最近，相信不少人都在 @央视新闻 、朋友圈刷到了“贷利率低至4.2%”的消息。房贷利率转至4.2这一政策是真的吗？具体又是怎样的呢？接下来，我们就一起来看一看。从客观角度来看，该政策确实是真的，但是要想办理此项产品，也需要以下几个条件，并且还有一些“附加事项”。1、贷款年限在一年以上，且总还款金额达到5%-10%的，首套房和二套房均可办理此项产品；2、必须先预存总贷款金额的10%-30%至该银行，且存为定期，同时预存的比例不同利率也会不同；3、贷款年限最长不超过22年，且不能超过原贷款年限；即如果用户还剩27年的贷款要还，最多可以换成22年，还剩15年，最多可以换成15年；4、公积金组合贷款的商贷部分，可以只贷商贷部分；5、最高只能贷款199万，即如果用户的总贷款为300万，用户只能转199万至该银行，而剩余的101万将继续在原银行贷款；6、办理该产品后，月供跟传统的房贷计算器所换算的月供金额有所区别，将会按照该银行特有的计算方式来换算。7、转按揭可以拿合同正常提取公积金。值得注意的是，该产品并非网上流传的“先息后本抵押贷/经营贷”；同时，根据该银行工作人员所诉：“本产品不需要用户垫资解压，我们银行可以为用户免费解压转按揭；用户如直接到营业厅咨询办理，中间也不会收取任何‘服务费’。”根据目前得到资料显示，该产品至少存在以下两点好处：第一，利率确实低了不少；如果用户先预存总贷款金额的10-30%至该银行，那么该用户最终的房贷利率为LPR-40bp，也就是4.2%。远远低于现在普遍银行的5.2%（首房首贷）、5.4%（二贷）第二，贷款利息变少了；该产品把贷款年限下调，最高仅为22年，明面上看贷款年限低了，贷款利息也将会少了很大一部分。比如，按照同样贷款100万算，根据最新的利率计算：4.6%+最高的二贷基点80%，即为5.4%，贷款30年，所产生的总利息为1021511元。而根据网传的4.2%、22年来算的话，总利息则为533786元；以此前的5.8%、5.9%来算，贷款30年总利息则分别为1112311元、1135291元。对比来看，几者之间最高利息相差601505元。节约了这么大一笔，乍一看产品确实不错，但，真的这样简单吗？该产品没有任何弊端吗？我们接着往下看。首先，以100万的贷款为例，先预存总贷款金额的10%-30%，也就是当于要存10-30万的定期，而这笔钱在27个月后就会直接提还进用户的本金中，但这27个月却不会纳入房贷贷款期限内，也就是说用户反而会将多还27个月的房贷。其次，对于公积金组合贷款用户来说，此产品明显不划算。众所周知，公积金贷款明显比其他贷款方式利率更低，完全没必要换；而剩下的商贷部分也不是用户想换就能换的，必须要原贷款银行同意才能换。值得注意的是，据小助理了解到，大部分银行并不同意这样的操作，如果原银行不同意，那么客户依旧只能按照比例偿还。再次，用户将会存在有两笔房贷的情况；以总贷款300万为例，用户只能转199万至该银行，而剩余的101万继续在原银行贷款，也就是说用户不仅在该银行有一笔房贷要还，在原银行仍然存在房贷。而关于购房者们最关心的月供问题，小助理在这里也为大家算了一笔账：贷款100万、5.8%利率：贷款30年月供为：5867.53元，总利息为：111.23万贷款22年月供为：6713.07元，总利息为：77.22万贷款100万、4.25%利率：贷款22年月供为：6291.67元，总利息为：643817.02万根据22年贷款期限来看，单月月供减少了421.4元，总利息则减少了128382.98元。值得注意的是，对比来看，原来5.8%的贷款利率下，贷款30年，每月月供为5867.53元；而换算至4.25%的利率、贷款22年后，每月月供达到了6291.67元，虽然总利息有所减少，但用户每月还贷压力明显增加，是否所有用户都能承担这个压力呢？综上所述，该产品确实在利率以及利息方面有所降低，但几大附加事项也存在不少“操作难度”；此外，该产品也并不适合所有购房者。另外从按揭贷款转成抵押经营贷又是另一种操作方式了因此最后，也在这里提醒所有购房者和正在按揭还款的朋友：理性操作！结合自己实际需求再决定是否办理！相关问题欢迎点击主页交流相关阅读：你绝对想不到，这个平台贷款20万这么容易}

假设公积金贷款和商业贷款各占一半，即32万，分别计算等额本息和等额本金两种还款方式的每月还款额：- 等额本息还款法首先计算公积金贷款的每月还款额：月利率 = 3.1% / 12 = 0.2583%每月还款额 = 32万 × 月利率 × (1 + 月利率)^(30×12) / ((1 + 月利率)^(30×12) - 1) ≈ 13,803 元然后计算商业贷款的每月还款额：月利率 = 4.4% / 12 = 0.3667%每月还款额 = 32万 × 月利率 × (1 + 月利率)^(30×12) / ((1 + 月利率)^(30×12) - 1) ≈ 17,860 元因此，等额本息还款法每月需还公积金贷款约 13,803 元，商业贷款约 17,860 元，总共约 31,663 元。- 等额本金还款法首先计算公积金贷款的每月还款额：每月应还本金 = 32万 / (30×12) = 888.89 元第一个月的还款额 = (32万 × 3.1% / 12) + 888.89 ≈ 2,561 元第二个月的还款额 = ((32万 - 888.89) / (30×12-1)) × 3.1% / 12 + 888.89 ≈ 2,562 元第三个月的还款额 = ((32万 - 2×888.89) / (30×12-2)) × 3.1% / 12 + 888.89 ≈ 2,564 元以此类推，最后一个月的还款额为 1,479 元。然后计算商业贷款的每月还款额：每月应还本金 = 32万 / (30×12) = 888.89 元第一个月的还款额 = (32万 × 4.4% / 12) + 888.89 ≈ 2,969 元第二个月的还款额 = ((32万 - 888.89) / (30×12-1)) × 4.4% / 12 + 888.89 ≈ 2,974 元第三个月的还款额 = ((32万 - 2×888.89) / (30×12-2)) × 4.4% / 12 + 888.89 ≈ 2,979 元以此类推，最后一个月的还款额为 1,748 元。因此，等额本金还款法每月需还公积金贷款约 1,479 元左右，商业贷款约 1,748 元左右，总共约 3,227 元左右。}

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房贷46万20年利率5.9.按等额本金还款方式.首月还款4178.33；以后逐月减少9.42；目前基准利率降下了，是5.65%；房贷46万20年利率5.65.按等额本金还款方式.首月还款4082.5；以后逐月减少9.02；
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