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淘豆网网友近日为您收集整理了关于我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策论文的文档，希望对您的工作和学习有所帮助。以下是文档介绍：我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策论文 -.甘肃广播电视大学毕业论文论文题目我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策学生姓名赵培贤学生学号 专业层次金融专业(本科)分校(教学点) 平凉分校导师姓名、职称魏建国、高级教师论文写作时间: 2010 年 9 月至 2010 年 11 月论文提交日期: 2010 年 11 月 18 日论文答辩日期: 2010 年 11 月 20 日1论文提纲个人住房消费信贷已发展成为最主要的消费贷款形式。然而,随着个人住房消费贷款规模的不断扩大,该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。本文主要从借款人、开发商、银行自身的管理以及政策法规等各方面来分析银行在个人住房贷款业务中所面临的风险并提出防范对策。一、我国个人住房贷款的发展现状二、商业银行个人住房贷款的风险分析(一)借款人个人信用风险(二)开发商风险(三)抵押物的风险三、个人住房贷款风险防范的对策(一)建立个人信用制度(二)发展个人住房的款风险转移保障机制(三)完善银行内部信贷管理机制(四)加强律师的参与工作指导教师评语及评分本文选题为热点问题,具有专业性和实用性。对商业银行个(来源：淘豆网[/p-3055457.html])人住房贷款的现状、风险及对策,运用专业知识和相关政策进行逐次分析,论证合理,方法和观点正确,层次清楚,结构完整,符合论文写作要求。成绩:67 分。指导教师签名:魏建国 2010 年 11 月 15 日2答辩小组评语及评分答辩成绩分答辩小组签字答辩主持人答辩时间年月日答辩教师答辩秘书分校集中实践环节指导小组意见签字(盖章):年月日省校集中实践环节指导委员会意见签字(盖章):年月日3摘要自 1999 年 9 月,中国人民银行出台延长住房消费贷款、降低住房消费贷款利率等政策措施以来,个人住房消费贷款实现了跨越式发展。目前,个人住房消费信贷已发展成为最主要的消费贷款形式。然而,随着个人住房消费贷款规模的不断扩大,该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来。本文主要从借款人、开发商、银行自身的管理以及政策法规等各方面来分析银行在个人住房贷款业务中所面临的风险并提出防范对策。关键词:个人住房贷款风险对策4目录一、我国个人住房贷款的发展现状...................................(来源：淘豆网[/p-3055457.html])................5二、商业银行个人住房贷款的风险分析…………………………….5(一)借款人个人信用风险………………………………………….6(二)开发商风险…………………………………………………….6(三)抵押物风险…………………………………………………….7(四)银行自身的风险……………………………………………….8(五)政策法规风险………………………………………………….9三、个人住房贷款风险防范的对策…………………………………10(一)建立个人信用制度,提高违约成本…………………………10(二)重点开发风险低、潜力大的客户群体………………………11(三)发展个人住房贷款的风险转移保障机制……………………11(四)完善银行内部信贷管理机制,防范管理风险和操作风险…12参考文献………………………………………………………………135我国商业银行个人住房贷款的风险分析及对策一、我国个人住房贷款的发展现状个人住房消费信贷在发达国家已是一个相当成熟的行业,是联系生产制造业、商品零售业、(来源：淘豆网[/p-3055457.html])银行保险业和证券业的桥梁。但在我国起步比较晚,到 20 世纪 80 年代末,我国的银行业才开始办理住房信贷业务,1992 年中国建设银行首次为联想集团职工提供住宅抵押贷款。到 1997 年 10 月,国家正式出台了抵押贷款的详细规章,各大银行才纷纷加入这个行列,个人住房消费信贷进入发展阶段。随着经济的发展和消费结构的升级换代,居民的消费方式也由自我积蓄型消费转变为信用支持的提前消费,进入了消费信用时代。各商业银行纷纷将个人住房贷款业务作为调整信贷结构、提高资产质量、增加利润来源的重要金融产品而大力发展。我国的住房消费信贷业务正处于快速发展时期,个人住房消费贷款余额逐年上升。2008 年居民户贷款中,消费性贷款比年初增加 2580 亿元,其中 80%以上是住房消费贷款。2009 年央行发布的三季度货币政策执行报告显示,9 月末,居民户贷款同比增长 14.9%,增速比上年同期低 15.4 个百分点,比年初增加 6210亿元,同比少增 4359 亿元。其中,居民户消费性贷款比年初增加 3681 亿元(来源：淘豆网[/p-3055457.html]),同比少增 3192 亿元。但由于我国消费信贷起步相对较晚,所以住房消费信贷整体规模还有待进一步扩大,同时,也还存在着如不同地区间发展不平衡、中低收入家庭进入住房消费信贷的比重偏小等问题。二、商业银行个人住房贷款的风险分析个人住房贷款因为其较低的不良率而一直被商业银行看作是优质贷款品种,也是银行获取利润的主要途径。但利润总是与风险同在,各银行必须认识到在当前个人信用体系尚未完善,贷款内部操作存在不规范的情况下,个人住房信贷业务面临的各种风险。根据国际经验,个人住房贷款的风险暴露期通常为 4-8 年,我国个人住房贷款可能刚开始进入到风险暴露期。因此正确认识并努力防范当前个人住房贷款业务存在的风险尤为重要。(一)借款人个人信用风险6借款人个人信用风险是指由于借款人或担保人的信用问题,使贷款银行到期不能收回本金和利息而带来的损失。个人住房消费贷款中的风险主要来自借款人的收入波动和道德风险,而我国目前尚未建立起完备的个人信用制度,银行缺乏征询和调查借款人的有效手段,加之个人收入的不透明和个人征税机制的(来源：淘豆网[/p-3055457.html])不完善,银行难以对借款人的财产、个人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况做出正确判断,在消费信贷过程中,恶意欺诈行为时有发生。1、被迫违约风险。被迫违约风险是由于借款人因客观原因而无法按时偿还贷款本息所带来的风险。个人住房贷款期限长,借款人在贷款期内变数较多,有可能在购房后因实际支付能力下降或突发事件的发生,无法继续按照规定还本付息,甚至丧失还贷能力。如借款人的生老病死、兴衰成败等客观原因会成为影响合约履行的重要因素,或者是借款人因所在单位政策性裁员、倒闭等个人无法抗拒的原因而造成收入下降或失业。2、理性违约风险。理性违约风险是因为借款人主观上认为放弃继续还款可以带来更大的收益而产生的主动违约行为所带来的风险。理性违约与借款人的实际支付能力无关,而是由房地产价格变动等因素引起。如果房地产价格上升到一定幅度,即使借款人真的没有能力继续还贷,也不会违约,因为借款人可以通过转让住房,还清债务本息,甚至还能赚取一定的利润;但若是借款人在获得贷款购买住房偿还了一定时期的贷款本息之后,房地产价格发生较(来源：淘豆网[/p-3055457.html])大幅度的下跌,当借款人转让住房收益不足以偿还贷款时,则有可能发生理性违约。3、恶意违约行为。恶意违约行为是贷款人本来具有按月还本付息的能力,但在主观上故意违约或者采用欺诈手段,实际借款人将取得的个人住房贷款资金用于其他投资或是进入资本市场以赚取更高的风险报酬,一旦投资失败,银行则面临风险。(二)开发商风险一是由于房地产行业是一个资金密集型行业,因此,开发商在资金困难或经营出现问题时,个人住房贷款可能成为开发商争取资金的融通渠道,使得房地产融资的风险向个人住房贷款转移。当前,房地产融资中存在的“假个贷”就是一个有代表性的现象,即开发商在开发商品房过程中,为了套取银行信贷资金,指7使与其有一定关系的人(或是亲朋好友或是下属员工及家属)到银行办理贷款手续。由于开发商与借款人联合串通提供虚假材料,在形式上基本是完整、合法的,银行往往难以发现。通常个人住房贷款的借款人具有真实的购房意图,并已经支付了一定的房屋价款,轻易不会放弃还贷,若其不能还款,银行可通过处分抵押物等方式进行补偿。在假个贷中,还款资金来(来源：淘豆网[/p-3055457.html])源于开发商,一旦资金周转出现问题,开发商无力或不愿偿还贷款,银行将面临巨大的风险。二是开发商偷工减料造成房屋质量不合格,借款人因所购房屋的质量问题与开发商发生买卖纠纷,也往往诱发借款人迁怒于贷款银行而拒绝履行还款义务,造成银行贷款风险,有些开发商为了售楼,过度承诺并与业主签订返祖协议,然后又借故拖欠返祖款使业主拖欠银行贷款,或者因为物业管理不善造成业主与开发商的纠纷,使业主的还款意愿降低,这些都会加大银行的贷款风险。(三)抵押物风险一旦消费信贷发生风险,银行通常会把贷款的抵押物作为第二还款来源,而抵押物能否顺利、足额、合法地变现就成为银行化解资产风险的重要环节。商业银行面临抵押物风险有两种:抵押物处置风险和抵押物价格风险。按照《商业银行法》规定,银行因行使抵押权而取得的不动产,应当自取得之日起两年内处分。要求处理的时间短暂再加上银行当初贷款考虑的是抵押物的实际价值问题,当抵押物变现渠道窄、成本高时,银行不能顺利、足额的变现,就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段,交易法规不完善,手(来源：淘豆网[/p-3055457.html])续繁琐,交易费用高,导致银行的抵押物变现困难。房屋抵押产权界定不清,抵押的有效性差,抵押物权流失和转移的问题经常发生,如抵押房屋归属不清及产权共有、非法占有、虚假抵押、非法转移等都会导致抵押物处置权空置。抵押物价格风险包括抵押物市场价格风险和抵押物人为价格风险。前者是抵押物因房地产市场的变化和房屋的自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险,当房地产市场处于调整或不景气时,价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降,或者是由于估价人员的过失故意过高估价而产生的风险。(四)银行自身的风险81、利率和流动性风险。利率风险是指在贷款合同期限内,由于市场利率变动而导致借款人提前偿还贷款,发生违约行为。在经济活动中存在大量的不确定因素,如资金的供给需求、通货膨胀率等都会发生变化,从而引起金融市场上利率的变化。如果货币政策从紧,贷款利率的调高有可能使借款人提前还贷,银行会因此减少利息收入,同时由于存款利率上调,资金成本上升,银行的利润空间缩小,(来源：淘豆网[/p-3055457.html])从而遭受损失形成利率风险。流动性风险,即商业银行资产变现的风险,是由于个人住房贷款资金的来源与运用在期限、结构、数量上的不匹配,以致商业银行不能清偿到期债务,满足客户提取存款要求的风险。银行存款主要来自于居民储蓄和企业流动资金,大多属于中短期存款,而个人住房贷款期限一般为10-20 年,借款人以分期支付的方式偿还贷款债务,周期跨度很大,从而形成“短存长贷”的格局,使资产负债期限结构不匹配,而且随着贷款规模的扩大,资产不匹配状况将日益严重,极易造成银行信贷资金的不稳定,流动性风险上升。2、银行自身管理薄弱导致的管理风险。近年来由于房地产市场处于卖方市场,个人住房贷款收益稳定,质量较好,为了赢利,银行往往会放松对贷款审批的审核把关。目前,我国商业银行管理水平还不是很高,对同一借款人的信息资料分散在各个业务部门,而且相当一部分资料尚未上机管理,难以实现资源共享。通常,仅凭借款人的身份证明、个人收入证明等比较原始的资料判断和决策,对个人的信用调查基本依赖于借款人的自报及其就职单位的说明,对借款人的资产(来源：淘豆网[/p-3055457.html])负债情况、社会活动表现、有无违法记录等缺乏了解,导致银行和客户之间的信息不对称。尽管借款人的背景复杂、资信情况不一,但由于有抵押担保,银行可能放宽对借款人信用和还款能力的考察,而将抵押物作为还款的主要来源,这无形中扩大了银行的信用风险。此外,各家银行在业务发展规模和客户经理人员配置上业出现了较大的不对称性:一方面个人住房贷款业务得到了迅速发展;另一方面,客户经理相对不足。客户经理在面临着随时有可能被淘汰和工作量不断加大的压力下,极易造成对贷款疏于管理,贷款“三查”流于形式。贷前没有对借款人所提供资料的真实性进行认真调查,甚至纵容借款人弄虚作假,严重损害了银行的利益。由于客户分布较广,贷后管理成本较大,信贷人员缺乏上门了解情况的积极性,只有待贷款逾期时才上门催款。贷款发放后,也因为对借款人的家9庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控,容易错失采取风险防范的最佳时机。3、银行内部操作风险。根据 2004 年通过的《巴塞尔新资本协议》,操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。也就是说,操作风险可以分四大类:人员因素引起的操作风险、流程因素引起的操作风险、系统因素引起的操作风险和外部事件引起的操作风险。人员风险源于主观和客观因素,前者因为商业银行员工不遵守职业道德,违章、违规或违法操作,单独或参与骗取、盗用银行资产,其行为造成的经济损失;后者为员工的自身能力与岗位对人员素质要求不符合或工作疏忽造成的经济损失,主要包括操作失灵、违法行为(员工内部欺诈、内外勾结)、违反用工法、关键人员流失等情况。流程风险因素是指因为商业银行业务流程或制度管理存在不当或偏差而没有及时给与完善,导致操作或执行发生困难,甚至给蓄意不法者留下漏洞,从而造成经济损失,主要包括流程设计不合理和流程执行不严格两种情况。外部事件引起的操作风险主要是指外部欺诈、突发事件以及银行经营环境的不利变化等情况。(五)政策法规风险1、市场政策风险。个人住房贷款的一个突出特征就是贷款期限长,在贷款期限内,社会经济和金融市场必然发生变化。当前,国际金融市场剧烈动荡,世界经济增长明显放缓,世界性的金融危机导致需求下降,为应对国际金融危机对我国可能产生的影响,国家采取支持扩大内需,提高对居民购买普通自住房的金融服务水平。在新出台的政策中,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍,最低首付款比例调整为 20%,个人住房公积金贷款利率也有所下调。在降息周期下,银行的利润空间越来越小,国家形式是鼓励银行放贷,但个人住房贷款客户分散且数量大,风险状况存在差异,再加上我国的个人信用制度还不是很完善,这种信息不对称也会给银行带来放贷风险。2、法律制度风险。现行法律条款基本上都是针对法人制定的,很少有针对消费者个人的条款,对失信、违约的惩处办法不具体,这使得银行开办消费信贷业务缺乏法律保障。首先,在正常的住房贷款业务中,商业银行的权益受到影响,播放器加载中，请稍候...
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