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& 【财务实战】年底做账容易出错的地方
【财务实战】年底做账容易出错的地方
06:48:54 来源：金考网
　岁末年初是企业财务人员一年中最繁忙的时候，不但要清查资产、核实债务，而且要对账、结账一直到最后编制财务分析报告。在这一系列工作中，有一些需要企业财务人员重点关注的问题，比如涉税事项的调整等。
一、检查当年的税费缴纳情况　　年终时，企业应对当年的各项税费做一个总的分析，再计算一下当年的税负情况，然后与当地税务机关规定的税负作一个比较，根据税务机关规定的税负率进行适当调整。这是因为税务机关的稽查选案，往往从年度税负率异常的企业中甄选，所以企业要在年终总体计算一下自己的税务情况。如果异常，请及时作相应的税收调整。　　如计算企业增值税税负率，计算公式为：　　企业某时期增值税税负率=当期各月&应纳税额&累计数÷当期&应税销售额&累计数，月&应纳税额&即为每月《增值税纳税申报表》应纳税额合计数。　　月&应税销售额&=每月《增值税纳税申报表》中按适用税率征税货物及劳务销售额+按简易征收办法征税货物销售额。　　某时期增值税&税负率&还可以用以下公式计算：　　某时期增值税&税负率&={当期各月[销项税额-（进项税额-进项税额转出）-上期留抵税额]累计数+当期简易征收办法应纳税额累计数-当期应纳税额减征额累计数}÷当期&应税销售额&累计数；或={当期[销项税额累计数-（进项税额累计数-进项税额转出累计数）-期初留抵税额+期末留抵税额]+当期简易征收办法应纳税额累计数-当期应纳税额减征额累计数}÷当期&应税销售额&累计数。　　注：上面[销项税额-（进项税额-进项税额转出）-上期留抵税额≥0（无负数，负数实为期末留抵税额），即与申报表中&按适用税率计算的应纳税额&计算口径一致。二、避免已发生的成本费用跨年列支　　企业在年底结账前应对待摊费用项目进行清理，防止公司已发生的成本费用遗漏和跨年度费用入账的情况。企业尽量避免大额成本费用跨年度入账。依照税法规定，纳税人发生的费用应配比或应分配入当期申报扣除，纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣除。也就是说成本费用只能在所属年度扣除，不能提前或结转到以后年度扣除。三、检查企业当年的账务处理，结账前应注意所得税扣除项目处理　　（一）税务罚款的处理《企业所得税法》第十条规定，在计算应纳税所得额时，下列支出不得税前扣除：　　（1）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；　　（2）企业所得税税款；　　（3）税收滞纳金；　　（4）罚金、罚款和被没收财物的损失；　　（5）本法第九条规定以外的捐赠支出；　　（6）赞助支出；　　（7）未经核定的准备金支出；　　（8）与取得收入无关的其他支出。倘若企业将税务罚款进行了税前扣除，在结账前应进行调账，以免带来不必要的麻烦。　　（二）预提、待摊会计处理。　　企业预提费用和待摊费用一般是按权责发生制来扣除的。对于待摊费用直接按规定摊销入成本费用，可以所得税税前扣除。但预提费用，则要注意符合确定性原则，按权责发生制确认的预提费用是可以扣除的。对待摊费用的处理，《企业所得税法》及其实施条例规定，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：　　（1）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；　　（2）租入固定资产的改建支出；　　（3）固定资产的大修理支出；　　（4）其它应当作为长期待摊费用的支出。除此以外，税法规定不允许在以后年度摊销其它费用。　　（三）固定资产盘亏与固定资产盘盈的处理。　　根据税法有关规定，固定资产盘亏属于财产损失，经税务机关确认后可以在税前扣除。根据《国家税务总局关于印发&企业所得税年度纳税申报表&的通知》（国税发[号）的相关规定，固定资产盘盈应作为&营业外收入&列示于&收入明细表&中。　　（四）赞助捐赠支出的处理。　　国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[号）进一步细化了视同销售的具体界定，在确认视同销售收入的同时，结转视同销售成本。根据《企业所得税法》第二章第九条规定：&企业发生的公益救济性捐赠，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。&　　　　（五）职工福利费的处理。　　根据《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企[号）规定，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理；尚未实行货币化改革的，企业发生的相关支出作为职工福利费管理。将交通、住房、通讯补贴纳入工资总额只属于财务核算的变动，不影响企业所得税的缴纳，即交通、住房、通讯补贴仍参照《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》（国税函[2009]3号）作为&职工福利费&，在工资薪金总额14%的比例以内税前扣除。　　（六）广告费、业务宣传费的处理。　　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，一律不得在计算应纳税所得额时扣除。　　（七）职工教育经费的处理。《企业所得税法实施条例》第四十二条规定，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资、薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。由于其税法上扣除时间上作了相应递延，形成了暂时性差异，会计处理时应按照《企业会计准则第18号——所得税》规定进行相应的所得税会计处理。　　（八）新会计准则颁布后，对很多会计事项进行了调整，比如存货的核算、固定资产的管理与认定、生物资产的处理、收入的确认与计量等等，企业会计同行针对会计准则的规定重点检查一下自身的会计处理情况，是否有不符合会计准则规定的处理事项。　　（九）对企业在年中做的会计估计，再根据年末的情况，重新估计，看一下当时的估计是否合理。四、个人借款利息和关联方企业借款利息支出的处理　　个人借款利息和关联方企业借款利息支出的处理应重点关注：　　（一）个人借款的处理如果账面反映出股东在公司有个人借款和往来余额，应及时要求其作相应的冲账处理，以免产生不必要的税务风险。《个人所得税法》规定，对个人借款取得的利息收入，全额按照利息、股息、红利所得项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。因此，企业在向个人支付借款利息时应要求借款人到税务机关缴纳营业税及附加、代扣代缴&利息所得&个人所得税等税收后，取得税务机关开具的正式税务发票。企业根据借款合同、利息费用支付凭证、个人收取利息开具的正式税务发票等资料进行账务处理，凭&金融企业的同期同类贷款利率情况说明&，按不超过金融企业同期同类贷款利率计算企业所得税利息扣除额，否则将承担涉税风险。　　（二）关联方企业借款的处理财政部、国家税务总局《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]第121号，以下简称财税[2008]第121号）规定，除金融业外的其他企业关联方债权性投资与其权益性投资比例为2：1，在2：1之内的关联方借款实际支付的利息（金融企业为5：1），只要没有超过同期银行贷款利息的可以据实列支，但如果超过2：1比例之外如无其它证据证明相关交易是符合独立交易性原则的，其超过部分不得在发生当期和以后各期扣除。同时这里要提醒注意的是：　　⑴所谓债权性投资：是指企业直接或者间接从关联方获得的，需要偿还本金和支付利息或者需以其它具有支付利息性质的方式予以补偿的融资。其中企业间接从关联方获得的债权性投资包括：　　 ①关联方通过无关联第三方提供的债权性投资；　　 ②无关联第三方提供的、由关联方担保且负有连带责任的债权性投资；　　 ③其它间接从关联方获得的具有负债实质的债权性投资。　　⑵财税[2008]第121号规定，企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。也就是说，只要是关联方公司之间产生了上述债权性投资，如果按独立交易性原则计算正常借款利息收入的，对债权方在申报缴纳所得税时税务机关有权对利息收入作相应的纳税调增处理。五、注意正确核算收入　　企业应重点关注以下几个收入核算：　　（一）视同销售核算企业将自己生产的产品，用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。　　（二）包装物收入核算企业收取的包装物押金，凡逾期未返还买方的，应确认为收入，依法计征企业所得税。逾期是指按照合同规定已逾期未返还的押金。纳税人为销售货物出租出借包装物而收取的押金，无论包装物周转使用期限长短，超过一年（含一年）以上仍不退还的均并入销售额征税。企业向有长期固定购销关系的客户收取的可循环使用包装物的押金，其收取的合理的押金在循环期间不作为收入。　　（三）在建工程试运行收入核算企业在建工程发生的试运行收入，应并入总收入征税，不能直接冲减在建工程成本。外资企业根据税法的规定，对生产性的外商投资企业在筹办期内取得的非生产性经营收入，减除与上述收入有关的成本、费用和损失后的余额，应当作为企业当期应纳税所得额，并依照《企业所得税法》第五条、第七条规定（仅适用经济特区的生产性企业）的税率计算缴纳企业所得税，但可以不作为计算减免税优惠期的获利年度。　　（四）超过一年以上的建筑、安装、装配工程的劳务收入核算建筑、安装、装配工程的提供劳务，持续时间超过一年的，可按以完工进度或者完成的工作量确定收入的实现。六、注意会计与税法界定的收入概念的差异　　纳税人某一纳税年度发生亏损，准予用以后年度的应纳税所得弥补，一年弥补不足的，可以逐年连续弥补，弥补期最长不得超过5年，5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补年限计算。　　税法所指亏损的概念，不是企业财务报表中反映的亏损额，而是企业财务报表中的亏损额经税务机关按税法规定核实调整后的金额。如果一个企业既有应税项目，又有免税项目，其应税项目发生亏损时，按照规定可以结转以后年度弥补的亏损，应是冲抵免税项目后的余额。此外，因纳税调整项目（弥补亏损、联营企业分回利润、境外收益、技术转让收益、治理三废收益、股息收入、国库券利息收入、国家补贴收入及其他项目）引起的企业应纳税所得额负数，不作年度亏损，不能用企业下一年度的应纳税所得额弥补。　　企业必须特别注意会计与税法界定的收入概念的差异。税法中包含的收入内容比会计规定更宽泛，所以，企业年终结账时应注意：对于分期收款发出商品的销售行为，会计准则规定应当按应收的合同或协议价款的现值确定为公允价值。公允价值与应收金额的差额，计入&未实现融资收益&，并按实际利率法摊销，冲减&财务费用&.而税法上规定，销售方应该以合同约定的收款时间来确定销项税额。当然，如果一次性开具了发票，则应全额确定销项税额，会计准则将应收金额与公允价值之间的差额计入&未确认融资收益&，按实际利率法摊销，冲减财务费。此种处理税法并不认可，所以以后各期摊销的未确认融资收益应调减应纳税所得额。企业代第三方收取的款项也应特别关注：会计上应当作为负债处理，不应当确认为收入，而税法上则将代第三方收取的款项作为价外收入与销售商品一起作为销售收入计缴税金。此外，由于税法和会计所依据的角度不同，价外费用在会计中没有逐一介绍其应该计入什么科目，因此在实际操作中，按其性质分别计入相关科目即可。但税法上讲，不论其计入什么科目，都要计算销项税额。七、会计报表的财务分析　　一个企业的业务活动，都会通过财务报告反映出来。所以，在年终结账时，财务人员应对会计报表进行税务分析以发现企业隐藏的财务风险：（1）在资产负债表上的表现为：存货、应收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、资本公积等会计科目经不起推敲；账务处理混乱、账实不符。比如说，企业在采购时为了控制成本，从规模较小的供应商处采购，它不能出具合规的发票，采购回来的货物没法入账，仓库里面有实物，就会造成实大于账的现象。　　（2）在利润表上的表现则为成本费用与收入不配比，利润结构不合理。　　（3）各项指标，忽高忽低，或如过山车，或漏洞百出。建议企业应该对根据账目拟出来的损益表和资产负债表作一个详细的分析报告，如毛利润比率、净利润及费用增减比率、应收款项账期和存货期等是否合理，不合理的会计比率和不合理的利润及费用增减率只会招引税务部门的注意。八、检查发票的使用情况　　没有发票，税局检查时难免大眼瞪小眼，谁让税法上写着没有发票费用不能列支呢，但是多数情况下发票有不能及时到位，时间长了就忘了，所以发票的问题虽老生常谈，但年底的时候大家还是要检查一下，有没有当期应发生的费用还没有取得发票的情况。　　不在发票管理范围的收付款凭证有哪些？　　一是基于行政管理活动收付款项的收付款凭证。主要有行政性收费收款收据，如执法机关的罚没款项、司法机关的诉讼费用、某些行政机关颁发执照、许可证等收取的登记费、许可费等。　　二是基于单位内部经营管理和财务管理的需要，划分单位内部和个人经济责任的收付款凭证（内部结算凭证）。　　
三是&专业发票&，《发票管理办法实施细则》规定：对国有金融、保险企业的存贷、汇兑、转账凭证、保险凭证；国有邮政、电信企业的邮票、邮单、话务、电报收据；国有铁路、民用航空企业和交通部门国有公路、水上运输企业的客票、货票等，经国家税务总局或省、自治区、直辖市税务局批准，可由国务院或省、自治区、直辖市的有关主管部门自行管理，包括专业发票的印制和使用，但不套印税务局的发票监制章▲针对今年会计类考试的新大纲，金考网为您精心准备了会计类和配套的。视频课程通俗易懂、直击考点，帮您在最短时间内掌握考试重点，更有名师随时随地相伴，；在线题库答案精准、解析全面，既有针对考点的分项练习，又有最贴合考试的考前押题，帮助您在茫茫题海中抓住高频考题，顺利通过考试！。
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年信托投资的“是是非非”
年信托产品发行情况回顾
无论是监管层还是第三方机构的统计都显示，今年我国信托业受托管理的资产规模都出现了较大的增长。来自银监会非银部与信托业协会的数据显示，继信托业在2012年三季度末与10月底资产规模分别达到6.32万亿元与6.58万亿元之后，今年11月底，信托业资产规模继续增长到6.98万亿元，距离7万亿仅咫尺之遥。据不完全统计显示，12月份集合信托成立规模也达到316亿元，已经突破了7万亿。
而2011年底时信托业管理资产规模还只有4.8万亿元，也就是说2012年较2011年年全年净增长2.2万亿元以上，增长率达到46%。而在2010年初，我国信托总资产仅15005.70亿元，三年时间，规模增长超过4倍多。
2012年各月集合资金信托计划成立情况统计表
平均预期年
资料来源：信托业协会
据不完全统计，集合资金信托计划在2012年发行成立超过7000亿元，其中按照资金运用方式分类统计看，占比最大的是权益投资，占比达到41%，而收益最高的是股权投资形式，平均收益达到10.19%；而从投资领域分布看，占比最大的是基础设施领域占比达到29%，而收益最高的是房地产领域，平均收益达到10.2%，详细数据见下列图表。
2012年成立的集合资金信托计划资金运用方式情况统计表
资料来源：信托业协会
2012年成立的集合资金信托计划资金运用方式占比分布图
2012年成立的集合资金信托计划按照投资领域情况统计表
平均预期年
资料来源：信托业协会
2012年成立的集合资金信托计划资金投资领域占比分布图
由于近两年信托管理资产规模快速扩大，信托行业中的“兑付风波”也频频见诸于报端。接下来笔者挑选了几个有代表性是事件，帮大家梳理一下2012年这一年信托行业的“是是非非”。
先是今年5月份一篇名为《吉林信托：地产信托违约半年未发新品》的报道格外引人注目。报道介绍说吉林信托一款名为吉信·长白山【11】号南京联强集合资金信托计划未能按期兑付，该信托计划到期后融资方南京联强大厦并无偿还能力。尽管在该项目当中，南京牡丹园置业有限公司全资子公司包头牡丹园置业有限公司及南京牡丹园置业有限公司法定代表人傅宜东、股东傅凯、傅燕敏个人提供无限连带责任担保，即便如此，在临近还款的节点，该项目违约还款依旧成为事实。最后吉林信托通过找管理公司接盘，由华融资产管理公司来处置抵押物而实现信托的及时退出，但信托比原计划清算时间还是晚了8天。
紧接着又是一篇名为《吉林信托承接金融掮客项目被骗1.5亿》的报道见诸于各大媒体报端。据吉林信托相关公告中披露，吉林信托2011年11月28日成立的吉信·松花江78号南山建材项目收益权集合资金信托计划，在贷后自查管理中发现了项目公司资金流向异常且财务报告有造假疑点等问题，此后吉林信托及时向公安机关报案并得到处理。据介绍，吉信·松花江78号于去年11月28日成立，规模1.5亿元，期限18个月。该项目成立后，吉林信托在贷后自查管理中及时发现了项目公司资金流向异常且财务报告有造假疑点等问题，并及时报案。据媒体报道，去年，与此项目有关的戴某为偿还1.2亿元欠款，伙同他人编造项目、利用伪造的财务资料向吉林信托融资，在金融掮客的帮助下，从吉林信托骗取贷款1.5亿元。戴某等8名犯罪嫌疑人已于今年3月被抓捕。此外，吉林信托表示，该信托计划已于今年3月7日清算完毕，既兑现了委托人的本金，也实现了委托人预期收益率。
今年12月初，关于华夏银行员工私自代销理财产品事件迅速发酵，后来有关事情始末的官方消息也终于浮出水面。华夏银行总行发表声明称：“中鼎财富投资中心（有限合伙）入伙计划”（下称“中鼎入伙计划”）是由嘉定支行前员工濮某私自代销，目前该员工已离职，该产品因为涉嫌欺诈行为，担保公司不会为此进行代偿，公安机关并介入调查。
华夏银行称，中鼎入伙计划项目管理方是通商国银资产管理公司，中鼎相关产品并非华夏银行发行，也不是华夏银行代理销售。该款产品各当事方中没有华夏银行，华夏银行亦从未与该公司签订任何协议。在这次事件中，银行前员工濮某牵涉其中，违规私下参与推介该计划。为中鼎入伙计划提供担保的中发投资担保有限公司负责该项目的人士则向《第一财经日报》记者表示中鼎四期产品共募集了1.4亿元，由于发行主体和管理人通商国银资产管理有限公司涉嫌通过诈骗骗取了担保，中发担保不会为此进行代偿。
去年11月至今年1月，通商国银共发行了四期股权投资计划，名称分别为“中鼎财富一号”、“中鼎财富二号”、“中鼎财富通航”、“中鼎迅捷”。公开的投资计划书显示：四期产品每期募集金额在4500万元左右，每期产品均承诺11%~13%的预期收益率，自然人投资人认购金额门槛为50万元。四期产品分别投资于商丘市永恒生典当行、郑州新盛博汽车销售服务公司、河南云顶文化娱乐、河南奥鑫汽车销售四个项目。计划书还显示，四期产品均由中发担保进行担保。但上述中发担保项目负责人则称，在募集完资金后，通商国银可能并没有将这些资金投资于上述四个项目，而是用于偿还其他的资金窟窿。例如对永恒生典当行的投资，只是借助了典当行的资金账号而已。中发担保上述项目负责人称，中发担保对中鼎入伙计划的几个被投项目都做了尽职调查，但由于通商国银提供的材料真实性有待调查，甚至有可能私刻上述几个拟投企业的单位公章、伪造其财务报表，中发担保当时没能鉴别。对于这种诈骗行为，中发担保不会为投资人代偿。
·青岛凯悦项目拍卖
今年12月份一则提名为《中融折戟青岛凯悦预警千亿地产信托风险》的报道进入大家的视野。据《中国经营报》报道，12月12日，著名的“烂尾”房地产信托——(下称“中融·青岛凯悦”)走向项目拍卖的终局。这也是首例暴露在公众视野的信托抵押资产处置案例。《中国经营报》记者获悉，当天拍卖现场竞拍者的认购并不激烈，多数房产处于流拍。中融·青岛凯悦的兑付纠葛无疑给信托业“融新还旧”保证刚性兑付的模式敲响了警钟。
据查，《中融--青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划》成立日期为，产品期限1.5年，实际发行规模：38,450万元，终止日期为。产品的信用增级方式：凯悦置业以其持有的“凯悦中心”在建的1-5层商业裙房抵押给受托人。凯悦置业股东及法定代表人向受托人提供连带保证担保及个人无限连带保证担保受托人已完成对《抵押合同》、《保证合同》及《信托贷款合同》办理强制执行公证。据中融信托3月1日的的信托收益分配公告显示该信托计划已经及时足额兑付了本金和利息。
12月13日，据《21世纪网》报道，去年建行代销的建信证大金牛增长集合资金信托计划（1期）如今账面浮亏超过50%，投资者质疑产品在设计之初就存在严重问题，甚至怀疑被圈钱用来帮别人稳定股价。一场涉及建行上海分行、建信信托、戴志康的上海证大投资管理有限公司与各位建行高端客户之间的“恩怨”就此铺陈开来。
据悉建信证大金牛增长集合资金信托计划（1期）于2011年3月8日依法设立，信托期限2年（信托计划满1年半后受托人有权提前终止信托计划），信托规模4亿元整。信托计划项目下信托资金由受托人根据信托文件的约定集合管理、运用。信托资金将用于投资设立有限合伙，以有限合伙的名义认购优质上市公司定向增发股份；或用于受让其他公司持有的优质上市公司定向增发股份的股权收益权；闲置资金用于货币市场基金等高流动、高安全性投资。
投资者于先生（化名）向本报记者反映称，他去年购买了建信发行的建信证大金牛增长集合资金信托计划（1期）共300万元，当初销售经理承诺信托产品收益率高达20%~30%，但是至今已亏损了近50%。业内人士提醒投资者，信托产品并不是全部都可“信”，那些承诺超高回报率的产品一般都是浮动型不保本的理财产品，投资者在购买时要格外谨慎。
纵观以上报道，先跟大家阐明一个概念，信托产品本来就有固定收益和浮动收益两种类型。信托就是个牌照，可以做投资业务、也可以做融资业务，具体的业务范围很广，横跨货币市场、资本市场和实体经济市场；而产品的设计也是多种多样，可以设计成固定收益，也可以是浮动收益的。市面上大家能接触到的大部分是融资项目，但融资项目信托资金进入的方式又可分成信托贷款、股权投资、项目收益权或债权买入返售等形式（也就是先受让再转让），因为形式比较多，大家看起来会比较迷糊，但这些产品实质都是融资项目，一般都是固定收益的产品。对于固定收益的产品，预期收益就是最终收益，目前信托公司管理资产超过7万亿，还没有一款产品给客户兑付不了本金和利息的。
而市场上有一部分产品是直接投资于证券市场，包括股票投资、股票定向增发、黄金期货投资等，还有一些艺术品投资，和一些真正的股权投资，这些产品是真正的投资类型的产品，往往设计成浮动收益，或者固定收益+浮动收益，真正出险亏损都是这类产品，大家购买时候一定问清楚是否是固定收益的产品。
尽管上述报道中可以看出，2012年信托行业兑付风波一波未平，一波又起，但整体上是有惊无险，实际给老百姓造成本息损失的固定收益产品还没有出现过，即使个别项目出现了还款困难，信托公司也能及时找资产公司接盘或者自己提前垫付，然后再处置抵押物等等。总之信托在目前的国内外经济环境中，无疑还是性价比最好的理财产品。
信托作为一种理财产品，没有任何风险是不可能的，但风险水平到底有多大，如何评价风险水平，涉及项目万一出现问题，如何处置风险措施？本文通过对信托和公司债的风险水平做横向对比分析，给大家一个比较直观的认识，并以房地产项目为例阐述信托项目一旦出险后处置程序。
今年6-7月，分别由上交所债券公告和方正东亚信托计划成立公告得知，东台市交通投资建设集团有限公司（以下简称“东台交投”）先后通过信托和债券进行融资，债券证券简称为“12东投债”，证券代码为“122628”，信托计划名称为《方正东亚&方兴1号东台交投合同债权投资集合资金信托计划》（以下简称“方兴1号”）第一期和第二期。根据以上东台交投公司债券和信托计划信息简表，绘制出两类理财产品的对比评价表如下：
“12东投债”和“方兴1号”产品要素对比表
2012年东台市交通投资建设集团有限公司公司债券
方正东亚·方兴1号东台交投合同债权集合资金信托计划
发行人（融资方）
东台市交通投资建设集团有限公司
投资人关系
投资人购买公司债券后，成为了公司的债权人，跟交易所或者债券承销方没有利害关系，他们也不负责债券的本息兜底。
投资人购买信托计划后，是跟信托公司建立一种信托关系，投资人是委托人，也是信托财产的受益人，信托公司是受托人，信托公司对信托资金有审慎投资的义务，有义务对委托人负责，而投资人跟融资方企业没有直接关系。所以信托产品投资的项目一旦出现问题，业内秘而不宣的规则就是信托公司对信托产品进行兜底，而实际情况也是如此。
27月，24个月后可提前结束
票面利率7.39%，实际购买价格有一定波动性，产品实际年化收益不完全等同于票面利率
固定年化收益，收益率如下：
100-300万（不含），9.3%/年；
300-800万（不含），10%/年；
800万及以上，10.5%/年
每年付息一次，在债券存续期的第3年、第4年、第5年和第6年末分别按债券发行总额25％的比例偿还债券本金
每半年付息，信托计划结束后还本付最后一次息
上市交易，随时变现，但流动性也带来价格的波动性，有一定短期风险
可以转让，但信托产品流转市场并未建立起来，实际流动性很差
1.土地抵押：（1）位于东台经济开发区的和龙投资公司南侧地块，使用权面积为60224平方米；（2）位于市城东新区红烈路西侧地块，使用权面积为25215平方米；（3）位于市城东新区红星河东侧地块，使用权面积为55620平方米；（4）位于市城东新区红星西侧地块，使用权面积为68840平方米。评估价值为10.08亿元，抵押率为49.63%
2.东台交投对东台市政府的应收账款，总额人民币11.9亿元中的6.4亿元抵押给方正东亚信托，该项应收账款经东台市政府以书面方式确认，以确保到期还款。
3.政府和财政部门承诺、人大决议：东台市政府、财政局出具承诺函，本次信托融资5亿元作为政府直接负债，并由东台交投以其全部收入优先用于按期足额支付信托融资本金及收益和其他应付款项，如上述资金还款仍存在缺口，则缺口资金纳入东台市同期年度财政支出预算，并报市人大决议同意。
债券市场价格和实际收益率受许多因素影响，这些因素的变化都有可能使投资者的实际收益发生变化。债券投资者的投资风险主要有利率风险、再投资风险、收益率曲线风险、赎回或提前偿还风险、信用风险、流动性风险、汇率风险、波动率风险、通货膨胀风险、事件风险等。
信托计划因为没有流动性，所以没有价格波动，所有风险来源于最终融资方的信用风险。
公司债券作为一种债权的载体，终极风险源于融资方的信用风险，本公司债券因为没有担保措施，其安全性低于有抵押等担保措施的其他债权，但高于股权。
本信托计划设计了多重担保措施，抵押物，质押物，还有当地人大通过决议财政兜底，这些都是具有法律效力的担保措施，一旦融资方出现问题，这些担保措施能够保证信托计划优先于其他没有担保措施的债权受偿，确保信托本息安全。
注：据《中华人民共和国企业破产法》109条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
分析评论：
通过以上分析我们不难看出，信托计划和公司债券相比信托计划的收益高，安全性也更高，但流动性差。公司债券的流动性也是为其价格带来波动的根源，投资人在购买公司债券时候，因为其价格的波动性，可能获取低于票面利率的收益，可见对于债券投资领域不是特别精通的投资人来说，投资收益往往达不到到债券票面利息率水平。信托计划类似于定期存款，流动性差，没有了流动性也就没有了价格波动，购买信托计划不用担心因为价格波动带来的收益损失。
信托目前还是刚性兑付，源于担保措施的充分性。退一万步讲，如果融资方出现经营困难最后走破产清算程序，信托资产因为设置了多重担保措施投资人的本息也不会受到损失。根据《中华人民共和国企业破产法》109条规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。信托计划设计时候，抵押率一般都低于50%，往往还伴有股权质押，控股股东或者关联公司或者实际控制人的连带责任保证担保，一旦所投项目出现问题，抵押物、质押物是优先受偿给抵押权人和质权人的，这些都保证了信托本息的安全。所以针对本文所讨论的东台交投同时发行的公司债券和信托计划这两类理财产品，信托计划的安全性无疑是明显高于公司债券的安全性的。
一旦融资方出现资金紧张不能到期还款，信托资金不能及时退出，现实的操作方式如何呢？拿房地产信托为例，当信托计划出现风险，通常的应对措施，首先房地产企业筹资自救；自救失败之后，则信托风险转移至信托公司。信托公司通常可采取以下三种措施：
借新还旧/展期：借新还旧主要是通过其他信托公司（或自身）新发信托，替换掉老信托资金，展期是将老信托期限延长，两者的前提都是项目本身的现金流情况仍然可覆盖，只是暂时的偿还困境，而且后期信托的要求收益率也将明显上升。信托计划展期或以旧换新，暂时度过这一风险，但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失。当然，信托公司也可以申辩已尽到对信托财产的管理义务、无处理不当行为，拒绝承担赔偿责任，由投资者自担风险，但那意味彻底放弃信誉，同时将面临严厉监管（暂停业务、吊销牌照、停业整顿等），预计敢于这样操作的信托公司少之又少（现实中还没有一例这样操作的）。
&资产管理公司/其他开发商收购：一旦上述的借新还旧/展期办法很难操作时候，信托公司会找资产管理公司或其他开发商来接盘，来实现信托资金的退出，再或者信托公司用自有资金对违约的信托项目进行收购。资产管理公司接盘主要针对抵押率较好的项目（比如&40%），而开发商收购的前提是信托借款人财务有问题、但项目品质相对好。
执行处置抵质押物和找担保人追偿：如果找不到最终接盘对象，信托计划只能按照信托合同执行处置抵质押物和找担保人追偿的程序了。如为债权型信托，则可以债权人身份申请法院介入，通过法律保障债权，当抵押物充足，则债权损失风险较小，但程序繁杂，时耗可能较长（前提为抵押手续正规、齐全）；如为股权型信托，则信托公司持有房地产项目股权，双方已投入资产基本以土地、在建工程、已建成物业等形式体现在股权之中，信托公司可使用自有资金或股东资金购买全部股权，或通过拍卖股权形式强制退出。
以上是信托产品一旦出现风险的处置方式，目前针对房地产信托积聚的风险，信托公司出于自身风险角度考虑，也提前积极主动的消化风险，具体措施如自觉暂停房地产业务、寻找资产管理公司收购问题项目、筹建房地产基金接盘等。目前大量出现的提前兑付案例正是信托公司提前消化风险的体现，当然也已可以侧面反应本轮房地产信托兑付的巨大压力。
&&&房地产信托到期兑付出现问题处置案例列表
原定在2012年4月28日到期的“中融-华夏孔雀城集合资金信托计划”，在2012年2月8日提前终止。该信托计划在2010年10月28日正式成立。总规模2.92亿元，其中优先级2.00亿元，次级0.92亿元。信托期限为18个月，但满12个月可提前终止。
2012年以来，山东信托、华润信托、杭州工商信托等机构都有类似的信托产品提前清算。
2011年4月底，华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1年至2012年5月18日，不过其融资成本已经高达13%。（据了解，此项目为单一资金来源，股票质押，双方协议延期，风险较小）
2012年1月5日江苏信托房投宝1号-东渡上海浦祥股权投资集合资金信托计划提前到期结束。随后上海浦祥分别以青浦项目北区土地使用权作抵押向光大银行贷款3.5亿元；以青浦项目南区土地使用权作抵押向建设银行贷款2.44亿元。
四大资产管理公司接盘房地产信托
2012年3月吉信·长白山【11】号南京联强集合资金信托计划退出出现困难，融资方无偿还能力，最后通过华融资产管理公司接盘，信托比原计划清算时间晚了8天。据报道,截至目前四大资产管理公司收购的房地产信托规模已达两三百亿元。
误区一：从银行购买信托产品更安全
客户从银行购买信托产品，实际发生法律关系的主体是客户和信托公司，二者之间签订资金信托合同，客户作为委托人，信托公司作为受托人，两者之间建立一种信托关系。在这个过程中，银行只是作为客户推荐、资金代理收付的角色，在交易中原则上是不存在有法律责任的。
很多投资者认为银行发行的信托产品和银行信誉有关，从银行购买就多了一道保护墙，承担的风险相对比从信托公司直接购买信托产品要小，这是误解。首先银行不需要通过代销一个信托产品来提升自身的信誉度，而信托产品的风险关键是看信托产品本身产品结构和担保措施的设计，银行在销售信托过程中不承担任何担保和兜底义务。关于银行担保责任的问题，目前国家法规是明令禁止银行为信托计划提供担保的，因此，不管银行如何游说，银行是无法承担担保义务的。银行只是起到一个代理收付的渠道作用，从渠道角度讲和第三方理财公司是完全一样的。
今年6月份爆出的中诚信托一款规模30亿的矿产信托因交易对手山西振富能源集团有限公司参与民间借贷问题面临兑付风险成为各方关注的焦点，而这款产品恰恰就是国内最大的商业银行工商银行代销的产品；本文前面介绍的建信信托事件中所涉及的信托产品是建设银行代销的产品；而风口浪尖上的华夏银行事件中，也是银行员工私自代销产品出了事，诸如此类，不胜枚举。
另外，银行网点多，投资者覆盖面广，销售信托产品效率更高，销售规模大，往往可以包销整个产品，他们不仅可以和信托公司讨价还价、自己确定包销的费用，而且往往还压缩客户的信托收益。据统计，全国性商业银行包销的信托产品给委托人的收益率往往比市场上同类产品收益低一到两个百分点，甚至更多。
误区二：信托越大，产品越安全
我国目前有不到七十家的专业信托公司，有央企系、银行系、地方政府系、公司系等等，但各家信托公司风格不一样，有的比较激进，有的则倾向于等稳妥项目。投资人往往认为只要是大信托公司，产品一定更安全，实则不是这么回事。信托产品的安全主要取决于产品本身，首先看产品是固定收益还是浮动收益，一般浮动收益的产品不确定性要大很多，然后再看信托资金具体投资的方向，是给实体企业融资，还是做股票等资本市场的投资，实体融资的项目安全性往往比资本市场投资的项目安全性高一些，具体到融资项目还要细分包括融资方及股东实力如何，项目现金流或盈利能力如何，担保措施是否充分等等。
除了以上误区以外，投资者在选购信托产品时候还经常受到销售人员的误导。因为信托是私募性质，属于小众产品，信息不对称比较严重，经常会受到一些误导。为了提高客户在选择信托产品时候的辨识能力，笔者把一些销售上惯用的误导伎俩介绍给大家：
误导一：固定收益还是浮动收益含糊其辞
有的时候一些没有良知的销售人员混淆视听，将固定收益还是浮动收益说的含糊其辞，对信托资金用途也是闪烁其辞说不清楚，更有甚者将有限合伙和信托计划混为一谈。大家选择产品时候一定要明确产品的类型，是固定收益还是浮动收益，信托资金分作何用，这是首先要弄清楚的。
误导二：抵质押物、保证担保的有效性误导
在融资类的信托产品中通常会有抵质押物作为增信措施来控制产品的风险，销售人员会告诉投资人抵质押物是通过第三方评估机构评估的，抵质押率都很低。实际上抵质押物都或有高估，因为融资方想尽量多的融资，而大多数评估公司是根据评估资产的价值总量来收取评估费用，融资方、评估公司甚至信托公司都喜闻乐见抵质押物的价值高估，所以抵质押物价值高估在所难免。另外抵质押物的流动性也是有待商榷的，一旦出现项目违约，处置抵质押物或者股权都是很麻烦的事情，不是短时间内能完成的。
另外，一些涉及应收账款质押或者受让应收账款的项目，要留心应收账款是不是呆坏账或者死账，更有甚者是假账。一般出现在市政、城投、基建项目中呆坏账的可能性较大，而涉及到集团公司内部应收账款则存在做假账的风险。还有一些抵质押物，比如一些项目公司股权质押，现实中这种股权价值很难判断，真正出险后这种质押物很难变现的。可见在风控措施中，有些条款是华而不实的。
还有就是涉及政府平台的项目，销售人员往往会说某地方政府承诺提供担保，还说政府的信用是不用怀疑的，这种误导是最严重的。首先从担保法的高度讲，政府就没有担保的资格，所以一切政府担保和承诺的行为都是无效的。在政信合作中唯一有效的途径就是通过当地人大决议把财政预算列入信托还款来源当中，只有这样才具有法律效力，除此以外，所谓的政府担保承诺都是无稽之谈。但目前全国地方债规模很大，也有地方财政破产的风险。
以上是销售人员在推销信托产品时候惯用的误导伎俩，投资人一定要擦亮眼睛，慧眼识金，不要被销售人员的片面之词所蒙蔽。
信托产品的预计收益率往往高于同期其他固定收益类投资产品，这也是为什么信托产品销售非常火爆的原因。投资者要选择信托产品，首先要了解什么是信托理财。信托是信用、委托的意思。它是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按双方合同规定对信托财产进行管理和处理的行为。信托产品可投资范围广泛，可以涉足资本、货币和实业多个市场，每只产品区别较大，选择合适的信托产品非常重要，主要原则有：
首先尽量选择固定收益的融资类型的产品，而不是浮动收益的产品。要明确准备要投资的信托产品是是固定收益还是浮动收益，是融资类型的产品还是投资类型的产品。如果是融资类型的产品，资金运用方式如何，是股权投资还是债券投资还是其他投资形式；如果是投资类型的产品，投资领域和具体项目如何。
二是选择好公司好项目的产品。金融行业投资的要义一定是锦上添花，而不是雪中送炭。所投的项目要有很好的盈利能力和盈利预期。对于那些资金出现问题、拆东墙补西墙的真正缺钱的企业是绝对不能投资的。选择信托产品时要看投资企业的好坏，包括但不限于：企业所处的行业是否是朝阳产业，行业上下游的溢价能力如何、企业在产业链和区域是否具有辐射作用，企业是否具有核心的资源、行业有没有进入壁垒、项目运作过程中现金流是否稳定可靠、项目投产后是否有广阔的市场前景和销路。这些都意味着项目的成功率高低、您投资的本金及收益是否能够到期按时偿还。
三是看信托产品的担保措施是否完备。很多公司为了以防万一，往往都是采取双重甚至三重担保措施，以提高信托产品的信用等级。抵质押担保一定要流动性强、变现比较容易为好，而且不要高估，按照抵质押物真实价值抵质押率越低越好。保证担保最好是信誉好、实力强、有真正担保能力的公司，比如集团公司、国企（央企）、上市公司等。
最近几年尤其是10年以后，国家收缩信贷规模，调整产业结构，严格控制银行发放房地产开发贷款，规模空前的房地产融资市场给信托公司带来了难得的机遇。信托管理资产短时间内实现从无到有，由少到多，从2010年的1.5万亿到今年的7万亿，信托管理资产规模可谓高歌猛进。但快速扩张的背后折射出来的就是信托公司管理能力与风控能力跟不上，“小马拉大车”、“违规超载”的现象很明显。
以房地产信托为例，从今年频频见诸报端的信托兑付风波事件中可以看出，随着房地产市场调整进一步加剧，积累在房地产行业的系统性风险也将逐渐传递给房地产信托，房地产信托的兑付压力会越来越突出，信托公司粗放经营、快速扩张的时代必将告一段落，考验信托公司资产管理能力的时候已经悄然到来。同时在信托理财产品销售的过程中，误导和误区乱象丛生，给广大的投资者带来了很多隐患，投资者有必要再次认识信托产品存在的风险，提高风险识别能力，坚持正确的投资原则和理念，做到明明白白投资。
目前房地产信托虽然兑付压力越来越大，房地产信托项目设计之初即包含较为完善的保障措施，债权类抵押率通常在50%左右、股权类通过结构化分层设计，劣后资金占比30-50%。监管部门、信托公司已提前认识到即将到来的风险，预防措施充分。在房地产企业大量破产的极端假设下，各类保障措施基本可承受房价、地价30-50%的跌幅，保证信托资产安全；即使信托公司以自身净资产垫付信托款，信托公司目前资本实力已较强，可同时承受多个项目同时出现问题。当然，个别项目、个别注册资本较少、风格偏激进的信托公司遭遇流动性风险的可能也不可排除。
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