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浅谈房地产市场调控中如何发挥政府的作用
&&日 13:45
　　贯彻落实国家对房地产业的宏观调控政策措施，各级政府负有重大的责任。本文笔者试就在宏观调控中如何发挥政府作用谈一些看法。&　　一、外国政府在房地产市场调控中的做法&　　据有关文献记载，许多发达国家的政府在房地产市场调控中发挥着不可或缺的重要作用。　　（一）通过土地供给调控来调节房价。考察各国房地产市场，不论其土地的所有制性质，土地都是政府调控房地产市场的重要工具。如日本全部土地的3／4属于私人部门所有。政府主要通过两种渠道加强对房地产用地的调节，一是税收政策和城市规划；二是对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设、经营的非盈利性组织提供政府低息贷款，来增加基础设施和住宅供给。新加坡则是另一种形式，国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。又如英国，土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。&　　（二）建立公共住房制度，平抑房地产市场的供求矛盾。公共住房制度大致有两种方式：一是“直接介入”，即政府直接介入住房市场的供给，如二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家，兴建了大批公共住宅供低收入居民租用，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。二是“间接介入”，即由国家提供土地、贷款、税收优惠或资金，支持团体、住宅合作社建设住宅成为集体所有的公共住宅。为防止政府可能引发腐败、寻租等不良后果，发达市场经济国家通常更多的是采取第二种方法。&　　（三）对房地产市场进行价格干预。政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。首先，是向房地产开发商提供的供给补贴政策。在住房供给相对短缺的时期，政府通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施，来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性。如1996年，法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。其次，是向住房需求者提供财政补贴。当住房的供给增加到了一定程度，把补贴的重点向购房者和租户转移。如美国，1974年的住房与社区发展法把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。&　　（四）发挥利率杠杆作用，为房地产市场降温。英国自2001年初以来3年多时间里，房价每年增速都超过20%。英国政府从供需两方面入手，抑制房地产市场的过分火爆。一方面，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，利率从3.5%提高至4.75%，遏制了房地产消费信贷过热的现象。另一方面，英国政府于2004年底通过了《住房法》，就如何确保建造足够的低收入群体买得起的“社会性”住房，以及加快实现政府关于2010年“体面”住房目标等作出了一系列切实可行的规定，以有效保障社会中低收入阶层的住房权益。2005年8月以来，房地产市场已逐渐呈现降温迹象。&　　（五）多管齐下抑制高房价。韩国住宅平均价格指数从1998年10月的61.8%上涨到2002年12月的93.7%，涨幅超过50%。为了抑制房价过快增长，韩国政府加大房地产税收力度，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，当月土地成交量减少了36.3%。韩国多个政府部门联合起来警告房价虚高，称 “政府不会放任不管”。政府频频表态对房产投机者造成巨大的心理压力，当月多个地区房价明显下跌。&　　二、从绍兴市区房地产市场看调控政策的局限性&绍兴市区房地产业从20世纪80年代中期起步，走过了起步、崛起、调整、高速发展这样四个阶段。市区房地产市场快速发展，对扩大内需、拉动消费、促进经济增长做出了积极的贡献。与此同时，市区房地产市场也存在一些突出问题。　　（一）当前绍兴市区房地产市场存在的问题。①房价仍处于上升通道。据人行绍兴市中心支行2007年上半年的调查，66.7%的企业今年同档次的商品房价格比去年同期有所上升，80%的企业认为房价水平将继续上涨，在对房价看涨中的41.7%企业认为在未来六个月内房价将上涨5%以上。②住房供给结构不合理。在调查中有64.3%的企业表示目前开发的住宅主打面积在120平方米以上。③土地购置价格上涨过快。市区土地交易价格，2003年在2002年上涨27.7%的基础上继续上涨23.5%，2004年则再次上涨7.5%。2006年绍兴镜湖新区大滩1、2、3号地块土地拍卖至7.69亿，光土地分摊到每平方米商品房价格已达5000多元。调查显示企业认为房价上涨的原因，36.6%是地价上涨所致。据测算，目前市区的房价和家庭收入之比已经超过了10∶1。④房地产交易中的不规范行为，特别是投机炒作现象的存在，不利于市场的健康发展。　　（二）现行调控政策的局限性。①部门政策之间的不协调。年间，中国人民银行、中国银监会先后下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，表明金融监管部门对房地产市场已经存在非理性的高度关注，并相应调整了信贷紧缩政策。与此同时，建设部在日发布的《怎样认识当前房地产市场形势》报告，则从商品房空置面积呈下降趋势、房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高等多方面阐释了房地产市场的“理性繁荣”。而这期间，国土资源管理部门整顿土地市场、严格土地供应管理的举措，又给房地产市场造成了供地减少、房价“更上一层楼”的混乱。部门之间的不和谐，部门政策之间的不协调，干扰了房地产交易双方的投资决策，对房地产市场秩序起到一定的负面影响。②有堵无疏的投融资政策。央行一系列金融政策的出台，对防范房地产金融风险来说，显然起到了防微杜渐的作用。个人购房贷款条件的提高，对投机炒作能够起到一定的抑制作用，但并没有为这些规模相当的闲散资金提供合理的投资渠道，因此，无论是房地产的开发融资问题，还是个人房地产投资渠道问题，都不可能在有堵无疏的投融资政策下得到根本解决。③调控政策的弱势效应。部门政策之间的不协调和有堵无疏的投融资政策的局限性，使得住房消费及投资者处于一种 “无所适从”的状态。地方政府对国家制定宏观政策的“因地制宜”，以及面对开发商的强势联盟，中央政府在出台121号文件两年之后，才不得已采取了强硬的行政干预政策。&　　三、进一步加强房地产市场宏观调控的对策思考&　　房地产市场运行复杂，政府在房地产市场宏观调控中必须发挥主导作用，切实加强各部门之间的综合协调，积极探索房地产宏观调控思路和管理办法，促进房地产的健康和持续发展。　　（一）以土地为杠杆，加强总量调控。房价上涨与地价的攀高紧密相关。对房地产市场的调控首要的是对土地的调控。对市场房源相对比较紧缺，房价涨幅过大的城市，政府要加大土地供应量，坚决杜绝房产开发商囤积土地等投机现象。同时，要制定合理的地价测算制度，积极推行综合评标办法和实行土地拍卖最高限价，控制土地价格的不合理上涨。 　　（二）强化政府在解决中低收入家庭住房问题中的主导地位，建立和完善住房保障供应体系。加快经济适用房建设步伐，保障中低收入居民的住宅需求。加快城镇廉租住房建设，每年从城镇住房公积金增值收益部分用于补充城镇廉租保障资金。落实城镇廉租住房建设项目，加快城镇廉租住房建设步伐。此外，要继续推进住房供应结构的调整，增加中低价位、中小套型普通商品住房的供应量，切实改善居民的住房条件。　　（三）切实加强房地产信贷管理。首先，要加强住房公积金个人住房贷款管理。目前，“国六条”仅对商业银行要求实行有区别的住房消费信贷政策，而对住房公积金个人住房贷款却没有作出规定。如果与商业银行发放的个人住房贷款不能很好地协调配合，也将对住房信贷产生负面影响。此外，要加强对土地储备机构贷款管理。要将住房公积金个人住房贷款和对土地储备机构的信贷一并纳入信贷计划，实行统一管理。　　（四）尽快开征物业税，抑制住房投资和投机。“国六条”调整了住房转让环节的营业税政策，将个人住房交易征税时间确定为5年。但在实际执行中，转让方却普遍将其应缴纳的营业税转嫁到受让方，结果反而推动了住房交易价格的上涨。为解决这一问题，笔者认为应尽快开征物业税，增加住房保有环节的税收负担。鉴于物业税的特点是住房面积和价值越大税收负担越重，且税负不易转嫁，开征物业税不仅有利于改变当前“贪大求洋”的住房消费观念。同时，有利于抑制过度投资和投机。此外，物业税还具有稳定性好、征收成本低廉等优点，有利于成为地方政府的稳定财源，推动地方政府改善环境，促进房地产业健康发展。 　　（五）加强政府自身建设，防止政府失灵。政府在干预住宅市场时，必须加强自身建设，规范自身行为。同时，针对当前由于信息不对称导致人为炒作房价，给房地产市场的健康发展造成的影响。政府及房地产主管部门必须建立透明诚信的市场信息反馈机制，使社会各界对房地产市场走势具有可靠的判断依据，准确引导市场发展和房地产投资及消费。（作者单位：绍兴市房地产管理处）
来源：浙江房地产
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当前房地产市场形势与分析
　卓越理财　易宪容　()
当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”（即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳）时，目前市场对经济形势判断基本上是今年宏观经济调控初见成效，今年就不要出台什么宏观调控政策，未来只要如何保持其稳定就可以了。比如，这次央行上调存款准备金率到9%，很多评论都指出这次央行调高存款准备金率主要是针对商业银行过高的流动性，最主要视为了防止银行信贷增长过快与国内固定资产增长过快的反弹。但是，在笔者看来，问题不是这样简单，特别是当国内房地产市场没有得到很好的调整时，国内固定资产投资过快及银行信贷过快反弹是必然的事情。
这可能是最近国务院对国内房地产宏观调控表示不满意的问题所在。从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。如国家发改委和国家统计局提供的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳12.3%，北京10.9%，厦门10%，成都8.9%，呼和浩特8.4%和广州8.3%等；下降的城市只有2个，分别是：上海2.3%，丹东0.1%。
对于全国房价依然高位运行，有职能部门的政府官员认为与调控政策的滞后性有关，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还在增长，而且房地产市场秩序规范问题也十分令人质疑。如市场信息不公开透明，市场信息混乱等。
特别是在笔者看来，房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效地调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能出现反弹。从国家统计的数据来看，尽管国内70个城市房价增长放慢为5.6%，但是，有几个城市的房价增长仍然处于两位数，如北京、深圳等地。
而且从国内房地产开发投资的情况来看，月房地产开发投资增长为24%，仍然高于比2005年的19.8%多4个多百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。如今年1-8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别为20.6%、35.5%、31.2%，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中西部地区房地产开发投资增长速度则远远高于2005年。
还有，从房地产开发资金来源来看，今年1-8月份房地产开发资金增长达到28%以上，而且主要表现在国内银行货款增长为51%（2005年为21%），利用外资增长36%（2005年为10%），外商直接投资63%（2005年为18%），而定金及预收款为负5%（2005年为5%）。
从这样一组数据来看，尽管从今年以来银行信贷一直处于不断收缩的过程，国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业对国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷收紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍的增长。大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且增强了人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。
再就是，今年1-8月份国内房地产的开发面积增长27.5%(2005年为5.2%),商品房销售面积增长8.9%(2005年为15.3%),商品销售额增长18.2%(2005年为26.9%)。从这一组数据来说，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快增长速度，反之，这种增长还在加快。如今年以来房地产开发面积增长是2005年5倍以上。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年一半。这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始出现理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出。三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长。这说明了国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。
也就是说，2006年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得的成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍的增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就自然了。而且在这样的一个房地产市场下，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。看来，这可能是国务院对国内房地产市场宏观调控不满意之所在。
从以上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响也不会太大。对此，国务院应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要做全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据检讨结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，上个月美国利率上升到一定程度，美国全国房价就下降近10%，利率对房地产市场的重要性就是如此。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效地调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济形势出现反弹。对此，国务院必须密切地关注。（作者中国社科院金融研究所金融发展室主任）
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市场动态：中国银行和房地产行业现在怎么样？
华富财经　蕭志朗,
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　　作者: 蕭志朗, CFA (SFC CE NO:AMW596)
　　据彭博报导，中国的10家最大的银行在去年年底逾期放款报人民币5880亿元，按年升21％。逾期贷款可以被看作是资产质量恶化的领先指标，这很可能在未来对银行的盈利能力产生负面影响…
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怎样看当前房地产形势
　　中国的房地产市场的确到了关键点。但从今后的趋势分析，城镇化的目标预期和全面建成小康社会的发展要求将会为房地产业的总需求打下坚实基础，总需求与总供给的关系仍然是需求大于供给。可以概括地说，确保10年左右的房地产市场企稳，房价处于温和上涨是可能的。其中一线城市和部分二线城市由于传导末梢效应会延迟更长时间，甚至还有可能出现若调控不力而过快过猛上涨情况，而部分三、四线城市则可能提前遭遇供给大于需求而陷入长期的下行压力。
　　审慎看待几对关系
　　房地产业与宏观经济的关系。中国的经济总量与基本建设投资规模具有正相关性，而基建投资规模与房地产业投资规模亦具有正相关性，这种逻辑关系非常显著。2013年GDP总量56.88万亿，基建投资规模约占31.4%，其中房地产业投资约占15.1%（全年竣工房地产面积10.14亿平方米，全年销售房地产面积13.06亿平方米）。
　　房地产市场特征及市场主体关系。中国的市场经济具有从计划经济向市场经济过渡中的市场特征。确切地说房地产市场始终是政策扶持为主的市场特征（如预售制、项目公司政策等），在政府—开发商—购房人三者关系中购房人始终处于相对弱势的市场特征。
　　长此以往，开发企业已普遍陷入一个逻辑迷失：认为开发企业好就是房地产市场好，才能促进宏观经济好。
　　房地产市场与房价的关系。宏观调控理应针对市场规律和市场各方主体的关系不断推进。但客观上说目前只是针对房价，政策研究和制定者又普遍陷入另一个逻辑迷失：房价稳定就是房地产市场好了，就是宏观经济好了。计划经济沿续的诸多繁杂冗长的手续问题等一直缺乏改革而难以破解，人民群众关注的住房质量问题及维权难问题等由于缺乏改革仍未彻底改变。
　　房价趋势分析和评价
　　我们暂且把房价变动分为四个等级：
　　一是过快过猛上涨。此时房价既是经济问题也是社会问题，既是政策问题也是政治问题。当然大多数有房群体会很高兴；但刚需群体离“住有所居”目标更远更难达到，刚需群体又以年青人为主，网上发泄愤怒和不满是常见的表现形式。失去青年即失去未来，必须要从政治的高度从政策层面入手坚决防止房价过快过猛上涨。
　　二是温和上涨。此时对应经济稳健发展是相对比较有利的。对宏观经济层面企稳、对地方政府财税收入、对建设行业劳动力就业等三方面都相对有利。对绝大多数有房群体来说相对是利好；而对刚需群体相对不太有利，但由于不是过快过猛上涨仍不失为可承受或不得不可承受状态。
　　从城市细分来看，当全国处于温和上涨阶段，可能一线城市和部分二线城市房价会处于较快上涨阶段，此时应高度关注刚需群体的诉求。当处于该阶段时，主要矛盾和矛盾的主要方面就是解决刚需群体的需求问题，如研究土地出让金的相关政策，或通过自住房或共有产权房等方式破解，解决问题通过政策层面即可。政策的着力点就是防止房价从温和上涨转为过快过猛上涨，从2010年以后的政策效果看，基本实现了以上政策目标。
来源:学习时报&&
作者:铁语&&}