您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
房地产企业开发项目前期成本控制的研究.pdf59页
本文档一共被下载：
次 ,您可免费全文在线阅读后下载本文档
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：200 &&
你可能关注的文档：
··········
··········
硕士学位论文
房地产企业开发项目前期成本控制研究
姓名：王婷
申请学位级别：硕士
专业：农业生物环境与能源工程
指导教师：李伟清
房地产企业开发项目前期成本控制研究
专业农业生物环境与能源工程
硕士研究生王婷
指导教师 李伟清副教授
针对房地产开发企业的特点，成本的发生涉及到了项目的投资决策、前期策划、设计、
施T、销售等各个环节，而通过总结数据统计，项目开发的前期对投资额的影响是重大的。
冈此本论文的研究力求为企业有效控制项目成本提供理论参考，并起到通过控制项目成本达
到控制项目进度和质量的作用。
本文从开发商的角度出发，通过对大量的项目成本控制资料以及目前开发项目成本控制
的现状进行分析、对房地产开发项目成本构成要素进行研究以及对成本控制的关键环节进行
剖析，由此提出了一套项目前期成本控制的方法体系。房地产前期的成本控制大致包括土地
成本控制阶段、投资决策阶段以及规划设计阶段。在土地竞买阶段，要对土地成本进行合理
地预测；投资决策阶段，要注重对项目前期的可行性研究以及准确的投资估算；在规划设计
阶段，虑重点把握利用科学的方法对设计方案进行优选。
最后，通过对成都市“晋阳商贸中心”前期成本控制的实例分析，进一步对房地产开发项目
前期成本控制的方法体系进行了分
正在加载中，请稍后...您所在位置： &
&nbsp&&nbsp&nbsp&&nbsp
房地产项目成本管理和控制分析.pdf56页
本文档一共被下载：
次 ,本文档已强制全文免费阅读，若需下载请自行甄别文档质量。
文档加载中...广告还剩秒
需要金币：200 &&
你可能关注的文档：
··········
··········
河北工业大学工商管理硕士（MBA）学位论文 房地产项目成本管理及控制分析 摘
要 成本管理是房地产企业的重要管理活动之一。近两年，房地产业所处的社会
环境和经济环境发生了很大的变化，房地产市场逐步规范和完善，房地产企业竞
争日益激烈，房地产开发商对成本管理引起了高度重视，但多数房地产企业在项
目成本管理认识上存在误区，在具体的实践应用中存在许多问题。 笔者参与了三维房地产公司几个项目的开发，通过观察与实践，发现其在项
目成本管理方面存在许多误区和不足，在一定程度上制约了企业发展，全面提高
成本管理水平是增强企业竞争力的关键要素之一。 本文以三维房地产公司项目成本管理为背景资料，首先，介绍了选题背景、
选题意义。第二部分对房地产项目成本管理的相关理论进行综述，包括项目成本
管理的有关概念、房地产项目成本管理的构成、特点、内容等。论文第三部分对
三维房地产公司及在建项目进行了介绍，对其项目成本管理现状进行了分析，指
出了不足之处。针对问题与不足，论文在第四部分和第五部分从项目成本管理的
技术措施和组织措施两方面论述。针对项目开发的设计、招标、合同管理、施工
过程、竣工结算及其他各环节提出了技术措施办法；从树立成本管理思想、设置
合理的项目成本管理组织、建立必要的成本管理和控制体系、运用必要的成本管
理技术几方面提出了组织保证措施。第六部分结论。 本文着重理论与实践的结合，旨在探索一些有实用价值的房地产开发项目成
本管理的方法和措施，为房地产开发商在成本管理上提供一些参考。
关键词：房地产项目，成本管理，成本控制 i 房地产项
正在加载中，请稍后...我国房地产上市公司资本结构影响因素的研究_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
评价文档：
我国房地产上市公司资本结构影响因素的研究
我​国​房​地​产​上​市​公​司​资​本​结​构​影​响​因​素​的​研​究​分​享​~
阅读已结束，如果下载本文需要使用
想免费下载本文？
你可能喜欢/>我国的房地产行业经过十几年的发展，已逐渐成为国家经济的重要产业支柱，带动 了多个行业的发展， 形成了一个巨大的产业链， 在国家第三产业中占有十分重要的地位。 随着城市房价的持续攀升，国家对此行业发展开始高度关注，颁布了一系列的法规 文件对房地产业进行宏观调控。另外，房地产开发企业的市场竞争也越来越激烈，其中 成本控制工作作为管理工作中的关键环节，必须引起企业的高度重视，它是企业能否站 稳于市场和持续发展的基础。在这样一种情况下，房地产开发企业如果想在长期的市场 竞争中立于不败之地， 一定要做好成本控制、 加强科学管理， 才能取得良好的经济效益， 所以认识和加强房地产开发项目过程中的成本控制是房地产企业急切需要关注的问题。 本论文以此为背景，首先对国内外成本控制研究现状进行了分析，其次本文采用案 例分析的研究方法，以保利房地产公司的项目为案例，以房地产项目开发成本控制理论 为基础，着重于理论与实际的结合，通过保利房地产开发项目成本控制的实证，为降低 和控制项目开发成本寻求相应对策，并重点从投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、 合同管理、施工实施阶段等各阶段提出成本控制的措施，以提高企业的投资收益。最后 对房地产开发项目成本控制进行了总结，并介绍自己的心得体会。关键词：房地产开发项目；成本控制；措施2AbstractAfter years of development the real estate industry in China, has become an important pillar industry of the national economy, leading to the development of many industries, formed a huge industry chain, in the country of the third industry occupies a very important position. With the city's rising house prices , the country with the industry development began to high attention, has issued a series of laws and regulations of the real estate industry of documents in macroeconomic regulation. In addition, real estate development enterprise market competition is more and more fierce, which cost control work as a key link in the management of the enterprise, must cause the attention,it is the enterprise can stand firm in the market and foundation of sustainable development. In such a case, real estate development enterprise, if want to in the long-term of the market competition, be sure to make the cost control, strengthen the scientific management, can good economic benefit is obtained, so understanding and strengthen in the process of real estate development project cost control is the real estate enterprise urgently needs to pay much attention. This paper takes this as background, the first to domestic and international cost control research analysis of the current situation, then this paper by using case study research methods, the poly real estate company in the case of the project to project cost theory and real estate project development cost theory as a foundation, focuses on the combination of theory and practice, through the poly real estate development project cost control, to reduce and control the project development costs for the corresponding countermeasure, and focus from investment decision stage, design stage, the bidding phase, contract management, construction stages the various stages of the cost control of put forward measures to improve the enterprise's investment income. Finally on real estate development project cost control are summarized, and introduce their comments.Keywords:Real estate
CMeasures3目录第一章 绪论 ............................................................. 1 1.1 论文选题背景及意义 .................................................... 1 1.1.1 论文选题背景 ........................................................ 1 1.1.2 论文选题意义 ....................................................... 1 1.2 论文的研究内容及方法 .................................................. 2 1.2.1 论文的研究内容 ...................................................... 2 1.2.2 论文的研究方法 ...................................................... 2 第二章 理论综述 ......................................................... 4 2.1 国内外研究现状 ........................................................ 4 2.1.1 国外研究现状 ........................................................ 4 2.1.2 国内研究现状 ....................................................... 4 2.2 成本控制理论 .......................................................... 5 2.2.1 成本控制的概念和目标 ................................................ 5 2.2.2 成本控制的原则 ...................................................... 5 2.3 房地产开发项目成本控制对象和构成 ...................................... 6 2.3.1 房地产开发项目成本控制的对象 ........................................ 6 2.3.2 房地产开发项目成本的构成 ............................................ 7 第三章 房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题 ....................... 9 3.1 房地产开发成本控制影响因素分析 ........................................ 9 3.2 房地产开发项目成本控制存在的问题 ..................................... 10 3.2.1 把项目的成本控制集中放在实施阶段 ................................... 10 3.2.2 强调成本控制忽视工程进度 .......................................... 11 3.2.3 强调成本控制忽视工程质量 .......................................... 11 3.2.4 招投标实施过程不严谨 ............................................... 11 3.2.5 项目成本控制各阶段脱节 ............................................. 12 第四章 房地产开发项目成本控制指标体系与方法 ............................ 13 4.1 房地产开发项目成本控制指标体系的构建 ................................. 13 4.1.1 成本控制指标体系建立的原则 ......................................... 1344.1.2 房地产开发企业成本控制组织体系 ..................................... 13 4.1.3 房地产开发项目成本控制影响因素指标体系 ............................. 14 4.1.4 房地产开发项目成本控制指标体系 ..................................... 15 4.2 各阶段成本控制方法 ................................................... 17 4.2.1 项目决策阶段的成本控制 ............................................. 17 4.2.2 项目设计阶段的成本控制 ............................................. 17 4.2.3 项目招投标阶段的成本控制 ........................................... 18 4.2.4 项目实施阶段的成本控制 ............................................. 19 4.2.5 项目销售阶段的成本控制 ............................................. 20 第五章 案例分析 ........................................................ 21 5.1 项目概况 ............................................................. 21 5.2 项目成本控制组织结构 ................................................. 21 5.3 项目各阶段成本控制的措施 ............................................. 22 5.4 案例总结 ............................................................. 25 第六章 结论 ............................................................ 27 参考文献 ............................................................... 28 谢辞 ................................................................... 29 附录一 .................................................................. I 附录二 ................................................................. VI5沈阳建筑大学毕业论文房地产开发项目成本控制研究第一章 绪论1.1 论文选题背景及意义1.1.1 论文选题背景随着我国改革开放步伐的加快，经济快速发展，人民的生活水平不断提高，我国房 地产业迅速发展，城市建设日新月异，发生了翻天覆地的变化，特别是近十几年来，我 国房地产业发展迅速、开发利润空间较大，以致于部分房地产开发商不重视项目开发成 本控制问题。 据调查，近些年来我国房地产项目开发成本超过预算的情况非常普遍，大部分项目 是在工期延长并且成本超支的情况下完成的。随着我国加入 WTO 和经济社会的发展，房 地产市场竞争日益加剧，同时外资企业的进入也将对我国房地产开发企业造成一定影 响，如果房地产开发商再不关注开发项目的成本控制问题，部分实力稍差的企业可能将 会被淘汰。 但是在 2007 年下半年，房地产市场在国家的宏观调控下，房地产市场已经步入适 当的调整阶段。今后一段时期内房地产市场将面临进一步调整，住房市场价格总水平涨 幅将继续明显回落，个别城市房价也继续下降，房地产行业在资金紧张的压力下将进一 步加强成本控制。所以认识和加强房地开发项目过程中的成本控制，己成为房地产企业 的重点关注问题。1.1.2 论文选题意义目前， 房地产市场在国家宏观调控的作用下， 供给平稳增长， 房价总水平涨幅回落， 房地产市场面临进一步调整，房地产业在资金紧张的情况下进一步整合，不少房地产商 开始重视企业的成本控制问题，但是很多企业缺乏有效控制成本的办法和措施，使企业 没有真正运用好成本控制这个工具。1沈阳建筑大学毕业论文企业进行成本控制的目的不单是指施工成本控制，或是为了某个阶段的费用节约， 而是从企业的全方位、全过程的角度出发，做到最大限度利用企业有效资源，从整体意 义上降低企业的成本，从而提高企业的经济效益、社会效益，并提高企业成本控制的科 学性。 本论文的研究不是从某一个方面或某一阶段进行成本控制，而是将成本控制分为开 发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段，项目实施阶段、租售阶段等五个阶 段，从这些方面阐述如何做好各阶段的成本控制，从整个开发过程出发以提高房地产开 发企业的成本控制水平，并期望能使开发商更加重视项目决策、设计方面的成本控制管 理，帮助部分房地产开发企业顺利度过调整期做出一定的贡献。1.2 论文的研究内容及方法1.2.1 论文的研究内容本文主要研究内容为以下几个方面: ⑴论述本文的写作背景、研究意义。对我国房地产业的发展、项目成本控制现状、主要 内容、创新之处以及本文的研究方法。 ⑵房地产开发项目成本控制理论研究。首先对房地产开发项目成本控制的相关理论进行 了归纳分析，理清研究脉络，并得出自己的认识和理解。其次，对房地产开发项目成本 控制的相关理论进行综述。 ⑶建设项目成本控制存在的问题。本章分别在工程进度、质量、招投标等不同方面进行 了分析，从上述方面发现问题。 ⑷建设项目开发的成本控制体系。对成本控制体系的特征和内涵进行了概括与分析。 ⑸建设项目开发成本控制对策研究。本章从决策阶段成本控制、设计成本控制、招投标 成本控制、阶段成本控制和营销策划成本控制五个方面进行了项目开发成本控制对策的 研究。 ⑹结论，简要说明了主要的研究成果。1.2.2 论文的研究方法本文综合运用项目管理和成本管理的有关理论和研究成果，对房地产开发项目成本2沈阳建筑大学毕业论文的控制，得出了有效性较强的结论，具体研究方法如下: ⑴系统分析法 系统本质上是相互联系、相互依存的事物形成的复合单元。在市场经济条件下，一 个企业的经营活动本身就是一个系统，而且是一个开放的系统。房地产项目的开发更是 一个复杂开放的系统，因此，这就要求我们对房地产开发项目及其成本控制进行研究要 有系统的观念，既要考虑到外部环境的多种变化对开发项目及其成本的影响，又要考察 多种因素动态的变化，进行综合分析，做出科学决策，以期获得预期的经营效益。 ⑵文献研究法 文献研究法是根据一定的研究目的或课题， 通过调查文献来获得资料， 从而全面地、 正确地了解掌握所要研究问题的一种方法。文献研究法被广泛用于各种学科研究中。其 作用有： ①能了解有关问题的历史和现状，帮助确定研究课题。 ②能形成关于研究对象的一般印象，有助于观察和访问。 ③能得到现实资料的比较资料。 ④有助于了解事物的全貌。通过文献研究发对项目进行分析，有利于阐明理论，有 利于在实践工作中把握理论，提高房地产开发企业的实战能力。3沈阳建筑大学毕业论文第二章 理论综述2.1 国内外研究现状2.1.1 国外研究现状在国外，随着项目成本控制管理理论的深入和管理经验的积累，对项目的成本控制 越来越重视。在发达国家，设计阶段和合同阶段决定着 90%以上的成本，成本控制的重 心前移，尽可能减少不确定因素的存在，将不确定、不可预见因素作为风险控制，计取 一定比例的风险金实行包干，风险共担。通过对设计、招投标、合同阶段的成本控制来 实行全项目的成本控制，项目实施阶段的成本基本上偏离较小，通过控制设计变更等来 控制建设项目成本，通过合同管理，来控制成本风险。国外的标准合同条件已经形成结 构化、系列化、系统化的局面，不同的承包方式，不同的计价方式、不同的承包主体、 不同的项目都能找到非常方便、适用的标准合同，为成本控制提供了有力的保障。2.1.2 国内研究现状从国家的宏观政策上、从市场空间的争夺上，房地产开发企业的市场竞争已经达到 了高峰，上市融资、企业间的合作开发以及兼并等使房地产企业面临着前所未有压力， 各房地产开发企业的利润空间一再被压缩。房地产企业面临着行业的重新洗牌和优胜劣 汰的局面，将有一批不适应市场的企业被淘汰出局。因此，房地产企业必须要改变过去 粗放型的管理模式向集约型方向转变，将成本控制工作作为管理工作中的关键环节，引 起企业的高度重视，它是企业在市场中持续稳定发展的基础。 随着房地产市场的规范化，房地产开发的信息越来越透明，消费者的购买行为也变 得越来越理性，房地产企业只能通过不断提高设计水平、增加功能，加大投入等手段来 细分市场、争夺客户，使得房地产的开发成本不断增加，利润不断下降，竞争也越来越 激烈，房地产告别过去的暴利时代，转而进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专 业化水平越来越高，单纯依靠战术措施已难于保证企业在激烈的竞争中难以维持长久的 竞争力，经营战略的重要性越来越被管理者所重视。 在这种总体框架下，企业成本管理的作用也随之显现，并在经营理念中有着重要的4沈阳建筑大学毕业论文核心地位。如何降低成本，如何在同样的市场竞争中显现自己的优势，成了房地产开发 商所关注的问题。各房地产开发商都在对成本控制进行着探索和研究，寻找切实可行、 行之有效的成本控制管理制度、体系以及方法。 在国内的房地产企业中，诸如万科、保利、远洋等国内知名企业，一直也在探索着 成本控制的有效途径和手段，万科的成本控制实行外包制和产品开发产业化，充分利用 社会中介机构先期介入，降低成本，通过产业化、规模开发降低成本；远洋地产实行项 目制管理，以项目公司为成本中心、利润中心，公司总部的经济合同部通过问责制对项 目成本控制监督、指导和质询，以期达到成本控制的目的。房地产项目的成本控制由最 初的简单、粗放型的管理向今天的程序、集约化管理转变。 与此同时， 国家有关主管部门也在探索， 使房地产开发领域的各项工作更加规范化， 尤其是在成本管理上，通过出台相关政策、管理办法以及采取必要的手段进行引导，使 成本控制做到有据可依、有理可循。2.2 成本控制理论2.2.1 成本控制的概念和目标项目成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质 资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和已经发生的偏差， 把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。 成本控制的目标就在于降低项目成本，提高经济效益。即保证各项工作都在预算的 范围内进行。2.2.2 成本控制的原则现代房地产开发成本控制有两个根本性的原则：一是全面控制原则，二是重点控制 原则[1]。只有深刻理解这两个根本原则，才能正确处理各项控制原则的关系： ⑴成本最低化原则 房地产开发项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降 低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本要求。在实行最低化原则时，应注意 降低成本的可能性和合理的成本最低化。5沈阳建筑大学毕业论文⑵全面成本控制原则 项目成本的全过程控制要求成本控制工作随着项目施工进展的各个阶段连续进行 使项目成本自始至终置于有效的控制之下。 ⑶动态控制原则 项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制。 ⑷目标管理原则 目标管理内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行 结果，评价目标和修正目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 ⑸责、权、利相结合的原则 在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有 成本控制的权利，同时项目经理要对各部门和各班组在成本控制中的业绩进行定期的检 查和考评，实行奖罚分明。2.3 房地产开发项目成本控制对象和构成2.3.1 房地产开发项目成本控制的对象⑴以项目成本的形成过程作为控制对象 根据对项目成本实行全过程控制的要求，具体的控制内容包括： ①工程投标阶段 根据工程概况和招标文件，对项目成本进行估算，提出投标决策意见。 ②施工准备阶段 结合设计图纸和其他有关资料，编制具有可操作性的施工组织设计，通过多方案的 技术经济比较，从中选择经济合理的可行的施工方案，编制具体的成本控制计划，对开 发项目的成本进行事前控制。 ③施工阶段 以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料消耗定额等，对实际发生的成本费用进 行控制。 ④竣工交付使用及保修期阶段 对竣工验收发生的费用和保修费用进行适当合理控制。6沈阳建筑大学毕业论文⑵以项目职能部门、生产班组和施工队作为成本控制的对象 成本控制的具体内容是日常发生的各种费用和损失。这些费用和损失，都发生在各 个部门、生产班组和施工队。因此，也应以部门、班组和施工队作为成本控制对象，采 取相应措施进行监督和检查。 ⑶以分部分项工程作为项目成本的控制对象 为了把成本控制工作做到具体落实，还应以分部分项工程作为项目成本的控制对 象。目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工以前一次编出整个项目的施工 预算，但可根据出图情况编制分阶段的施工预算。总之，不论是完整的施工预算，还是 分阶段的施工预算，都是进行项目成本控制的必不可少的依据。2.3.2 房地产开发项目成本的构成⑴土地费用 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。对土地使用权出让金的 估算，通常有有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式，具体视情况 而定。 土地费用包括土地出让金， 土地征用费、 城市建设配套费用和拆迁安置补偿费等。 房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。但是大多数开 发商都认为拍卖出让为取得土地的有效途径[1]。 ⑵前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及 “三通一平”等土地开发费用。在整个项目的成本构成中所占比例相对较低。 ⑶建筑安装工程费 建筑安装工程费指建造房屋所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，它是由直 接费、间接费、利润和税金组成。 ⑷市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。 ⑸管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种 费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。 ⑹贷款利息7沈阳建筑大学毕业论文房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须向银行贷款，在开发经营过程中 通过贷款筹集资金而支付给银行的利息也是开发成本的一个重要部分。 ⑺税费 项目的成本控制还应考虑开发过程中所缴纳的各种税金以及向其他部门规定交纳 的费用。 ⑻其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。8沈阳建筑大学毕业论文第三章 房地产开发项目成本控制影响因素与存在的问题3.1 房地产开发成本控制影响因素分析房地产开发是一项综合性很强的工作， 它受到房地产消费市场、 开发项目所处环境、 国家的有关政策等因素影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。 ⑴项目决策 项目的决策阶段非常重要，实际上项目决策过程就是拟建项目的设计任务书的编制 和审批过程，设计任务书经有权审批单位审批后，项目随之成立，也就是项目的最终决 策。房地产企业必须根据自己的资金实力、融资能力、经营管理水平综合判断自己把握 风险的能力。 ⑵土地成本 在同一片地域内地价差异很大，主要受两个因素的影响较大。一是土地的用途；二 是土地的容积率。 ⑶工程建设成本 ①设计方案的经济合理性 房地产开发项目的设计方案在符合设计要求的前提下还要具有经济适用的原则，因 此它具有设计的技术性，也包含一定的科学性和经济性。 ②工期的影响 建筑工程成本与工期有着紧密的关系，成本在一定的范围内是随着工期的变化而变 化。一般情况下，如果缩短工期，就要增加人工，机械等费用，但是，工期并不是可以 无限期缩短的。工期越长，则反之。对某项工程来说，直接费有一个最低的正常费用， 不论工期如何长，这个费用水平不能再降低了，我们称之为正常工期。 ③质量的影响 建筑产品的质量的好坏与工程成本有一定的关系，任何产品都有最底限的产品质量 和对应的成本，当质量水平低到一定程度时，成本便不再降低。建筑产品的质量与产品 的价值也存在一定的关系。一种产品的价值是随着产品的质量的提高而增加的。 ④市场条件 市场条件对房地产开发成本影响主要体现在两个方面。一方面是生产要素价格波动9沈阳建筑大学毕业论文会或多或少影响工程成本；另一方面是行业竞争状况的影响。建筑市场属于买方市场， 供远远大于求，所以建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。承包商之间的竞争 主要体现在价格上，招投标法规定低价中标[2]。因此发包方可以利用这一优势进行适当 的压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔的价格调整有效控制。 ⑷相关税费、管理费用和筹资成本 房地产开发相关税费、管理费用和筹资成本与国家政策和房地产企业自身的管理水 平、项目运作资金有关。3.2 房地产开发项目成本控制存在的问题3.2.1 把项目的成本控制集中放在实施阶段近些年来，我国房地产业发展速度加快，为国民经济发展做出了很大的贡献。但目 前为止，我国的房地产发展还不够成熟，仍然有很多地方需要改进和加以完善。在成本 控制方面，我国地产开发商们通常只重视施工阶段的成本控制，而对设计、招投标等阶 段的成本控制缺乏足够的认识和重视。 ⑴不重视决策阶段的成本控制 决策阶段发生的成本费用较少，但在整个项目的成本控制中起着非常重要的作用， 它将直接影响一个项目的成败。决策阶段是房地产开发项目成本控制非常重要的一个阶 段[2]。但由于近十几年我国房地产市场一直处于卖方市场，很多房地产商不重视决策阶 段的成本控制，只重视租售房屋而忽略了策划的重要性。 ⑵只重视施工阶段的成本控制，忽略设计阶段的成本控制 房地产开发普遍对项目工程施工阶段非常重视。房地产开发项目施工阶段的成本控 制固然重要， 但同时也不应忽略设计阶段的成本控制。 一般的房地产公司均设有工程部， 同时聘请专业的工程监理公司对项目施工进行监督管理以保障施工阶段的成本控制。然 而，开发商忽视了对设计阶段的成本控制，往往将设计费一再压缩，认为这样就可以节 约成本。因此，房地产开发商应该对此问题加以重视，做到全面控制成本、适当的经济 节约。10沈阳建筑大学毕业论文3.2.2 强调成本控制忽视工程进度在工程施工过程中，施工者往往认为进度计划可有可无是一种摆设。但如果没有很 好的进度计划，施工企业很难向监理工程师或总施工企业以及其它施工企业表明自己的 施工组织情况，同时对于施工企业而言也很难指导自己的施工，并在资源上从容调度和 平衡优化[3]。在目前竞争激烈的房地产市场中，市场需求、供给和市场机遇可谓是瞬息 万变，不按预定计划将产品推向市场会使项目面临很大的风险。3.2.3 强调成本控制忽视工程质量一些房地产开发企业在实践中不能正确处理质量和成本的关系。创造质优价低的产 品是大多数企业追求的目标，但也是一个很具难度的目标，因为质量和成本的关系大多 时候是一个正向关系。在成本控制过程中，为了强调降低成本、以次充好、采取偷工减 料等不正当手段降低成本，从而损害产品质量。房地产企业降低成本应以不损害产品的 质量为前提，这样，降低成本就只能通过技术革新来实现了，但这又正是国内大多数房 地产企业的一个薄弱之处。3.2.4 招投标实施过程不严谨招投标作为一种成功的采购模式，从运行的实践来看，采用招投标制度对约束交易 者的行为，创造公平竞争的市场环境，保障国有资金的使用效率，起到了积极的作用， 建设工程招投标，是我国经营方式和建筑管理体制的一项重大改革，有利于降低工程造 价，提高工程质量，缩短工程工期，促进房地产市场上的公平竞争[3]。实行招投标以降 低造价，保证质量和有效缩短工期，更显其必要性和现实性。但是，当前招投标活动中 出现了诸多问题，包括招标监督机制不健全、评标办法不科学、非法围标、地方保护、 商业贿赂、逃避招标等，需要政府去规范、引导，以及参加招投标各方的共同合作，才 能从根本上得到解决。 对于国内建筑承包企业来说，应该提升企业自身竞争力，获取竞争优势；对于政府 主管部门来说，应该建立规范的招投标市场，鼓励、促进企业间的正当竞争。勿庸置疑， 完善建设项目招投标市场，借鉴国外成熟的经验，结合国内建筑业的实际发展水平，来 逐步推进招投标相关制度、措施的建立是一个值得关注的问题。11沈阳建筑大学毕业论文3.2.5 项目成本控制各阶段脱节房地产开发项目的寿命周期比一般商品要长，由于它的寿命周期长和产品体积庞 大、生产过程繁琐复杂，因此，在各个环节、各个阶段的控制管理上也就极易出现一些 常见的问题，例如，各阶段成本控制脱节等。项目进展包括设计、采购、施工和预租售 等几个阶段。由于我国实行的总承包项目较少，造成目前的项目费用控制基本上是分阶 段进行的，大多数开发商的项目成本控制则侧重于施工阶段，其他几个阶段的控制未充 分结合起来。因此在设计和采购方面的控制还不够，而这两个阶段恰恰是对项目费用影 响最大的阶段。因此今后要加强对这两个阶段的费用控制，同时也应注意几个阶段费用 控制的结合，真正做到工程进度和工程费用的一体化[4]。 但我国很多房地产企业对成本控制不够重视，或者是在控制成本的过程中没有找到 适用的更科学的方法，而致使我国多数房地产企业在项目的实施过程中对成本控制的了 解不够深入、只停留在表面上，最后导致房地产企业的经营成本普遍过高，成本控制效 果不理想。由此必须要在房地产企业建立一个完整而又科学的成本控制体系。12沈阳建筑大学毕业论文第四章 房地产开发项目成本控制指标体系与方法房地产开发项目实行成本控制，必须建立一套比较科学的成本指标体系。通过成本 指标体系，一方面可以反映企业在成本控制方面的目标要求，为企业全体职工指明成本 控制工作的奋斗方向；另一方面，可以把成本指标层层分解，化大指标为小指标，下达 到各级基层组织和岗位，使成本控制责任具体化。4.1 房地产开发项目成本控制指标体系的构建4.1.1 成本控制指标体系建立的原则⑴科学性。成本指标体系的建立，必须强调科学性。成本指标的涵义要科学，便于计算， 能客观地反映成本的真实情况，不能模棱两可，令人费解。 ⑵可比性。成本指标要便于比较，计划和实际可以相互对比，企业内部各部门之间可以 对比，同行业之间也可以对比。成本指标只有具备可比性，才能起到鞭策落后、鼓励先 进的作用。 ⑶综合性。建立成本指标体系，既要有综合性的大指标，又要有分解的小指标。综合性 指标反映了企业成本方面的奋斗目标，分解的指标反映了各个基层组织的具体任务。小 指标对大指标起到保证作用，大指标对小指标起到制约作用。所有指标密切联系，反映 了整个企业的成本控制水平。 ⑷适应性。成本指标体系的建立，要少而精，不要繁琐，主要从满足企业的成本控制的 需要考虑。 ⑸连续性。成本指标的项目、涵义和计算方法，要保持稳定性和连续性，以便进行跟踪 比较，从中找出成本发展趋势的规律性，从而可以更好的挖掘成本降低的潜力。4.1.2 房地产开发企业成本控制组织体系对于房地产开发企业来说，要进行项目成本控制，就要有成本控制的组织机构或部 门，建立成本管理组织体系是进行有效成本控制的基本保障，通过行之有效的成本管理 组织体系可以明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既 定的成本控制目标进行成本控制工作。13沈阳建筑大学毕业论文目前房地产项目的成本控制主要有两种组织形式，每个企业都应根据自身特点选择 适合项目特点的成本控制组织形式，实现项目成本控制目标[5]。 ⑴向社会公开招聘各种复合型技术人才，组建综合性的成本控制部门，包括工程造价、 成本核算等。这种模式的特点是成本投入比较大，但机构稳定、工作连续性强、成本控 制效果好，适合大、中型且长期连续开发的房地产企业。采用这种模式的房地产企业每 年投资较大，对成本控制非常重视，希望通过设立成本控制部门来降低项目开发成本， 并使降低的成本额与投入成本控制部门的费用要大得多，这样的房地产企业永远保持着 良好的发展势头和旺盛的生命力。 ⑵委托咨询公司进行项目造价全过程管理。将项目从策划至竣工的全部工程成本控制委 托具备资格的咨询公司完成，这种模式适合阶段性房地产开发项目。 本文以第一种成本控制组织形式建立房地产开发项目成本控制组织体系，如下图：总经理成本控制部市 场 部设 计 部策 划 部工 程 部财 务 部销 售 部图 4-1 房地产开发项目成本控制组织体系4.1.3 房地产开发项目成本控制影响因素指标体系影响房地产开发项目成本控制的因素比较多，从土地获取到销售完毕整个过程中都 存在，其中主要的影响因素如下： ⑴土地取得阶段影响土地成本费用的因素非常多，例如：基础设施水平状况、区域的环14沈阳建筑大学毕业论文境条件、土地利用计划、位置、形状、容积率、地形地质等等。 ⑵房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，决策阶段的费用占整个房地 产开发的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的 投入，但决策工作是成本控制的关键[6]。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的 使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。 ⑶房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用，是实现房 地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目 进行全面规划和意图具体实施的过程[6]。同时，对工程成本控制具有十分重要的意义。 通常认为设计阶段影响成本费用的主要因素包括规划设计方案、建筑的平面布置、建筑 层高和层数、建筑结构等。 ⑷工程实施阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也 是最终形成工程产品质量和项目使用价值的重要阶段，需要集中投入大量的资金和各种 资源。 ⑸销售阶段的影响因素主要有代理商的选择、销售策略的制定以及销售期限的长短，这 些因素的确定都直接或间接的增加或降低房地产项目的销售成本。 综合以上各种对房地产开发项目成本控制的影响因素，构建房地产开发项目成本控 制影响因素指标体系如图 4-2 所示。4.1.4 房地产开发项目成本控制指标体系成本指标是一项综合性指标，包括的知识面很广，以成本核算科目考虑，成本指标 体系可以按照开发项目成本指标和期间费用指标两大类。开发项目的成本指标和期间费 用的指标的建立首先要对成本科目进行细分，一般来说对开发项目的成本进行细分是按 照成本核算科目进行的，但过细的指标和过粗的指标对于成本控制来说都是不合适的， 最重要的是要满足房地产开发企业成本控制的需要。15沈阳建筑大学毕业论文房地产开发项目成本控制影响因素土 地 取 得 阶 段决 策 阶 段设 计 阶 段工 程 实 施 阶 段销 售 阶 段基 础 设 施 水 平区 域 环 境土 地 形 状土 地 位 置土 地 规 划 方 案市 场 调 查可 行 性 研 究决 策 方 案规 划 设 计 方 案建 筑 平 面 布 置建 筑 层 高建 筑 结 构 设 计工 程 招 投 标人 员 选 择材 料 选 择设 备 选 择代 理 商 选 择销 售 策 略图 4-2 成本控制影响因素指标体系16沈阳建筑大学毕业论文4.2 各阶段成本控制方法4.2.1 项目决策阶段的成本控制项目决策的正确性是进行合理的项目成本控制的前提。项目决策失误会直接带来不 必要的资金投入和人力、物力及财力的浪费，甚至造成不可弥补的缺失[6]。因此，要合 理的进行成本控制，就要事先保证项目决策的正确性，避免决策失误。 ⑴搞好市场调查工作。对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素 进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，以便对项目的市场前景 进行准确预测[6]。 ⑵做好项目规划设计评价。考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率等因素，分 别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比 和经济性出发。 ⑶项目定位准确。结合项目地块和所处区域进行定位，针对项目将来商业和住宅的租售 价格、租售对象和租售率进行分析，准确做好房地产的项目定位，客户定位以及市场定 位。4.2.2 项目设计阶段的成本控制规划设计方案一旦确定， 项目施工成本也就随之确定， 但规划设计方案质量的高低， 对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项 目将来是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规 划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在规划设计阶段控制造价也能 起到事半功倍的效果。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前要对 项目投资进行详细分析， 在此基础上一般采用限额设计的方式， 保证有效的成本控制[7]， 并着重考虑以下工作： ⑴做好设计前的投资估算控制。通过对社会同类开发项目价格、材料、设备、人工费用、 税收、管理费用、利润等的调查，对项目进行详细深入的投资估算分析，作为初步设计 控制的依据。 ⑵初步设计要重视方案的选择。设计阶段存在多方案比选的可能，不同的设计方案导致17沈阳建筑大学毕业论文的项目成本是不一样的，因此，应当运用技术经济的观点对设计方案进行优选，达到成 本控制的目的。 ⑶限额设计。所谓限额设计，就是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按 照比准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下， 按分配的投资限额控制专业设计，严格控制技术设计和施工图设计中的不合理变更，保 证总投资限额不被突破[7]。限额设计的控制对象是影响工程设计静态投资(或基础价)的 项目。限额设计分为纵向控制与横向控制。 纵向控制，就是随着不同设计阶段的深入，即从可行性研究、初步勘察、技术设计 直到施工图设计，限额设计都必须贯穿到各个阶段，而在每一个阶段还必须贯穿与各个 专业的每道工序。 横向控制的主要工作就是健全和加强设计单位对业主以及设计单位内部的经济责 任制，而经济责任的核心是正确处理好责、权、利三者之间的关系。4.2.3 项目招投标阶段的成本控制房地产开发项目的招标投标则是指房地产开发商设定“开发项目建设”这一标的， 招请若干单位进行报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同， 按合同实施。 在房地产开发行业中， 需要进行招标工程任务主要有设计招标、 施工招标、 大型机械及设备采购招标等。房地产开发企业在招投标过程中所采取的各种控制成本的 措施和降低成本的措施有: ⑴选择合适的施工单位。如果一个工程项目三级施工企业就可以胜任，就没有必要找一 级的或者特级企业，因为预决算过程中，一级施工企业会比三级施工企业的取费标准高 一些，这样无形就会增加开发商的成本。 ⑵做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价 值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制 招标文件[8]。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼” ，以便于 日后的造价控制。 ⑶严格控制标底价格的审查工作。对于房地产开发企业来说，在招投标过程中的投资和 成本控制主要体现在标底的审查工作中。必须重视标底价格的审查，保证标底价格的准 确、严谨和科学合理，否则标底价格将起不到控制投资的作用。审查标底价格的目的在18沈阳建筑大学毕业论文于检查标底价格的编制是否真实、准确，从而达到控制项目投资的、降低工程成本的效 果。4.2.4 项目实施阶段的成本控制房地产开发项目的实施阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各 种设备建设房屋的过程， 是整个项目过程中资金投入最大， 占据时间也相对较长的阶段， 因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。 这个阶段一定要做好 “三控两管一协调” 工作， 具体可以从以下几个方面进行成本控制: ⑴认真执行财经纪律和企业内部财务管理的各项规定。根据内部经济的核算和责任成本 控制的需要，制定合理的投资成本目标体系，以利于划分经济责任，计算经济效果，做 到责权利明确。 ⑵加强工程费用计划的控制。在工程建设过程中，通过严格执行工程费用计划，可以有 效地控制工程项目投资成本，节约投资，提高经济效益。因此，必须始终对工程费用计 划进行跟踪检查和控制[9]。精心地组织施工，挖掘各方面的潜力，节约资源消耗，对施 工阶段的投资控制应给予足够的重视，从组织、经济、技术、合同等多方面采取措施， 控制投资成本。 ⑶加强现场签证管理，杜绝不合理现象的产生。施工阶段，现场可变因素多，如场地原 因，材料供应等因素的影响，所以施工阶段的现场签证不可避免。有些开发企业或监理 机构驻工地代表，业务素质差，对预算和有关规定不熟悉不了解，不应签证的盲目签证 或签证不及时办理，马马虎虎随意签证，甚至签证过程中搞不正之风等等。这些现象， 不仅影响工程投资控制，而且影响工程造价。因此，必须加强现场签证管理。同时，加 强现场管理人员的业务培训，提高其经济管理工作的意识，加强职业道德教育，纠正行 业不正之风， 尤其加强对现场签证的审核工作， 不合理的签证坚决废除， 做到合理公正， 控制了投资，降低了工程成本。 ⑷加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此 项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要 是要明确合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条 款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同 履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查19沈阳建筑大学毕业论文和批准程序，有效地控制工程造价。 ⑸正确应对工程索赔。 正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素， 对索赔要有前瞻性、 有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使 风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果[10]。工程担保和工 程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。4.2.5 项目销售阶段的成本控制房地产开发项目销售阶段的成本管理主要是管理销售费用的支出，销售费用支出的 主要部分包括房地产销售广告推广、活动推广、销售现场及样板房装修支出等费用。在 竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发的销售费用支出呈现整体上升趋势，一般费 用数额大，对房地产开发利润的高低有直接影响[11]。⑴控制销售阶段成本的关键取决于如何进行销售策划，深入理解项目内涵，使广告表现 等更好的与项目定位衔接，应当结合项目规模、档次以及所在地的社会、经济、人文等 因素，深入研究广告费用投放的内容、时间、投入量等。所采取的广告以及活动推广手 段应当是具有针对性的，这样才能够充分发挥推广费用的作用，避免事倍功半，从根本 上达到销售费用成本控制的目的。 ⑵选择优秀的租售代理公司。优秀的营销代理机构熟悉市场环境、具备丰富的租售知识 和经验丰富的专业人员，他们对所擅长的市场领域有充分的认识，能够使项目很快融入 市场并取得领先的地位。 总之，房地产开发项目各个阶段的成本控制是相辅相成的系统工程，只有加强房地 产开发项目各个阶段的成本控制工作，才能增加开发商的市场竞争力和提高开发商的利 润空间，以便房地产开发企业在市场中有长远的立足之地。20沈阳建筑大学毕业论文第五章 案例分析5.1 项目概况工程名称：营口市保利香宾花园住宅小区项目 工程地点：营口市区，东至盼盼路，西临学府路，北临市府路 工程范围：住宅高层 12 栋，其中：地下 1 层，地上 18 层和 33 层，地下包括停车场、 换热站、变电站、消防水箱 工程概算：17000 万元 工程计划工期：605 天 建筑面积：14 万平方米 建设单位：保利地产辽宁（营口）公司 承建单位：广州富丽承包公司 项目周边环境：本项目所在地交通发达，项目周边基础设施完好，如有市中心医院、万 都大酒店、营口市体育馆、大商新玛特购物广场、青年小学、育才中学、南湖公园等， 总体来看项目周边人气旺，交通便利，服务设施齐备，周边环境绿化良好。5.2 项目成本控制组织结构保利地产辽宁（营口）公司在开发保利香槟花园住宅小区项目时，经过组织认真挑 选和考核， 以该项目经理为中心， 分五个层次成立了项目成本控制组织机构， 详图如下:21沈阳建筑大学毕业论文项目经理 核算部 成本控制小组 纪检部市 场 部财 务 部设 计 部工 程 部采 购 部人 员 A人 员 B人 员 A人 员 B人 员 A人 员 B人 员 A人 员 B人 员 A人 员 B图 5-1 项目成本控制组织机构5.3 项目各阶段成本控制的措施根据以上分析和评价结果， 发现营口市保利香槟花园住宅小区开发项目成本管理需 要从以下几个方面进行改进： ⑴投资决策阶段成本控制 决策阶段发生的费用主要有机会分析费、 市场调查分析费、 可行性研究费、 决策费。 投资决策阶段是选择和确定投资方案的过程，通过对不同的方案进行技术经济比较，选 出最佳的投资方案，达到资源的合理配置[12]。决策的好坏对整个项目的成本控制有直接 影响。投资决策阶段的成本控制目标是投资估算，投资估算是否准确，是决定决策阶段22沈阳建筑大学毕业论文成本控制的关键。 因此，对项目投资估算的精确度进行控制是投资决策阶段的重点，采用合理的估算 方法，从而确保项目投资决策的可靠性。 ⑵设计阶段成本控制 设计阶段的成本控制，是控制基本建设投资规模，提高经济效益的关键。设计水平 的高低及设计质量的好坏，不仅影响到施工阶段的投资，而且也影响到项目建成投产以 后的经济效益。因而要保证设计的质量，就必须采取有效的措施，切实加强设计阶段的 成本管理水平。其措施主要是以下几个方面: ①加强设计阶段的经济论证 设计阶段是项目建设的重要环节，它决定着整个建设项目的规模、结构方案、建筑 方案。设计方案的好坏，直接影响到工程的成本，影响建设项目的整体效益。在满足工 程结构以及使用功能的前提下，根据经济技术指标选择合理的设计方案。 ②实行限额设计 按照批准的设计任务书和投资估算，在保证功能要求的前提下，控制初步设计以及 按照批准的初步设计总概算，控制施工图设计。同时，各班组在保证达到使用功能的前 提下，按分配的投资额控制设计，严格控制设计中不合理的设计变更，保证工程竣工结 算不突破总投资额。投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。限 额设计并不是一味考虑节约投资， 而是在保证工程质量的前提下， 进行合理的节约控制。 ③要加强设计出图前的审核工作 加强出图前的审核工作，从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的缺陷或不足加 以控制时，所花费的费用最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的管 理审核工作，以保证提高设计质量，避免将设计的缺陷或不足带到施工阶段，减少不必 要的浪费。 ⑶招投标阶段成本控制 保利地产辽宁(营口)公司选用公开招标方式进行该项目的招投标工作，通过报刊、 电视等手段，在营口市发布招标公告，吸引了具备相应条件的施工单位前来投标。积极 引进市场机制和竞争机制，在承发包上实行招投标，是实现成本控制工作的重点。在相 对平等的条件下进行招标，从中选择并确定最好的工程承包公司、设计单位、施工单位 和材料设备供应单位。通过招投标可以选择合理报价、技术力量强、施工方案先进、工 期短的施工企业，为工程工期、质量和成本控制打下良好的基础。通过公平竞争，提高23沈阳建筑大学毕业论文了工程质量，缩短了工期，促进了销售，加了建设资金的回笼，从而达到降低工程成本 的目的。 建设工程在设计阶段完成之后，施工开始之前进行工程招投标。工程招投标包括设 备、材料采购招投标和施工招投标两个方面： ①严格审查施工单位资质，必要时应进行实地考察。避免选择了施工质量低劣、财 务状况差、信誉度低的施工单位。 ②合理低价中标。业主方要对“合理低价”做到心中有数，避免投标单位以低于成 本价的违法竞标。 ⑷加强合同管理 房地产开发过程中的投资存在于开发项目的各个环节，大部分是通过各种合同、协 议为依据支出的[13]。因此，房地产开发企业应制定相关的合同审查、会签批准制度，把 所有经济行为纳入合同管理，保证合同或协议签订的质量，合理维护企业的利益，具体 管理措施有如下两点: ①实施合同监督制度 合同内容是通过具体的合同实施工作完成的，合同监督制度可以保证合同实施过程 按照合同内容要求进行。 ②实施合同跟踪管理 在建设项目的实施过程中，会出现各种实际情况。合同实施过程中往往会与原定的 计划目标发生偏差， 合同跟踪的目的就是不断地找出偏离， 并不断地调整合同实施内容， 使之与原定目标尽可能保持一致，这是合同控制的主要手段。合同跟踪的作用有:第一， 通过合同实施找出偏差， 并及时采取措施调整合同实施过程， 尽可能达到合同原定目标， 所以合同跟踪是决策的前导工作。第二，在整个建设过程中能使项目管理人员一直清楚 合同实施情况对合同实施现状、趋向和结果有总体的了解，这是非常重要的。 ⑸项目实施阶段成本控制 在项目实施阶段中，主要采用了以下措施进行成本控制： ①强化成本意识，加强全面管理。对参与此项目的每个部门甚至每一名工作人员， 强化成本意识，加强各部门之间的协调和沟通。在现场管理人员指导和建议的基础上， 制定出行之有效的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈， 及时对反馈的有用的结果做出修改和调整[14]。 ②确定成本控制的对象。在项目实施之前，项目组对项目所要发生的费用首先进行24沈阳建筑大学毕业论文大致分类，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行 及时记录，以便在项目的建设实施过程中，方便了解项目建设过程发生的各项费用的具 体情况，并对其进行有效的控制。 ③严格控制合同变更。项目工程部应成立一个合同管理小组,主要负责此项目发生 的主要合同关系，并对合同进行有效管理。针对施工阶段的合同管理，主要要明确合同 内容和范围，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严格审查。对合同履行过程 进行跟踪监督和检查， 提高合同执行的效率， 对发生的合同变更， 严格审查其批准程序， 有效地进行成本控制。 ④严把材料、设备的质量和价格。由于此项目是房地产开发商负责材料的采购和供 应，所以材料、设备的质量和价格是成本控制的重点内容。对材料和设备的质量，要经 过专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任，对材料采购和设备选用过程中 出现的贪腐现象进行严格管理，一经发现，要立即从严处理，保证材料、设备的价格和 质量。5.4 案例总结通过对“保利香槟花园”项目开发成本控制的分析，发现在房地产开发项目实施过 程中，必须按照房地产开发的流程，从项目的决策阶段到项目的租售阶段等各个环节， 都要进行严格有效的控制，充分调动各个部门的积极性，在房地产项目开发的过程中， 进行有效的资源整合，来控制项目的开发成本，从而提高房地产项目的盈利水平。房地 产开发项目以经济效益为目的，开发成本是衡量房地产经济效益的重要指标，也是房地 产售房价格中的重要因素，其变动必然将导致租售价格的变动。只有控制了开发成本， 房地产开发企业的效益才会更有保障。 在房地产项目开发过程中，不能一味的强调成本控制，而忽略了项目其他目标的实 现，必须明确成本目标不是孤立的，它只有与质量目标、进度目标、资源消耗等相结合 综合考虑才能有价值，因此在项目实施过程中，成本控制必须与质量控制、进度控制、 合同控制等同步进行，才能有效的降低项目的成本。房地产项目的成本控制是贯穿整个 房地产开发实施过程，包括整个房地产开发建设及销售过程中的所有费用在成本控制 中，要对具体的房地产项目费用组成实施控制，防止只控制建筑安装成本，而忽视设备 及器具费用的控制。25沈阳建筑大学毕业论文总之，通过“保利香槟花园”项目成本控制的实践得出，在房地产项目的开发过程 中，如果不重视成本的控制，项目将无效益可言。成本控制是一个系统的工程，它需要 企业的全体员工在项目实施的全过程作好成本控制工作，只有这样，成本控制的工作才 有可能取得成功，项目投资才能产生预期的效益。26沈阳建筑大学毕业论文第六章 结论目前，我国房地产企业的成本管理比较粗放，企业需要建立完善的成本管理体系， 完善的房地产企业成本管理体系包括长期成本管理和短期成本管理：长期成本管理，即 战略成本管理，可以提升房地产企业的核心竞争力；短期成本管理，以目标成本管理方 法为主，可以实现房地产企业的利润最大化。根据房地产市场客户对项目的需求，有效 的提升房地产产品的功能和价值，降低房地产开发项目的成本。采用房地产企业内部目 标成本责任书的方法，落实房地产开发项目目标成本，充分的调动房地产企业全体员工 参与企业目标成本管理的积极性。另外，在本文的研究过程中，受到主观条件和客观条 件限制， 有一些相关问题没有涉及， 例如房地产企业长期成本控制和作业成本法的应用。 成本控制是一个整体而系统的课题，房地产成本控制需要企业各级管理者在开发过 程中通力合作。只有这样，项目成本控制才有可能取得成功，项目投资才能取得预期效 益。所以，在房地产项目开发过程中，搞好开发项目的成本控制对房地产企业是至关重 要的。27沈阳建筑大学毕业论文参考文献[1]兰峰.房地产开发与经营.中国建筑工业出版社，～126 [2]李峰，杨萍.施工企业成本控制方法研究和存在的问题.四川建筑， [3]陈建俊.浅谈工程项目成本控制的重要性.城市道桥与防洪， [4]刘华.房地产开发项目几个环节的成本控制.科技资讯， [5]欧阳春花.房地产开发项目成本管理控制.中国乡镇企业会计， [6]胡胜杰.房地产建设项目整体成本管理体系分析.科技信息， [7]赵洪涛.试论房地产开发项目前期阶段的成本控制.建筑经济， [8]胡信彪，张健.房地产开发的成本控制.城乡建设， [9]朱亚兵，兰峰.房地产开发经营与管理.上海:立信会计出版社，～145 [10]薛自力，夏远玲，陈德汉.工作分解结构在施工项目管理计划阶段中的应用.黑龙江 水专学报， [11]James P Lewis, Fundamentals of Project Management, American Management Association，～162 [12]白思俊.现代项目管理概论.北京:电子工业出版社， [13]江煌， 唐艳娟， 古丽马兰.建立施工项目成本控制体系的探讨.人民长江， 2007： 19～ 23 [14]刘佑清.浅谈房地产开发项目的成本控制.铁道建筑，28沈阳建筑大学毕业论文谢辞经过两个月的查资料、整理材料、写论文，今天终于可以顺利的完成论文最后的谢 辞了。时光匆匆流逝，两年的努力与付出，随着论文的完成，终于让我在大学生活的最 后几个月里划下了完美的句点。 论文得以完成，要感谢的人实在太多了，首先要感谢栾世红老师，因为论文是在栾 老师的悉心指导下完成的。 本论文从选题到完成， 每一步都是在栾老师的指导下完成的， 倾注了栾老师大量的心血。 在此，谨向栾老师表示崇高的敬意和衷心的感谢！谢谢栾老师在我的论文写作过程 中给予我极大的帮助。 另外，要感谢在大学期间所有传授我知识的老师们，是你们的悉心教导使我有了良 好的专业课基础，这也是论文得以完成的基础。通过此次的论文写作，我学到了很多知 识，在论文的写作过程中，通过查资料和搜集有关文献，培养了我的自学能力和动手能 力。并且由原先被动的接受知识转换为主动的寻求知识，这可以说是学习方法上一个很 大的突破。通过写毕业论文，我们学会了如何将学到的知识转化为自己的东西，学会了 怎样更好的使理论与实践相结合去解决问题。 总之，在论文的写作过程中，我收获了很多，即为大学划上了一个完美的句号，也 为将来的人生之路做了一个很好的铺垫。 再次感谢所有帮助过我并给我鼓励的老师、同学和朋友，谢谢你们。29附录一房地产成本控制和管理摘 要本文以成本控制和管理的房地产项目为研究对象，分析和研究相关事宜。通过分析 房地产建筑成本结构，本文发现问题成本控制和管理目前房地产市场的建设。此外，本 文提出了措施为代价控制对房地产管理和建设，并希望在这个问题上提供有益的见解。 关键词:房地产项目；成本控制；管理 随着中国经济的快速发展，房地产业取得了完美的成功，拉动经济发展且对中国经 济的发展做出了显著贡献。今天，房地产施工方承担更多的工作。在2008年，3万亿元 进入房地产建设。 在房地产建设项目中， 成本控制和定期对房地产管理建设变成了焦点。 和许多机构、事业单位一样，成本控制是房地产建设项目的一个组成部分。 因此，对成本控制和管理的水平有更多要求。一旦造价失去控制，它会造成巨大的 浪费, 在以后的对物业管理方面也会带来更多的压力。一个完整的成本控制的意义是整 个房地产建设项目实现更好的成本控制和管理房地产市场的建设。1 成本结构的房地产建设项目房地产建设的成本由四部分组成： 第一部分是土地价款，占总成本的30%。它主要指的是成本建设用地、绿化、土地、 装备设施和物业管理。 第二部分是施工安装成本，为房地产建设成本主体的20%-50%，在施工安装成本中 材料成本最多，占60%施工安装成本。 第三部分是设备和机器的费用，占总成本的1%。这部分的操作、管理、维护主要是 满足现代人的需求。 第四部分是其他成本，占总成本的比重超过15%，很难控制这部分费用。它主要包 括成本进行调查与设计、工程监理、基础设施的成本和费用。管理成本通常超过预算， 这也是他最大的部分，难以控制在房地产方面建设的费用。管理成本只占总成本的1%， 但是绝对量大，这是便于施工单位的成本管理。2 在房地产建设的成本控制和管理问题I目前，在房地产建设成本控制和管理上存在严重的问题。例如，一些房地产建筑设 计早于可行性研究，使后来变成无用的。在招标中，有的施工单位表现出非法操作，使 投标无法控制工程造价。指定的分包和推广各种分包对工程质量存在潜在的威胁。延迟 支付项目金额, 是很严重的，尤其是工人的工资。一些项目不能变化管理的模式，建设 公司完全按照设计施工，这可能导致更大的成本浪费。一些建筑公司强调生产质量的控 制和周期，但未能控制成本。所有这些活动使房地产建筑成本失控，对房地产业的迅速 发展是有害的。2.1无法完全正确估计项目进行投资估算的开始，即在可行性研究。现在编写的可行性研究缺乏细节，较低的 和更严谨的估算，没有有效的对项目进行控制。此外，可行性研究没有去进行必要的调 查，一些潜在的地质灾害不会被确定，从而导致了成本的上升。为了加快项目的建设， 一些公司可能会降低项目的数量和降低成本。2.2编制预算项目的可靠性差在设计阶段，调查是远远不足的。设计的一些基本材料不精确，作为一个结果，设 计不合理，在施工中则有明显变化，导致实际情况与预算相差很多。2.3施工图预算不准确在施工图设计阶段，按照设计编制工程预算。施工图预算是计算成本的基础，施工 图预算的合理性是关于如何组织建设通过什么样的方法来达到设计要求，以及如何合理 安排施工周期，和如何根据科学的设计在不同季节管理人员和机器。所有这些工作都应 该由建设公司安排，由设计公司编制预算是不现实的。2.4不遵循基本建设程序控制成本对于某些项目中，时间很紧。因此，有时设计可能是不完善的，建设项目并不严格 符合建设的基本步骤，可行性研究变成无用的论文。作为结果，估计和预算不能更有效 的控制工程造价。2.5合同没有得到更好的管理一些房地产开发商忽视合同管理，他们没有严格遵守写在合同上的条款。此外，一 些开发商无法确定计算的工程造价是否正确，因为他们无法更有效的管理外部人员。2.6项目的不规则管理和不安因素II房地产开发商对不恰当的设计，有变更管理方法。或者，执行起来没有力度，他们 可以变更设计。然后，工程成本有一定规模的上升。2.7融资结构不合理依赖一个融资渠道导致成本上升目前，房地产建设资金主要来自国内贷款、国外资金、建筑公司、其他来源。虽然 融资的方式很少，并且有些是不成熟的。有时，资金不能按时到达，为了确保项目建设 过程的顺利进行，公司必须申请银行贷款。因此，向银行贷款大比例的建设资金。信用 周期长，可以不符合投资回报。一个融资渠道风险和费用的增加，可能导致累积的在银 行贷款余额增加，并增加建设项目在以后的操作压力。2.8成本管理的不科学和缺乏方法的成本控制审计很多项目，我们发现管理是一个原因的重点，除去补偿费用和监督，主要项目 包括管理费用超支。主要缺乏原因包括：一个成本控制体系并不能管理与控制系统的成 本，这使得它难以识别失控的成本，缺乏主要的成本控制和约束机制；项目经理总是专 注产品质量和施工工期，但不是成本控制，缺乏控制方法的系统使得支出更多是不规范 的，无集成管理费用标准都是有效的。3 在房地产建设中成本控制和管理办法3.1构建科学管理建设体系完善房地产控制的相关措施⑴成本控制的关键是要建立一个科学的管理制度，完善的成本控制相关措施，实施分离 的“投资、建设、管理、使用”。 ⑵改革现行的施工程序使施工更合理，简化行政审批过程和加强审批制度。 ⑶建立和完善政府监督。实施有效的监督房地产项目研究、设计、招投标、施工、监督， 完善监理建设。 ⑷调节施工项目调查、设计、招标，避免假招标和减少潜在风险。 ⑸建立监督体系进行调查及设计，改进好成本控制。3.2建立和完善成本控制制度，实行全过程的控制成本建立和完善成本控制系统，形成一个组织过程中的成本控制设计、招标、建设、管 理和建设。 建立和完善一种成本管理的责任体系， 项目经理注重建立一个成本控制系统， 它可以有效预测成本和决策；建立一个信息管理系统实现成本控制和信息反馈过程。信 息系统可以在出现错误时帮助提供预警，分析原因、提出建议，实现成本控制的动态管III理。按照有关标准来操作，优化业务，在不同位置上建立责任体系；建立一个激励机制 为成本监督体制，执行标准的成本控制，激励员工的成本管理的动力。3.3强调设计加强合同管理严格进行设计更改和规范程序的变化在房地产建设成本控制中, 设计是最重要的环节，可直接影响施工时间和投资规 模。因此，有必要认真选择一个设计公司，检查其质量、经验和一般的能力。遵循一定 的原则，选择合理的设计指标方便控制工程造价，选择适当的方案进行优化设计，降低 投资成本，加强合同管理和监督分包和外部的工人，严格控制设计的变化。建立一个系 统来改变设计，设定程序改变的界限。3.4扩大融资渠道优化债务结构，减少风险，减少资本融资成本进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与房地产建设。或多或少的减少从银行 贷款,避免太依赖银行。降低资金成本，建筑公司应该努力获得收益和财政低官方津贴， 探索新的融资渠道,如资产重组、股票发行公司的债务融资、短期融资、BOT、拍卖、上 市的市场,并吸收外国资金。3.5控制的去除费用⑴去除土地征收，是政府采取的一个部分。政府可以帮助解决这个最棘手的问题。比起 解决这一问题的工程，它更为公司节约成本。 ⑵构成系统补偿标准。政府可以发布一个系列标准赔偿某些地区。然后，将公平补偿， 有助于社会稳定。 ⑶保证了补偿。在一开始的时候，有必要进行补偿方面考虑，避免无用的补偿。是否能 达到赔偿到它的负责人是一个极其重要的问题。 ⑷使设计尽可能的严谨，确保土地征收的可预测性。与此同时，负责人应该为施工做好 准备，时间之间的距离缩短了设计和施工。此外，协调建筑公司和当地政府的关系。 ⑸土地被用于某些时期，合同可以有效的抑制建设公司、类型、数量时间。或者，建筑 公司负责的土地费用被用于某些时期，所有者可以运用相关证件。3.6管理成本，减少控制开支建设公司应加强内部控制，完善系统，建立一个有效的约束机制，停止炫耀性消费 的意识和提高储蓄，降低管理成本。 ⑴建立系统。加强建设的金融系统，完善财务管理制度，让有关的各项开支规范的批准IV支出，建立责任职位和工作标准。 ⑵应用预算控制和执行系统。编写一个管理预算和遵循严格的预算，检查费用根据金融 体制改革和预算，分析和检测开支指标，分配预算管理功能。以后可以提出建议的使用 管理费用，金融部门应编制计划的行政管理开支费用之间的平衡。在所有部门批准，可 以编制这个月开支计划。 ⑶签署合同目标和责任成本控制。建筑公司和相关职能部门可以签署一个合同目标和责 任管理成本，控制成本费用根据合同及计划。应遵循行政管理开支，当局批准程序，通 过计划控制成本和适用的目标检测系统，有关行政管理开支应该符合建设的进程，保障 正常、法律和合理的费用。4 结论成本控制对房地产管理和建设是一项系统工程，它的成功依赖于所有参与者的奉 献。成本控制的指导思想根据建设资源节约型社会与全民的想法对房地产管理和建设。 在未来的中国房地产建设中本文应该发挥一定作用，希望造福于成本控制和管理的房地 产建设。文章来源：/view/18535efa770bf78a6529547d.htmlV附录二VIVIIVIIIIX
房地产开发项目成本控制研究―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。}