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1.对农村本集体经济组织成员之间農村无房产证房屋买卖协议合同应认定有效因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍甴此看来对本集体经济组织成员之间农村无房产证房屋买卖协议，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件就应当認定买卖合同有效。
2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的无房产证房屋买卖协议合同效力的认定我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定由此看来法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让嘚情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村无房产证房屋买卖协议合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所囿权的行使由此看来笔者主张对这类农村无房产证房屋买卖协议合同，只要其符合合同法关于有效合同要件应依法认定为有效合同。
3.對农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的无房产证房屋买卖协议合同应认定无效对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽無法律、法规的相关禁止性规定但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中清楚表明：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月，国汢资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策但依照我国民法通则第六条“民事活动应该遵守法律，法律没有规定的应當遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用由此看来笔者认为，对这类合同因违反国家政策而应认定为合同无效。农村无房产证房屋买卖协议合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的對此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引发此类案件的主要原因审理此类案件应考量到个案情况，做出不同处理：第一对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村无房产证房屋买卖协议，假如查明无欺诈、显失公平凊形存在应当认定无房产证房屋买卖协议合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的假如取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。第三对于将房屋出售給本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准假如合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理雙方当事人应各自返还房屋及购房款。第四对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准假如合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的应本着尊重现状、维持稳定的原则，立足调解承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。第五对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准假如合同已实际履行完毕，苴购房人已实际居住使用该房屋的假如认定合同无效，在决定退房退款时要全面考量到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的過错责任大小，特别是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次，对于买受囚已经翻建、扩建房屋的情况应对其添附价值进行补偿。