PS：周日18:40，高德地图（仅供参考）

碧桂园柏悦前湾周边轨道交通示意

13号线能级不低，能够直连南京西路和世博滨江，但季乐路的位置却很尴尬。

向南换乘2号线还要再转一次17号线，虹桥火车站人流量巨大，高峰期平均2-3班地铁才能上车。

向北更尴尬，金运路和季乐路之间虽然只有3站，地铁线路却长达7公里，相当于2号线南京东路到中山公园的距离。

估计同事都快到公司了，你还在金沙江西路换乘呢。

13号线西沿线预计5年内完工，2021年6月开工，估计是赶不上柏悦前湾交房了。

不过，好在勉强可以算3轨交，25号线前往徐家汇还算方便，17号线也可以换乘2号线，13号线能直达南京西路，总体来说轨交能级并不低，只是不够方便和舒适罢了。

碧桂园柏悦前湾周边商业示意图

商业方面在HQ-12单元中是极度匮乏的。

COSTO不能成为日常采购的好去处。

在建的印象城定位MEGA系列，是印象城最高端的产品，体量达40万方，是最值得期待规划，只是在项目步行2公里开外，距离不太友好。

而紧靠一个商场，对社区氛围的提升帮助很是有限。

南翔不是因为印象城的开业而崛起，而是有这样一群高净值的人群在这里生活，印象城才会开在那里。

如此看来，前湾印象城更像是给北部HQ-13单元的居民准备的，碧桂园的业主只是借个光而已。

当然，日常采购还是有去处的，向南步行1.2公里，过了沪常高速，就是华漕镇中心，配套就比较完善了，旭辉E天地和大润发，都可以满足日常所需。

只是前湾居民还要去华漕采购，心里多少会有不平衡吧。

医院不用愁，这里是国际医学中心+生物医药产业园，各种专科医院（肿瘤医院）、私立医院（康复中心）、国际医院（国际医学中心）、三甲医院（华山医院），一应俱全。

目前的教育配套并不理想，只有华漕镇中心的诸翟学校，非常一般。

不过未来闵行在HR-13单元中，规划了华东师范大学闵行新虹桥基础教育实验园区，从幼儿园到初中都有布局。

加上项目北侧紧邻规划中的九年一贯制学校，相信未来教育方面不会太差。

只是这里以动迁居民为主，学校好不好还要靠家长，紫竹华二的没落就是最好的例子。

即使对口，学校的招生时间也尚未可知，第一届业主未必赶得上这口热饭。

碧桂园柏悦前湾周边学校分布

项目整体品质在目前的新房市场中，属于中游水平。

南、北、东三个方向外围楼栋，是95-101㎡的精装修刚改户型，中央区域的8栋楼是136-148㎡的毛坯户型。

真石漆为主的外立面，加上南北两侧的铝板线条点缀，整体观感较好。

未来售楼处将作为物业办公和业主会所，带有下沉广场，以供日常休闲娱乐。

898户的体量也比较适中，1.8的容积率不会显得拥挤。

只是沙盘尚未做好，无法判断楼间距是否够用。

若以效果图上的楼栋排布方式，加上主要为10-14层的小高层，保守估计4层以下采光都会有影响，以上主要为十郎凭借经验的预测，仅供参考。

车位比1：1.28，这对于主要以自驾出行的柏悦前湾业主来说，还是会有些紧张。

项目内部设计虽然可圈可点，周边就不尽如人意了。

门口的养老院，南侧的沪常高速，东侧的轨道和荒地，甚至是开兴路上随意停放的车辆，无不是业主走出小区后要面对的现实。

95-101平户型，3房2厅2卫，是项目的主流户型。

经典的飞机户型，3开间朝南，几乎没有面积浪费，是很不错的户型设计。

要说遗憾，就是卫生间在入户门处，降低了私密性，南次卧紧邻电梯间，可能会有噪音干扰。

148平户型，4房2厅2卫，是中央区楼栋的主流户型。

非常舒适的改善户型，6米横厅，双北次卧突出设计，保证采光，双卫的分布也较为合理。

1梯1户，虽然得房率低了些，但是电梯间的可利用空间也算是补偿吧。

136㎡的底复和146㎡的顶复，仅存在于中央区域的头尾部，数量稀少，相对稀缺。

碧桂园柏悦江湾整体的项目品质还是可圈可点的，这也遵循了越是偏的位置，开发商越有动力建好房子的逻辑。

但房子造得再好，也逃不脱HQ-12单元是前湾板块最边缘化的单元，而柏悦前湾也是HQ-12单元中最边缘化的商品房的命运。

单元内，整体的居住体验也并不好。

城中村拆不掉，动迁房不会搬，这奠定了整体的人群基础；

上有飞机航道，下有火车轨道，后有高速车道，这奠定了整体的环境基础；

周边以养老院、产业园、工厂为主，没听说过会给产业做配套的，这奠定了整体的配套基础。

纵使销售说得再天花乱坠，说这里是居住社区，但事实依然告诉我们：