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投资性房地产核算问题的探讨
随​着​社​会​城​市​化​进​程​的​不​断​深​入​,​房​地​产​投​资​的​形​式​已​经​变​得​多​种​多​样​,​投​资​性​房​地​产​属​于​一​项​长​期​的​资​产​投​资​活​动​,​因​此​,​对​投​资​性​房​地​产​核​算​的​问​题​已​经​摆​在​了​我​们​的​面​前​。​一​、​如​何​正​确​选​择​真​正​适​合​的​投​资​性​房​地​产​会​计​计​量​模​式​随​着​新​的​《​投​资​性​房​地​产​准​则​》​的​发​布​,​在​投​资​性​房​地​产​核​算​问​题​的​问​题​上​,​由​于​新​旧​准​则​中​相​关​制​度​下​会​计​处​理​的​不​同​,​如​何​正​确​选​择​真​正​适​合​的​投​资​性​房​地​产​会
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投资性房地产采用成本计量模式。日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元。采用直线法计提折旧。2009年应该计提的折旧额为（　　）万元。
这里所说的成本计量模式是什么意思？
投资性房地产后续计量有两种模式，一是成本计量、一种是公允价值计量。
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能用公允价值计量。现在中国企业用的还是少。
成本计量模式的核算方法跟固定资产一样，原值不动，按一定方法计提折旧。
某企业投资性房地产采用成本计量模式。日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为270万元，预计使用年限为20年，预计净残值为30万元。采用直线法计提折旧。2009年应该计提的折旧额为（
11　　）万元。
月折旧额=（270-30）/（20*12）=1万元
当月增加当月不折旧，折旧月数为11个月
性房地产的建筑物采用成本计量模式时，其会计处理同固定资产一样。当月增加，当月不计提折旧。所以2009年应该计提折旧的时间为11个月。
2009年计提折旧＝（270－30）&20&11&12＝11（万元）。
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徐老师讲义中的一个例题，是关于第八章投资性房地产的， 有关投资性房地产的说法中，正确的是：选项之一：企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后资产的入账价值。徐老师答案认为上述说法正确。但是，教材164页，说，“企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，……应按其账面余额，借记投资性房地产科目，贷记固定资产或无形资产科目”。我的看法： 账面价值应该小于等于账面余额，按教材的说法，题目中的“账面价值”应该不对吧，改成“账面余额”才对吧。请老师们指教。谢谢。
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其实上面的说法是对的，因为对于成本模式计量的投资性房地产，就是按账面价值结转到投资性房地产，也就是入账价值。这个入账价值不是“投资性房地产”科目的入账价值，而是该项资产的账面价值＝投资性房地产账面余额－投资性房地产累计折旧－减值，具体做法就是您后面说的：固定资产账面余额结转到投资性房地产科目，折旧转移到投资性房地产折旧等等
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我明白了，谢谢忘情水老师，但是这种题目出的也太容易产生歧义了吧，现在做题都不敢较真，总是觉得模棱两可的。
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下面引用由ey8-6-6 14:17:00发表的内容:我明白了，谢谢忘情水老师，但是这种题目出的也太容易产生歧义了吧，现在做题都不敢较真，总是觉得模棱两可的。　　这种题目没有说就是指这个投资性房地产资产价值，也就是账面价值了，不要理解为投资性房地产科目就可以了
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关于投资性房地产折旧的问题91
关于投资性房地产折旧的问题；网友问题：05年购地，09年建成大楼，土地和房屋；结论：――；1、在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房；2、在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投；――引用税务总局所得税司一处处长刘磊谈会计税法差；分析：；1、《企业所得税法实施条例》第五十七条明确：“企；用于出租的商铺、写字楼，属于为出租而持有的使用价；2、《企业所
关于投资性房地产折旧的问题网友问题：05年购地，09年建成大楼，土地和房屋一起并入固定资产，折旧几个月后，转入投资性房地产以公允价值计量，请问所得税计税基础如何确认？最好能说出法规依据，谢谢。结论：――1、在税务处理上，企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，公允价值变动损益在计算应纳税所得额不予确认，应进行纳税调整；投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除。2、在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。投资性房地产可以计提折旧或进行摊销扣除――引用税务总局所得税司一处处长刘磊谈会计税法差异分析：1、《企业所得税法实施条例》第五十七条明确：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等”。用于出租的商铺、写字楼，属于为出租而持有的使用价值超过一年的房屋、建筑物，所以，按照税法，此类投资性房地产属于固定资产，所得税汇算清缴时可以扣除其折旧。2、《企业所得税法实施条例》第六十五条明确：“企业所得税法第十二条所称无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等”。用于出租的土地属于为出租而持有的土地使用权，符合税法无形资产的定义，因此，所得税汇算清缴时可以扣除摊销额。当然，对于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符合无形资产定义，应视为企业的存货，待处置时再扣除其成本。3、总局发布的《企业所得税法实施条例释义》对实施条例第五十六条释义时明确：“条例中的无形资产实际上包括准则中的无形资产、商誉和部分投资性房地产，条例中的投资资产包括准则中的交易性金融资产、持有至到期投资和长期股权投资，条例中的固定资产还包括准则中的固定资产和部分投资性房地产”。天津国家税务局以公允价值计量的投资性房地产持有、处置的财务处理根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》（2006）规定，已出租的建筑物应按投资性房地产进行核算，这里已出租的建筑物是指从租赁期开始日以经营租赁方式出租的建筑物（必须是企业拥有产权的建筑物）。投资性房地产的后续计量可以采用成本模式和公允价值模式。当房地产所在地拥有活跃的房地产交易市场，并且企业能对投资性房地产的公允价值作出合理估计时，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。准则规定，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”准则第十一条规定，“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益”。由于税法中没有投资性房地产概念，投资性房地产对应业务实质就是房地产出租业务。对用于出租经营的建筑物，可以按照税法的规定计提折旧，计提的折旧允许在计算应纳税所得额时税前扣除。由于可见，对于以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，在持有、处置过程中，会计处理与税收处理存在差异，在开展年度企业所得税汇算清缴时，应进行纳税调整。所得税调整例解企业持有的投资性房地产以公允价值进行后续计量，确认持有损益。税法不承认持有损益，不允许调整应纳税所得额，只承认资产在规定使用期限内的折旧或摊销。按资产负债表债务法的要求，企业由投资性房地产采用公允价值计量而形成的所得税调整原因包括两个方面，在资产的使用期与税法规定不一致时，所得税调整则表现为另外一个层次，使得所得税调整业务十分复杂。[例]20×7年1月1日，某企业将自行建造的写字楼对外出租，其建造成本为300万元。该写字楼预计的使用年限为30年，不考虑残值因素，与税法规定期限一致。该企业对写字楼采用公允价值进行后续计量，设20×7年12月31日该写字楼的公允价值为330万元，20×8年12月31日公允价值为280万元。（1）20×7年12月31日该企业相关业务的处理以公允价值为基础调整增加资产的账面价值，同时将公允价值与资产账面价值之间的差额30万元计入当期损益。税法不对这一部分持有损益征税，由此形成应纳税暂时性差异。按税法规定，投资性房地产的计税基础与其建造成本一致，为300万元，应用直线法计提折旧，税法允许扣除的资产折旧为10万元（300÷30）。会计准则规定，采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不计提折旧，由此形成应纳税暂时性差异。其税务处理如下：调减应纳税所得额：资产公允价值变动收益形成应纳税暂时性差异=30（万元）税法允许资产折旧形成应纳税暂时性差异=10（万元）应确认“递延所得税负债”=（30×25%+10×25%）=10（万元）（2）20×8年12月31日该企业相关业务的处理以公允价值为基础调整减少资产的账面价值，同时将公允价值与资产原账面价值之间的差额50万元计入当期损益。税法不承认这一部分持有损益，由此形成可抵扣暂时性差异。按税法规定，投资性房地产的计税基础与其建造成本一致，为300万元，当年税法允许扣除的资产折旧为10万元（300÷30）。会计准则规定，采用公允价值进行后续计量的投资性房地产不计提折旧，由此形成应纳税暂时性差异。会计准则规定，企业确认的递延所得税资产与递延所得税负债应分别列示，不得相互抵销。其税务处理如下：调增应纳税所得额：资产公允价值变动收益形成可抵扣暂时性差异50（万元）调减应纳税所得额：税法允许资产折旧形成应纳税暂时性差异=10（万元）应确认“递延所得税资产”=50×25%=12.5（万元）应确认“递延所得税负债”=10×25%=2.5（万元）由以上分析可知，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量时，其公允价值变动在资产负债表日可能形成应纳税暂时性差异，也可能形成可抵扣暂时性差异。至20×8年12月31日，资产账面成本为300万元，公允价值变动为贷方20万元，累计公允价值变动形成的应纳税所得额调整为20万元（50-30），形成可抵扣暂时性差异。账面累计确认的递延项目为“递延所得税资产”20×25%=5万元（递延所得税资产12.5万元-递延所得税负债7.5万元）。在资产的使用期限设定与税法要求一致时，税法允许的资产折旧或摊销在资产持有期只形成应纳税暂时性差异。所以上述所得税调整业务分两个方面进行。（3）该项投资性房地产清理日的相关业务处理不考虑资产的残值因素，在其持有期间，因不计提折旧所形成的应纳税暂时性差异共计270万元（不包括清理当年应该计提的资产折旧），据此确认的“递延所得税负债”账面为67.5万元（270×25%）。注销投资性房地产成本账面300万元，计入利润表，税法只承认最后一年应该计提的资产折旧30万元，差异270万元视为可抵扣暂时性差异，形成递延所得税资产。因各年公允价值变动对资产账面成本的影响是逐期滚动的，为简化分析，设清理日资产的公允价值为280万元，资产账面成本为300万元，确认的公允价值变动为贷方20万元，形成可抵扣暂时性差异，据此确认的“递延所得税资产”账面为5万元（20×25%）。结转实际发生的资产减值损失20万元，列入利润表。调整减少应纳税所得，视为应纳税暂时性差异，形成递延所得税负债。税务处理如下：调增应纳税所得额=300-30=270（万元）调减应纳税所得额＝20（万元）应确认“递延所得税资产”=270×25%=67.5（万元）应确认“递延所得税负债”=20×25%=5（万元）清理日确认的“递延所得税资产”与“递延所得税负债”与期初递延项目的账面余额对冲，各递延调整账面均无余额。企业在采用公允价值模式对其投资性房地产进行后续计量时，资产设定的使用期限应该选择与税法规定的期限相同。如果企业选择与税法规定不同的期限对资产计提折旧或摊销，在各资产负债表日进行所得税调整时，还要调整由资产的折旧或摊销金额与税法要求不一致所形成的暂时性差异。这些差异项目并不能使企业获得所得税收益，反而会增加纳税调整的工作量。附件：投资性房地产会计处理与税务处理差异――引用税务总局所得税司一处处长刘磊谈会计税法差异基本概念比较《企业会计准则第3号――投资性房地产》，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。会计准则所定义的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而有之的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产，不属于投资性房地产。在投资性房地产方面，税法规定与会计准则规定差异较大。《企业所得税法》中没有专门规定投资性房地产的概念。从税法上区分，投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。其中，房屋、建筑物归入固定资产，在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十一条规定计算固定资产折旧并扣除；土地使用权应归入无形资产，在计算应纳税所得额时，按照《企业所得税法》第十二条规定计算无形资产摊销费用并扣除。投资性房地产的确认、初始计量与计税基础1.投资性房地产确认和扣除的差异在会计处理上，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成****够可靠地计量。在税务处理上，按会计准则确认的投资性房地产，区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理：（1）经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物，按照《企业所得税法》第十一条规定，如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物，即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物，可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。（2）经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权，按照《企业所得税法》第十二条规定，与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权，即以经营租赁方式出租的土地使用权，可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，目前没有用于经营活动的，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时，可按照《企业所得税法》第十六条规定，按其计税基础扣除。2.投资性房地产的初始计量与计税基础在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出，满足规定确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足规定确认条件的，应当在发生时计入当期损益。在税务处理上，投资性房地产以历史成本为计税基础。所谓历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失，除税收规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础：（1）房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物，按购买价款和相关税费作为计税基础；自行建造的房屋、建筑物，按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础；融资租入的房屋、建筑物，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者，加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用，作为计税基础；通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物，按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。（2）土地使用权的计税基础。外购的土地使用权，按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础；通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权，按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。投资性房地产的后续计量与纳税调整1.成本模式在会计处理上，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但按准则规定采用公允价值模式的除外。采用成本模式计量的建筑物的后续计包含各类专业文献、各类资格考试、外语学习资料、行业资料、文学作品欣赏、幼儿教育、小学教育、专业论文、高等教育、生活休闲娱乐、中学教育、关于投资性房地产折旧的问题91等内容。　
　一道中级会计实务关于投资性房地产编制分录的问题 A 公司 06-12-31 将自用的办公楼对外出售。其账面余额为 3500 万,已提折旧 1600 万,已计提减值准备 150 万... 　如要投诉违规内容,请到百度文库投诉中心;如要提出功能问题或意见建议,请点击此处进行反馈。 加入阅读会员!获取下载券
公允价值计量的投资性房地产折旧问题 隐藏&& ... 　投资性房地产税法上是否可以计提折旧 引用 一 笑而...企业实际发生的与生产经营有关的合理的成本、费用、...税前扣除,这样看来税法根本不考虑公允价值变动的问题... 　然而,在经过数年后的投资性的房地产,其初始投资 成本一般不但不会因为计提折旧...与该投资性房地产有关的经 济利益很可能流入企业; (2)该项投资性房地产的... 　一 投资性房地产折旧或摊销核算存在的问题及处理办法 投资性房地产准则规定,采用成本模式核算的房屋或建筑物的后续 计量,按固定资产的有关规定进行后续计量,按期(... 　而采用公允价值计量模式,既需要按税法 规定的折旧年限计算调整折旧数额, 而且因为...2.投资性房地产处置时有关利润存在的问题及对策 投资性房地产准则第十八条规定... 　A.公允价值模式下,投资性房地产不计提折旧或摊销 B...8.下列关于投资性房地产核算的表述中,正确的是(D ...采用成本模式计量的投资性房地产不需要减值问题 B.... 　本章主要阐述投资性房地产的确认、计量和记录问题。...(3)投资性房地产出租、计提折旧、租金收入的会计...二、与投资性房地产有关的后续支出 (一)资本化的... 　选用成本模式时,需要计提折旧、进行摊销及计提减值,...理解投资性房地产的范围需要注意以下几个问题: 1....2.按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并...采用公允价值模式计量的投资性房地产税前扣除折旧释疑
采用公允价值模式计量的投资性房地产税前扣除折旧释疑
吉林虹桥税务师事务所&李宝
【笔者按】这篇稿是在以前写过的一篇基础上改动的，修正一些计算错误，主要是在语言上，不再尖锐。笔者赞扬和提倡以杂文形式写学术文章——嬉笑怒骂见真知，春秋笔法看学问，寓教于乐学东西——但作为正规刊物上发表的作品，还是要保持一定严肃性的。这不能像当下时髦的女孩子，在卧室中怎么穿，到大街上还怎么穿，自然固然是美，但严肃性与科学性，则是另一种美。
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产的会计处理是企业会计准则中独有的，过去这个业务是在固定资产中核算的，正是因为这是个新事物，所以在目前有效的税法条文里，几乎找不到明确的文字来描述这个业务应该怎样进行税务处理，所以实务中也见仁见智。
一、投资性房地产的会计规定
按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》的有关规定，投资性房地产可以采用成本模式计量，也可以采用公允价值模式计量。当满足投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息、从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计等条件时，企业就可以采用公允价值模式计量投资性房地产了。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、投资性房地产税务处理的官方意见
《2011年北京市国家税务局企业所得税汇算清缴问答》一文中，明确如下：
“问：以公允价值模式计量的投资性房地产在进行税务处理时能否计算折旧或摊销从税前扣除？
“答：以公允价值模式计量的投资性房地产按照《会计准则》的规定，是以公允价值的变动计算相应的损益，不计提折旧。《企业所得税法》未对以公允价值模式计量的投资性房地产做特殊规定，因此其税务处理应按税法对资产的一般性规定进行处理。在实际征管中，凡符合税法规定的固定资产、无形资产，应按税法规定计算折旧、摊销，并准予扣除。会计与税法不一致的，应按照税法规定调整。”
这个回答虽然没有明确说明以公允价值模式计量的投资性房地产可以在税法上计提折旧并税前扣除，但从中还是可以看出一点端倪，就是虽然会计处理上，投资性房地产以公允价值计量，不计提折旧，但税法上，仍然可以按照税法规定的年限、残值率、折旧方法计提折旧，并在税前扣除。
无独有偶，国家税务总局网上答疑中，仍然有这样的意见出现，虽然这个答疑被设置隐藏了，但经提问企业提供流水号，从而证明了这个答疑的真实存在。全文如下：
问题标题：&公允价值模式计量的投资性房地产折旧问题
问题内容：&您好！按公允价值模式计量的投资性房地产根据《企业会计准则》的规定是不用计提折旧的，请问在汇算清缴时，投资性房地产可否按直线法计算其折旧作纳税调减处理？
问题回复：您好：
您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》&（国税函[号）规定，根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。
据此，企业按公允价值模式计量的投资性房地产（已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物）按会计规定不计提折旧，但在计算应纳税所得额，可按直线法计算其折旧或摊销作为纳税调减处理。
上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
欢迎您再次提问。
国家税务总局&&&&&&&&&
三、投资性房地产税务处理释疑
投资性房地产税务处理官方意见的依据是国税函[号文件规定，即企业会计处理与税法处理不一致时，应以税法规定为准。但问题是税法目前只对固定资产的折旧有规定，对投资性房地产几乎没有规定，所以仍然是无法可依。
国税函[号文件同时也规定了在没有税法明确规定以前，可暂按会计规定处理，而以公允价值模式计量的投资性房地产会计上是不计提折旧的，所以税法上也应该遵从会计处理，即不应该计提折旧并税前扣除。
《财政部&国家税务总局关于执行&&/FONT&业会计准则&关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）第三条规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
这是我们在目前税法文件中能找到的关于投资性房地产的几乎唯一字样，遗憾的是这个文件已经全文作废了。但由于资产的公允价值变动损益，不是一种真正的损益的实现，所以也不应该计入应纳税所得额，即计税基础不变，这个思想始终都是企业所得税法所承认的。
《家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定：《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。
很多地区出台的对这一条的解释都是说固定资产计提折旧的，基本理念是税法不明确的，应遵从会计规定，如果固定资产折旧是因超出税法范围计提折旧的，应纳税调增，如果是没超过税法范围但与税法折旧相比较反而少计提了，也不必再进行纳税调减了。
所以从这一点来看，似乎以公允价值模式计量的投资性房地产在税法上也不应该计提折旧并税前扣除的。
另外，房地产公允价值的确定，有很多种方法，其中影响因素也很多，比如，地理位置因素、政府商业规划因素，甚至是股票金融市场因素等等，房地产估价师所评估的房地产价值，往往采用的是重置成本法，也就是说，一般这个公允价值是考虑了成新度的，是考虑了折旧因素的。所以，很多情况下，这样的房地产在处置时，以公允价值确认的历史成本，与以成本模式计量的已计提折旧的投资性房地产的账面净值相比，应该是差不多的。对于以公允价值计量的投资性房地产，如果平时仍然允许计提折旧并税前扣除，在处置时就可能会影响计税基础的确认，进而影响应纳税所得额的计算。
事实上，有些公司选择以公允价值计量投资性房地产，并不一定是因为该企业能满足会计准则规定的条件，而是想借以调节利润，因为会计上不计提折旧了，则意味着企业当期损益中自然少了一笔费用，但由于税前少扣除了折旧或摊销，从而使折旧这种号称“税收挡板”的东西没有发挥其应有的作用，结果“省下来”的利润又被应纳的企业所得税给“吃掉了”。
理性的讲，官方的税务处理意见是有一定道理的，它也保持了企业的税务处理的一贯性、体现了企业会计处理的税法遵从度，而且，企业并不因此就占到了很大“便宜”，这对统一企业关于折旧的税务处理，以统一方法填写企业所得税纳税申报表，有一定的积极意义。
四、举例说明
2011年末，某公司将刚建成的一栋办公楼出租。该房产原价5000万，会计上预计能用20年，残值率为10%。该企业执行企业会计准则，按规定确认为投资性房地产，由于当地存在活跃的房地产市场，房地产公允价值很容易取得，所以该企业决定以公允价值模式对其进行计量。
2012年末，该房地产公允价值5500万，2013年末4500万，2014年年初，该企业以5100万元价格将该办公楼出售。不考虑流转税的财税处理，企业所得税税率为25%。
会计处理如下：
2012年年初
借：投资性房地产——成本&&&&&&&&&&&&&&5000
贷：在建工程&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5000
2012年年末
借：投资性房地产——公允价值变动&&&&&&&500
贷：公允价值变动损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&500
2013年年末
借：公允价值变动损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1000
贷：投资性房地产——公允价值变动&&&&&&&&1000
2014年年初
借：银行存款&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5100
投资性房地产——公允价值变动&&&&&&&500
其他业务成本&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5000
贷：其他业务收入&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5100
投资性房地产——成本&&&&&&&&&&&&&&&&5000
公允价值变动损益&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&500
不允许税前扣除折旧的税务处理：
2012年，纳税调减500万元；2013年，纳税调增1000万元；2014年年初，企业处置该办公楼，在不考虑流转税的情况下，应纳税所得额=处置所得-计税基础（历史成本）=0万元，企业所得税额=100&25%=25万元,纳税调减500万元。
允许税前扣除折旧的税务处理：
该房地产年折旧额=（%）&20=225万元
2012年，纳税调减公允价值变动损益500万元，纳税调减折旧额225万元，合计纳税调减725万元，该房地产计税基础为4775万元（）；2013年，纳税调增公允价值变动损益1000万元，纳税调减折旧额225万元，合计纳税调增775万元，该房地产计税基础为4550万元（）。
2014年年初，假设该房地产处置当月不计提折旧额，也不考虑相关的流转税，该房地产应纳税所得额=处置所得-计税基础=0万元，应纳所得税额=550&25%=137.5万元，纳税调减公允价值变动损益500万元。
第二种情况与第一种情况相比，2012年与2013年两年税前多扣除了450万元（225&2），少交了企业所得税112.5万元（450&25%），但2014年年初，处置该房地产时，由于计税基础发生变化（第一种情况是5000万，第二种情况是4550万元），造成比第一种情况多交了企业所得税112.5万元（137.5-25）。
总体来说，两种情况对企业所得税的影响是一致的，也就是说，以公允价值计量的投资性房地产，是否允许税前扣除折旧额，对企业所得税几乎没有太大的影响。但是，由于房地产的使用年限比较长，尤其是土地，不仅年限长，而且价值增值较大，所以，如果企业并不处置该房地产，而且企业也长期存在，这种情况下如果允许企业税前扣除折旧额，则相对的还是获得了递延纳税的好处，所以，该业务的官方处理意见，是有利于纳税人的，如果各地区的税务主管部门额支持这种处理意见，则对于纳税人来说，也是一个很不错的税收筹划。
2013年12月7日上午写讫于家中
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