项目业主与承建方纠纷导致项目停工，无法如期完成工程，影响交房进度，造成购房业主集体信访群体事件；签订了《商品房买卖合同》后未按规定时间办理网签备案；在一些网站上违规发布公租房源信息；未按规定办理经纪机构备案，从事房产经纪业务……如果房地产交易企业及个人存在这些不良行为，都将被扣信用评分。

为了规范南宁市房地产交易行为，营造诚信守法的市场环境，推进信用体系建设，促进房地产市场健康有序发展，南宁市住房和城乡建设局印发《南宁市房地产交易企业及从业人员信用信息管理办法》（以下简称信用办法）。据悉，目前南宁市已建立了南宁市房地产交易从业主体信用信息库，为从业主体信用评分，也为消费者选择交易企业提供了依据。

《信用办法》有哪些亮点？如何量化"打分"？有哪些惩戒措施？日前，南宁市房屋产权交易中心相关负责人就信用办法的相关热点、焦点问题进行解答释疑。

信用基本分100分  一年共计两个计分周期

记者了解到，《信用办法》规定信用信息评价实行累计加减分制，优良信息、不良信息根据《南宁市房地产开发企业及从业人员信用信息记分标准》和《南宁市房地产中介机构及从业人员信用信息记分标准》加减相应分值，计算信用总分值，一年共计两个计分周期。信用基本分均为100分。

"出台施行《信用办法》，主要是为了完善房地产交易领域信用体系建设，促进该领域从业主体依法诚信经营，提高对从业主体的管理水平，进一步建立健全房地产交易领域守信激励和失信惩戒机制。"南宁市房屋产权交易中心副主任杨琳告诉记者，《信用办法》的出台主要是对南宁市房地产开发企业、房地产中介机构（包括房地产经纪机构、房地产估价机构和房屋租赁企业）等房地产交易企业及从业人员在开展房地产交易经营活动中所形成的信用信息的采集、公示、评价、使用等内容作出了具体规定，通过对信用信息进行量化得分实施信用评价，进而对信用评价的结果采取守信激励、失信惩戒的方式，进一步加强对房地产交易企业及从业人员的信用管理。

据悉，目前南宁市已建立房地产交易从业主体信用信息库，住建部门对南宁市近380家有在售项目的房地产开发企业、742家已备案的房地产中介机构从业主体信息数据进行了采集，通过施行《信用办法》，促使房地产交易从业主体依法经营，共同营造诚实守信的房地产市场环境，为进一步促进南宁市房地产市场持续平稳健康发展奠定坚实的基础。

鼓励从业主体规范经营  规定多项优良信息指标

《信用办法》规定对符合无不良信息记录等条件的企业和个人给予重点报道或表彰、行政审批受理"绿色通道"和"容缺受理"机制等激励措施；而对于计分周期内累计扣分在5分以上的企业和个人，根据其具体扣分情况给予不同的惩戒措施。

"《信用办法》根据累计加减分制计算企业信用总分值情况，实行企业信用分值前末位排名制度，并适时公布排名情况。"杨琳称，为鼓励从业主体规范经营，提高从业主体的积极性，《信用办法》规定了多项优良信息指标。

"比如，房地产经纪机构按规定落实房屋交易合同网签备案制度，网签业务成交量排名前50名的，按其具体排名情况，可加2-6分不等；获得银行A级以上信用等级认定、ISO质量管理体系认证、市级以上著名商标等企业信用认定及质量体系记录之一的，可加4分。"杨琳表示。

根据从业主体信用得分的实际情况，制定了相应的激励措施和惩戒措施。例如，对年度无不良信息记录或因诚实守信行为受到市级以上政府和相关部门表彰、奖励的从业主体，实行行政审批受理"绿色通道""容缺受理"及商品房预售资金分级监管优惠制度等激励措施；对房地产开发企业（包括其所属集团公司）及从业人员计分周期内累计被扣分达到20分（含）以上的，列入日常重点监管对象从严管理，并提交有关会议研究实施联合惩戒措施。

不良信息有最短和最长期限  严重失信公示期最长3年

据介绍，《信用办法》对房地产交易企业及从业人员信用管理制定了多样化且有针对性的管理措施：根据从业主体不良信息严重程度不同，有区别地规定了相应的公示期限、修复条件和修复程序。

"公示内容包括企业及从业人员的基础信息、优良信息、不良信息及其它信息，以及信用信息产生的时间、事由、信息来源。不良信息的公示期限为3个月到3年不等，其中每一类不良信息均有最短和最长公示期限。如符合规定，不良信息公示期限可以调整。"杨琳称，根据《信用办法》，一般失信行为信息在信用网站最短公示期限为3个月，最长公示期限为1年。重点关注名单信息在信用网站最短公示期限为6个月，最长2年，严重失信行为信息，在信用网站最短公示期限为6个月，最长3年。特别指出的是，对涉及在工程质量、安全生产、消防安全等领域或因恶意欠薪、非法集资、合同欺诈、传销、无证照经营、虚假广告等特定严重失信行为被责令停产停业，或吊销许可证、吊销执照的行政处罚信息，严格按3年最长公示期限予以公示。

杨琳告诉记者，与一般失信行为信息相比，严重失信行为信息在修复条件上还需要申请人采取措施有效阻止危害结果发生或扩大，在修复程序上还需要申请人参加信用修复专题培训并提交信用修复报告。

公示有何作用？杨琳解释称，主管部门通过门户网站或信用信息管理平台发布信用信息，并推送至南宁市公共信用信息共享平台，任何和单位均可按照信息查询的有关规定进行查询。

但需要值得注意的是，对于特定情形的不良信息，不予信用修复。比如，失信主体存在规定的特定严重失信行为的；失信主体未停止失信行为或未完成整改的；同一失信主体存在被两个及两个以上失信认定部门列入严重失信行为信息的；失信主体在获批信用修复后，不履行信用承诺，再次发生严重失信行为的；失信主体已进入清算、破产程序的（依据法院裁决进行破产重整的企业除外），这些行为不予信用修复。计分周期期满，重新记分。

哪些行为列为失信行为？

造成群体事件、捆绑销售、拒绝公积金贷款列为失信行为

据了解，《信用办法》规定信用信息主要包括基础信息、优良信息、不良信息及其它信息。不良信息按照失信行为造成后果的严重程度，可划分为一般失信行为信息、重点关注名单信息和严重失信行为信息。

记者从"南宁市房地产开发企业不良信用信息指标"表格中看到，一般失信行为包括：未正常使用南宁市商品房销售公示平台的；签订房屋交易合同未按规定时间备案的；无故拖欠工程款引发1人以上，10人以下群体性事件造成不良影响的；销售商品房时拒绝购房人选择住房公积金贷款等行为将被扣0.5至1.5等分值；而房屋装修质量不合格，违规降低验收标准或交付内容与合同约定不符的；未正确履行工程质量保修义务，引起小业主投诉的，取得预售许可10日内未一次性公开全部准售房源，涉嫌捂盘惜售或者变相囤积房源的，捆绑销售或者附加条件等限定方式，迫使消费者接受商品或者服务价格的；未按房地产开发项目建设条件的要求建设项目配套设施等行为将列入重点关注名单信息，扣分也从2分至3.5分之间。

房屋销售、租赁经营中故意隐瞒应当告知消费者的规定内容等欺诈行为，造成消费者损失并未及时改正的；通过捏造或者散步涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的；商品房销售不予明码标价，或在标价之外加价销售房屋或者收取未标明费用的；未达到合同约定交房条件及相关规定，强制交房或延期交房造成群访、群诉等社会维稳事件的；施工图设计文件未经审查或审查不合格擅自开工建设或存在"阴阳"图纸的等列为严重失信行为，将被扣4至5分的分值。

违规炒房、囤积房源、捂盘惜售等行为列为失信行为

在"南宁市房地产开发企业从业人员不良信息指标"中，未告知服务对象房屋权利瑕疵等相关事项的等行为将列为一般失信行为，扣0.5至1.5分。

对服务对象进行虚假宣传、虚假承诺的，参与违规炒房、囤积房源等扰乱市场秩序行为的，隐瞒房屋真实信息，私自销售或租赁房屋赚取差价等行为列为重点关注名单信息，扣2至3.5分。

泄露、公示、使用自己应当保守的客户个人隐私信息的；从事"一房多卖"违规活动的；以采取引诱、欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通、恶意降低标准等非法手段承揽业务的等行为列为严重失信行为信息，扣4至5分。

对于中介机构的信用管理，《信用办法》也作出了规定。据"南宁市房地产经纪机构不良信息指标"显示，未核实房源信息（房产证或不动产证、委托人身份证）或未签订书面委托书就擅自发布信息的，虚报、瞒报各类统计信息的；违规改变房屋内部结构分割出租的；隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的等行为将被列为重点关注名单信息。

捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格的；或者一项服务项目分解多个项目、混合、捆绑标价等行为列为严重失信行为。扣4至5分。

来源 | 南宁晚报·南宁宝客户端 记者 凌剑伊

本篇将为您介绍信用卡、贷款等信用产品从申请、使用到还款各环节与征信相关的金融知识，应注意的事项以及一些小技巧，以便您在享受商业银行金融服务的同时，维护好自己的信用记录。

148. 能否贷到款谁说了算？商业银行还是中国人民银行征信中心？

商业银行说了算。中国人民银行征信中心只是提供个人信用报告，供商业银行审批您的贷款申请时参考，您最终能否得到贷款，取决于商业银行贷款审批的结果。

149. 为什么张三在甲银行贷不到款但在乙银行 却可以？

有的朋友可能遇到过这样的情况，在甲银行申请贷款未获批准，但在乙银行却可以，不同的银行对是否向同一个人贷款可能会作出截然相反的决定。为什么会这样呢？

首先，不同的银行评价客户风险的方法及依赖的数据不同，对风险的评估结果也不尽相同，因此，甲、乙两家银行对张三的信用评价结果可能不同。其次，不同的商业银行，贷款政策不同，风险偏好不同，风险控制手段、营销重点等方面均存在一定差异，即使对张三的信用评分相同，但甲银行可能认为张三的信用风险太高而拒绝给张三贷款，而乙银行则认为张三的信用风险仍然可控，所以贷款给他。

小知识：风险指的是一种不确定性，风险偏好就是对这种不确定性的态度，如果认为不确定性会带来机会的话，那么属于喜好风险型的；如果认为不确定性会带来不安或灾难，那么就属于厌恶风险型的。所以风险偏好指的是投资者对于风险的态度，也就是指是喜好风险还是厌恶风险。商业银行的“风险偏好”是商业银行愿意为所取得的收益而承担的风险和最大损失；不同的银行，风险偏好也各有不同。

商业银行的“贷款政策”是指商业银行指导和规范贷款业务、管理和控制风险的各项方针、措施和程序的总和。商业银行的贷款政策由于其经营品种、方式、规模、所处的市场环境的不同而各有差别，其基本内容主要有：信贷业务发展战略、信贷工作规程及权限划分；信贷的规模和比率控制、信贷总类及区域、信贷的担保、信贷定价、信贷的日常管理和催收制度、不良贷款的管理等。

150. 为什么不制定统一的贷款标准？

有朋友问，中国人民银行为什么不对哪些人可以贷款、哪些人不可以贷款制定统一的贷款标准呢？首先，是否给某个人贷款，只能由商业银行自行决定，因为如果贷出去的款收不回来，放款银行是要承担损失和责任的，从权利与义务对等的角度讲，谁负责谁做决定；其次，各商业银行对借款人风险的判断和偏好不同，这也是金融服务发展的体现，政府部门不应当制定硬性的规定；最后，中国人民银行是我国的中央银行，是依法行使职能的政府行政机关，只制定宏观政策，不向个人发放贷款。

小知识：中国人民银行是我国的中央银行。社会主义市场经济条件下，我国中央银行主要是对国家信贷总量和信用规模进行宏观调控，而对微观的具体贷款政策干预较少，对哪些人哪些企业贷款、不对哪些人哪些企业贷款由商业银行自己说了算，中国人民银行仅仅是从制定执行货币政策、维护金融稳定、提供金融服务的职能出发，通过利率、存款准备金、公开市场操作及“窗口指导”等手段对商业银行经营策略进行引导和影响，进而实现宏观调控和维护金融稳定的目的。

151. 银行凭什么决定是否给您贷款？

银行审查您的贷款申请时，主要考察以下一些因素：作为借款主体，您是否有合法的资格和完全的民事行为能力；您是否持有合法、有效的身份证件，是否有本市常住户口或有效居住身份及固定住所；您是否有稳定的职业和稳定的经济收入来源；您是否具备按期偿还贷款本息的能力；您是否拥有良好的个人信用记录等。

152. 银行发放贷款为什么要考察个人信用记录？

预测未来最好的方法是看过去，过去发生的未来很有可能还会发生。商业银行是经营风险的机构，通过考察个人信用记录，可以及时掌握借款申请人的信用状况，将未来发生风险的可能性降到最低。通过查询中国人民银行征信中心的个人信用报告，商业银行一方面能掌握申请人已经发生的银行借款的情况，即申请人当前的负债状况，再根据借款申请人提供的职业、收入、担保物等情况，分析判断借款人的还款能力，确定是否贷款及贷款多少；另一方面，个人信用报告中提供的申请人的历史信用记录，还能帮助商业银行分析判断借款人的还款意愿，帮助商业银行更好地防范和控制信贷风险。

153. 商业银行考察个人信用为什么没有统一标准？

商业银行对个人信用的评价主要受该行掌握的相关数据、分析能力及风险管理要求的影响，因而很难实行统一标准。对于中国人民银行征信中心出具的个人信用报告，不同的使用者出于不同的使用目的，对同一份信用报告的理解也可能不一样。其次，每个人的信用状况都是在不断发展变化的，任何单一部门的信用评价都很难全面反映其未来的信用状况。而且今后随着商业银行业务的不断创新，新的信贷品种将不断产生，不同的信贷品种有着不同的风险收益要求，这都使得对个人信用的评价变得短暂和不固定，商业银行将更难对考察个人信用制定统一的标准。

154. 信用良好能带来什么优惠？

如果个人信用状况良好，在商业银行办理贷款时，可以带来很多优惠。首先是可以节省商业银行的审贷时间，个人能更快地获得贷款。其次，在贷款利率、期限、金额等方面也可能会得到优惠，比如，可以享受商业银行的优惠利率贷款，贷款期限可能更长些、金额可能更大些。如果个人的信用状况非常好且其他条件也符合要求，商业银行甚至有可能给个人发放不需要抵押或担保的个人信用贷款。

155. 逾期达到一定次数和金额，银行是不是就不给贷款了？

有朋友问，银行进行贷前审查时，对个人信用报告中的逾期次数和金额是不是有规定？逾期超过一定的次数和金额，银行是不是就不给贷款了？对这个问题，不同的银行有不同的回答，而且对同一家银行而言，贷款种类不同，答案也不同。但总的来说，目前银行已将查询个人信用报告作为银行贷前审查的固定程序，但由于各家银行有不同的信贷政策，对申请人的审查没有统一标准，所以各家银行在贷前审查时对个人信用报告的逾期次数和逾期金额没有统一的规定。

156. 交不交电信费用为什么影响银行对您的评价？

是否按时缴纳电信等公用事业费用，是考量一个人还款意愿的重要指标。一个人如果能做到长期、正常缴纳电信等公用事业费用，说明此人履约意识较强；反之，如果长期拖欠公用事业费用，说明此人的还款意愿或还款能力可能存在问题。因此，个人公用事业费用的缴纳情况会有助于银行全面了解个人的信用状况。

157. 个人参加社会保险和住房公积金的信息对银行审查个人信贷申请有什么帮助？

主要是帮助银行获知您的工作单位。银行从个人参加社会保险和住房公积金的信息中可以得知个人的工作单位，进而可以判断您工作及收入的稳定程度。个人参加社会保险和住房公积金信息可以帮助银行更好地了解您的偿债能力。

158. 发放政策性贷款为什么要考察申请人的信用记录？

住房公积金贷款、下岗职工再就业贷款等，虽然是政策性贷款，但仍然以借款人未来偿还为前提条件，因此，借款人信用状况仍然是决定政策性贷款发放与否的重要因素。为减少政策性贷款的风险，保证政策性贷款业务的可持续性，政策性贷款发放机构在审查贷款申请时，有必要查询申请人的信用报告，考察申请人的信用状况。

159. 业主信用为什么影响其所拥有的企业获得贷款？

中小企业一般是无限责任公司，包括个体工商户。作为中小企业的拥有者，即业主，其个人的行为习惯和信用状况往往决定了企业的财务风格和经营状况，在实际操作中，业主的个人财物和企业财物也很难分开，因此，在审查中小企业贷款申请时，银行通常将业主信用状况的审查作为其中的一项重要内容。

160. 企业拖欠银行贷款会拖累业主吗？

有朋友问：银行拒绝了我的贷款申请，原因是我所在的中小企业因经营不景气拖欠了银行债务。企业是企业，我是我，为什么企业拖欠贷款会拖累我？其实，这个问题与上一个问题本质是相同的，即作为一个责任无限的中小企业的业主，在财务和经济关系上，业主和企业实际上是一个整体。所以，在银行看来，企业拖欠，就等于业主拖欠，有拖欠不还的贷款，再申请新贷款，银行肯定会慎之又慎了。

161. 分期偿还个人贷款时，如何做到按时还款？

首先，要注意合理负债，即贷款金额不要超过本人的经济偿还能力，避免每期还款金额过高，压力过大，给按时、足额还款造成影响。

其次，可以通过与本人的结算账户建立关联的方式，授权银行在还款日自动从您的结算账户上扣款还贷，避免因为事务繁忙或其他原因错过还款时间。需要提醒的是，采取这种方式，要注意保证您的银行结算账户上有足够的存款金额可以用来偿还贷款。

162. 不能按时、足额还贷时如何才能减少对信用的影响？

在个人经济出现暂时困难或收入下降不能按时、足额还贷时，为降低对个人信用的影响，要主动与银行协商，调整贷款合同，具体可考虑下列办法：

如果是贷款初期每月还款额较高，可与银行协商变更合同要素，更改还款方式，如由等额本金还款方式换为等额本息还款方式。

可以申请延长还款期限以降低每次的还款金额，比如，将10年期的贷款延长为15年期的贷款。要注意的是，如果不能按时、足额偿还个人贷款，不要采取逃避的办法。中国人民银行个人信用数据库如实记录了个人的还款情况，如果个人逃债不还，在其信用报告中就会出现相应的负面记录，对个人将来的经济活动会产生影响。

小知识：个人贷款的还款方式一般有三种：一是一次性还清本息；二是等额本息还款方式，就是每月以相等金额偿还本息，每次数额明确，这种还款方式适合未来收入稳定的借款人；三是等额本金还款方式，即每月等额偿还本金，利息按月另外计算，这种方式的利息总额支出比前一种方法小，但前期还款压力较大。