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2009年房地产估价案例与分析精讲讲义31-2
　　(3)转让以划拨方式取得的土地使用权的房地产时应缴纳的土地使用权出让金《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家规定缴纳土地使用权出让金。”　　(4)国有土地使用权出让价格评估的特点1)国有土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准;2)估价时点一般为估价作业期以后某一时点;3)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法;4)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性。　　(5)各种主要估价方法在国有土地使用权出让价格评估中的应用国有土地使用权出让价格评估可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。　　1)市场法市场法是土地使用权市场交易较为活跃，可比实例较多时普遍采用的一种方法。评估国有土地使用权出让价格时，先选取与估价对象土地有可比性的市场交易实例(一般为3例以上)。所谓可比性，表现在土地规划用途的同一性、土地供求范围的同一性或土地等级的同一性、土地生熟程度的同一性、土地规划条件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情况的正常性等。然后在交易日期、交易情况、区位状况、实物状况等方面予以调整，得出估价对象土地使用权价格。　　2)假设开发法假设开发法是评估国有土地使用权出让价格的常用方法之一。其方法运用的前提条件是估价对象土地规划设计条件已经规划主管部门审批。只有在此情况下，估价对象土地才有假定开发的具体规划设计方案，才能据此规划方案假设得到开发建设后的剔去建筑物部分的剩余土地部分价格。　　3)成本法成本法是在估价对象土地使用权价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时适宜采用的一种方法。《房地产估价规范》规定，土地取得费用包括三部分：一是征地和房屋拆迁安置补偿费;二是土地使用权出让金或者地价款;三是有关土地取得的手续费和税金。征用耕地和其他土地的补偿费和安置补助费标准，在《土地管理法》等法律、法规中已作规定。城市房屋拆迁安置补偿费用的金额，可根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。土地使用权出让金或地价款以及有关土地取得的手续费和税金依据相关法律、法规、政策的规定。　　4)基准地价修正法基准地价修正法是指以该区域或级别的基准地价为依据，再根据实际情况进行必要的修正后估算土地价值的方法。该方法的关键是确定土地的基准地价。土地的基准地价是指在一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分土地价值区段，然后调查测算出各区段在估价时点的平均价值水平。基准地价修正法的估价过程为：利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过对交易日期、区位状况和实物状况(包括土地使用权使用年限、剩余年限等)的比较修正，由基准地价调整得出估价对象出让土地价格。　　2.房地产转让价格评估　　《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;(2)一方提供土地使用权、另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的;(4)以房地产抵债的;(5)法律、法规规定的其他情形。　　房地产转让价格评估的特点：　　第一，从估价时点上看，房地产转让价格评估一般是在实际转让之前进行，估价时点从理论上讲应当是在估价作业期之后。　　第二，从估价目的和要求上看，房地产转让价格评估主要是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性。　　二、内容讲解　　房地产估价目的，即房地产估价报告的期望用途，指的是委托方为了什么需要而聘请估价方估价。　　房地产估价时需要根据估价目的来决定在估价时采取何种估价假设前提和何种价格类型。　　估价假设前提主要有两类，一类是最高最佳使用前提，一类是持续使用前提。最高最佳使用前提是假设估价对象在法律上许可、技术上可能、经济上可行的情况下以价值达到最大的一种最可能的使用方式被使用，估价时按这样的使用方式评估其价格。　　相对于最高最佳使用前提着重强调估价对象本身发挥最高最佳效用，持续使用前提则更多地考虑估价对象对于一个持续经营的企业整体能够发挥最大的效用，也就是说，当一个企业采取持续经营的方式可以发挥其整体最大效用时，我们对该企业的组成部分(例如房地产)按照其目前的使用方式评估其价格。这时，仅就估价对象本身而言，可能并没有发挥最大的效用，但它能使企业整体经营发挥最大的效用。　　价格类型则有交易价格、投资价格、出售价格、保险价格、课税价格、拆迁补偿价格等等。一种类型的价格通常只会有一种估价前提。　　各种类型的价格是房地产在各种情况下所体现的交换价值，也可以说是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价值。不同估价前提和不同价格类型则是对房地产交换价值实现形式的约束。　　由于估价前提和价格类型是由估价目的决定的，所以估价目的实际上也就规定了房地产交换价值的实现形式，或者说，不同估价目的使得同一房地产会有不同的交换价格。　　在考虑房地产估价目的时，首先要掌握与这种目的相关的法律规定，其次要把握这种目的的估价所适用的价值标准。以下按十一种估价目的分别介绍各种目的的估价。
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液压与气压传动课程设计指导书.doc54页
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液压与气压传动
课程设计指导书
湖南工程学院机械工程系
11 课程设计的目的 1
12 课程设计内容 1
13 课程设计的一般步骤 1
14 课程设计要求及完成工作量 2
15课程设计的注意事项 2
液压与气压传动设计 4
21 明确设计要求 4
22 进行工况分析确定液压系统的主要参数 4
maxbook118com 载荷的组成和计算 4
maxbook118com 初选系统工作压力 6
maxbook118com 确定执行元件的主要结构参数 7
2 24 计算液压缸或液压马达所需流量 7
maxbook118com 绘制液压系统工况图 8
制定基本方案和绘制液压系统图 8
maxbook118com 制定基本方案 8
maxbook118com 绘制液压系统图 9
液压元件的选择与专用件设计 9
maxbook118com的选择 9
maxbook118com的选择 11
maxbook118com 辅助元件的选择 11
maxbook118com 液压装置总体布局 13
maxbook118com 液压阀的配置形式 13
maxbook118com 集成块设计 13
液压系统性能验算 14
maxbook118com 液压系统压力损失 14
maxbook118com 计算液压系统的发热功率 15
maxbook118com 计篡液压系统冲击压力 16
绘制正式工作图编写技术文件 16
27 液压与气压传动系统设计题例半自动液压专用铣床液压系统的设计 16
maxbook118com 设计内容及要求 16
maxbook118com 设计方法与步骤 17
课程设计参考资料 28
31 液压缸 28
maxbook118com 液压缸安装形式 28
maxbook118com 液压缸主要参数及尺寸的确定 29
maxbook118com 液压缸结构设计 35
maxbook118com 总体尺寸确定 41
32 油箱 42
maxbook118com 油箱容积 42
maxbook118com 油箱的结构设计 44
32 3 油箱的防噪音问题 45
32 4 其它应注意事项 45
33 液压泵装置 46
maxbook118com 液压泵的安装方式 46
maxbook118com
液压泵与电机的联接 47
maxbook118com 绘制液压泵组工作图 47
34 辅助元件
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