美国物业管理的主要特点及其楼宇星级管理模式

一、美国物业管理的主要特点

1、物业管理服务遍及社会各个领域

在美国，物业管理已十分普遍为社会所充分认可，并成为城市建设和管理的一个重要的产业一些有着优秀管理经验的物业公司，他们的服务领域根据社会化需求可以无限扩展，如在美国排名第一位的物业管理公司世帮魏理仕它嘚管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券以及高科技企业等各类物业。一些物业公司在常规的服务内外之外还提供洗衣、配餐、病人嘚运送及护理等社会服务内容，这就对物业公司提出了很高的技能要求要求物业公司既要具备有效的管理手段，同时还要具备跨领域、铨方位的专业服务能力(剖析主流资金真实目的，发现最佳获利机会！)

2、管理细分专业化程度高

专业化管理是美国物业管理最显著的特點。在那里社会化分工十分明确比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业。他们买下土地后由财务公司做策划，请项目建设公司建造委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理他的使命就结束了。开发商是不愿意搞物业管理的因为他们认為房产开发与管理不同，前者是生产领域后者是管理服务领域。聘请专业的物业管理公司比自行管理费用反而少另外，物业管理在美國已经十分专业化自己成立一个物业管理公司，很难得到人们的认可

物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务則聘请专业的服务公司承担物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担保安由专业保安负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选据悉，纽约市各类外包合同总金额约1000万美元占全年物业管理总费鼡的25%。而保安工作则由安检警察来做安检警察隶属于警察局。因此物业公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问题就迎刃而解了。

美国小区物业管理专业细分的做法与目前国内有些公司，如陆家嘴物业管理公司极力倡导和实践的专业管悝与专业服务相分离的做法同出一辙可以想见，这也许是国内小区物业管理发展的一个必然趋势

在美国，对物业管理公司来说每一個物业均是其盈利中心，每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司每一个分公司都代表了一个地区，是一个独立核算的盈利中心不存在相互间盈亏互补的情况。但作为一个公司来讲处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的都实荇标准化管理。如具有80年发展历史排列世界500强的Service Master公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它管理了25万名员工在43个国家为超过1200万家愙户提供服务，年营业额超过73亿美元并创下连续30年股价稳定增长的骄人记录。在美国它共有5000多个物业管理项目，涉及的领域涵盖了美國的证券交易所、著名的大学、医疗机构等多种物业类型公司通过几十年的实践，建立起了一套标准化、规范化的知识管理的信息楼房嘚排水系统是几楼公司从管理层到作业层的工作，都能按照这个楼房的排水系统是几楼进行尽管公司规模在不断扩大，人员不断增加都没给公司的管理带来任何影响。

美国有一大批精通物业管理的专业化人才并实行了职业经理人制度。所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务接受投资者聘用，根据合同条款运用杰出的管理和经营手段，使企业发展和获取利润的专门人才物业管理职业经理人茬美国已成为一个新的社会阶层，对城市管理和社会发展起到十分重要的作用

美国物业管理经理人有三类：第一类是楼宇经理，他们一般不与业主直接发生联系在总经理不在的时候，负责楼宇日常的管理工作；第二类是物业经理其职责主要负责联系相关代理商、拟订粅业财务报表、物业招租等；第三类是资产经理，负责地区物业战略发展规划对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍随着物业管理的职业化，目前一般资产经理与物业经理融合在一起物业管理的部分职能由楼宇经理负责。因此在美国一小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能搞定，且这个经理人在某些只租不售的楼盘内还兼管租赁事务和资产管理

随着物业管理经理人职业化的发展，铨美国物业管理协会也扩展了相应的资质培训和认定针对大型居住、商业、工业物业和综合物业的管理者，给予注册物业管理经理人的資质认定注册物业管理经理人需通过一系列考试，包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等等注册物业管理经理是房地产管理领域的杰出专业人员，这项资质是成为专业人士的重要标志所以，美国物业管理经理是一项受人尊偅的职业年薪都在10万美元以上，这比一般大学教授还高在美国，物业公司与业主签约后半途撤退属于违法做不好就得自己掏腰包，洇此优质物业和科技含量高的物业管理实力差的公司和管理者就不敢去碰。这样等级、资质的作用就充分显现出来。

二、美国的楼宇煋级管理

美国的大多数楼宇智能化程度较高随着计算机网络技术的提高，楼宇自动化控制技术也逐渐成熟一般的楼宇智能环境可以对內外部环境的变化快速作出反应，通过集成楼房的排水系统是几楼对楼宇进行科学有效地控制和管理但是，楼房的排水系统是几楼集成呮是为物业管理提供了技术和信息平台优秀的管理服务是楼宇管理的主要因素。

综合美国高档楼宇的管理情况通常采用封闭式管理。僦是以楼宇的楼体为管理单位用隔离体将楼宇与外界分开，在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理即囚、车、重要物件进出必须登记。管理者对楼宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责采用这种模式管理，集中规范水平也高。业主、住用户感到安全舒适与方便这种模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。物业管理公司为了保证安全在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控楼房的排水系统是几楼，出入口安装电动控制闸门楼宇内还有可视对讲装置、报警装置，方便业主与保安的联系楼宇内还有24小时的昼夜巡岗，保证楼宇大厦的绝对安全

在为业主的服务方媔，物业公司也相当周到管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐，以营造业主之间的融洽气氛大多数物业公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用有的甚至每天早上免費摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便

专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定，为其接管物业的公共地方及其设施购買保险以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全。购买此类保险後投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、私家車被盗等情况发生。

美国物业管理的主要特点及其楼宇星级管理模式

一、美国物业管理的主要特点

1、物业管理服务遍及社会各个领域

在美國物业管理已十分普遍，为社会所充分认可并成为城市建设和管理的一个重要的产业。一些有着优秀管理经验的物业公司他们的服務领域，根据社会化需求可以无限扩展如在美国排名第一位的物业管理公司世帮魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、IT行业、教育、证券鉯及高科技企业等各类物业一些物业公司在常规的服务内外之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容这就对物业公司提出了很高的技能要求，要求物业公司既要具备有效的管理手段同时还要具备跨领域、全方位的专业服务能力。(剖析主流资金真实目的发现最佳获利机会！)

2、管理细分，专业化程度高

专业化管理是美国物业管理最显著的特点在那里社会化分工十分明确，比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业他们买下土地后，由财务公司做策划请项目建设公司建造，委托专业销售商售房然后找一镓管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了开发商是不愿意搞物业管理的，因为他们认为房产开发与管理不同前者是生产领域，後者是管理服务领域聘请专业的物业管理公司比自行管理费用反而少。另外物业管理在美国已经十分专业化，自己成立一个物业管理公司很难得到人们的认可。

物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘後将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安负责派人承担維修交由专业维修公司按维修合同负责。对外招投标手续也不像国内那样复杂一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承諾最后由业主进行挑选。据悉纽约市各类外包合同总金额约1000万美元，占全年物业管理总费用的25%而保安工作则由安检警察来做，安检警察隶属于警察局因此，物业公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问题就迎刃而解了

美国小区物业管理专业细分的做法，与目前国内有些公司如陆家嘴物业管理公司极力倡导和实践的专业管理与专业服务相分离的做法同出一辙。可以想见这也许是国内小区物业管理发展的一个必然趋势。

在美国对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心每一个物业的管理單位或分公司都是一个完全独立的公司，每一个分公司都代表了一个地区是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况泹作为一个公司来讲，处于战略考虑他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，都实行标准化管理如具有80年发展历史，排列世堺500强的Service Master公司是一家专业从事物业管理的服务性公司它管理了25万名员工，在43个国家为超过1200万家客户提供服务年营业额超过73亿美元，并创丅连续30年股价稳定增长的骄人记录在美国，它共有5000多个物业管理项目涉及的领域涵盖了美国的证券交易所、著名的大学、医疗机构等哆种物业类型。公司通过几十年的实践建立起了一套标准化、规范化的知识管理的信息楼房的排水系统是几楼，公司从管理层到作业层嘚工作都能按照这个楼房的排水系统是几楼进行，尽管公司规模在不断扩大人员不断增加，都没给公司的管理带来任何影响

美国有┅大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度所谓职业经理人是指以企业行政为第一要务，接受投资者聘用根据合同條款，运用杰出的管理和经营手段使企业发展和获取利润的专门人才。物业管理职业经理人在美国已成为一个新的社会阶层对城市管悝和社会发展起到十分重要的作用。

美国物业管理经理人有三类：第一类是楼宇经理他们一般不与业主直接发生联系，在总经理不在的時候负责楼宇日常的管理工作；第二类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；第三类是资产經理负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研确定管理物业的整合和取舍。随着物业管理的职业化目前一般资产经理与物业经悝融合在一起，物业管理的部分职能由楼宇经理负责因此，在美国一小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能搞定且这个经理囚在某些只租不售的楼盘内还兼管租赁事务和资产管理。

随着物业管理经理人职业化的发展全美国物业管理协会也扩展了相应的资质培訓和认定，针对大型居住、商业、工业物业和综合物业的管理者给予注册物业管理经理人的资质认定。注册物业管理经理人需通过一系列考试包括物业维护运营、人力资源管理、营销与出租、金融操作、资产管理、风险管理等等。注册物业管理经理是房地产管理领域的傑出专业人员这项资质是成为专业人士的重要标志。所以美国物业管理经理是一项受人尊重的职业，年薪都在10万美元以上这比一般夶学教授还高。在美国物业公司与业主签约后半途撤退属于违法，做不好就得自己掏腰包因此优质物业和科技含量高的物业管理，实仂差的公司和管理者就不敢去碰这样，等级、资质的作用就充分显现出来

二、美国的楼宇星级管理

美国的大多数楼宇智能化程度较高，随着计算机网络技术的提高楼宇自动化控制技术也逐渐成熟，一般的楼宇智能环境可以对内外部环境的变化快速作出反应通过集成樓房的排水系统是几楼对楼宇进行科学有效地控制和管理。但是楼房的排水系统是几楼集成只是为物业管理提供了技术和信息平台。优秀的管理服务是楼宇管理的主要因素

综合美国高档楼宇的管理情况，通常采用封闭式管理就是以楼宇的楼体为管理单位，用隔离体将樓宇与外界分开在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理，即人、车、重要物件进出必须登记管理者对樓宇内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。采用这种模式管理集中规范，水平也高业主、住用户感到安全舒适与方便。这種模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇物业管理公司为了保证安全，在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等囚员流动量大的地方安装闭路电视监控楼房的排水系统是几楼出入口安装电动控制闸门，楼宇内还有可视对讲装置、报警装置方便业主与保安的联系。楼宇内还有24小时的昼夜巡岗保证楼宇大厦的绝对安全。

在为业主的服务方面物业公司也相当周到，管理人员充分考慮业主衣食住行等方面的需求如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐以营造业主之间的融洽气氛。大多数物业公司还在楼宇大厅设置咖啡台供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点为那些匆忙的上班族提供方便。

专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后全体业主的赔償问题有所保障，保障公共地方及设施意外损毁及对第三者的生命及财物安全购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发苼的意外造成的赔偿责任便由保险公司承担。比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆、私家车被盗等情况发生

???在美国，物业管悝已成为城市建设和管理的一个重要产业

????一些有着优秀管理经验的物业管理公司，他们的服务领域会根据社会化需求无限扩展如在美国物业管理行业排名第一位的世邦魏理仕，它的管理范围延伸到医疗、ＩＴ、教育、证券以及高科技企业等各类物业有些物业管理公司在常规的服务内容之外，还提供洗衣、配餐、病人的运送及护理等社会服务内容这就对物业管理公司提出了很高的技能要求，偠求物业公司既要具备有效的管理手段同时还要具备跨领域、全方位的专业服务能力。

????专业化管理是美国物业管理最显著的特點在那里社会化分工十分明确。比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业他们买下土地后，由财务公司做策划请项目建设公司建造，委托专业销售商售房然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了如果开发商自己成立物业管理公司，很难得箌人们的认可 ????

????物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担物业管理公司接管后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担保安由专业保安公司负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选据悉，纽约市各类外包合同总金额约１０００万美元占全年物业管理总费用的２５％。而保安工莋则由安检警察来做安检警察隶属于警察局。因此物业管理公司碰到的因保安人员不具备执法权而对业主违规违约行为不能处理的问題就迎刃而解了。

????在美国对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独竝的公司，每一个分公司都代表了一个地区是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况????????在为业主服務方面，物业管理公司也相当周到管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、護理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便物业管悝公司定期组织业主郊游、取餐，以营造业主之间的融洽气氛大多数物业管理公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用有的甚臸每天早上免费摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便

????专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定，为其接管物业嘚公共地方及其设施购买保险以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障保障公共地方与设施意外损毁，以及对第三者的生命乃至财物安全购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任便由保险公司承担。比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆或私家车被盗等情况。

（注：本文转载自中国物业管理在线）

综合体的物业类型复杂一般包括五星级酒店、购粅中心、写字楼、公寓。

综合体物业包含大量智能化设备例如，楼宇自动化楼房的排水系统是几楼智能化中央空调楼房的排水系统是幾楼，技术含量高需要较高的专业水平维护。

鉴于综合体物业类型管理要求高物业设施含量高，日常运营管理要求高因此，我们需偠考虑采用基于知识的综合体物业管理体系

一、综合体物业管理特点

1. 综合体物业管理的任务

由于城市综合体通常是收益性物业，因此城市综合体物业管理的任务并不仅仅是传统物业管理所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”，而且更重偠的任务是实现物业中长期净收益最大化并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。

综合体物业管理在卫生和绿化方面可以分片管理在智能化工程方面可以统一管理并负责工程维护费用单独核算。

根据物业管理规定需要考虑根据物业不同性质收费不同，其中五煋级酒店和购物中心的收费要略高一些

2.商业综合体物业基本的管理职能为：

——办公室(含前台、财务、采购、仓库);

——客服中心(客户服務、投诉处理、维修报修、商务服务、房屋租赁等);

——工程管理(供水、供电、供气、空调、电梯、消防、通讯等设备的运行、维护、维修、管理;公共部位装潢维修维护等);

——公共秩序管理(含中控室、安护、重大活动配合、停车场管理等);

——环境卫生管理(含消杀、绿化和团膳)。

基本机构配置为办公室、物业部、管理部可以根据具体情况进行调整。

3. 物业管理收费特点

由于综合体物业管理复杂要求高,收费要高于普通物业

二、综合体物业管理公司的组织架构和团队建设

工程部：电梯维护工程师、网络设备维护工程师、空调工程师、电器技工(负责強电、消防设备维护等)。

由于综合体物业设施多物业管理人员素质要求高，需要注重知识共享和培训

为了管理商业设施的便利性，一般购物中心物业管理处由商业管理公司垂直管理

三、综合体前期物业管理服务介入方案

综合体前期物业管理服务包括在项目规划、建设與验收交付阶段的前期介入，开盘区的物业管理服务物业的接管验收、入伙与装修管理策划及房屋质量遗留问题的处理流程等。根据项目开发各阶段的工作重点的不同物业管理公司将委派相对应的人员参与前期物业管理服务工作，充分发挥开发商自有物业的资源优势確保产品更具人性化优势与恒久的品质。

前期介入小组：物业管理公司业务副总经理、项目经理、工程主管、财务部经理可以聘请专家参與增加专业力量。

1.从物业管理角度对项目的整体布局提出建议如在综合体项目中，前期介入小组对物业管理用房的位置、临时停车场嘚设置等提出建议

2.参与项目的规划，如在本项目中前期介入小组对综合体出入口设计、人车分流、地下车库预留各单元入口、小区景觀区道路设置残疾人通道等的建议。

成都万象城市综合体购物中心下沉广场和主要入口

3.全程参与公共设施设备的配套设计、方案制定与设備选型工作前期介入小组从管理需要、使用便利、维护经济性等方面对公共设施设备的配套提出建议，参与设备采购、安装及维保合同嘚洽谈工作通过上述工作，管理公司与设备供应商建立了良好的沟通渠道维保合同的签订使得管理公司、业主及开发商的利益均得到囿效的保护。

4.参与广场绿化与空中花园景观楼房的排水系统是几楼设计的论证前期介入小组重点从后期维护的角度对绿化植物树种、景觀的选择、喷灌楼房的排水系统是几楼的布局、保养期的维护保养标准等方面提出建议。

5.参与物业管理用房的位置及功能划分布局讨论依照相关法律法规对物业管理用房的面积提出要求。

6.参与写字楼和公寓户型讨论会前期介入小组将管理公司已托管小区中业主对户型设計的意见、装修中的常见改动等情况反馈给开发商，以便开发商选择最优化的户型设计方案

7.参与综合体建筑外立面的讨论，从管理维护囷安全管理的角度提出有关建议

8.物业管理市场调查及目标客户群分析，物业管理作为房地产开发的后续服务必须切实掌握目标客户群嘚需求，制定出有针对性的管理服务措施

前期介入小组，以管理公司总经理、管理处经理为主

(二)在管理的角度主要关注以下内容，根據实际情况提出合理化建议

1)对屋面、有防水要求的卫生间(厨房)等防水材料的选择;

3)屋面及管道井检修口的位置及尺寸;

4)地区气候差异对房屋质量的特殊要求;

5)空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集;

6)烟道、排气道的位置,餐饮业态建议集中区域布置;

7)广场、道路用饰面砖的互换性忣清洁的便利性

1)室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响;

2)各种设备产生的噪音对业主的影响;

3)各种设备总控淛开关是否设在公共区域内;

4)各种设备设施的能源消耗;

5)室外管线、管道井布局的合理性及给业主造成的影响;

6)智能化设施的可靠性、适用性與经济性。

前期介入小组由管理处经理牵头，适时安排工程维修人员参与

(二)主要关注以下内容，对影响后期管理的项目提出合理化建議

1.地产公司招标工作介入

1)供方门、窗质量及售后服务评价;

2)公共设施设备质量标准及后期维修保养成本条款的制定

2)隐蔽工程检查验收记录;

3)設计变更记录的收集;

4)设施、设备的安装调试及操作培训;

6)综合体和小区体育设施、儿童游乐设施质量;

三、综合体购物中心部分物业管理方案

購物中心是城市综合体最重要的部分之一，其技术楼房的排水系统是几楼和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的一方面，需要针對顾客心理和行为需要及特征在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施，例如邀请专门导示楼房的排水系统是几楼公司设置好导示标志和临时标志;另一方面，针对商家需要在垃圾收集与处理，货物的运输、装卸等垺务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上也要采取有效措施。

购物中心物业管理任务一般包括

1. 购物中心的前期介入

2.购物中心的裝修管理

3.保安和录像监控楼房的排水系统是几楼 确保对购物顾客的无打扰服务

6. 电脑楼房的排水系统是几楼结算整个购物中心物业管理相关費用

对于购物中心在前期介入方面要重点开展中央空调楼房的排水系统是几楼的节能以及

综合体物业管理成本预算

四、购物中心的装修管理

1. 购物中心装修管理的流程与重点----以深圳华润万象城为例

安全第一,防火是装修管理的重点。方便商户装修,将商户装修手册等及时发放到商户手中

2、购物中心内主力百货商场“二次装修”的要求和标准概述

百货商场的装修按内容和阶段不同可分为“一次装修”和“二次装修”。“一次装修”是指为其经营的各种业态提供基本的物业基础设施、基础条件、硬件环境包括为满足业态经营的需要对基建工程的必要修整和装修，包括天棚、地面、柱体、墙面、楼梯、通道等;为经营需要提供的必要基础设施包括水、电、空调、消防、安防、广播、通讯设备、网络工程、照明、电梯等;为满足商场营销需要而进行的设施、促销设施等。

“二次装修”是指以“一次装修”为基础为展礻品牌和商品形象，按照商场要求的标准进行的二次装饰装修。主要包括货架、柜台、壁柜、形象、陈列、灯光、色彩等“二次装修”主要是由各品牌商家自己进行，因此制定好“二次装修”的要求和标准对于实现商场整体装修的统一协调，达到二次装修的目的和效果具有重要意义

“二次装修”的目的是为了更好的展示品牌和商品形象，形成良好的卖场氛围体现商场的经营定位、经营特色、企业攵化。所以商场的“二次装修”一要符合商场的经营定位要求二要符合商场的企业文化要求，三要符合商场的整体形象要求四要充分展示品牌形象和商品形象。

组织好商场的“二次装修”工作要遵循以下原则：

一、彰显个性与整体协调统一的原则“二次装修”既要体現商家品牌、商品的特性与独特的形象，又要与商场的整体定位、楼层、卖区的定位协调一致

二、统一安排，独立执行的原则“二次裝修”要依商场的统一开业、调整计划统一安排，同时每个品牌又要独立设计、制作完成各自的装修

三、效率与质量统一的原则。“二佽装修”既要保证时间和工期的要求又要保证装修质量，做到不忽视每一个细节不浪费点滴时间。

四、安全第一规范施工的原则。“二次装修”施工过程中各品牌商家的装修要按要求规范施工把安全放在首位，严格执行消防、用电、安全制度按操作流程规范施工

伍、打造精品与厉行节约的原则。各品牌在“二次装修”中要注重设计精心制作打造品牌形象，同时又要杜绝在材料使用和制作工程上嘚浪费现象

“二次装修”工作要遵循和符合以下具体要求：

一、商场形象管理的要求。各品牌专柜是置身于商场整体之中的一员因此各品牌专柜的装修风格、色彩、陈列等要符合商场的整体形象定位要求，其形象色彩其要与所在楼层、卖区及周边相邻品牌柜组协调一致

二、商场装修工作计划和进度要求。各品牌、柜组“二次装修”要按照商场的“装修”整体工作计划和进度按时完成装修任务以保证開业或调整计划的如期完成。

三、要遵循商场“二次装修”的施工管理要求商场的“二次装修”同时有许多品牌柜组进行施工和安装，所以保持和维护良好的秩序、保证施工安全、财产和人生安全十分重要因此各品牌柜组必须按照商场的“二次装修”施工管理要求组织施工。

四、遵守和执行商场的“二次装修管理”工作流程为完成好“二次装修”工作商场制定了完善的商装工作流程包括装修方案审核、形象设计审核、图纸审核、材料审核、施工队伍审核以及施工管理、验收等工作流程，各品牌柜组要按照商场的“二次装修”工作流程與商场相关部门配合接受相关的管理和指导

五、遵守和执行相关的安全、消防等标准和技术规范，保证施工和制作质量各品牌柜组的“二次装修”还要遵照执行有关部门关于安全、消防、等管理规定和技术要求、材料、工艺要求等，使得装修结束后能够通过验收安全使鼡

百货商场“二次装修”的标准，因商场的经营定位具体的市场环境和物业条件会有所差别。各商场应根据商场的经营定位、市场环境、企业文化、物业特点制定好“二次装修”的标准用以规范和指导各品牌柜组的“二次装修”。

“二次装修”的标准大体分为以下几蔀分内容：

一、色彩使用标准根据企业VI的要求以及商场的经营定位、业态形式、商品卖区特点等制定“二次装修”的色彩使用标准和规范。在标准中明确列出应当使用的色彩和禁止使用色彩

二、品牌形象设计和展示柜、货架设计制作标准。明确规定出品牌形象墙的高度、货架、展示柜、试衣间的高度、规格尺寸要求和制作标准

三、柜位设计、动线规划标准。标列出柜位的朝向货架的摆放和朝向，及通道、动线和顾客的基本流向

四、商品陈列标准。指出商品陈列的要求、原则和陈列方式

五、装修材料使用标准。根据商场的经营定位和当地的装修材料市场情况规定应当使用的装修材料和禁止使用的装修材料。

六、电力和灯光照明标准限定可以使用的电力容量、應达到的灯光效果、可以使用和禁止使用的照明灯具。

七、消防和安保标准列明在商装设计和施工中应执行的消防和安保标准。

做好“②次装修”工作要注意解决好以下问题：

1、做好“二次装修”的计划和组织工作。

2、设计和做好“二次装修”的工作流程

3、为品牌和櫃组提供准确的柜位图纸、详尽的卖场规划、企业文化、经营定位信息和明确的装修指导建议。

4、做好品牌装修方案、形象、图纸的审核指导工作

5、及时的与品牌商家沟通，互通想法

6、做好施工中的跟踪工作，发现问题及时解决

7、加强管理和服务，做好品牌上的参谋

“二次装修”工作是商场开业筹备和调整时的重要工作之一，因此必须明确“二次装修”的要求制定好“二次装修”的标准和工作流程，做好管理和服务把“二次装修”工作做好。

二次装修中商户应该向购物中心物业管理公司提交的资料:

1、租户提交的施工图纸应至少包括下列内容：

4) 立面图、剖面图(包括店面、橱窗、灯箱和招牌)

6) 空调施工图(包括设计说明、水管图、风管图)

7) 电气图(包括结线楼房的排水系统昰几楼图、照明线路图、插座线路图)

8) 弱电楼房的排水系统是几楼施工图(含网络、电话、CCTV、音响等)

9) 给、排水(污)施工图(租区内如有卫生间、茶沝间、洗手盆等设计)

10) 套有专业消防公司设计图框的消防楼房的排水系统是几楼施工图(包括消防喷淋布置图、消防报警布置图

2、餐饮类租户叧须增加以下图纸

1) 厨房排油烟施工图

2) 给、排水(污)施工图

3) 燃气管道及报警装置布置图(政府指定专业施工单位出具)

北京朝阳大悦城餐饮商户

3.名品购物中心与百货装饰设计管理规定

1.1 品牌商指定的装饰设计公司应提供经国家主管部委认可的有效资质证书及营业执照、装饰业绩等

1.2 通過商场审核的公司应在规定时间内提供A4 及以上幅面的装饰现场平面图、立面图、 效 果图、施工图、天花灯位图、电气图，图纸应详尽标注材质品牌型号、尺寸电气图应详细标注单灯功率、分项功率、总功率。图纸通过审批后办理施工手续。

1.3 出图周期应严格遵守我方规定嘚时间进行设计

1.4 柜体高度未作特殊要求的应遵守以下原则：

a. 服装类、鞋类低柜高度 1350mm以下。

b. 珠宝、饰品、化妆品类低柜高度 950mm炮台展柜高 1350mm鉯下。

1.5 高柜长度严格按照“T”字墙的限位制作

1.6 模特地台高 150mm,深 800mm橱窗玻璃高度应到顶，镶嵌不锈钢、烤漆木饰面、烤漆铝合金边框 2F以上商鋪不能制作模特底台及橱窗玻璃。

1.7 柜体面层应选用烤漆或高档防火板(机器无缝折边)、严禁选用波音软片及大芯板外刮腻子面层

1.8 柜体必须加装易擦洗踢脚板。

1.9 消防栓请按国家最新消防要求采用不燃材质进行装饰处理容易燃烧的材料和电焊作业区必须分隔3米以上。

1.10 1F商铺化妆品区吊楣尺寸为 250mm厚 400mm高2F3F门楣尺寸详见商场规划图。商铺入口不小于 2米2F、3F门楣统一为嵌入式门楣。门楣材质请选用烤漆玻璃、金属、石材等不易变形、开裂材质

1.11 地面铺装材料必须与通道地面保持一平，与通道地面衔接处用 5mm宽不锈钢条收口

1.12 地面找平层不得直接使用水泥砂漿，应使用水泥压力板或塑料基膜进行间隔再进行地面铺设。

1.13 试衣间设计严格按照商场要求进行设计通顶设计请考虑空调消防问题。

1.14 裝饰材料应使用符合消防要求的绿色环保产品;玻璃均应为夹胶、钢化等安全玻璃

1.15 围挡应严格按照商场要求进行制作，围挡画面请设计精媄、简单以品牌LOGO底纹为准。

1.16 天花石膏板请选用12mm国优防水石膏板

五、 城市综合体物业管理必须十分重视服务功能的开发和运用

1.首先，管悝者必须充分有效地开发和运用城市综合体各个部分的服务功能城市综合体各个部分都有自身服务功能的体现方式。例如对于商务办公楼，必须注重打造商务平台在提供基础物业管理服务的前提下，必须充分挖掘客户的商务需求提供全面的商务服务。与此同时根據商务办公的专门特性，在灯光、色彩、小品、导示楼房的排水系统是几楼等环境元素的营造上形成品位创造良好的商务空间和商务环境。

购物中心是城市综合体最重要的部分其技术楼房的排水系统是几楼和服务功能也是综合体各个部分中最为复杂的。一方面需要针對顾客心理和行为需要及特征，在购物空间布局布置、环境营造、交通、导购等各种服务设施的运行和管理上必须采取有效措施;另一方面针对商家需要，在垃圾收集与处理货物的运输、装卸等服务设施运行和管理以及营销推广的组织和管理上，也要采取有效措施物业管理公司配合商业经营公司组织的大型客户营销活动，配合维持秩序保障顾客安全。

与专业电子商务公司可以建立合作关系对于网络營销客户，可以协助小区居民收货和收费管理

2 其次，整个综合体各个部分服务功能的相互关系必须达到高度和谐和共生的状态城市综匼体是一个完整的有机楼房的排水系统是几楼。在这个楼房的排水系统是几楼中每个部分的服务功能要求是不同的，例如在公寓、写芓楼和酒店，就需要安静、舒缓的环境而购物中心则需要热烈的商业气氛，但综合体各部分的服务功能又是相互依存的

一般在商圈内,占地面积较少的综合体以购物中心为主，例如深圳万象城综合体就是以购物中心和商业街区为主，写字楼为辅助

例如，购物中心与人們的日常生活最为密切能够形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能，可以提供生活性、愉快性和丰富性的生活以满足人们的多样囮选择，能够充分满足各类阶层的消费需求是综合体中的核心部分;

在城市中央商务区,一般以写字楼为主,写字楼需要公寓和酒店作为周围偅要的配套，其自身则是城市综合体的主要功能操纵着大部分资金流和物流方向，决定着综合体的地位和功能例如，东京中城就是典型的以写字楼为主的综合体购物中心面积较小。

东京中城综合体各设施面积

· 地下5层、地上54层

3.现代综合体需要运用高科技做好物业管理

綜合体的大量机电设施和智能化设备需要采取分类管理措施对于中央空调等建议与厂家中间监控连接，及早预警发现问题和维护

电梯設施是容易损坏的设备，人为损坏一般占据50%需要做好电梯保养教育。

综合体各类物业对网络要求较高需要做好预案，对于接触不良等措施提早考虑

六、 综合体五星级酒店物业管理方案

五星级酒店的物业管理纳入酒店管理的一个组成部分，具体包括清洁卫生、保安和设施维护空调等设备维护可以统一由综合体物业公司下属的工程与设备部维护,电梯设备检修等联络专业电梯公司负责检修。

目前市场有大型专业化酒店物业管理公司,例如,广州花园酒店由广州珠江物业酒店管理有限公司管理, 经过20年的努力珠江管理已发展成具有酒店管理、物業管理、房地产代理、物业清洁保养、管理人才培训、工程机电维修、饮食娱乐等多元经营的公司,其组织架构如下:

五星级酒店可以设立专門的物业管理处，负责平时日常工作

五星酒店要求中央空调和电梯设备完好率较高,因此,必须有专业空调和电梯维修工程师驻扎现场,对设備即将到期检修,提前做好预案,保证设备的较高完好率,此外,对设备的使用寿命需要在交接中明确,正确按照中央空调的规程操作,合理使用,避免絀现牺牲设备寿命,造成较大损失。一般采取如下措施:

1.业主和酒店管理委托合同中明确设备使用寿命2.业主或者酒店管理公司和物业管理公司明确设备使用寿命,做好设备档案移交和设备检查工作。

洲际酒店海南皇冠假日酒店管理纠纷案例：2011年8月30日三亚华宇发出解约通知书，終止了与洲际集团的酒店管理合同

?由于洲际酒店管理集团在长达六年的管理过程中，竟无一年达到并远远低于合同中双方约定的经营业績甚至曾为掩盖业绩过差的事实，篡改向业主汇报的数字虽然后被查出，但已给业主造成了不可挽回的损失

七、写字楼和公寓物业管理方案

写字楼服务重点保证可靠性，供电和网络楼房的排水系统是几楼可靠性纳入重点工作楼宇自动化楼房的排水系统是几楼管理和維护实现网络化和知识化服务，降低物业管理成本远程维护服务，与机电设备供应商专家保持良好的网络关系及时得到远程视频指导。

写字楼的出租管理是整个物业管理的重点,要根据物业的档次和定位,选择最适合的租户群体,以高档5A写字楼为例,100米以上需要以大企业总部作為主要租赁对象,一般整个楼层租赁100米一下楼层可以分散租赁,但是50米以上每层尽量安排两家租户。

深圳京基100综合体的超高层写字楼与购物Φ心综合体

写字楼出租管理需要充分考虑行业特征,4A级别写字楼物业,如果以金融保险为主,金融类服务公司可以放在较高楼层,保险类公司尽量咹排在较低楼层,原则是访客最多的租赁单位放在较低楼层

超高层写字楼的消防管理是重点之一,由于超高层火灾害难以救援,必须将火险消滅在萌芽状态。

2011年2月10日13时沈阳皇朝万鑫国际大厦(以下简称“皇朝万鑫”)B座楼下铁皮围栏矗立，几名工人守在门口禁止他人进入。路边停了一辆写着“消防”两字的白色轿车两名消防人员拿着检测仪器，站在大厦的大屏幕下方进行评估

作为沈阳地标性建筑之一的皇朝萬鑫酒店，一夜之间变成了黑色的“空壳” 着火的B座楼栋窗户基本破碎，外墙已经面目全非颜色黝黑，A座楼栋表面也多处呈现过火的痕迹

2月3日零时13分左右，也就是农历兔年刚到来十多分钟位于沈阳市和平区青年大街390号的这家五星级酒店，因燃放烟花爆竹引燃楼外墙表面装饰材料发生火灾过火面积约1万平方米。当日9时许大火被成功扑灭，没有造成人员伤亡

沈阳皇朝万鑫国际大厦坐落于沈阳最繁華的青年大街黄金地段上，A、B、C三座超高层塔楼呈“品”字形排列底部以裙楼共享大厅连接，设有五星级酒店、5A级写字楼和高级公寓等A座主要为豪华五星级酒店和部分写字楼，顶尖高度为219米B座主要为公寓，精装修高度为152米。该项目总投资近30亿元人民币2008年年底开始對外招商运营。

“楼太高消防队员的水枪高度不够，水和泡沫打不上去”另一位目击者称，由于现场集结的多数消防车辆大多使不上勁尽管有上百台消防车集聚在火场附近，但多数派不上用场几台云梯车升到最高点，也只能将水打到六七十米高而B座公寓高达152米。

這样一来人们只能眼睁睁看着这栋公寓被烧得只剩下框架，火势也随之蔓延到A座主楼

失火后的沈阳皇朝万鑫国际大厦。中国青年报记鍺 王 晨摄

超高层的监控楼房的排水系统是几楼需要考虑监控内部的同时,还要能够监控外立面,消防楼房的排水系统是几楼要能够对外墙起火囿灭火措施

超高层的电梯管理也是难点,容易引起客户投诉,因此,需要培训专业电梯工程师或者是电梯维护公司派出工程师和维修技工驻扎。

300米高度电梯分区方案

酒店式公寓服务可以参考五星酒店物业管理服务,酒店式服务引进公寓中提供洗衣服和送餐服务.酒店式公寓尽量租賃给知识分子群体,便于管理,建立有效的管理秩序。

八、综合体停车场管理与降低地下空间运营成本的方法

充足的停车位和方便的停车场通噵是现代购物中心以及综合体竞争力的重要组成部分 停车场管理是物业管理的重要组成部分,管理重点是防止盗窃,严格按照秩序停放,采用汾区停放管理模式,采用电脑软件规范化管理。以长春国际金融中心为例,酒店和公寓停车位专用写字楼和购物中心建议部分停车位通用，具体为购物中心设置100个停车位可以混合使用写字楼200个停车位。

大型综合体可能有多种停车方式,包括空中停车和立体停车以青岛JUSCO 为例是哋面停车和空中停车结合。

大型停车场的地下2层以及更深层需要在设计中考虑自然通风例如，下沉广场通达到-1以及-2层-3层需要考虑通风囲，否则因为强制通风需要会增加较多运营成本

大型综合体的地下空间一般在城市中心具有较大商业价值，一般通过地铁将人流导入到-1層此外-1层可以设置适当比例的商业空间和停车场。

法国巴黎中心区——列?阿莱地区(Les Halles)在保持了历史传统的同时利用地下空间的开发，成功扩大了中心区的容量实现了现代化改造。该地区新规划方案的特点是实行立体化再开发把地面上单一的的贸易中心改造成多功能的公共活动广场，在强调保留传统建筑艺术特色的同时开辟一个以绿地为主的步行广场，为城市中心区增添一处宜人的开敞空间同时，紦交通、商业、文娱、体育等多种功能都安排在广场的地下空间中形成一个大型的地下城市综合体。在广场周围新建一些住宅、旅馆、商店和一个会堂，建筑面积共8.5万平方米在广场西侧设一个面积约3000平方米、深13.5米的下沉式广场，周围环绕着玻璃走廊把商场部分的地丅空间与地面空间沟通起来，减轻地下空间的封闭感列.阿莱地下综合体共计4层，有4万平方米的地下商业和2万平方米的地下步行道并且設有3700个停车位等各种设施。

九、大型城市综合体的应急管理和突发事件管理---以深圳华润中心为例

作为大型都市商业综合体在安全管理上嘚复杂性，决定了华润中心突发事件管理的复杂性总结历年的管理经验，较易发生的突发事件类型有：

华润万象城的人员管理：

人流量巨大,中心集中性

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租户众多：商业店铺300多个办公租户近100 个

功能各異：商业、餐饮、娱乐

变更频繁：进场装修、撤场施工

户外广告多：广告更换频率高，高处施工多

仓库紧凑：货物进出量大仓库紧凑，擺放

消防责任重：消防重点租户多

时间不间断：24小时365天

车流量巨大：日均流量达4600辆，年均车流量150万次

出入口众多：多达几十个

管理标准高：商业中心服务要求高

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华润中心制定了应急工作原则，为应ゑ工作提供了核心思想：

深圳华润中心制定了以提供服务为基础核心严格落实四步管控措施的突发事件管理原则：

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有应急预案后还要组织相关演练，在紧急事件发生时候能够有序处理

1物业管理服务的公共性和综合性

2 物业管理服务收益主体的广泛性和差异性 3 物业管理服务的即时性和无形性 4 物业管理服务的持续性和长期性

业主在收到房子时验房不可少。所以业主们在验房前一定要做足准备、精心验收，不留死角那么，新房验房注意事项有哪些?新房如何验房?

想查看楼地面是否平整呮需要要用靠尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题)

检查墙面是否岼整的同时，还需要看墙面是否有裂痕、是否有外漏的铁丝网、钢筋如果在验房时发现以上的墙面问题，可以交给开发商进行整改后后洅签字验收

3.入户门是否有磕碰和刷漆

必须仔细检查入户门是否有磕碰和掉漆，从严格意义上讲门体内外、门套线是必须要刷油漆的。檢查门缝间隙通过多次开合检查门是否有异响，门的四边要紧贴门框同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用以及门锁是否咹装的牢固。其他很重要的一点是检查门的隔音效果，以及密封程度

4.门窗安装轨道是否顺畅

在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗嘚轨道是否顺畅特别家里是平开窗的朋友，一定要注意能否关严实否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方尤其要重点关注这个問题。如果在验房时发现有这些问题直接告知开发商，他们会很快就修理好了如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题那么他們的办事效率就无法保证了。

第二个方面就是检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形如有发现异常，抓紧找开发商解决這个是非常需要注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好避免不必要的纠纷。

(1)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音

(2)窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水

(3)窗边与混凝土接口有无缝隙。

(4)开关窗户是否太紧可否妥当关上。

(5)窗户玻璃是否完好

验收陽台的时候，主要是看阳台的地面是否平整有无破损其次就是阳台的窗户设备是否安装牢固完好。

7.层高不能低于2.8米

作为楼房的建筑高度規定一般在2.8米实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米但是住宅层高不能低于2.8米。

在检查给水方面主要是看房间的各个沝管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全

有了给水后，剩下的一大问题就是排水问题的解决验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度尽可能让水流大、急，看水压大小试排水速度。

在检查强电弱电的时候主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果用相位检测仪测量各个插座是否通电无误。

通过拉闸后户内是否完全断电户内有分闸的，也同样分别检查就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源，对于插座一定要是保险插座(距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置)，卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必須是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座

首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时一定要看是否裏高外低。如果是外面高里面低下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重如果发現这个问题，坚决要求kfs把原来的口子堵上并重新打孔。

12.检查室内的平整度

如何检查室内平整度：使用靠尺

(1)打开电话、电视的线路接口鼡力拉一拉，看是否虚设

(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。

(3)CCTV监控楼房的排水系统是几楼、楼宇可视对讲楼房的排水系统是几楼、家庭安全防范报警楼房的排水系统是几楼

(4)周边防范管理楼房的排水系统是几楼、离线式智能巡更楼房的排水系统是几楼、背景音响及廣播楼房的排水系统是几楼。

购房人在接到房地产商的入住通知后可按通知上约定的日期前往验收房子。收房时首先检查房地产商的攵件是否符合要求，即：《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章等然后再对要接收的房屋进行实地验收。

检查入住的房屋是否是自巳所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向房地产商提出重新核对并进行更换。

面积发生误差应在入住前根据匼同的约定向房地产商提出自己的主张

自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题应在入住前向房地产商提出，并向政府有关部门反映；如发现非结构性问题应和房地产商交接时如实做好书面记录，并要求房地产商书面承诺在一定的期限内进行维修

按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况如有不符或缺损，应在交接时要求房地產商在交接清单上注明并要求房地产商书面确认具体更换和配齐的日期。

对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章

以上十三条验房知识对每一个业主在收房时都会有所帮助，对于業主而言验房都应该是很重大的事情，因为只有在签字前发现的房子问题才能最大化的保证自身的利益。

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3.如有宝贵意见或建议请留言，我们定会第一时间做出答复

电:在验收房子时要检测每个房间昰否都有电,每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常每个房间内的插座千万不能忘记,现在市面上有卖简易的试电笔也不是很贵,我们鈳以用试电笔来测试每个插座是否都有电。如果没有试电笔可以用土办法,用手机充电器或是电吹风都能测试出来<br/>水:在毛坯房中卫生间、廚房里都是走好的水管线,但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水,分别灌进管道中,看下水是否痛快有没有堵塞的现象,如果听见咕咚咕咚的丅水声则说明水下得很痛快,卫生间的地面应该是做好防水的,但在验房时因条件问题无法做蔽水试验,所以我们要在装修之前让装修工人先做個蔽水试验,24时之后看是否有漏水的现象<br/>我们可以用些生活化、容易操作的土办法来进行检测,找个长一些的直板放在墙上靠一靠看直板是否与墙面贴合,如果有1-2个毫米的误差是在国家标准范围内的,如果误差大了就必须让物业找工人来重 新墁这块墙面。我们还可以拿本书,用其中┅个90度直角靠在墙角处看是否垂直到了90度的阴阳角看墙面是否有空鼓的现象,可以用小锤子敲打来测试,通过敲打时发出的声音来判断墙面昰否有空鼓 。