只有天知道梨der们身边的师爷在想啥：末端需求上不来，局部地区高房价难以为继。这么些年，最常见的一句话，就是钱会不值钱，房价一直涨，只有买房。不买房没其他投资途径，工资会越来越高，十年后房贷不值钱……。无数没有风险意识的，被时代大潮裹挟的，或者渴望少奋斗的普通人，靠这个模糊的信仰，省吃俭用的上车，面临亏损时，也反复安慰是暂时的技术性调整，他们不会让跌的。1、首先这里定义一个我理解的泡沫，泡沫就是资金成本大幅度高于售租比，比如一套房500万，年资金成本25万，年租金5万，这里净资金成本就是20万。这里不论你是不是有房贷，资金成本都是如此。500万的全款，卖了的话资金本身也同样滋息。这里的泡沫未必就不是合理的，但一定不是一个稳定态的。就是房价必须一直涨，让涨价来覆盖持有成本。如果不能一直涨，资金成本和售租比就必须接近。这就类似股市成长股，市盈率可以很高，也照样有人持有，但这个公司必须一直成长，如果公司不成长了，那市盈率就要降低下来，至少要超过资金成本，否则没必要拿着。2、三四年前，某定义过两个连接的自行车理论，前面自行车是资产价格，后面自行车是工资消费。资产价格和后面的工资消费应该是个大致平衡的。前面自行车跑的太远，中间连接绳子就会断裂。其实早在十几年前，就有个大排面理论，就是一个城市的房价和对应楼下大排面的比值是固定的。不可能房价很高，大排面价格很低，这样消费也支撑不起来。3、这样一来，基本就清楚了，那就是，货币确实在贬值，但贬值要同样投射到资产和工资消费上，就是房价翻一翻，工资和消费也要翻一番。房价涨，大排面和工资也要涨。现在情况是，只有资产价格翻番，工资和消费没跟上。前面强行制造恐慌，需求透支后，后面需求完全跟不上了，甚至躺平了。此时就只能是前后自行车再平衡的过程，要么前面停下等后面，要么后面加速追前面。前者是房价下跌，去找工资消费，后面是工资消费房租追房价。现在看工资消费追房价是很难了，找工作内卷这么厉害，专家说都要付费上班了，还怎么追。最后只能是房价往下，来找工资消费。而且房子也不缺，你买一套，他盖十套来等你。就是一线城市也很多土地。4、至于为什么不能房价不涨不跌，那是因为资金成本太高，不涨就跌。能反复刺激，不断降低首付，让新人入场，能稳住缓慢阴跌，就已经是成功了，直接跳水肯定不行，带来风险太大。前些年需求刺激厉害，是可以比现金保值。现在情况是现金是会贬值，但泡沫下的房价比现金贬值还快。货币是超发，但也不可能只涨房价，前面自行车要回头等后面自行车。房子要等大排面。现在的燕郊，惠州等等，已经出现很多这样的地方了。就是深圳，很多地方也在亏。按现在平均3.5%的资金成本和售租比差额，房间每年必须涨3.5%，如果不涨，就是亏损。我看了深圳华为坂田附近的楼盘，17年5.2万，现在年初的云望府均价也才5.8万，持有这些年，就是亏损的，这还是深圳呢，其他地方更不用说了。5、这就是需求不足，导致的房地产泡沫破灭的逻辑，直接打击了开篇的买房抗贬值理论。抗贬值这些都是间接宏观逻辑，很粗，最直接的价格逻辑是供需关系，价格就取决于供需关系，需求上不去，价格就会下来。房价回头等工资消费，其他物价和劳动力一起贬。这个时候说不定利率还会起来，前面的资成成本会继续增加，继续导致房价下跌。可能房价等到工资消费后，几十年后真的上百万一平，但对应货币购买力大概率还是下降的，房子还是跑不过现金，更不用说大排面有色贵金属了，因为房子供需失衡了，该后面自行车了。而且很多人的杠杆也撑不到几十年以后，因为工作很难找。房V们普遍不懂经济学规律，也看不懂本文，翻来覆去就开头那几句车轱辘话。就靠着坐电梯到了楼顶，现在普遍十分迷茫。但现在的地产大V，赵教授，都认为靠新入场小王是不行了，小王又穷又少，短时间内让小王都不太可能，可能的只是大幅度降价，相对改变小王穷的状况。现在还指望降首付去找小王已经不可能了，一些房企已经觉醒了，开始降价去找小王，就这么点小王了，不抢跑就没了。6、其他的万能论，离不开论，就不提了，完全是胡扯，都是自我安慰，真的万能可以先把婚育干上去。万能论也抵不过大自然和人性的规律。末端需求上不去，大罗神仙来了都不行。至于城市人口流入，基本也到了末期了，深圳的幼儿园入学数量两年前就开始下滑了。当然，有人说还有其他途径，那就是降低资金成本，比如存贷利率，但自己成本受制于物价，汇率，重要性远超于房地产，房地产不振至多是穷一点，苦一点，物价和汇率可是生死攸关的大事。}

2022年初，中国房贷出现改革开放以来首次负数（老百姓新申请的房贷总额还没有应还的房贷利息多），居民贷款能力撑到极限。全国房贷总量80万亿，按10年期5个点左右的利息算，1年需还12万亿，2021年居民可支配收入45万亿，居民消费总支出34万亿，45-34-12=-1,老百姓已经没有能力还房贷。房贷就是透支未来的收入满足当下的需求，只有在经济高速增长，收入稳步递增的情况下可持续，在人口增速下滑、经济增速放缓的情况下，房贷出现负增长成为必然，房地产拐点真的到了？采购人，考个什么证更有含金量？}

从目前政策储备来看，感觉是出了一个政策，政策边际效果都在逐渐减弱，而且也看不出还有什么更好的政策，所以最近房地产被抬出来救市了。从最近房地产政策来看，感觉就差一句大力发展房地产的话。新基建的增长目前来看还难以对冲房地产下滑带来的负面影响，面对巨大下行压力，房地产依然是拿出来救市。可是房地产已经把我国居民的负债率提到历史高位，就如题记所说的，2022年一季度末，我国居民的总负债超过了200万亿，人均背债14.7万，国民储蓄率从51.8%降至45%。特别是年轻人，几乎每个人都背负几十万甚至上百万的房贷，直接透支了未来几十年的消费力。再刷一波房地产，搞不好可能真像日本那样房地产泡沫破了，所以说泡沫都不是被刺破的，而是自己撑破的。}