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投资什么样的房产才能不亏钱?
来源：金羊网-新快报
作者：邓苏梅
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日前,《深圳女白领卖掉深圳一套房 换回武汉四套房》引起了广泛热议。相反,在三、四线城市买一套房能否顺利换成一线城市购房的首付,还要打一个问号。
闭着眼买房都能赚钱的时代过去了
日前,《深圳女白领卖掉深圳一套房 换回武汉四套房》引起了广泛热议。相反,在三、四线城市买一套房能否顺利换成一线城市购房的首付,还要打一个问号。今年一线城市房价大幅上涨暂告一段落,对于仍有意投资房产或者短期过渡的买家而言,如何挑选值得入手的房产,需要经过一番推敲。
记者了解到,近三年来,不少入市的买家因为换房的需要,必须先卖出手中的物业,由于城市、区域发展的差异以及产品本身的楼龄和楼层,不少人面临亏本的局面。
老家一套房换一线城市首付都难
今年以来,小陈夫妇计划在广州东部买套房,他们看中一个全新的楼盘。但让夫妻二人郁闷的是,由于二人三年前在老家粤东一个县城买下一套约150平方米的四房单位,毛坯房,成交价为70万元,只有将此套房产出售后,小陈夫妇才有足够的资金在广州支付首付。因此,在今年春节后,小陈就将老家的房产在市场上放售,预感当初买入时正处在价格高位,其主动将放盘价调至68.5万元。就算亏了1.5万元、月供利息以及其他零碎的购房成本,但是小陈还是打算当机立断,将其换成广州的一套住宅。但是让小陈始料不及的是,房子两个月几乎无人问津,无奈只能再降价。4个月过去了,房子从68.5万元降到62.5万元,仍然没能成功交易。
这意味着三年时间,小陈花了70万元购房不仅未能升值,保守估计已经亏了10.7%,最重要的是,房子还没有置换成功。
郊区一套房三年前楼价贵过现在一手楼
2013年10月份,黄先生在公司领导的带领下,在当年炙手可热的南沙看楼。经过对比,黄先生觉得南沙蕉门河板块的某一手楼盘一套正在尾货促销的顶层单位价格相对比较低,一套97平方米的三房毛坯房,成交价为90万元,当初还认为自己拣了个便宜。
黄先生说,当时银行审批的房贷利率为基准利率6.55%,为了减小压力,黄先生选择等额本息的还款方式,贷款年限为30年,每个月的月供约3900元。由于是毛坯房,他还花了一笔装修的费用8万元。
就算市场已经回暖,黄先生表示,假如想出手这套房,目前看还是亏的。“附近小区的一手楼带装修均价也就1万元/平方米,我这套房子放售的价格能维持在90万元就已经不错了。”
这意味着,至少亏掉了装修费用8万元及两年半的利息。提起这次购房经历,黄先生表示,坚决不同意买房怎么也不会亏的说法。
转手市区顶楼二手房,太难
小张2012年在海珠下渡路买了一套楼梯楼顶层单位,建筑面积约58平方米,买入价83万元,当时买入的单价比中间楼层单位低了不少。
2015年初,小张和女朋友打算买一套电梯房做婚房,于是将其放售。小张将放盘价定至120万元,在长时间不成交后,将放盘价调至112万元,至今仍未成交。
小张告诉记者,2012年底买下该套房产时,当年利率高达6.55%,打了8.5折后为5.57%。因为采用的是等额本息的还款方式,前期还款数额中,本金比例较小,利息比例占多。”自己算了一笔账,虽然入市的时候房价比较低,但是三年多来,这套房子加上佣金、税费以及月供利息,成本在104万元左右,也意味着三年多来并没有从这套房子中赚到钱。”
■专家支招
如何尽量避免买房亏钱
1.短期过渡慎选郊区房
无论是三、四线城市还是广州远郊区域,都有一个共同的特点,那就是供应量大,除了现有的库存量,还有未来可预见的新增供应量,一旦城市发展速度或者区域市政配套发展速度跟不上,那么需求量也将受到限制,因此也很难在短期内激活二手市场。
同时,供应量大还将影响价格的波动。阶段性供应量超过需求量,价格有可能下调,如果不幸在高位入手,那么阶段性亏本的可能性也就更大。
2.市区小旧二手房还要细挑
据满堂红链家提供的数据显示,以下渡路某小区为例,该小区2012年的成交均价为15017元/平方米,2013年成交均价达到18802元/平方米,2014年第一季度成交均价达到22619元/平方米,第三和第四季度为19423元/平方米,2015年为21096元/平方米,2016年第一季度为21426元/平方米。
显然在经过2013年和2014年第一季度的大幅上涨然后高位回落后,今年的成交均价亦未达到2014年的最高位。
满堂红链家市场部研究院刘镜棠表示,买二手房不仅要考虑地段还要考虑楼龄,因为随着楼龄的增长,社区设备设施老化或者物业管理跟不上,都会对楼价造成影响,普遍看来,15年以内的楼龄,设备设施都还比较好,15年以上,特别是20年以上的小区,就会有较为明显的差异,建议购买10年以内楼龄的二手房。
买家小张总结发现,虽然地段重要,但是由于太成熟的地段缺乏新增长点,加上楼龄较长,也很难有比较理想的溢价。只能随着大市上涨而小幅上涨。
什么样的房产最保值
1.投资房产最好兼顾居住性价比
海易居房地产研究院总监严跃进认为,从大趋势看一线城市的房价将继续上涨,但是否意味着投资此类城市房产就保证只涨不跌,那也没有一个必然的或者绝对的联系。部分市区的房价总体在高位,上涨是比较困难的。尤其是部分地段虽然好,但建筑过于陈旧的物业,其实投资价值不大。真正投资价值大的,往往在市区郊区交界的地带,从居住舒适度等角度看也有一个较好的性价比。
更重要的是,投资也会有机会成本。一线城市其他领域的投资机会也很多,并非必须通过房地产投资来获利。对于房产投资而言,需要考虑此类投资风险和资金占有成本。尤其是政策多变的情况下,部分物业也会被套。类似旅游消费产业、新兴技术企业的股权投资等,其实都可能要超过传统的物业投资收益。
2.住宅的投资属性将越来越弱
一位富有房产投资经验的林先生指出,未来住宅的投资属性将越来越弱。闭着眼睛买房也能挣钱的时代已经过去了,大家对房产也将越来越理性,因此,住宅未来的主要功能将回到居住这一层面上。
3.具备投资价值的只有核心地段优质房产
多位业内人士指出,未来的房产是否具备投资价值,主要从地段的不可复制性以及优质两大方面去考量。如果地段价值高,同时产品比较优质,那么未来的升值保值空间就比较大。更多精彩关注新浪乐居微信平台伙呆！城里人看房新姿态 专人专车随叫随到还免费，还等什么？扫描二维码说走就走全城免费约走起！扫一扫码上专享，在郑州你和家的距离只差一个它！
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理性的数据已经无法解释南京楼市的疯狂了！
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《鼎圣》亏损的人那么多，摸着良心说话：现货投资真的能赚钱吗？
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转瞬15年尾，鼎圣祝各位朋友投资顺利，生活美满，事业有成，幸福团圆。
很多人想问，为什么市场上亏损的人这么多，做现货原油赚的到钱吗？在这里我想会回答的是，你赚钱了会到网上到处去说吗？市场就是个诸强博弈的棋局，在投资过程中，谁的风险意识强，谁的风险管理做的好，谁的风险控制措施执行到位谁就是最后的赢家。从而需要真正将“投资有风险，入市须谨慎”落到实处！很多投资者向投资大师们请教投资秘决，以为大师们依靠准确地判断市场方向就能长期在市场中稳定获胜，其实投资大师们最为密而不传的就是资金管理的要诀。
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资金管理的定义
很多人都将资金管理定义为风险控制（止损）的概念，其实资金管理包含“仓位管理”和“风险控制”两部分。留得青山在，不怕没柴烧。留住明天还能生存的实力，比今天获利还重要。资金管理中，仓位管理包括资金品种的组合、每笔交易资金使用的大小、加码的数量等，这些要素，都最终影响你整个交易成绩。世界上所有的赌场都限制赌徒下注的最高限额，一来是控制赌徒的损失，减少负面影响，二来也是控制赌场自己的风险，不使赌场由于某一次的偶然的运气，大额下注给赌场带来风险。一个好的专业投资者同样也应该限制自己每次的交易金额，你是无法预测你下一次的交易究竟是盈利还是亏损的。风险管理主要是涉及止损、止盈。成功的投资者，是看谁笑到最后，谁就能笑得最好。风险管理就是使投资者能在市场中长久生存下去，笑到最后，笑得最好，在机会最好的时候还能在市场中有资金交易。因为从概率的角度看，只有完成一定数量的交易，才能反映你的交易体系的真正成效，不能只看某几次交易的盈亏评价交易业绩的好坏。所以在市场中能长期生存，完成一个成功交易投资者必要的交易次数，才能体现投资者交易体系的效益。同时投资者尤其在进入市场的初期，特别需要的是投资经验和经历，挣钱是其次的事，控制交易量和风险管理。不断地向市场学习的同时自己的资金也不会伤筋动骨，当你的经验充足，就能有毅然决然资本充分展现你的才华。就像一个学生刚刚开始工作，由于没有经验，会出现很多的错误，这是可以接受的，只要不出现重大的失误，老板是会认可你的失误，老板也明白新人是需要一定的培养时间，当你逐渐成熟，老板才会将大的计划、大的项目交给你运作。重复旧的投资行为，只能得到旧的结果。如果你想让结果变好，就首先要改变旧的投资行为，按照市场中的3%成功投资大师的投资思路操作。
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大师眼中的仓位管理
仓位管理包括投资品种的组合、每笔交易资金的使用大小、加码的数量等。大多数的人的观念都是一直在寻找一个高准确率的交易方法、交易体系，然而，假定同样有相同的交易机会因素，体系中最关键的因素是盈利的时候和亏损的时候投资额的大小。一般的投资者都不太理解这个概念，笔者在最初几年的投资过程中，也想寻找一套成功率高的交易方法、交易体系，除了强调止损外，没有注意到头寸管理的重要性。在交易中盈利的次数很多，但是最后看帐单，结果是亏损。
有时候想，要想成功一定要向顶尖的投资大师学习，学习他们的思路、他们的手法，这是最好的、最快的方法。在看投资大师索罗斯的书的时候，看到这样一句话：“把握好的堡垒打，你做对还不够，你要尽可能多地获取。”还有就是索罗斯接班人、量子基金经理德拉肯.米勒说的：“当你一笔交易充满信心时，就要给对方致命一击，做对交易还不够，关键是要尽可能多地获利。将400美元充魔术奇迹般地变成了两亿多美元的投资大师理查.丹尼斯说：“95%的利润来源于5%的交易”。美国期货比赛常胜冠军马丁.舒华兹说：“一年的200多个交易日中，150个交易日左右是小亏小盈的，而在其它的50个交易日中获取大盈利，也就是4/5的交易时间打平，1/5的时间交易时间大盈。”这些顶尖投资大师都说明了把握交易仓位大小，尤其是在做对了交易时候的交易仓位的大小的重要意义。
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风险控制——鳄鱼原则
成功的操盘手都遵循简单的交易原则---“鳄鱼原则”。该原则引自鳄鱼的吞噬方式：被咬的猎物越挣扎，鳄鱼的收获就越多。如果鳄鱼咬住你的脚，它等待你的挣扎。如果你用手帮忙挣脱你的脚，则它的嘴巴会同时咬住你的脚与手臂，你越挣扎，便咬得越多。所以，万一鳄鱼咬住你的脚，你惟一生存的机会就是牺牲一只脚，壮士短脚。当你在市场中被套，惟一的方法就是马上止损，无论你亏了多少，你越是加码就将套得越多。
项尖的投资大师都认识到，在市场中赔钱是交易的组成部分，关键是你明天有实力继续交易。
华尔街顶尖短线炒手马丁.舒华兹有一次做空S&P500指数期货，由于共和党选举获胜，SP500股票期货指数快速地上升，马丁·舒华兹受个人的情绪控制，一路加码放空，到最后涨停还要加码，当天的亏损达到超纪录的100万美元。当天晚上在他太太和老师的疏导下，认识到：“只有先平掉原来的空头持仓，回到没有持仓的中立状态，这样你才能看清市场情况。并且做空也违背了自己的交易原则，移动平均线等指标都指示的是买入信号。”第二天果断平仓止损，使马丁.舒华兹重新回复理性，冷静地分析市场，在当月就将大部分的亏损弥补回来了，损失剩下5.7万美元了。在出现巨额亏损的情况下，人会变得极度困惑，失去理性的时候他太太和老师在扮演一个非常重要的角色，关键时刻拉了他一把，避免越陷越深。投资者在平时也需要一个这样一个充当“教世主”的人，当你在情绪失控的时候拉你一把。
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如果发现弄错了，就应立刻纠正
在日股市`！D29`7、D8的前一天，索罗斯量子基金首席基金经理斯坦利.德拉肯米勒犯下了令人难以置信的错误，由彻底做空股票转为130%的彻底做多股票，但在该月终了时他还是赚了，为什么？当他认识到他错定了的时候，他就在10月19日开市后第一个小时内果断地把所有的多头平了仓，而且反手做空。如果他当时心胸狭窄一些，为了保留自己的面子，面对与己不利的证据仍维持自己原来的头寸，或者拖延等待，希望看看市场能否恢复的话，他就会遭受巨大的损失。这种善于承认错误，并毫不迟疑，毅然决然寻作出相应反应的能力，是一个伟大交易员的标志。
很多投资者对止损一直抱有抵触心态、回避心态和共同阵线心态。这3种心态投资者是导致没有止损的主要原因，如果投资者没有明确理解好，错误只能是一犯再犯，到死都不会改的。“抵触心态”是投资者在进入期货、股票、外汇市场时都是想来盈利的，不是想来亏损的，但是你想任何一个行业都有风险，就是吃饭这么简单的事情都有可能被骨头卡喉咙，做实业同样有风险，在美国发达的市场经济国家，每天倒闭的公司和新注册的公司一样多，古语“有人辞归故里，有人连夜赶科场。”而且实业一旦投入，就很难止损。很多投资者都是从实业积累了原始资金后再进入股票、期货、外汇市场，没有理解这个市场的特性，还是按照搞实业的思维模式。我有个做股票的朋友，搞酒楼几百万的投入，生意不好，首先装修、设备转手的时候就亏掉了一大笔，最后只剩下几十万出来。要想在市场中生存，就一定要按照赢家的思路，及时地止损，别和你的亏损投资谈恋爱。
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“回避心态”是失败的投资者中风险控制的主要心结，绝大部分投资者在小亏5%、10%的时候就没有止损，到亏损逐步扩大到20%、30%、50%的时候就更舍不得止损了。最后的下场只有扫地出局。笔者接触很多投资者都有一种自欺欺人的想法，期货、股票我不平仓或者卖出，只是浮动亏损，无所谓，但是实际上浮动亏损和实际亏损是一样的，都记录你自己真正拥有的资产。笔者的几个朋友在1996年地产高峰期的时候买的房子价值100万元，2003年现在的价格剩下50多万元，甚至变成了负资产，你能对别人说我的房子价值100万元，因为我当时是100万元买的，别人会以为你是疯子。
在华尔街被誉为“风险管理大师”的莱利·海特管理的投资基金一直保持很低的亏损率，公司的收益率平均年增长超过30%，按年度结算，最低的一年也赚了15%，如果以连续12个月作为结算期，亏损亦不超过计划的1%。在高风险的期货行当是少有的。莱利海特从三个角度分析风险：面对风险、控制风险、回避风险。面对风险，在出现风险的时候马上及时处理，不能拖延。投资行业有名行话：“不怕错，最怕拖”。
当发生亏损后，翻本需要获利的比例随着亏损的增加越来越大，当你亏损到90%的时候，就需要获利900%，这对一个老投资手都是一件很困难的事情，几乎是不可能的，这里还没有包括交易的手续费成本。所以投资者一定要控制好风险，尤其是新手，对市场的规律还不是很熟悉，在投资水平一般的阶段，需要的是经验，控制好亏损在30%以内，当你的水平逐步提高，就能很轻易地翻本，加入到赢家的行列中。
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止损的3种方法
1、唯物止损法：以市场的走势为依据，根据价格的反转点(图形、技术指标信号)、交易体系的信号作为止损，参照前面的分析技术的介绍。
2、唯心止损法：以投资者资金的亏损额度为依据，亏损到一定额度马上止损，如以2%、10%等。
3、唯物+唯心止损法：以上两者相结合，也是笔者使用的方法。
资金管理是我投资生命中最重要的秘诀，除此以外，再也没有更重要东西了。”我感觉这样说一点也不夸张。投资者的胜利是来自投资者的资金管理，而非所谓神奇分析体系或者占卜术的玄妙。成功的交易会赚钱，成功的交易加上顶级的资金管理技巧将会创造巨大的财富。
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都可以只要你来找我，我将为你全方位的讲解原油，教你直面亏损，走向成功。
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暴利300点,20手30万,50万加至666万纪实！
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股海无涯寻新欢，‘‘油荡’’一生无他爱
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万丈高楼平地起，你的操作习惯决定你的成败！
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20岁草根青年10年岁月问鼎亿万富豪，他能行吗？
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从业数年时间，历经从操盘手到实战分析师的转变过程，实战经验丰富，擅长运用波浪理论、K线形态以及均线系统进行趋势预测，操作风格稳健，深受广大投资者的信赖与追捧。
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从业数年时间，历经从操盘手到实战分析师的转变过程，实战经验丰富，擅长运用波浪理论、K线形态以及均线系统进行趋势预测，操作风格稳健，深受广大投资者的信赖与追捧。
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　　3.在行情回调采用金字塔加码，增加利润。（学会分批入场，把握好缓急快慢节奏）
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12.白银要做的其实只有这三点，做到位了那么盈利自然也就不会距离我们太远了。
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21.交易思路即为交易策略，是交易成功的框架结构，辅以方法（战术）的实施；策略为为分析策略及交易策略。
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1.把握长、中、短趋势，使用基本面或者技术分析法中的趋势型技术指标确认趋势。（由点带面，由整体到局部）
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　　10.定期、定时、定量锻炼身体，保持高度精力应付盘面变化。把握平时的训练心态。（身心统一、健康心性）
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19.交易策略：交易的方式主要分为投资与投机，交易之前需要根据自己的资金量以及个人擅长的手法，明白自己是投资还是投机，从而制定相关的策略。根据交易时间周期不同，主要分为趋势交易、波段交易、以及短线交易。
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　　大海虽然浩瀚，也是由无数个小水滴组成的。华尔街的投资高手中，不管是索罗斯还是巴菲特，他们的财富也是从每一单的交易中一点一点积累的，没有几十年的积累他们也不可能拥有今天的成就。古人云：不积硅步无以至千里，千里之行始于足下。希望这句话成为我们之间的共勉。
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　　8.生活方式。投入大量的精力看盘、总结。（投资首先源于生活，基于生活）
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17.地区性的股票市场，人为操纵大市的情况比比皆是。但是白银市场属于全球性市场，没有任何个人或财团有足够的资金能够操控全球白银市场，因此白银价格能够一直保持在反映实际供求关系的水平。
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投资理财好比是一座金山，里面蕴藏着数不尽的财富.我们没有必要也不可能把它的财富在一朝一夕都收入囊中。我们为什么不能放下急于发财的心态，踏踏实实、一个点一个点地去赚取财富呢？在我的炒金生涯中，我一直都坚持这样的投资理念：炒金最重要的不是你一次能够赚取多少，而是你能不能稳定地获利，长久地立足生存。
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院长教授变保镖陪学霸走红毯，为学生站好最后一班岗。
声明：本文由入驻搜狐公众平台的作者撰写，除搜狐官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表搜狐立场。
　　今年国内外的经济形势是非常复杂，结构转型和经济复苏都很有挑战。有些股民、基民就问了：今年还有没有投资理财的机会啦？记者柴华的任务就是替您在两会上捕捉赚钱的信号。
　　两会淘金：P2P怎么投资能赚钱还不会亏本？
　　就在今年两会开始的前一天下午，北京政协大礼堂里开了一场关于互联网金融的沙龙。来了不少政协委员，当然下面坐得更多的是各种互联网公司的总裁、总经理、CEO、CTO……
　　为什么要说这个呢？因为在这场近3个小时的沙龙后半段，全国政协经济委员会副主任、原中国银监会主席刘明康苦口婆心地说了这么一段：
　　“因为移动互联网、大数据、云计算和去关联能颠覆现在传统金融业的很多弊端，所以我们支持你们。但我绝不支持你们发疯。
　　上千个平台出现问题，你去看都是一个：自己想谋钱了。问题出在这儿啊！
　　你不是想去把这中间的差价，怎么通过自己有效的配置，使它更小。你们有啊，是你自己的公司想发奖金，你想去自己有回报率，想去骗负债方，更多人给我投资啊。然后我就想做大，我就想做快，我就想赚钱，不就这么玩的吗？”
　　这两年上到大爷大妈，手里有几百万上千万的财务自由人群，下到十几岁的、刚工作的甚至是还在“月光”的小年轻，好多人热衷互联网金融、P2P投资。您要是没听说过并且没投过P2P，都不太好意思跟人开口聊投资。
　　不过，去年跟P2P有关的新闻报道里最多的一个关键词就是“跑路”，还有随之而来把人雷得外焦里嫩、花式不断翻新的“跑路公告”。
　　不知在去年经历了或者目睹了这么多的“跑路”之后，您有没有认识到刘明康说的这一点，不管是投资互联网或者任何别的什么，都只是借钱给另一群人而已。
　　有好多人问我，今年P2P还能投吗？明白了上面这一点，大家就应该知道答案了。除了搞实业的不说了，你不把钱借出去的话，怎么赚回钱来呢？所以互联网金融当然可以投。
　　关键在于你的心态、认识。你想要资金相对安全，OK，互联网上货币基金多得是，余额宝、财付通、微众银行……随存随取的各种货币基金，看清楚条款你买就是了。
　　但你想要收益更高？骨感的现实就是，高收益对应高风险。
　　曾经我认为很多扎实靠谱的互联网金融平台们，最近一年也纷纷搞起了“集合投资”。别管他们叫什么名字吧，但是你仔细去看他们对接的项目，“私募资管计划”、“信托计划”、“证券公司资管业务”等等等等。
　　它们都只是擦边球，将原来100万甚至300万以上门槛的投资产品卖给了只出得起几千块、几万块的普通人而已。于是，你投资了，承担的也就变成了私募、信托、资管业务的风险，可不是你想的“零风险”。怎么去判断这个风险？刘明康特别坦率地说：
　　“监管从来就没用，它只是一个提醒，最终还得靠自己。”
　　这话是说给那些互联网金融从业者的，说给咱们投资者也是一样。找你看上的P2P去聊，去了解他，看他的历史，看他的业务形态，看他展业的模式是不是踏踏实实。
　　要是他天天喊着“大资管、众筹”，对接的却都是房地产等等最低效率的行业，从传统金融行业借不到钱的行业，你还投他干什么？去买这样的银行理财还有个“优先还款待遇”呢。
　　最终你会发现，不是越大的、越能抓住投资者的P2P越安全，真正能活下来的P2P都是那些能牢牢抓住“借款人”的平台。
　　记者：柴华
　　编辑：徐菁、周文超
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