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评论：中国房价如果真跌了 你还敢买房吗？
很多朋友和客户问我，房价会跌吗？在此统一回答。目前房价是百姓希望跌，开发商不想跌，银行不敢跌，政府不让跌。理论上必须跌，经济上不能跌，成本上没法跌。说实话，真要跌了你不买，涨了你又买不起，不跌不涨你又不急。但是我想告诉大家的是，这利息是确确实实的降了。所以请依据自身情况，经济能力，该出手时就出手！
房地产就像一个姑娘，不怕有人追，就怕没人理。很多想买房又嫌房价贵的人看到这个标题又要骂了，我们买不起房天天盼着房价跌，你却说房价跌了我们更买不起，这不成了高房价的狗腿子吗&
实际上现在人人都觉得房价贵，而且贵的很不合理，但任何不合理的现象背后一定有合理的解释，今天我们不讨论这些合理的解释是什么，就说一说房价跌了会怎么样?
房价跌了会怎样？
底特律的房价跌了，真是跌到了我们中国人常说的白菜价，请问你如果是美国底特律人能买得起吗？要知道底特律人几乎已经不置业了，整个城市宣布破产，大部分的家庭破产，人都迁移到能生存的地方留下一座空城，留在原地的是连迁移都没有条件的穷人，露宿街头，真的睡在水泥管子或者立交桥下面。
而最恐怖的是要知道这些穷人大部分就是几年以前的白领，和我们现在每天出入写字楼的你、我、他是一样的。我们嘴里经常说的&要饭的&，也许就是城市破产之后的你。
只是我们多年来的优越生活让我们忘记了在发达国家很多老百姓还不如发展中国家过得好。一座曾经辉煌的城市变成如今的样子，是否我们也会有那么一天？
如果你觉得这个例子举的太远，那就说说每个人身边的真实故事。房子，把几乎每一个中国人在潜意识里都捆绑成一个利益体。没有房的人恨房价高，但一旦他买了房，他就巴不得房价天天涨而且越高越好，立刻转身进入另一个阵营，他也会恨，恨我当年为什么没多买几套房。那么请问：在中国，是有房子的人多呢？还是没房子的人多？
2008年下半年，全球金融危机蔓延到中华大地。万科率先降价了，接下来的就是售楼处被业主砸了。几个月后，一些开发商也顶不住跟着降价，然后就是全国性的&房闹&事件上演。
也许有人还是要较真，当年房价是低了一些，可还是太高，没低到我能承受的价位。那么别盯着房价看，想一想你当时的状态。你当时有没有对自己的工作和收入有一丝的担忧？2008年年底时你是否担心过失业？你是否担心自己的前途？你是否有过不在乎年终奖有多少只祈求公司裁员名单里不要有你。
中国99%准备买房的人，并不是没有房子住，而是想跟父母分开住、想在大城市有落脚、想结婚、想投资、想改善环境等等因素，房价上涨的环境下，你固有的房产也在升值，你的确会有再次买房置业的想法。
我们客观试想一下：
你有一套价值100万的房子，手里有150万的现金，想买一套200万的房子，因为钱不够买不起，所以你盼着房价下跌。现在房价从200万开始下跌，190&170&150&原则上150万你可以买的起了，但要知道你固有的那套房子也从100万开始下跌到90万&80万&但房价还在跌，请问这个时候你会跟进买吗？这不是机遇来了，是风险来了。
为什么跌了不买？
当遇到风险的时候人们的第一考虑是房产不再具备保值和升值的功能，买了之后就会变成负资产。你会本能的把现金投入到更安全的方面，而在这个危机到来的时候，你根本不会考虑买房，而是庆幸当初没买房的这150万够不够你下半辈子活的。而一旦演变成文开头部分的底特律现状时，怎么还会有买房的念头呢？
房价跌了，是整个经济环境恶化了，城市缺少了投资的价值看不到发展的前景，你还有什么理由买房呢？先顾好自己的饭碗吧。房价越低你越买不起。
我从来不盼着房价涨，也不盼着房价跌，只是盼着整个行业和经济状况更健康、更平稳、更可持续。用理性的指责，去让那些肆意妄为的人收敛一些;用对行业及产品的理解，让更多的买房的人安全理性的置业。
究竟是现在就买，还是再等一等，等到房价回落？其实还是那句话：没钱就别买房，买房了就别后悔！其实，房子不一定要买最好的，合适的就可以！但有很多人不明白这些道理，仍在市场中踌躇犹豫。
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用户可信赖无线产品房价属于超理性的人讨论的话题，呵呵。3.30号以后房价跌的命运就已经被注定好，不会引发金融危机。北京时间3月30日，美联储主席妮特o耶伦(Janet Yellen)在纽约经济俱乐部发表讲话。耶伦提出对待加息谨慎的观点，理由是市场风向不好、海外经济增长乏力和美国通胀预期不明确，着重指出中国以及石油市场仍存在的种种风险隐患。全世界都松了一口气，全世界的股票市场随即飘红，中国股市也小幅上扬。美元下跌，黄金上涨，大宗交易商品呈现理性观望态势。伊朗目前仍在寻求提高产量重新赢回因制裁而损失的市场份额，伊朗不会参与签署冻产协议，预计原油期货价格持续走低。根据EPFR数据显示，近两周净流出新兴市场国家的资金为42.6亿美元。有人说加息预期要到四月份以后，还有人说预期会推到2017年，我只能呵呵。感谢谁呢？感谢德银！感谢意银！感谢日本央行行长黑田东彦！是你们的愚蠢救了中国经济啊！我QQ群地址：我QQ群地址：（这张图体现的是全球经济存在的风险，问题最大的美国和其他经济体，不是中国）知乎搜索：预测一下2016中国经济领域的大事件？奇正之道。关于奇正之道的回答的补刀：新华社法兰克福1月28日电（记者沈忠浩　饶博）德意志银行（德银）28日发布业绩报告显示，2015年总收入为335亿欧元，比上年增长5%；税后利润为负68亿欧元，创下历史纪录。欧盟倒下，接下来就是日本、中国，美国隐晦表态说：考虑加息政策。就我看来，美国已经基本达到了自己的目的，是该收手、收心、收神通了。这个问题，我完全可以不答。考虑了一下，还是来答了。假如答错了，希望大家不要笑话。全球经济会在月间好转，中国经济能不能挺到那个时候，还是个问题。所以说这个时候不要动中国房地产，不要动房地产！不要动房地产！不要动房地产！奇正之道。美国加息就是奇。美国美元国际化必须把大量的资本输出，而输出资本就要印美元，就要出超。而出超的资本是需要还的，不是白搭，所以美国要通过加息，让地球村各成员国低成本获取美元，然后高成本还美元，美国赚取其中的利差，这样美元才能动态平衡。美国此次加息的预期目的是回笼十万亿美元，从中国已经掏空一万亿美元。以下是一个逻辑计算题。美国 2014年GDP是17.4万亿美元。2014年世界GDP总量77.3万亿美元。以中国GDP十万亿美元计算。10/（77-17）=16.66666%十万亿*16.66666%=一万六千亿。当然这只是一个简单的数学逻辑推演。个人保守估计在一万六千亿到两万亿美元之间。根据目前中国资本流失的速度，所以或许在明年7~12月间好转，美国的加息政策将会取消。作为一门学科，地缘政治学与国家、国家主义、意识形态、军事活动、经济生产有着多方联系，他反应的是现实生活中多因多果的客观联系和规律。他的主要功能分为：认知功能、预测功能、控制功能、意识形态功能。某道某题。人为什么活着？答：财产。人一定要懂经济，人一定要懂政治。中国的房价谁能降下来？奥巴马和习近平。奥巴马不加息，习近平就敢降房价。习近平降了房价，奥巴马还是加息，或者释放预期加息，钱都跑了美国了。这叫中国版本的东（南）亚金融危机。（中国动房地产的条件已经基本成熟。）伴随着耶伦谈话的祭出，我对16年经济预测也准确落地，我们在我们的QQ群（）讨论过这个问题。他们问我：假如政府舍不得房地产呢？我回答：房地产已经没有利用的价值了。这就是政治。不要佩服我，哥只是青青草原的一只羊。敬请关注资产阶级伪科学-----地缘政治。上海因为规模经济，在中国处于绝对的经济优势地位。他的房价之所以上涨是因为大家对未来有经济预期，而上海发达的金融业，也促成了上海市社会生产效率的提高，所以上海房地产价格高出北广深是正常的。但现在的情况是上海的房价不是透支一年的经济预期，而是透支了几十年的经济预期，而这样的恶性透支，对于上海的房地产不是利好，而是豆腐渣地基。美国假如是狮群，把羊群赶向目的地然后宰杀，那德银事件就是狼群出现，羊群现在四散而逃。公狮傻眼了，其他母狮（美国的石油、天然气出口）还在继续进攻。假如美国放手，那我关于知乎2016年经济的预测那就是正确的。知乎搜索：预测一下2016中国经济领域的大事件？（9赞啊！这么给面子了。）假如德银事件很快收场，意银的事件也没有下文，那美国很有可能会继续为加息补课。那就要继续观察日本、中国、欧盟、俄罗斯的经济看谁先崩溃。再或者中国阴损一点，抛售点日元、欧元什么的。德银事件（狼群）打乱了美国的战略布局。美国任然可以继续加息，把羊群和狼群一起裹挟围歼，完成美国既定的战略目标。假如是这样，美国胜利了也是惨胜。考虑到政治的残酷性，美国会不会向西欧下手？是一个值得考量的事情。如果真那样，大西洋湖就彻底崩溃了，就再也没有什么大西洋湖和先欧后亚了。美国真的要奉行孤立主义？脑洞太大，想不下去的感觉。我们开始反推构成上海房地产价格的基础有哪些？这一次上海房价上涨是因为德银事件造成资金避险，央行大肆放水，降准配合，导致了上海的房地产一路飙涨。美国加息，结果欧洲经济尿了，德银亏了，亏的老惨了。欧洲立刻想起来08年金融危机，欧洲经济崩溃就在一念之间，国债、黄金等可以避险的资产受到了疯狂的追捧，一时间把美国也吓怂了，美联储也出面辟谣。好事不出门，坏事传千里，传到中国一方面是资本需要投资避险，另外一方面美国暗示暂时不加息了，资本向华尔街的传导立刻被截断，于是就出现了资本局部高压的情况。这就是上海房地产暴涨的根本原因，而现在的情况是德银事件的影响暂时平息，而央行降准释放的资本量对于市场而言，小到可以忽略不计。唯一需要重点考虑的就是上海房地产如何消灭这些上涨？暴跌还是缓降？2010年是中国适龄劳动力的转折点，中国已经连续五年人口增长呈现断崖式下降态势，房价会在经济平稳以后溢出避险资金。只要房价一松动，那长期走低的局面就会形成，就和股市一样，动能+势能=无法阻挡。现在的世界经济，就是全球化经济互相比烂的时代，中国经济烂是事实，但日本、欧盟、美国的经济更烂，A股差，但却不是最差，中国的债市是GDP的240%，即使这样中国在日本、欧盟当中还是最好的，其实就是借新债还旧债，经济不好，那来的巨量资金推房地产？08年至今，中国印了60万亿人民币，才把房地产推到今天的高度，假如不印钱，房地产价格就没有支撑点。央行那点量化宽松，根本救不了房地产，只不过是拖时间而已。最最关键的是不要掉进美国的嘴里才好。就怕中国经济出现新问题（比如房地产暴跌），美国一加息，连人带钱就全跑了。中国最富的800万，都有绿卡。这些人掌握改革开放以来，中国全部的胜利果实。只有房地产，才能救中国。所以说缓跌是一种艺术，暴涨是愚不可及。搞的是四万亿，结果却多了四十万亿、六十万亿，而熔断就是变相消灭这些数字的战术手段！所以远离股市、房市，就是养生之道。我们假设，假如熔断最后没有效果，那怎么办？会不会从房地产下手？假如房地产打不下来，就要考虑你们的存款。比如说我有十个公司，都负债120%，名义上我已经破产，但不要紧我找一个白手套。然后把负债全部集中到他身上，这家公司不在我名下，他负债12000%关我什么事？然后我给银行报流水，我每家公司负债情况只有6%，银行说：你经营太好了。给你贷款一千万。欧了。所谓经济基本就是这么一回事情。我说完以后，一脸惨淡的呵呵一笑，看懂的朋友看懂就好，观棋不语真君子。房地产的三个作用力。1、对于央府而言，美元加息完毕，房地产的利用价值就已经没有了（关于这个问题，整个社会都在动摇，整个世界都在动摇，就连美联储残酷冷峻的面容也动摇了。）。2、对于美国而言，加息导致全球经济凋敝，中欧日三国受损最多，当他们达到极限的时候，就是美元防线崩溃的时候，所以私以为美联储会见好就收（美联储只是表态会考虑加息，并没有明确表态不加息。）。3、对于房地产本身而言，房地产是产业不是投机倒把，风险对冲的工具，能灭房地产的只有房地产本身（当房价面对美元加息、股市熔断造成的大幅资本流失，而釜底抽薪的时候，那社会就会弥漫恐慌的氛围）。那天有人问我，买房好，还是买股票？我说：你叫我怎么说？人家有心钓你的鱼，你咬那个钩都是个死。我说：一动不如一静。就目前来看卧倒装死是个办法，你就是躺地下装死（存银行），人家有心钓你的鱼，你还是跑不掉，躺着中枪（存款保险）说的就是你们这种人。存银行是相对来说最安全，没破局那就还得玩下去。赵本山不是说：要啥手表？要啥手表？忽忽悠悠腿就瘸了。钓鱼也是一门技术，不是那根树枝栓个绳扔水里那么简单。哈哈哈。提高门槛的战术意义是什么？假如你有100块，每天花10块，你能坚持10天，每天花1块，你能坚持100天。现在要的是把控时间，拖刀计，拖字决，按预想的计划和节奏拖，就是拖着以不变应万变。奥巴马不加息，习近平就敢降房价。习近平降了房价，奥巴马还是加息，或者释放预期加息，钱都跑了美国了。这叫中国版本的东（南）亚金融危机。上海市手里有多少子弹是可以估算的，2016年2月中国M2总额142.46万亿，美国加息预计抽走13万亿人民币，股市走低消灭30万亿人民币，人民币国际化以及其他忽略不计，现在整个市场上可以流通的现金流有多少？当国家量宽的时候，你说房价涨我们可以理解，这本来就是经济现象，现在大量四万亿创造的数字财富被消灭（超过四十多万亿），央行一个量宽释放六千亿人民币，房地产居然就暴涨，只能说明市场蠢。最后的结论就是上海市把房价拉不起来。上海房地产长期看涨，但短期内会跌。热钱流出不是减缓，而是在逐步加快，而粮棉煤铁油气都能反证人民币被严重高估。不论证了，总言之中国的经济会出现大的调整，中国的经济将会在瓦砾堆中后重建，且结构更加合理。那个时候资本将更具有流动性，人才将更具有流动性，公司将更具有流动性，中国最具有生产效率的地区是哪里？当然还是长三角。周小川说：评价经济刺激计划的作用，应该将其放在一个历史阶段综合来看，不能只想在危机时尽快复苏，复苏成功了以后又不愿意承担由其产生的成本，这是不现实的。朋友你听过躺着也中枪吗？呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵呵。
想澄清几个问题：&br&&br&1.目前是不是泡沫？&br&&br&答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。&br&所以，泡沫是一定的。&br&（房价与收入比，房价与可支配收入比，这两个指标基本不用，因为这两个数据根本没法看了，而且中国很多是两代人供房，所以更看重售租比，也便与股市市盈率做横向对比）&br&&br&2.房价是泡沫，泡沫具体是什么？&br&&br&答:房价的泡沫组成来自于两个部分：土地价格以及P／E在30倍以后的击鼓传花的利润。日本泡沫破灭后最直接的就是土地价格的回落。&br&近五年，开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右（2015年行业平均净利润率才10%，意味着3000楼面地价的房子卖价是1万，降到9000就无钱可赚了，开发商能力差的，还能赔钱）。房价构成中，30%-50%是土地成本交给政府，另外有12%以上的开发商交给政府的税费，开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。&br&银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款（一般是3年期），在销售过程中对购房者吃一次购房贷款。&br&（看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟）房价为什么高，泡沫在哪里，看房价组成应该会很清晰。&br&泡沫的另一组成部分，是击鼓传花的利润，这是由于房产具有投资属性，经历了10几年的货币超发与通胀，在供求关系的指引下，土地财政的刺激下，以及舆论的诱导下，房产投资成为普通人的首选投机跟保值手段。&br&&br&3.关于泡沫会不会破？何时破？&br&&br&有一个房地产18年经济周期的说法，7年缓慢上涨期，5年快速上涨期，2年极速上涨期，4年泡沫破灭调整期。&br&目前状态，各地分化，但总体看按18年周期已经是在极速上涨期，因为中国土地完全掌握在政府手中，经济半封闭，房地产经济的泡沫会不会破，何时破，绝大程度上看政府的调控手段。&br&&br&4.政府应对现状的手段？&br&&br&政府已经走不了土地财政的老路了，原因是目前房产价格挤压了实业的生存空间，也透支了普通人的消费需求，另外，房地产市场的供求关系发生了倒转，导致之前的发展模式从长远看已经走到了尽头。&br&但政府现在还是脱离不了卖地赚钱，因为大量的负债必须要还，新的收税对象还没有出现，所以房地产的泡沫还不能破。&br&&br&从对政府需求上说，就是土地价格不能降，房价不能降。因为一旦下降，政府的负债，银行的不良贷款，企业的资产负债表、利润表都会一塌糊涂，连锁反应将会导致经济至少停滞，最终接盘的不光是你我，最终是人民币，这些明显是政府无法接受的。&br&&br&所以，政府会做什么？&br&对政府最有利的行为就是稳定房价，造人为的慢牛。&br&通过增加土地入市、规划新城区和政策配合平抑一线城市房价，通过限制土地入市和政策配合促进存货过高的城市去化。&br&另外，通过宽松的货币政策，通过居民收入提高与货币逐渐贬值，慢慢降低房收比，让房价在5年后、10年后看起来比现在合理。&br&通过时间来换取房价泡沫缓慢缩小的空间，也就是避免经济硬着陆。&br&&br&但是，2015年的股市与当今房市何其相似，市场力量之强大，当今政府已难以完全操纵，加上地方诸侯与中央是否保持步调一致也很难讲，所以，政府的希望会不会落空，局势会不会一发不可收拾，我认为也是有一定概率。&br&&br&5.个人如何应对？&br&&br&现在已经是泡沫，你是刚需，必须买房，最好到你喜欢的城市，售租比在30以内的地方买房吧，中国很大，宜居的美丽城市真的不少，真的没必要为了一线城市的身份去当接盘侠。&br&要靠自己打拼的普通出身的大多数人，最好在一线好好赚钱、升级，如果发展很好就留在一线（选择规划的新城区购房比较不吃力），如果发展得一般般就在1.5线／2线找定居地。&br&个人配置投资的，选择金融资产跟不动产组合投资，不动产投资尽量选择售租比合适的新兴城区去买，长线持有。&br&目前阶段投资房产，一定要计算投资收益，如果不缺钱或者风险承受能力大的，可以参与一线炒作。&br&&br&6.关于基本面因素&br&&br&1）财政赤字加货币放水的双松格局本届政府任内看应该不会改变，这就意味着货币贬值的预期和事实仍在继续。双松格局对房价有支撑和拉升作用。反之，则会打击房价。&br&&br&2）土地供给&br&土地是房地产市场游戏的本质所在。政府垄断了国有建设用地，意味着可以操纵国有建设用地的供给量和价格，还可以直接垄断建设权（普通城市居民无权私建）。&br&任何拿土地稀缺说事的人都错了，实际上未用土地太多了，只不过供应量跟价格是垄断的。&br&你说主城区建设用地越来越少？城市发展有自身规律，到一定地步就会郊区化，城市集群化，从向心发展变成离心发展。&br&而且，政府已经瞄上了房地产的另一个市场，农村土地流转上市将要开启了，到时候农村的宅基地都可以上市交易了，耕地也可以承包了（已经可以）。只要基建配套到位，想必有很多人要去享受近郊的田园生活。&br&土地的属性以及供给模式，决定了政府对房地产市场的绝对控制力。&br&土地供给对房价的影响具体看政府操作，增加供给、开辟新城区可以平抑房价，收缩土地供给、维持低供给会维持房价或者推高房价。&br&&br&3）城市化进程&br&目前城市化率是55%，城市化结束是70%-75%，大陆每年平均新增城市化率为1%多一点，所以大陆完成城市化差不多还需15年。&br&万达王健林、万科毛大庆等大佬说房地产市场还能发展15年，也主要基于此。&br&城市化的计算是以新增城市人口计算的，也就是人员向城市流动，或者就地城镇化。&br&机会：城市化尚有发展空间，对房价也有支撑作用。&br&风险：如果农村土地可以流转上市了，那城市化进程会加速，也就没有15年了。&br&&br&4）人口老龄化及城市人口的积聚分散&br&一线城市（除了深圳）已经出现老年化趋势，很多开发商以及金融机构早就已经布局养老型地产。&br&关于人口老龄化万科毛大庆有个发言可以搜到，里面有数据，我就不复制了，就说结论：人口老龄化对购房需求及房价必然是转折点，会降低总需求，拉低房价。&br&这个因素是长线影响，到时候的售租比售收比肯定会更趋合理，但年轻人的问题是，你等不起，人民币贬值快，一般人也没能力和精力让手中的现金保值增值，所以，如果价格合理的话，还是要考虑置业。&br&有人讲北上等一线城市的积聚作用会让房价坚挺，但城市化理论有一个城市中心人口逆增长的过程，也就是郊区化和城市圈发展，会使得人口和新兴产业向城市周边拓展。&br&另外，将来大陆会有新兴多个超级中心，华中有武汉，西南有成渝，西北也会有，原先的一线也会扩展成大城市圈，比如北京也扩展成京津冀，这样会使得传统的一线中心的人口积聚压力大幅度分散，也意味着需求的降低和房价的平稳。&br&中国人对于人生成功和人生目标，对于理想与幸福的理解也会渐趋理性。&br&所以，人口老龄化和人口的积聚分散在一线城市长线来看是拉低需求和房价的。&br&普通人想要了解趋势，可以关注人口结构比例以及城市发展规划。&br&&br&7.数据来源以及个人如何查数据&br&&br&笔者因为是从业人员，投资决策使用数据来源于中指，克而瑞，明源等系统的数据、报告。同时也会请统计局的研究人员私下授课（其实政府对现下情况非常清楚，做研究的那些人实力很强，数据很全面，但做决策时因为利益权衡所限，就不会那么理性）。&br&普通人查经济基本面数据可以关注统计局网站；土地成交信息（位置及价格）可以上当地国土局网站看，每天都有更新（通过看土地价格就基本知道目前房价是否合理以及明年房价是否会涨）；住房成交信息可以上住建局网站看。&br&至于，网上的新闻，还是少信为好。&br&目前大部分新闻都是被操纵的，从业者看来，很多都是乱写一气。&br&其实新闻可靠很简单，就是讲道理摆数据。比如成交量，成交价，存货量，去化速度，去化周期等等供求基本数据，但新闻很少提及，很多时候就是在渲染气氛而已。&br&&br&8.总结：&br&&br&1线泡沫已经高企，要看风险承受能力小心参与。&br&1.5线中心城市，2线省会，以及1线新城区还有很多相对合理的机会，要买就早买（目前甚至有以租养供的机会）。&br&&br&跟房地产开发行业一样，房产投资的暴利机会其实已经过去了，还是回归理性的投资预期比较符合现实。&br&&br&其实，本人作为房地产开发投资从业者，真的不希望房价高企，希望房价能够回归理性，只想赚到合理利润即可，大家都有房住，有工开，有钱赚不好么？&br&有人手里有1、2套房，就一心想着房价暴涨，但房价涨了，生活成本跟着涨，房价是大周期，生活成本可是眼下的。你也不能保证在合适的时机出货套现，你也不能保证肯定能给你的后代准备好住所，以免他们为了不正常的房价牺牲了自由与理想。&br&可惜的是，房子应该是居住属性为主，现在却变成了投机品。&br&原先通过土地、税收、银行的吸血游戏支撑了基建建设、大型投资，也造就了相当一批体制相关人员的暴富，但房子终归是拿来住的，而不是拿来吸血的。&br&&br&高企的房价歪曲了社会价值体系，透支了年轻人的理想，摧毁了实业生存空间，待在这样的国度，说实话，真的艰难。&br&&br&～～～～～～～～～～～～～～&br&3-19更新：&br&很多人私信问对于某个城市房价走势的看法，集中回复如下：&br&&br&1）上文中已明确表达了，中国房市是政府主导的政策市，政府的货币政策，土地供给政策，房地产市场配合政策及立法，都能对市场供需及房价起到或正或反的作用，政策对市场需求的影响，以及对房价的影响，关键看中央及当地政府的政策具体走向。就是因为以上政策的不确定，谁都无法准确预测房地产走势。&br&目前政府各方面政策的大方向是想稳定地价、房价，也不允许房价过快上涨。&br&&br&2）开发商投资决策过程比较复杂，从城市可进入分析，到城市宏微观经济分析，再到城市整体供求分析，再到各分城区现状分析，再到目标地块的基本条件分析，会通过一系列的市场分析最终决定是否进行投资。&br&普通人不可能有这样的条件进行理性分析。所以答主已经在上面答复里给各位提供了2个最最简单办法：&br&（1）考虑到货币贬值，目前售租比在35年以内的房子是可以买来自住的，30年以内的房子目前都是可以投资的；&br&（2）关注下本地国土局网站土地成交价格，看土地价格有两个作用，一是看趋势，同等区位条件的土地价格如果在持续上涨，房价肯定也会上涨；二是看房价，看到楼面地价，你就可以结合开发商的正常成本，计算出合理房价，房价短暂可能会受到供求关系起伏，但不会偏离太远。&br&&br&新房房价基础公式：房价=土地成本+建设成本（含建安、管理销售财务费用）+税费+净利润&br&开发商的建设成本请咨询当地人士或网查，一般几年之内变动不会大，&br&税费= 12%＊房价 ，&br&利润=房价＊x%/0.75（x%是净利润率，除以0.75是因为要交25%的所得税）&br&&br&二手房价格参照同区位一手房价格，理论上应该是 重建价格减去折旧再加上交易成本，但大部分房子还比较新，所以价格只是略低于新房。&br&&br&3）很多人问我某个城市的房价看法，恕我无能，不能回答。现在一线，二线，三四线分化严重，而且单个城市中，合区分化也严重，所以我还是希望您按我说的售租比跟关注土地价格的方法去做判断。&br&&br&4）今年房价飙升，答主作为从业人员其实不是兴奋，而且恐惧。无论怎么算，部分城市现在的泡沫都已经到了恐怖的级别，参与风险极大。&br&答主非常看重售租比，是因为将来如果没有接盘侠，价格最终回归了，合理价格最可能靠近的就是售租比了。&br&&br&无论你是普通工薪阶层还是投资者，你现在参与P／E50倍以上买盘的动机无非是认定房价还会涨或者大涨，但目前基本面除了政府的政策因素引导以外，还有什么能支持房价大涨？经济增长放缓进入中低速，出口与实业萎靡，转型还在过程中失业率进入爬高阶段，收入增长缓慢，人口结构变化。。。所有经济基本面都不支持房价大涨。&br&再次警示各位风险，特别是普通打工者，不要参与50倍以上的买盘。大陆可没有个人破产的法律，你贷了款是无论如何都必须还贷的，除非你死了。&br&至于投资者，如果担心资产贬值，请选择金融资产和风险小的不动产投资，合理化自己的投资预期。&br&&br&5）答主希望普通家庭出身的工薪族，在收入条件没有达到之前，请不要轻易负债置业，按目前的房价收入比和售租比，在很多城市，工作10年之后再置业还是可以的，这也应该是常态，所以不要着急。&br&希望各位年轻人在年轻的时候，多花钱在自我提升上，多学点技能，多旅游增广见闻，做到健康、家庭、事业平衡发展。&br&城市里充斥了消费信息与价值观，可能会迷惑你的头脑，到处走走看看，也许会对生命有新的领悟。&br&答主以前的香港同事，30岁多一点白了一半头发的人多的是，他们很惨，3，4万的月薪，背着将近1000万的房贷，生活压力太大。&br&如果将来大陆的生存状态如当时的香港，&br&那些花上千万供房的人，请你想想何必去接盘，不如努努力攒点钱买个自由身了。&br&今年，香港地价跌了70%，房价也会随着下跌。&br&大陆还没有经历过一个完整的房地产周期，没人能真正体会到日本的那种沉痛。&br&大陆没有学真正搞国家社会主义的西欧，比如德国的房价控制得就很好，土地财政的动机以及被执行的过程并没有体现出社会主义的特性，其实城市化进程可以做得到效率与公平兼顾，但现实却没有。&br&&br&6）答主没放一堆图表直接摆明结论的原因是，答主获取的资料大多是咨询公司提供的，在统计学属于二手资料，而且大部分结论网上都可以搜到。如需深入了解如售租比，房价收入比，总房价与GDP比重，郊区化，老龄化等等内容，请直接百度关键词即可。
想澄清几个问题：1.目前是不是泡沫？答：根据售租比=售价／年租金（类似股市的市盈率P/E），目前各大城市基本位于30～50倍（年），国际公认30倍以上是泡沫（25倍以内有投资价值），日本泡沫破灭的时候，顶峰是80倍。所以，泡沫是一定的。（房价与收入比，房…
在近三十年的中国历史上，有没有发生过由信贷泡沫导致的房地产崩溃呢？&br&事实上有很多。&br&比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口为例，1993年的房价已经去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。&br&比如这几年的鄂尔多斯、东北、温州、海南，降幅也很明显，很多地方房价腰斩，你说这算不算房地产泡沫破灭？实诚的说，当然算的。&br&然而奇怪的是，他们的危机并没有蔓延开来，升级到全国。就像企业债、地方债问题，经常听说，然而都只闻楼梯响，不见人下来。为什么？&br&这是由我们国家复杂的产业生态差异所决定的。&br&&br&先说1990年代的海南，泡沫是怎么出现的。&br&海南的泡沫，起自1988年独立建省，并设置中国的第五个经济特区。早些年经济特区政策对深圳、珠海、厦门等城市的推动作用，让投资者们产生了强烈的乐观预期。海南的面积、人口、自然条件都要比前面的几个特区有优势，那么未来的发展自然是不可限量的。&br&在这种乐观预期下，信贷泡沫开始形成，然而，投资者们忽略了一点：四个经济特区中，只有深圳成功了，关键原因就是他无缝连接金融中心香港。那个时代流入中国的外资中，超过80%都来自香港。即使是差一点的，珠海靠近澳门，厦门有台湾，依靠东南亚华侨的汕头就泯然众人了。海南呢，能依靠的华侨又有多少，大概连潮汕帮都不如吧。&br&没有外资流入，一切的产业发展都是无根之木，政策力度再大，也没有什么卵用。于是所有的投资预期，都只剩下预期，投资就变成了投机，变得脆弱不堪。海南泡沫的破裂，表面原因看是朱总理的宏观调控，信贷收缩带来的，但那不过是导火索而已。&br&根源还是产业的发展不达标，如果经济发展良好，没有人会去刺他，怎么扎也扎不破，深圳的房价都从几百涨到几万了，怎么也没见被刺破呢？&br&&br&这就像股票投资，热门的公司总是市盈率很高的，但是只要业绩达标，或者超出预期，这一切都不是问题。投资者一定会继续买入，将股价推向新高。问题只在于，这家企业的成长，是否是真实的，是否是可持续的，一旦投资者产生了疑虑，必定就会用脚投票，蜂拥出逃。&br&房地产也是同样的道理。只要有乐观的预期，就一定会引发信贷泡沫，形成高租售比，但这些都不是问题。只要产业在成长，人民的收入可以支持购房，这个泡沫就不会破裂。而崩溃，一定是从产业的衰败，或者不如预期而引起的。&br&比如东北，煤炭钢铁都卖不出去了，资源过剩，国企裁员，房价能不跌？温州低端出口产业升级乏力，光靠卖打火机能支撑的起两万元的房价？海南的国家旅游岛政策很给力，可是坑爹的服务业把大众游客都赶到东南亚去了，高端消费在反腐大势下又隐匿，房价也就只好变成断线风筝了。&br&&br&我在其他文章中阐述过一个观点，中国的经济规模很大，结构很复杂，内部差异巨大。当深圳的人均GDP已经高达两万美元的时候，西部的甘南地区只有不到两千美元。有的地方以资源立足，有的依靠农业，有的以出口加工立足，有的依靠服务业，产业的不同，决定了彼此的生存环境和经济前景截然不同。&br&举例来说，前几年油价高涨的时候，上游采矿地区的经济就一派欣欣向荣，下游加工业和终端消费产业就叫苦连天。现在油价下跌，彼此的境遇就完全反过来了，山东的石油地炼公司业绩冲天，各地的加油站也成了最抢手的投资项目。化工产品跌价了，消费端的一线城市居民同样也成了受益者。&br&所以资源产区的衰落，对于沿海出口加工业地区来说，其实反而是一个利好，自然房价的涨跌，也就走向了两极分化。&br&&br&另一个我们必须纠正的误区就是：房价的涨跌，不仅由人口流入驱动。&br&我们投资一个企业的股票，最重要的指标，不是看销售收入，不是看市场份额，而是看利润。护城河越高，核心竞争力越突出，利润率就越高，投资者对这支股票的信心就越强烈。&br&体现在房地产，就是产业的高端化。&br&举例来说，一线城市中，广州与北上深的房价已经渐渐拉开了差距。社会上众说纷纭，有人说是广州衰落了，有人说是广州的土地供应充沛造成的，有人说是广州人口流入变少了。&br&其实都不是，广州的人口增长仍然很快，根据官方数据，2015年北上广深的人口增长数字分别为18万，负10万，42万，59万，增速排在第二名；广州的传统产业也并没有衰落，以GDP而论，北上广深在2015年分别增长6.9%、6.9%、8.4%、8.9%，仍然排在第二名。即使广州的土地供应充足，但是对中心城区而言，广州的房价仍然与北上深拉开了很大的差距。&br&问题在哪里呢？&br&关键的原因就在于金融业。在所有的产业中，金融业是最重要的，号称百业之母，利润可以占到500强的一半以上，而在目前的中国，受政策的限制，只有三个金融业中心城市：北京、上海、深圳。&br&上海有主板，深圳有创业板，北京有新三板，各据一方，形成了三大私人财富管理中心。很自然的，这三个城市的产业利润率也是最高的，并且在政策的护城河下，带给投资者极高的信心。可以参考的标的，纽伦港三大全球金融中心，也是世界上房价最高的三个地方。&br&近年来，北上深的金融业发展非常强劲。举例来说，2010年，全国私募基金管理的资产只有2000亿元左右，但是到2016年3月，光北京私募管理的资产就已经有1.3万亿元，另外上海有1.4万亿元，深圳有7千亿元，年复合增速超过100%。三大城市垄断了全国八成的私募资产，相比起来，私募规模排名全国第四的广州，管理资产却只有2千亿元，完全享受不到这种财富效应。&br&由此我们可以看出，不是广州的产业衰落了，恰恰相反，是北上深的金融业发展太快了，使得当地的房价有了坚实的产业支撑，脱颖而出。&br&&br&就产业的平均利润率来说，一般可以划分为几个档次。&br&第一层级，金融业。其利润率远远抛离其他行业。&br&第二层级，科技、商业、文化和健康产业，他们代表着产业升级的方向，仍然处于蓝海阶段，供不应求。&br&第三层级，工业制造和采矿业。旧经济的代表。&br&第四层级，农业。衰败的农村，可见一斑。&br&转型期的中国，在不同地区的产业兴衰沉浮中，房价产生了巨大的分化。从事旧经济的内陆地区和农村地区，房价失去了支撑，隐隐有崩盘的危机。但在另一方面，一二线城市的新经济却欣欣向荣，房价又有再度暴涨的苗头。&br&这就是我们面临的境况，一个割裂的中国。旧经济地区的下岗潮，和新经济地区的劳动力短缺，只能被迫上机器人，形成了鲜明的对照。而他们彼此之间，唯一的联系，就是旧经济退出的资金，在加速的往一二线城市的第一、第二层级产业流动，将这个地区的房价“租售比”和“市盈率”推向更高。&br&&br&你说一二线城市的房价泡沫大不大呢？当然是大的。&br&像北上深的房价，起步就是五六万元，即使是月薪过万的白领，看着也亚历山大。&br&但你要明白，任何金融业发达的地区，都是两极分化严重的地区，只占金字塔顶端20%的高收入者可能就占有了全市80%的财富，他们的投资能力非常强大，完全可以支撑的起这个城市的房价。&br&泡沫确实是越吹越大了，但泡沫是不一定会破的，这一切都取决于产业升级的是否顺利。
在近三十年的中国历史上，有没有发生过由信贷泡沫导致的房地产崩溃呢？事实上有很多。比如1990年代初的海南、北海、惠州，以海口为例，1993年的房价已经去到7500元，十年之后的2002年，反而跌到只剩下2100元。比如这几年的鄂尔多斯、东北、温州、海南，降幅…
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欲将心事付瑶琴，知音少，弦断有谁听。}