最近，北京丽泽板块两个单价10万+的高端（北京瑞府和端礼著）先后，并且都取得了不斐的销售业绩。其中，北京瑞府开盘认购35.3亿元，端礼著开盘认购49.54亿元，均超过了市场预期。

对于丽泽板块这两个高端盘为何能在疫情影响下取得如此销售佳绩，大家众说纷纭。

仔细思考后，顾问君认为丽泽板块这两个项目同为单价10万+的高端项目，它们能在特殊的市场条件下热销，反映了北京高端改善居住需求的复苏，是一个新的市场信号。

围绕丽泽板块的西南二环到三环，一直是新聚集的热点区域，除了即将入市的懋源煜泽台、璟廷、璟瑜，刚刚的端礼著、北京瑞府，还有葛洲中国府和泰禾西府大院等老项目。

观察丽泽板块的历史成交记录可以发现，这个区域一直有供应，市场成交也比较稳定，没有出现过突然增大的销售情况。

端礼著和北京瑞府的打破了这种宁静。端礼著和北京瑞府的开盘认购总额接近85亿元，再加上区域内其他几个项目6月份的销售额，丽泽板块单月近百亿元的行情，绝对是一次井喷。

为什么会出现这个行情呢？

据悉，购买端礼著和北京瑞府的客户主要来自西城、丰台、海淀，多是以旧换新。其中西城区客户是主力之一。

西城区金融街、月坛等板块的客户外溢，一直是丽泽板块的主要购买力。可之前的丽泽板块及周边区域的项目销售中，西城外溢购买力并不突出。因为西城区户口和其附带的学区资源，是一般人不愿意放弃的。

即便是金融街的企业到了丽泽商务区，他们也很少因为工作地变换而放弃西城的房子。因为从金融街、月坛区域开车到丽泽商务区的交通很便利，不堵车的情况下，20分钟之内可达。

那么，这次为什么他们又愿意来丽泽板块了呢？其中原因很多。

例如，见顶，教育资源分配制度改革等，都是促进西城乃至海淀客户愿意卖旧换新来丽泽板块的原因。

除此之外，还有一个促进因素就是疫情的影响。

今年以来，西城区金融街、月坛等片区受疫情影响颇多。疫情风险频发，影响了这些区域居民的价值观。

例如，今年5月29日，北京新增新冠肺炎病毒感染者中，一人工作地为西城区金融大街9号金融街中心地下一层，随后金融街街道划定多个封管控区和临时管控区。

6月18日西城区香厂路小学一名六年级学生（住丰台区）新冠病毒核酸检测呈阳性。

6月23日，中国移动创新大楼一名工作人员核酸检测阳性。

西城区老旧的物业、卫生条件一般，在这轮奥密克戎毒株影响下，疫情传播风险高，很多人受此影响，决心换房。

与此同时，西城区的依然坚挺。而的行情发展也影响了很多人的价值观，尽快自己居住条件成了很多西城改善客户下定决心卖旧换新的原因。

今年4-6月份北京这轮疫情发生时，也给端礼著、北京瑞府等项目的销售工作带来了很大的影响。

的制作延长、样板间的装修材料进京排队、工作人员居家隔离等一系列因疫情管控导致的进度延期，直接影响到项目的蓄客周期、和销售节奏。

如今，这轮疫情也刺激了西城区客户外溢的需求，成就了“丽泽双雄”（端礼著和北京瑞府，下同）。

“丽泽双雄”的成绩，让市场欢呼：高端需求复苏了。

因为这两个项目单价都在10万+，面积130平米起，套总价1400万元起，是妥妥的高端需求。

就热销，不是简单一句“越贵的房子越好卖”能解释的。

从市场视角去看，“丽泽双雄”的热销至少还有以下几方面因素：

①市场购买力新发现。如上述，西城区的外溢是“丽泽双雄”主力客群之一。

如今，在疫情和经济大环境的影响下，哪些人仍然具有购买力，是所有类项目共同的课题。

丽泽辐射的西城区金融街、月坛、复兴门等片区的人群，因为他们手中的旧房带有学区属性，因此二手房价格坚挺，也容易流通，卖旧换新不需要等很长时间。

从北京瑞府给出客户结构也能看出，除了西城的客群，海淀南的客户占比也很高。

此外，金融街、丰台总部基地，以及已经入住丽泽金融商务区的企业高管，财富积累速度较快，也是“丽泽双雄”的主力客群。

丽泽板块的目标客户是当下购买力不受市场影响的一波人，在疫情因素的刺激下，这些人卖旧换新的购买力被唤醒，成就了“丽泽双雄”的“开门红”。

②产品趋势新发现。在端礼著和北京瑞府入市之前，丽泽板块有葛洲中国府、懋源璟岳、泰禾西府大院等项目，市场处于顺销状态，没有井喷行情出现。

有渠道机构表示，之前西南二环到三环这个板块主要是供应的问题。要么是产品不够亮眼，不能吸引高端客户；要么是能打动高端客户的2000万-3000万元总价产品卖完了，剩下的产品总价较高；要么是产品不错但是资金链紧张，人有顾虑。

实际上，因为有北京二环、三环的概念，这个片区能吸引全北京的高端客群关注，尤其是在内城工作、生活的精英。

因此，长期以来，这个区域是供给不能匹配需求的问题。

端礼著和北京瑞府入市弥补了这个区域中高端市场产品供给空白，尤其是两个项目都有130平米左右的中端三居产品，总价比较亲民，让卖旧换新的中端改善人群轻松上车。

而这两个项目的产品设计和都做得很好，很打动客户，填补了西南二环到三环这个区域原来都在2000万元以上，只有供给的局面。

③价格趋势新发现。端礼著和北京瑞府的价格跟周边次新二手房价格有一定程度的现象。例如，2016年，位于三环畔紧邻丽泽的西宸原著时单价7万元/平米，现在二手房已经达到了12万元/平米。2017年，比邻丽泽金融商务核心区的昆仑域开盘单价9.5万元/平米，现在二手房均价已经达到了14万元/平米。

而价格是热点很强的价值支撑逻辑。在北京人心中，环线的概念很重要。如果项目位于二环，那就更认可10万+的价格。如果还能跟周边二手房形成价格倒挂，那就是买到即赚到的逻辑了。

这些房子动辄套总价都在1000万元以上，有的甚至是2000万-3000万元，而消费这些房子的客群也不缺房子住，为什么要在这个时候呢？

无非两个原因：一是这个房子品质确实好。

比如：北京瑞府开创的约16.7米南向豪华四面宽产品，连独立玄关都带观景窗，约45平米的巨大大客厅，带来极佳的空间体验感。

再如：端礼著此次配置的精装交付档次超高，包括劳斯、高仪、唯宝的和面盆等，而且是新风、、、净水、软水、智能家居控制全配齐。酒店式的地面氛围灯、室内可调灯光等细节颇为让人心动。被人称为超配的作品。

二是价格有优势，与周边二手房价格形成了。

从北京控制房价的角度出发，这两年四环以内的定价也都控制在12万元/平米及以内，也有特别审批的，但毕竟不多。但是四环以内知名的二手房项目价格却都在12万元/平米以上。

也就是说，四环以内的项目价格很容易形成价格。未来这些地方的土地，真的可以闭眼拿，而这些“网”也将成为北京客户们的竞逐对象。