4万亿刺激方案下的楼市惊蛰论论坛现场实录(组图)_新浪房产_新浪网
4万亿刺激方案下的楼市惊蛰论论坛现场实录(组图)
　　4万亿刺激方案下的楼市“惊蛰论”
　　时间：日下午
　　地点：南海酒店
　　实录内容：
　　吴茂萍：各位来宾、各位媒体朋友，各位通过网络在线收看的网友，大家下午好！感谢您参与本次4万亿刺激方案下的楼市“惊蛰论”论坛，在介绍我们主讲嘉宾之前，我想先介绍一位重要嘉宾，来自深圳大学外国语学院威廉博士，感谢您的到来！
　　今天两位主讲嘉宾很有特色，都是博士，一北一南，来自中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容教授；另外一位主讲嘉宾是来自香港工商管理博士，也是澳达实业发展(深圳)有限公司行政总裁罗振坤先生。
　　其实，我作为非博士主持人感到压力非常大，不信你上来试一下。好在这两位博士非常儒雅，而且有点可爱可亲，所以我也稍微有点放松。易宪容教授昨天晚上11点才到达深圳，落脚休息已经是凌晨以后，非常辛苦。今天我上他的博客看了一下，25日凌晨5点过，咱们易教授就在发博文，请问哪一位5点钟起床发博文的，对于易教授这种兢兢业业的精神，我们尤其敬佩，我们对他的这种精神以及即将发表的演讲鼓掌！
　　今天的主题4万亿刺激方案下的楼市“惊蛰论”不是我提出来的，是我们罗博士提出来的。我先讲他的观点，罗博士认为从宏观、纵观、微观三个角度看，“惊蛰论”提出的非常合时。什么叫“惊蛰”？其实是春天一种节气，表示万物复苏。用于这里表示中国楼市的春天提前到来。我们从全球来看，金融风波之下，全球各国投入大量现金，我们相信全球的经济应该会扛得住、应该会顶得起，应该会比我们想象当中早一点回暖。从中国经济来看，4万亿刺激方案可以说是震撼全球，配合的楼市政策，包括国十条、减税等等政策，这些方案有效刺激了中国楼市复苏和回暖。再从微观角度，深圳房地产市场来看，连续三个月楼市都在呈销售量上涨状态，而且11月份日成交量达到200套以上，用王锋博士的话说是持续高峰状态，所以深圳楼市回暖已经不容置疑。通过宏观、微观、纵观分析，我们罗博士提出楼市“惊蛰论”。媒体放大这个声音是17号到今天这段时间，对于罗博士的敏锐市场观，我由衷的表示佩服。
　　下面的精彩正式上演，我们有请易宪容教授为我们做主题演讲：当前中国房地产形势及深圳房地产未来发展。
　　易宪容：大家上午好！我们来看当前中国房地产市场形势，我们首先要站在世界背景、站在中国这个背景，比如4万亿投资。从这个背景下再来看我们深圳的问题、深圳的市场，大家知道这轮金融危机或者这轮次贷危机对中国的影响，我们整个国家基本上还是低估了。以为次贷危机对中国影响会比较小，而且认为我们中国的经济是一个比较独立，加上我们整个资本项没有开放，所以早段时间低估了。
　　但是在9月份之后，世界金融市场出现了前所未有的振荡。雷曼公司的倒闭，还有美国金融市场的振荡、还有世界股市快速的下跌，大家可以看到这两个时间里，世界股市的市值下跌了31万亿美金。这31万亿是什么概念？是我们中国2007年GDP的6年产值。31万亿这可不是小数字，比如香港，香港股票市值在年初的时候21万亿，现在最多是8万亿左右。
　　世界股市的震荡、世界经济面临一系列问题，美国经济的衰退，世界经济的衰退，我们政府已经看到了、感觉到了这个市场。我们早几年搭上了经济全球化的快车，让我们这轮经济短时间快速繁荣。同样在次贷危机所面临的风险面前，我们中国同样要承受相应的成本。也就是说次贷危机对中国的影响绝不会低估。所以4万亿刺激方案就是这样一个大的背景下出来的。
　　大家知道最近一段时间来我们不仅仅出现了浙江、广东、江苏一系列的与外贸有关的中小企业大量的订单收缩、企业停产或倒闭，而且它已经影响到我们好多行业出现了全面的经济收缩。举一个最简单的例子，比如我们钢铁，钢铁业在10月份出现了全行业亏损。这是我们5、6年以来钢铁快速繁荣出现了第一次全行业亏损。大家还可以看到我们的成品油，成品油5、6月份的时候，各个地方加油都比较紧张，特别是广东，广东的柴油你排队也加不到，现在什么结果？我们的油已经卖不出去了。我们柴油量现在要办法如何下降。为什么？我们的很多企业物流的减少、物流运输的停止等等，都引起了我们整个经济面临巨大的问题。因此我们在考虑房地产市场的时候，大家一定要放在这个背景下思考。
　　当然，深圳是一个比较特别的城市。为什么特别呢？因为深圳的产业转型，以及深圳在这轮金融危机中所表现出来的一些东西跟其他地方不一样。深圳在国内而言，比任何一个城市转型最早，产业转型。所以尽管影响很大，影响到深圳很多居民财富的持有，比如说次贷危机让我们中国的股市快速下跌，把我们深圳很多居民所持有的财富短时间内快速下降。但是深圳所体现出或者面临的问题比其他地方好很多。我15号来深圳问我的学生，你股票现在情况怎么样，他说很好，为什么好呢？他说由于他进的比较早，比如说06年进去的，尽管股票跌了80%、90%，但是他说现在还没有跌到他进去的价位，所以深圳的居民，我在去年跟我的学生讲课的时候，我在清华大学研究生院讲了好几年课，我就告诉他们深圳在这两年为什么能比其他地方经济有所繁荣，就是因为他比其他地方的人投资意识、市场意识要好，还有产业转型比较快。
　　但是中国的房地产市场由于次贷危机的影响，我们全国的房地产市场已经出现了全面的周期性调整。这种调整主要反映在并不是我们房地产投资增长速度下降，也不是房地产资金积累减少，主要是今年1-10月份住房销售的下降。1-10月份住房销售面积下降了14.8%，总金额下降了15%，这个下降影响到我们房地产企业它的一系列问题，可以说，今年1-10月份全国房地产投资仍然是一个快速增长，房地产流入资金仍然是比较多，占的幅度达到百分之十几，但是由于住房销售下降，让我们房地产企业、我们各个地方的房地产企业面临一系列问题。而住房销售的下降最核心的概念是什么？是2008年个人住房按揭贷款迅速下降，2007年个人住房按揭贷款达到8699亿，月份，个人住房贷款只有2432亿，同比下降了3119亿，大家注意这个是我们房地产市场目前面临的最大问题，个人住房按揭贷款迅速下降。根据我的分析，2008年个人住房贷款如果能够达到3500亿已经是很好了，也就是说个人住房按揭贷款要减少5000亿，所以住房的销售迅速下降。
　　在这个环境下，我曾经说过整个大的环境正在改变，金融市场环境变了，还有我们民众所看到了市场，他的买房观念改变了，那么我们市场出现周期性变化也就是必然。而房地产市场周期性的调整大家可以看到从去年开始各个地方不同，它调整的时间和幅度不一样。大家可以注意到在市场化程度比较高或者最高的地方，在深圳、广东它又比其他地方调整的要早、调整的要快。而我前面讲过了，房地产市场的周期性调整谁也不可能抗拒、谁也不可能阻挡，但是当这种调整刚发生的时候，不同的地方、不同的政府它对不同的企业对这种调整理解不一样，你比如理解内地的一些地方，西安房地产价格其实不算太高，现在价格水平只有4500元左右，它只调整几百元，政府就出了一系列政策，希望不调整。为什么？内地很多政府他们是土地财政，房价调整对他们影响很大。因为在年初的时候他根据2007年土地财政情况，就把地方财政支出跟收入早就做了安排，2008年财政支出做了安排，我就先把这个支出去了，但是今年因为土地价格的下调，我的土地收入进不来了，他们就出现一个比较大的土地财政缺口，这个缺口以后，他们就认为住房价格不能调，一调就会出问题，所以大家可以看到最早出现地方政府来不让市场调整的是中西部地区，而不是沿海一线，因为他们不明白这个市场到底发生了什么，以为通过这种方式可以保证这个市场的价格不会出现调整，但是实际上他们想错了。市场出现的东西他要改变，根本就改变不了。我前几年也去过西安，出了政策后，反而购房的民众越来越少，房地产需求越来越少。
　　所以对广东、对深圳这次来说，它又走在我们整个全国的房地产市场前面。我们广东的房地产企业不仅仅是一个市场化程度最高的市场，而且他们很多人，特别是我们罗总，他是香港过来的，经历过房地产市场多次周期性变化，他就能看到这个市场发生了什么、应该做什么，去年我们的政策出来，尽管深圳的房价这么高，我觉得那个时候会有一些问题，但是市场立即出现了快速的调整，可以说深圳、广东这种快速的调整为整个当地的经济、房地产发展提供了一个机会，等别人没有动的时候，他已经比其他的地方早走了一步。这个一步来讲其实也是我们深圳、广东房地产市场未来走上全国一个最好、最大的机会，为什么？经过这次调整后，最早复苏的肯定是深圳跟广东。当然我不是说这种调整马上就会出现根本性变化，因为房地产市场跟其他市场有一个很大的差别，第一，房地产市场是一个生产周期性比较长的市场，从土地到住房周期性比较长。第二，尽管广东跟深圳的经济在金融危机里头比其他地方表现的比较好，但是我们同样不可以摆脱或走出目前全球金融危机这种困境、也不能脱离这种困境，我们仍然要站在这个大背景、大环境下来思考这个问题。第三，由于这样的一个大的问题，大背景和大环境下，我们的居民它现在所面临的困境和问题比经济好的时候要多得多，在这种情况下，我们的企业就关键的问题，第一，要看到这次房地产市场调整的必要性。第二，要看到这个调整的过程中我们企业如何来定位，重新定位企业的利润预期。可能你在去年利润预期是30%，现在情况下你的利润预期就要重新调整。第三，我们的企业通过这样的重新思考的时候，你更重要要看到一个很重要的问题，在经济比如说困境、衰退、资产泡沫的时候，我们企业最核心的问题是现金为王。就是如何持有现金是企业生存和企业未来发展最关键、最核心的一步。为什么？你如果现金多了，尽管你现在的利润水平不如去年，但是你会发现一个很重要的问题，现在整个世界、整个经济体里，它的资产价格、原材料价格等等已经处于最低水平。也就是说很多地方可以买到比较低的土地、比较低的钢铁。前几天一个朋友告诉我，5、6月份的时候钢铁每吨6000多元，现在跌到3000多了，价格已经相差一倍了。如果我们的企业不能够在这样一个状态下现金为王，你不仅仅没有机会，而且你没有未来。所以大家一定要把这个基本的东西想清楚。
　　我这段时间经常来深圳，我一直认为深圳的企业一直走在全国的前面，它不仅仅为我们这个市场的调整，把很多东西考虑的比较充分，而且为他们进入全国，提供了很多很多机会。在我们二、三线城市、在我们内地很多城市，房地产发展可以说是无数大的市场，我前几天去了吉林一个松源市，它们的房地产市场刚刚发展起来，土地刚刚才拍卖出去，那个地方它们的房地产交易会才是第一次开，它们那个地方刚刚体验到房地产市场对经济的推动作用。
　　4万亿经济方案尽管来讲对房地产所占的比重，或者是不会比大家要求的那么高，但是其中几个重大的问题政府是比较明确。第一，房地产仍然把它界定为我们扩大内需、拉动内需的基本层面。第二，政府把房地产作为扩大内需，因此近一段时间来政府采取了一系列让房地产市场繁荣的政策，比如说住房税收优惠、信贷优惠等等。第三，政府对房地产市场有一个明确的界定，也就是把房地产未来的发展由早段时间以投资为主导的市场，改变为消费为主导的市场。在这种前提下，未来中国的房地产市场的繁荣是一点都不可怀疑的，它是我们未来中国经济增长的动力，只不过房地产市场发展，你到底生产什么样的产品、到底面对的客户对象在哪里，所以未来在深圳这样一个年轻的城市，未来房地产市场肯定也是它的一个相当有前途的市场，只不过希望我们的企业为我们绝大多数的居民提供更多、更好、他们有支付能力的住房。在这种情况下，房地产市场的繁荣也就必定会让中国经济成为持续、快速增长的动力。
　　我们的房地产市场发展，它的繁荣是必然，但是我们一定要建立在以居民自住消费为主导的基础，而且政府在这方面有一个明确的东西。深圳房地产市场最近出现了转变，这种变化我希望我们的企业不要太急。不要认为房地产市场调整已经全面出现，大家一定要自己的产品、自己的类型定位好，找到自己的客户对象，让我们深圳的住房消费、住房需求不断地释放出来，不要等这个市场刚刚有一点机会，大家就觉得价格可以开始调整了。现在有些开发商觉得可以把价格拉起来了。我希望不要这样，一定要让房地产市场需求全部慢慢地释放出来，只有这样的情况下，我们市场才能平稳发展、才能真正出现繁荣。否则的话，刚刚好一点的东西，一下又把民众又会推到另一个极端。我前面讲过我们的房地产市场已经出现了一个根本性的改变，就是以投资为主导的市场转变为消费为主导的市场，这是一个基点，这才是我们市场发展的基础，是我们房地产市场繁荣的基础。我希望我们深圳的房地产市场在这个基础上繁荣、发展。谢谢大家！
　　主持人：听得有点热血沸腾的感觉，不知道大家有没有这个感觉。我捕捉易教授的三大点：第一，易教授不否认一点，就是现在房地产市场也是一个调整期。第二，不同的城市调整有早有晚，我们深圳、广东调整的都比较早，换句话说我们回暖也回的早。事实上也确实是这样。第三，房地产企业最好是以现金为王、降低利润、低价促销。现在低价促销的都给自己积累了一堆一堆的资金，我就比较佩服鸿荣源、佳兆业、星河、万科，我觉得他们的做法是对的。楼市要回来，最好一步降到位，然后慢慢上升。易教授提醒我们不要急于把价格拉上来，最好是为我们普通消费者提供可以买得起的房子，让大家真正住上安居的生活，易教授，对吧？如果说得对，给我一点掌声(掌声)。
　　感谢易教授从各方面角度给我们做出深入剖析，我们对于他的演讲给予热烈的掌声。接下来我们还有提问的机会。
　　开场白的时候我提出罗博士的“惊蛰论”有三方面的依据，下面我们有请罗博士给我们分享他的精彩观点。
　　罗振坤：大家午安！不好意思，我今天还是要说白话，因为我的普通话太烂了，首先谢谢易教授精彩的演说，我学了很多东西。我今天想讲的主题主要是带出一个论点，现在很多舆论都在说深圳房地产或者全国房地产是一个“暖冬”，我希望提出我的概念，现在不是暖冬，现在已经到了春天了，所以我提出我的“惊蛰论”。第二，我会跟大家谈谈现在进入春天的时候，万物苏醒的时候，接着房地产市场走向会如何。
　　今天比较特别，我把平时一直用的西方研究的方法放在后边，不用了，今天用中国传统科学。易经很早以前就预测到了我们楼市也好、股票市场也好都有一个周期性。今天我不想用什么易经、孙子兵法来谈这个，我今天用我们中国传统的节气，这是我们中国传统文化。今天我不会有易教授那么充分的数据，我用我们中国的节气来观察现在的房地产市场，从而得出我的“惊蛰论”。
　　首先，“春雷一声响，万蛰苏醒来”。97年我们面对了亚洲金融风暴，然后有一个急速调整。2003年非典也有一个急速调整，但是也令我有一个很大的收获，当市场周期有一个急速调整的时候，会有一个急速反弹或者急速回稳。所以我想介绍一下怎么会有春雷以及苏醒这两件事，刚才妹妹已经讲得很清楚了，他已经把“惊蛰论”讲了，我不讲这方面。现在深圳房地产市场应该已经是天地回暖、万物复苏。我说用“惊蛰”这个节气观察深圳房地产，首先我们看看“惊蛰”有一些什么东西？“惊蛰”是24节气中的第三节气，在春天发生。第二个特征，这个节气是全年这么多节气中温度升温最急的，我也会用这个跟我们房地产市场做一个比较。第三，刚刚寒冬后来了一股温暖空气，温暖空气跟冷空气会交替，天气不会那么稳定，气温波动会比较大。
　　我们看看“惊蛰”情况有这么一个特征后，现在看看房地产市场，尤其是深圳房地产市场发生了什么事情，进而我推断了中国房地产或者深圳房地产进入春天。数据方面易教授比我强，刚才妹妹已经讲了很多次了。11月1-15号，深圳新房成交量大幅上升，日均成交198套，创今年新高。11月15号创下467套的销售记录，创了三年内成交新高。房地产市场冷了这么久突然来这么高的高温。各个房地产商对楼市有不同的看法，所以现在房价有一些反复，有一部分房地产市场不减价甚至加价，成交量急速上升以及房价比较反复，还有刚才说的气温回升、天气温度比较反复是很类似的，我用中国传统智慧归纳我们房地产市场已经进入“惊蛰”期间，也就是春天到了。因此我觉得我们国内房地产市场不是一个暖的冬天，而是进入了春天。
　　刚才提到“春雷”这两个字，也提了深圳楼市为什么这么急速升温，刚才易教授讲了很多原因，我也讲一讲。有几个东西是将我们楼市唤醒，15号4年首次减息，10月份3次减息、免收利息税，11月1新房贷政策实施，11月5号国务院4万亿刺激内需方案出台。实际帮助虽然暂时不是这么大，但是我们从此看到了中央政府的态度，也看到了利息下降的趋势，这才是对买家的信心最震撼。我一会儿会提一下4万亿刺激内需政策方案，现在很多人说中央政府提出的4万亿救楼市，其实我有另外一个看法。
　　刚才说的前三样对房地产宏观调控政策的松动才是直接唤醒深圳或者全国的楼市。有很多人说4万亿刺激计划等于救楼市，对这个观点我有保留。4万亿刺激内需政策没有一条是投到商品房，4万亿刺激内需政策根本就没有一个对商品房救市作用。4万亿增加了廉、经济适用房，其实这不是对房地产市场有直接效用，而是对相关行业有直接作用，比如钢铁、水泥方面有积极作用。是不是说4万亿刺激内需方案就没有用了？也不是。在经济上，心理预期最重要。之前我们看到国内房地产市场在2007年急速上升，到2007年底、2008年急速下降，有部分项目已经超卖，超跌这么便宜为什么还没有人，归根到底是信心问题。所以4万亿刺激内需政策有一个很大贡献。楼市影响对全球金融海啸爆发来得早，所以我们不能将全世界金融海啸归咎为国内房地产调整的原因，但是因为在房地产调整这么长时间，而出现这样一个金融海啸，国家因应这个情况出了4万亿刺激政策，使得我们购房者对经济预期没有那么悲观。所以严格来讲，4万亿刺激内需政策只是从心理上方面间接刺激了我们楼市。
　　归纳起来，我认为现在房地产市场已经走出冬天，进入春天了。我谈谈我对后“惊蛰”楼市预期。之前提到房地产市场有部分项目价格是超跌的，将刚性需求扭曲了。现在现在是宏观调控放松、信心保证，所以我相信接下来成交会持续放大。现在我们刚刚进入“惊蛰”，所以不同发展商有不同的价格取向，所以短期来说仍然是一个反复的，但是是靠稳了，长期来看，楼市还是重回上升轨道。我相信后“惊蛰”楼市对楼市会出现一个结构性转变，现在国家用凯恩斯理论，大量投向廉租房、经适房，这样的投资跟商品房中低档房是有一个竞争，这方面会影响中低档商品房市场。房地产地产商应该将自己产品定位好，想清楚我们客户有什么需求，才能在这个市场生存下来。在性价比方面，大家不要想着有一个暴利，一定在一个合适的利润空间才能生存。
　　豪宅市场我的预测在209年第三季会引领下一个升浪。国内房地产市场比较分散，在这次调整中，有部分发展商几乎没有降价或者没有跟着市场供求方面去降价，我的分析就是如果这次深圳或者全国一些豪宅在调整中，他有足够深度的调整，我相信2009年第三季度肯定有超过两成的升幅。
　　归纳起来，“惊蛰”已经来了，夏天还会远吗？我希望大家共同努力，像易教授所讲，不要在这个时间不理性的提价，我们应该以合理价钱、合理的服务、良好的品质去令我们深圳或者全国房地产市场有一个蓬勃的发展。谢谢各位！
　　主持人：今天大家有新的收获吧？冬天已经来了，春天还会远吗？今天又学会了一句话：“惊蛰”已经来了，夏天还会远吗？罗博士谈了三个大方面：第一，为什么“惊蛰”已经到来。第二，“惊蛰”之后，咱们楼市应该怎么样。第三，我们应该怎么样看待未来更好的市场。
　　博士讲到中国的4万亿刺激方案也好或者说国十条也好，它其实不是直接要救房地产市场，应该是对保证我们基层消费群体他们的生活需求、住房需求这方面应该有更大的促进作用，另外对购房者悲观预期有所调整。第二个观点，他提到有一点，他认为明年第三季度豪宅会引领房地产市场的增长。大家记住，明年到第三季度看看罗博士的观点对还是不对，最近一段时间房地产量会陆续放大，房地产会呈现比较稳定的状态。我们对罗博士的观点予以精彩的掌声。
　　下面这个环节是我们嘉宾和现场来宾一起对话环节，我们有请易教授、罗博士上台。
　　主持人：刚才我还在说做主持人紧张、有压力，现在我感觉做主持人有很多好处。你们知道为什么吗？因为我可以率先提问题。易教授提出一个周期论的观点，我这里也有一个周期论：股市里面有一个理论叫波浪理论，其中讲到有五个高峰和两个低谷形成，就形成两个W形式。从我们房地产来看，从今年年初第一次调整价格到地震的第二次调整价格到最近国庆期间的调整价格，现在已经形成了三波低价调整，如果用波浪理论来说，接下来该怎么样呢？接下来房地产市场应该向上走了。
　　再从另外一个角度里看，房价调整，我认为可能关外小户型产品首先第一波降价。第二波就是关内关外大户型产品调整价格，包括关内普遍产品。第三波就是那些特别好的，有顶级物业，包括豪宅别墅他们价格调整。从目前来看事实上这已经进了第三波了。再调还有什么可以调呢？那么接下来我们房地产应该向上走了，这是我个人观点。这个观点我上次讲了后，我发现现场听讲的一位嘉宾也认为现在可以出手了，当然我这是个人观点，不作为大家投资的依据。
　　现在有两个问题先请教一下两位博士，2007年初的次级债引发全球金融海啸甚至说是金融危机，从而引发了全球超过3万亿美元的救市方案，因此也引发了全球政要、经济学者和其他专家人士对房地产在全球经济以及各国国民经济当中的一个地位的看好，我想请教两位博士你们怎么样理解地产、金融、经济三者息息相关关系，为我们深度剖析一下三者关系，有请易教授先讲。
　　易宪容：这个很简单，在整个中国和世界经济发展过程中，房地产市场一直是整个经济里头一个最重要的部分，比如说香港，在98年的时候香港地产业产值占整个经济的1/3，现在不知道是不是这样。我们中国也同样如此，所以既然房地产在整个经济中如此重要，那么房地产的重要性也就无可厚非。但是房地产的快速发展大家可以注意到房地产是一个资金密集型产品，金融支持的程度它决定了房地产发展和繁荣程度。当然金融支持有很多方面，比如说你这个货币政策的宽减，比如一些信贷优惠政策等等。更为重要的是金融对房地产的重要性表现在哪里呢？我们一般的产业、一般的行业，比如说我们的汽车产业，尽管它也是技术密集、周期密集产业，但是金融对汽车业它最重要的只表现在供给那一方，我现在汽车厂商你如果金融确实好，我可以生产更多的汽车。但是房地产这个产业不仅仅在于供给方，我们房地产企业对资金的支持程度很重要，而关键在于需求方，如果说房地产需求方没有金融产品的创新，没有我们住房按揭贷款，那么我们房地产市场现在估计还在2000年的水平上。为什么？没有按揭贷款的话，我们居民就不能把它未来的财富转化为购买住房的资。这个工具、这个方式是我们房地产发展的根本。为什么今年房地产市场会出现销售快速下降？就是住房按揭贷款迅速下降。
　　房地产企业、经济、金融什么关系？他们之间相当密切的关系，水离不开鱼、鱼离不开水，这是我自己对这个问题的一个理解。
　　罗振坤：易教授答的非常好，搞得我没有什么东西可以讲。我觉得房地产跟经济、金融等于易教授所说的很密切的关系。我想提出的是，在不同的种族或者不同的时间都有不同的重要性。假设我们中国人来讲，我们传统的思想，所以我们对拥有房地产有强烈的欲望。房地产对有中国人的地方，它的作用比在外国更加大。一开始金融方面相对来讲没有那么重要，但是当房地产市场发展到一定规模后，就要讲资本能力，到时候金融市场对房地产市场、间接对经济发展非常重要。成也金融、败也金融，美国方面也是因为房地产证券化，搞出金融衍生产品，所以我们不能完全用自由的经济主义，这方面中国监管的非常好，否则任由它自由运作，可能有一天会出现美国的情况。
　　主持人：两位的回答让我想起一个人，奥巴马，他在选举的时候联合其他政要人士提出一个重要观点，希望中国放宽金融制度或者说希望中国金融制度更多的融入国际市场。我们由此可以看出金融在经济、房地产中间的调和纽带作用。感谢两位博士的精彩回答。
　　我给大家分享一个故事，我在去年的时候去北京，顺便去了和府，买了两本书，书中谈到发财要发两个财：国难财，工程建设财。目前全球基金已经超过100亿准备涌入亚太，尤其是中国市场。比如仲梁行旗下已经准备30亿进入中国市场，而且准备通过融资方式扩大到120亿。另外美林完成了26亿美元亚太房地产基金。摩根已经筹集了数10亿美元。另外还有荷兰ING等房地产公司准备5亿美元投入中国。还有GCP基金正在融资15亿美元准备投入中国，而且计划2009年入市。在国外基金准备涌入中国的时候，我们国内市场，尤其是温州的投资客已经敏锐体察到这个信息。最近温州投资客重返楼市，而且温州投资客在二、三线城市大量收购烂尾楼。在温州资金涌动的时候，我们深圳投资客和购房者似乎已经迫不急待，这也是为什么最近深圳的房地产交易量大幅放大的原因。
　　我在想我们应该怎么样看待国际房地产基金对中国地产投资的冲动，又怎样来看待国内消费者包括投资客由被动转主动的一个消费行为，我想请两位博士给我们讲一下。
　　易宪容：这里头问题有很多，我先讲温州的问题。温州只是一个报道，到底情况怎么样，我们还不太清楚。温州这些投资客他看到整个中国市场的发展态势，如果看清楚的话，他进入这个市场是一个比较好的事情。如果温州投资者没有看到市场基本东西，那可能就面临一些问题。什么问题呢？我们这次无论是降息新政以及还有十条政策，有一个核心问题，房地产未来发展一定是民生为主导。第二，一定以消费为主导。比如说温州的投资客如果假定这样的情况下，真进入了这个市场，他就面临一个巨大的风险，什么风险呢？大家知道政府的物业税早就说方案已经做好了，短时间会推出，只是现在还不会推出，一旦市场平稳了，就会推出。我的主张是我们企业重点还是要面对消费者市场，投资者市场今后会有一个比较大的变化，大家一定要把这个风险想清楚。
　　对于海外基金的问题，刚才吴主持人讲了一系列的东西，她的数据是比较小，你知道现在世界对冲基金有3万多亿，美国就2.5万亿多，现在情况是什么呢？次贷危机后，投资银行的风险、商业银行的风险陆陆续续在暴露出来，保险公司的风险暴露出来，对冲基金的风险到目前为止还没有暴露出来，由于对冲基金他们都是以私募的、信息不公开的，出了问题后，他肯定比我们滞后一个时间。
　　我们就想问一个很简单的问题，次贷危机后对对冲基金影响有多大？其实大家知道一个很基本的东西，次贷危机是由于次级债券发生的问题，而次级债券这些风险最高的产品就是对冲基金买了，他们所面临的风险比其他行业、其他人风险还要高。我相信这个风险一定会暴露出来，他会对我们整个市场造成比较大的影响，所以大家要注意它要进入市场，大家不要期望太高。这是第一。
　　第二，外资进入房地产市场目前的政策限制比较大，它有两个原则，一个是商业性原则，一个自住原则。比如你买商铺是可以的，如果买过来卖出去就受到限制。还有个人买房要住上一年以上。在这种情况下，外资进入房地产市场还面临一些障碍。真正来讲还是国内居民，真正市场不是外面进入多少人。深圳市场在哪里？只要我们的股市有一个比较好的调整，股市上去的情况下，深圳的居民房地产市场就跟这个会呈正比，如果股市上的比较快，比如说明年有一个比较好的空间，居民的需求升温就会快很多。当然深圳居民比其他地方居民有钱，它的财富比较多，深圳是目前全国人均GDP最高的城市，有1万美金。我们最重要还是要面对本地居民的客户，这是一个无限大的市场，关键是我们的需求在哪里。深圳户籍人口我估计600、700万，但是全部加起来估计快到2000万了，有一半人口没有统计到。我在深圳工作、生活下来了，居住是一个最基本条件，所以深圳这个市场应该还是以当地居民为主导，这是我的一个看法。
　　罗振坤：我绝对同意易教授所讲深圳的房地产市场，基本上深圳市民购买力已经足够了，我们已经不需要外资来购入我们的房地产。刚刚妹妹提出有零星的外资已经看准了我们房地产市场，这是有发生的。现在已经零星在香港，通过入股在内地上市的公司，买入股权，通过这样的形式进军国内房地产市场。但是在我的看法来讲，我相信没有到2012年，这个趋势都不会有太大改变。为什么？这个阶段他们都火烧后院，基本上有部分基金要卖了他们在国内的资产要回去救他们的市场。现在美国最大的危机是什么呢？接下来会爆破的就是他们的信用卡市场，现在没钱供楼，就用信用卡，只要信用卡市场一爆破，危机会更大。我对外资投资国内房地产市场，2012年后会看好的。通过这次全球金融海啸，以前是金融上美国独大，现在我看到一个趋势，金融重心开始迁移，金融的权力重新分配，金融重心已经有很大部分迁移到以前的重心，以前在美国或者小部分在欧洲，大家看到最近的新闻，现在讲救市，我们国家领导人都站在一个很重要的位置。国际的金融重心接着会迁移到我们中国，金融权力也会重新分配，我们中国在国际金融上话事权会越来越大。这次看到美国、欧洲次贷危机导致金融信心破产，对冲基金也好，能够生存下来的他们一定要投资，而现在国内房地产不是那么疯狂、已经调整下来，我相信2、3年后大量资金会投入中国房地产市场。
　　主持人：两位博士都有一个共同观点，对于深圳市场来说，我们深圳内需实际上非常大，把我们深圳自身的消费客户群抓住其实就等于我们这个市场也抓住了。只不过我们这个产品的品质到底怎么样才能让消费者积极入手，这要看我们开发商怎么处理。最近我们澳城就卖的非常好。下面肯定有人想提问，我就不耽误大家时间了，下面是提问时间。
　　记者：罗博士，我是来自新浪网，我想问您一个问题，目前在澳城代理这块可能也引起了业界的争论，贵公司引进两家代理商PK，你们的出发点是什么？这会不会成为深圳代理市场向香港靠近或者深圳引领全国的房地产，带领先河？
　　罗振坤：谢谢你的提问，2007年底之前，国内房地产代理市场扭曲了，当时市场疯狂的好，结果发展商也好、代理也好，他们有没有尽力为房地产买家着想呢？当时无论他怎么做都可以卖到房，结果就没有一个竞争。没有竞争下，他们就不能通过辩论，得出房地产价格应该是多少。其实他们应该为房价飚升付相当大的责任。
　　现在我们为什么要找两家房地产代理在现场PK呢？现在市场回归理性。在回归理性情况下，我们需要不同渠道接触我们不同的顾客。这次找两家公司，我们是经过讨论，看看哪一种房地产性价比，然后去定价。包括我们一个项目里不同的楼层、不同的栋数应该针对不同的买家。我们现在做的是不是带领着中国房地产代理潮流，我们二三级市场联动，今年3月份搞了一个春雷行动，中原中国搞了一个二三级联动，这在当时也是一个突破。至于这次找两家公司PK，我们已经不是第一家，我相信二三级联动以及多家公司代理这是避免不了的趋势，因为每一个房地产发展商需要全面的市场分析、全面的数据以及充分全面的销售渠道。
　　记者：我想再补充一下，您引进代理商重要的出发点就是希望引进一些竞争制度，您的观点跟目前一个牛人的观点很相似，那就是新对方集团的主席，他刚在北京开了一个论坛，主题就是想办一个私立大学，引进一个更加竞争的制度，以利于教师、学生的环境。不管罗博士引进的竞争环境如何，我个人非常赞同这个做法，希望你们澳城卖的越来越好。谢谢大家！
　　主持人：澳城好卖我觉得有几个原因：第一，澳城地段是毋庸置疑的。第二大点，产品品质确实受到大家认可。他跟目前深圳湾所有在售楼盘最大区别是什么？大家知道吗？不受“70、90”政策影响，而且是大盘，是深圳湾最大的一个盘。不受这个政策影响，就意味着可以按照原有户型状态，它的结构状态更加容易做到一种合理性，而不用去拼凑。还有一点，它的赠送面积是合情、合理、合法。这个中庭做成一个房间，这种赠送更有价值、更有意义、更有实用性。
　　记者：我是南方日报的记者，昨天我注意到招商地产在进行网上路演，他们说到对于价格，可能在随后几个月或者明年整一年当中会对价格适时调整，特别是对旧盘。然后对新开盘会进行一个理性定价。从大的房地产商动向来看，是不是意味着价格会继续往下走？
　　第二个问题，目前这轮深圳楼市成交热，有人反映是有一些开发商联合银行搞所谓的假按揭而造成这种现象，特别是宝安的楼盘。另外是有些房子是拆迁房，规定某些单位必须以较低价格卖给拆迁户，所以比较大量的成交。我们分析成交背后到底是因为什么原因导致成交热，我觉得应该理性来分析，是不是真的出现了这种回暖的迹象，我觉得这个应该理清一下。就这两个问题。
　　易宪容：我刚才跟罗总讨论了一个事，房地产市场调整，周期性调整是谁也不可以抗拒的东西，这是一个基本的东西。刚才罗总提出一个很清楚的概念，不同的楼盘、不同的房间是不一样的。关键是企业如何对这个东西进行判断，找到一个比较清楚的定位。刚才我们吃饭的时候讲了一个事，他讲的很好，如果你能把客户定位好，把利润预期定位好，一下就调到消费者购买能力，这样需求就出来了。如果说你以为现在不需要调整，别人调逼着我调，调到最后还是没有人买，肯定会有这个结果。招商地产那个说法，我们考虑觉得房地产市场不同的楼盘、不同的情况你要采取不同的方式和策略，有些房价看起来，这栋楼跟另外一栋楼是一个项目，里面各种情况不一样的情况下，可能价格就不一样。所以不同情况是不同的调整，周期性调整这个不改变，但是怎么样，要根据每家企业、每个楼盘不同而判断。
　　第二个问题，假按揭这种情况，这个在北方的城市这个问题会严重一些。深圳当然不能说完全没有，深圳这个地方可能会好一点，但是我希望有一条，我们的房地产企业，我刚才也跟罗总说了一个概念，如果我要买房，你知道我要买什么房子？我首先买香港企业家做的，为什么？香港企业家成长的过程、成长的环境跟我们不同，他的教育、学习第一点是学会做人，就是学会诚信。我刚才举了一个例子，在香港大学2001年法学院25个研究生大家一起做作业，有20个是抄的。这样的话，你就读其他专业去，别读法律了，法律这个地方没有诚信就别进来了。所以在深圳这个地方，只要市场化程度比较高、只要香港企业比较多，我认为我们应该首先相信他们，作假的机率小一些。但是如果假定我们房地产企业学早两年上海，全部自己买，这样就把市场搞死掉了，因为你骗了几个人、骗了几次，下次骗不了了。买房子对老百姓是一个很大的事情。我相信他们这方面会比较好一些，我希望我们深圳的房地产企业不要做这种事情，坚决不要做，坚决制止这个事情，你可以采取各种各样的方式营销，但是你要把自己的诚信建立起来，要把自己的信息告诉消费者，这是我的看法，不知道你满意不满意？
　　罗振坤：很谢谢你的问题。你刚才提到招商地产他们预测房价会继续跌，首先我们科学的看看，他说房价会继续跌是以什么标准？假如我们急速调整的时期，不同发展商有不同的价格策略，他们现在卖的售价有没有根据市场交叉点去定价呢？假如一个项目没有根据市场情况将价钱调到位，当然他还会继续下跌。以我的预测，如果我们将现在抽出来每一日成交的价格去做一个平均，假设将来相同的房型、项目，我相信这个售价是稳定的。未来有一个盘大降价，不是说现在市场跌的不够，而是说明他当时没有调整够。我们本身在这段时间量是放大了，我们跟客户做的时候，发现这些人是什么人呢？有一个很奇特的现象，2007年房价急速飚升，财富比较多的人就没所谓，他就可以去追，但是大部分人追不及，他就被市场遗弃了，在那里等。等到现在，价格回落后，他就全部跳出来买楼了。我们现在60%、70%客户都是这样的客户。
　　第三个问题，假按揭问题。其他内地城市我不是很清楚，但是我一直有跟银行家聊天，他们说在深圳，宏观调控开始，银行已经对发展商这个问题看得很紧，如果大规模做假按揭，我想深圳不会。如果真是这样，会被法律制裁。
　　记者：罗博士、易博士，你们好！我是深圳特区报的记者，我有两个问题请教两位专家，第一，我那天收到妹妹给我发的邮件看到这个题目，4万亿刺激方案下的楼市“惊蛰论”，我当时就问“惊蛰论”到底是什么意思，很疑惑，今天终于得到了答案。我看到澳城从“春雷行动”到“惊蛰论”，罗博士提出的理论都是在行业里一马当先，您提出这样的论点，您将以什么行动在“惊蛰”时期能够使你的楼盘脱颖而出？
　　第二个问题，请教易博士，您应该赞成罗博士的观点“惊蛰论”，不知道您是怎么样的看法？如果在这个时期，您能够给开发商一些什么建议呢？
　　罗振坤：“惊蛰论”是上次“春雷行动”之后的延续，春雷一响，万物苏醒。我当时跟大家讲的时候，论调跟易教授完全一致。我当时就说到要调整，一步到位。宣布了这个之后，我就等着“惊蛰”出现。现在很开心，一般房地产调整周期是2、3年，而现在我们万物已经复苏了。至于我们怎么样面对“惊蛰”呢？“惊蛰”的特点就是气温方面不稳定，刚才各位同事说房地产有的会降价、有的会升价，我也预期到这件事。我们应该保持我们一路的做法，一路提升楼盘的硬件和软件，而且在这个时间里不要贸然提价，让价钱脱离供求关系，这样大家就可以把市场发展蓬勃。
　　易宪容：对于你的观点是这样的，我跟罗总有点不同，不同在哪里呢？这个市场是竞争很激烈的市场，尽管出现了整个市场销售不好、整个情况不好。但是因为房地产市场本身的特性，因为房地产是一个一个分割的市场，你的价格是不可比较的。第二，在你这个区域，你是不可比较的，因为你产品都不一样。关键是我们企业在这种情况下找到自己比较好的客户定位。罗总的澳城，我为什么对它这个信心比较足呢？我相信他已经找到了客户对象定位。但是有很多人就不一定。有一个基本东西不会改变，房地产市场周期性调整不会改变，因为我们整个世界的经济、中国的经济都在这个大背景下，你不站在这个大背景下的话，有时候会产生一些模糊性。一方面要根据自己的楼盘对自己企业利润水平做一个精准定位，找清楚，这样你容易找到自己的市场。另外你在大背景下思考，在这种情况下我相信我们的企业就会比其他人看得明白一些。特别是现在广东跟深圳之外的这些房地产市场，它从没有经过房地产市场周期性发展，也不知道房地产市场周期在哪里，他思考问题的时候往往会以去年、过去的点来思考现在的政策。比如现在有人预测只要放开第二套住房政策，房价就会快速调整，其实这是错了，他只是站在去年的角度，去年由于第二套房政策调整，让房地产市场出现变化。实际上今年已经不同了，今年金融环境、市场环境等等都不一样了，如果这样思考的话，如果一家企业是这样思考的话，他就永远走不出来。我为什么比较赞同罗总的想法，我觉得他还是面临市场发生什么和自己情况如何，这样我就能够找到自己的市场。
　　记者：请问易博士，我是房地网记者，我在上周六很有幸听到国世平教授的讲座，他认为现在经济大环境现在是秋天，明年是冬天，后年是浓冬，很多媒体提示现在要现金为王，攥紧手里的现金过冬。针对这样的观点，我想请您谈谈个人的观点？
　　易宪容：从全国情况来看，房地产市场调整仅仅是开始。从深圳来看，可能情况不一样，为什么不一样呢？因为他比别人早一步、卖得快一些，可能结果就不一样。中国为什么房地产调整仅仅是开始，特别在北京这样的城市，它的房价上升的时候已经有8年到9年，但是下调空间只有2%、3%，根本没有动，假定北京房价也调的跟深圳一样的幅度，我相信北京房地产市场也进入了一个很长的调整期。所以主流媒体认为房地产市场调整仅仅是开始，我认为这个是没有什么错的问题，特别是大环境下。因此我们看房地产市场一定要把它看成是一个一个分割的市场，从中来理解这个市场到底发生了什么事情。还有一个很关键的问题。我们政府的政策跟早几年有一个根本性的区别，就是房地产市场未来的发展由投资为主导改变为以消费为主导，因为中国房地产市场本身就是一个政策市，政策就决定了未来整个发展方向，在这种情况下，你要朝这个方向走，他有一个比较长的时间，所以我的基本观点还是房地产市场全国性的调整仅仅开始，关键我们不要看这个价格，关键是这个市场到底是什么主导，是消费主导还是投资主导。
　　主持人：我的理解是这样，房地产调整不可能像军训，军训可以做到完全一致，对于我们中国房地产市场来说，各个城市有各个城市的差异。而且调整速度和时间本来就不一致。深圳下降时间比其他城市早两个月、六个月甚至一年，我们回调时间自然比全国会早一些。至于深圳市场是不是已经调整到位，整体来看肯定是慢慢的回升，我非常赞同罗博士刚才提到的，因为现在房地产开发商都在做一些价格调整，而价格调整已经刺激市场巨大的需求，自住客不断出手，甚至投资客不断出手，换句话说现在似乎应该是大家看准了房地产价格下手的时候。因为时间关系，我们留两个。
　　记者：我问一个比较轻松的话题，我们说一下澳城的产品，我知道罗博士是学工商管理的博士。工商管理以前有一个张瑞敏砸冰箱的事情，澳城我们理解到罗博士把澳城会所、园林、小区也发生过“砸楼”的事件，不知道这个事件跟张瑞敏砸冰箱是不是同出一辙？
　　罗振坤：孤陋寡闻，我没有听过砸冰箱的事件。工商管理我是研究知识管理的，就是不是真正的工商管理，是工商管理里的信息系统。学术上对我拆会所有什么影响？也是有一些影响的。通过研究，我很清楚知道我每做一件事情是由开始我们不是一个商业考虑开始，我们要有一个哲学理念的开始。所以当时我在现场用了五感生活的概念去做，五感生活概念引伸出来我知道客户需要什么。我是2007年进入公司的，之前做的事情就要全部要拆，我是为了买我们房的人负责，也是为我们品牌负责，所以见到不好的就要拆。
　　主持人：罗博士是香港人，香港人都有一个特点，精益求精，所以他要求一切尽可能完美。我们罗博士“砸楼”是真的，而且砸得的很狠。为了达到更精美、为了做出一个居家精品，很多产品罗博士自己会去选，这后面的花纹，包括样板房、大堂、会所、门上都可以看到这个相应的标志，如果不是一个很有信誉的人，是做不到这些小的细节。下面一个问题。
　　记者：这轮经济衰退，老百姓很关注利率，利率牵扯到众多的供房的人，如果你一个月贷款100万，利率从6下降到5，每个月就可以省1000多元。这个时候我问一个问题，你估计利率从6.65%再往下降能降多少？这个关注民生的问题，为什么央行不敏感？
　　易宪容：这个民生问题你问了反方向，你个人按揭贷款大还是个人存款大，如果利率降了，存款不是少了吗？现在负利率已经3个百分点了，全国人亏的很厉害，我们现在没有从这个角度思考，现在为什么要降利率呢？一个是要稳定金融市场。第二，如何帮助买房民众降低成本。降的利率越多，亏损越大。你想想20亿啊，你是3亿，谁大谁小。负利率一下子就去掉6000亿，3亿才300多亿，所以政府要考虑这个问题，一方面要帮助住房按揭贷款人降低购房成本，另一方面又要尽量保障我们的居民他的利率收益不降低，所以你看到有段时间第一次降息的时候，降贷款不降存款，我们想问题的时候要达到一个平衡，利率未来如果我们为了推动经济发展，不是你那个角度，你那个角度是不行的。
　　记者：财富是28原则分的，拥有社会大量财富的人是社会少数的人，如果从存款角度，让他们存款利率低一点对老百姓也不是一件坏事。
　　易宪容：你错了，28定律没有一个证明，而是大家的猜想。特别是中国来讲，绝大多数居民基本财富就是存款。你说农民有多少财富，有股票吗？没有，他只有存款。政府看待这些问题，会站在平衡角度去思考这个问题。买房民众他的利率还是千方百计让它尽量降低，你降低存款利率，这个板就打错了。
　　主持人：同志们，我们时间也差不多了，再留最后一个问题。我请教易博士一个话题，如果要在深圳买房的话，他会选一个香港式的楼房，他会选择客户群，我想澳城这个楼盘非常适合你买，我感觉就是这样。第一，这个楼盘是香港人做的，品质相当放心，砸了N多次了。第二，客户群就不用说了。香港风水大师已经在这里买了房，这说明我们产品品质风水是两者兼得。如果是这样的话，我们楼盘无论从品质、地段，再到我们客户群都是非常吻合我们易教授提出的他的选择。如果价格合适的话，你打算怎么办？
　　易宪容：如果合适，我觉得不仅仅要选择一个好楼盘，还要选择一个比较好的企业家，罗总这个人还是不错，不仅仅是香港人，我跟他聊天发现，跟我们企业家有一个很大的差别，如果我选择的话，就选择他们这里了。
　　主持人：希望下次听到易教授说我就买到几栋几楼，欢迎大家前来作客。我们最后一个问题。
　　搜房网：我是搜房网的，我想问一下易博士，中国出4万亿扩大内需资金刺激消费，你觉得4万亿对中国房地产能得到一个什么样的帮助？
　　易宪容：这次4万亿重点是放在安居工程、保障性住房，让我们低收入民众能够有一个改善住房的条件，在这种情况下，改变我们房地产发展方向，把消费性住房为主导。如果这样的方向话，我们房地产市场一定会繁荣。
　　记者：我是晶报记者，请问罗博士一个问题，刚刚大家也说了，包括罗博士的砸楼、细节，楼盘很多也是跟香港楼盘接轨的。我们怎么做到与香港的楼盘品质接轨？
　　罗振坤：可能刚才有一些误解，我是以一个香港人的做事方法在这里发展项目，但是我们是以我们潜在买家是想我们怎么做这个项目。现在香港和深圳都很近，我们定位也都考虑到深圳本土居民的习惯，也考虑到香港的经验，把两者结合，令到我们达到一个最前沿的服务。
　　主持人：今天论坛到此结束，现在给大家留一分钟时间拍照片。
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