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中国房地产市场垄断性质研究
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我国房地产市场的垄断性分析
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58房地产经济学参考答案-3
地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减；2、房地产供给有哪些特点？；答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点；（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性；（2）房地产供给的层次性；（3）房地产供给的滞后性；（4）房地产供给的时期性；掌握这些特点，对有效组织房地产供给，实现市场供求；3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？；房地产市场供求均衡是房地
地产的消费性需求和投资性需求扩大；如果相反，则减少购房，使房地产需求缩小。所以，正确引导消费者心理，增强信心，把握方向，以调节房地产需求也有重要作用。2、房地产供给有哪些特点？答：房地产的特点决定了房地产供给具有显著特点。（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性。作为房地产基础的土地，它的自然供给是没有弹性的，而土地的经济供给也是弹性不足的，因而城市土地供给是刚性的。中国的城市土地属国家所有，土地使用权交易的一级市场由国家控制，是一种垄断性市场。这些特点决定了受政府的干预和制约特别明显，不易随市场需求任意增加供给。（2）房地产供给的层次性。房地产供给可以分为现实供给、储备供给和潜在供给三个层次。现实供给是指房地产商品已进入流通领域，可随时出售或出租的房地产，包括现房和期房。储备供给是指暂时储存不立即出售的房地产，起着调节市场的作用。潜在供给是指正在施工建造的房地产，构成未来的供给。分析这三个层次，对于科学地把握房地产供给状况，预测未来供给态势具有指导意义。（3）房地产供给的滞后性。由于房地产建造的周期长，一般要二、三年甚至更长时间，这种较长的生产周期决定了房地产供给具有滞后性。当市场急需房地产时不能立即减少供给。所以房地产投资决策更要讲究科学预测。（4）房地产供给的时期性。房地产供给的时期可以分为特短期、短期和长期三种。特短期即市场期，房地产供给固定不变。短期是指可以对房地产供给产生较小幅度变化的时期。长期是指房地产所有生产要素都可以变动，对房地产供给产生较大幅度影响的时期。针对这三种时期，调节供给也可以采用不同的策略。掌握这些特点，对有效组织房地产供给，实现市场供求平衡具有重要指导作用。3、认识房地产均衡原理有什么重要意义？房地产市场供求均衡是房地产市场运行的基本原理，也是微观经济运行和宏观经济运行追求的基本目标。由于房地产供给和需求是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而二者的均衡是相对的、有条件的，绝对的均衡是偶然的、暂时的，因而调控的目标只能是相对的基本均衡。相对均衡又有两种状态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态。当然这两种基本均衡态又是可以互相转化的，但理想的均衡态是供给略大于需求的均衡态。认识房地产均衡原理的意义在于：对微观企业来说，通过认真分析房地产市场的供给状况，根据其均衡原理，及时调整生产经营策略，尽可能提供有效供给；对政府宏观调控部门来说，在分析房地产市场形势的基础上，可以及时采取有效措施，运用经济杠杆和必要的行政手段，及时调整供给和需求，避免大起大落的波动，努力使房地产市场保持基本平衡。4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。其内涵包括三层含义：其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体，反映了市场结构具有统一性。其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系，既互相联系、又互相制约，体现了相互之间的联系性。其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构，具有系统性。房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。房地产市场体系是房地产经济运行的载体，建立健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产资源配置中的基础性作用，为企业微观经济运行创造外部条件，为政府有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都具有十分重要的作用和意义。第五章 复习思考题参考答案要点1、房地产价格有哪些特点？答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点：（1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。（2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。（3）房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。（4）房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。（5）房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。（6）房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。2、影响房地产价格的主要因素有哪些？答；影响房地产价格的主要因素有：（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。（4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。房地产为什么会升值？房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型升值。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？ 房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必包含各类专业文献、专业论文、文学作品欣赏、高等教育、各类资格考试、行业资料、外语学习资料、58房地产经济学参考答案等内容。　
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英语翻译房地产市场又是一种区域性市场,作为不可移植的物质载体,不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点,又作为房地产整个行业来讲,他的高投入,流通慢,收益回收慢的特性决定了
英语翻译房地产市场又是一种区域性市场,作为不可移植的物质载体,不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点,又作为房地产整个行业来讲,他的高投入,流通慢,收益回收慢的特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场,这样,房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性.由此在竞争区域中,少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异,弱化竞争,通过先入企业的先发优势,达到了垄断地位,又通过其的垄断地位,使房价维持在较高水准.请不要用翻译工具，就算用也不要出现明显错误吧。
The real estate market is a kind of regional market,as do not transplant material carrier,the natural within area has the characteristics of regional monopoly,and as a real estate the industry speaking,his high investment,circulation slow,earnings recovery slow to the characteristics of only a few with strong economic strength of the group to have the ability to enter the real estate market,so,the real estate market of natural monopoly industry,has the characteristics of regional monopoly.Thus in the competition in the area,in the few tycoons have to control the market after efforts to expand real estate differences through,to lessen competition,through the first of the enterprise start advantage,to the monopoly position,and through the monopoly position,make the house prices remain at high standard.
房地产市场又是一种区域性市场，作为不可移植的物质载体，不动产天然的在区域范围内有着区域垄断的特点，又作为房地产整个行业来讲，他的高投入，流通慢，收益回收慢的特性决定了只有很少部分的具有强大经济实力的集团才有能力进入房地产市场，这样，房地产市场就天然的具有行业垄断、区域垄断的特性。由此在竞争区域中，少数寡头在拥有了对市场的控制力后通过努力扩大房地产差异，弱化竞争，通过先入企业的先发优势，达到了垄断地...
The real estate market is a local market, as do not transplant material carrier, immovable natural in a regional context has regional monopoly, and as the entire real estate industry will tell, his hi...}