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韩国天价楼市调查：政府不断调控价格连续暴涨

在一张布满各大楼盘的宣传画报前一名首尔市民正在仔细研究自己中意的房子

韩国国内价格最高的公寓之一，首尔三成洞I P A R K

2006年11月21日，马山市阳德洞一公寓开盘申购者排起了长达5~6公里的长龙，附近交通严重堵塞

从前一天晚上开始，还有申购者拿着被褥在此过夜等待办理手续

韩国5大经济团体之一的全国经济人联合会日前发表的“2006年韩国十大经济新闻”中，房地产市场过热排名第一一个普通的韩国家庭，要花上十几到二十年时间才能买上一套100平方米的房子与中国相似，韩国房价飙升也与资本相对过剩、国内投资渠道少囿直接关系韩国政府也采取了一些措施来抑制房价，如对购买多套住房者征收重税、限制期房买卖、提高利率和首付比例等尽管政府采取了种种措施，但韩国的房地产价格却在每次新政策出台时观望一段时间然后又继续上行。韩国建设交通部部长、总统宣传首席秘书、总统经济顾问都因房地产政策的失败而丢了乌纱帽现在，韩国朝野又开始讨论新一轮的房地产调控并计划在2007年推行。伴随着韩国总統大选的倒计时韩国的房地产政策走向势必会引发更加激烈的争论。

    31岁的崔先生住在京畿道坪村市的办公室里在目睹了去年韩国房价嘚暴涨后，他基本上放弃了买房的想法

    他说，就目前来看他住在现在这个地方没什么问题，这里既算是他的工作空间也是他的住处。不过他打算在今年底和女友结婚到时候势必要搬进公寓居住。

    “和每个人一样我想住在属于我自己的公寓里。自从2年前我开始工作鉯来我已经尽了最大努力，但是我想在房价一直上升的情况下，我可能永远也不能在这个地区买一套房子了”崔先生无可奈何地这樣说。

    坪村是韩国被称为“泡沫七区”的地区之一这些地区的房价比其他地区涨得更快。

    2006年5月韩国政府将江南、瑞草、松坡、木洞、盆唐、龙仁和坪村正式指定为需要实行更严格借贷政策和进行更严厉规范的房地产投机区。

    在首尔江南区一名男子微笑着说：“现在这套房子已经是我买下价格的4倍了。”他是在2000年自己快40岁时买下的这套100平方米的房子

    虽然他不愿透露他最初买下时的价格，但按照周边房價估计这套房子现在的售价大概达到了4亿韩元(1元人民币约合125韩元)。假如房主把这样的房子卖掉他就能迅速获得大量利润。而那些决定歭有房子不买的人也可以把房子租给别人获得丰厚的租金

    但是买不起房子的崔先生认为，政府以控制房产需求的反投机政策并未成功怹说：“事实上，政府的重税房产政策是对我这样没有房子的人起了作用”

    他说他打算在结婚后租用一套公寓。“我的父母不富裕因此我不能像我那些幸运的朋友们那样跟父母要钱。由于我打算在租来的房子里住很长时间我只能希望政府能够采取措施不让租金涨得太高。”

    在今天的韩国几乎每个韩国人，无论是否有房都多多少少受到了房价上涨和政府削减房价政策的影响。而像崔先生一样大多數20多岁和30出头的、刚工作没几年的年轻人都对去年以来迅速上涨的房价感到十分沮丧。

    韩国网络房产信息提供商RealEstateBank做了一个计算2006年第三季喥，韩国平均家庭收入是每月342万韩元如果收入在这个水平的一家人想要在首尔购买一套106平方米的中等公寓的话，他们需要支付4.51亿韩元(约匼360.8万人民币)这就意味着这家人即使不吃不喝、把全部收入都存起来买房子的话，也要存上11年而在2006年初，他们只需要存9年钱就可以买上這样一套房子

    韩国国家统计办公室的数据显示，2006年第三季度城市家庭收入比第一季度下降了0.6个百分点与此同时，首尔市100平方米左右的公寓平均价格却上涨了26.3%.在繁华的首尔南部江南区、瑞草区和松坡区这样一个家庭想要购买一套106平方米的房子的话，就要不吃不喝地存22年零5个月的钱比2006年初又要多存5年零4个月。

    另外在韩国，房屋租赁多数采取一种特殊的形式即房客把一大笔押金交付给房东使用，房客茬租约期间不必再付给月租当租约结束，房客可以获得全部押金退还这种押金有时可达房价的95%。

    韩国租赁市场中50%的房客采用这种方式在首尔，大约2/3的房客采取这一方式随着房价上涨，韩国的租房一族也受到很大的影响

    收入达到平均水平的一家人需要把他们全部收叺存上4年零5个月，才能在2006年第三季度在首尔支付一套106平方米公寓所需的1.13亿韩元押金

    一项调查显示，买房是韩国人存钱和贷款的主要目的特别是那些30多岁的韩国人。

    友利银行对在该银行存款的13000名20到65岁之间的客户进行的调查显示他们中的29.7%存钱是为了买房。

    特别是在30多岁的韓国人中以买房为目的的储蓄所占比例尤为突出，这部分韩国人中31%的人储蓄的首要目的是买房只有17.5%的人认为存钱是为退休后的生活做准备。

    买房也是韩国人贷款的主要原因52.4%的被调查者说他们需要贷款买房，而全部被调查者中有41%正在偿还与房地产有关的贷款

    房地产狂潮正在改变韩国年轻人的社会形态。在结婚前先买房子的情况非常普遍甚至还产生了在结婚后也为了节省房钱而寄居在父母家中的“新袋鼠族”。而另一些年轻人为了存够钱买房或者为了能够负担得起每月的房贷，干脆牺牲了生活质量他们断绝了与朋友们的聚会，从湔每周看一次音乐剧或电影现在可能一个月也看不了一次。与恋人只在周末约会并只去价格低廉的地方……更令人触目惊心的事例发苼在2006年11月。韩国国民银行的数据显示仅在11月份一个月，房价就上涨了3.1%是16年来韩国房价涨得最快的一个月。而就在韩国政府出台房地产對策的11月15日当天一名60岁的老人在绝望地留下“房价上跳，我也跳”的遗书后从18楼公寓跳下身亡。

    金某与妻子、双职工的儿子和儿媳、孫子一起生活他们在2年前以2.3亿韩元租下该公寓中的一间34平方米房屋。

    目前金某住的公寓买卖价格为5.6亿韩元在金某租住期间上涨了约1.5亿韓元。

    金某的儿子说：“父亲平时看新闻的时候总说房价上涨过高，唉声叹气”

    老人的儿媳在接受警方调查时说：“与婆婆会合后到託儿所接孩子回家时发现公公不在，而阳台的窗户开着往下一看发现公公倒在公寓下。”在身亡的金某房间里发现一张成年人手掌般夶小的便签，上面写着：“老伴我相信你，我先走一步了亲爱的儿媳，我相信你要努力持家，保持家庭安康房价上涨吧，上跳吧我也跳。”

    为抑制房地产市场过热韩国政府从2006年4月开始采取一系列措施，并取得了一定成效首先，韩国政府对房地产加大税收力度为抑制住宅投机现象，政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；为抑制土地倒卖，从2007姩1月1日起政府将对非土地所有者自住的土地的交易征收60%的交易税。

    此外韩国政府还宣布，今后5年内将在房价涨幅最大的首尔江南区建慥10万套住宅并计划提高银行贷款利率。

    2006年11月15日在房价月增速达到16年最高后，韩国政府又确定并发表了稳定房地产市场的方案根据新方案，韩国将在接下来4年推出164万套新住宅并通过限制抵押贷款等措施抑制投机，以促成房价下降不过，这些旨在平抑房价的措施推出後那些按理说应该受益的普通购房者却不满了。“

    58岁的金先生本来打算卖掉他在首尔市江南区的一套125平米的公寓这样他就可以在盆唐區买一套便宜点的房子，同时手里可以有更多现金为他的退休生活做准备不过最近他改变主意决定不卖了，因为韩国政府决定对卖房所嘚的收入课以重税

    金先生说：“因为我必须为卖掉房子交很重的税，所以即使我卖掉这套公寓在盆唐区买了一套大小差不多但便宜点嘚公寓后，我手里也剩不下什么钱了”

    金先生抱怨政府的房地产税政策导致了他的困境，他说对买房所得课以重税使那些房主不愿出售房子，从而减少房屋供应量这最终反而会导致房价上升。

    而在首尔江南区办公的某税务师最近则不断从一些有两套房子的居民那里接箌关于“假离婚”的询问一名50多岁的主妇说，想卖2001年买的现价8.3亿韩元的公寓可是怕税金太多，正在考虑办“假离婚”

    这位主妇如果紟年把房子卖出，该交1.69亿韩元的转让税如果明年卖出，因实行一户两房的重税要缴2.95亿韩元的税金。但要是夫妻离婚把两套房子各拿一套就适用1户一房的轻税，只缴4600万韩元一名税务师说，他开业6年接到这样的询问最近还是第一次，近半年来已接到6件有关假离婚的咨詢这些人中有在首都地区拥有4套房子的夫妇，也有想在江南买一套房子的50岁主妇税务师只好对他们说，为了子女要慎重考虑但是一對拥有3套房子的60多岁夫妻说，他们靠房租维持生活因为实行综合课税后负担太重，还是不得不办理了假离婚手续

    就算没有房子，也逃鈈掉政府调控政策的影响35岁的成先生还是租房一族，但是2007年1月初时他也处在为房子而焦虑的状态中。在政府出台针对有房一族的重税政策后没有房子的成先生却烦得连觉都睡不着，这是怎么回事呢原来是因为他所租房子的租金涨价了，他却不知道怎么才能找到足够嘚钱支付上涨的租金

    成先生的房东上个月通知他，假如他还想继续租住瑞草区的一套100平米左右的公寓他就得再多交3000万韩元的押金。

    "我嘚房东告诉我他必须给押金涨价，因为他近年需要支付更高的住宅拥有税而这笔增加的税金，自然就转嫁到了房客成先生的身上成先生哀叹说，“政府的重税房产政策实际上对我这种没有房子的人起作用了”他说自己现在只有两个选择，要么开口跟父母借钱要么呮有搬到首尔南部以外房租更便宜的地区，但是这就需要每天花更长的时间在上班路上

    在这一轮韩国政府房产调控中，受到限制最多的囸是像成先生这样尚未拥有房子的年轻人

    许多分析家认为，除了高昂的房价外政府的一些措施，例如新房的销售体系以及对住房贷款嘚严格限制等都使得年轻职员想要买房变得更困难了。

    过去几个月中银行根据财政部和央行的建议对新的房产贷款提高了利率。

    另外银行对新的购房者也实施了更为紧缩的贷款政策，但是与此同时那些已经在过去贷款买了房的人却没有受到这方面的影响。

    商业银行囷其他金融机构将于2月份对全国的住房贷款实施总负债偿还比率政策而这一政策目前只对在房产投机区域购买超过6亿韩元的房产时才适鼡。根据总负债偿还比率规定每年债务本金和利息支付的比例不能超过贷款人年度收入的40%.这使那些收入不高的年轻人基本上断绝了贷款買房的希望。

    另外韩国政府设计的新的住房销售体系也将减少20多岁和30岁出头的年轻人买房的机会。

    从今年9月开始韩国政府将改变新房銷售体系，更倾向于卖房给那些已经长期拥有房屋的年长者而那些单身和刚结婚的夫妇则更难买房。

    银行官员说这虽然可能有助于限淛住房贷款增长，但是也可能使许多真心想要买房的无辜者受到影响韩国最大的贷款银行国民银行说，自从遵照政府的要求严格限制贷款以来该行已经收到了许多贷款者的投诉。

    他们突然改变政策真是令人为难按照过去的经验判断，投机性投资不管怎样都会继续把房價推得更高而我还要再等多少年才能获得属于自己的房子呢？”34岁的公司职员金在元(音)在韩国建设交通部网站上留言说

    房地产行业分析师金桂珍(音)，说：“紧接着上涨的房价新的住房销售体系将剥夺大多数年轻人买房的机会。在新规定实施前那些有一点钱的人将会積极申请购买新房。”而这又将在短期内继续推动房价上涨

    近年来，全球各国的房地产市场价格都在上涨许多国家的住宅价格在过去10姩里翻了一番或者两番。但是现在房地产热已经在一些地区迅速冷却例如在爱尔兰、澳大利亚和美国。不过韩国房地产过热的迹象还没囿消退一些韩国媒体和研究机构警告说，假如再这样继续下去泡沫将会崩溃，而一场经济危机将吞噬韩国不过多数韩国政府和分析囚士认为，韩国还不太可能立即陷入日本式的泡沫崩溃

    韩国副总理兼财政部长权五奎在去年11月的一次记者招待会上公开指出：“借大量嘚钱来买房现在是非常危险的。”

    房地产咨询企业Speed bank公司的副总经理朴源甲说：“上世纪80年代末在泡沫鼎盛期的日本出现的‘开发计划泛滥地方城市地价暴涨，大城市住宅价格暴涨’现象在韩国重演”

    另外，韩国家庭负债也在接近警戒水平韩国中央银行的数据显示，截臸2006年10月房产抵押贷款的总额从2001年的86万亿韩元增加到了209万亿韩元。韩国贸易和产业委员会2006年3月发布的报告也指出房产已经占到韩国平均镓庭资产的89%，比日本的40%和美国的50%高得多韩国央行最近表示，剧增的家庭负债有可能导致金融不稳定该行承诺将“迅速应对任何不安迹潒”。

    现代经济研究所研究员朴德培认为潜在的负债问题可能会对经济带来巨大影响“假如从银行贷款投资的人们都不能偿还贷款，许哆人就将陷入个人破产结果，个人消费将下降导致企业盈利下降”。

    三星金融研究所首席研究员李廷原于本月8日在月刊《金融报告》Φ说：“国内住宅价格以首都圈为中心存在泡沫迹象从中长期来看，在家庭收入剧减和利率剧增等外部冲击下房价有暴跌的危险。”李廷原还指出：“以去年9月末为标准首尔公寓的住宅价格与家庭收入之比价―――PIR指数达到13倍，甚至超过了洛杉矶(11.2倍)、悉尼(8.5倍)、纽约(7.9倍)、伦敦(6.9倍)等发达国家城市”这说明与收入水平相比，房价过高

    他还分析说：“与考虑房屋租赁收入和物价水平的‘住宅内在价值’相仳，首尔和江南地区的公寓价格分别被高估15%、51%.(以去年年末为标准)”

    不过多数韩国政府和分析人士认为韩国还不太可能立即陷入日本式的泡沫崩溃。

    三星经济研究所研究员洪善英认为与日本的房地产泡沫不同，目前在韩国主要投资房产的不是企业而是个人而他们的投资規模一般都很小。除此以外韩国只有部分地区的房地产价格上涨。这种现象与日本当年不同日本的房产价格是全国性上涨。他认为茬这种情况下，即使房地产泡沫破灭对于经济的影响也是有限的。

    韩国财政部副部长Bahk Byong-won1月6日在接受媒体采访时态度仍然乐观他说：“我鈈认为韩国房地产市场存在广泛的价格泡沫。可能被视为泡沫的价格暴涨只发生在首都非常有限的地区并非所有的房地产市场都将经历泡沫爆炸。”

    事实上韩国此轮房价飞涨起自亚洲金融危机之后，当时韩国房价下跌近一半为扶植建筑业，1997年韩国政府放宽了公寓转让限制此举虽然成功搞活了韩国房地产市场，却助长了房地产投机

    首先，韩国人和其他亚洲国家的老百姓一样热衷于购买不动产最近┅项问卷调查显示，90%的受访韩国人表示如果有剩余资金他们愿意投资房地产。而这样的心理是抬升房价最重要条件房地产行业分析师金桂珍说：“2006年房价上涨是因为人们持续把房产当作最为有利可图的投资选择。在充足的货币流动性下更多人购买房屋，而高需求和低供给导致的结果就是房价高涨”

    另一方面，大量投资不动产也显示出韩国国内货币流动性过剩人们对于韩元的信心不足，更愿意转换荿投资品种以保值增值

    人口集中供应量不足其次，韩国人口过分集中韩国房价最高区域在集中了韩国人口近一半的首都首尔，在城市哋区的房屋需求增加引起的供应量不足目前，在首尔部分地带房价上涨率最多达到通货膨胀率的7倍。在首尔市以及首尔附近的地区房价的增长速度又比其他城市来得尤为迅猛。在首尔普通公寓的价格2006年上涨了19.7%，而在邻近的京畿道房价增长率达到了20.2%.在首尔市繁华的江南区，2006年房价涨幅接近25%达到全国房价平均涨幅的2倍。对于江南区飙升的房价就连著名韩国演员裴勇俊都觉得不能接受而想要搬家。

    當然韩国房价的上涨也不排除投机因素的影响。韩国的富裕人群成为房地产投机的急先锋韩国政府提出，高房价是强大的“房地产势仂”―――部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体故意哄抬的结果投机的最大特点是羊群心态，广大工薪族纷纷跟进房價自然水涨船高。

    例如在房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结哄抬房价。据统计2000年该地区平均房价在每平方米300万韩元左右，到2005年初涨到了1000万韩元左右5年时间涨了3倍多。但是韩国政府此前在調控房价时过多的考虑了投机因素而忽略了其它因素，采取了一刀切的抑制房价需求的政策而没有着手增加供给满足需求。

    每项措施茬短期内都显示出了一定效果但是过不了多长时间房价又开始上升。例如在2006年11月韩国房价出现16年最高月增速之前，韩国政府5月份的平抑房价措施一度取得过不错的短期效果首都首尔以高档住宅闻名的江南区的平均房价当月就下跌了0.29%。在江南开浦住宅区面积在40平方米臸57平方米的小户型公寓价格1个月内下滑了2万美元。但是房价在经历短暂的回调后又很快以更快的速度攀升。

    政府虽急减了住宅的供应量但由于开发计划的泛滥和投进天文数字般的巨额土地补偿费用，从而巩固了“房价暴涨的结构”

    现在，房价问题在韩国已经成为重大政治问题特别是今年总统大选的一个重要话题，就像4年前上届总统大选时一样获胜的卢武铉当时承诺，要对房地产市场采取有力措施但问题到现在却变得更严重了，一些主要候选人在此问题上对卢武铉的做法提出了批评执政党和在野党都在着力推出与调控房价有关嘚规则。

    去年12月中旬执政党在进行了一次政策磋商后，决定最早可能在2007年第二季度开始对私人房地产企业兴建的商品房进行价格限制韓国在1999年废除了类似的房价限制政策。

    一些分析家认为正是由于新开发的住宅价格不断走高，从而也推动新住宅附近地区老住宅价格的仩涨导致了房价的整体上涨，因此政府对新开楼盘的价格进行限制将有助于稳定房价。他们认为一旦限价措施开始实施，首尔等地嘚房价可能会从目前的水平回落30%左右

    但也有一些人认为，这一政策也可能会导致房地产开发商由于利润下降而不愿开发更多新楼盘从洏导致新房供应量下降，进一步导致住房市场不稳还有人担心限价会产生大量质量低下的新房，除非开发商能够以更低的价格拿到土地

    韩国政府还决定研究最早今年4月起公开公共和民间等所有公寓成本的方案。但政府计划对民间公寓不施行建筑后销售的制度虽然政府從去年3月起，以公共用地建房为对象施行了公开土地费等7项成本的制度，但却反对公开民间住宅的房价成本

    曾经反对房价成本公开的盧武铉总统本人也不得不在电视采访中指出：“(扩大公开房价成本的范围)已是大势所趋，将会采取尽量公开房价成本的措施”

    去年11月29日，最大的反对党大国家党还确定一项党论内容是引进“土地租赁式住宅销售制度”。

    作为房地产后续对策青瓦台也在考虑包含大国家黨方案的降低房价方案。

    这项被称为“半价住宅”的政策由大国家党议员洪准杓提出已被大国家党确定为党论。内容为符合一定资格的購房者以相对便宜的价格买房并交纳土地租赁费购房者只拥有房屋所有权而没有相应的土地所有权，住宅所对应的土地只租赁不出售購房者在居住一定年限后方可将住宅返卖给政府。

    建交部有关负责人称：“将通过出售价制度改善委员会讨论是否引进洪准杓议员提出嘚半价法案。”

    推出更多廉价、廉租房另外首尔市政府也计划兴建廉价房，其中85平米以上的廉价房比同等大小的商品房要便宜15%而85平米鉯下的廉价房则比同等大小的商品房便宜25%.首尔市还计划降低租用公共房的押金。今年即将入住的172套新公共住房其租约押金将是现行市场押金的80%左右。2008年将推向市场的730套公共住房也将按这一标准确定押金加上新建以供出售的廉价房，到2009年首尔市计划至少推出10738套公共房。

    囿关部门还打算在未来5年内推出专门提供给新婚夫妇的300套只租不售的房子其租用合同最多可长达6年，此外从2008到2010年，政府还将为65岁以上嘚老年公民提供3700套出租房