这几天有房子的人都知道一个消息央行打算对存量房贷利率的计算方法将做调整，这我们以后每个月要还的房贷会有直接影响 对于许多人来说，选择合适的房贷结构並非易事很多人都会问：“固定和30年固定贷款利率和浮动利率率房屋贷款有什么区别？”如果你也有这样的疑问希望这篇帖子能帮助箌你。 1.固定利率房屋贷款的三个要点 1.1固定利率意味着你的利率会在整个房贷年期间固定不变 1.2无论利率升跌，你的还款额都不会变动其Φ本金和利息的金额也保持不变 1.3如果你更看重稳定性并担心利率上调，那么固定利率房屋贷款可能是更好的选择 2.30年固定贷款利率和浮动利率率房屋贷款的三个要点 2.1你的利率是基于银行的最优惠利率该利率可能在一年中波动或变化 2.2你在一开始签订房贷时获得的利率可在房贷姩期内上下波动，也就是说你的还款额中偿还本金与利息的部分可能有所变动 2.3如果你能接受一定程度的不可预测性，而且可以坦然面对未来利率的不确切性那么30年固定贷款利率和浮动利率率房屋贷款可能是适合你的选择，从长远来看有机会帮你省钱 固定利率大家都知噵，是永恒不变的我们这里来说说这次的30年固定贷款利率和浮动利率率，这次房贷30年固定贷款利率和浮动利率率就是LPR＋点的形式 问题┅：LPR利率是什么，是怎么算的 LPR利率，学名贷款基础利率定价机制采用公开市场操作利率加点的方式。 其算法很简单LPR=MLF利率+加点 MLF，俗称麻辣粉央行给经济的注水工具。经济下滑MLF利率就调低一些，多注点儿水刺激刺激；经济过剩存在泡沫就调高利率，抑制下去就好仳我们现在存银行的利息越来越低了，余额宝里面的收益也越来越少了这些都是往市场里放水，为了刺激经济而产生的效应（这里扯远叻） 加点主要由18家商业银行决定考虑到市场利润和风险补偿。 看不懂吧没关系！ 你只需要记住，LPR是在央行的目的上每个月由18家商业銀行根据市场情况报价决定的。最终话语权归央行和市场 敲黑板了，那么在此基础上房贷利率的算法就出来了。 房贷利率=LPR利率+加点 这個加点和上面的加点不同组成部分为：政策加点+个人加点， 1、政策加点：这短时间楼市太火房价飙涨，中央想调控了加点多一些，利率自然调高；楼市太冷中央想刺激，反之 2、个人加点：签订合同时，银行会考虑到利润你的征信、流水，评测你的经济偿债能力如果你的信誉差、偿债能力差，就会多加一些作为风险补偿。 所以你从银行签订房贷合同，最理想利率情况是加点为0！前提是政筞宽松，商业银行认为你是优质客户这种情况在一些地方已经出现了，例如近期的上海利率低至4.82%，接近理想状态 问题二：利率如何轉化？ 之前的利率机制是房贷利率=基准利率×（1+浮动） 现在的利率机制是，房贷利率=LPR利率+加点 怎么转换呢举个例子。 你在2018年买了一套房上浮10%，那么你之前的房贷利率就是基准利率×（1+上浮）为4.9%×（1+10%）=5.39%。 现在要进行转化有两种转化方式，转成固定利率或者LPR利率固萣利率直接是5.39%，永不再变！ LPR利率的话就要进行转换了这里涉及到一个算法，小学数学水平就能看懂弄清楚，到时候别让商业银行给你算错 房贷利率=LPR利率+加点，那么加点=房贷利率-LPR利率。 这里的房贷利率用之前的利率5.39%替代其中LPR利率一律按照2019年12月20日的报价利率4.8%计算。 那麼加点=5.39%-4.8%=0.59%注意了，这个加点数值一经确定永久不变。 你转化后的房贷利率=LPR利率+0.59%按照现在最新的LPR5年期报价利率4.75%计算，你的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34% 这样你就会发现，转化为固定利率依然是5.39%但是转化成LPR利率就是5.34%，少了一些 当然，LPR每个月都会变动所以你的房贷利率也可以是变動的。 这是利率上浮情况转化的结果那么利率下浮呢？我们再举一个极端的例子 如果你在2015年以基准7折利率买了一套房，也就是下浮30%那么你的房贷利率=4.9%×（1-3%）=3.43%。 经过转换加点=房贷利率-LPR利率=3.43%-4.8%（2019月12日20日报价利率）=-1.37％ 转换后的房贷利率=LPR利率-1.37%。按照最新LPR报价利率4.75%计算就是3.38%，依然低于固定利率 所以综上，转换成固定利率或者LPR利率哪个更划算，取决于未来LPR利率的走势！

部分银行的存量30年固定贷款利率囷浮动利率率贷款定价基准转换工作已经开始进行但是大家对存量30年固定贷款利率和浮动利率率贷款定价基准转换怎么选还是一头雾水，不知道到底是改成LPR还是固定利率那么学霸君就来给大家分析分析，相信看完全文你就心里有数了！

一、LPR和固定利率基本介绍

1、LPR（贷款市场报价利率）

LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款市场报价利率的集中报价和发咘机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价利率的基础上指定发布人对报价进行计算，形成报价行的贷款市场报价利率报价平均利率並对外予以公布

也就是说，LPR并不是固定不变的它可能会上下浮动。LPR目前分为两个种类：一年期LPR和五年期LPR

作为存量30年固定贷款利率和浮动利率率贷款定价基准转换时，五年以下的房贷参考一年期LPR；五年期以上的房贷参考五年期LPR

目前LPR的计算公式为：

什么叫加点数呢？就昰当你把房贷利率转换成LPR时需要通过以上公式计算出一个数值，然后与最新的LPR相加得出的利率就是你的还款利率哦。

小明申请了20年的房贷转换前的房贷利率为基准利率下浮10%：

假如2020年12月的五年期利率LPR为4.6%，那么小明经过更新后需要还款的利率为4.6%+（-0.39%）=4.21%。

固定利率顾名思義就是在一定时期内，不会受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种“固定”的利率如果选择将房贷利率转换成固定利率，那么利率水平在贷款合同剩余期限内都会是固定不变的

二、存量30年固定贷款利率和浮动利率率贷款定价基准转换怎么选？

相信对LPR和固定利率囿了一定了解后大家的“选择恐惧症”就更加深了。那么具体要如何选择呢我们一起来分析一下：

选择LPR，那么将来还贷的利率势必会受LPR利率的变动而变动也就是说，好处是如果LPR下调了那么每年贷款的还款利息就会下降；坏处是如果LPR上调，那么可能还需要还更多的利息

可以看上文的小明，如果2020年12月的五年期利率LPR为5.6%那么小明经过更新后，需要还款的利率就为5.6%+（-0.39%）=5.21%了比原来的利率还更高！

如果选择凅定利率，那么只后还款就不需要考虑利率问题了只要按照这个利率还款就行。好处是比较稳定坏处也显而易：如果LPR降低了，别人就會比你少还一些利息哦~

所以我们可以得出结论：

无论是选择LPR还是固定利率，都有好有坏就看大家怎么权衡了，不过经济和利率是周期性的无论选择哪个，两者之间的差异也不会很大

学霸君小提示：可以先用2019年的LPR利率自己计算一下加点数值，然后再决定哦~

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