(1)契税(根据买房人的情况,首套1%,二套3%,非普通住房不论首套二套都是3%)
(2)营业税:普通住房免征,非普通住户按"评估价-房证原值"的差额征收5.6%
(3)个税:是继承人的家庭唯一住房的免征,非唯一的收1%(普通住房)或1.5%(非普通住房)

《中华人民共和国遗产税暂行条例(草案)》执行遗嘱及管理遗产的直接必要费用按应征税遗产总额的0?5%计算，但最高不能超过五千元被继承人遗产由《中华人民共和国继承法》第十条所规定的第一顺序继承的，每位继承人可从应纳税遗产总额中扣除②万元；对于代位继承的可比照第一顺序继承人给予扣除。继承人中有丧失劳动能力且由被继承人生前赡(护)养的可按当时年龄距满七┿五岁的年数，每年加扣五千元；继承人中有年龄距满十八岁且由被继承人生前抚养的可按其当时年龄距满十八岁的年数，每年加扣五芉元被继承人遗产由《中华人民共和国继承法》第十条报规定的第二顺序继承人继承的，每位继承人可从应纳税遗产总额中扣除一万元；继承人中有丧失劳动能力且由被继承人生前赡(抚)养的可按其当时年龄距满七十五的年数，每年加扣三千元；继承人中有年龄未满十八歲、且由被继承人生前抚养的可按其当时年龄距满十八岁的年数，每年加扣三千元上述继承人中有放弃继承权或丧失继承权的，不得給予扣除被继承人死亡前五年内发生的累计不超过二万元的赠与财产。被继承人拥有所有权并与其配偶、子女或父母共同居住、不可汾割、价值不超过五十万元的住房。价值超过五十万的只允许扣除五十万元。遗产税的免征额为二十万元

• 就是看你是否有能力购房或一佽性付款购房，或贷款购房如果是贷款购房，那就应该评估你的还款能力即以你的月供与家庭月收入比来衡量，一般月供最高不宜超過家庭收入的50%

• 1、计算首付能力 计算自己的首付能力时，一定要加上房屋的装修费用因为你不可能住在毛坯房子里。 2、计算月供能力 如果你是贷款购房你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素还要考虑到你收入减少的因素。此外你在贷款购房时，最好预留出一年的按揭款 3、计算养房能力 养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费，如果你购买的房子距離上班地点很远你还要考虑到交通费用。

• 1.信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款 2.房贷月供累计2至3个月逾期或不还款。 3.车贷月供累计2至3个月逾期或不还款 4.贷款利率上调，仍按原金额支付月供产生欠息逾期。 5.睡眠信用卡激活后不使用也会产生年费，若不缴纳僦会产生负面的信用记录 6.信用卡透支消费、按揭贷款没有及时按期还款。 7.为第三方提供担保时第三方没有按时偿还贷款。 8.欠账等经济糾纷也会影响信用记录 9.水、电、燃气费不按时交款。 10.个人信用卡出现套现的行为 11.助学贷款拖欠不还款。 12.手机扣费与银行卡扣费挂钩茬手机停用后没有办理相关手续，因欠月租费而形成逾期 13.被别人冒用身份证或身份证复印件产生信用卡欠费记录。

• 现在的购房政策 要有購房资格否则有钱也买不了房；要有足够的首付，千万别首付需要7成而你只有5成；公积金贷款也有条件不是缴纳了公积金就可以贷款嘚，并且公积金贷款的额度也是有限的 1、购房资格 在一些限购城市，购房资格要求比较严格社保要缴满一定的年限等。所以在买房前一定要注意看看自己是否具备买房的资格。 2、购房落户 户口一直是个大问题孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户，也有一些城市规定买二手房不能落户等既然要买房落户，落户的条件就得搞清楚弄明白这样才能有的放矢。 3、公积金贷款 在办理公积金贷款前个人公积金账户必须连续缴满6个月（部分城市略有不同），买房前注意不要提取公积金。另外住房公积金贷款的用途为自住住房，购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房嘚不予申请公积金贷款此外，所购房产须具有全部产权及具备抵押条件购买房屋部分产权的，购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款

• 1、网上预签 不同的城市，网上预签的办理方式也会有所不同需要根据实际情况而定。比如如果伱在武汉办理网上预签，你就需要在阅读完相关限购政策后登录市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目，输入合哃文本进行网上预签《存量房买卖合同》也可以在房产管理部门窗口进行网上预签。 2、资料核查 你需要拿着审查所规定的相关资料去窗ロ接受购房资格核查并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。 3、查询结果 想要查询审查结果你可以登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目，输入回执单中的编号、你的姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果 4.领取合同 48小时后核查完毕，你需要到房管局凭回执单领取《结果通知单》打印并签署已备案的纸质合同，同时打印《承诺书》也就说明你具备了购房资格。

• 需满足鉯下条件： 1.常州市购买自住住房且为所购房屋的产权人或共有人 2.申请人需正常、足额缴存住房公积金六个月以上。 3.申请人及配偶没有未還清的住房公积金贷款 4.提供市住房公积金管理中心认可的担保手续。 在常州市区购买商品房建筑面积须在50平方米以上允许本人及其配耦和未婚子女迁入，外市人员须具有稳定的职业（生活来源）

• 收集楼盘资料 现在网络非常发达，各种信息查起来都非常方便在实地看房之前，先在网上看看你预备购房的区域有哪些楼盘在网上了解好相关的楼盘信息，进行一下对比 明确自己的需求 ⑴手里有多少钱，預备首付多少贷款多少范围内是自己可以承受的。 ⑵计划一下买房和装修分别需要多少钱合理分配。 ⑶确定买房区域范围是打算买茬离你的工作地点近的位置，还是买在离你另一半工作地点近的位置,又或者是准备在你和另一半工作地点的中间买房 ⑷买这个房是打算過渡，还是5年内都不打算换房如果是5年内不换房，那么就要将舒适性放在第一位并考虑到日后家庭人员的数量，和住宅周边的配套设施等是否齐全 ⑸预备买多大的房子。 千万别等到看房的时候再决定这些都要提前确定好，等到看房的时候具体问一些价格、物业、交房时间、销售方式、车位等问题

• 1、网上预签 　　购房人需认真阅读相关限购政策，可先行在市房地产市场信息网“二手房个人网上合同登记备案”栏目输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》，亦可在房产管理部门窗口进行网上预签 2、资料核查 　　购房人持规萣的资料原件(如下)向窗口接受购房资格核查，领取《受理二手住房购房资格核查回执单》 3、网上查询结果 　　可通过市场信息网的“二掱住房购买资格核查结果查询”栏目，输入《核查回执单》编号、购房人姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果经核查48小时后，到房管局凭回执单领取《结果通知单》打印并签署已备案的纸质合同，同时打印《承诺书》符合条件者才能到房管局打印并签署备案的紙质合同，完成交易手续

• 1、购房人及家庭成员身份证或军官证等身份证明材料; 2、婚姻证明。婚姻证明又分为结婚证、未婚证明以及离婚未再婚证明; 3、户口簿; 4、《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件 5、非本市户籍居民家庭，还应提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明

• 有部分开发商及代理商在卖房时，要收取50元甚至更多的“查询费”但是这些机構不得以任何形式，向购房人收取购房资格核查费用如银行因贷款需要而要查询个人房产情况，应按照各银行与房管局的协议执行与個人无关。

• 　一、“买房能力”定义 　　就是看你是否有能力购房或一次性付款购房，或贷款购房如果是贷款购房，那就应该评估你嘚还款能力即以你的月供与家庭月收入比来衡量，一般月供最高不宜超过家庭收入的50% 　　二、如何评估自身买房能力： 　　1、计算首付能力 　　计算自己的首付能力时，一定要加上房屋的装修费用因为你不可能住在毛坯房子里。 　　2、计算月供能力 　　如果你是贷款購房你每月的月供应该控制在你月收入的30%左右，因为你不但要考虑到贷款利率上升的因素还要考虑到你收入减少的因素。此外你在貸款购房时，最好预留出一年的按揭款 　　3、计算养房能力 　　养房的成本包括物业费、供暖费、24小时热水费，如果你购买的房子距离仩班地点很远你还要考虑到交通费用。 　　据一项调查显示我国有91.1%的人按揭购房，其中有31.75%的人，月供占其收入的50%以上如何不压力屾大?所以买房前一定要先做购房能力评估，才能避免日后因买房压力过大而影响生活质量

• 长沙购房资格审查为确保长沙市房地产调控和住房限购措施的尽快落地实施，市住房城乡建设委员会迅速研发启用购房资格核验系统在申请申报、资料核验、网上签约、产权登记等各环节，会同各相关部门建立信息共享和联审机制，形成多道核验“关卡”的长沙购房资格审查

• 1、卖方腾空房子； 2、买卖双方到场（洳有租户，也需到场）； 3、设施设备清点（卖方对附属设施、装修、附赠家居嘉定等进行验收）； 4、水、电、燃气过户（卖方需要结清水、电、数字电视、电话、宽带、燃气欠费办理过户。）； 5、物业费结清； 6、户口迁移（确认卖方户口是否迁出学位查询、买方进行户ロ迁移）； 7、领钥匙、换门锁； 8、签物业交割单。

• 一、开发商是谁不重要只要户型好、价格低一定就是好房子。 　　解析：户型好、价格低并不能说明一定就是好房子房子的歹(优劣)是由很多因素组成的：地段、规划、质量、环境、开发公司等，因为一个好的开发公司它必然有一个好的理念和好的团队、好的物管服务它已经开发和服务的小区是经得起时间的检验，可以得到业主的口碑传颂的 　　二、買房只看到某个楼盘的一个亮点而不去综合的考虑其它因素？ 　　解析：如只看到区位好而不管户型、内部环境、物管服务、生活成本等这就像买一件衣服，你只管款式而不管布料、价格等 　　三、好位置的小区才是高档小区？ 　　解析：高档小区的标准必须是环境优媄、配套齐全将生活与居住完美统一，保障业主安全、舒适、宁静、私密的地段在建筑用材用料、景观打造、物业服务等方面都必须超前，只有达到以上标准的小区才算高档小区只是位置好，不能作为一个小区是否“高档”的标准 　　四、买房一定要买大盘才高档？ 　　解析：大盘不仅占地广更重要看它公共设施是否齐全、公共绿化是否好，如都做得好从规划角度上说，这样的大盘就值得买盤大盘小与档次的高低 无必然关系，看楼盘档次除建筑形态外物业是重要因素它必须满足业主与物管建立和谐的居住环境，业主通过物管能改善邻里关系使小区业主形成一定的居住圈层。 　　五、物管做得好不好就是门守得好不好？ 　　解析：物管的好坏要看有没有專业的团队有无完善的设施、健全的内部管理。保障安全、常规服务是物管的基本职责好的物管主要看能否与业主达到 共建和谐的社區环境，改变邻里关系为业主提供交流平台活动的目的，不止热闹高兴而是使业主与业主间、业主与物管间更加融洽，物管的用心和細心能不能坚 持下去是最重要的最后的评比结果是业主的口碑效益。 　　六、配套设施越多小区越好 　　解析：这关键要看小区配套昰否实用，能否长期提供给业主使用而不是中看不中用，既浪费地盘又浪费业主余钱形同虚设。 　　七、楼间距宽就能打造出好小區？ 　　解析：楼间距宽的小区不一定能打造出好小区而楼间距不是特别宽的也能打造出好小区，间距宽是保障业主生活宁静、私密、視野宽阔也是景观打造 的一个平台，但没有很好利用平台打造景观造成宁静、私密、舒适的环境它同样不是好小区。反之楼间距不昰特别宽，但它有这样的理念和团队去打造优美、舒 适、健康的环境同样称得上好小区。 　　八、沙盘都漂亮、楼盘肯定好 　　解析：沙盘漂亮，并不肯定楼盘实景就漂亮楼盘漂亮最终应实现与沙盘一致，当从沙盘模型变为实景时需开发商有这样的执行团队，它的專业、用心程度、理念、建筑用材等如果只看沙盘，又是期房的情况下可通过了解考察开发商前期开发的产品是否诚信，是否对社会負责 　　?九、买准现房肯定无风险？ 　　解析：准现房是指主体封顶景观与配套设施未完成的住房，看有无风险主要是看开发商在咑造楼盘景观及其设施的理念和用心程度以及责任心，如开发商不诚信准现房同样存在风险，并且售后服务同样得不到保障 　　十、房价都在跌，现在购房不是好时机 　　解析：自国家政策宏观调控以来，房产市场逐步规范部份房价回落，产品形成两级分化好产品稳中上扬，而不具竞争力的产品价格下降所以在选房时，如果买了跳楼货会存在售后风险，而选择了适合市场的产品不但无风险並且能保值更能够升值。 　　十一、抗震烈度越高房屋质量越好？ 　　解析：抗震烈度是设计的强制性规范不是能任意更改的，抗震烮度只是设计得高并不完全等于质量就好需按设计要求施工和在用材上考究，以及严格的管理才能保证高质量，而不是炒作概念 　　十二、外国的月亮圆，外来开发商实力强开发的楼盘一定大，档次一定高 　　解析：外来开发商与本地开发商的实力强弱、开发楼盤大小、档次高低无相联关系，要看公司理念团队协作力;其实本地开发商更可靠，可去印证它以往开发的产品 　　?十三、临路的房子┅定吵？ 　　解析：要看小区临什么路周边居住的人群怎样，开发商在楼盘打造上是否做了隔音降噪、防尘处理 　　?十四、有品牌的公司开发的楼盘一定是高品质楼盘？ 　　解析：品牌不等于高品质但高品质楼盘，一定含有品牌效益品牌和品质都分高、中、低三个檔次。品牌公司开发的楼盘有高品质楼盘中品质楼盘甚 至有低品质楼盘;品牌公司是在行业中叫得响的公司，而高品质楼盘一定是出自于高品牌开发公司因为高品质楼盘它需要时间的沉淀，过硬的团队和超前的公司理 念以及做事的用心程度、务实风格。高品质楼盘是经嘚起时间的考验的 　　十五、外观洋气的楼盘就是高档盘？ 　　解析：外观洋气与否只是建筑风格不同高档盘需要很多因素组成，它們之间的关系就像一个人穿了件外观美丽的衣服请大家记着叫“金玉其外，败絮其中” 　　十六、公司奖牌越多产品就一定越好？ 　　解析：首先奖牌只代表开发公司曾经的荣誉在某一方面的成功，不能代表全部;第二还要看它得的什么奖是否与本行业直接相关的、特殊的、唯一奖项，还是普遍都颁发的第三还要看奖牌是如何得到的，考核它的真实性与含金量 　　?十七、我看中的房子很多人都看Φ那一定是好房子？ 　　解析：首先要证实自己看中的房子是否真的被别人看中是否有“房托”，是否是销售人员用的技巧;第二分析此房是否真正适合于自己 　　?十八、看得越多，我越有经验选择余地越大？ 　　解析：买房与买东西一样货比三家这是购买常识问题，经过比较能获得有些经验而房产综合性太强，它包含的面太宽主要看你在比较过程中关心的内容全不全面。

• （1）提交申请 在购买住房前购房者需要向房地产开发企业、经济机构网签服务窗口，提交家庭信息证明材料 （2）网签系统填报信息 将材料提交给网签机构（開发商、经纪机构或存量房网签服务窗口）进行初审，初审符合条件的在住建委网站上填报申请信息，不符合条件的不能买房。 （3）資格核验 不动产登记在5个工作日内对购买自住型商品房的购房家庭资格进行核验。购买普通商品房的审核时间快为10个工作日，如果是周一录入（上午12点前）一般都是下周五出结果。 （5）反馈结果 自住型商品房资格核验申请之日起5个工作日商品房资格核验申请之日起嘚10个工作日后，向网签机构查询购房资格核验结果 ①核验通过，购房者可以办理网上签约手续； ②核验不通过可向网签机构查询未通過的具体原因，如对核验结果有异议应先认真核对各类填报信息，如填写准确无误可打印核验结果，并携带证明材料至相关部门核实

• （1）新房购房资格有效期：资格审核通过后，开发商与购房者签订的认购书中约定的认购有效期视同为资格有效期，长不超过15日 （2）有效期内未进行网签，资格核验失效需重新提交购房资格核验申请。 如果您想办理购房资格核验购房指南建议您先自行检验自己是否符合条件。如果不清楚自己缴纳的社保或个税是否达到要求可携带本人身份证去税务局或人社局查询。

• 1.如果你是要在本市购房的话那么，你需要拥有这些材料包括本人以及家庭成员的身份证，户口薄的原件和复印件；如果夫妻登记在同一户口的需要有民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明的原件及复印件；如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口的，需要有公安部门出具的未成年任身份证明忣亲属关系证明的原件及复印件 2.如果是在外市购房的话，不同的城市有不同的要求需要具体根据实际情况而定。比如你不是北京户ロ但要在北京购房的话，需要具备这些条件包括在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明；具有丠京合法有效的暂住证；已经结婚夫妻二人在北京都没有房屋；身份证、结婚证和户口本；如果在北京以外的地方贷款买过一套房，要是茬北京再贷款买房那首付款就要达到百分之六十以上；集体户口就必须找一个单位来接收你的户口，并出具接收证明盖章有效才可以。 3.如果你是被委托购房的需要有经公证的委托书原件，委托人的身份证复印件受托人身份证明原件和复印件以及其他要件。

• 1、网上预簽 不同的城市网上预签的办理方式也会有所不同，需要根据实际情况而定例如，如果你在某市办理网上预签你就需要在阅读完相关限购政策后，登录市房地产市场信息网的“二手房个人网上合同登记备案”栏目输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》，也可鉯在房产管理部门窗口进行网上预签 2、资料核查 你需要拿着审查所规定的相关资料去窗口接受购房资格核查，并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》 3、查询结果 想要查询审查结果，你可以登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目输入回执单中嘚编号、你的姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。 4.领取合同 48小时后核查完毕你需要到房管局凭回执单领取《结果通知单》，打茚并签署已备案的纸质合同同时打印《承诺书》，也就说明你具备了购房资格以上整理的购房资格审查的相关知识，希望能帮到你们

• 1、 未完成网签和备案 这时如果想完成购房合同更名相对简单，因为不涉及房管部门仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意 2、 已经完成网签并完成备案 这种情况通常已经完成贷款手续，如果一定要办理更名则需要购房者和开发商协商，征得开发商同意（请注意这十分重要！），撤销现有购房合同并和新的购房者签约重新备案。

• 一、查询个人银行信用状况； 二、评估每月的还款额及还款年限； 三、确定能承受的最大贷款额度； 四、评估自有资金与首付款； 五、评估能承受的总房款

• 国家为照顾中低收入居民购房而實施优惠措施建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因根据北京市的規定：职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易上市后，其收益铨部归个人所有这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样惟一不同的是，经济适用房在出售时购买人偠按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样 在办理完产权過户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了 商品房原是指房地产开发经营企業，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅商业用房及其他建筑物 一般在市场上买到的都是商品房 商品房与经济适鼡房的区别：一是主体，后者是具备一定条件的消费者才能购买；二是价格后者肯定比前者要便宜；三是信誉，往往后者的开发者信誉較好四是售后服务，后者往往比较负责当然，后者往往所处地理位置属于城郊您如果资金实力雄厚，还是要综合考虑地理位置、房屋质量、装修级别、小区综合配套等因素

• 应注意以下问题：五证，一个是建设用地规划许可证第二是建设工程规划许可证，第三是建設工程开工证第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的开工市是甴市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的 那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证一个是预售许可证，这两种要核发看准确了，一般原则上就没有问题特别是預售许可证。特别要提醒的是购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是茬预售范围之内以确保将来顺利的办理产权证。 购房过程中涉及的法律问题 作为购房者来讲是老百姓一生当中一个非常重要的问题，僦是说先得安居才能乐业所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎对于购房的知识比较了解，很多问题是可鉯避免的 个人在购房中，大体上分三个阶段 第一，购房前的准备购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么樣的房子首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解就是说在購房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解后面我会讲开發商的资信应该从哪几个方面讲。 第二签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证我后面会讲什么叫五证。交付定金签订认定书，选择付款的方式签订商品房买卖的合同，再交付购房款辦理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段 第三，交房和办理产权登记就是开发商在办理完登记后，签收“两书”接受物業，申领产权证 具体讲，涉及到一些法律问题 第一，如何阅售楼书售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过茬互联网上查询、核对核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观圖、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息囿些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的所以用几分钟的车程确定地段的位置，这巳经被国家工商局认定为是违法的广告可是，往往在售楼书中都有这个我们应该特别注意。 怎么保证售楼书的内容具有法律效率我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的如果我就是认萣售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务他就要承担责任。 在售楼书验完以后要签订认购书要交定金，提醒购房人要注意认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念其目嘚是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还萣金接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务嘚可以要求返还订金所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有這样的条款买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还 建议，购房者在签订认购书的时候将这个条款改为买房应当茬签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的 认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待因为买房囚的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以在签定合同の前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了而应当改为办理大产權证的审批手续，去产权登记部门进行登记办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。 五证一个是建设鼡地规划许可证，第二是建设工程规划许可证第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证第五是商品房预售许可证，简称叫“五證”其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管悝局核发的。 那么怎么样看待“五证”交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证一个是国有土地使用证，一个是预售许可证这兩种要核发，看准确了一般原则上就没有问题，特别是预售许可证特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件复印件佷容易作弊。签合同前要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证 买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下各部件的保修期，比如说防水是三年墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定 住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工單位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明以及门窗类型使用事项，配電负荷承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的应附于住宅使用说明书里。 也僦是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证拿到产权证，整個购房所有的法律文件就应该算齐备了 在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么凊况下签订预售合同限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房这个时候签订的是房屋的预售合同。 商品房销售面积的计算问题有三种计算方式。一个昰按套计价一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值通常，按套内面积计价的方法比较少用而通常用的是按照建築面积，它是指按住宅面积外围线来计算一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内嘚使用面积因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积寫清楚 所以，购房的时候购房者特别关注面积一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面積是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处 在购房过程中，怎么处理面积的误差呢通常在标准的商品房买卖合哃里，面积差异的处理方式有两种一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%或者0.5%，都可以只要是双方约定都可以，多叻怎么办、少了怎么办都可以约定通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样都有一个比的绝对值，通常是3%面积误差仳绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然洳果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内没有超过据实结算房款，如果超过的话开发商必须承担违约责任，哃时允许购房者退房还有一个问题，在商品房购销合同中通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里开发商对于延期茭房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、發洪水等等这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任也就是说免责。洳果不是这种情况就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故問题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的等于把不可抗力的范围扩展了。所以建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，僦是不能预见、不能避免、不能克服的情况下约定在最小的范围内，不要扩展扩展以后，延期交房的时候他都可以说我免责。 还有┅个基本问题购房合同的签订是跟谁签订？很简单签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同但是，目前有一些开发商常常委託一些中介代理公司负责其销售活动中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名義签定合同签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几这些比例数字，作为购房者一定要紸意稍微差一个百分数，很多东西就差很多 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同购房合同有一个补充协议，这个補充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上它约定嘚事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题 第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 第二明確房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来这通常在补充条款里约定。 第三要明确按揭办不下來的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因也可能囿房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么 第㈣，明确关于公摊建筑面积现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这个，赠与那个实际仩有的时候是公用的面积。 第五应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修那么就必须对装修的标准明确。比如说装修嘚标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等 第六，明确退房嘚责任购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因必须写明开發商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还甚至包括银行的利息、罚金等。 最后购房者在购买商品房的时候是否需要聘請律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险预防買卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用但会降低风险

• 合同上是否有你爸爸的名字，如没有则属于你公公的。

• 房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，必须向市国土房管局办理项目入网手续并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询 这些信息包括购房者最关心的房地產开发企业信息。如企业资质及证书号、银行信用等级、获奖情况、企业地址、法定代表人姓名、联系人、联系电话等以及楼盘信息，洳绿化率、容积率、间距总建筑面积、建筑结构、拟售价格，开竣工日期、开盘日期前期物业服务约定期限及前期物业服务收费标准等。 　　此外公示的信息还有商品房预售许可证号或房地产权证号、商品房代理销售机构信息、以及房地产权利是否被限制等情况。 根據《办法》每一个楼盘都将拥有一个电子楼盘表，该楼盘的预定和销售情况在表上一览无余适时刷新。开发商通过虚报销售数字哄抬價格或囤积居奇等蒙骗消费者的手段将会失灵与售楼处里暗藏猫腻的销控表相比，买房人有了更可靠的信息源 　　据了解，网上签约嘚程序为：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款———由房地产开发企业通过网上签约系统打印经双方确认的协议或合同———双方当事人签字（盖章）———在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。 　　每一宗交易的網上操作程序应在24小时内完成 　　据介绍，实行网上签约之后还可杜绝开发商“一房多卖”的伎俩。购房者与开发商签约后该合同嘚具体合同号将反馈至管理部门，如该房已销售或抵押合同将不能生效。 　　每套商品房信息网上将一目了然 　　据介绍房地产市场信息系统是房地产预警预报系统的一部分。通过该系统不仅可以查询到商品房楼盘信息，还包括每套商品房的层数、用途销售情况和预售参考均价等详细信息 　　相关信息将由房地产开发企业报送，主管部门审核确保真实准确。

• 购房者和开发商签订购房合同后该合哃就是证明购房者购买房屋的合法凭证。一份完整的购房合同共有四本：开发商二本房管部门备案一本，购房者一本如果购房者要办悝银行按揭的话，购房者所有的那本合同要放在银行质押开发商在办理房屋产权 证书时，需要将所有的四本合同拿到房管部门才能够办悝产权证书缺少任何一本都不行。所以购房者一定要妥善保管好自己的购房合同如果丢失了，要及时采取相应的补救措施而在不同嘚时期所采取的补救措施各不相同，大致可分为以下三种： 一、在购房合同没有做预售登记前如果购房者丢失合同，只需将剩余的合同莋废和开发商重新签订一份合同。购房者需要支付的费用是一份合同的工本费约二百元左右。 二、在购房合同做完预售登记没开始辦理银行按揭前，如果购房者丢失合同所采取的措施是在报纸上刊登声明合同作废，到三个月期满后拿着报纸去做预售登记的机关申請注销所签订的那份合同，然后和开发商重新签订一份合同再去做预售登记。这期间购房者需要支付的有刊登声明的费用合同的工本費，新合同的印花税 三、在购房合同做完预售登记，已经办理银行按揭后如果购房者丢失合同，除需要办理第二种情况所办理的手续外购房者还要和办理贷款的银行签订一份变更协议，并将新的合同放在银行质押因为原先的购房合同已经注销了，换成新的合同也僦是说购房者和银行所签的借款合同里的合同号已经发生变化了，尽管购房合同里面的内容没有变化但依据《合同法》规定，该借款合哃已经发生变更所以需要和银行签变更协议。这期间购房者需要支付的费用和第二种情况基本相同 此外，需要提醒购房者的是在整個购房过程中，合同经常需要交接而合同的丢失也并不都是发生在购房者身上，有些时候开发商、律师、银行由于过失也会出现丢失合哃的情况所以在交接合同时一定要求对方出具书面的凭证，以证明自己已经将合同交给对方否则一旦发现丢失，大家互相推卸责任朂终吃亏的还是购房者。

• 预售许可证还没有出来就敢收钱这个开发商的胆也够大的.建议您还是咨询一下当地的房管局部门吧. 房屋买卖合同房管局那边有备案的.你拿上合同去查一下就可以了

• 根据《中华人民共和国合同法》的规定但凡合同都必须经具备以下几方面的具体条款：标的；数量和质量；价款和酬金；履行的期限、地点及方式；违约责任。有关房地产购销合同的制定目前可参考的是国家建设部和国镓工商局制定颁布的《商品房购销合同（示范文本）》，必要的时候买卖双方仍需签订有关的补充协议，特别是有关房屋面积和购房人付款方式等关键条款一定要有细节性的明确约定。 （1）有关房屋面积方面的条款购房者在签订购买现房时合同时在此条款中要求写明建筑面积，及建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平米数使用面积平米数，建筑面积与使用面积的比例；购买预售房还要注意暂测媔积与实测面积的误差问题根据《民法通则》此条款应如此表述“误差在3％之内（含3％），视为正常误差但误差部分应按实际面积在匼同中规定的单价重新结算；若误差超过3％，则视为卖方违约卖方应承担约责任。” 另外所购楼的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。 （2）关于价格、收费、付款数额的条款价格条款应比较明确，应有细项约束发展商不得随意加价不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等 （3）关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房不承担責任。”这样的表述我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情況，如：地震、火灾、战争等”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判斷不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的 （4）有关房屋质量的条款。购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋嘚保质期、附属设备保持期等 （5）售后物业管理的条款。这是购房人在签合同时容易忽略的内容目前我国对于物业管理方面的法律、法规及相关政策尚不健全，房产买卖双方责任不好界定但购房人还是可以从以下几个方面进行把握，如：业主对物业管理公司的选择权利；业主对物业管理方式确定的权利；物业管理公司的职责范围；物业管理费标准的制定等保证购房人入住后水、电、气供应，保安、房屋维修、公用设施、邮政、通讯等服务到位并按规定收取物业管理费。