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直播2：2014中国房地产企业经营管理创新大会日 12:26 | 来源：百度乐居
活动名称：2014中国房地产企业经营管理创新大会主办单位：中国房地产协会协办单位：天朗控股集团直播媒体：新浪乐居活动时间：日& 中国房协金融委副主任、嘉富诚基金董事长郑锦桥郑锦桥：非常感谢诸位，我来介绍一下有关房地产企业，在新的经济形势下的融资策略，因为大家前面听的都是一些比较大的企业，对我而言，不仅仅是一些大企业
的融资，更多的是一些中小企业的融资，今天听到刘会长对大家的提醒，房地产在未来发展过程中，可能已经走到了一个相对增长不那么强的一个时期，但是在这样
一个时期，我们应该也能看到，我们不仅遇到的是挑战，同时也有机遇。&&&
我们的机会在于我们仍然处于经济相对增长的这么一个时期，同时我们看到这样一个低迷的状态下，也给我们有更多的一些廉价土地的机会，并且我们也看到了，随
着资本市场的变化，也给了我们房地产企业，一些行业整合的机会，也就是说对我们大家而言，不仅仅是我们要在这样一个挑战中，能找到自身的定位，更重要的是
有一些，特别是对中小房地产企业，一些有效的融资方法和路径，大企业搞融资相对容易，银行贷款、发债等各个方面，对于中小企业而言，我们应该如何抓住机
会，在这样一个竞争激烈，并且挑战极大的环境中，找到一些最适合我们发展的机遇，这也是我们要考虑得问题。&&&
我们看到中国资本市场中提供的一些融资的路径和方法，不仅仅包括银行贷款、股权融资，还有IPO和并购方面的融资，还有REITs，这个就是典型的资产证券化产
品，9月26号中国证监会颁发了资产证券化的管理办法，提出了资产证券化的基本的条件，比如说在开发地产中，特别是商业地产和工业地产，应该就有机会对自
持性的物业进行资产证券化，资产证券化是有条件的，更重要的是你要有一定规模的商业地产，比如说无抵押贷款的，一个整体性经营效果好的商业地产，同时我们
看到你的租金收益和物业的增长收益，相对也成熟，这样的企业拿来做资产证券化就相对比较容易。&&& 很快有政府廉租房的REITs，第二个收取的收益，第二个廉租房也会涨价，廉租房具备了发行REITs的条件，这些方面对我们未来发行资产证券化产品，就能创造一个非常好的一种条件，这是一个混合型观念的问题。&&&
比如说天朗酒店，这个物业是天朗集团的，但是租给酒店管理公司管理，写字楼同样也是这样，如果这种资产体量规模更大一点，是可以具备REITs的发行条件，但是
前提条件，就是整个物业是整体的，租赁有增长的能力，不能有质押和担保，不能说房子质押给别人了，就不能满足REITs发行的需要，当然资产证券化产品不仅仅包
括REITs，还包括金融的资产证券化产品，只不过商业地产也好，工业地产也好，廉租房的租赁也好，这些REITs产品是反映在房地产行业的REITs，这些方面包括我们在
北京办公的华贸中心，三栋写字楼，两栋就是日本REITs持有的，而且到香港发REITs，包括我们看到万达、SOHO中国，以及其他一些房地产开发商，为什么过去跟
着买商业地产、写字楼，现在不卖了呢？其实是装入囊中，为瑞兹发行奠定基础的方面。&&&
第二个融资方式，就是接地气的融资方式，就是互联网金融到底对中小开发商的融资有什么帮助，中小开发商也在建P2P网站，互联网金融未来的发展趋势是不可
逆转的，目前中国P2P的网站，已经有了1200多家，但是每个月也会有20、30家新增的网站的同时，还会有20、30家跑路的、倒闭的，上个月就出现
了28家企业跑路，风险非常大，但是对房地产企业和相关的企业，怎么样借互联网金融发展的趋势，来真正的利用好互联网金融的这么一个平台，用互联网金融解
决的问题是什么问题呢？是让中小企业，或者是小投资人，都能够通过这样的平台，获得各自不同的利益，比如说咱们大家在座的都是高净值人群，你不会投P2P
的产品，因为你的产品都放在银行，买个银行的信托产品，或者有自己用的方法，但是对于民工而言，他就没有这样的路径，每个月存一点钱，收益很低，如果说有
了P2P平台的话，我可以拿到差不多3个月，就可以拿到年化利率10%的收益，这样对大家就非常欢迎的，身边的老百姓、普通人，会借助P2P的平台获取更
大的收益，至少比银行高了很多，当然风险也很大，老百姓不知道哪个P2P是好的，所以就有了一个选了的问题。&&&
现在P2P不停的冒出来，不停的跑路，导致民工也不敢把钱放在P2P上，这满足了中小投资人、中微投资人的投资需求，第二个满足了社会上一些不同企业的需
求，包括开发商，比如说中小开发商，我们有机会利用这个P2P，看着投资人很少，金额很小，但是它是众筹的概念，这对大多数老百姓来讲，转一点P2P还是
可以的，众筹的概念，把不同投资人的需求集中在平台上。&&&
作为房地产开发企业，我们该怎么样使用这个资金呢？用不好搞成非法集资了，P2P的概念就是债权转让，所谓的债权转让，就意味着你如果有债权，假如说你项
目中有一些债权的份额，或者是你有一千万，你可以分拆成100万，目前的状态下，随着未来P2P平台的发展，你有1亿，可以拆成1千万，一千万的标的目前
在P2P上比较普遍，要完善债权转让的风险控股，想好了你借的不是银行的钱，银行的钱还不了，银行可以把你列入黑名单之内，P2P的钱还不了，你会造成社
会影响，你要想明白这个项目是不是真正有能力使用P2P，风险要控制好。&&&
第三个就是及时兑还，一定要跟投资人说明白，这个钱去哪了，保证资金在使用中的透明，所以说风险有时候要事先告诉民工大哥，你投入的一千块钱，是投入到一
千万的房地产项目中的哪一部分，这个项目有什么风险，有什么收益，你这个资金是优先级的，还是滞后级的，就是你项目的使用透明度必须要保障，我们讲P2P
平台本身不是不可以使用，而是我们要有策略的去使用。&&&
这里大家都讲一个问题，讲一讲我们可不可以特别关注，我们自己去建一个P2P网站，我自己去用自己募集的资金，当然可以自己建，也可能有人投资，但是要想
风险在哪里，你的独立性在哪里，如果没有独立性，我建一个P2P平台，为自己的项目融资，可能风险更大，P2P平台绝对不能建立资金池的，资金帐户不能在
P2P平台的帐户上，一旦你建了资金池，不能偿还，银监会下一步就要解决你的问题了，我们对互联网金融要有一个全面的了解之后，就可以在这些方面有一些新
的突破，这也是我们相当一部分中小房地产企业，可以关注的问题之一。&&&
对房地产企业而言，互联网金融和草根金融结合在一起的，往往就是中小房地产企业可以去使用的手段，中小房地产企业，除了互联网金融，可以考虑使用之外，我
们还可以继续再用的是什么呢？就是股权投资的基金模式和方法，2011年是房地产股权投资基金的元年，这几年增加到了4500亿，股权投资基金它的好处在
于它的灵活性会更强，包括拿地的资金，完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制，就是有限合伙的企业，只能有50个人，投资人最多50
个，超过50个就不能再去做了，这就是限制，如果要募集一个亿，50个人最少投200万，这是一个要求，当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面，放一
个信托机构，这样就可以有更好的安排了。&&&
房地产投资基金，它的结构和房地产开发商的有限公司不同，一个方面我们看到它是有管理人，另外一个是LP，LP叫有限合伙人，我们作为LP投资人，把资金
投到一个有限合伙企业，有限合伙企业一个亿、两个亿，就可以直接投到房地产开发商项目中去，它的结构是什么呢？有限合伙企业有3个亿，一千万可以作为股权
投到项目公司，然后一年以后房地产开发商承诺，我来回购20%，那么对基金而言，收益率就是20%，还有两个亿，可以以债权的方式进入被投资企业，按照约
定可以不高于同期银行利率的4倍，当然房地产集团公司可以做担保，这都是可以的。&&&
股权投资基金的使用，比信托要宽松很多，信托至少要求20、30，它的要求会受银监会和证监会监管的产品，股权投资的产品，相对而言就管理比较宽松，现在
在中国证监会备案，股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节，无论是拿地的项目，还是自有不动产的项目，因为现在商业地产的发展，给了大家更多的机会，
有时候我们为了避税，我多融一些资，可以自己持有。&&& 股权投资资金到了企业之后，其实是降低了你的资产负债率，所以从这些方面，应该都有更多的机会，让我们去发展，其实房地产企业，我感觉股权投资资金在中国的发展，应该是一种非常好的路径，我们讲的不同的路径。&&&
不少外资的基金，在中国，包括在海外，已经非常规模之大的使用加层基金的概念，如果做成三加一的话，往往就不是加层了，就是股权投资基金了，因为开发项目
就是3、4年时间，我通过三加一的基金，成为开发项目的大股东之一，我们投80%，开发商投20%，我们共同来做一个项目，这个项目我投3个亿，你投1个
亿，然后我3个亿占75%，你占25%，你虽然占25%，但是我答应我75%的15%，可以作为利润偿还，你虽然有25%的投资，但是你分配的利润是
40%的利润，这也是很划算的。&&&
我们看到股权投资基金，在未来发展过程中，我认为在国内应该还有特别多的环节，我最近在悉尼，投资了一个非常大的项目，在CBD要建立全球第三个中国中
心，我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候，我发现六栋楼都是超过20、30年的，要拆的楼，有4栋都是基金持有的，同样在纽约，在伦敦的一些写字楼、
公寓，三分之二都是基金持有的，从这一点来看，我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。&&&
在北京CBD，你想找个写字楼，基金想收购，难得要死，在西安也有这种机会，我们能否去发行假如说10个亿规模的基金，来持有写字楼，这个写字楼也可能是
开发商自己玩不准，但是可能开发商想销售，销售可能是15亿，基金可以买断，12亿可不可以啊，基金持有以后，我可以请专业机构管理，整个物业层次提升
了，物业整体的价值也在增长，所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼，以及其他有效的商业地产，应该都是未来巨大的商机。&&&
在这方面我们看到各种各样的机会，应该都具备，大家除了银行之外，我们证券机构也要做介入，资产公司也有一些资管计划，包括股权投资基金的管理模式，现在
规模越来越大，大家看你熟悉哪些资源，就可以更好的做相应的安排，我们看到房地产企业有相当一部分，也在做战略的转移，怎么样能够有更多的机会，保障不仅
仅是开发，而且房地产投资基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去参与一些，孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力，多元化不见得都自己去经
营，我投资我经营，投资也是多元化的模式之一，我只选择行业最优秀的，而我不去经营这个企业，作为投资人，我们有时候也会感觉到投资的灵活性，去年我们投
资了很多地产的项目，今年就减了很多，我今年重点就是增发的基金、并购的基金，以及全球资产配置的基金，相对会灵活一些。&&&
同时还有一种特别好的模式，大家要研究，就是P2P的模式，这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式，这种模式的概念，就是各省市的金融融资平台，现在43
号文，已经停止发债了，包括西安同样是这样，西安建工集团过去是自己发债的主体，现在不能让它发了，怎么做呢？就需要用P2P无的模式，比如说在运城投资
的项目，运城大同到西安的铁路，站前广场的2500亩地，本来是政府要做的事，现在政府没有做，谁做了呢？我们开发商做了，开发商去做了，就有它的一些机
会，开发商做的过程中，我们看到更多的是用了P2P的模式，政府的问题由不同的资金来源来去共同开发，我们在这个项目占了60%，当地开发商占了40%，
用的也是基金的模式做，这个模式也是非常好的，现在是1200亩地拿到手里面，现在还在做一些推广，后面也有华商一级土地开发的模式，大家有机会可以到运
城看看这块土地，目前是最低的价格，今天来开会的，凡是到丁总那前10位预定的，丁总你都要给一个最低的价。&&&
PPP模式，不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设，同时还用于供水、供电，包括做廉租房也可以用这个模式，但是前提要想明白，是私人投资、自己经营，法
律责任和政府责任由政府承担，大家以后还可以多一些这方面的了解，我是把房地产行业最有效的融资方法介绍给大家，希望有机会和大家多一些沟通和交流，谢谢
诸位！冯俊：&&& 各位朋友，大家下午好，下午比上午更好，下午除了几位嘉宾演讲之外，还有一场对话，大家最好问一些尖锐的问题，最好对话热烈一点，解决一些实际问题，下午还有一个环节就是发布2014年房地产企业经营管理蓝皮书，蓝皮书在会议结束的时候发给大家，但是宋总讲的时候依然可以认真听，谢谢各位！&&& 首先有请禧泰数据总经理谢朝刚作主题演讲，掌声有请！&& &禧泰数据总经理谢朝刚谢朝刚：各位领导、各位代表，大家下午好！&&& 房地产企业经过上一阶段的大发展，现在面临有的主动要求转型，这种危机是会永远存在的，预防风险和把握机会，实际上任何事都需要掌握前面的情况，了解真实的过去和发展，现在的情况是怎么样，才可以科学的预测未来呢？&&& 早在10年前，刘部长预警开发的时候提到5个问题，4个就是危机发生的必然原因，第一个就是注重城区不注重郊区，以前的数据主要是考虑到城区的位置，注重增量不注重总量，很多的数据都只是看别的开发商看什么，我也干什么，大家齐头并进就把这个城市的房子盖多了，存量对新房是有影响的，第三个是注重住宅不注重非住宅，以前的数据，大家对住宅的数据掌握的比较多，对办公、商铺，甚至其他的地产常态掌握的比较少，第四就是注重出售，不注重出租，房子一个是交换价值，一个是使用价值，只知道出售，也是把房产的收益率拉低了，上午的时候讲到美国的情况，3、4年就可以买一套房子，中国只注重出售、不注重出租，租金和房价严重的倒挂，现在国内最好的城市，可能也在20年以上，这个数据大家以前也不重视，最后一个，只注重一个数据渠道，很少注重多个数据的整合，所以说掌握情报的时候，只知道单一渠道是具有非常大的风险。&&& 所有的时候危险和机会都是并存的，我们要想把握住这个机会，比如说现在的存量很大，但是真正的刚需，比如说像我这样的人买房子，要找一个好房子非常难，我是住青岛的，去年看过一个盘，当初预测的时候，大概1300万一栋房子，等到卖的时候卖到4000万，因为他的房子建得好，买得人多，所以他机会的把握更清楚，新常态开始了，不是说没有需求，可能需求更大、价值更高，对开发企业的利润贡献非常大，我们未来得用情报武装自己，让自己了解真实市场的情况，同时我觉得做出科学的预测和判断，这样任何的企业都会是机会大于风险。&&& 下面我向大家介绍中国房企的这个平台，这个平台是在部领导的大力信任和支持下，我们从12月份开始推荐给大家，是给会员做的一个好事，给大家提供的一个新的数据的来源和渠道。&&& 如果大家有苹果手机的、安卓手机的，可以扫一下这个二维码，帐号是A，密码是123456，这个数据是我昨天晚上到酒店以后，用我客户端做的，昨天住到酒店之后，我把这个PPT更新了，如果下载下来中国房价以后，我们现在会场周边一公里，二手房的价格是6283，新盘是8302，新盘是由什么构成的？由三个楼盘构成的，目前我们的数据很丰富，二手房实际上周边会有很多小区，最便宜的是5129，最贵的有7476的，这个数据每天更新，走到哪都可以看到，用冯会长的话，就是你走到哪可以随时随地拿房价，拿供求信息。&&& 这个是离咱们最近的小区，这个数据系统里，记录它的新房价格是7900块钱，从这里面可以看到，白的线是新盘的价格，蓝线是二手房的价格，可以看到新盘和二手房之间的关系，同时我们提供了一个售楼处，所有客户端轻轻一点，就可以把电话打给售楼处，实现直接的咨询。&&& 这张图是中国房价移动客户端里面的一个功能，就是导航，昨天我从机场过来开起导航以后，看到十个点有房价高的地方，也有房价低的地方，可以了解所有房屋的价格、租金，包括住宅、商铺、办公的价格，如果发现有快速的落差，这可能是一个机会，房价差距比较大，可能就存在机会。&&& 我们数据刚刚上线，发现有一个地方的房价，在一公里之内跌了2000块钱，发现有一个公交站到哪里就截止了，没有公交，如果我们在稍微远的地方拿地盖房子，公交会通到那，肯定价格会提高，我路过的时候，碰到了天朗大兴郡，中间的图是网友给我们拍的，数据也是从各个渠道汇聚的，新盘的报价是比较保守的，二手房的价格要高于新盘，从数据角度来讲，它销售的速度可能会快一些，给业主留的利润增长空间会大一些，这样的房子会深受客户的欢迎，我们可以看到它的房价构成比较宽，可能是由不同时间开发的，最便宜有6000块钱，最贵的有10500，我们可以分析出来这个小区有一定的差异化，对我们了解市场是有帮助的。&&& 右边这张图也是业主、卖房子的人拍的一张照片传上来的，目前我们系统每天会接受到12万个小区的图片。&&& 这个是我们所在的这个区域，就是莲湖区近5年的房价走势，前面几年价格很平稳，黄线是出售的价格，蓝色的线是需求人关注的热点的价格，前些年有一段的时间，供需的矛盾还是比较大的，买家对价格的认可程度并不高，因为现在有房人不愁，所以博弈程度很高，无论需求的人愿不愿意出这么多钱，卖家都把握了一个平稳的价格，最近看来莲湖区房价上涨的趋势，存在有3个月连续上扬的，整个区域主流的价格从，老百姓最关注的价格是，的房子也有人感兴趣，比如说看到1的房子，一定是好的小区，我觉得开发商的机会还是大量存在的，只是我们要找到盖什么样的房子，给谁盖，用什么材料盖，我们提供这个数据都可以下载，比如说我们用的时候，可以把数据拿下来进行分析，比如说就要好房子的情况，情况就不一样。&&& 这张图是我们西安的情况，7号的时候我更新的数据，我们每天凌晨10分钟左右，就会把西安几百万个数据处理一遍，我们目前做了一些预测，在协会领导的支持下，我们组织了国内顶级专家团队，对房价进行了一个预测，相信以后做出来的判断会更加清楚，比如说从这里可以看到实时的情况，比上个月跌了一点，实际上上个月的房价我们还是可以乐观的看到，是持平或者上涨的一个趋势。&&& 从这个数据上，最上面可以看到不但有住宅，还有办公，还有商铺，不但有新盘的，还有二手房，不但有出售的，还有租金的，其实全方位给大家提供数据的情况。&&& 这个地方大家可以看到，如果大家进入网站的时候，我们这个图也是一个专利，网格分布图，实时分布了哪个地方房子贵，哪个地方房子便宜，哪个地方的房子关注的多，这个是根据会场的情况，介绍的一个西安的情况。&&& 下面介绍中国房价平台可以提供哪些服务，它是一个全面的大数据系统，在协会的领导下，在禧泰数据的努力，不断的融合更多的数据，为会员提供服务，为社会提供服务，为政府提供服务的平台，以前盖了就有人要，不是要不要盖的问题，但是到了现在的情况，可能就要考虑我们要盖什么样的房子，我们发现结构性的矛盾仍然非常突出，比如说现在有很多房子卖不掉。&&& 北京最近三个月，新挂盘的房子有75万套，半年就150万套，北京10%以上的房子是准备出售的，这个量已经非常大了，为什么还有人要呢？因为存量房满足不了需求，一定要通过调整，给社会提供更好的房子，提供更好的居住环境，至于怎么盖，我们这个数据是没有办法的，至于盖绿色、环保、低能低耗的，我们这个数据没有办法提供帮助，我们只能够提供出来社会上需要什么，我们还有一个重要的数据，就是对房子的收益率的测算，我们做房子测算不会像传统的方法一样，知道这个楼的总面积，估一个总价格，我们是根据每个单元算下来，每一套房屋我们会根据它的特质、面积、朝向、户型，等等所有算完累加起来，这样会精确的算下来整个物业可以租多少钱，可以卖多少钱，而且对价格的监管是实时的，只要你是业主，就可以实时知道你所有的资产，这个业务我们给中国很多保险公司已经做了，在全国几千个网点，可以了解到实时房子值500亿还是300亿，市场变化是什么样，包括出租预期是多少都可以预测，一天大概会算一千万个单元，中国最大城市的所有房产可以一天就算出来。&&& 宏观的走势、数据，是我们发现风险和机会，这个数据用了全国118个城市的新增挂牌量，看看现在到底有多少人想卖房子、想租房子，这是前一个阶段给政府部门提供一个数据做的，是2013年的8月到2014年7月的上市挂牌量，有38亿平方米，值多少钱？值29万亿，将近30万亿的房子准备出售或者出租，量是多，但是质量不高，能够满足需求的地方还是有问题，我们要想发现这个机会，怎么做呢？我们的数据系统可以根据每个客户的要求，我们来分析它。&&& 比如说我想分析住宅的房价，我们就会给你出一张图，我想要100平米以上住宅的房价，也没有问题，要三室一厅的也没有问题，要三室两厅的都没有问题，我们就可以发现西安到底哪的房子贵，哪的房子便宜。&&& 红色的地方是贵的，蓝色的地方是便宜的，这边两个区域的房子是贵的，北边这边是便宜的，城市的开发，城市没有绿地了，全部都是房子，尤其是青岛，原来可以休闲的地方，现在都变成了房子，但是还是满足不了更多人的需求，我们在微观的分析中，帮助大家找到市场的机会，我们可以按照供给量看，哪个地方供给量突出，哪个地方准备交易的比较多，有的小区非常非常好，可能一年也没有人卖，房子可以传承。&&& 比如说我想看看西安6层楼的房子是什么样，我们数据可以瞬间画一张图出来，高层在哪里，别墅在哪里，都可以看出来，现在拿到的地比较多，如果房子盖不好，我觉得把地糟蹋了，建筑面积其实也是一样的，有些区域小户型需求量大，有的地方大户型需求量大，我在青岛发现郊区对大户型的房子需求量大，但是开发商为了快周转，盖了一些小户型的房子。&&& 这些年房地产市场的火热，老的房子和新房子价格差距并不大，尤其是2000年以后的房子，它和新盘有抗衡，我们在青岛有一个小区，当初认为自己的房子设计的非常好，物业也非常好，周边房子在1.2万的时候，它的房子卖2万，3000万广告费花掉之后，一套房子都没有卖掉，把周边的房价从1.2万拉高到1.8万。&&& 同时，我们微观的数据还可以找到需求的关注点，前一段时间我在天津开会的时候，发现会场周边的需求远远大于供给，因为那个地方的环境太好了，老房子太多了，新房子很少，北京现在700万以上，150平米以上大户型的需求，要远远大于供给，在房地产不好的时候，刚需还是存在的，只是这个刚需不是为了买便宜房，而是为了买好房子。&&& 这个是为开发商、投资公司、银行测算的收益和防范风险的价格的计算模式，是把每一套房子，作为一个计算的单元，我们分析出来每一套房子到底有什么特征，是楼层有优势、户型有优势、面积有优势、朝向有优势，如果给我们的条件越多，实际上我们这个系统算出来的结果就越精确，在项目规划期，如果规划出来500套房子，500套房子都是什么样，我们就可以算出来房子收益是什么样的，我们这个数据系统可以给大家提供帮助的。&&& 这是中国房价行情提供的内容，我们目前已经做好了337个城市的准备，我们覆盖了2850万个行政区县市，包括长安、临潼，我们有19500个乡镇的数据，有多少个小区呢？325000个小区，目前有多少数据呢？记录了中国1.2亿套房子的5亿次交易，提供的服务就是，最长的数据可以提供10年的历史，帮助这个地方发展的趋势，同时提供实时的数据分析，我们未来还会提供更加准确的预报，我们通过各种因素，当然我们的预报是基于恒定的环境下，政策我们管不了，信贷政策我们也管不了，我们预报三亚租金在12月份开始涨，元月份会涨到100%多，这个是根据常年的数据测算的，我们也提供存量房的数据，我们不但提供供给的，也提供关注的热点。&&& 我们可以看到这个小区，6万到6.5万的房子，需求往往大于供给，这个小区的供给量也是快速的增加，可以看到最高的一个月份，每个月的二手房的挂牌量超过200套，也是非常非常大了。&&& 整个中国房价平台的数据基础，是以禧泰数据为基础的，覆盖了337个城市，后面这个图可以看到每个省会的房价情况，我们目前这个数据系统，有一个实时的系统调研的系统，我们每天有100万个行为分析，让大家知道老百姓对什么地方的房子、什么样的户型更感兴趣了，我觉得不是风险加大了，应该是机会更大。&&& 整个这个平台的服务方式分三种，一种就是免费为大家提供服务的，另外一种通过在线的查阅和下载，要想要西安楼盘的所有数据，可以到网上付费之后下载了，我们给房协提供了一个功能，等一会会介绍，另外我们提供VIP的服务，我们有国内顶级的专家支持我们，我们会提供个性化的需求，同时我们也提供一些研究分析的报告，比如说开发商现在准备卖房子、准备盖房子，只要把朝向、楼层、面积告诉我，我们会迅速告诉你这个盘现在有什么样的收益，未来有什么样的收益，风险在哪。&&& 在房协的支持和领导下，我们给所有房协的会员办了一件好事，会员不用花钱就可以享受到中国房价平台的服务，如果你需要更多的服务，购买的话也有优惠的价格和专人的服务，每个会员有一个编码，编码进去之后我们会给你开通权限，根据你的需求，把你所在的城市，把你有项目的城市的数据给你，这样你多了一个数据渠道，全面了解房地产市场的发生、发展过程和变化，帮助你提供一些决策，谢谢！&& &冯俊：有请中国房协经管委常务副秘书长、兰德咨询公司总裁宋延庆，介绍2014中国房地产企业经营管理蓝皮书！中国房协经管委常务副秘书长、兰德咨询公司总裁宋延庆宋延庆:&&& 各位朋友，大家下午好！我就代表中房协经管委和兰德咨询公司，向大家发布一下2014年房地产开发企业经营管理状况蓝皮书，刚才冯部长点了一句恰到好处，它就是一个决策参考数据，并不能代表可以利用机器决策，我觉得这个平台我还是非常看好的。&&& 咱们在座的各位有人听说过我的名字，因为我经常接受一些媒体的采访，和媒体打交道多了有一些感慨，还是沿着刚才的数据说，我前几天看到一个媒体报道说，西安趋化周期比较长，什么是趋化周期呢？就是户型面积除以上个月的销售面积，房地产是政策市场，有政策刺激数据变化就非常大。&&& 再举一个例子，再过20天就到年底了，元旦前后肯定有一轮销售额排名、销售目标完成率的报道，比如说2014年销售目标完成的高低，取决于销售目标定的高低，2014年绿地2400亿，它假设完成了2100亿，目标完成率是87.5%，真正对企业有所研究，你要考虑两个率，第一个是目标完成率，第二个是销售额的同比增长率，其中第二个，也就是销售额的同比增长率，比目标完成率意义要高。&&& 比如说中海地产，中海地产去年的销售额是1083亿，2014年的销售目标是多少亿是？是1100亿，同比递增1.01%，目标定的很保守，如果中海地产完成了1200亿，目标完成率就是110%左右了，我之所以举绿地和中海两个例子，是希望我们业内的朋友，除了关注目标完成率以外，另外更要关注销售额的同比增长率，这是一个插曲，给大家提提精神。&&& 2014年的蓝皮书，会后发给大家，大家可以看一看，今年已经是第4年发布了，当初我们兰德咨询写这个报告的时候，也没有太投入过多的精力和时间，从2013年以后，感觉对我们蓝皮书感兴趣的企业和业内人士越来越多，这是我们公司给我做的，下载量去年超过了15万人次，这个数据挺惊人的，影响力也挺大，百度搜索房地产企业蓝皮书，有超过230万，今年有两次中央电视台采访过，其中有一天有一次就是蓝皮书，第一次采访完了我以后，中午午间新闻放的，正好在李克强总理后面，没想到蓝皮书做的这么好，这也促使我们2014年写这个蓝皮书，专门组织了一个小组，从今年10月份一直写到12月份，今年这个量也增大了很多，去年是7万多字，今年已经接近11万字，128页，近百张图表，应该说我们认为，整个房产圈子出蓝皮书、绿皮书的，社科院那一套我们都很清楚了。&&& 我们这个行业针对房地产经营业绩和管理状况研究的专题报告，能够写到11万字，如此全面系统的，我觉得还没有超过我们今天发布的蓝皮书，我有这个绝对的信心，有点遗憾的是，你们拿到以后，印刷厂印的时候，据说少部分装订的时候，页码有错误，如果有错误的话，可以找我们公司，我可以给你寄几本正确的。&&& 今年也是三大部分，和去年一模一样，但是内容发生了重大变化，第一部分就是全面评价2013年到家上市房企、8400家房地产法人单位的经营状况。&&& 第二部分是管理状况，其中包括房地产企业战略转型，以及管理、法人治理等方面存在的问题。&&& 第三部分就是如何提高经营业绩，如何提高管理水平。&&& 具体内容非常多，你们拿到蓝皮书，可以仔细认真看，我简单讲四点具体的内容和成果。&&& 第一，我们预计这一轮的市场调整，有可能在明年的2到4月份转正，这个话题大家可能比较感兴趣，这个判断怎么来的呢？大家看这张图，2008年这个负区间，它和2012年的这个负区间，其实都不是U型，都是一个V型，2008年销售额10个月转正，2012年长一点，今年这一轮调整我们反复的分析，这个市场上的供需变化，得出来的基本判断，大概经历13个月到15个月，恐怕明年2到4月份转正的可能性非常大，我请大家拭目以待，为什么这么讲呢？因为这一轮调整，上午刘部长也说了五个变化，这一轮的调整几乎属于典型的内部调整，2008年因为外力导致了房地产产生了变化，现在基本上转入了买方市场。&&& 具体的供需数值我不展开说了，其中刚需这一部分，过去的3年，供应量同比增速，每年超过30%的增长，刚需的需求量增速在8%左右，还有一个就是首改、再改、终置，因为房地产市场有几部分组成，供应量同比增长27.2%，需求量净增的比例是8.8%，内调大家要注意，这种内调是身体有毛病，相对时间会比较长，2015年4月份，市场转正以后，是不是会像原来一样马上就挑起来呢？几乎不可能。&&& 通过检测发现从2011年以后，房地产开发企业，我说的是法人单位，房地产法人单位数量在急剧递减，大家看这条红线，如果2015年到2020年，预判到2020年目前的8万多家法人单位，有可能减少一半左右，有4万家左右淘汰出局。&&& 第三个成果，大家清楚房地产开发企业的业绩分化趋势是越来越明显，进一步加剧，而真正分化不是市场供应越来越高，规模性房企的市场规模每年都会增加，我们的蓝皮书上列了6个、8个原因，总之把它分析透了。&&& 业绩分化严重到什么程度呢？咱且不说刚才开头说的销售额的目标完成率，以及销售额的同比增长率，我们蓝皮书列举了5大类39项指标，包括销售额、项目数量、进入城市的个数、总资产周转率等等，一共有39项指标，我们对于每一项指标，我们发现有一个规律，好的企业和差的企业，去掉那些负区间的，什么意思呢？比如说净利润，有一些企业是亏损的，是负值，我们去掉负值的那些企业，只说正值的，从高到低相差三倍左右，我说的几乎每一项指标。&&& 大者更大、强者更强，我私下里经常跟他们说一句话，如果2015年、2017年，中小房地产企业还干不到5个亿、10个亿，到2020年就很难生存，咱们几家千亿企业里面，有两家企业今年准备大规模并购，我了解的信息，明年、后年有很多规模性企业，可能要展开疯狂的并购，当你企业发展到一定程度的时候，从2000亿干到4000亿就非常非常难，你怎么办呢？最有效的办法，一是联合开发，二是重组并购，今天不涉及到战略，我们这里就不展开说了。&&& 总之，房地产企业业绩分化很明显，而且分化程度超乎想象。&&& 了解我个人和我们企业的，我们做了15年，到12月25日，我们是整整15周年，为什么兰德咨询有那么多企业的数据呢？我们有房地产企业的数据还是蛮多蛮全的，为我们有那么多总数据呢？我们经常给一些企业做战略咨询，天地源的领导今天也过来了，昨天下了飞机就到天地源，我们给天地源做了两轮的战略咨询，百强企业里面，我们做了多少家呢？接近50%的战略是我们做的，给百强企业做战略的过程中，要反复研究这些数据，时间长了以后，就有了。&&& 举一个简单的例子，比如说存货周转率，天朗也是我们的客户，假设我们天朗定的2015年存货周转率是0.28，就是不到4年转一圈，那么这个0.28分到他们团队，为什么不定0.27、0.29呢？我们这个时候会端出大量的数据，前百强的是多少，前50强是多少，前年是多少，去年是多少，我们建议你是0.28，久而久之，我们这些数据就比较牛了。&&& 第四项主要内容和成果，就是在蓝皮书的第二大部分，第三大部分，深入剖析了房地产企业存在的管理问题，包括战略方面的、组织结构方面、流程方面，以及人力资源方面的等等，希望大家认真的看一下。&&& 第三大部分，我们同时还提出了企业进行战略调整转型，以及提高经营管理水平的路线图和时间表，第三大部分，其实是我们研究和咨询成果的精华提炼，大家比较关心的战略转型，我绝不是自夸，2012年我写了一篇文章，是房企战略转型必须要想清楚的20个问题，那个时候我就提出尽可能别再涉足矿业和资源，但是当时没有多少人愿意听的，现在大家回过头来看看，前几年转型到矿业资源的企业，是不是都停牌了呢？煤炭价格掉的稀里哗啦的，我希望大家认真看看第三部分内容，相信肯定会有一定的收获。&&& 简单说一下2015年蓝皮书，以及我个人的期望，从1月1日开始，日开始，我们又开始做新的研究工作了，2014年我们写了14篇文章，2015年写15篇，2016年写16篇，每周一篇，一直从1月1日，一直到1月30日，大家可以关注一下。&&& 时间关系就不展开说了，你们将要拿到的这本房地产企业经营管理蓝皮书，在整个兰德咨询业务体系中主要涉及到两部分内容，就是战略咨询和管理咨询，没有涉及到现金流咨询和产品线咨询，其实现金流咨询和产品线咨询，我们在市场中是相当牛的，几乎统战国内规模性房企的规划。&&& 从昨天在飞机上，到今天中午吃饭，大家都在讲APP，我们也有一个设想，我最近这一个月，满脑子都是APP，我分析了一下，现在APP有两类，一类是万科、世茂等开发商做的APP，世茂侧重于云服务，万科叫住这儿，主要着力于O2O，服务商的APP，目前我比较推崇深圳的房多多，我感觉还是有一定的内涵，今年下半年我们兰德咨询做了一点小变革，把原来三个咨询公司合成四个实业部，到下个月中旬，我们可能一揽子推出8个APP，8个APP现在还保密，还不能太多说，我们的APP有一个分销机制特别有意思，房地产开发企业卖房子，不是有全民经纪人，我们做的8个APP，分销机制是圈内人帮着推荐，你只要推荐就有30%的提成，这个30%的提成直接从我们账上转到你们账上，阿里巴巴也是我们的客户，我借鉴了很多的技术，这一块我们攻关功下来了，1月中旬的时候，大家可以关注一下相关的报道。&&& 最后简单做一个小广告，蓝皮书内容再强调一下，主要是我们的战略咨询和管理咨询，刚才说了还有两块业务，一个是现金流咨询和产品线咨询，2015年我们推出了逆袭2015的计划，我们在座开发企业，如果跟兰德咨询合作的话，2015年，我们有两个具体的行动，就是原价不变，第二个就是无理由退还，让你们一定要彻底打消，对咨询企业服务效果的否定，无论是2015年蓝皮书，还是逆袭计划，还是1月1日起动的项目，有多个惊喜等待着大家，希望大家给予关注，谢谢！冯俊：谢谢宋总的介绍！&&& 今天我已经第四次听到了地方的刚需了，其实4年前，我跟中央央视新闻中心有一次讲课中，讲到刚需不存在，从此央视新闻中心就很少说刚需了，别的频道还在说，所有的需求都是弹性，创造高需求名字的人是我一个非常好的朋友，我们业内老说刚需，我觉得我很别扭，没有刚性需求，所谓刚性需求就是无论价格怎么涨，你都需要，什么东西是刚性需求啊？那是开发商为了自己的价格不能落创造的词，我在我们部里的时候，已经没有人说刚需了，我希望我们这个行业的同志一定要非常专业，不要讲外行话。&&& 下面有请远大住工北京公司总经理郁珽作主题演讲，演讲题目是《建筑工业化的探索与创新》，有请！远大住工北京公司总经理郁珽郁珽：大家好！非常感谢各位领导和各位业界同仁在一起，今天的时间有点赶，我想用很快的速度，把我们远大住工18年来做的事情，大家一直有一个概念，很多人说住宅产业化，现在部里面推动一个住宅产业现代化，不管是哪个名词，对应的都是这么几个化，第一就是标准化，第二就是工业化，所有的标准化和工业化，带来的最最重要的起步的工作，就是量化。&&& 我有一个习惯，不管到哪里出差，我都会带一个球鞋，我今天从玉祥门到安定门跑了一下，跑了6.8公里，西安作为一个千年的古都，自有它的气度，当我走进这个城墙的时候，我觉得每一块砖，它的误差特别小，我从事房地产开发12年，做建筑工业化做了两年，有没有可能性，我们西安城墙在当年建造的时候，就是严格按照这样一个标准来组成的。&&& 所以我跟大家讲到建筑工业化的时候，大家都有几个误区，其实也不是误区，可能是几个误解，有人说住宅产业化，就是你只能盖盒子的房子，异型建筑不能做，第二建筑工业化、住宅产业化一定是贵的，其实从整个的建筑工业化和住宅产业化的发展历程来看，在它的初期，可能会有那么一小段时间，大家会觉得又贵又不好，就像当年计算机替代算盘，就像火车替代火车，就像造纸替代我们的竹简。&&& 第一就是为什么说建筑工业化是大势所趋。&&& 第二国际上建筑工业化发展的情况是什么样。&&& 最后，今天是管理创新大会，给大家讲讲建筑工业化的创新。&&& 刚才我给大家已经简单提到过，建筑工业化它所带来的标准化，是分成这么几个点，首先要在产业链最上游的时候，实现的是设计使用统一的建筑模数，提高建筑标准化，我们现在研究的是主流开发企业的主流户型，我们会跟行业内设计领先的机构进行一个数据共享，在设计端的时候我们实现建筑模数的最大公约数，其实建筑工业化最最大的一个改变，是思维的改变。&&& 现在房地产开发企业，我做地产十多年以后，我养成一个习惯，我到哪先看看这个地方的楼盘，原来我们得到信息的来源可能是出租车司机，可能是饭店服务员，虽然是一手的，但是是非常小的主题，从设计端到配件、制品、设备生产工厂化，远大住工是脱胎于远大中央空调，现在卖到全世界各地的每一个中央空调系统，在长沙中心都可以进行实时监控，远大空调技术服务员到酒店说，我们通过系统知道你这里需要更换一些零件的时候，酒店人员说我还真不知道使用的是远大的空调。&&& 刚才讲到设计制造两端之后，最重要的就是施工，现在中国建筑业的质量，不是取决于我们的设计师，不是取决于我们的开发商，而是取决于我们在施工最后一道工序的民工，我不知道在西安业界的翘楚、前辈，你们现在招聘的农民工的施工水平怎么样，我们在北京顺义拿了一片地，我随机在周边工地上看了一下，我就问工人两个问题，第一个你从事这个行业多久，他告诉我，我从事这个行业两个星期，两个星期以前还在地里种地，现在在施工现场做主要的工序，这就是我们现在建筑业的现状。&&& 第二个问题我就问他，你现在能拿到的钱是多少钱，他说，你知道吗？你们现在穿西装的，不如我们现在的泥腿子，我是一个小工，在北京顺义，我的工钱是日结，而且是现金，我说多少钱？他说500，日结现金500，而且他特别骄傲的告诉我，今天在这老板对我不好，明天我就走，不是我一个人走，而是我们整个班组都走。&&& 我们讲到施工，整个设计、生产、制造需要的是软性的连接，就是管理，也正因为有了这些量化，远大住工每一块出场的板材，都有一个二维码的标，我们整个房屋，现在看到七梁八柱都可以被量化的，量化的例子比较精准，比如说PM2.5，一年半以前，大家对PM2.5的概念还不清楚，我今天敢跑，就是因为西安的PM2.5在全国比较靠后，今天是70多，现在天气预报而不是报风力多少级，而是报每秒多少米，我们的标准化会越来越往前推动。&&& 标准化、工厂化、专业化、科学化、环保化，才是建筑工业化的其中之一。&&& 刚才跟大家分享了一些比较感性的小故事，现在可以回头看一些数据，现在中国的建筑业、房地产业，应该说是一个庞大的行业，中国GDP去年达到了全世界排名第二，但是大家可以看到这根黄线，这个是美国GDP，这个是中国GDP，我们已经达到了世界第二，中国城市新增建筑面积大约20亿平方米，每年相当于半个纽约式的建筑面积，这个体量是非常大的，当我们大繁荣的表象下是否存在一些危机呢？我们建筑工人的素质有待于提高，大家可以看到千城一面的态势非常明显。&&& 我昨天来到西安刚好可以看到西安的城墙，我深深为西安人民感到骄傲和荣幸，我来自苏州，我在苏州，古城保护没有像西安这么好，很少有城墙，我住在北京20年，北京所有的城市建筑里面，我最喜欢的还是故宫，我一直在想这样一个问题，如果北京的这些建筑当年不被拆掉，会是一个什么样的场景，当我来到西安的时候，我们意识到西安，一定是因为我们看到了钟楼，围绕着钟楼非常有历史感的城墙。&&& 大家一说北京就说大裤衩，一说苏州就是小秋裤，哪个是具有中国特色的建筑呢？不仅没有特色，我们还山寨，我经常去一些地级市和县级市，让我越来越震惊的是，到处都是白宫，到处是国会山，这是很悲哀的一件事情，最最悲哀的就是房脆脆、房倒倒，我们要做百年建筑，建筑跟普通的生产一个杯子、一个笔记本最大的区别，它是实实在在的，每个人都离不开的、可以传承下去的产品，最重要的就是现在建筑业的能耗、建筑业带来的污染，大家已经非常清楚了，我每次开会进去鞠一躬，我是“万恶”的开发商，为什么我这么做呢？万恶当然是打引号呢，每次同学聚会只要稍微喝一点酒，每次都会说到房价，说到房价每次都会骂，我相信开发商是有良心的，我们需要的是工具，我们需要的是新思维，我们需要的是更远一步的远见。&&& 我们现在需要非常冷静的直面我们面对的问题，上午跟天朗孙总聊，她说融资成本高起点下，去年的这个时候，我已经被北京的地价震惊了，75000块钱楼面价格，今年我跟大家再汇报一下，今年已经突破了10万，什么概念呢？日结现金500块钱的兄弟，可能地都买不到，在北京这么一个常住人口、流动人口，已经超过3000万的超大城市，建设什么样的房子，给我们需要的这些买房子的人群呢？不管是7万还是10万，我们打个对折，如果是3万每平米的楼面地价，两年的施工周期，使用建筑工业化的产品以后，可以缩短到10个月，如果是3万块钱一平米的楼面地价，把建筑工期缩短一半，就是18000。&&& 现在看到除了施工的成本，还有传统建筑业的工业以外，还有就是高污染、高能耗，还有人口红利的消失，我还是举刚才的例子，在那个工地上面55岁的是壮劳力，60岁是普通劳力，70岁以上的占30%，我问老人家为什么还要做这个工作呢？他们说我儿子、我孙子不愿意做这样的事情，他们愿不愿意到工厂做呢？他说工厂愿意做。未来的5年、10年，当我们的建筑工人逐渐从原来一个低成本，慢慢向高成本转化的过程中，建筑工业化将会是一个非常好的途径，全世界范围内建筑工业化，人力资源成本高起25%的时候，建筑工业化将会是一个必由之路。&&& 站在今天这个时点，我们回望国际范围内的建筑工业化的发展趋势，包括故宫、埃及的金字塔等都是早期的装备类的建筑，在工业化发展萌芽状态，我们出现的是木结构，其实真正的建筑工业化是在20世纪50年代末开始，到上个世纪80年代，那时候盒子一样的建筑从日本、加拿大开始发源。&&& 异型能不能做工业化呢？我很负责任的说，我去悉尼歌剧院的时候，产业化做出来的建筑构件，至今让我记忆犹新。&&& 一直现在升级到高层的建筑，现在可以跟大家汇报一下，远大住工可以做到100米以上的建筑，像30层楼、带精装修的住宅楼，我们可以从挖第一锹土到交房是10个月的时间，从德国和美国情况来看，在大约60年以前，80%的建筑开始使用建筑工业化的手段，慢慢慢慢到现在为止。&&& 从中国国内的情况看，不到10%，也就是说在北京稍微偏高一点，但是现在推动起来也比较慢，我不知道西安现在有什么样的政策，在上海50%以上的土地，建筑面积必须得是建筑工业化才可以拿到，今年在北京出台一个政策，所有保障房，100%使用建筑工业化，未来不使用建筑工业化就拿不到地，就无法取得政府的扶持。&&& 现在在全球范围内，建筑工业化发达的有几个地方，在美国，1930年开始，美国为了迁徙，提供了大篷车的产品，然后是发展成这种房车的形态，从1970年开始，美国的各州法律体系不一样，严格的要求每一栋房产都必须用建筑工业化，这样便于房屋质量的监控，另外在这里给大家汇报一个事，在国内讲房地产开发商的概念，在美国是比较模糊的一个概念，由于美国工业化水平进展非常快，我有一个好朋友到美国去，过了两年以后，他把他邻居家的房子买下了，觉得房子特别丑，他决定重新改造一下，他在开发商网站上下了一个定单，在美国土地是归私人所有，从设计、施工、物流、制造的供应商，都会在50天以内聚集到这里，木板是一个供应商，刷漆是一个供应商，草皮是一个供应商，他们每天来都相互认识。&&& 在美国建筑工业化当中，几乎接近100%的构建、布品标准化，美国有三个标准，第一是木结构，第二个是混合结构，第三个是轻钢结构，现在分析一下美国成功的原因，大概有以下几个观点，第一社会关注度很高，第二建筑工业化企业的低成本运营，第三就是土地政策是非常开放的，第四制造业水平比较高，第五个也是关键，金融投资加大企业的转型。&&& 我们再转头看一下亚洲的国家，就是日本，从上个世纪50年代，当时中国把日本从中国的土地赶出去，需求大量的增加，批量的生产一些建筑，我们曾经看到过一些图片，有一些同事到过日本，日本有一些住宅的公园，是什么概念呢？在这个公园里面摆放的不是雕塑，都是房屋的建筑，日本对房屋抗震性能要求非常高，设计精细化要求非常高，我跟大家汇报这样一个数据，我们之前做房地产开发的时候，把工地看作工地，但是在制造业的从业人员，像我们集团的董事长，在他眼里，所有的七梁八柱，有一次他跟我讲，你是做开发企业的是不是？我说对，我在过往十几年都是做开发的，他说你在工地上看到什么？看到钢筋、水泥、人员在流动，他说在我眼里，整个施工现场就是一个总装车间，跟汽车总装车间没有任何差异，汽车总装车间是汽车动、人在动，房屋制造是房屋不动，我在动。&&& 他曾经做过一个事情，从挖第一锹土，一直到装修，分解成168个工作包，我问他，当年创始远大中央空调的时候，分了多少个工作包，他说2100多个，海尔家居的领导在这，从制造业转型到住宅产业化，他的思维跟地产业界的翘楚是不一样的，我们现在整个建筑精度从厘米精细到毫米。&&& 很多人问我，你们未来在北京的竞争对手是不是万科啊？我说不是，你们竞争对手是不是恒大？我说不是，我说我们的竞争对手可能是格力，可能是美的，也可能是今天在座的海尔。&&& 从上世纪80年代到成熟期，日本虽然经历过多次的地震，摸索出来适合这个地方的住宅产业化的体系，所以在日本80%以上，各类住宅布件、配件、制品，都是由工业化生产的，采取新型绿色节能材料，也完全可以进行集约化的布品的集成。&&& 在日本建筑工业化的结构比，比美国分类更多一些，因为按照不同的层数，从3层到11层，到20层，到大于20层，钢筋混凝土在多层中使用最多，在高层中很少，木结构使用的是最少的，钢筋混凝土大量的使用在低层和多层建筑中。日本建筑工业化到今天为止，之所以有这样一个发达的程度，我想也是因为战后重建的需求，同样也是因为日本政府、国民，对污染的敏感度比较高。&&& 今天在座的各位，已经逐步意识到了国家未来可持续发展的重要性，所以建筑工业化一定是跟随世界大势一步一步走。&&& 下面看一下简单的案例，像美国的帝国大厦，像迪拜的帆船酒店，都是由建筑工业化生产的，在很多年前，我们手机像素是非常低的，现在像素越来越高，还有一个例子是七巧板，还有一个例子是乐高，当你会形成变化莫测的建筑，它组成的最最基础的就像我们的音符1234567，就像我们的三原色，建筑工业化并不是盖盒子。&&& 我介绍一下远大住工的发展，我们经过了整整18年的努力，远大住工形成了设计施工、制造、物流包括现场施工一体化的产业链，这个产业链不是我们主动寻求的，而是我们做工业化当中，我们找不到可以合作的参与方，我们逼于无奈，形成了这样的产业链，积累了18年以后，我们一抬头，我们发现比我们同行领先了半个身位，今天的远大住工要做的事情，就是把所有积累的经验，通过开放端口和在座业内同仁进行分享。&&& 未来建筑工业化一定是基于闭环的全产业链，远大住工通过后台的整合，将在2015年，将在北京第三机场第三航站楼，有我们的数据中心，全部是采用建筑工业化建造的大楼，今天郑重的向各位同仁发出邀请，将来去北京出差旅行，一定要到我们远大住工的数据中心看一下。&&& 我再次跟大家汇报一下，远大住工在工厂里看到的所有的机器和设备，全部是由远大住工重装工厂和公司研发的，享有自主知识产权，德国一家建筑产业化设备制造商说我看一下你们的企业，他进来的时候抬着头进来的，出来的时候是低着头出来的，远大住工是他非常敬佩的工厂。&&& 远大住工发展到今天，完成了三代制造基地的设计和施工，我们建造出来的产品是第六代，大家谈到创新，我今天感觉到一个关键词，就是未来商业模式的变化，刚才讲到黄金10年的时候，他针对的是开发商，并不跟建筑商发生直接的联系，建筑商给开发企业提供服务，未来10年或者20年，是多边沟通的机制，现在远大住工做的这个数据平台，开发企业产品还没有推出的时候，客户已经在我们手里，客户拿来的定金也好，拿来的集资款也好，或者拿来的购房款也好，未来我们拿在手里面的苹果，只要点几个方案，比如说一个小年轻刚刚大学毕业，就可以说只做一居室，我们就可以提供这样的需求，然后找有土地的企业，我们一起来做。&&& 第二个年纪逐渐上涨，上有老下有小的时候，我在这个平台上提出自己的需求，当数据达到一定量的时候，可以通过土地和客户的投资，实现建筑工业化整体的大平台，未来建筑工业化一定会带来地产的新玩法。&&& 整个这个平台创新以后，很多人说标准化不是户型的标准化，是模数的标准化，其实除了模数的标准化，还有体系的标准化，完全可以客户的个性化定制。&&& 2015年远大住工通过5、6年的积累，在北京我们做了一些变化，会做一些新城镇开发的项目，这样的一些别墅，这个别墅的成本和它的建造周期会大大的出乎大家的意料，我们和北京远郊区县达成协议，举个例子，北京楼面地价到了10万，已经没有办法买房子，可以到北京郊区找宅基地租上20年，一套300平米带精装修的别墅不到150万，而且它只需要60天，主体结构只需要3个工人、5天，通过这样的变化，我们建筑工业化给中国的房地产、给中国建筑业带来的，不仅仅是一些房地产企业的盈利，可能带来的更多的是整个社会、整个行业得到一个很大的提升，我但愿有一天，我再去参加同学聚会的时候，我不用一进门给大家鞠躬，我是开发商，我会很骄傲的跟大家讲，我是来自建筑工业化行业，谢谢大家！
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