房地产投资分析中动态投资回收期的计算_百度知道
房地产投资分析中动态投资回收期的计算
某项目净现金流量如下所示.假设基准收益率为15%,试计算该项目的动态投资回收期.
单位:万元年份
9净现金流量
《房地产开发经营与管理》模拟试题一一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1．影响市场内所有投资项目，投资者无法控制的风险是（ ）。A、未来经营费用的风险 B、系统风险C、持有期风险 D、非系统风险2．房地产开发项目自建造完成之日起至物业的运营成本超过其产生的收益之时称为（ ）。A、全寿命 B、使用寿命 C、自然寿命 D、经济寿命3．A=Pi+ 式中（ ）是投资者投入资本P后收获得的投资回报。A、Pi B、 C、A D、P4．已知某笔贷款年名义利率为12%，年实际利率为12.62%，则该笔贷款是按（ ）计息一次来计算的。A、半年 B、季度 C、两个月 D、月5．单利计息与复利计息的区别在于（ ）。A、是否考虑资金的时间价值 B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率6．某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为（ ）。A、建设成本 B、经营成本C、开发过程中的成本支出 D、含建设成本和经营成本7．居住建筑面积与居住建筑用地面积之比称为（ ）。A、居住建筑密度 B、居住建筑面积密度C、居住面积密度 D、建筑密度8．某小区占地总面积2.4公顷，规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋（每栋6层，每层建筑面积均为600平方米）住宅楼和配套及公建用房（建筑面积为1200平方米），该小区的容积率为（ ）。A、1.25 B、1.44 C、1.50 D、0.249．供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段10．存量房地产交易市场属于房地产（ ）。A、一级市场 B、二级市场 C、***市场 D、一手房市场11．财务评价是根据（ ），计算评价指标，判断项目的财务可行性。A、市场平均价格 B、国家现行的财税制度和价格体系C、影子价格 D、市场评估价格12．投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与（ ）之比。A、总开发成本 B、项目投资的资本价值C、总投资 D、总开发价值13．在进度计划管理中，利用（ ）可以表示各项工作的相互关系和制约关系，通过计算可确定计划中的关键工作和关键线路。A、控制图 B、因果分析图 C、网络图 D、横道图14．如果设计图纸和技术说明书相当详细，市场上材料价格稳定，并能据此比较精确地推算造价，对承发包双方而言，采用（ ）较合适。A、固定单价合同 B、固定总价合同C、计量估价合同 D、成本加酬金合同15．资金融通过程中的流动性原则，是指金融资产在无损状态下迅速（ ）的能力。A、偿还 B、变现 C、流通 D、流动16．某开发商自己投入30%，贷款70%，从事房地产项目开发。已知项目开发周期3年，年投资利润率15%，贷款利率8%，则开发商自有资金年平均收益率为（ ）。A、15% B、36.4% C、40.4% D、29.8%17．如果开发商（1）难以估算成本；（2）公司打算与同行和平共处；（3）如另行定价很难了解购买者和竞争者对公司价格的反映。此时往往采用（ ）。A、挑战定价法 B、价值定价法C、认知价值定价法 D、随行就市定价法18．卖方物业代理从（ ）收取佣金A、买方 B、卖方 C、买卖双方 D、协议中规定的一方19．物业管理所涉及的财务管理一般到产生（ ）为止。A、净经营收入 B、有效毛收入C、税前现金流 D、税后现金流20．收益物业管理中的广告宣传及市场推广费列入（ ）科目。A、人工费 B、办公费 C、杂项费用 D、企业管理费21．（ ）属于房地产的范畴并是其中最重要的组成部分。A、土地 B、在建工程 C、居住物业 D、商业物业22．研究与发展用房属于（ ）物业。A、居住 B、商业 C、工业 D、特殊23．等差序列年费用系数为（ ）。A、1/i-n/[(1+i)n-1] B、n/(1+i)C、i(1+i)n/[(1+i)n-1] D、[(1+i)n-1]/i24．年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（ ）元。A、1120 B、1125.51 C、1126.83 D、1126.1825．（ ）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。A、投资机会选择与决策分析 B、前期工作C、建设阶段 D、租售阶段26．获取土地使用权是房地产项目的（ ）。A、投资决策阶段的工作 B、前期工作C、建设阶段的工作 D、租售阶段的工作27．房地产市场可以被认为是房地产的买家和卖家在（ ）达成所有交易的总和。A、某个特定的地理区域内 B、某一特定的时间段内C、某种特定的状态下 D、某个特定的地理区域内于某一特定的时间段内28．房地产是一种特殊的商品，（ ）是其与劳动力、资本以及其他类型的商品的最大的区别。A、不可移动性 B、寿命周期长 C、适应性 D、不一致性29．（ ）房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。A、投资估算及资金筹措 B、项目评估基础数据的预测和选定C、项目经济效益评价 D、项目不确定性分析30．盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（ ）程度。A、安全 B、盈利 C、资金平衡 D、资产平衡31．招标人采用邀请招标方式的，应当向（ ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。A、两 B、三 C、四 D、五32．公开招标是指招标人以（ ）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知33．融资是以（ ）方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有偿还性。A、担保 B、抵押 C、质押 D、信用34．物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行（ ）。A、项目融资 B、工程招标 C、市场定位 D、物业管理35．房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（ ）。A、房地产的价值最大化 B、物业的净经营收入最大化C、物业的有效毛收入最大化 D、物业的经营费用最小化二．多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）1．商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括（ ）等。A、酒店 B、高新技术产业用房 C、仓储用房D、写字楼 E、出租商住楼2．（ ）是导致毛地和熟地之间价格差异的主要因素。A、工程建设费用 B、公共配套设施费用 C、土地开发费用D、土地开发过程中的不确定性 E、土地开发过程中的风险3．房地产开发项目总投资中的开发建设投资包括（ ）等。A、准备金 B、绿地管理费 C、基础设施建设费用D、土地费用 E、财务费用4．房地产项目经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括（ ）。A、土地出让成本 B、土地转让成本 C、出租土地经营成本D、房地产销售成本 E、房地产出租成本5．房地产开发项目投资决策分析主要包括（ ）等工作。A、投资机会选择 B、投资机会筛选 C、市场分析D、财务评价 E、规划设计方案的选择6．面向存量房屋的交易，则存在着（ ）等子市场。A、租赁 B、拍卖 C、转让 D、抵押 E、保险7．房地产市场分析中对原始数据的加工分析方法包括（ ）。A、计算机辅助设计技术 B、技术经济分析 C、列表分析D、利用图形进行分析 E、利用数理统计方法进行分析8．房地产开发项目成本费用中的前期工程费包括（ ）。A、土地费用 B、城市建设配套费 C、规划设计费D、勘察费 E、可行性研究费9．采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明（ ）等事项。A、招标人的名称和地址 B、招标项目的性质 C、投标须知D、招标项目的实施地点和时间 E、获取招标文件的办法10．按照计价方式不同，合同形式可分为（ ）。A、固定价格合同 B、成本加酬金合同 C、可调价格合同D、计量估价合同 E、包工包料合同11．房地产股份公司股票的发行价格的确定方法包括（ ）。A、按评估价发行 B、按面值发行 C、市价发行D、折价发行 E、按股票票面价格和市场价格的中间价发行12．按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为（ ）。A、直接融资 B、间接融资 C、权益融资D、债务融资 E、安全融资13．开发商对房地产商品的定价导向包括（ ）。A、销售者导向 B、价值规律导向 C、成本导向D、购买者导向 E、竞争导向14．写字楼分类在我国尚无统一的标准，专业人员主要按照其（ ）进行分类。A、所处的位置 B、经营成本 C、空置率D、自然或质量状况 E、收益能力15．除标准化装修项目的费用外，写字楼的其他装修费用由谁来支付一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。一般的选择是（ ）。A、由物业管理公司支付 B、由业主支付 C、由承租人支付D、业主和承租人分担 E、业主支付后由承租人在租约期限内按月等额偿还本息三．判断题（共15题，每题1分。用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）1．由于入住商业物业内的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以物业管理对于这类物业有着特殊的重要性。 （ ）2．房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看其当前净租金水平的高低。 （ ）3．投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念完全相同。（ ）4．对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金属于固定资金的性质。 （ ）5．当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，房地产开发项目就进入实施过程，而实施过程的第一步就是项目的规划设计。 （ ）。6．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）7．在项目财务评价中，动态投资回收期 与基准回收期 相比较，如果 ≥ ，则开发项目在财务上就是可以接受的。动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或经营的房地产开发项目。 （ ）8．通过房地产市场分析与预测，开发商就可以了解房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，用以指导项目的规划设计。 （ ）9．开标后，如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则最低报价者中标。 ( )10．考虑到基础工程因条件不同而造价变化很大，因而采用每一平方米单价发包工程时，一般仅指±0.00标高以上部分，基础工程则按分部分项单价承包。 （ ）11．房地产股票是房地产有限公司发给股东的债务凭证。 （ ）12．房地产企业发行债券是属于权益融资行为。 （ ）13．制定广告方案的第一步是确定广告预算。 （ ）14．从理论上来说，租金的确定主要取决与同类型物业的市场供求关系。 （ ）15．写字楼的租金水平主要取决该物业的建筑物质量和物业管理的水平。 （ ）四．计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点后两位。）1．某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿偿还能力的最大抵押贷款额是多少？2．某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性（不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响）。表1 项目现金流量表 单位 万元时间（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20自有资金 借款
6000租金收入
00 1400经营费用
200 300 300 300转售收入
9000《房地产开发经营与管理》模拟试题二一．单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1．房地产开发商进行开发项目融资结结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。A、15% B、20% C、30% D、40%2．开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（ ）。A、产品线定价 B、选择品定价C、补充品定价 D、产品束定价3．某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房，该综合楼的有效面积系数为（ ）。A、80% B、90% C、85% D、95%4．某开发项目的规划建设用地面积为5000㎡，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层（其中1-4层为建筑面积相等的裙房，5-17层标准层），则标准层每层建筑面积为（ ）㎡。A、882 B、1765 C、1667 D、15385．某开发商于日获得开发项目用地的土地使用权，日完成规划设计，日获开工许可证，2002 年4月1日项目建成并获发竣工证书，日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（ ）。A、日至日B、日至日C、日至日D、日至日6．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期 与设定的目标收益率 之间的关系是（ ）。A、 越大， 越大 B、 越小， 越大C、 越大， 越小 D、 与 无关7．某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。A、9.00% B、8.05% C、30.00% D、7.52%8．a.规划设计条件通知书、b.建设用地规划许可证、c.选址规划意见通知书和d.建设工程规划许可证。它们在房地产开发过程中的核发顺序为（ ）。A、abcd B、acdb C、cadb D、cbad9．某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（ ）。A、7.5% B、10.8% C、12.5% D、15.0%10．一般情况下，会计折旧年限、房屋自然寿命和房屋经济寿命的关系是（ ）。A、会计折旧年限＜自然寿命＜经济寿命B、经济寿命＜会计折旧年限＜自然寿命C、经济寿命＝会计折旧年限＜自然寿命D、会计折旧年限≤经济寿命≤自然寿命11．横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。A、质量控制 B、进度控制 C、合同管理 D、成本控制12．某住宅小区规划建设用地面积为40公顷，容积率为1.40，建筑密度为35%，小区内的道路、广场用地为6公顷，则该小区的绿地率约为（ ）。A、40% B、45% C、47% D、50%13．计量估价合同是以（ ）和单价表为计算报价依据的合同。A、总工程量 B、实测工程量 C、工程量清单 D、最终工程量14．房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（ ）。A、超额利润 B、投资回报 C、内部收益 D、风险补偿金15．某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（ ）。A、0.57 B、0.74 C、0.80 D、1.0416．某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A、社会平均收益率 B、通货膨胀率C、国民经济增长率 D、项目基准收益率17．某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000㎡的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/㎡，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/㎡，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（ ）。A、23.8% B、20.23% C、19.70% D、18.96%18．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率19．按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（ ）。A、相互影响性 B、适应性 C、不一致性 D、保值性与增值性20．一般来说，标准方差越小，投资风险（ ）。A、越小 B、越大 C、越难控制 D、越难估算21．如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么，年名义利率是（ ）。A、12% B、12.55% C、12.68% D、13.55%22．某物业的月租金收入为10万元，经营费用占租金收入的50%，年还本付息数额相当于经营费用的1/3，那么，该物业投资的还本付息比率为（ ）。A、2 B、1.5 C、3 D、123．对投资项目或投资方向提出建议，是（ ）阶段的主要任务。A、投资机会研究 B、初步可行性研究C、详细可行性研究 D、项目的评估和决策24．采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（ ）。A、单元估算法 B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法 D、概算指标法25．动态投资回收期是指项目以（ ）低偿全部投资所需的时间。A、净现金 B、净收益 C、净现值 D、财务净现值26．在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（ ）分析的目的。A、盈亏平衡 B、敏感性 C、风险 D、概率27．投资组合是（ ）的一个有效措施。A、提高投资收益 B、提高市场竞争力C、开拓投资领域 D、规避投资风险28．建筑工程招标文件中，不包括（ ）。A、工程标底 B、工程数量 C、设计图纸 D、合同条件29．张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（ ）。A、10% B、20% C、50% D、200%30．目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。A、60% B、70% C、80% D、90%
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把净现金流量各年数据折现后，并计算累计净现金流量，根据计算后的数据就可以算了！
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ETF和房地产行业股票，在有效分散风险的基础上，提高基金资产的总收益。　　本基金采用多重投资策略，采取自上而下的资产配置和自下而上的证券选择相结合的方法进行投资管理。衍生品投资不作为本基金的主要投资品种，仅用于适当规避外汇风险及其他相关风险之目的。　　1．资产配置　　（1）战略资产配置　　资产配置方面，本基金将在权益类资产、货币市场工具和现金间根据影响证券市场、特别是房地产市场的宏观经济走势、政策因素和市场风险等指标进行配置。本基金还将依据流动性和风险收益预期在权益类资产内对REITs、REIT ETF和房地产行业股票等进行灵活配置，并可在基金合同约定的范围内浮动。　　战略资产配置的目标在于通过资产的灵活配置获得最佳的风险回报。首先建立基于经济基本面及宏观政策方向的分析框架，再以深入的国家、区域、行业研究为基础，来决定重点投资类别及相应权重，其后定期进行回顾、分析、调整。资产类别和投资品种的适度分散可以有效降低组合的相关性及由此可能产生的单一市场和单一产品的非系统性风险、对手风险和其他相关风险。此外本基金还将使用适当的风险控制措施来监控和管理与战略资产配置相关的风险。　　（2）战术资产配置　　本基金在战略资产配置的基础上将根据短期内资本市场对不同资产类别和不同产品的定价判断其与内涵价值的关系，综合考虑投资环境、资金流动、市场预期等因素的变化进行适当的战术资产配置及适时的调整。在对市场短期走势判断的基础上，本基金还将使用适当的风险控制措施来监控和管理与战术资产配置相关的风险。　　2．证券选择　　（1）REITs投资策略　　REITs依靠投资管理房地产和房地产相关证券产生现金流，并将大部分现金收益以股息的形式回馈给投资者。REITs投资的资产质量、现金流的稳定性以及管理层能力等指标是分析REITs投资价值的主要参考因素。本基金将在美国上市交易的REITs中挑选出优秀的品种，通过逐一分析每个REITs基本面情况，包括资产分布、营运现金流状况、债务偿还能力、资产回报率、成长潜力、公司治理、管理层激励等指标对REITs未来总收益作出预测，并对投资风险进行情景分析，根据风险调整收益预期选择证券构建组合。除此之外，基金管理人将对可投资REITs的风险收益进行持续监测，根据市场变化和组合需要定期或不定期进行调整。　　（2）股票投资策略　　本基金股票投资以美国房地产行业股票为主。股票投资旨在把握阶段性机会，对REITs投资作有益补充，并降低组合整体波动性。在股票投资部分，本基金采用自下而上的方法对相关上市公司进行价值评估和个股选择。在股票选择中遵循价值投资的理念，深入挖掘能够充分参与房地产市场发展、分享房地产市场收益的上市公司。旨在投资经营业绩优秀而稳定，在行业内具有领先地位，或者具有垄断地位的优质企业，特别是投资回报率良好、资产负债情况健康、有持续分红派息能力的企业，为投资人创造稳定收益。　　（3）ETF投资策略　　本基金的基金投资主要通过投资美国市场上市交易的REIT ETF进行有效市场覆盖和流动性管理，满足基金申购赎回需求。在选择ETF时，基金管理人会综合考虑产品历史运作记录（跟踪误差等）、市场流动性、投资容量、费率、投资管理人等情况，目标为：在合法合规的前提下，能够有效复制相关指数。　　（4）现金管理策略　　现金管理主要包含现金流预测、现金资产配置和现金收益管理三个方面。基金管理人将合理把握因基金申购赎回、基金投资标的物波动增大等因素带来的现金流变化，对未来若干交易日现金流动制定相应计划。基金管理人将严格遵守法律法规要求，执行战略和战术资产配置方案，保持相应比例的现金资产。对于现金资产，在保证基金流动性需求的前提下，提高现金资产使用效率，尽可能提高现金资产的收益率。　　（5）衍生品投资策略　　衍生品不是本基金的主要投资方向。本基金在充分调研验证衍生品投资策略的基础上，可以通过衍生品投资降低个股和组合风险，规避外汇风险及其他相关风险。基金管理人可以使用远期合约和其他工具来进行外汇风险的套期保值，合理减小外汇市场波动对投资表现的负面影响。套期保值部分的比例应遵守相关法律法规和本基金合同的规定，在充分考虑投资需要和境外投资仓位后予以确定。本基金将不会对外汇进行投机交易。　　九、基金的业绩比较基准　　本基金的业绩比较基准是：人民币计价的MSCI美国REIT净总收益指数（MSCI US REIT Net Daily Total Return Index）。　　MSCI美国REIT指数是一个调整市值权重的自由流通股指数，用来衡量美国市场中REITs行业的股票市场表现。截至日，共有125只成份股，总市值约5509亿美元，自由流通股调整后的市值5206亿美元，前20大权重股占比56.87%。该指数大约覆盖整个美国REITs市场85%的市值。　　MSCI美国REIT指数的特点包括：　　1)广泛准确代表美国房地产REITs；　　2)透明度好，有规可循的指数制定法；　　3)定期复审指数-通过每个季度的指数审查，来反映发展变化的REITs市场。　　MSCI使用三种不同方式计算其指数水平：价格指数，总收益（Gross DTR）指数，净总收益（Net DTR）指数。DTR计算方法为在公司宣布分红当日交易结束的时将指数成份股的分红重新投资于指数。净总收益指数在扣除预提税之后将分红重新投资，适用不享受双重征税优惠条款的机构投资者的税率。　　如果MSCI美国REIT净总收益指数停止编制或发布，或MSCI美国REIT净总收益指数编制者或所有者停止本基金对该指数的使用授权，或MSCI美国REIT净总收益指数由其他指数替代（单纯更名除外），或由于指数编制方法等重大变更导致MSCI美国REIT净总收益指数不宜继续作为业绩比较基准，或证券市场上有其他代表性更强、更合适本基金风险收益特征的业绩比较基准指数，本基金管理人可以依据审慎性原则和维护基金份额持有人合法权益的原则更换本基金的业绩比较基准。本基金由于上述原因变更业绩比较基准，应经基金托管人同意，报中国证监会备案，基金管理人应在调整前3个工作日在中国证监会指定的信息披露媒体上刊登公告。　　十、基金的风险收益特征　　本基金为股票型基金，主要投资于与在美国上市交易的REITs、REIT ETF和房地产行业股票，在证券投资基金中属于较高预期风险和预期收益的基金品种。　　十一、基金的投资组合报告　　本基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。　　本基金的托管人中国股份有限公司根据本基金合同规定，已于日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。　　本报告中所列财务数据截至日（未经审计）。　　1.报告期末基金资产组合情况　　2.报告期末在各个国家（地区）证券市场的股票及存托凭证投资分布　　3.报告期末按行业分类的股票及存托凭证投资组合　　注：本基金对以上行业分类采用全球行业分类标准（GICS）　　4.报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票及存托凭证投资明细　　注：本基金对以上证券代码采用当地市场代码　　5.报告期末按债券信用等级分类的债券投资组合　　本基金本报告期末未持有债券。　　6.报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细　　本基金本报告期末未持有债券。　　7.报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前十名资产支持证券投资明细　　本基金本报告期末未持有资产支持证券。　　8.报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名金融衍生品投资明细　　注：上述金融衍生品投资明细为本基金本报告期末持有的全部金融衍生品投资。　　9.报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名基金投资明细　　注：上述基金投资明细为本基金本报告期末持有的全部基金投资。　　10.投资组合报告附注　　（1）报告期内本基金投资的前十名证券中没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。　　（2）报告期内本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的备选证券库。　　（3）其他资产构成　　（4）报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细　　本基金本报告期末未持有处于转股期的可转换债券。　　（5）报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明　　本基金本报告期末前十名股票中不存在流通受限情况。　　（6）投资组合报告附注的其他文字描述部分　　由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。　　十二、基金的业绩　　基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金财产，但不保证基金一定盈利，也不保证最低收益。基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资人在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书。　　1、本基金基金合同生效以来的投资业绩与同期基准的比较如下表所示（本报告中所列财务数据未经审计）：　　2、基金合同生效以来基金份额净值的变动情况，并与同期业绩比较基准的变动进行比较：　　注1：业绩比较基准=业绩比较基准=人民币计价的 MSCI 美国 REIT 净总收益指数（MSCI US REIT Net Daily Total ReturnIndex）　　注2：本基金合同于日生效。　　注3：基金业绩截止日为日。　　十三、基金的费用与税收　　（一） 基金费用的种类　　1.基金管理人的管理费，含境外投资顾问收取的费用；　　2.基金托管人的托管费，含境外托管人收取的费用；　　3.基金财产拨划支付的银行费用；　　4.基金合同生效后的基金信息披露费用；　　5.基金份额持有人大会费用；　　6.基金合同生效后与基金有关的会计师费和律师费及与基金缴纳税款有关的手续费、汇款费；　　7.基金的证券交易费用（包括但不限于经手费、印花税、征管费、过户费、手续费、券商佣金及其他性质类似的费用等），所投资基金的交易费用和管理费用，及在境外市场的开户、交易、清算和登记等相关的各项费用；　　8.外汇兑换交易的相关费用；　　9.在中国证监会规定允许的前提下，本基金可以从基金财产中计提销售服务费，具体计提方法、计提标准在招募说明书或相关公告中载明；　　10.依法可以在基金财产中列支的其他费用。　　（二） 上述基金费用由基金管理人在法律规定的范围内参照公允的市场价格确定，法律法规另有规定时从其规定。　　（三） 基金费用计提方法、计提标准和支付方式　　1.基金管理人的管理费　　在通常情况下，基金管理费按前一日基金资产净值的1.5％年费率计提。计算方法如下：　　H＝E×年管理费率1.5％÷当年天数　　H为每日应计提的基金管理费　　E为前一日基金资产净值　　基金管理费每日计提，按月支付。由基金管理人向基金托管人发送基金管理费划付指令，经基金托管人复核后于次月首日起3个工作日内从基金财产中一次性支付给基金管理人，若遇法定节假日、休息日或不可抗力致使无法按时支付的，支付日期顺延。　　2.基金托管人的托管费　　在通常情况下，基金托管费按前一日基金资产净值的0.30％年费率计提。计算方法如下：　　H＝E×年托管费率0.30％÷当年天数　　H为每日应计提的基金托管费　　E为前一日基金资产净值　　基金托管费每日计提，按月支付。由基金管理人向基金托管人发送基金托管费划付指令，经基金托管人复核后于次月首日起3个工作日内从基金财产中一次性支付给基金托管人，若遇法定节假日、休息日或不可抗力致使无法按时支付的，支付日期顺延。　　3.除管理费和托管费之外的基金费用，由基金托管人根据其他有关法规及相应协议的规定，按费用支出金额支付，列入或摊入当期基金费用。　　（四）申购费用和赎回费用　　1.申购费率：本基金的申购费用应在投资人申购基金份额时收取，不列入基金财产，主要用于本基金的市场推广、销售等各项费用。　　本基金对通过直销柜台申购的养老金客户与除此之外的其他投资者实施差别的申购费率。　　养老金客户指基本养老基金与依法成立的养老计划筹集的资金及其投资运营收益形成的补充养老基金，包括全国社会保障基金、可以投资基金的地方社会保障基金、企业年金单一计划以及集合计划。如将来出现经养老基金监管部门认可的新的养老基金类型，基金管理人可在招募说明书更新时或发布临时公告将其纳入养老金客户范围，并按规定向中国证监会备案。非养老金客户指除养老金客户外的其他投资者。　　通过基金管理人的直销柜台申购本基金基金份额的养老金客户特定申购费率如下表：　　其他投资者申购本基金基金份额的申购费率如下表：　　投资者在一天之内如果有多笔申购，适用费率按单笔分别计算。　　2.赎回费率：本基金的赎回费率按持有时间递减，具体费率如下：　　赎回费用由赎回申请人承担，赎回费总额的25％归基金财产，75％用于支付注册登记费和其他必要的手续费。　　3. 自日起，在基金管理人网上直销系统开通本基金的后端收费模式（包括申购及定期申购业务）。基金管理人直销中心柜台和代销机构暂不开通后端收费模式。　　(1)费率标准　　当客户选择后端收费模式申购或定期申购本基金时，在赎回时根据其持有期限的不同，支付相应的后端申购费，费率按持有时间递减。　　具体费率如下表：　　基金管理人对后端申购费率实施的优惠费率详见基金管理人发布的相关公告。　　(2)申购份额的计算规则（含定期申购）：　　申购份额=申购金额/申购当日基金份额净值。　　基金份额的后端申购费在投资者申购基金份额时不收取，在投资者赎回该部分基金份额时收取。　　(3)赎回金额及相关费用的计算规则：　　投资者赎回以后端收费模式申购的基金份额时，收取赎回费和后端申购费。其中赎回费率与本基金招募说明书中约定的基金赎回费率一致，后端申购费率按照投资者申购时执行的后端申购费率标准确定。赎回金额的计算方法如下：　　赎回总金额＝赎回份额×T 日基金份额净值　　赎回费用＝赎回总金额×赎回费率　　后端申购费用＝赎回份额×申购当日基金份额净值×后端申购费率　　赎回金额=赎回总金额-赎回费用-后端申购费用　　4..基金管理人可以在基金合同约定的范围内调整费率或收费方式，并最迟应于新的费率或收费方式实施日前依照有关规定在指定媒体上公告。　　5.基金管理人可以在不违反法律法规规定及基金合同约定的情形下根据市场情况制定基金促销计划，针对以特定交易方式（如网上交易、电话交易等）等进行基金交易的投资人定期或不定期地开展基金促销活动。在基金促销活动期间，按相关监管部门要求履行必要手续后，基金管理人可以针对活动对象适当调低上述基金申购费率和基金赎回费率。　　6.本基金申购、赎回的币种为人民币。基金管理人可以在不违反法律法规规定的情况下，接受其它币种的申购、赎回，并提前公告。　　（五） 不列入基金费用的项目　　基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财产的损失，以及处理与基金运作无关的事项发生的费用等不列入基金费用。基金合同生效前所发生的信息披露费、律师费和会计师费以及其他费用不从基金财产中支付。　　（六） 基金管理人和基金托管人可根据基金发展情况调整基金管理费率和基金托管费率。基金管理人必须最迟于新的费率实施日2日前在指定媒体上刊登公告。　　（七） 基金税收　　基金根据国家法律法规和基金投资所在地的法律法规规定，履行纳税义务。　　基金份额持有人根据中国法律法规规定，履行纳税义务。　　除因基金管理人或基金托管人疏忽、故意行为导致的基金在税收方面造成的损失外，基金管理人和基金托管人不承担责任。　　对于非代扣代缴的税收, 基金管理人应聘请税收顾问对相关投资市场的税收情况给予意见和建议。境外托管银行根据基金管理人的指示具体协调基金在海外税务的申报、缴纳及索取税收返还等相关工作。基金管理人或其聘请的税务顾问对最终税务的处理的真实准确负责。　　十四、对招募说明书更新部分的说明　　本基金管理人根据《中华人民共和国证券投资基金法》、《证券投资基金运作管理办法》、《证券投资基金销售管理办法》、《证券投资基金信息披露管理办法》及其它有关法律法规的规定，结合本基金管理人对本基金实施的投资管理活动，本基金管理人对本基金原公告的招募说明书进行了更新，主要更新的内容如下：　　1、在“重要提示”部分明确了更新招募说明书内容的截止日期及有关财务数据的截止日期。　　2、对“四、基金的投资”部分内容进行了更新。　　3、对“五、基金的业绩” 部分内容进行了更新。　　4、对“六、基金管理人”部分内容进行了更新。　　5、对“八、基金份额的申购与赎回”中部分内容进行了更新。　　6、对“十六、基金托管人” 部分内容进行了更新。　　7、对“十八、相关服务机构”内容进行了更新。　　8、对“二十一、对基金份额持有人的服务”一章，更新了服务中的。　　9、对“二十二、其他应披露事项”一章内容进行了更新。　　鹏华基金管理有限公司　　日　　序号　　项目　　金额（人民币元 ）　　占基金总资产的比例（%）　　1　　权益投资　　275,236,670.55　　89.35　　其中：普通股　　25,114,349.76　　8.15　　优先股　　-　　-　　存托凭证　　-　　-　　房地产信托凭证　　250,122,320.79　　81.19　　2　　基金投资　　6,344,736.00　　2.06　　3　　固定收益投资　　-　　-　　其中：债券　　-　　-　　资产支持证券　　-　　-　　4　　金融衍生品投资　　452,900.00　　0.15　　其中：远期　　452,900.00　　0.15　　期货　　-　　-　　期权　　-　　-　　权证　　-　　-　　5　　买入返售金融资产　　-　　-　　其中：买断式回购的买入返售金融资产　　-　　-　　6　　货币市场工具　　-　　-　　7　　银行存款和结算备付金合计　　18,125,071.63　　5.88　　8　　其他资产　　7,896,936.10　　2.56　　9　　合计　　308,056,314.28　　100.00　　国家（地区）　　公允价值（人民币元）　　占基金资产净值比例（％）　　美国　　275,236,670.55　　91.18　　合计　　275,236,670.55　　91.18　　行业类别　　公允价值（人民币元）　　占基金资产净值比例（％）　　多元化类　　17,675,996.39　　5.86　　工业类　　23,051,057.72　　7.64　　写字楼类　　37,929,429.83　　12.56　　公寓类　　58,206,149.85　　19.28　　零售类　　70,755,897.97　　23.44　　特殊类　　42,503,789.03　　14.08　　房地产股票　　25,114,349.76　　8.32　　合计　　275,236,670.55　　91.18　　序号　　公司名称 (英文)　　公司名称(中文)　　证券代码　　所在证券市场　　所属国家(地区)　　数量（股）　　公允价值（人民币元）　　占基金资产净值比例（％）　　1　　SIMON PROPERTY GROUP INC　　-　　SPG US　　US exchange　　美国　　30,601　　27,887,243.34　　9.24　　2　　VENTAS INC　　Ventas公司　　VTR US　　US exchange　　美国　　41,828　　15,815,250.46　　5.24　　3　　PROLOGIS INC　　普洛斯公司　　PLD US　　US exchange　　美国　　59,303　　13,716,058.03　　4.54　　4　　EQUITY RESIDENTIAL　　公寓物业权益信托　　EQR US　　US exchange　　美国　　40,458　　13,324,775.95　　4.41　　5　　DR HORTON INC　　D.R. Horton公司　　DHI US　　US exchange　　美国　　105,329　　12,582,143.11　　4.17　　6　　TOLL BROTHERS INC　　托尔兄弟公司　　TOL US　　US exchange　　美国　　62,856　　12,532,206.65　　4.15　　7　　BOSTON PROPERTIES INC　　波士顿地产公司　　BXP US　　US exchange　　美国　　18,845　　12,385,333.51　　4.10　　8　　VORNADO REALTY TRUST　　沃那多房地产信托公司　　VNO US　　US exchange　　美国　　22,470　　11,612,515.77　　3.85　　9　　SL GREEN REALTY CORP　　SL Green房地产公司　　SLG US　　US exchange　　美国　　18,757　　10,244,854.32　　3.39　　10　　ESSEX PROPERTY TRUST INC　　埃塞克斯房地产信托公司　　ESS US　　US exchange　　美国　　11,176　　10,148,474.09　　3.36　　序号　　衍生品类别　　衍生品名称　　公允价值(人民币元)　　占基金资产净值比例(%)　　1　　远期投资　　1年远期(USD兑CNY)　　452,900.00　　0.15　　序号　　基金名称　　基金类型　　运作方式　　管理人　　公允价值（人民币元）　　占基金资产净值比例(%)　　1　　ISHARES FTSE EPRA/NAREIT DEV　　股票型　　ETF基金　　Blackrock Investments LLC/NY　　6,344,736.00　　2.10　　序号　　名称　　金额（人民币元）　　1　　存出保证金　　1,401,534.81　　2　　应收证券清算款　　-　　3　　应收股利　　771,626.93　　4　　应收利息　　1,946.36　　5　　应收申购款　　5,721,828.00　　6　　其他应收款　　-　　7　　待摊费用　　-　　8　　其他　　-　　9　　合计　　7,896,936.10　　净值增长率1　　净值增长率标准差2　　业绩比较基准收益率3　　业绩比较基准收益率标准差4　　1-3　　2-4　　日至日　　0.00%　　0.00%　　11.36%　　1.57%　　-11.36%　　-1.58%　　日至日　　5.73%　　0.54%　　14.63%　　0.86%　　-8.90%　　-0.32%　　日至日　　-0.31%　　0.90%　　0.52%　　1.03%　　-0.83%　　-0.13%　　基金合同生效日至日　　5.40%　　0.69%　　28.32%　　0.99%　　-22.92%　　-0.30%　　申购金额M（元）　　特定申购费率　　M＜100万　　0.6%　　100万≤M＜500万　　0.6%　　500万≤M＜1000万　　0.4%　　M≥1000万　　每笔1000元　　申购金额M（元）　　申购费率　　M＜100万　　1.0%　　100万≤M＜500万　　0.6%　　500万≤M＜1000万　　0.4%　　M≥1000万　　每笔1000元　　持有时间（Y）　　赎回费率　　Y＜1年　　0.5%　　1年≤Y＜3年　　0.3%　　Y≥3年　　0.0%　　网上直销后端申购费率　　持有时间（Y）　　后端申购费率　　Y＜1年　　1.8％　　1年≤Y＜3年　　1.0％　　Y≥3年　　0来源上海证券报)点击进入参与讨论
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