更多的是开发商寻求自身的发展。老生常谈的问题，不同的GDP下产生的对旅游消费的需求，3000美金以下是观光旅游，3000美金以上是休闲旅游，四月份我们得到的数据去年GDP收入大概是人均6700美金，我们已经完全达到了休闲的时代。也是上次我去云南委的主任跟我讲，云南以前大部分的观望游到现在的自驾游和休闲游上升的趋势，休闲游对观望游是全面覆盖的趋势。政府希望旅游产业带来最大的GDP的增长，不说旅游大省的影响，一些新的发展的旅游地方，寻找旅游景点的地方都成为发展的方面，政府希望本地区产业的生长。世界各地来看，我们知道美国和西方国家旅游业对GDP贡献在18%到25%以上，我去的欧洲数字更高一些，中国香港10%，内地4%、5%左右，可见我们的发展空间非常大，中国地大物博，博大精深的文化对旅游地产的带动也是非常大的。旅游地产作为我们探讨的一个方向，它是什么样的前景呢，大家如何看待呢，既然我们提到了旅游地产不是观光游的重点，而是休闲游的重点，怎么休闲，第一点，要求我们开发企业，开发商对自然的尊重和保护。当我们推开自然之门，体现旅游之美，我们建房子的时候怎么样做好可持续发展，环保型的发展，这是开发商要做的。另外是精细化的发展，我们从观光游到闲下来，我们就要注意产品的细节了，不是以前住一晚酒店，吃一点面包喝一点汽水就走的时代了，我们要全方位的体验了。我们肯定不满足于只是像丽江，束河古镇这样的发呆游，我们需要的是慢生活，我们在瑞士看到的帆板游，滑翔伞，非常多的旅游项目，让旅游更丰富。2009年以来，中国政府提出把旅游业作为我们国家战略性的支柱性产业，跟一二三产业的融合，第一产业就是李克强总理提出的新型城镇化建设，我们走川藏公路的过程中，我们看到很多牧民的房子很漂亮，我们走浙江的水镇也看到很漂亮的路，但是我们到国外以后发现同样的房屋是耳目一新，是漂亮的，新鲜的感觉呢，就说明他们本身对于环境的卫生要求更高一些，和人民的自觉性，自愿性，本身对于社区环境的要求更高一些，我们如果要做乡村文化旅游，这方面更要注意。第二个是旅游制造品的发展，我们在国外买一个冰箱帖，不同的地方不同的东西，我们国家现在大部分是千篇一律，我们知道旅游景点看到的所有的纪念品都是一样的，给大家流露不出新鲜的感觉。第三点，旅游跟文化信息产业和养老、金融结合起来，像途家他们做的是养老的金融产品，把自己的房子拿出去交换，途家结合自己的国情和实际情况做的更好的旅游产品。进入旅游时代和全民休闲时代 ，下一段房地产应该集中在哪一个方面，这是我们研究的一个特点。第一个就是旅游的需求变化从以往的观光到度假，使游客的类型从组团到散客不断的发展。第二个主体变化了，旅游产业的集团化发展到复合型发展。第三点，政府职能的转变，政府部门为旅游服务，而不是旅游为政府服务。第四点是旅游科技和其他的科技应用在这里，各个景区景点建的大型的歌舞，声光电的晚会，消费都植入到旅游当中；第五个旅游产业的外延不断的扩大，包括养老养生金融服务等于一体了。通过旅游的景区我们可以看出，“十二五”期间各个政府把旅游作为自己的支柱产业，房地产开发商应该怎么做，首先要配合整个的市场发展，做适销对路的产品。另外旅游的形态将会多样化，不简单的是宾馆、别墅，更重要的有一些民俗旅游，海边的旅游，包括整个旅游经济发展促进的旅游都会开始了。第三个就是旅游综合体的出现，不是单一的房地产形态出现，而是复合的形态出现。第四个开发商更加注重这个资源，更加珍惜，同时旅游当中强烈的文化内涵的植入对房地产影响很大，没有文化的旅游是空洞的旅游，所以我们会把文化植入到房地产开发当中，使我们的产品更具有文化性，融合文化的发展；第五个是创新的金融服务，我们不再是单一的贷款，盖房，销售作为我们的金融模式，更多的引进了产业基金，对我们旅游业态的发展都是很好的方向。今天说到这些，我想旅游业是房地产开发的一个龙头和引擎，更重要的靠房地产开发促进旅游业更完整，更完美的发展，这是我们的责任。所以我想有了旅游业的发展就有了旅游地产的发展，谢谢大家！主持人：感谢蔡秘书长，非常的受启发。我们知道在国外蔡秘书长安排的特别紧，我们说做演讲，其实特别不好意思，她说要做个PPT全面的剖析对这个题目的看法，真的很感谢。刚才蔡秘书长从政策的背景分析了一下在她的观点里面认为旅游和地产的关系。接下来请王老师分析一下旅游地产的发展阶段，在现在目前这个阶段，大家都谈到进入到全民休闲的时代，旅游地产也是我们关注的重点，现在看到了很多旅游地产的开发形式，包括房地产也逐渐的向旅游地产、商业地产转型。下面有请王琪延老师就旅游地产的发展阶段，前景分析做演讲，有请。王琪延：给我的题目是旅游地产的发展阶段，其实在中国很难扯的特别清楚，因为在中国旅游地产的概念只不过就三十年左右的光景。实际上旅游和旅游地产密不可分，从旅游的角度我们看一下，实际上这三十多年，从78年我们认为有了旅游的概念，在此之前，其实从政府的角度来看，之前旅游谁管，各位知道是外交部管，是外事活动，是政治，外国人到长城看，或者各省相互接待一下，是接待的概念，没有旅游的概念。78年以后开始有了，第一个阶段，从时间的跨度来讲，应该是前二十年，78年到98年。第二个阶段，就是99年到2009年；第三个阶段就是2010年以后。实际上我们看一下，20年，10年，5年的概念，第三个阶段我们刚刚进入，从时间的角度可以这样区分。刚才说了旅游这个事情过去归外交部管，后来成立了国家旅游局，才把旅游作为一个重要的事情来管，成立了一个专门的部委。这三个阶段我们看一下，旅游地产在里面起到什么样的作用，实际上一个很重要的原因是消费的概念，没有消费，我们讲消费有几个，一个是消费时间，八十年代前后，每周就休息一天，我们知道我们从95年开始，每周有两天的休息。在此之后，提出了带薪休假，特别是2009年以后，逐步的带薪休假的概念进行强化。到2012年制定国民休闲纲要开始，国民休闲纲要指的是2020年基本实现带薪休假。我想没有那么乐观，因为即使在最发达的法国到目前为止也没有完全实现带薪休假，特别是小企业，你带薪休假实行的话，休了以后产品的成本上去了，企业倒闭了，就不能完全的实现。所以我觉得是比较不乐观的。我觉得到2030年差不多，而且按照我们国家经济的增长率，能达到法国八十年代的水平。什么意思呢，可能能实现作四休三，这是没有问题的，看国家是不是出台这个政策，从经济的角度是没有问题的。从消费的支出来看，实际说反过来对于旅游业来讲是收入，我们从这个角度来看，1999年的时候，我们的旅游收入是四万亿，我们的计划在2020年的时候，达到33000亿，意味着翻三倍，增长八倍左右，是这样的概念。你想想，收入的增加和消费水平是什么关系，你的支出是他的收入，到那个时候我们的消费应该是很高的。实际上我们讲一个概念，观光旅游和休闲旅游，有人说先有观光游，后有休闲旅游，其实这两个概念是平行的，是同时产生，只不过谁大谁小的问题，不要说休闲旅游是观光旅游的升级，不是这样的，长城永远是观光旅游，从早就有，只不过休闲旅游占的比重越来越多，但是这两个概念我想不用解释大家也清楚了，无非就是坐着大巴，停下来看完以后，十分钟下来，二十分钟下来，等等你们。休闲旅游就是住下来研究这个景点的文化，从这个高度，我甚至可以住下来打牌，这是休闲度假。从消费的支出刚才说了消费的时间、消费支出、消费行为，出去多少人，这个概念，其实我们的旅游，大家回想一下在2000年前后，我们的远程旅游实际上就是新马泰，那就出国游。在此之前，远距离的国内游。到了2010年，出现了新的形态，是洲际旅游，就是到非洲，欧洲。实际上这些旅游上来以后，近距离的周边的游并没有减少，实际上是一个替代的作用，中国太大了，东部走出来，马上中部跟上，然是西部跟上，这是阶梯式的，别的国家很小，一下子进入一个形态，在中国就比较复杂，这是消费的角度。我们回头说我们的投资的角度，旅游地产。第一个阶段那20年，小投入高产出，大家想想，那个旅游收入每年都是20%的速度增长，消费的是什么，一定是观光，也包括住下来，这个很难把旅游地产掰开，我们看旅游的速度就可以看到。第二个10年，基本上是10%左右，为什么会降下来呢，降下来是因为我们讲的基数大了，到了第三个阶段实际上10%左右还可以维持。所以哪一个行业可以达到这样的高度增长速度，换句话说，这个里面是一个大的金矿，你怎么样挖掘。所以从投资的角度来讲，第一个阶段，投入很小，产出很高。到了第二个阶段，开始中投入，中产出。第三个阶段是高投入，高产出。动不动就是几百亿的投资，像我们今天看到的项目，动辄上百亿，我们现在到国内很多的地方看，动不动就是几千亩地一个大项目，300多亿的投入或者上千亿的投入。未来是不是还有这种项目，可能不会永远的持续，因为地是有限的。我做了一个研究，北京市未来的投入和产出的关系会出现一个什么样的去向呢，投入大，产出少，什么意思，利润平抑化了，第二个是没有新的地区可以开发，在原来的项目的更新改造，创新上进行投入，有高的产出，这是一个突破口。今天我们这个项目还算是一个有这样的空隙。估计后面就没有多少了。作为北京来讲，可能京津冀联合，后面还会有一些项目，否则的话，就不可持续。像欧洲的那些国家，不可能再有项目开发了，所以你只能在原有的基础上进行文化创新、改造、升级。谢谢大家！主持人：从您分析的几个阶段，包括几个方面分析，也阐释了观光游到休闲游的转变，至少证明在座的关注这个项目已经进入了比较好的发展时期。下面进入到讨论环节，刚才王老师提到未来有可能三天的休息时间，那当前两天的时间大概把这个时间做一些什么事情，京郊游占大家周末的比重高吗？郭毅：基本上每两个周末都会去京郊玩一次。主持人：搜房网做过一个调查，近半数的人表示愿意在京郊置业，购买第二居所的约占5成，30%意向够百者带有投资目的，蔡秘书长交流上次来的时候人山人海，车都进不来，所以还是有这么一个大的趋势。从这个角度来讲，接下来的问题是旅游地产投资的机会有哪些？郭毅：其实旅游地产在国内是方兴未艾的状态，因为旅游搞了很多年，但是旅游地产兴起的时间并不是很长。旅游这个行业作为我们的战略型，支柱型行业是09年才确立的。我们的开发商把工作重心放在旅游地产上也是那时候是一个很好的契机，那时候逐步的开发商开始加大投资。2010年以后房地产开始限购，很多的开发商就面临着选择的问题，究竟是在蓝海里面继续竞争，高价拿地销售又会出问题，销售的环节上政府通过政策限制购买，很多开发商这个时候已经深刻的思考自己的转型，有一些开发商转入的商用地产，还有一些开发商转向了旅游地产的领域。所以从目前的国内旅游地产发展来看，还处在相对初步的阶段，很多的项目都在开发的初期，也处在销售的初期，未来我觉得发展潜力还在后面。主持人：我们把目标转向古北水镇，我们知道中青旅之前控股乌镇以来，乌镇的旅游人数和收入也在快速的增长，中青旅有怎样的开发模式和核心团队的运营经验，在旅游地产开发过程中有什么样的关键点值得我们关注？连子丰：首先欢迎大家来到古北水镇，我和龙湖都算是地主了，四年前的6月3日，中青旅决定联合投资一块开发古北水镇，今天是7月22日，四年前的八月份我第一次站在这个区域，当时我们来的时候这还只是一个破败的小村子，年轻人都出去打工了，家里基本上都是一些老人，一些老宅，背对着长城，很多的背包客自发的游司马台长城，人数有30万，那是没有任何的推广的情况下，每年有30万人，你就觉得这个地方很奇特，中国拥有水资源的长城只有这里，而且还是活水，他的人文风情很奇特，古北水镇是最早中西文化碰撞的地方，从宋朝开始就是边关，戚继光后来守长城的地方。大家看到古北水镇景区里面的山顶教堂，那是最早最早一个基督教的传教地，这个地方又有佛教的根基，又有了观音塔。当时我们来到这个地方心里还是很忐忑的，这个地方这么好，我们怎么开发利用。作为市场的主体，我们首先还是要从市场需求考虑，大家知道乌镇在浙江嘉兴，这是一个什么地方，是一个三省交界的地方，浙江、江苏、上海，消费能力在全国也是数一数二的。我们基于这样的消费人群打造一个容纳500多万人的乌镇。司马台我们依靠什么，依靠的是北京，北京是国内旅游最特殊的一个市场，不光是一日游，这么多年都一直是非常的火，入境的市场，中国的40%的外国游客都是在北京登录的，还有北京常驻人民的需求，像郭女士说的我们除了颐和园，天坛，老百姓只有去农家院，红螺寺，平谷的金海湖转转，这给了我们信心，有了这个消费基础和信心，我们就开始开发这里。大家可以看到这些房子本身是我们浏览、观光的一部分，本身是有观赏价值的，进去以后不是酒店就是博物馆，这些东西又是具有实用价值的，一次开发，两次利用，三次以上的消费，这是一个成熟的开发模式。从经营的角度，南边有乌镇，北边有水镇，乌镇的经营模式在全国的景区甚至说人文的景区都是非常好的，乌镇的经营收入净利润在三年前已经是中国所有的景区类的上市公司排名第一的，这种经营模式基本上是水镇参照乌镇做的，南北呼应的。所以大家在乌镇看到亲切的民宿在这里也可以看到，在乌镇可以看到小桥流水，在这里也可以看到，所以经营模式上基本上是一样的。那乌镇和水镇有什么区别，不知道大家有没有去过乌镇，乌镇是平原地带，小桥流水人家，所以不管人文风情还是其他的都比水镇好。我们遇到一些问题，首先是乌镇的温度高，北方没有办法，这个地方的基础设施也不发达，我们都要进行改造，乌镇是平原，这是山体，乌镇盖房子起地基就可以了，但是这里要受到平山头。再比如说乌镇人的思想，南方人，经营的理念更先进一些，在这个地方我们跟老百姓进行交流，我们要做什么样的产品，所以有很多很多和乌镇一样的地方，也有很多当时做乌镇的遗憾或者我们觉得不足的地方在水镇进行了升级，弥补。不管怎么说，水镇是乌镇的升级版，如果一定 要说两个有联系纽带的话就是这样。但是水镇的建筑风格和乌镇不一样，所以我们希望将来乌镇和水镇，南北呼应，从经营上我们可以有客源的互动，日常的维护上有经验可以相互借鉴。现在我们再去看景区，中国现在最大的优势就是老百姓都有钱，但是反过来讲，也有一个谈不上优势的，区域发展还不平衡，我们现在有总会接到一些邀请我们投资的地方，乌镇和水镇，我们消费的目的地成本，我们希望客人留下来的时间越长越是好，但是区域发展不是那么领先的地方，比如说一些三四线城市，周边又有比较好的旅游资源，我们就不建议有大规模的景区投入，我们就讲究小规模的比较快的发展。像二三线城市，武汉周边，湖南周边两三百万人的城市都可以做一些产品，景区开发和地产是有一些差异的，地产我理解商业、住宅的产品居多，但是做景区我们做的是更基础的一类工作，只有景区把周边的人群都带起来了，房子才会卖的更好，从这一点上来讲，我们说景区离不开地产，反过来地产也为景区的发展带来了利好。主持人： 我们知道途家网是做高品质中高端度假公寓的平台，我不知道利用率怎么样，我们在外地都用到途家的产品，服务等等都特别好，请魏总讲一下，因为我们运营的项目很多都是客户的投资性的产品，有没有一些成功的案例可以分享的？魏韫韬：大家好，我是途家华北区的负责人魏韫韬，非常感谢新京报给我们这么一个平台跟大家在一起，包括蔡秘书长和王主任，陈总说的很好，他是今天唯一一个参加论坛的酒店管理方，途家是什么呢，途家是除了酒店其他什么都做，我们是不一样的途家。讲到数据，昨天晚上十一点我才拿到今天的流程，我才知道今天要讲数据，其实数据在蔡秘书长和王主任面前还是比较年轻的，我讲几个大的数据吧。在中国旅游行业今年预计的总收入应该是在3.5万亿，旅游人次应该可以达到35.8亿人次。其实在Q1，一季度我们实际完成了11.2亿人次，旅游总收入超过了8960亿，今年的数字我们将远远的突破，刚刚王主任说的很清楚，我们分三个时期，这个时期在旅游地产大数据来讲，连续三年突破了万亿，我们在旅游地产30年的发展过程中，除了这三年，所有的32年，旅游地产总投资才8000亿，但是2011年一年就突破了一万亿，我们的旅游地产到了快速发展的时期。刚才蔡秘书长讲了，中国的房地产70%以上已经做了旅游地产，但是这70%里面80%和途家合作，我们和超过百家房地产做了合作的项目，包括龙湖的项目。在这个领域，其实途家是作为地产下游产业，所有的途家在管家、托管，交换的平台上为我们所有旅游地产的下游产业做服务。途家的核心理念只有三个，管家、托管和交换。我们在业主端所有买了房子以后，我们在你的空置期，其实旅游地产的空置还是比较大的，在你的空置期进行保值性的打理，托管就是在你自住之外，我们给你兼顾着运营，产生的收益跟业主分成；第三个借助途家的平台进行全球的交换，我们解决了旅游地产业主端所有的问题，我们做的工作也是在为旅游地产服务，我们旅游地产的形式也是在多元化，细化的，比如说地产的业主端也是在刚需化，所以在这个阶段，旅游地产作为新贵来讲，我们还在路上，还会继续多做一些合作，包括龙湖.长城源著项目，多为游客和业主做贡献，谢谢大家！主持人：感谢魏总，我们对度假产品投资市场的调查中显示，67.4%的关注投资回报率，90%关注精装修的旅游地产，60%业主提出愿意托管，最终调查结果显示，低总价、精装修，高业态，好品牌是投资者关注的点，我们请郭总讲一下房企品牌的差异化在投资开发过程中有什么优势，在旅游地产投资区域选择上有什么技巧，旅游地产近些年来的成长曲线又有什么样的变化？郭毅：我们百强企业当中70%都在做旅游地产的开发，品牌开发企业有三种不同的经营模式，一个是以万达为首的模式，他们主要抢占了比较稀缺的自然资源，我们都知道虽然国内的自然资源很丰富，地大物博，但是真正好的旅游地产项目并不多，万达的模式主要是占据稀缺的旅游资源，但是他们主要是在经济欠发达的城市，通过他们的旅游地产的开发，把万达的商业配套和后期的服务引入到旅游地产项目当中去，推动了区域经济的发展和当地的就业，万达的模式是可以以低廉的成本拿到旅游地产的项目，但是投资回报率来讲，客观来说，经营的状况并不是很理想，回报的周期也比较长。还有一种模式以今典、复地这种分时类的度假酒店，他们在旅游景区开发休闲度假类的酒店，但是他们的酒店跟传统的酒店是不一样的，他们主要引入的一些艺术类的拍卖，博彩，包括其他的休闲娱乐业，通过这个吸引消费。通过分时度假的经营方式分摊整个的经营风险，自持一部分作为日常经营，销售一部分，一种是分时度假，一种是打包做房地产信托基金的方式卖份额。目前来看，分时度假的方式在国内还处在比较初期的状态，所以这样的模式我们看起来经营状态也不是特别的理想。包括在国内的一些博彩业上触及了很多的政策的红线。还有一种模式是龙湖这种旅游文化小镇，对于城市人来说，都希望有一个放松的环境，当然了，这个放松的环境最好不要离我的居住地太远，五到七天长途旅行，我要计划行程，订酒店，机票，这是很麻烦的事情，很多人因为这个一年当中规划一两次长途的旅行，更多的还是放在居住地周边，车程两公里以内可以到达的范围内，这是我们这个城市人口更多的放松和休闲的方式。像我们旅游度假类的小镇方式，在北京的周边，相对来说是目前看起来所有的旅游地产项目当中比较成熟的模式。我们现在所处的龙湖.长城源著的项目，周边既有司马台长城能够传承历史文化的景观，又引进了乌镇江南水乡的婉约和秀美，不管是休闲度假还是日常的居住都是非常好的旅游的方式。房地产项目和景区相互借势的发展方式，业主可以提供源源不断的旅游的资源和消费，景区也给业主一些租赁的需求，购买的需求，就像蔡秘书长所说的，是共荣共生的，目前来看，经营的状况和市场的后期前景都是可以预期的。旅游地产的选择上，我们先说不选什么样的，首先不能选择二三线经济欠发达的地区投资旅游地产，二三线城市本身住宅地产就供大于求的状态了，刚才主持人说到，我们的很多的投资者、消费者都是抱着投资的目的，看重的是投资回报率，在二三线城市投资旅游地产，住宅地产都上升不了，幅度非常有限，甚至有一些地区出现了房价的大幅度的下滑，我们投资旅游地产业不会有很好的前景。第二点，我们不能选择一些季节性因素比较明显的地产，早期北方城市的海滨，很多的旅游地产都在开发，包括现在还在销售的东戴河、秦皇岛，包括威海，其实我们看到这种季节性的因素非常鲜明的滨海旅游地产，在居住的使用率上非常非常低，一年两三个月住，空闲的时候没有人住，也没有消费，当地的产业发展不起来，很多的滨海地产冬天都不供暖，在这种情况下就谈不上升值。在这样的情况下，北京周边两小时的范围内，古北水镇这样的范围内，每个季节都有景观，其实像这样的地产项目，包括旅游项目，休闲度假项目，还可以实现旅游地产最大化的利用，在这样的前提下，这样的项目未来才有升值的机会。还有一个我们买一哄而上，区域有很多的旅游地产的项目，非常集中的区域，也是大家要慎重投资和购买的，像海南就是泛旅游地产的区域了，二三十年前，就有泡沫的兴起，随着了国际旅游岛的定位以后，房价又起来了，海南岛内很多的旅游地产的项目，但是大家靠的都是外来消费的支撑，本身是没有内生性的需求，或者说远远不能支撑巨大的开发量，在这种情况下，这样的发展是非常危险的，在市场投资需求放量的时候房价涨的很快，大家进去以后发现被套牢了，支撑房价上涨的概念，逐渐的影响力消化了以后，房价就下行了，在这个时候我们投资可以说打了水漂或者很难赢得很好的投资回报。我们能买的是一线城市，要买季节性因素不明显的，一年四季都可以居住的，我们要买相对稀缺的旅游地产的项目，古北水镇的项目可以充分的让我们的消费者和投资者看到升值的潜力，而且是北京这么多的休闲度假这么强的消费能力的基础之上的唯一的项目，所以这个项目的升值潜力还是非常高的。最近几年房地产开发企业都在聚焦旅游地产的行业，2013年整个房地产开发企业在旅游地产的开发上的投资额就已经达到了8000亿，这是一个过程中的数字，未来随着国内旅游地产的发展，随着消费能力的增强，我们中产阶级的增加，旅游地产未来还是具有非常好的前景的。主持人：感谢郭总，如果说要作为投资的话，我们听明白了，龙湖.长城源著非常值得购买，起码从几个方面分析了在当前旅游地产品牌的房企这么激烈的情况下，龙湖选择了这么一个开发的模式，也是符合当前的受众的需求，接下来有请王总，跟我们分享一下旅游地产投资的产品选择和模式开发上的机遇和挑战？王勐：首先非常感谢大家今天能够到我们龙湖.长城源著参加这个论坛，说实话来之前，从公司开过来的这段路上，对我自己来说，这也是一个工作状态和生活状态的转化，从这个项目我们拿了以后，售楼处开放，每个周末都会在这里，一个方面是工作状态，另一方面也是生活模式的转变。龙湖.长城源著这个项目我们最开始决定拿地之前考虑了很久，之前我们有三个旅游度假的项目，青城山，烟台的海边，还有云南的仙湖水境，当时我们是山海湖拿地的概念。拿这个地的时候非常的谨慎，现在在这波市场的周期调整受影响比较严重，我们也去全国考察了很多的项目，包括区域做旅游地产开发的典型的案例，我们知道海南的旅游度假项目有一段时间也是非常不错的，核心还是他是全国的海南，刚才郭总也说了，那边的季节性还是有一些问题的，所有的旅游客户集中在三到五个月的时间。当时我们做了一轮前期的调研以后，对旅游度假项目觉得有几个比较核心的点，在旅游度假相对细分的市场里面比较关键，第一个是项目的稀缺价值，无论是山海湖还是长城、水镇的资源，都是无法复制的，甚至对于我们生活常态上的另外一种稀缺资源的占有。第二个是项目的配套，我们知道有的旅游度假项目都是配套做出来以后进行销售，对于配套来说，直接决定的就是客群的导入，没有配套对于客群来说就不是比较清晰。第三个这个项目有一定的客户群是在北京，三亚是在海边，有很多的全国的客群，惠州就是深圳的客群，乌镇就是江浙一带的客群，古北水镇有司马台长城，还有中青旅乌镇的成功的经验，一南一北的配合。还有规划我们跟水镇两家合作之前就已经全部的落地了，这是全国的项目当中也是非常少见的个例。另外我们依托的客户是北京，在北京的细分市场里面，旅游度假项目还没有被真正的开发过，没有真正的被需求激发的概念。再回到龙湖.长城源著的项目我们做定位的时候也做了很多论的PK，我们知道现在北京的环境是限购的大环境，而在这样的环境里面，我们前期经过客源的分析，最后定位是龙湖.长城源著，我们第一个是颐和原著，是我们距离颐和园东门只有50米的距离，我们说原著本身并不是价值的落地，我们给原著的定位是每个原著都不可复制，是亿级产品还是百万级的产品，原著的品牌代表的就是价值的稀缺，我们拿到这个项目的时候，长城就是限建区，我们是咬着一公里的边界进行开发的，所以这个稀缺的资源可以体现了原著的产品线。第二个无论是从限购，还是各方面都是一个区域投资化的过程，我们说现在在北京买房，大家都买住宅，投资一点一点的削弱，更多的是改善性的需求，对于这个项目的定位，相对来说我们也是非常的清楚，我们叫1+1，第一个是居住的需求，第二个就是度假的需求，很多的客户配比是住宅加商铺的配比，住宅是没有办法算回报率的，大量的资金已经流入到商铺，我们前一段在北京开发的两个天街的项目，每年的销售额基本在50亿左右的量级，对于龙湖.长城源著的项目定位是二居所的度假居所加上投资回报整合的产品，我们整合了二居所除了5+2的生活方式其他的什么都没有，这个项目有非常大的租金保值的课题，然后再去圆很多客户别墅的项目，我们的别墅是100万的精装，它的客群相对来说是非常广泛的客群。它把真正的自主性需求和真正的价值属性的需求结合在一起，所以我们说从前期的调研到最后龙湖.长城源著项目的落地，我们公司是要做一个品牌性的项目，古北水镇从中青旅的手里也是一个大师的杰作，中青旅在行业里面是非常专业的，龙湖在别墅的产业链里面也有独到的地方，我们两家各自发挥自己最擅长的方面，再将整合古北水镇和司马台长城完全打造成相互融合，具有人文属性的一个旅游度假的目的地，最后成为一个在北京无法复制的稀缺性的产品。今天大家看来古北水镇和龙湖.长城源著还是单独割裂的，但是未来我们想把之这两个产品变成一个旅游度假的生态产品，在项目的各个维度进行全方位的整合，这是我们今年一个非常重要的布局。主持人：感谢王总，您介绍的古北水镇压的过程，也印证了不可复制的三点，包括稀缺性，季节性以及规范旅游化。在这里还有一个就是客源性的诉求，这也是跟我们之前谈到的微度假，微旅游的形式相关。我想问一下王总，他对龙湖.长城源著项目体会可能更深，跟置业的客群也有很多的接触，之前我们也做过一些调研，从产品的投资理念上 ，我们的产品给他们提供的形式上进行一个解释？王芳：郭老师对市场的判断真的非常准，旅游项目我们平时可能接触的不是很多，王总对于我们项目择地的逻辑和价值点，开发模式说了一下。因为我是负责这个项目的，可能从产品的层面包括现在这个项目的核心，吸引客户价值的层面再讲一下。这个项目目前为止售楼处开放三周，来访上万组，预约客户700组左右，这个数字是非常恐怖的，在这个市场环境下这个数字是可以拿出来进行解读的，这个项目依托北京，依托水镇，我们是中国长城脚下唯一可售的住宅的项目，我们有着距离北京这么好的距离，有龙湖和中青旅在全国专业做地产和旅游开发的这么好的合作伙伴的结合，包括这个项目提前呈现的配套，我们从停车场下来看到的那片还不是真正意义上的景区，那一片是整个古北水镇规划区里面做的两万平米的配套街区，可以给大家呈现银行，饭馆，甜品店，咖啡店，烤鸭店等等一系列的配套今年年底或者明年年初都会呈现，这个项目是均好性非常好的项目，我们做了50万总价和100万总价起的住宅，户户观长城的精装修，这个项目最核心，卖的就是未来，魏总刚才比较保守，说了几个比较宏观的数据，这个项目现在还在试运营的状态，大家知道现在周末水镇酒店客房一般情况下是1080元起，可能只剩下1800以上的套房，未来几年，里面的民宿的客栈以及第二个酒店开业的时候，整个水镇就1000多个房间供应量，而且价格最便宜的都是七八百，乌镇里面也有1000多个房间，但是周围老的原住民上万间客房分个这两，所以这块关于酒店住宿的供需比以日为单位，客户在这个时间点就看的非常的明白了。龙湖.长城源著哪一年达到700万左右的时候，这个房子的供应量应该就要有7000组，这是最根本决定一个项目是否可以热销的核心的点。再者，龙湖.长城源著不是低总价的度假项目可以概括的，前几天我给销售人员培训，我问你北京哪几个项目是印最深刻的，或者全国的名盘，你第一反映的是什么，有人说颐和原著，有人说太阳公元，要么是霄云八号，这些项目都是卖的很贵或者位置很好，在四环边上的项目等等。我想说的龙湖.长城源著这个项目不仅仅是一个名盘，随着时间的推移，可能会更漂亮，十年以后没有人会记得太阳公元，但是十年以后的古北水镇比乌镇可能更好，第一期房子的时候价格最低，然后往上走，交房之后可能还会有一些走翘，然后经过十年以后投资性比较平稳，但是这个项目从时间的维度上超过我刚才说的单价十几万以上的名盘，而且投资曲线在租金，二手房的需求以及在项目的知名度三个维度上都会远远的超过现在了解的其他的度假的项目，这是客户非常关注的，这是我说的未来的其一。未来其二，这个项目很多意义上是可以触动客户心灵的项目，为什么会买，更多的还是这个项目很多的点上打动了客户的心灵，我们跟客户说你买这个房子，我问您一个问题，你的未来在哪里，你未来想成为什么样的人，过什么样的生活，未来给你和你的家人什么样的生活，这个项目会给你答案，这个项目从前面的逻辑以外，真正意义上可以打动客户的旅游地产的好产品的核心逻辑和核心脉络。主持人：感谢王总，大家都谈到了旅游地产的共荣共生，我问一下连总，刚才王总介绍的时候说700组，才三个星期，在北京市场这么低迷的情况下还是很不容易的，但是刚才谈到一个很重要的问题就是买未来，我们买了龙湖的房子未来能给到消费者一个未来，请您分析一下，运营旅游项目上未来可以呈现什么，当前的微度假，家庭消费之初大概是什么样的比例？连子丰：我先讲未来，目前为止水镇基本上游客量在50万上下，这是从3月份到今天的数据，今年预计超100万，明年预计200万到300万，这是一个比较保守的数据，未来我们可以做到500万到600万的人流，这是比较客观，也比较理想的情况。如果说房地产这块，对比乌镇来看，09年我到乌镇的时候，乌镇周边的房价是2700元左右，2011年我离开的时候8000多元一平米，去年的时候1.4万一平米，这期间伴随着乌镇的人流和收入的增长，乌镇从07、08年开始3000万的投资，09年就是9000万的利润，现在就是3亿的利润了，这个是飞速的发展，这是乌镇的未来，也是龙湖.长城源著的未来。第二个谈一下微度假和微旅游，微在什么地方，就是时间微，消费微，消费微不代表消费低，只是关注细节，关注体验，把细节和体验以及客人的感受做好了，一定是非常好的产品。时间微就是为什么会选择距离北京120公里的地方，超过200公里大家都不会去了，因为不够微，小长假可能才会出去，100公里以内北京市民会去，但是不会留下，我早上去下午回来了，为什么还要住酒店，这个距离是刚刚好，不长不段，周六出来，周日回去，也不会特别累，所以微度假行程是一个。明年或者后年，北京北站会有直接看到古北水的旅游专列，这也是通达性的，让游客的微度假更加有吸引力。所以微旅游大家看到国内的旅游慢慢的被要素化，机票，酒店，竞争很充分了。做到这些很充分的情况下，国内旅游地产和旅游公司来讲，旅行社已经不做国内的旅游了，但是反过来在国内游里面最让我们惊奇或者吸引力非常大的有两块，一个是周边游，周边游占国内游的80%以上份额，对于北京周边游有没有好的产品，也决定着北京周边游能够走多远；再有目的地服务，就是服务体系的打造，刚才我们说了北京的一日游，作为北京比较近的目的地的服务产品，我们的产品让客户的体验性，感受，让客人在历史文化和现代的文化之间穿插的功能就非常重要，微度假和微旅游将来一定是国内旅游发展很重要的方向，也一定是不管是旅游行业的轻资产的投资，重资产的投资，新的着力点，也是一个爆发点。我举一个比较小的例子，周边游，一个网站前一段时间刚刚得到了一亿的融资，比如说我们看到其他的一些一起去旅行，我们关注的这些网站，都是做周边游出身的，所以微度假，微旅游我们一定要刊号它，另外在消费结构上将来一定会有更多的消费者做休闲、放松的选择。主持人：感谢连总，有几个数字挺给我们信心的，第一个是未来400万到600万的接待量，再就是乌镇周边的地产从两千多到一万多的价格发展，刚才大家一直提到的微旅游，利用80%以上的数字，可以证明我们的客源的充足。只有旅游和消费的提升，我们未来龙湖.长城源著的价值才会更高。时间关系就不过多的让大家进行分享了，请每个人用一句话或者您自己的观点表达一下您对主题的关注或者旅游地产未来的趋势的关注。王勐：首先感谢，其次就是希望龙湖地产能够不辜负这片土地，把它的价值全部展示出来。主持人：刚才谈到700组的数字，对于其他的地产开发商都挺刺激的，别人都卖的不是很好，我们刚才介绍时候是住宅产品，还有限购的限制的，那么结合北京的市场能不能简单的讲讲这个数字和产品的结合？郭毅：北京现在大家都知道整个房地产市场特别是住宅市场面临着很大的消化的难题，包括客户量也不够，因为自住房的上市，造成了很多的刚需人群的分流，在这个情况下，不光刚需客户量减少，因为改善性的人群，消化的低密，导致了改善性的客户没有办法卖掉自己的房子，没有办法腾退自己的购房的资格换新的房子，所以整个改善性和刚需盘的市场都面临客户量比较困难的情况。去年很多的改善性的包括刚需的楼盘都可以赶推三四百套，今年每次推就是几十套，还很难实现百分之百的消化，就说明很多项目的蓄客可能只有几十组，像我们的项目都没有正式做大规模的推广的前提下，能够有七百组的客户，真的是非常不容易的事情，也让我挺惊讶和震撼的。慧眼识珠，可以看到这么高升值潜力的项目。一句话总结，旅游地产这个蛋糕很大，但是不是每个项目都看起来很美，所以我们要选对项目，选好品牌的项目，选稀缺性强的项目，选未来可以看好升值潜力的项目。连子丰：来古北水镇没错，来买龙湖.长城源著的房子也没有错。王琪延：我看好休闲地产，旅游地产是休闲地产的一部分，我看好整个休闲地产，但是如果做不好的话，血本无归，做得好盆罐满盈。陈天晓：希望下次可以作为游客的身份来体验古北水镇，希望旅游地产以后打造产品的时候多注意多元化和差异性，更注重客户的细节体验，这是 吸引客户再来的很重要的原因。魏韫韬：途家会跟我们的战略合作伙伴一起带着大家分享，共赢。王芳：还有两年多的时间交房，我们希望那个时候用品质和未来真正的代言北京，甚至大北京的度假地产的标杆。主持人：我们希望看到不一样的、我们心目中认可的龙湖打造不一样的产品，希望古北水镇成为未来度假、休闲、旅游的目的地，今天的论坛到此结束，谢谢大家！
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