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2021年房地产经纪人考试大纲保持不变，将沿用2020版，考试范围仍为为《全国房地产经纪人职业资格考试大纲(2020)》所确定的范围，其中房地产经纪制度政策考试大纲如下：

第一章 房地产业及相关法规政策

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产及房地产业、房地产法规政策体系、城市房地产管理法等相关规定等内容的了解、熟悉和掌握程度。

一、房地产业的概念和性质

二、房地产业的地位和作用

三、房地产业的行业细分

(一)房地产开发经营业

(六)房地产租赁经营业

第二节 房地产经纪相关法规政策体系

一、房地产法律的调整对象

(四)房地产行政管理关系

(五)住房保障法律关系

二、房地产法规政策体系

1.《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.与房地产相关的法律

(五)行政规章和规范性文件

(六)最高人民法院的司法解释

第三节 相关法规的有关主要规定

一、国有土地有偿、有限期使用制度

二、房地产成交价格申报制度

三、房地产价格评估制度和评估人员资格认证制度

四、土地使用权和房屋所有权登记发证制度

五、房地产行政管理体制

1.掌握房地产业的性质、作用和行业细分;

2.房地产法律调整的对象;

3.熟悉房地产法规政策体系;

4.掌握房地产经纪相关法规的有关主要规定。

第二章 房地产基本制度与房地产权利

本部分的考试目的是测试应考人员对我国土地所有制、我国土地使用制、我国房屋基本制度、房地产权利等内容的了解、熟悉与掌握情况。

第一节 我国土地基本制度

(一)土地所有制的性质和形式

(二)土地的全民所有制

(三)土地的劳动群众集体所有制

(二)国有土地有偿有限期使用制度

(三)土地用途管制制度

第二节 我国土地使用制度

一、国有建设用地使用制度

(一)城镇国有土地使用制度改革

(二)国有土地有偿使用制度

(三)国有建设用地使用权的设立

1.国有建设用地使用权划拨

2.国有建设用地使用权出让

4·国有建设用地使用权作价出资(入股)和授权经营

(四)国有建设用地使用权的流转和出租

1.国有建设用地使用权流转

2.国有建设用地使用权出租

(一)集体土地使用权的概念

(二)集体土地使用权的表现形式

(三)集体土地使用权流转

第三节 我国房屋基本制度

2.按产权占有形式划分

(二)房屋征收的限制条件

(三)房屋征收的前提条件

(四)国有土地上房屋征收的管理

三、城镇住房制度改革和住房供应体系

(一)城镇住房制度改革

(二)城镇住房供应体系

(一)房地产所有权的概念和权能

(二)房地产所有权的特性

(三)房地产所有权的种类

(四)房屋所有权的取得、消灭及其特点

3.我国房屋所有权的特点

1.熟悉我国土地所有制;

2.掌握土地管理基本制度;

3.掌握国有土地有偿使用制度;

4.掌握国有建设用地使用权范围;

5.掌握国有建设用地使用权出让;

6.掌握国有建设用地使用权划拨;

7.熟悉国有建设用地使用权的流转和出租;

8.熟悉集体土地使用制度;

9.掌握城镇房屋所有制的类型;

10.熟悉农村房屋所有制;

11.掌握房屋征收限制条件和前提条件;

12.熟悉城镇住房制度改革不同阶段的内容和目标;

13.掌握城镇住房供应体系中不同住房的类型与特点;

14.熟悉房屋所有权的权能;

15.熟悉房屋所有权的种类;

16.掌握房屋所有权的取得和消灭;

17.熟悉房地产他项权利。

第三章 房地产转让相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产转让概述、存量房买卖制度政策、其他类型房地产转让管理、交易合同网签、交易资金监管等内容的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产转让概述

第二节 存量房买卖制度政策

一、存量房买卖市场概述

二、住房买卖的限制性政策和“房住不炒”的定位

(一)住房买卖的限制性政策

(二)“住房不炒”的定位

三、存量房买卖相关合同

(二)房地产经纪服务合同

1.房地产经纪服务合同(房屋出售)

2.房地产经纪服务合同(房屋购买)

四、存量房销售违规行为的处罚

第三节 其他类型房地产转让管理

(一)出让方式取得国有建设用地使用权的房地产项目转让管理

(二)划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理

(三)集体经营性建设用地入市

二、已购公有住房、经济适用住房和限价商品房转让管理

三、婚姻家庭关系中的财产及债务纠纷

(一)婚姻家庭财产纠纷案件审理的司法解释

(二)夫妻债务纠纷处理

四、个人无偿赠与的房地产转让管理

(一)离婚分割财产的，应提交的材料

(二)亲属之间无偿赠与的，应提交的材料

(三)无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应提交的材料

(四)继承或接受遗赠的，应提交的材料

五、共有房地产的转让管理

六、对查封登记的房地产转让限制

七、对失信被执行人的房地产转让限制

2.房地产领域相关失信责任主体

第四节 交易合同网签备案

一、房屋交易合同网签备案的有关规定

(一)明确房屋网签备案适用范围

(二)完善房屋网签备案系统

(三)强化房屋网签备案数据基础

(四)实行房屋网签备案系统用户管理

(五)明确房屋网签备案条件

(六)规范房屋网签备案基本流程

(七)提高房屋网签备案服务水平

二、新建商品房买卖合同网签备案

三、存量房买卖合同网签备案

四、合同网签备案信息共享

(一)全面推进房地产涉税信息共享

(二)切实强化部门信息集成共用

(三)着力推动房屋代码采集应用

(四)积极推行跨部门业务联办

(五)大力提升行业信用管理水平

一、商品房预售资金监管

二、存量房交易资金监管

1.掌握房地产转让的概念;

2.掌握房地产转让的条件;

3.熟悉房地产转让的程序;

4.熟悉房地产转让合同;

5.熟悉其他类型房地产转让管理;

6.掌握国有建设用地使用权划拨;

7.掌握住房转让限制性政策和“房住不炒”定位的实质;

8.掌握存量房买卖合同;

9.掌握房地产经纪服务合同;

10.了解转让以出让方式取得土地使用权，转让房地产开发项目的条件;

11.了解公有住房、经济适用住房和限价商品房转让;

12.熟悉婚姻家庭财产纠纷案件审理司法解释的规定;

13.掌握新建商品房买卖合同网签备案流程和要求;

14.掌握新建商品房买卖合同网签备案流程和要求;

15.熟悉合同网签备案信息共享要求;

16.掌握商品房预售资金监管规定;

17.掌握存量房资金监管规定;

18.掌握购房融资管理规定。

第四章 新建商品房销售相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对商品房预售管理、商品房现售管理、商品房买卖合同、新建商品房售后质量管理、物业管理等内容的了解、熟悉与掌握情况。

第一节 商品房预售管理

三、商品房预售合同登记备案

四、商品房预售中禁止的行为

六、违反商品房预售许可行为的处罚

第二节 商品房现售管理

一、商品房现售的具体规定

三、商品房销售中禁止的行为

四、违规销售行为的处罚

第三节 商品房买卖合同

一、商品房买卖合同概述

(一)商品房买卖合同示范文本

1.商品房买卖合同示范文本修订概况

2.商品房买卖合同的主要内容

3.商品房买卖合同修订主要强调的问题

(三)面积误差的处理方式

(四)中途变更规划、设计

二、商品房买卖合同纠纷案件审理的司法解释

第四节 新建商品房售后质量管理

一、新建商品房质量保修管理

(一)房屋建筑工程质量保修期限

(二)房屋建筑工程质量保修责任

二、工程竣工验收的程序

三、房地产开发项目的质量责任制度

(一)房地产开发企业对其开发项目的质量责任要求

(二)对质量不合格的房地产开发项目的处理方式

四、住宅质量保证和住宅使用说明制度

1.住宅质量保证书的内容

五、商品房交付使用管理

(三)物业管理的基本内容

(五)《物业管理条例》确立的基本法律关系

1.业主相互之间的关系

2.业主与物业服务企业之间的关系

3.开发企业与业主、物业服务企业之间的关系

4.供水、供电等单位与业主、物业服务企业之间的关系

5.社区居委会与业主大会、业主委员会的关系

二、物业管理的相关制度

(三)物业承接验收制度

1.物业承接验收的含义

2.物业承接验收的原则

3.物业承接验收应移交的材料

4.物业承接验收的一般程序

(四)住宅专项维修资金制度

1.住宅专项维修资金概念、性质和用途

2.住宅专项维修资金的交存

3.住宅专项维修资金的管理

4.住宅专项维修资金使用的一般要求

5.住宅专项维修资金在老旧居住区和电梯更新改造中的要求

6.住宅专项维修资金的过户和返还

1.掌握商品房预售条件和预售许可要求;

2.熟悉商品房预售合同登记备案;

3.熟悉商品房预售监管;

4.掌握商品房现售的具体规定;

5.掌握商品房代理的要求;

6.了解商品房销售中禁止的行为的规定;

7.了解违反商品房预售许可行为的处罚;

8.掌握商品房买卖合同示范文本的要求;

9.熟悉商品房买卖合同纠纷案件审理司法解释的规定;

10.熟悉新建商品房售后质量保修管理规定;

11.了解工程竣工验收程序和开发项目质量责任制度;

12.掌握住宅质量保证和住宅使用说明制度;

13.熟悉商品房交付使用管理的要求;

14.了解物业管理的基本内容;

15.熟悉物业管理的规约制度和承接验收制度;

16.掌握住宅专项维修资金制度。

第五章 房屋租赁相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对房屋租赁概述、房屋租赁合同、商品房屋租赁管理规定、商品房屋租赁登记备案制度、其他房屋租赁管理等内容的了解、熟悉与掌握情况。

一、房屋租赁的概念及分类

二、房屋租赁市场发展历程

(一)住房制度改革以前：福利租房阶段

(二)20世纪90年代：市场化租房兴起阶段

(三)21世纪初期：保障性房屋租赁发展阶段

(四)积极培育租赁市场，促进专业化住房租赁市场发展阶段

一、房屋租赁合同的概念及法律特征

1.转移的是房屋使用权而非所有权

2.诺成、双务、有偿、要式合同

3.实行网签和登记备案制度

二、房屋租赁合同的主要内容

三、房屋租赁合同当事人的权利义务

(一)出租人的权利义务

(二)承租人的权利义务

四、房屋租赁合同履行的特殊规定

五、房屋租赁合同的解除

第三节 商品房屋租赁管理规定

(一)房屋依法可以出租

(二)租住面积符合规定

(三)签订书面租赁合同

(四)合理确定各方权利义务

1.须经出租人书面同意

2.转租期限不得超过原合同规定的期限

三、房屋租赁中的禁止情形

(一)禁止将不符合条件的房屋出租

1.属于违法建筑的房屋

2.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋

3.违反规定改变使用性质的房屋

4.法律、法规规定禁止出租的其他房屋

(二)禁止提供“群租房”

(三)不得随意提高租金

(四)禁止违法违规改建房屋

四、稳定出租房屋租赁关系的特殊规定

(三)其他稳定租赁关系的规定

第四节 商品房屋租赁登记备案制度

一、商品房屋租赁登记备案材料

二、商品房屋租赁登记备案办理

三、商品房屋租赁登记备案证明

四、商品房屋租赁登记备案信息系统

五、商品房屋租赁登记备案效力

六、商品房屋租赁合同的网签备案

第五节 其他房屋租赁管理

(一)公共租赁住房供应对象

(二)公共租赁住房租金水平

(三)公共租赁住房租赁合同

(四)公共租赁住房合同终止

1.违法使用公共租赁住房

1.熟悉房屋租赁的发展历程;

2.熟悉商品房屋租赁的概念与分类;

3.掌握商品房屋租赁基本要求;

4.熟悉商品房屋租赁合同的概念及法律特征;

5.掌握商品房屋租赁合同的内容;

6.掌握房屋租赁合同当事人的权利义务;

7.熟悉多份租赁合同效力认定的要求;

8.掌握商品房屋租赁合同的解除;

9.掌握商品房屋租赁的基本要求;

10.掌握商品房屋租赁转租的基本要求;

11.掌握商品房屋租赁禁止行为的规定;

12.掌握商品房屋租赁登记备案;

13.熟悉已购公房租赁管理。

第六章 个人住房贷款相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对个人住房贷款政策、房地产抵押制度、住房公积金制度等内容的了解、熟悉和掌握情况。

第一节 个人住房贷款政策

一、个人住房贷款政策概述

二、近年来个人住房贷款政策的调整

三、个人住房贷款的相关规定

(一)个人住房贷款条件与申请资料

1.个人贷款申请应具备的条件

2.个人贷款申请需提供的资料

(二)个人住房贷款风险防范

第二节 房地产抵押制度

一、房地产抵押的概念及特征

(一)房地产抵押的概念

(二)房地产抵押的特征

二、房地产抵押的主要类型

(三)预购商品房贷款抵押

三、房地产抵押设定的条件

(一)不得设定抵押权的房地产

(二)可以设定抵押权的房地产

(一)房地产抵押合同的性质和效力

(二)房地产抵押合同应载明的内容

1.房地产抵押合同一般应载明的内容

2.在建工程抵押合同应载明的内容

(一)对房地产管理部门的要求

(二)对商业银行的规定

(三)对房地产估价机构的规定

第三节 住房公积金制度

一、住房公积金制度概述

(一)住房公积金的性质

(二)住房公积金的特点

(三)住房公积金制度的作用

(四)住房公积金管理的基本原则

二、住房公积金缴存、提取和使用

2.职工住房公积金的查询和对账

(二)住房公积金的提取和使用

2.职工住房公积金的使用

三、住房公积金个人住房贷款

(一)住房公积金个人住房贷款特征

(二)近年来有关住房公积金个人住房贷款政策

(三)住房公积金个人住房贷款的相关规定

1.申请住房公积金个人住房贷款需提交的材料

2.住房公积金个人住房贷款期限与额度

1.熟悉个人住房贷款政策;

2.熟悉近年来个人住房贷款政策的调整;

3.掌握房地产抵押的概念及特征;

4.掌握房地产抵押的主要类型;

5.掌握房地产抵押设定的条件;

6.熟悉房地产抵押合同与房地产抵押估价;

7.了解住房公积金制度;

8.熟悉住房公积金缴存规定;

9.掌握住房公积金提取规定;

10.熟悉住房公积金使用规定;

11.了解住房公积金个人贷款特征;

12.熟悉近年来有关住房公积金个人住房贷款政策。

第七章 房地产交易税费相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对税费制度概述、契税、增值税、个人所得税、企业所得税、房产税、土地增值税、印花税、其他相关税费等内容的了解、熟悉与掌握情况。

二、税收制度及构成要素

(五)附加、加成和减免

1.附加和加成是加重纳税人负担的措施

2.减税、免税以及规定起征点和免征额是减轻纳税人的负担

三、我国现行房地产税种

(一)房地产开发环节的税收

(二)房地产交易环节的税收

(三)房地产持有环节的税收

(一)房地产开发环节的收费

(二)房地产交易环节的收费

五、纳税环节和纳税期限

(三)增值税起征点幅度

六、纳税环节和纳税期限

七、营业税改增值税试点有关事项的规定

(一)对不动产经营租赁服务的主要规定

(二)销售不动产的增值税规定

(三)个人转让不动产缴纳增值税的有关规定

1.个人转让不动产的取得形式

2.个人转让不动产的计税依据与税率

3.个人转让不动产的合法有效凭证

(四)营改增后转让不动产缴纳增值税差额扣除

(二)销售及出租不动产时增值税的减税、免税规定

(三)增值税减免的其他事项

五、纳税环节和纳税期限

六、个人转让住房征收个人所得税具体规定

六、纳税环节和纳税期限

七、房地产开发企业所得税预缴税款的处理

五、纳税环节和纳税期限

七、具备房屋功能的地下建筑的房产税政策

(一)土地增值税额与扣除项目

(二)土地增值税扣除项目的具体内容

(一)土地增值税的税率划分

(二)土地增值税额的简化计算

五、纳税环节和纳税期限

七、营改增后土地增值税的若干征管规定

(一)营改增后土地增值税应税收入的确认

(二)与转让房地产有关的税金扣除

(三)营改增前后土地增值税清算的计算

(四)营改增后旧房转让时的扣除

四、印花税其他相关规定

(五)纳税环节和纳税期限

(五)纳税环节和纳税期限

三、城市维护建设税和教育费附加

四、房地产税收相关优惠政策

(一)经济适用住房的税收优惠政策

(二)公共租赁住房建设和运营的税收优惠政策

1.了解税收特征与现行房地产业的税种;

3.熟悉契税纳税人转移土地、房屋权属的行为;

4.熟悉契税计税依据;

5.掌握契税税率税及减免规定;

6.熟悉契税其他有关规定;

7.熟悉增值税的概念与征税对象;

8.熟悉增值税计税依据;

9.掌握营业税改增值税试点有关事项的规定;

10.熟悉增值税减免规定;

11.了解与转让住房有关的征收个人所得税具体规定;

12.熟悉个人所得税减免规定;

13.了解企业所得税规定;

14.熟悉房地产开发企业所得税预缴税款的处理;

15.掌握房产税计税依据与税率;

16.掌握房产税减免规定; .

17.熟悉具备房屋功能的地下建筑的房产税政策;

18.了解土地增值税的计税依据与减免规定;

19.熟悉营改增后旧房转让时的扣除;

20.熟悉印花税税目、税率与免税规定;

21.了解城镇土地使用税的计税依据与减免规定;

22.熟悉城市维护建设税的征收范围、计税依据与税率;

23.熟悉教育费附加的计征依据、税率与免征规定;

24.掌握房地产税收相关优惠政策。

第八章 不动产登记相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对不动产登记制度概述、不动产登记类型、不动产登记程序、不动产登记资料查询等内容的了解、熟悉与掌握情况。

第一节 不动产登记制度概述

一、不动产登记的概念和范围

(一)不动产登记的概念

(二)不动产登记的范围

二、不动产登记制度的类型

(一)保护不动产权利人的合法权益

(二)维护不动产交易安全

(三)利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控

(三)不动产登记簿记载事项

六、不动产物权生效时间

(二)事实行为成就时生效

(一)不动产登记机构设置

(二)不动产登记机构职责

第二节 不动产登记类型

一、按照登记业务类型分类

二、按照登记物类型分类

(一)不动产所有权登记

(二)不动产他项权利登记

第三节 不动产登记程序

(一)国有建设用地使用权和房屋所有权登记所需材料

(二)土地、房屋抵押权登记所需材料

(三)更正登记所需材料

(四)异议登记所需材料

(五)预购商品房预告登记所需材料

(六)申请材料的一般要求

(二)登记优惠收费标准

第四节 不动产登记资料的查询

一、不动产登记资料查询概述

二、不动产登记资料的查询程序

(一)查询人提出查询申请

(二)查询机构提供查询

(三)查询结果证明的出具

三、对查询机构和查询人的要求

(一)对查询机构的要求

1.熟悉不动产登记的概念;

2.了解不动产登记制度的类型;

3.熟悉不动产登记簿的内容;

4.了解不动产登记的目的;

5.熟悉不动产生效情形;

6.熟悉不动产登记机构;

7.掌握不动产登记业务类型;

8.熟悉不动产登记按登记物分类和登记物权的分类;

9.掌握不动产登记的程序及要件;

10.了解不动产登记资料查询的法规政策规定;

11.熟悉不动产登记资料查询的程序和要求。

第九章 房地产广告相关制度政策

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产广告概述、房地产广告发布规定、房地产广告发布的禁止行为等内容的了解、熟悉与掌握情况。

第一节 房地产广告概述

一、房地产广告的含义和特点

二、房地产广告应当遵守的原则

第二节 房地产广告发布规定

二、发布房地产广告应当提供的文件

四、发布房地产广告的具体要求

第三节 房地产广告发布的禁止行为

一、禁止发布房地产广告的几种情形

1.禁止发布房地产虚假广告

2.凡下列情况的房地产不得发布广告

3.有下列情形之一的，不得设置户外广告

4.其他不得发布广告的情形

二、房地产广告不得包含的内容

三、违法违规行为的处罚

1.熟悉房地产广告应当遵守的原则;

2.熟悉发布房地产广告应提供的文件;

3.掌握房地产广告的内容;

4.掌握发布房地产广告的具体要求;

5.掌握房地产广告发布禁止的情形;

6.熟悉房地产广告不得包含的内容。

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　第七届董事会第十次会议决议公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　一、董事会会议召开情况

　　荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）第七届董事会第十次会议通知于2022年6月17日以书面及电子邮件等方式送达全体董事，2022年6月22日以通讯表决方式召开。会议应出席董事9人，实际出席董事9人，本次董事会会议的召开符合法律法规及《公司章程》的有关规定。

　　二、董事会会议审议情况

　　本次会议审议并通过了以下议案：

　　《关于收购控股子公司少数股东股权暨关联交易的议案》。

　　本议案关联董事耿建明、刘山、李爱红回避对本议案的表决。

　　同意6票，反对0票，弃权0票。

　　公司独立董事对该事项发表了事前认可及同意的独立意见。

　　具体内容详见刊登于2022年6月25日《中国证券报》、《证券时报》、《上海证券报》、《证券日报》及公司指定信息披露网站巨潮资讯网（.cn）的《荣盛房地产发展股份有限公司关于收购控股子公司少数股东股权暨关联交易的公告》。

　　1、公司第七届董事会第十次会议决议；

　　2、独立董事事前认可及独立意见。

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　二〇二二年六月二十四日

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　关于收购控股子公司少数股东股权暨关联交易的公告

　　本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

　　为进一步整合资源，加强对业务的控制，提升运营决策效率，荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“公司”）与河北中鸿凯盛投资股份有限公司（以下简称“中鸿凯盛”）于2022年6月24日签署股权收购协议，公司收购中鸿凯盛持有的15%的荣盛兴城投资有限责任公司（以下简称“荣盛兴城”）股权，交易对价49,193万元。本次交易前，公司持有荣盛兴城85%的股权，本次交易后，公司持有荣盛兴城100%的股权。

　　本次交易对方中鸿凯盛为公司的关联法人，本次交易构成了关联交易。本次交易已经公司第七届董事会第十次会议审议通过，关联董事耿建明、刘山、李爱红回避表决。独立董事对该事项进行了事前认可并发表了同意的独立意见。

　　本次关联交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组、不构成重组上市，不需要经过有关部门批准。根据《股票上市规则》等相关规定，本次关联交易无需提交公司股东大会审议。

　　二、关联方基本情况

　　名称：河北中鸿凯盛投资股份有限公司

　　基本情况：中鸿凯盛成立于2015年12月12日，注册资本为30,000万人民币，统一社会信用代码LR3N9B，企业类型为股份有限公司(非上市、自然人投资或控股)，注册地及主要办公地点为廊坊市香河县新兴产业示范区和园路2号，法定代表人为刘山，主要业务及经营范围包括：以自有资金对园区建设行业、建筑业、公共基础设施管理业、环境管理业、租赁和商务服务业、娱乐业、旅游业、房地产业、新能源产业、互联网业、医疗卫生业、住宿餐饮业、批发零售业、仓储业、道路运输业、制造业、金融业（法律法规禁止规定投资的除外）的投资；投资咨询(股票、基金、证券除外)；销售建筑材料、办公用品、五金电料、家用电器。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

　　主要股东：中鸿凯盛由65名自然人共同持股，其中第一大股东为耿凡超，持股比例为48.33%。

　　实际控制人：耿凡超。

　　历史沿革及最近三年主要业务：中鸿凯盛成立于2015年12月12日，最近三年主要业务为以自有资金对园区建设行业、建筑业、公共基础设施管理业、环境管理业、租赁和商务服务业、娱乐业、旅游业、房地产业、新能源产业、互联网业、医疗卫生业、住宿餐饮业、批发零售业、仓储业、道路运输业、制造业、金融业（法律法规禁止规定投资的除外）的投资。

　　关联关系说明：中鸿凯盛的第一大股东及实际控制人耿凡超为公司董事长耿建明的关系密切的家庭成员，同时，中鸿凯盛的董事长刘山同时担任公司的董事、总裁。

　　主要财务数据：截至2021年12月31日，中鸿凯盛总资产38,386.32万元，净资产33,386.32万元，2021年度实现营业收入0万元，净利润169.03万元。

　　经核查，中鸿凯盛不属于失信被执行人。

　　三、关联交易标的基本情况

　　本次交易标的为中鸿凯盛持有的荣盛兴城15%股权。

　　名称：荣盛兴城投资有限责任公司

　　注册资本：50,000万元人民币

　　设立时间：2015年12月12日

　　住所：河北香河新兴产业示范区和园路2号

　　经营范围：对土地整理开发、园区建设、基础设施建设业、公共基础设施建设业、环境管理业、租赁和商务服务业、娱乐业、旅游业、新能源、住宿餐饮业、仓储业、批发零售业、城市公共交通业、道路运输业、家具制造业进行投资；企业管理信息咨询。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

　　主要股东及各自持股比例：公司持股85%，中鸿凯盛持股15%。

　　荣盛兴城的主要财务数据：截至2021年12月31日，荣盛兴城合并报表经审计的资产总额为1,728,616.28万元，应收账款总额为398,481.52万元，负债总额为1,262,146.51万元，净资产为466,469.77万元，2021年荣盛兴城合并报表层面实现营业收入276,541.23万元，营业利润91,833.23万元，净利润64,713.75万元，经营活动产生的现金流量净额78,974.99万元。

　　截至2022年5月25日，荣盛兴城合并报表经审计的资产总额为1,198,551.22万元，应收账款总额为446,358.08万元，负债总额为869,768.3万元，净资产为328,782.92万元，2022年1月1日至5月25日合并报表层面实现营业收入316.24万元，营业利润295,991.56万元，净利润225,195.76万元，经营活动产生的现金流量净额91,050.85万元。

　　截至2022年5月25日，荣盛兴城母公司报表经审计的资产总额为789,287.58万元，应收账款总额为302,340.55万元，负债总额为503,022.47万元，净资产为286,265.11万元，2022年1月1日至5月25日母公司报表层面实现营业收入0万元，营业利润295,687.21万元，净利润221,884.76万元，经营活动产生的现金流量净额106,692.29万元。

　　经核查，荣盛兴城不属于失信被执行人。

　　荣盛兴城是公司产业新城业务的投资和运营平台，主要负责产业新城业务的开发运营、业态布局、园区服务等，收入主要来源为其控股的下属产业新城园区公司的分红。

　　截至本公告日，交易标的不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及有关资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在交易标的被查封、冻结等司法措施等情况。本次交易标的不存在公司被控股股东、实际控制人或其关联人占用资金、为其提供担保等情形。此次交易不涉及其他股东放弃优先受让权的情形。荣盛兴城公司章程中不存在法律法规之外其他限制股东权利的条款。

　　四、关联交易定价政策及定价依据

　　本次交易定价以北京普瑞君华资产评估有限公司于2022年6月14日出具的《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号）为依据。《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号）显示，此次评估基准日为2022年5月25日，评估对象为荣盛兴城股东全部权益价值，评估范围为荣盛兴城股东全部权益于评估基准日的全部资产及相关负债，具体包括流动资产、非流动资产、流动负债、非流动负债。评估方法为资产基础法。评估结论：荣盛兴城在评估基准日的总资产账面值为789,287.58万元，评估值为830,976.33万元，评估增值41,688.75万元，增值率5.28%，主要为长期股权投资项目的增值；总负债账面值为503,022.47万元，评估值为503,022.47万元，评估增值0.00万元，增值率0.00%；净资产账面值为286,265.11万元，评估值为327,953.86万元，评估增值41,688.75万元，增值率14.56%。以上具体的评估过程及评估结果详见公司同日在巨潮资讯网披露的《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号）。

　　本次交易双方本着公平、公正的原则，以北京普瑞君华资产评估有限公司于2022年6月14日出具的《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号）为依据，经协议双方协商，确定15%荣盛兴城股权对价为49,193万元。

　　五、关联交易协议的主要内容

　　甲方：荣盛房地产发展股份有限公司

　　乙方：河北中鸿凯盛投资股份有限公司

　　目标公司：荣盛兴城投资有限责任公司

　　1、根据普瑞君华资产评估有限公司于2022年6月14日出具的《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号），目标公司于评估基准日2022年05月25日的股东全部权益价值为327,953.86万元。

　　2、各方同意，根据上述评估报告，甲方收购乙方所持目标股权的总交易价款为人民币49,193万元(大写：肆亿玖仟壹佰玖拾叁万元整)。

　　该目标股权转让内容为乙方基于目标公司所有现时和潜在的资产（包括目标公司拥有的动产和不动产、有形资产和无形资产）及负债所形成的股东权益的15%份额。本协议所述目标股权转让完成后，乙方不再对目标公司的任何资产享有权利，不再对目标公司的任何负债承担义务。

　　1、本协议签署后10个工作日内，乙方将所持目标股权变更至甲方名下，甲方须就该股权转让变更事宜积极予以配合。

　　2、甲方承诺，按如下节奏支付上述总交易价款：

　　（1）目标股权变更登记完成（以取得新的营业执照之日为准）后5个工作日内，甲方向乙方指定账户支付人民币10000万元（大写：壹亿元整），作为首笔交易价款。

　　（2）目标股权变更登记完成（以取得新的营业执照之日为准）后15个工作日内，甲方向乙方指定账户支付剩余交易价款。

　　3、乙方收到上述总交易价款后应向甲方开具合规票据。甲乙双方同意就本次股权转让交易所发生之税费，按照法律规定各自承担其应当承担之税费。

　　本协议一方向另一方陈述、保证如下：

　　1、本协议是各方在平等磋商的基础上缔结，系各方真实意思表示，构成对各方的合法的、有约束力的义务，根据其条款对各方可以执行。

　　2、乙方保证已就本协议涉及的有关情况向甲方作了披露，不存在对本协议的履行存在重大影响而未披露的任何情形。乙方向甲方提供的一切资料、文件都是完全、真实、准确、完整的，没有任何虚假、错误或遗漏。

　　3、各方已经采取、满足和进行了所有行为、条件和法律要求的事项，以使其合法订立本协议、在本协议下行使权利、履行和遵守义务。

　　4、各方签署、交付和履行本协议，并不违反或构成对其《章程》的违背或违约，也不违反任何对其具有约束力的法律。

　　5、各方承诺将在按本协议约定办理股权转让等过程中按照法律政策和政府机构要求提供符合条件的书面资料、交易文件，经一方催告后仍延迟提交的，延迟提交的一方应当承担因此导致的另一方及项目公司的全部损失。

　　1、如乙方未能按本协议约定转让目标股权的，每逾期一日，乙方须按交易价款的万分之三向甲方支付违约金。若因政府行政审批原因造成上述股权转让变更登记未在约定期限内完成的，甲方同意上述期限予以顺延。除此之外，乙方未按本协议约定转让目标股权的，甲方除向乙方收取违约金外，有权采取一切必要措施保证目标股权完成转让。

　　2、如甲方未按照本协议约定支付交易价款，每逾期一日，应按逾期支付款项的万分之三向乙方支付违约金。因甲方逾期履行付款义务的，乙方除向甲方收取上述违约金外，有权采取一切必要措施,包括但不限于要求甲方立即支付全部交易价款、要求甲方提供相应资产为其付款义务提供担保或以等值资产直接抵顶应付乙方款项等，以保证乙方权利的实现，甲方对此无条件予以配合。

　　3、在本协议履行过程中，因一方不履行本协议约定的其它义务导致守约方或目标公司遭受损失的，由违约方赔偿守约方及目标公司因此遭受的全部损失。

　　4、本协议签订后，除本协议约定或法律规定情形外，任何一方均不得擅自解除协议，否则须向另一方支付按交易价款的30%支付违约金并赔偿另一方的损失。

　　1、本协议项下合作是排他性的，本协议签订后，各方均不再就目标公司股权转让事宜与任何第三方签订任何形式的合作协议。

　　2、未经各方书面同意，任何一方均不得擅自转让其在本协议项下的权利、义务。

　　（六）本协议自各方签字盖章之日起生效。

　　六、涉及关联交易的其他安排

　　公司本次关联交易不涉及人员安置、土地租赁、债权债务转移等情况；购买股权的资金来源为公司自有或自筹资金，本次交易完成后，公司不会与关联人产生同业竞争。本次交易不涉及上市公司股权转让及高层人事变动事项。

　　七、关联交易目的及对公司的影响

　　本次交易不会对公司本年度财务状况和经营成果造成重大影响，不会导致公司合并报表范围变更，具体以经审计的年度财务报表为准。本次受让股权使用公司自有或自筹的合法资金，不会影响公司的正常经营，定价合理公允，亦不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的情形。本次关联交易的目的是为了整合公司资源，加强对下属子公司的控制，提高运营决策效率。

　　八、连续十二个月与该关联人累计发生的各类关联交易的总额

　　截至本公告披露日，公司与关联方中鸿凯盛连续十二个月累计发生各类关联交易的总额49,193万元（含本次），占公司最近一期经审计归母净资产的1.23%。

　　九、独立董事对关联交易的事前认可意见及独立意见

　　（一）独立董事事前认可意见

　　作为公司第七届董事会独立董事，根据《上市公司独立董事规则》、《上市公司治理准则》、《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等有关规定，经对该交易进行事前审核，现发表如下独立意见：

　　本次关联交易有利于公司加强管控，符合公司经营发展需要。本次关联交易定价参考了评估机构出具的评估报告，定价原则合理、公允，不存在损害公司及股东特别是中小股东利益的情形。

　　我们同意将该议案提交董事会审议。

　　（二）独立董事意见

　　根据《上市公司独立董事规则》、《公司章程》等有关规定，作为公司第七届董事会的独立董事,对第七届董事会第十次会议审议通过的《关于收购控股子公司少数股东股权暨关联交易的议案》发表如下独立意见：

　　1、本次关联交易事项符合公司发展的需求，关联交易发生的理由合理、充分；本次关联交易价格以各方认可的第三方评估机构出具的资产评估报告为基础，经交易双方充分协商确定，定价原则合理、公允，没有损害公司及其他股东的利益。

　　2、本次关联交易已经公司董事会审议通过，关联董事耿建明、刘山、李爱红回避表决。该等关联交易决策程序符合《公司法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》等法律法规及规范性文件规定。

　　1、公司第七届董事会第十次会议决议；

　　2、独立董事事前认可及独立意见；

　　3、北京普瑞君华资产评估有限公司出具的《资产评估报告》（普瑞君华评字【2022】第10003号）；

　　4、股权收购协议。

　　荣盛房地产发展股份有限公司

　　二〇二二年六月二十四日