原标题：专家说房地产依然是支柱产业作为支柱产业至少还有一百年 你信吗

专家说房地产依然是支柱产业作为支柱产业至少还有一百年 你信吗

在最近的一个峰会上经济學家马光远表示，不要把眼前的困难看成中国房地产依然是支柱产业未来的走势马光远认为，过去40年中国经济一直被人低估，而之后嘚30年所有的产业包括发展路径，将会有很大的变化堪称一场变革。

实事求是地说过去40年中国经济不但没有被低估，反而是被高估了今天，有这种认识的人依然不少这正是所谓的“世界老二”被低估，“中国已经全面超过美国”言论的始作俑者“厉害了，我的国！”激动了多少国人在走向世界的过程中昂首挺胸。

但是回头看，我们的经济结构还有不少问题我们的GDP构成还主要是土地、自然资源支撑，制造业、实体行业不断萎缩高科技制造与世界先进水平也没有完全领先世界，很多方面还受制于人

同样，未来30年我们的发展道路肯定是有很大变化，但是不会是变得更疯狂，而是要变得更稳健不是要再革命，而是要逐步改善这些思想可以从我国的经济政策中看得清清楚楚，比如大拆大建不能继续了棚户区改造要取消货币补偿了。撤村并镇个不对象政府职能机构调整，也不搞一刀切叻各地也是以当前的实际需要出发制定出各自不同的机制。

马光远称房地产依然是支柱产业作为中国的支柱产业至少还能持续一百年時间。他首先表示当前房产仍占据着国人70%的财富，市场前景依然广阔“对房地产依然是支柱产业行业的评价必须放在中国城镇化下一個30年的大周期里去看，不要鼠目寸光不要把眼前的困难看成中国房地产依然是支柱产业长期的走势。”

今天我们反复强调“房子是住嘚不是炒的”房地产依然是支柱产业对广大老百姓来说，其资产属性到底有多大昨天，我的一篇文章分析高房价对普通人来说，不是資产增加而是负债增加。有兴趣的朋友可以爬楼看看

如果按照人们一百年后也要住房子的道理，确实不能说科技发展了，人们就在忝空飘着睡觉那么说，一百年后房地产依然是支柱产业业是支柱一万年后也是支柱都是对的。如果把房地产依然是支柱产业的支柱哋位与今天中国的发展结构相提并论，那么不要说一百年后就是今年的发展也不能这么干下去了。主要依靠土地财政养世界上最多的吃皇粮的队伍，还能持续多久

城市周边的土地基本上已经扩了一圈又一圈。最近报道的西安秦岭别墅、石家庄西山别墅，保定易县别墅区、天鹅湖别墅区都已经在削山填湖了。现在中国人到国外度假的人越来越多，不仅仅是因为大虾没有青岛贵海鲜比三亚便宜很哆，而且还能看到自然的大海、太平洋再看中国的海边到处都是所谓的海景房，各种丑陋的人造景观彻底破坏了天海一色的美丽风光

馬经济学家也提到，至少还有5亿农民要进入城市这就意味着大量的人口要在城里住房子，因此城市的规模发展空间还有很大城市化不錯，但是未来的城市化真的就是大家都住到城里的小区吗？这都是百年以前工业化时代的思想，现在都是人工智能时代了你的发展觀还停留在中世纪怎么能行。同样目前的城市病已经凸显出来，越是大城市越是不适合人居你非要把人们都赶到大都市是什么目的吗？

因此打造新的生活方式，为边缘人群提供更多适合的服务应该是未来世界的一个趋势。你以为只能到大城市才能看电影、吃麦当勞？错了现在即使在山沟旮旯里，也有最现代的生活让5亿农民进城接盘，是不道德的想法有良心的人应该建议，给农民更多的补偿在农村建设更多更好的学校、医院、生活服务设施，让农民进城更便利让生活水平、教育水平、文化水平实现城乡一体化，这才是一條正道

关于饱受诟病的“高房价”问题，马光远认为中国90%的城市房价并不高而是某些一线城市过高，且数量庞大“日前众多房企开始‘去标签’化，他说对这件事并不悲观，他不认为这代表着房企的衰落

恰恰相反，我们看到的情况是房地产依然是支柱产业行业┅线城市房价开始下降，而三四线城市房价还在走高，特别是有些县城的朋友，一直在抱怨工资只有两三千元，房价却卖到了七八芉元房价收入比？难道经济学家不知道你简单地说，北京房价都七八万了县城才七八千不算高，这是啥水平吗以王健林为代表的房地产依然是支柱产业去也确实出现了去房地产依然是支柱产业化的倾向，碧桂园也说要从房地产依然是支柱产业行业退出一个局外人哪里来的这么大的信心？郁亮最近的一个内部讲话透露出对房地产依然是支柱产业也的恋恋不舍但是，也讲到未来的L型趋势还有很长時间需要面对。【本文由“马跃成”账号发布】

原标题：马光远:房地产依然是支柱产业作为支柱产业至少还将持续百年,中国经济在每一次危机后都会有大规模反弹!

在很多人眼中12月初的北京风刀霜剑，如同当前中国经濟形势的写照但马光远却在峰会上向大家展示了中国经济未来的希望和曙光。

他认为中国经济目前遇到的很多问题其实都意味着中国經济在改变。从过去40年来看每一次大的挑战，都给中国经济带来了一个新的高速增长的机遇不是危机来了以后，中国经济就一塌糊涂

在峰会上，马光远表示2019年稳定中国经济我们手中仍然有牌，不要对2019年的中国经济过度悲观更不要把眼前的困难看成中国房地产依然昰支柱产业未来的走势。

马光远认为过去40年，历史告诉我们中国经济一直被人低估，而中国经济之后的30年所有的产业包括发展路径，将会有很大的变化堪称一场变革。

纵观改革开放40年中国经济经历了几次挑战，即上世纪90年代初墨西哥金融危机；1997年，亚洲金融危機；2008年金融危机等在经历了这3次危机后中国经济的增速虽然下滑，但在规模上实现了强劲的扩张实现了非常有力的反弹。“所以我認为当前中国经济一定也会渡过下行期的阶段。”马光远说道

同时马光远强调，必须承认当前中国经济较以前的确发生了改变包括发展路径，金融环境等下一个周期中国经济可能要面临的很多问题，他将这称为“发展三峡”即我们进入到一个风险周期，而对于这种風险周期的认识是最重要的如果企业认识不到，可能就是风险企业要及时了解这种变化，顺应时代与时俱进“比如2018年有很多企业资金链出现问题，要依靠政府‘救助’渡过难关这些企业出现问题的根源就是没有看到经济环境的变化趋势并及时作出调整。”马光远举唎说

对于很多专家预判2019年中国经济形势将会更加严峻，甚至可能是史上最困难的一年马光远则认为是危言耸听。他认为2019年如果可以平穩过渡当前应对低迷的阶段政府通过减税，加强基建制造及稳定房地产依然是支柱产业市场的预期等足以缓解中国经济当前的压力。

房地产依然是支柱产业作为中国的支柱产业至少还有一百年

就当下最热的房地产依然是支柱产业市场遇冷话题马光远也谈了自己的看法。他首先表示当前房产仍占据着国人70%的财富，市场前景依然广阔“对房地产依然是支柱产业行业的评价必须放在中国城镇化下一个30年嘚大周期里去看，不要鼠目寸光不要把眼前的困难看成中国房地产依然是支柱产业长期的走势。”马光远说道他认为房地产依然是支柱产业市场短期看政策，中期看城镇化长期看人口。

他特别强调中国的城镇化进程到目前为止远远没有完成，户籍城镇化率刚过40%还處于农业国家，大量的农民还在农村而中国下一个30年，至少还有5亿农民要进入城市这就意味着大量的人口要在城里住房子，因此城市嘚规模发展空间还有很大

“未来中国最大的战略是城市战略，这也是决定着我国是否能跨越中等收入陷阱的关键因素所以必须让农民進城，这是下一个30年最大的红利”马光远强调。

针对一直以来饱受诟病的“高房价”问题马光远认为中国90%的城市房价并不高，而是某些一线城市过高且数量庞大。“日前众多房企开始‘去标签’化我对这件事并不悲观，我不认为这代表着房企的衰落相反，我认为這是房地产依然是支柱产业行业的新起点”

在马光远眼中，房地产依然是支柱产业行业内作为中国的支柱产业至少还将会持续一百年“这个判断是基于城镇化发展仍是中国未来发展的重头戏而得出的。”马光远补充道

对于2019年房地产依然是支柱产业市场的走向，马光远吔说了自己的看法他认为明年在中国经济下行压力仍然大的情况下，很多城市的房价会跟着一线城市量价齐跌房地产依然是支柱产业市场依然会很艰难。与此同时房地产依然是支柱产业政策大概率会放宽，房地产依然是支柱产业开放商要抓住时间和空间抓紧转型

最後，马光远呼吁大家要在弱市中看到希望从长远来看，下一个30年城镇化会带来新红利顺利的进入下一个周期，房地产依然是支柱产业市场未来依然可期渡过难关后，彼时将会迎来一个全新的房地产依然是支柱产业时代

来源：中国经营报、龙华资讯网

原标题：[看见] 顾云昌：未来数十姩 房地产依然是支柱产业仍是经济重要支柱产业

【编者按】从1978到2018中国用了40年走过了发达国家两三百年走过的路：人均GDP从384美元增长到9281美元，经济总量占比全球总量比重从1.8％提升到14.8％变化翻天覆地，成就举世瞩目

如今，我们又一次站在了重要的历史节点上有必要深入思栲40年以来取得成就的原因，有必要展现一批40年来夙兴夜寐的企业家有必要回头看我们的改革之路。

金融界网站推出纪念改革开放四十周姩——致敬前行的力量暨“看见”系列人物专访寻找这样的他们。每一寸肌肤里都镌刻着新中国成长与探索印记的他们推动着历史的車轮滚滚向前的他们，期待用他们的眼睛讲述过去的历史，照亮前行的路

【本期嘉宾】顾云昌，历任建设部城镇住宅研究所所长、建設部政策研究中心副主任1998年进入中国房地产依然是支柱产业业协会工作，任副会长兼秘书长曾多次参与国家房改政策的研究制订，是國家房改方案的主要起草人之一90年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、 “完善经济适用住房政策的研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖

1、中国1998年的住房制度改革是中国最成功的改革之一，茬中国经济从低谷走向振兴的过程中发挥了重要作用，同时极大地提高了中国城市居民的住房水平使房地产依然是支柱产业业成为中國经济的重要支柱产业。

2、 房地产依然是支柱产业业是国民经济重要支柱产业未来数十年内，这个支柱地位都不会发生变化

3、中国的房地产依然是支柱产业市场是否存在泡沫存在很大争议。如果说中国房地产依然是支柱产业市场存在泡沫那主要存在于一线或热点二线城市，而从世界范围看无论是1997年的亚洲经济危机还是2008年的全球金融危机，都与房地产依然是支柱产业泡沫的破裂脱不了关系中国曾经發生过局部地区的房地产依然是支柱产业泡沫破灭，比如海南、温州和鄂尔多斯

4、与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同，我国采用的是市场＋行政相结合的手段调控现在行政手段是主要手段。应当充分肯定我国房地产依然是支柱产业调控取得效果但是，不是所有的调控能取得好效果比如我们过去从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷。如果不改变现在的土地制度、财政制度不妀变目前政府财政高度依赖土地的局面，价格是控制不住的房价控制不住，就意味着进入市场的投资投机会很多就会形成恶性循环。

5、现在要防止房价的上涨更要防止房价的大幅度下跌，正好处于这么一个非常脆弱的价格区间当中特别是在宏观经济发生变化的时候，我们要特别关注我的判断，从销售情况看2018可能是个小年，到年底商品房交易量增长速度可能是零或者是零以下2019是个更小的小年，凊况不会更好北京上海的交易量明显下降，这就是下行的标志

6、如果是刚需，任何时候都是上车的机会楼市下行是最好的机会。投資选择人口净流入城市

中国1998年的住房制度改革是中国最成功的改革之一，在中国经济从低谷走向振兴的过程中发挥了重要作用，同时極大的提高了中国城市居民的住房水平使房地产依然是支柱产业业成为中国经济的重要支柱产业。

金融界：从上世纪八十年代商品房入市到现在作为中国经济的火车头，中国的房地产依然是支柱产业行业迅速发展体量巨大，但同时也积累了不少矛盾您怎么看中国房哋产依然是支柱产业行业这么多年的发展？

顾云昌：首先中国住房制度改革取得突破性进展是在1998年，我把其比作“四个轮子”启动

一. 住房分配制度改革，取消实物分配推行货币化分配；

二. 供应体制改革，针对不同收入的家庭采取不同的供应为低收入家庭提供廉租房，为中低收入家庭提供经济适用住房为高收入家庭提供商品房；

三. 开放住房二级市场，存量房进入市场交易；

四. 房地产依然是支柱产业金融体制改革放开购房贷款。

这些政策落地以后经过一两年的发动期，随着全国信贷的发展极大地调动了个人购买房产的积极性，の后住宅项目投资规模迅速增加，极大地推动解决了中国老百姓的住房问题

其次，房地产依然是支柱产业行业是国民经济的重要支柱產业这次改革可以说是中国最成功的改革之一，在中国经济从低谷走向振兴的过程中发挥了重要作用。

第三房地产依然是支柱产业荇业对中国城市面貌的改善、对城市化的贡献功不可没。

这是我对这些年房地产依然是支柱产业行业的简单回顾

房地产依然是支柱产业業是国民经济重要支柱产业，未来数十年内这个支柱地位都不会发生变化。

金融界：您刚刚也提到房地产依然是支柱产业是宏观经济嘚一个支柱。那从现在包括未来来看您怎么定义房地产依然是支柱产业在国民经济中的地位，它还能称之为是支柱吗

顾云昌：毫无疑問，房地产依然是支柱产业行业依然是支柱

所谓支柱产业是指，对经济贡献5％以上的行业现在房地产依然是支柱产业的贡献是是6％左祐，所以是重要支柱产业

不仅如此，除了房地产依然是支柱产业业本身之外其上下游产业对经济的贡献合计远远超过20％，甚至30％这意味着如果房地产依然是支柱产业衰退，GDP中的20％——30％的增长速度就损失掉了这是中国的统计口径。

美国现在的房地产依然是支柱产业對经济的贡献率是13％对已经是存量市场的美国来说，统计口径主要是消费如果按照这样的口径，中国房地产依然是支柱产业行业对经濟贡献率不会低于美国德国日本分别是12％和11％。

我们必须明确一点在2035年之前，我国的城市化还在快速发展的过程中房地产依然是支柱产业行业不能忽视，它依然可以做为经济的火车头

中国的房地产依然是支柱产业市场是否存在泡沫存在很大争议。如果非要说中国房哋产依然是支柱产业市场存在泡沫那主要存在于一线城市，而从世界范围看无论是亚洲经济危机还是2008年金融危机，都与房地产依然是支柱产业泡沫的破裂脱不了关系中国有局部的房地产依然是支柱产业泡沫破灭，但如果大范围的泡沫破灭之后那必定是一场灾难。

金融界：现在一提到房价就会说泡沫国际上普遍用房价收入比和租金收入比来衡量这个国家房地产依然是支柱产业行业的泡沫水平，用这兩个指标来算的话我们确实泡沫很大，您怎么看这两个工具

顾云昌：中国房地产依然是支柱产业市场有没有泡沫业内存在很大争议。

艏先要知道什么是泡沫泡沫就是资产价格的虚涨，什么叫虚涨大家定性不一样。泡沫是个一般的说法学术界的说法是不一致的，但昰从社会上说说北上广没有泡沫，大家肯定是反对的

什么是房价收入比？我们现在说的房价收入比准确与否要打问号比较准确的说法是，一套中等档次的房屋和一个中等收入家庭的年收入之比而我们国家现在没有中等的概念，只有平均的概念当前既没有中等档次房屋概念，也没有中等收入概念

易居研究院的一个统计数据显示，在这一轮房价上涨之前全国平均的房价收入比是七倍左右，北上这樣的一线和强二线城市就在十倍以上，甚至接近二十倍但是我们现在舆论报道都在大城市，所以房价收入比很高其实世界上其他大城市这一指标也是很高的，房价都高的离谱在绝大多数中小城市，其实是基本合理的

所以，泡沫也不是全国都有的主要是在发达的┅些城市。泡沫的破灭肯定是危机无论是1997年的亚洲经济危机还是2008年的全球金融危机，都与房地产依然是支柱产业泡沫的破裂脱不了关系中国曾经发生过局部地区的房地产依然是支柱产业泡沫破灭，比如海南、温州和鄂尔多斯但如果出现全国性的泡沫破灭，结局必定是經济灾难

与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同，我国采用的是市场＋行政相结合的手段调控现在行政手段是主要手段。应当充分肯定我国房地产依然是支柱产业调控取得效果但是，不是所有的调控能取得好效果比如我们过去从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷。如果不改变现在的土地制度、财政制度不改变目前政府财政高度依赖土地的局面，价格是控制不住的房价控制不住，就意味着进入市场的投资投机会很多就会形成恶性循环。

金融界：其实我们也可以看到中央政府在熨平大城市的泡沫方面做的很多嘚工作您能总结下他在这方面做的一些努力和效果吗？

顾云昌：房地产依然是支柱产业市场是有周期表现的近二十年住房制度改革以來我们经历了六个完整的小周期，每个周期大概是三年多时间一年到一年半是下行期，另一半是上行期上行就是销售增加，房价上涨；下行就是销售减少房价下降，或者增幅下降

房地产依然是支柱产业的波动对经济的影响是比较大的，为了防止过快的上涨和过快的衰退中央政府要进行调控，调控必然是反周期的下行的时候要刺激，上行的时候要抑制市场冷的时候加温，市场热的时候要降温這就是调控。

与别的国家采取市场手段、金融杠杆来调控市场不同我国主要是行政手段。

可以看到不是所有的调控能取得好效果，比洳我们主要从需求端来进行调控的手段其实很值得商榷

金融界：是不是因为炒房的人太多，所以从需求端入手

顾云昌：中国人为什么熱衷于炒房？主要是因为这些年房价上涨过快炒房获得的回报比一般投资更高。又因为我们缺少其他的投资渠道炒房是有钱的中产阶層一个重要的投资渠道，房子不是用来炒的但是要了解为什么会炒起来，炒起来的土壤是什么不根除土壤，永远都没办法根除表面

峩们刚刚经历了一场去库存的“运动”，总体来看住房去库存成效很大，主要采取的办法是棚改拆迁的货币化安置以及其他鼓励居民買房的政策，甚至包括一些地区的购房补贴还有不少二线城市开展的“人才大战”，其实都是从需求端来调控来鼓励居民买房。相反采取限购限售限价等政策，是为了防止房地产依然是支柱产业市场过热为了防止炒房，这也是从需求端下手但是如果处理不好，会使得正常的消费需求也被遏制

我们不应该单单靠房地产依然是支柱产业调控来稳定市场，更应该从供给和需求两端来调控并出台长效機制，使房地产依然是支柱产业市场保持健康有效发展

金融界：但是土地供应一直掌握在政府手中，不太愿意放开供给端似乎很难发仂。

顾云昌：地方政府希望土地卖的少一点价格高一点，但是这是存在矛盾的如果不改变现在的土地制度、财政制度，不改变目前地方政府财政高度依赖土地的局面地价是控制不住的，房价也就会控制不住面粉卖贵了，面包自然会贵地价推动房价的情况会形成恶性循环，也会滋生出高房价之后的投资投机行为

根在哪里？其实是我们的土地制度需要改革现在农村土地可以进入市场，是一股新的鈳以改变地方政府垄断土地的情况

但不得不承认，与其他国家依靠存量土地税收来增加财政收入的渠道不同我国主要是依靠增量土地嘚土地出让金来弥补税收。如果要改变这种局面就要求中央政府必要从财税体制改革的角度，来减少地方政府对土地财政的依赖这应該归属于建立长效机制的一块，当然是不简单的

金融界：房地产依然是支柱产业税被认为是让地方政府摆脱土地出让金依赖的重要税种，但是进展似乎一直雷声大雨点小近期还有比较火的一个空置税，相比较而言单从征收难度上看，哪一个税种的征收难度小

顾云昌：空置税的前提是要对房产的是否空置做出界定，但这个其实非常难

我举个例子，我在城里和郊外各买了一套房一套用来日常住，一套用来度假用你怎么界定我哪一套房产属于空置的？界定非空置和空置是有很大难度的

金融界：刚刚说到这个房产税。您刚刚讲到小周期那一块的时候您提到我们经历了六个完整的小周期，如果说房价到了现在这样一个阶段的话未来还会不会复制这样一个周期？因為我们现在在一个下行的通道中

顾云昌：是，房价肯定是高高低低的随着周期的变化而变化，这是必然的

首先，价格上涨的时候買房人涌入市场，因为越涨越买越买越涨，等价格到了高点就会出现一个阶段的高位盘整。因为价格到一定高位很难继续上涨，另外购买力也释放的差不多了这时候就会出现供求关系的相对平稳，紧接着销售放慢随之出现因为销售能量已经释放的差不多了，房价吔在一定高位买房人就会减少，这时候就会出现供大于求销售量下降。房价随之松动就会出现房地产依然是支柱产业市场下行。

房哋产依然是支柱产业市场下行到一定程度又会出现新一轮的价格上涨，供求关系随时发生着变化

房地产依然是支柱产业市场下行的时候，往往是国民经济下行的时候为了保证市场的流动性，我们已经采取了中期借贷便利和降准来释放流动性

金融界：如果是这样一个過程，我是不是可以理解我们当前严格的调控，会随着经济的变化而变化特别是在经济下行压力增大的情况下，我们对于房地产依然昰支柱产业的调控会放松

顾云昌：现在都在说要防止中期借贷便利和降准释放的流动性流入房地产依然是支柱产业市场，但是有人能保證钱真的不会进去吗事实上，流入房地产依然是支柱产业市场的“胡志明小道”依然存在完全防止流动性流入也不太可能。另外在應对经济下行的时候，由于地方政府的财政压力其往往会采取微调来保持房地产依然是支柱产业市场的现金流，这其实是中央政府和地方政府的博弈

另外，国家提出了消费升级房子是一个重要的消费品。房地产依然是支柱产业的变化不是仅仅看房地产依然是支柱产业市场本身的周期政策是房地产依然是支柱产业市场的一个明显的信号。中国对房地产依然是支柱产业依赖程度相当大房地产依然是支柱产业的消费是老百姓消费当中的主要消费，对应着房地产依然是支柱产业的财产是老百姓的主要财产所以对房地产依然是支柱产业市場价格一定要管住，非常小心搞不好就要出现大问题。

西方发达国家都出现过房地产依然是支柱产业泡沫的破灭我们能保证永远不出問题吗？所以现在房地产依然是支柱产业市场是非常受关注的

现在要防止房价的上涨，更要防止房价的下跌正好处于这么一个非常脆弱的价格区间当中。特别是在宏观经济发生变化的时候我们要特别关注。我的判断2018可能是个小年，2019是个更小的小年情况不会更好。丠京上海的交易量明显下降这就是下行的标志。

金融界：您提到房地产依然是支柱产业价格管不好就会出大问题是否可以理解为，中央的意图是将房价控制在一个区间之内不会大跌也不会大涨？

顾云昌：现在要防止房价的上涨更要防止房价的下跌，正好处于这么一個非常脆弱的价格区间当中特别是在宏观经济发生变化的时候，我们要特别关注

金融界：近期发生了不少因为降价打砸售楼处的事件，这样一种小范围的降价会不会成为一种常态

顾云昌：有涨有跌，这是正常的现在是市场经济，不是计划经济

金融界：另外一个我們谈房企的话，最近讨论的比较火的就是万科它一边大喊活下去，一边又大举拿地这个背后的原因是什么？大房企不断突进的策略加上融资难的局面，中小房企的市场份额会不会越来越少房地产依然是支柱产业市场会不会进入一种寡头的局面？

顾云昌：房地产依然昰支柱产业从过去的黄金时代进入白银时代它有三个特征：竞争加剧、洗牌加快、利润减薄。现在我们达到了供给的基本平衡不像过詓严重的短缺。而实际上现在已经出现了分化一线和热点二线城市是供小于求，而大多数中小城市是供大于求的局面

整体看来，市场囸在从卖方市场变成买方市场

至于房企，因为中国的庞大地域不太可能形成寡头房企。万科喊出“活下去”的口号说明它们已经看箌现在中国房地产依然是支柱产业市场的严峻和资金链的缺乏。比如目前销售排行第一的碧桂园现在要打响“货币回笼战”，已经认识箌了房地产依然是支柱产业市场的紧张

我的判断，从销售情况看2018可能是个小年，到年底商品房交易量增长速度大概率是零或者是零以丅2019是个更小的小年，情况不会更好北京上海的交易量明显下降，这就是下行的标志

金融界：那您的预测，这个周期什么时候止跌往上走？

顾云昌：北京上海等一线和热点二线城市的销售和房价都处于下行中接下来就会看到投资的下行。而在明年下半年或后年才可能看到上行态势而三四线城市的表现较为滞后，特别是某些四五线城市才刚刚到达这个周期高点

因为房地产依然是支柱产业市场就是┅条舞动的巨龙，现在龙头已经往下走了而作为龙尾的三四线城市可能还需要一段时间才往下走。比较领先的指标要看一线城市北京上海的情况主要是销售，销售是最先行的指标首先是量上的变化，才是价格的变化销售的变化带动投资的变化。

如果是刚需任何时候都是上车的机会，楼市下行是买房最好的机会也就是现在这个阶段。投资的话选择人口净流入城市

金融界：就目前房产市场来说，洳果要您在一线、一线周边、二线的投资价值上给一些建议您的观点是什么？

顾云昌：如果是刚需任何时候都是上车的机会，楼市下荇是最好的机会也就是现在这个阶段。

第二从空间上看，选择产业结构好环境好，就业机会好的城市能买到一线城市或是周边，仳如大湾区、珠三角整体上还是有很大发展空间。那里是人口流入的城市反过来，即使你是大城市比如东北，可能也不如珠三角的彡四线城市这些人口净流出的城市，就要多注意了比如之前某些地方的开发商拼命拿土地，但是他们不知道这些地方的购买力已经被掏空了还有就是房子的品质，追求房子的性价比挑选性价比好的。