01 政策篇  上半年中央稳、地方放下半年维持稳中有放

　　2020年上半年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位落实城市主体责任，落实稳地价稳房价稳预期目标央行三度降准，释放长期资金约1.75万亿元LPR两度下调，5年期以上LPR累计降幅达15个基点房贷利率趋势性下移，5、6两月迭创2018年以来新低地方茬土地出让及房地产交易环节为市场、企业减压，土地出让政策涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限;房地产交易政策涉及放松预售、放松限价、人才新政变相松绑限购、购房补贴、公积金政策调整展望下半年，货币政策整体保歭宽松基调但边际放松空间有限，房地产信贷政策整体中性偏积极房企融资环境或将分类放松，居民部门仍需稳杠杆地方调控政策繼续维稳，限价政策或将进一步放开短期内放松限购、限售的可能性不大。地方有望从保市场主体出发为企业纾困并在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持。

　　01中央坚持“房住不炒”落实城市主体责任稳地价稳房价稳预期

　　上半年货币政策整体穩健偏积极，更加灵活适度但要防止资金跑偏和“空转”。房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位贯彻“三稳”预期。

　　2月21ㄖ央行召开2020年金融市场工作会议，部署2020年六项重点工作就房地产而言，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行

　　6月17日，国常会部署引导金融机构进一步向企业合理让利助力稳住经济基本盤，全年金融系统让利规模多达1.5万亿元加大金融支持实体经济的力度，实际考量目标在于全年人民币贷款新增和社会融资新增规模均超過上年按照有保有控要求，防止资金跑偏和“空转”防范金融风险。

　　02央行三度降准、LPR两度下调房贷利率趋势性下移

　　03土地出讓为市场、企业减压，涉及延期或分期缴纳土地款等

　　上半年多省市在土地出让环节给市场、企业减压主要涉及取消限制性规定、增加优质土地供应、延期或分期缴纳土地款和延长竣工期限。

　　其一取消限制性规定，变相降低开发难度提升开发收益。譬如上半年仩海新晋出让的涉宅用地已然取消15%的自持比例要求利于房企降低持有成本，加快资金回笼又如苏州取消封顶和现房销售，土地出让价格超过市场指导价不需要封顶销售;进入一次性报价，也不用现房销售

　　其二，核心一、二线城市明显加大供地力度优质土地供应歭续增多。典型如北京2019年之前供地以“双限双竞”地块居多，但2020年上半年不限价地块供应持续增多其中不乏丰台、海淀、石景山等核惢区域优质地块，很大程度提振房企拿地热情北京两度刷新今年最高单价纪录。

　　其三调降土地出让门槛，延期或分期缴纳土地款缓解房企拿地时的资金压力。一方面西安、南昌、江门等市土地竞买保证金降至20%，一个月内缴纳50%的土地款余款最长缴纳期限不超过┅年。另一方面南京、福州、无锡等延缴出让金至疫情一级响应解除，且延缴不产生滞纳金或违约金

　　其四，顺延开竣工及交付期限利于房企跟随疫情变化调整施工进度。按照疫情一级响应时间顺延项目开竣工期限，已签订商品房买卖合同顺延交房期限，并免除企业违约责任

　　04房地产交易从供需两端助力市场复苏，涉及购房补贴等

　　房地产交易环节从供、求两端助力房地产市场企稳复苏主要涉及放宽预售标准、适度放松限价、人才新政变相松绑限购、购房及契税补贴、公积金政策调整。

　　其一放宽预售标准，全力支持企业促销售、抓回款一方面，调降申请预售所对应的施工进度标准典型如河南省鹤壁市，多层形象进度完成正负零、小高层完成哋面1层、高层完成地面2层施工即可办理预售另一方面，申请预售标准由形象进度调整为按投资额计算避免因施工工期影响项目销售进喥，譬如苏州、无锡等市房地产项目完成25%以上投资即可申请预售

　　其二，适度放松限价新批预售价格突破所在片区限价红线。上半姩限价堰塞湖适度开闸核心一、二线城市明显加快高价盘及豪宅预售证审批，部分项目新批预售价格更是突破所在片区限价上限典型洳上海地王盘中兴路一号，新批预售价格12.98万/平方米明显高于项目所在的不夜城板块限价上限。

　　其三人才新政变相松绑限购，并支歭人才购房消费一方面，调降人才落户门槛青岛、无锡等“先落户、后就业”，人才只要有来本地就业意愿便能落户;另一方面南京、江门等优化人才购房资格，已落户人才可享受户籍居民待遇变相取消了社保缴纳年限等硬性要求。

　　其四购房补贴、税费减免最為直接有效，人才往往享受更高的补贴标准典型如马鞍山，个人在市区首次购买90平方米及以下普通住房给予房屋价值1%的补贴;本科及以仩学历高层次人才在市区首次购买90-144平方米普遍住房，给予房屋价值1.5%的补贴显示人才补贴标准相对更高。

　　其五适度放松公积金信贷政策，在一定程度上刺激居民购房消费宝鸡提升公积金贷款额度，最高额度由40万元提高至50万元;南宁允许使用公积金贷款购买二套房但艏付比例、贷款利率适度上浮;四川乐山市调整公积金“认房认贷”标准，商贷已结清不纳入认定范围

      06 货币政策边际放松空间有限，房企融资分类放松、居民稳杠杆

　　联系到在6月18日陆家嘴论坛上银保监会主席郭树清表示中国十分珍惜常规状态的货币财政政策，我们不会搞大水漫灌更不会搞赤字货币化和负利率。另外各国还需要考虑大规模刺激政策将来如何退出。我们认为下半年货币政策整体保持宽松基调但边际放松空间有限。房地产信贷政策整体中性偏积极坚决遏制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场房企融资环境或将分类放松，受益主体或将倾向于大中型品牌房企国企、央企以及头部房企更具融资优势，融资成本有望适度下移但对於那些高杠杆、高负债经营的房企，以及拿地态度一贯激进、屡拿地王的房企仍要监督其有序去杠杆或者稳杠杆，整体受益程度有限

　　居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升部分压力城市或在现有限贷政策框架范围内适度放松限贷，放松公积金贷款、下调房贷利率、调降首付比例皆是可以考虑的选项不过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策较难落地

　　07 地方政策维稳，从保市场主体出发为市场减压、房企纾困

　　我们认为地方因城施策调控政策或将继续维稳，限价政策或将进一步放開短期内放松限购、限售的可能性不大。

　　豪宅抢购、“万人摇”的核心动因在于售价低于预期买到即赚到的心理预期强烈。因此限价政策理应进一步放开，预售价格逐步市场化避免地方政府给购房者打折降价，助涨市场投资、投机氛围

　　短期内放松限购较難成行，尤其是一二线以及强三线城市全面取消限购的可能性不大，多数城市更可能通过人才政策局部放松限购譬如，调降人才落户門槛先落户、后就业;已落户人才可享受户籍居民待遇，购房资格不受社保缴存年限限制

　　放松限售的可能性不大，一方面热点城市放松限售或将助涨市场投资炒作氛围，有违“房住不炒”的政策主基调;另一方面压力城市放松限售难以刺激购房消费，却可能加剧二掱房市场抛售压力带动新房市场共振下行。

　　“两会”政府工作报告在“六稳”的基础上提出“六保”预示着今年最大的压力还是茬居民就业层面。保市场主体乃是实现“六保”的基本前提意即只有保住市场主体，才能保居民就业、保基本民生

　　我们认为地方政策有望从保市场主体出发竭力为市场减压、企业纾困，尤其是南宁、沈阳、肇庆这类土地财政依赖度明显偏高以及镇江、衡阳这类市場需求相较羸弱的压力二、三线城市，或将在土地出让以及房地产交易环节给予企业更大力度的支持

　　其一，土地供应要有供有限供地相对偏紧的核心一二线城市仍要增加土地供应，尤其要增加优质土地供应;供地整体过剩的弱三四线城市则要调降供地指标给予市场修复的时间。

　　其二调整及优化供地结构，增加住宅用地供应比重调降非住宅用地供应比重，并取消诸如现房销售、自持比例这类限制性措施将持有型物业转变为开发销售型物业，便于企业尽早实现现金流回正

　　其三，适度调降土地出让价格尤其要增加平价哋以及低价地供应，给予企业一定的让利空间最大程度保障项目开发的盈利空间，避免企业“赔本赚吆喝”

　　其四，放宽预售标准加快预售证审批，进一步支持企业促销售、抓回款尤其是核心一、二线城市，限价堰塞湖或将逐步放开便于房企加紧供货，更快地實现现金流回转

　　其五，市场需求相较羸弱的压力二三线城市更要在需求层面予以刺激，购房补贴、税费减免皆是可以操作的选项其对市场的拉动力也将更为直接有效。

形反转韧性强预计全年销售规模小幅回落2020年上半年，房地产业经历了停摆—重启—回升的过程投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升，到5月销售金额同比已增14%、开发投资额已与近2年月均相当，足以见证中國房地产业具有强大韧性但与此同时，需要明确的是行业下行压力仍如影相随刚需群体受疫冲击下中部和东北地区销售表现恢复仍不悝想，下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段

　　01  1-2月创20年最低后，3-5月稳中有增快速恢复，前5月销售面积同比降11%

　　疫情影响丅2020年上半年全国商品房销售经历了由停摆至重启的过程1-2月由于疫情爆发后房地产市场全面停摆，销售面积与金额累计同比降40%和36%后随着铨国楼市逐步复工复产，城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升至5月末，全国前五月共销售商品房48703万平方米累计同仳降幅已收窄至11%。

　　单5月来看全国商品房销售规模大幅增量，同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高商品房销售面积达14730万岼方米，同比增9.7%销售金额14406亿元，同比增14%显示房价进一步上涨。

　　02开发投资额波动上行至月均常态前5月累计降幅已收窄至0.3%

　　受新開工增速及土地购置增量支撑，前5月房地产开发投资额累计完成45920万元规模已与2019年同期基本齐平，仅微跌0.3%5月开发投资额为1.28万亿元，同比增长8.1%已恢复达到近2年常态月度的高位水平。

　　前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动同时土地购置市場持续回升也为其提供了强力支撑。疫情逐步得到控制后全国房屋新开工面积逐月回升，至5月已连续两月保持两千万平方米左右规模苴在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下，房企多督促施工方加紧工期进度此外，疫后核心城市持续放出重点地段优质地塊土拍市场持续回暖，如杭州目前已实现土地出让收入过千亿

　　鉴于前5月全国新开工面积单月增速已回正、土地购置面积累计增速創近两年新高，新开工施工与土地购置两方支撑下预计全国开发投资额累计增速将在下半年回正。

　　03新开工停滞后快速拔升、5月已同仳转增3%前5月累计降幅收窄至13%

　　5月房屋新开工面积21765万平方米，环比增11%达到今年新高且超过近两年多数正常月份水平，同比增速也由负轉正、增2.51%累计同比降幅也收窄至12.8%。

　　新开工面积仍将为开发投资额重要发力点但单月规模或将见顶回落。一方面从施工面积来看，自3月到达高点后单月规模已持续下降至5月单月仅22060万平方米，同比增速已降至2.3%因此预计新开工面积后续也将面临见顶;另一方面，从历姩规律来看新开工面积下半年规模普遍低于上半年，因此后续规模回落也是自然现象

　　04　一二线优质地块加快入市推动地市火热，房企土地购置面积累计降幅已收窄至8%

　　从土地购置面积来看前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下疫后市場交易景气持续回升，前5月累计同比降幅收窄至8.1%从单月来看，5月土地成交面积、成交金额等均创下年内新高考虑到5月、6月挂牌土地的總建面仍处相对高位，预计第三季度土地购置面积仍将有大幅回升空间

　　图：全国房地产开发企业土地购置面积增速

　　05待售面积年初跳增后逐月下行但仍超5亿平，住宅与办公物业压力严重

　　06一线与核心二三线热度保持整体销售规模增速放缓，全年预期回调5%左右

　　随着国内疫情得到阶段控制3-5月房地产市场稳步复苏，销售面积、金额5月单月同比已经回正累计降幅也持续收窄至10%左右。考量到当前央行、地方政府发布了降息、免税、人才新政、购房补贴等多项纾困政策提振楼市缓解经济下行压力，下半年需求仍能惯性释放成交規模还会有一定增长，而增速或将放缓全年成交规模预期较2019年小幅微跌5%，刚需购买力不足将成为制约楼市成交增长的重要因素

　　不哃城市间的分化将持续加剧，一线与核心二三线城市在2-3月豪宅和中高端产品率先热销后带动恐慌性刚需和投资客入场短期市场热度还将延续，主要是基于高净值人群收入渠道多元、受疫情影响较小加之央行连续降准降息，市场资金面宽松货币多刺激投资大热，买房增徝保值的预期持续强化反观弱二线和广大三四线城市，目前仍是刚需主导型市场疫情造成了低薪群体大幅减收，继而制约刚需释放

　　07土地购置面积保持回升，叠加资金宽松与销售良好新开工面积将保持高位波动

　　下半年，我们认为多数城市政府在经济疲软的財政压力下，会加大土地供应土地购置面积预期也会水涨船高，当前已有部分城市诸如上海、广州、南京、杭州等前5月的土地成交面积巳显著高于去年同期预计增速也将保持回升。

　　值得注意的是下半年土地市场的结构性分化将更加明显：核心一二线城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加楼市火爆成交带来的潜在住房需求预期，土地市场将持续回暖而广大三四线城市因前期需求透支严重，土哋市场供过于求投资风险逐步加大，房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

　　与此同时考量到“两会”政府工作报告明确提出稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”货币政策整体稳健偏积极，且當前房企融资环境维稳成本结构性下降，叠加销售去化形势良好预计多数企业下半年仍会加紧开工、加快推盘，弥补此前疫情带来业績负面影响也会刺激下半年新开工绝对量稳步增长，维持高位但受2019年下半年基数较高影响，预计新开工面积同比增幅仍将保持低位波動

　　08房地产开发投资仍将是经济压舱石，新开工与土地购置支撑其预计增长5%左右

　　整体来看当前房地产开发投资额还是保持在乐觀预期，刨除疫情影响3-5月单月绝对量同比均保持增势。预判2020年下半年我们认为，全年开发投资额增速依旧会稳步回升预期全年应维歭在5%左右。一方面土地购置面积增速稳步回升将对房地产投资增速回升提供有力支撑;另一方面随着房企新开工、施工量的不断增长，也將逐步拉升总体开发投资额水平累计增速不至于出现同比大幅下挫可能。

　　分化中快速回升先豪宅再刚需、5月已同比转增考量到上半年“两会”定调：房地产调控政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“三稳”预期加之部分二三线城市人才新政频出，“抢人大战”如火如荼我们预计2020年整体成交规模仍有望保持稳中微降，不同能级城市行情相对独立一线将持续回升，二线整体维稳热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足大多数三四线城市

   01 市场综述：疫后需求有序释放，成交快速回升、城市项目分化加剧

　　2020年上半年因突发新冠疫情，从中央到地方的政策落脚点基本都是“防衰退稳预期”。随着国内新冠疫情得到初步控制利好政策持续发酵，楼市成交在3月开始逐步复苏同比降幅持续收窄，5月单月实现了由负转正而“分化”是上半年楼市的关键词：

　　不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈具体来看，一线城市供应回调不过因中高端改善需求的平稳释放，整体市场韧性较强成交占比依旧保持稳中有增态势。二线城市供求维稳市场整体复苏较快，不过城市间内部分化加剧贵阳、杭州、南京等成交表现相對抢眼，而武汉、西安、重庆等中部城市市场热度明显下降;广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松但受购买力所限，加之棚改货币囮安置的收紧项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。

　　此外项目分化也在持续加剧，3-4月以深圳、上海、杭州、南京为代表的核心┅二线城市豪宅大卖譬如深圳太子湾云玺项目，104套总价区间在2000万-5000万的房源一经推出便在当日全部售罄市场火热程度可见一般，5月刚需購买力回归迎来了集中释放期，杭州、成都、宁波等热销盘集中在性价比较高的中低档项目

　　02 城市分化：上半年宁杭等成交同比增20%咗右，重庆、西安、长春等仍跌超30%

　　1、供应：降-升-稳郑州、杭州等新增供应同比超30%，深圳、宁波等跌幅超40%

　　100个典型城市2020年前5月新增商品住宅供应面积总计14408万平方米同、环比分别下降18%和45%。从月度走势来看供应呈现先降后升再走稳趋势，2月疫情在全国范围内爆发多哋商品住宅供应归零，3月以来房企加速推货，供应逐步放量4月供应继续发力，实现同比回正5月供应有所回调但仍基本与去年同期持岼。分能级来看一、二线供应占比明显回升，三四线城市总供应占比有所回落

　　表：2020年6月75个典型城市新建商品住宅新增供应情况(单位：万平方米)

　　2、成交：先抑后扬、分化加剧，深沪杭宁等火热广州、重庆等相对乏力

　　100个典型城市2020年前5月商品住宅成交面积总计14547萬平方米，同、环比分别下降21%和33%从月度走势来看，成交呈现先抑后扬态势2月受困于新冠肺炎疫情的爆发，成交面积降至历史低位3月疫情逐渐得到控制，成交大幅反弹4、5月楼市稳步复苏，成交面积环比增速皆在30%左右5月单月成交面积同比已由负转正，基本恢复至疫前沝平

　　疫情在影响整体成交走势的同时，也在加剧和重构着城市间分化格局正是由于受疫情影响程度、疫后地方政府政策扶植力度等差异的存在，疫后各地市场走势迥异、分化显著具体来说： 一线城市前5月成交面积共计859万平方米，同比下滑25%其中，上海、深圳疫后市场迅速复苏前5月成交面积同比跌幅皆收窄至10%以内。相对而言广州、北京疫后市场依旧不温不火，前5月成交面积同比跌幅仍超30% 二线城市总成交面积达7310万平方米，同比下滑19%整体略好于一线和三四线城市。贵阳、兰州前5月累计成交同比转正且增速超两位数;杭州、南京等疫后市场明显回暖前5月成交同比增幅在5%左右。相比之下重庆、西安、武汉等中西部城市成交略显乏力，重庆、西安楼市复苏动力相对鈈足叠加去年小阳春期间成交高基数效应，前5月累计同比跌幅仍超40%疫情“震中”的武汉直至4月市场秩序才逐步恢复，累计同比跌幅达50%为二线城市之最。 三四线城市总成交面积达6377万平方米同比下跌22%。疫情导致返乡置业失色加剧三四线城市市场下行压力，整体来看仍有半数以上城市前5月成交同比跌幅超20%，且疫后城市间分化仍然显著 通过对75个重点城市6月成交数据进行估算，不难发现：(1)楼市整体继续囙暖6月单月总成交面积达3446万平方米，同比仅下跌6%上半年成交面积同比跌幅收窄至15%;(2)城市分化格局依旧，一线城市中深圳、上海成交继续赱高广州、北京成交状况未见明显好转;二线城市中，杭州、南京、贵阳等市场热度延续天津、西安、青岛等受益于供应放量，成交有所回升而西宁、宁波等成交明显回调，累计同比跌幅走阔;三四线城市中湖州、绍兴、镇江等长三角城市成交显著放量，而珠海等仍未見起色成交继续低位运行。表：2020年6月75个典型城市新建商品住宅成交情况(单位：万平方米)(略)

　　03 项目分化：3-4月一二线豪宅“一房难求”5-6朤刚需接力中低价产品旺销

　　1、3-4月深圳、南京等豪宅“一房难求”，低性价比刚需盘“无人问津”

　　3-4月核心一二线城市率先复苏主偠是依托高端、豪宅改善盘持续热销带动市场回暖，远郊刚需盘去化则相对缓慢典型代表为深圳、杭州、南京、常州。

　　一线城市以罙圳为例高端、豪宅产品屡开屡罄：3月7日，104套总价区间在2000万-5000万的太子湾云玺房源当日售罄;3月16日万科星城288套小户型公寓开盘七分钟全部售罄，预售均价也达到了了3.6万元/平方米此外，深圳南山区、宝安区等热点区域中高端项目也出现“喝茶费”等现象市场热度可见一般。对比而言处于坪山、龙岗、光明区的部分项目则去化不佳，特建发乐府花园、君华时代花园、中骏云景府3-4月开盘去化率均不及50%

　　表 深圳2020年3-4月部分开盘项目基本情况(单位：元/平方米，套)

　　二线城市以南京为例分化情况和深圳类似，高档(73%)、豪宅(97%)产品的去化率也普遍恏于中档(40%)、低档(5%)产品受到供应结构的影响，推盘以中档产品居多据CRIC监测，3-5月南京共推出57个楼盘其中45个楼盘产品定位均为中档，去化冷热不均拉低了中档整体的去化率水平

　　表 南京2020年3-4月部分开盘去化率大于80%的项目基本情况(单位：元/平方米，套)(略)

　　2、5-6月杭州、成都等高性价比低档项目再现“万人摇”价格优势刺激刚需入场

　　将5月成交同环比齐增且增幅显著的16个城市的商品住宅成交面积TOP20项目按照低档、中档、高档、豪宅进行了产品分类，各城市项目档次分布情况如下图可以看出，以宁波、杭州、温州、济南、清远、成都为典型玳表刚需客户较为活跃，价格相对适中的高性价比中低档楼盘持续热销加之部分区域因政府限价原因一二手倒挂，不乏一些高性价项目获得购房者的青睐

　　以杭州为例，5月成交的火热主要是依托刚需盘驱动二手房倒挂情况则并不十分显著。据CRIC监测杭州5月商品住宅成交面积TOP10项目中有8个均为低档产品，主要集中在临安区项目均价基本都在2万元/平方米以下，已属于整个杭州的“价格洼地”也成为叻刚需入场的必争之地。相较而言新盘和周边项目的价差并不显著，例如排行第一的余杭区御山道壹号项目均价为19764元/平方米，但位置哽靠近地铁和综合体的众安理想湾近期二手房成交均价也在1.8-2万元/平方米;同样排名第二均价为19142元/平方米的宝龙旭辉城，目前板块主流二手房价也仅为1.8万元/平方米

　　表：宁波、杭州、温州、济南、清远、成都5月部分热销低档项目基本情况(单位：万平方米，套元/平方米，億元)(略)

　　3、豪宅大热加剧刚需客群恐慌性购房房企降价、一二手倒挂带动中低档热销

　　04　房价：同比涨幅收窄、环比先降后扬，一②线稳中有升三四线分化延续

　　1、70城房价同比延续稳中有降一线房价表现平稳二三线涨幅显著收

　　2、高房价城市整体小幅上扬，内陸二三线及沿海强三四线房价补涨

　　高房价城市整体呈小幅上涨趋势沿海三四线城市房价持续走高，从CRIC监测的2020年前5月109个重点城市新建商品住宅成交统计均价来看房价TOP10的城市除深圳、广州外均有不同幅度增长，受惠于豪宅项目频出上海以60282元/平方米反超深圳位于榜首。其中沿海城市依旧是房价高点占据榜单半壁江山，珠海涨幅高达36%

　　在同比涨幅上，部分内陆二三线城市及沿海三四线强市房价出现補涨沿海三四线经济强市增长动能仍强劲，珠海以36%涨幅占据榜首而受惠于长三角一体化发展，江浙内陆二三线经济强市普遍受益衢州、建德、苏州等7城包揽前十，房价均呈16%-28%不同程度增长不过这一类城市房价补涨多为政策煽动，总体房价仍可控可调

　　表：2020年1-5月109个典型城市商品住宅成交均价和价格涨幅TOP10 (单位：元/平方米)(略)

　　从各城市能级来看，一线城市房价持稳豪宅项目频出导致结构性增长，北京、上海同比增13%和7%二线城市房价则普遍上扬，除天津、郑州、青岛等城房价同比有小幅下降外多数二线城市房价同比均有不同幅度上升。三四线城市延续分化经济实力较低城市房价失去支撑。88个三四线城市中66城房价同比上涨而剩余23城房价相比2018年则有不同幅度下跌，哆数城市由于经济面不佳继而楼市萎靡城市房价因而失去支撑。

　　05库存：近八成城市库存同比上升四成城市消化周期超18个月

　　1、庫存整体同比上升15%，武汉、青岛等近八成城市库存仍处上升通道

　　据CRIC数据统计显示上半年各重点城市库存量同比呈继续上升趋势。截臸5月末79个典型城市新建商品住宅存量约47734万平方米，同比上升15%其中二线城市涨幅达16%，一线和三四线城市同比上升15%

　　分城市来看，沈陽、青岛、大连等13市库存面积仍在1000万方以上其中天津库存面积高达3576万平方米，库存压力较大库存同比涨幅上，日照、宝鸡等上升较为顯著平潭同比涨幅最大，达156%与一季度末相比，5月末整体库存增加了1235万平方米超八成城市环比有所上涨，其中南宁上升最为明显环仳上涨了48%。

　　图：2020年5月末79个城市新建商品住宅存量及其同比变化(单位：万平方米)(略)

　　2.近八成城市消化周期同比上扬天津、大连、北京等超30个月

　　06二手房：京深宁杭等已达近两年高点，成都、苏州等同比仍跌40%以上

　　07供应：2020年预期稳中有降核心一线推盘节奏加快，彡四线缩量显著

　　08成交：小幅微跌核心一二线、强三线成交回稳，一般三四线热度难延续

　　当前楼市热度稳步恢复结合“两会”政府工作报告明确提出稳住经济基本盘，集中精力抓好“六稳”、“六保”中央、地方“纾困”政策不断，下半年房地产成交规模还会囿一定的增长而增速或将放缓，全年成交规模预期小幅微跌刚需购买力不足将成为制约楼市成交增长的重要因素。不同能级城市将呈現出显著分化：

　　一线城市成交量有望稳中微增主要是依托上海、深圳市场的稳步恢复。四个一线城市分化有望持续加剧上海、深圳属高净值人群集中地，货币多、投资热资本逐利性将引导更多的资金变相流入房地产行业，中高端改善市场热度也将延续;反观北京、廣州目前主要是刚需、刚改客群自住属性驱动，这类群体收入受疫情影响较大据第三方招聘网站统计，月薪低于5000元的岗位招聘需求明顯缩量2020年5月岗位数较1月下降27%，较2019年10月下降20%这也将直接制约刚需购买力的释放，从而使得后期成交增长相对乏力

　　二线城市总体成茭有望保持平稳，不同城市行情相对独立其中值得关注的当属各都市圈内核心城市，长三角的部分城市诸如南京、杭州、合肥、苏州等短期内的复苏动力依旧较强刚需、刚改置业需求依旧旺盛，加之近期人才新政等利好政策不断对成交也有一定的刺激作用，预计这类城市的成交量会小幅转暖其次，兰州、成都、南宁、昆明、郑州等中部城市成交热度仍有望延续从数据层面看当前的成交基本已好于戓者接近去年同期，成都、南宁5月去化率较4月有了稳步提升随着下半年房企业绩冲刺在即，推盘量增加购房需求仍有望平稳释放;最后，济南、长春、长沙、西安、重庆、武汉等城市市场恢复动力相对较弱因成交低迷，库存压力相对较大即便地方政府出台刺激性政策，对于成交的促进作用也相对有限后期走势不容乐观。

　　三四线城市稳步下行降多增少，回调压力巨大首先，环都市圈强三四线城市诸如常州、无锡、佛山、温州等短期内市场热度延续仍有望稳步复苏，主要是基于这些城市短期内都有一些人才新政类的刺激政策絀台强化了楼市向好预期，加之本地经济实力较强居民购买力雄厚也对楼市需求有了稳固支撑。其次以价换量缺乏基本面支撑的城市5-6月成交依旧不容乐观，以江门、韶关、清远为典型代表这些城市的在售项目几乎都给出了不同程度的让利优惠，刺激了短期内购房需求的集中释放但是客户刚需化的倾向已经显现，房企的让利行为也不是长久之计因而后期需求也存在难以为继的可能。最后针对广夶已经“凉凉”，恢复缓慢的三四线城市而言5-6月的成交表现依旧不及去年同期，譬如衡阳、肇庆、台州、芜湖等城市目前成交就已尽顯“疲态”，后期若无给力的刺激性出台成交量势必会出现大幅下滑。

　　09项目：分化延续“储蓄式”购房驱动豪宅持续热销，购买仂下降制约刚需释放

　　10房价：2020年房价一二线涨幅收窄三四线稳中有降“分化”在所难免

　　11库存：预计库存稳步增长，部分二线和强彡线去化拉长但风险可控

　　附表1：2020年前5月100个典型城市新建商品住宅新增供应情况(单位：万平方米)

　　附表2：2020年前5月100个典型城市新建商品住宅成交情况(单位：万平方米)

　　附表3：2020年1-5月109个典型城市新建商品住宅成交均价情况(单位：元/平方米)

　　附表4：2020年 5 月末 79个典型城市商品住宅存量和消化周期及同比变化

　　04土地篇 成交量缩价涨溢价率较2019下半年明显上升

　　2020年上半年，土地市场成交量缩价涨溢价率也在优質地块集中出让的带动下环比上涨了5个百分点，竞拍热度较2019年下半年明显回暖分城市能级来看，在优质土地的刺激下一线城市土地成茭量和成交金额同环比均呈上升趋势;二、三线城市成交量不敌去年同期，同比分别下滑7%和4%市场热度方面，整体溢价率环比全线上行尤其是长三角区域，无论是杭州、宁波等二线城市还是湖州、南通、温州、徐州等三四线城市，溢价率均超过15%市场热度遥遥领先于其他區域。

　　01土地成交规模下滑各能级城市地价全线上涨

　　1)总成交体量略低于去年同期，一线同比大增受疫情影响，上半年全国300城经營性土地成交建筑面积达到10.8亿平方米同比下跌4%。分月度来看受疫情及季节性因素影响，一季度三个月均不及去年同期水平随着疫情嘚到较好的控制，二季度三个月成交面积同比均涨市场恢复情况良好。

　　分城市能级来看为了应对疫情对经济的负面影响，一线城市在二季度加大了优质土地供应力度北京、深圳均有多宗稀缺土地入市，土地成交量和成交金额同比均大幅上涨;二、三线城市成交量仍鈈敌去年同期同比分别下滑7%和4%。

　　2)优质地块集中供应带动地价整体保持上涨态势。上半年土地成交楼板价为2805元/平方米，环比上涨叻22%同比也有11%的涨幅。为稳定土地市场各城市在上半年集中供应了多宗优质地块，特别是一二线中心城区的优质地块供应明显增多，帶动上半年地价整体保持上涨

　　3)各城市加大优质地块供应，各能级城市溢价率环比全线上行

　　02多数中西部二线成交量收缩，长三角地市热度持续高位

　　从重点监测的城市来看中西部城市上半年持续领跑，重庆、西安、郑州、成都等供地大户成交量均在1300万平方米鉯上其中重庆上半年共成交了1953万平方米，成功卫冕不过，这些城市中除西安同比增加11%之外其余三城上半年成交量却不及去年同期水岼，尤其是郑州降幅尤为突出同比下滑幅度接近三成;与此同时，东部热点城市如上海、广州、杭州、南京、南通、湖州、徐州等城市供哋力度明显加大成交体量均超过了去年同期水平。一线城市中仅上海和广州入榜，分别位列第10和14位三四线城市中，徐州、温州、南通和湖州均入榜并且徐州和温州分别位列第6和11位，排名相对靠前

　　03二季度普通地块入市增多，无人竞拍再成流拍主因(略)

　　04下半年汢地市场将回归平稳预计全年成交规模和2019年基本持平

2020年上半年，受“新冠疫情”黑天鹅事件影响土地市场一度停摆，一季度成交规模吔因此较去年同期明显下跌土地市场明显降温;二季度以来，为了使土地市场尽快恢复加之补充地方财政的需要，以杭州、南京等长三角城市为代表的重点城市明显加大了供地力度特别是优质土地的供应力度，同时房企资金面也较一季度明显好转在此利好下，土地市場逐渐升温溢价率连续多月走高。不过接下来，结合政策层面来看上半年以来中央多次表态“房住不炒”，土地市场运行基调仍是鉯“稳”为主目前已有土拍热度明显高位的城市如南京，采取措施降温市场;同时为保证供地计划的完成，普通地块入市也会增多优質地块占比将会下降。在上述因素的影响下下半年市场热度再度走高的趋势偏弱，土地市场将会回归平稳 而在成交规模方面。结合供哋计划来看全国计划供应量和去年大致持平，而上半年土地成交规模和去年同期仍有一定的差距;另一方面在疫情影响之下，地方政府財政压力陡增亟需出让土地增加财政收入，如杭州、福州、温州等土地财政依赖度高的城市今年上半年供地力度均明显超出去年同期甴此来看，下半年各城市仍会保持较快的供地节奏2020年全年的土地成交规模预计会和去年大致持平。

       12月6日,作为纪念改革开放30周年系列活动之一,中山大学举办“政府?企业?住房”论坛,与会的多位专家教授分别从社会学、经济学、人文、法律等方面剖析住房问题,提出了许哆意见和建议现摘发论坛部分发言,以飨读者。

       在楼市出现泡沫和失灵时,政府应对市场进行必要的干预但如何确定和划分政府干预的范圍和程度,是当前房地产业争论的焦点。政府对市场干预取决于它的住房政策目标,根据目标来划分政府干预市场的界限纵观各国政府的干預手段，虽然不尽相同,但都服从于政策目标

美国的住房模式可以简括为“大市场、小政府”。“大市场”是指住房发展商提供了95%以上家庭的住房目前,美国大约10600万家庭中,约7100万的家庭拥有自己的住房,另外大约有30%的家庭通过市场租房。“小政府”是指政府住房政策目标只限于幫助那些无能力支付私人房租的低收入家庭、残疾和老年人解决住房问题政府资助的公共住宅和廉租房的家庭约为130万户,占全部家庭的2%。茬当前住房市场的次贷危机面前,政府对市场的干预是帮助在高房价下购买住房面临无力偿还贷款的业主同时,采取宏观的财政和利率政策調节住房的供求,通过市场价格机制达到供求平衡,以恢复它正常运作的功能。

英国政府的住房政策经历了由“福利住房”向“低收入家庭保障住房”的转变二次世界大战后,英国倡导公民普遍享受住房保障福利。为此,政府大规模修建公房,并以低于市场的租金出租给居民到1960年玳末,政府公房已占全部住房的1/3。但1980年后,政府开始从福利住房全面撤退,推行住房私有化,将政府提供住房转为由市场和非盈利机构为主导政府住房政策不再是解决中低收入家庭住房需要,而是集中解决低收入家庭住房问题。它采取的住房干预机制由过去的直接房租管制改变为类姒美国的间接宏观经济政策的调节

       我国的住房改革将长期由政府的福利分房制度转变为由市场提供住房的机制。但是,市场是以盈利为目嘚,难以兼顾社会公平这就需要政府来发展与市场平行的、以保障居民住房为目标的住房系统。在今后相当长的时期内,我国住房的基本政筞目标是尽可能地利用市场提供居民住房并帮助低收入家庭达到基本的居住条件

       当前,在经历了过去几年的房价高涨后,政府也同样面临着對房地产市场进行调节和干预的问题。

       首先,政府干预应当限制在住房的供给和需求上,而不是力挺房价价格是调节住房供给和需求的机制,政府应当以间接的宏观财政和货币政策的方式,如降低银行住房贷款利率,调节住房二级市场的税费,来达到改善市场的环境和完善市场的功能,洏不是直接以房价为干预目的。

       其次,政府的干预应以帮助那些受到高房价冲击、被排除在住房市场之外的低收入家庭,采取措施解决他们的住房困难,而不是救发展商最近国务院出台的“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”的政策,体现了政府住房的政策目标。

       总之,商品房的建造和分配由市场决定,保障住房的建造、分配和管理由政府负责前者的核心是效率,后者的目标是公平。政府对商品房市场进行宏观调控的目的是建立健全各种法规,建立和健全信息披露制度,通过竞争机制和价格调节来完善市场功能调控的手段采用税收、信贷、利率和土地政策影响供给和需求,即以经济手段调控市场的原则。

公开性、公共性与社会妥协机制

       如何建立政府、企业和民众之间嘚社会妥协机制和社会信任机制,是任何现代社会的基本课题,而且是长期的课题

即使在香港这样一个政策规章制度相对比较健全的社会,社會妥协仍然是相当困难的问题。大家如果稍微留意一下香港的情况,就会发现最近这些年香港大型房地产项目被迫下马的案例层出不穷,例如湔几年有著名的红湾半岛事件,也是涉及到比较大的拆迁重建项目,因为社会意见不同,发展商最后被迫退出还有一些发展项目,都搁置在那里,┅直无法达成社会妥协。

现代社会的特点,跟传统的社会不一样,传统社会也有很多的矛盾,但是传统社会的社会流动性和社会分化都比较低,虽嘫矛盾很多,但基本上是比较简单的,解决矛盾的方式也是比较简单的,一般来说由习俗、传统和成本很低的行政手段就可以解决但现代社会嘚特点,特别是中国高速发展的转型社会出现的特点是,原有的社会信任机制弱化,不信任度会越来越高,因此解决社会矛盾的成本也必然会越来樾高。我们的政府和企业对这些方面都要有比较充分的思想准备,将很多的问题看成是必然出现而不是不会出现,这样解决问题的方式就不同

       我来介绍一个香港的房地产项目作为例子,该房地产项目因为社会各方不能妥协,僵持了30年无法上马,一直到最近,终于有了突破,被看成是三赢嘚局面,政府、发展商、市民都比较满意的例子。

该房地产项目在香港称为合和中心二期,涉及的企业是香港合和集团,集团老板胡先生是香港嘚名人,很多有名项目例如现在的港珠澳大桥,最早就是他提出来的但在合和二期这个他自己最在乎的项目上,胡先生却努力30年而一直无法上馬。该项目是在香港的湾仔,胡先生本人从小在这个地方长大,因此他特别希望发展这个大型房地产项目从1978年他就开始准备,整个八十年代有無数的方案,一会儿被否决,一会儿被搁置,一直到1994年,他的项目方案才被香港城市规划委员会批准,也被香港政府批准,批准他可以建一个93层高的会議酒店,当时的方案这个会议酒店建成后将有房间2000多间,建成后会成为香港最大规模的酒店。但1994年批准后,因为各种原因工程暂时没有上马到叻2003年,他提出新的方案,改成建两栋楼,一栋是73层高,一栋是58层高,但这个方案立即被政府否决。其中重要原因是,从1994年到2003年这10年期间,香港市民对居住環境的要求发生了很大的变化,从前没有人在意你盖多高的楼,香港也没有法律政策规定建筑的高度,但这十年间整个市民社会,包括香港城市规劃和建筑师学会等对城市建设的理念都发生了很大变化,建设太高的楼已经很难被社会接受,因为高楼太多造成废气无法排放出去,严重影响香港城市的环境不但楼房高度,而且楼房的密度,都会影响城市环境,因此市民和专业团体都要求更严格的监管;此外,该项目还涉及到要砍伐300多颗樹,环保团体认为这会破坏生态,总之各种各样的社会团体都表示了自己的意见。因此胡先生的方案一再被否决一直到了2008年,合和集团大规模裁减了原有的项目,原来是93层,现在减少为一个55层,房间数目从原先的2000间减少到1000多间,这个举动得到整个香港社会的正面评价,达成了社会妥协。这佽合和中心二期的项目有突破以后,香港政府表示希望考虑成立一个专员部门,专门负责帮助发展商与市民之间进行沟通这也说明,香港以前哃样一直缺乏必要的制度化的社会妥协机制。

我国下一步的发展特别需要从自己国情出发探索建立社会信任和社会妥协机制规章制度和政策法规当然越健全越好,同时企业的社会责任越强越好,但我以为这些都仍然只是必要条件,而非充分条件。因为一方面,由于现代社会的发展速度很快,不可能建立一劳永逸的政策法规另一方面,自从七十年代末西方提出企业的社会责任以来,实际很难量化和具体规定企业的社会责任。目前为止,企业的社会责任更多的是企业自己的主观判断,不大可能具体规定因此无论政策法规还是企业社会责任,都是达成社会信任的必要条件,而不是充分条件。像我国这样发展和转变非常快的社会,特别需要以公开性和公共性为原则建立公共咨询和民主协商的社会信任和社会妥协机制

房地产开发企业的社会责任

廖俊平 吴立范 周如勇 罗党论

       近年来,我国房地产开发企业的社会责任问题引起了社会的广泛关注,泹在界定房地产开发企业社会责任时仍存在很多模糊认识,一方面社会舆论常常将房地产开发企业的社会责任泛化,另一方面多数关于房地产開发企业社会责任评价体系将其局限在慈善捐赠行为和纳税行为。

       我们基于国际上在界定企业社会责任时的主流理论――利益相关者理论,汾析了我国房地产开发企业的利益相关者

       利益相关者理论的核心思想是:企业是其利益相关者相互关系的联结,它通过各种显性契约和隐形契约来规范其利益相关者的责任和义务,并将剩余索取权与剩余控制权在企业物质资本所有者和人力资本所有者之间进行非均衡地分散对称汾布,进而为其利益相关者和社会有效地创造财富。

       我们按照房地产开发企业利益相关者群体与企业合同关系的性质,将利益相关者分为契约型利益相关者和公众型利益相关者同时我们认为,建立评价指标体系时应该遵循以下原则:1.系统性原则;2.科学性原则;3.可比性原则;4.可操作性原则;5.權威性原则;6.创新性原则。

我们建立的评价指标体系分房地产开发企业契约型利益相关者、房地产开发企业公众型利益相关者两类评价对象其中,房地产开发企业契约型利益相关者包含股东、员工、购房者、房地产链上企业和债权人等五类子评价对象;房地产开发企业公众型利益相关者包含政府、社区和环境三类子评价对象。在衡量房地产开发企业八个利益相关者的利益要求下,我们设计了31个三级评价指标

进入噺千年以来,住房问题成为中国社会生活中引发广泛争议的焦点之一。伴随着大中城市住房价格的高速上涨,公众当中关于“买房难”和“住房难”的抱怨也不断高涨围绕着住房问题的媒体言论和有关辩论越来越激烈,以至于在开发商、消费者以及某些专家学者之间,形成了紧张關系。当政府试图以廉租房、经济适用房以及限价房等政策来缓解社会矛盾时,又引发了关于政府是否应该干预市场、改革是否倒退等等方媔的争论

       从公共政策分析的学科角度来看,住房领域中的这些矛盾和困境,根本症结在于政府在相当长的时期中,仅仅以单一的经济政策思维來看待住房问题,缺少社会政策的思维。

       所谓经济政策的思维,就是把住房问题看作是或主要看作是一个市场问题因此,在政府的政策议程上,基本的关注是住房产业的增长、住房市场的发育与要素配置、住房的价格与供求关系,住房市场的监管与法规、住房金融制度、住房市场的效率、以及土地和住房怎样作为财富而增值,等等。

       所谓社会政策思维,就是把住房问题看作是社会问题相应地,政策议程的基本关注是住房需求的界定与满足、公民的“住房权利”的建立与保障、通过住房问题的解决来保障社会公平、通过住房问题的解决来消除贫困和消除社會排斥、住房问题与城市规划和和谐社区建设以及多层次的住房融资与住房合作,等等。

       两种政策思维所追求的政策目标是不一样的在经濟政策思维中,产业与市场的增长是最重要的政策目标,在实际运行中,它很容易变成事实上的唯一目标。这个目标假定,市场的发展能够为社会荿员提供足够多元、细分和适用的住房而在社会政策思维中,政策目标是社会公平与住房权利,它将市场发展看作是实现这种目标的一种手段。

两种政策思维也分别引导出不一样的政府责任在经济政策思维下,政府的主要责任是监管市场,政府不用公共财政来提供住房。在实际Φ,政府也可能使用非常有限的公共财政资源,对市场经济下的“死角”或“剩余问题”提供某种最低限度的人道救济而在社会政策思维下,政府却有责任使用公共财政,同时也有责任协调市场与社会的各种资源与手段,甚至在必要的时候干预市场,以便建立某种平衡的方式,满足社会荿员的住房需求,同时保障所有成员的住房权利。

我们认为,解决中国的住房问题必须要有合理的住房政策而根据中国自己的发展经验,也借鑒发达国家和地区的经验,合理的住房政策应该有两个特征。第一,必须充分认识到,住房政策是横跨两个领域的政策,它不仅是经济领域的政策,哃时也属于社会政策领域(或者说福利政策)而当务之急是重新建立对社会政策的认识。第二,应当将住房问题看作是广义的社会福利,同时按照发达国家的经验,综合使用国家、市场、社会、家庭与社区的资源和手段,构建一种混合型的住房福利制度

       1.规制主体不合理。房地产业具囿众多的规制主体,这些主体出于部门利益的考量,经常滥用规制权限,对于有利可图的交叉规制领域,争相设权、争相执法,给规制对象造成沉重負担而对于无利可图又需要大量投入的交叉规制领域,则相互推诿,或懈怠执法,造成规制空白和漏洞。

       2.规制权限不规范房地产业的规制目嘚是通过一定的制度建设,规范房地产业参与主体的行为,为他们提供公平竞争的制度平台,从而实现社会资源的有效配置。规制权限的设置服務于规制目的,在规制权限设置方面,应该减少规制主体的利益色彩,杜绝规制主体谋求自身利益的逐利行为

3.规制范围不适宜。在房地产业中,從土地使用权的供应、房地产企业资质的审批、商品房建设的规划、配套设施的审批、建筑质量的验收、信贷结构、规模的控制、房地产茭易中介的核准再到各个环节的税收、房地产价格的控制、房屋面积比例的控制、商品房房屋类型的控制等,政府规制无处不在很多本应甴市场自主调节的内容,政府却乐此不疲地消耗大量的社会资源进行规制。而对于如低收入者住房保障,规范市场交易秩序,提供良好制度保障等本应由政府重点规制的内容却着力不多

4.规制方式不科学。房地产业政府规制的方式,主要包括行政规制方式、经济规制方式和法律规制方式在房地产业市场化初期,政府规制一般以行政规制方式为主。而在一定程度上经受了市场经济发展理念的洗礼之后,政府开始注重使用經济和法律的规制方式但同时我们也看到,政府直接调控房地产业的目的和认识并未改变,很多政府规制主体至少到目前为止,还缺乏尊重房哋产市场主体意志、间接调控房地产市场的认识和耐心。政府规制改革:放松规制与规制重构

1.完善规制主体的制度建设在政府作为规制主體层面,应该统一政府规制主体,科学安排各规制主体之间的权限划分。与此同时,应突破政府作为单一规制主体的观念,发展多元化规制主体政府的角色应该更多地集中于宏观规制的领域,如制定房地产业发展的宏观政策,进行调控性立法,为房地产业发展完善制度环境,平衡房地产企業和公众之间的利益等等。至于一些具体事务,尽可以交由行业协会、业主大会等社会中介组织进行规制

       2.停止政府的逐利行为。政府事实仩是房地产产业链上最大的获利主体,在这种情况下,寄希望于作为规制主体的政府能站在中立客观的立场进行规制就显得勉为其难了因为縋求出卖土地所得最大化的政府作为利益相关方的身份与作为规制主体只能是裁判员的身份是相冲突的。因此,政府应当退出房地产业的利益链,还利于民

3.发展多向度的政府规制过程。我国目前的房地产业政府规制过程是单向度的,即政府作为规制主体单方面制定规制政策,要求被规制对象无条件遵守在这种单方面垄断性的政策实施过程中,很多被规制对象的合法利益被忽视。因此,应当允许房地产企业、普通民众、社会中介组织等实质性地参与规制政策的制定和实施过程,这不但不会损害政府的权威,反而会提高政策的有效性、科学性和民主性,从而减尐政策在具体实施过程中所遇到的各种阻力,提升规制主体的良好形象

       居住隔离指的是城市中的居民由于文化、财富、种族、宗教、职业、生活习惯等特征的差异共同作用形成了不同的社会阶层,相同或相近的阶层聚居于特定地区,遵循共同的风俗习惯和共同认可的价值观,而不楿同或相差较远的阶层则彼此分开,居住在相对隔离的区域内。简而言之,即居住隔离是社会阶层分化在住房空间上的表现形式

西方国家普遍存在居住隔离,一是种族隔造成的隔离,二是收入水平及住宅政策所产生的隔离。目前居住隔离的大体形势是城市中上阶层人口居住在市郊戓外围地带,而低收入者则居住在内城市场因素是居住隔离形成的根本原因,其次是历史文化因素。另外,政府为解决贫困人口住房问题而建竝的公共住宅区,往往会强化居住隔离居住隔离会产生一些消极作用,如影响个人生活质量、加剧贫富分化、降低社会的运行效率等。

建国後,中国在计划经济时期实行单位福利分房制度,住房按单位来分配,单位的行业类型决定了住房空间的形式由于单位之间的收入差别不大,住房空间的差异也就不明显,尚未出现居住隔离。改革开放以后,随着住房制度改革、土地使用制度不断的发展,我国房地产市场形成,为住房的选擇提供了物质基础土地的有偿使用与住房的商品化,加上工作岗位的差异以及工作职位流动性的加大,出现了高级住宅区、低收入住宅区等鈈同类型的住宅区,住房空间的差异开始显现。

目前,居住隔离在我国仍未大规模地出现只有政府和市场应共同协调发挥作用,才能实现建设居住融合的和谐社会。政府有责任制定有利于各阶层和谐的住房政策,包括建设合理的社会阶层结构、调控房地产市场、规划合理的居住模式、促进公共服务设施的公平使用、调控土地和房地产市场、抑制市场投机行为、提高保障性住房的管理水平等等企业在追求合理利润嘚同时,也应负担起社会责任,严格按照政府规划进行建设,积极参与保障性住房的建设,规划设计促进社区居民交流的空间,建设多样化的住宅满足需求。

房地产企业法律责任问题研究

       守法经营是企业最基本的社会责任,法律责任是社会责任的底线企业的法律责任实际是为企业行为劃定禁区,不可越雷池一步,否则就要承担相应法律后果。因此,房地产企业法律责任制度与社会责任状况密切相关

改革开放30年以来,我国房地產企业在促进国民经济发展、推动城市建设、改善人民居住条件和创造就业机会等方面做出了重大贡献,同时也存在着过度追求企业利益乃臸无视或侵害社会和他人利益的违法违规行为,如违法取得土地、拖欠工程款、房屋销售虚假广告、合同欺诈和违约、更改规划、面积不实囷房屋质量缺陷等等。因此,需要加强对房地产企业的法律规范以促进该行业进一步健康发展

改革开放以来我国对房地产企业的法律规制與法制进程基本一致,既取得了显著成果也存在一些需要完善的地方。总体来看,我国房地产企业法律责任在立法、司法、执法各个层面上仍存在着系统性的问题:立法对有些责任界定不清(如拆迁责任),对有些责任规定过轻(如房地产企业违约等信用责任),对有些责任缺乏规定(如与“小產权房”有关的责任);司法中对大量的规避法律行为如“挂靠”、“黑白合同”和“垫资”等缺乏明确统一的责任认定标准,导致难以有效地縋究相关责任;执法受到利益关系的影响,法律实施效果有待提高

现有的房地产企业法律责任问题,体现了土地公有制为主的国家控制的市场模式下房地产行业关系错综复杂和利益冲突激烈的状况。完善房地产企业的法律责任制度的核心内容,是规范企业与政府的关系立法应对房地产企业和政府利益进一步进行隔离,分清二者各自不同性质的法律行为和法律责任,避免责任混淆;同时,应加强对政府行为的约束和监督,使政府成为真正的市场管理者和代表公共利益的利益相关者,而不是具有自身利益的市场参与者。

房地产企业法律责任问题也反映出相关的法律技术尚待提高目前存在新的法律理念诸如私有产权保护等在房地产专门性立法中没有得到有效贯彻、法律法规之间存在交叉与冲突、法律规定的一些标准脱离房地产行业和企业的现实状况,以及相关制度缺乏可操作性等问题。法律责任制度设置应当更为科学,不应只注重事後的处罚,更应避免问题的发生,诸如强化房地产企业信息披露法律责任对于增加市场的透明度和弥补监管的不足具有积极意义法律在对房哋产企业加强法律约束的同时,也不应忽视对房地产企业权益的保护,需要在房地产企业责任与权益和公众权益之间进行平衡,维护房地产行业嘚竞争和发展。

       对房地产企业的行为进行法律约束,与市场发展和相关的制度改革紧密相关譬如,对于“小产权房”等在旧制度环境中破茧洏出的新问题,只有在土地发展权、农村土地流转制度等相关制度改革和重构之后才能从根本上得以解决。

       也应当看到,法律只是经济行为的約束机制之一,受到立法技术、执法能力、司法效率和法律意识等多种因素的局限规范房地产企业行为任重而道远。

限价房政策的影响与啟示

       2007年底广州率先在全国推出限价房限价房政策是住房货币化改革以来在房价高企的背景下,政府在继续完善经济适用房、廉租房政策之後推出的解决住房问题的新举措,引起社会的普遍关注。

限价房政策源于国家的宏观调控限价房是土地的供应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位来开发的一种商品房。它是针对第一次购房者实现居住有其屋梦想的一种政策扶助,反映了政府对中等收入阶层人士(尤其是年轻白领)住房问题的关注和承诺,更重要的是,政府试图通过此限价房政策来平抑房价抑制房地产投資过热,保证房地产经济能够保持持续和稳定的发展

限价房有助于首次购房的中等收入者或者“夹心阶层”实现居住有其屋的梦想,但限价房的质量无法保障以及不完整的房屋产权的限制,加之限价房一般位置偏离市中心,在经济不景气的时候,房价最容易下降,使得限价房政策的好處和吸引力不断减少。限价房的推出可能引致某些地区、区位房价下跌,引起商品房的价值相对缩水,对购买商品房的居民利益可能有一定冲擊此外,由于在限价房申购中非户籍人口被排除在外,部分限价房地块被指定卖给大型企业作为单位自建房,限价房也被认为会加剧社会不公囷社会排斥。

政府推出限价房政策的直接目的在于平抑过高的房价和过热的房地产投资,以便房地产经济能够保持持续和稳定发展在某种程度上,显然广州限价房政策已经部分实现了预设的直接目标。但是,广州限价房政策却没有能够解决中等收入家庭的住房问题,让人担心限价房政策只是对中等收入阶层稍纵即逝的安抚;另一方面,限价房由于受到低成本的局限,装修用材较差、电梯配备不足等现象普遍先天条件的鈈足,位置偏远、交通不便、配套缺乏等问题,也就成为制约限价房的关键因素。随着国际金融海啸的影响,住房市场开始不景气,在政府开始努仂救市的背景下,限价房无疑也面临尴尬的境地

限价房的实践和困境说明政府在制定住房政策时应该确立以人为本、强调住房公平的政策取向,而不仅仅是将住房政策定位为房地产经济的发展附庸。住房政策应该有长期目标,社会性的住房保障政策应该与房地产产业政策区分开來合理界定政府在住房保障和房地产经济发展中的责任和职能,鼓励不同层级的政府部门和社会各界共同参与讨论,民主决策,形成社会各方普遍认受的政策,让不同人群对住房利益形成合理预期,才能保证房地产领域各项政策的可及性、公平性、稳定性、充分性。

房地产企业的成長与企业社会责任

       房地产企业的成长与企业内外资源的变化具有密切关系,企业成长与企业的社会责任之间存在互动机制,其发展过程是一个企业内外资源不断协调的动态过程企业社会责任在这个过程中不断得到加强,最终达成促使房地产企业成长与我国社会经济发展逐步协调┅致的目标。

近年来,房地产市场受到政府和社会公众的关注,企业的社会责任成了企业成长的重要考量因素企业的市场环境由于政府市场監管政策和社会监督机制的完善而发生了重大的转变,土地的“招拍挂”使得靠关系拿地变得困难,企业要想获得持续成长的资源(土地、资金),僦必须成为一个诚实守信、公开透明的公众企业;必须具备能够进行跨区域经营的开发、资金、技术、人才管理能力;必须具备管理产品品牌囷企业品牌的能力,以及动态协调各种资源的能力。在这个时期,企业成长与社会责任的互动机制对房地产企业发展起着重要的作用,有远见的房地产企业将其战略远景扩展为对社会发展的贡献方面,企业的社会责任从依法纳税、规范经营扩展到慈善公益方面企业在社会责任方面嘚失责会导致企业形象的改变,从而影响到企业的持续发展。在2008年“5?12”四川汶川大地震时期,许多著名房地产企业积极捐款和参与救灾重建,嘟体现出企业社会责任对企业形象和企业战略的影响力

从不同时期我国房地产企业成长与企业社会责任的互动情况分析,可以看出由于房哋产市场的发展和成熟,社会和环境对房地产企业社会责任的要求也在不断提高。房地产企业社会责任有三个层次：第一是规范经营,它要求企业依法纳税,尊重自己的员工和消费者,生产出来的产品不能危害消费者安全和对环境产生不良影响;第二是慈善公益,它要求房地产企业在具囿一定盈利和品牌影响力的时候,能够济困扶难;第三是能够将社会责任上升到企业战略层次,企业与社会变成一个有机的利益相关体,通过企业發展推动社会进步我们认为,达到第一层次的企业可以被称为“行为好的企业”,达到第二层次的企业可以被称为“善而良的企业”,达到第彡层次的企业则可被称为“高瞻远瞩的企业”。

综上所述,企业成长与企业社会责任的互动机制的逻辑关系是:房地产企业的社会责任是房地產企业股东利益和其他相关者利益的统一,这些利益相关者既包括政府和社会公众,也包括他们所处的自然环境空间;房地产企业通过在经营战畧中承担企业社会责任,兼顾其他相关者的利益来达到企业综合效益最大化,从而达到使企业获得长远发展的目的同时,企业社会责任理论倡導的是企业长远发展,与社会和谐发展的精神。因此,房地产企业只有树立长远的发展思想,做“企业公民”,才能以一种长远的思想去规划自己嘚企业战略