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商业贷款转组合贷款 20年贷30万省7.45万元
　　近日，我市推出了商业贷款转组合贷款(商业贷款+公积金贷款)业务，让部分符合条件的市民可以提前成为公积金贷款的受益人。记者从市公积金管理中心获悉，商业贷款转组合贷款业务已于上周正式落地，市民可在全市5个网点进行转贷操作。
　　此次增设商业贷款转组合贷款业务的银行网点有建设银行崇宁支行、锡山支行、惠山支行，以及江阴建行个贷中心、宜兴建行个贷中心5个网点。在办理转贷业务前，需至建行崇宁支行房贷部领取或至无锡公积金网站下载《转贷申请表》，在办理转贷业务时，借款申请人、配偶及住房共有权人均须到场。在所有材料准备齐全的情况下，6-7个工作日即可完成贷款发放。
　　通过办理这项业务，市民能提前享受到公积金贷款的低息优惠。比如一位市民购买了90平方米以上的房屋，买房时因无法办理公积金贷款，如今，他的未还商业贷款还有50万元，按照之前规定，可贷额度为公积金账户余额的10倍，他需要等到公积金账户余额达到5万元才可转为纯公积金贷款，但现在他随时可以转成组合贷款。若该市民公积金账户中有3万元余额，则可贷公积金30万元。目前5年以上公积金贷款年利率比商业贷款低1.9%，即办理商业贷款转组合贷款后，按等额本息计算，30万元20年公积金贷款可以为市民节约利息支出7.45万元，而且用公积金偿还贷款，月供压力也将大大降低。
　　（张奕妍）
[责任编辑：季晓炜]
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Copyright(C) 1998- All Rights Reserved无锡新传媒 版权所有未经授权禁止复制或镜像7万提前还款，问是先还公积金贷款（30万，29年，4.5%）划算，还是先还商业贷款划算（45万，20年，5.6%）？
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房贷是所以负债中可以说是最低了【某笨原创】妈妈再也不用担心我的公积金贷款和房屋限购啦——某笨来为大家普及一下相关知识-经验分享-主版-上海中国婚博会官方社区
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【某笨原创】妈妈再也不用担心我的公积金贷款和房屋限购啦——某笨来为大家普及一下相关知识
序言 记得上次的年终奖，某笨有写过一篇关于购买房屋要注意的事项，希望有帮助到大家。 现在新人们结婚，房子是首当其冲的第一关。什么婚纱照、钻戒对戒、婚纱礼服、蜜月旅游、婚庆婚宴，全部都是建立在房子的基础上来筹备的。虽说现实很残酷，但是却是不得不默默接受的。既然无法回避，那么就勇敢地面对。 基于以上的原因，某笨认为购房应该也是算在筹婚中的一件头等大事。真希望哪天婚博会连买房专区都能开设一个，然后也搞点霸王券，到时候某笨一定给婚博会<span style="color:#ff个赞。（来个什么汤臣一品5000万霸王券） 购买房屋是个相当复杂的过程，从看房、签合同、银行贷款一直到过户，耗费的精力和时间那是相当巨大的。 如果碰到对于一些操作流程和相关政策不了解的话，还会白白的浪费了自己的宝贵时间。基于这些原因，作为有一点点业内人士的某笨今天就先为大家简单讲解一下关于房屋买卖中公积金贷款和房屋限购的一些基本知识。相信复杂的大家看不懂也不想看，这东西连某猪这种专业人士到现在看了就会被绕进去，更别提平时不接触的人了。所以就只说一下最最基础基本的内容吧。
公积金贷款
我们先来说一说公积金贷款。 公积金贷款就是指我们每个月缴纳住房公积金所可以享受的贷款。 为什么某笨只提公积金贷款呢？因为目前我们的公积金贷款基准利率是4.5%，而另一种贷款——商业贷款，它的基准利率是6.55%（按揭以240个月计算，当然目前还是有最低基准85折的），这两相比较之下，就可以发现，利率相差巨大。所以能够不商业贷款的，就别商业贷款了。 当然有时候你会听到有些房屋中介或者房地产开放商销售说公积金贷款不好，千万不要随意的听信这类不负责任的说辞。这其中牵扯到多方的利益，有商业银行的恶意竞争、有开发商的利益驱使，还有购房人的不明真相。总之只要记住，公积金贷款要比商业贷款来的划算，这就是我们购房者的最大利益。
很多人只知道每个月单位、公司帮自己缴纳了住房公积金，而在真正要使用的时候却不知道一些基本的知识，结果忙的团团转。 那么现在某笨就来为你终结这些麻烦。（友情提示，某笨以下讲解均为简易教程，仅供参考）
公积金贷款简易教程【某笨2014版】 前言 要说公积金贷款，必定要知道自己的公积金账号。实际生活中，其实有很多人都不知道自己的公积金账号。某笨就在最开始的部分给大家说一下如何查询自己的公积金账号。 一般我们有三种方式来获取公积金账号： 1.最简单也是最直接高效的方法，问你单位的人事或者财务； 2.建设银行每年七八月下发的年度结存单上的职工账号就是公积金账号； 3.带着自己的身份证，去公积金运用中心查。
第一讲公积金贷款流程 我想流程这东西是大家最关心的吧。别看公积金网站上写的那么复杂，其实只要抓住其中的几个重点就没什么问题了。 我们买房贷款要分两种情况： 1.纯公积金贷款 带好主贷人、次贷人及配偶的证件原件（身份证、户口本、结婚证）、公积金账号、买卖合同直接去公积金管理中心申请。 2.组合贷款 在确定了贷款金额后，把以上的这些材料交给银行信贷员，由银行同意申请后统一操作就行了。 官方版里面有提到很多东西，大家不用紧张，因为一般大家买房都会有中介的，这些中介都会帮你准备齐全。而如果是一手房的话，那就更好了，房地产开发商基本也会帮你服务到位。 流程很简单：提供材料→受理网点或住房公积金网上贷款平台受理→审核签订合同→办理担保及抵押→放款 一般材料齐全的话，审核时限不超过10个工作日，而在房地产交易中心办理了抵押登记后，没有问题的话，从抵押登记办妥后放款不超过5个工作日。
第二讲个人或夫妻双方公积金贷款 在你知道自己公积金账户余额的前提下，怎么计算出自己的贷款额度呢？ 其实很简单，只要把自己的账户余额乘上40就是个人最高额度了，封顶是30万。如果有补充公积金的话，那补充公积金部分乘以20，最高额度是10万，加在一起最高额度封顶是40万。 那么夫妻两个人共同贷款的话，也就是可以贷60万，有补充公积金的话就是80万。（前提是你要有连续缴纳住房公积金六个月以上哦，而且账户内余额充足。） &&&&& & &&& &&&&& & &&&住房公积金个人购房贷款额度表
最高贷款额度
住房公积金
补充公积金
购买首套自住房
一人参与贷款
两人及以上参与贷款
购买改善型第二套住房
一人参与贷款
两人及以上参与贷款
购买非改善型第二套住房
暂停住房公积金贷款
购买第三套及以上住房
停止住房公积金贷款
第三讲公积金贷款年限 一般公积金贷款的话对于一手房而言是30年，二手房最高是15年。 另外纯的公积金贷款对于房龄是没有要求的。
第四讲公积金使用中的疑问 这里某笨总结一下一些大家会经常问到的问题。 1.买过一套房，再买房的时候可以用公积金贷款吗？ 这个问题要分两种情况来回答。 ①之前那套房使用过公积金贷款。那么就必须还清之前那套放的公积金贷款后才能再次申请公积金贷款，不过利率上浮10%。 ②之前那套没有使用公积金贷款。那么这是可以申请使用公积金贷款的，不过前提条件是家庭人均面积不能够高于33.9平方米。 注意，这里的家庭人均面积指的是目前你整个家庭所有用的房产人均面积，而家庭指的是你、配偶和未成年子女，父母不算在其中的。 就和我上面的那个列表上说的，第二次购买房屋使用公积金贷款的，个人最高额度就只有20万了，补充公积金不变，利率上浮10%。 如果家庭人均面积高于33.9平方米，那么就不能够使用公积金贷款了。为什么是33.9平方米呢？待会儿某笨会和大家解释的。
2.买房时没用公积金，那这些余额能干什么？ 这些账户里的余额可以用来冲还贷，也就是可以拿来还你的商业贷款。 这里要首先确定是月冲还是年冲。月冲就是指每月直接从公积金账户中提取用于归还当月住房贷款本金和利息的方法，也就是逐月还款法；年冲就是指提取住房公积金一次性归还贷款的方法，也就是俗称的一次性还款法。 注意，一次性还款法每年只可以提取一次住房公积金用于还贷。 当然有些人会说他也没贷款要还，那么公积金可以直接提取出来派其他用吗？比如办婚礼、买钻戒什么的。 那当然是不可以的。公积金属于专款专用的范畴，如果一直没有使用过公积金的话，那么直到退休后才可以将它提取出来。当然啦，上有政策下有对策，现在也有很多人钻着空子把公积金提取出来，不过某笨就不在这里细说了。
3.公积金的贷款比例是多少呢？ 公积金的贷款比例，这个也是需要分为三种情况来说明： ①首套住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的家庭，那么公积金贷款的首付款比例不能够低于20%； ②首套住房建筑面积在90平方米以上的家庭，那么公积金贷款的首付款比例不能够低于30%； ③改善型的第二套住房的首付款比例不能够低于60%。
关于房屋限购 之前那次年终奖的帖子里面，某笨也提到过限购的事情，不过那次时间匆忙，所以可能有些地方也没有详细的说明清楚，所以这次某笨再来个加强版的限购说明。而且这个房屋的限购和公积金贷款也是息息相关的，什么原因呢？ 看过以上某笨关于公积金讲解的JMS应该不难发现，公积金贷款的额度和购买的房屋是不是首套房有着很大的关系。而首套住房的认定，是以购房人家庭（就是你、配偶加上未成年子女）名下有没有房屋为依据的。而第二套的改善型住房的认定，则是以购房人家庭（还是你、配偶加上未成年子女）名下是不是仅有一套住房，并且人均住房面积是否低于上一年度全市人均住房面积为依据的。（这也就是为什么是33.9平方米的缘故。） 其实上海的限购政策复杂的主要还是针对的上海户籍的家庭购房，非上海户籍购房倒是简单明了了。 先来说说上海户籍的定义吧。 在房地产行业里，所谓的上海户籍其实指的是两种情况： 1.买房人的户口在上海（学生户口不算，除非博士学历；970段的集体户口要有上海的工作单位）； 2.买房人的配偶是上海户口，并且上产证，那么这个家庭就视为上海户籍。 而限购之所以麻烦，其实不是因为自己名下有多少房子，如果自己名下房子都是自己和配偶的名字，那么计算起来倒是简单很多，结婚的人只要有两套就算限购了，甭想买第三套了。 麻烦就麻烦在很多人是和自己的父母有共有房产的。我们来分几种情况讨论（以下讨论的前提均为已婚、和父母共有的房产是在日之前）： ①和父母共有的房产不超过两套，自己名下无房产，可以再购买两套房屋； ②和父母共有的房产不超过两套，自己名下有一套房产，可以再购买一套； ③和父母没有共有的房产，自己名下无房产，可以再购买两套； 如果和父母共有的房产是在日之后的，那么就不能够剔除了，直接算作是自己名下的房产之一了。 而非上海户籍在限购上简单了很多，虽然在去年11月9日出台了新政策，不过大体上还是很容易理解的。 非上海户籍购房： ①单身，不能购房； ②结婚，配偶为上海户籍且上产证，以上海户籍家庭计算； ③结婚，配偶为非上海户籍，购房合同签于日之前，只要在合同签署之日前两年内缴满一年社保或个税即可购房；合同签于日（含9日）之后的，要在合同签署之日前三年内缴满两年社保或个税方可购房。
总结 买房可以说是现在国人的一件大事，很多人几乎是倾尽了全部的家产来买房。所以某笨觉得即使花再多的时间来看看相关的东西也不为过。当然不在这个行业里面做，很多东西也不是很明白，但是基本的东西还是需要了解一些的。 某笨这次主要是以公积金贷款为主题，顺便也把限购政策和大家分享了一下，希望能够给还在犹豫看房的JMS提供一定的帮助。以一个涉足于房地产行业，但还不是很精通这方面业务的身份来写下这篇原创帖，仅供大家参考。 说实话写这类帖子远比写探店要累好多，原本以为都是自己掌握的知识，没想到在写的时候却总不知道该如何表述才能够让大家更清楚地理解。所以花费了很多精力在措辞上，再加上对于一些关键数据，还要去核实一下，避免误导JMS，所以真心感到还是探店来的舒服吖，还有免费的饮料和点心吃（笑）。 不过能够把自己知道的东西整理出来，也是种自我满足吧。 另外再次提醒一下大家，公积金贷款远比商业贷款要来的划算，所以能够公积金贷款的，千万不要盲信一些不良销售的花言巧语，去贷商业款。这其中的利益瓜葛是很复杂的，银行信贷员和房地产开发商销售之间的利益勾结也是很普遍的现象。虽然公积金贷款的审批周期会比商业贷款长一点，但是基准利率却实实在在的低不少呢。 不过目前阶段，似乎关于房价的传言都很夸张，上海的22家商业银行中也已经有四家暂停贷款，首套房和二套房的首付分别为30%和70%没有改变。放贷收紧的结果就是房价很难有下调的空间。 最后还是希望自己的经验总结能够帮助到大家，十七管管也能多给点分，那么某笨的这篇帖子也就值得啦（笑）。 那么祝大家还没购房的，在新的一年里马上有房；已经有房的马上入洞房。 房市有风险，购房需谨慎。
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