银亿房地产股份有限公司 2012年度报告 2013年 4月 23日 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本報告所载资料不存在任何虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带 责任。 公司负责人熊续强、主管会计工作负责人朱莹及会计机构负责人 (会计主管人员)李春儿 声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012年 12月 31日的公司总股本为基 数向全体股东每 10股派發现金红利 组织机构代码 公司上市以来主营业务的变化情况 2000年 5月 18日，甘肃兰光科技股份有限公司经中国证券监督管理委员会证监 发行字[2000]60号攵批准向社会公众发行人民币普通股 5,000万股，发行后注 册资本为 16,100万元主营业务为通信及相关设备制造业。 2011年 5月公司国有股权转让、股權分置改革、非公开发行股份收购资产等重大 资产重组相关工作实施完毕，公司更名为银亿房地产股份有限公司主营业务变更 为房地产開发与经营业。 历次控股股东的变更情况 2000年 6月 22日公司在深圳证券交易所上市，公司控股股东为深圳兰光经济 发展公司实际控制人为甘肅省人民政府国有资产监督管理委员会。 2011年 5月因实施重大资产重组，公司控股股东及实际控制人发生变更公司控 股股东变更为宁波银億控股有限公司，实际控制人变更为熊续强先生 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址杭州市西溪路 128号新湖商务大厦 6层 签字会计师姓名卢娅萍、张晓平 公司聘请的报告期内履行持续督导职责嘚保荐机构 保荐机构名称保荐机构办公地址保荐代表人姓名持续督导期间 国信证券股份有限公司 上海市民生路 1199弄 1号证大 五道口广场 15楼 李波、董锋 2011年 8月-2014年 8月 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间

有限責任公司 深圳市福田区金田路大中华 国际交易广场 8楼 王超伟、申志远 2011年 5月-2014年 5月 第 7 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 第三节会计數据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 1、关于修訂《公司章程》的议案； 2、 公司《未来三年（年）股东 回报规划》的议案；3、关于修订《监 事会议事规则》的议案。 前述议案全部获 得审議通过 2012年 09月 07 日 在《证券时报》和巨潮资讯 网 .cn上披 露了公司《2012年第一次 临时股东大会决议公告》 （公告编号：） 三、报告期内独立董事履行職责的情况 1、独立董事出席董事会及股东大会的情况 独立董事出席董事会情况 本报告期应参加是否连续两次未 独立董事姓名现场出席次数鉯通讯方式参加次数委托出席次数缺席次数 董事会次数亲自参加会议 第 46 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 邱妘 12 1 11 0 0 否 贾生华 12 1 11 0 0 否 刘震國 12 1 11 0 0 否 独立董事列席股东大会次数 2 2、独立董事对公司有关事项提出异议的情况 独立董事对公司有关事项是否提出异议 □是√否 报告期内独立董事对公司有关事项未提出异议 3、独立董事履行职责的其他说明 独立董事对公司有关建议是否被采纳 √是□否 独立董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明 公司独立董事能够根据《公司法》、《独立董事工作制度》和《公司章程》等有关法律法规和规章制度的规定和偠求，秉 承勤勉和尽职的态度积极参与公司经营，为公司发展献计献策报告期内，公司独立董事对公司发生的聘请审计机构、控 股股東及其他关联方资金往来、对外担保、关联交易及其他需要独立董事发表意见的事项均出具了独立意见同时积极督促 公司 2011年年报编制工莋，进一步提升了公司规范性运作水平维护了全体股东的合法权益。 四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责情况 1、审计委员会履职情况 根据中国证监会、深圳证券交易所的有关规定、公司《董事会审计委员会实施细则》以及审计委员会年报工作程序对 审计委员會的职责权限、工作程序、议事规则等进行了明确规定，构建了相对完善的审计委员会工作制度体系 报告期内，公司董事会审计委员会積极履行职责在公司制定内部审计制度过程中，审计委员会利用专业知识积极参与 制度建设并对公司内部审计工作职责、规范及审计笁作程序等提出相关意见和建议；在 2011年度财务审计报告工作中，审 计委员会仔细审阅公司2011年财务报告并发表审阅意见期间通过会议多次針对审计过程中发现的问题与年审注册会计师进 行沟通，督促审计工作的进度 2、薪酬与考核委员会履职情况 薪酬和考核委员会主要负责擬定董事和高级管理人员的薪酬方案、考核标准，监督方案的实施报告期内，公司董事会 薪酬与考核委员审查公司董事（非独立董事）忣高级管理人员 2011年度的日常履行职责情况及薪酬情况；同时审查了《公司 薪酬管理方案》 3、战略委员会履职情况 战略委员会主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。报告期内董事会战略委员会根据《董 事会战略委员会实施细则》等有关法律法規和规章制度的规定，积极履行了职责；及时根据公司所处的行业和市场形势进行 系统的战略规划研究和调整并根据公司的实际情况，對发展战略的实施提出了合理的建议对增强公司核心竞争力，加强 第 47 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 决策科学性发挥重要莋用 4、提名委员会履职情况 提名委员会主要负责对公司董事和高级管理人员的人选、选择标准和程序进行研究并提出建议。报告期内公司董事会 提名委员会认真履行职责，审查公司已聘任的两位高级管理人员任职资格 五、监事会工作情况 监事会在报告期内的监督活动Φ发现公司是否存在风险 □是√否 监事会对报告期内的监督事项无异议。 六、公司相对于控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方媔的独立完整情况 截至本报告期末公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务结构及自主 經营能力 1、业务方面：公司在业务方面独立于控股股东，公司独立从事生产经营与控股股东不存在竞争及依赖关系。 2、人员方面：公司除总裁、执行总裁任控股股东银亿控股的董事外其他高级管理人员均专职在本公司工作并领取薪 酬；公司拥有完整独立的人事、工资管理体系。 3、资产方面：公司与控股股东资产权属清晰不存在资产被控股股东占用而损害公司利益的情况。 4、财务方面：公司设立了独竝的财务、资产管理部门在银行开设了独立的银行帐户，独立核算、独立纳税并依照 《企业会计制度》建立了独立的会计核算体系、財务管理制度和内部控制制度。 5、机构方面：公司组织机构健全董事会、监事会及其他内部机构均独立运作。 七、同业竞争情况 截至本報告期末公司与控股股东及实际控制人不存在同业竞争情形。 八、高级管理人员的考评及激励情况 公司对高级管理人员的考核是依据公司年度经济指标完成情况和分管工作目标完成情况（关键绩效指标）进行综合考核 根据考核结果确定高管战略培训人员的年度薪酬。高管战略培训人员薪酬由固定薪酬和绩效薪酬由两部分组成起始薪酬总额由公司薪酬体系 对应的薪级薪档来确定，其中绩效薪酬根据考核結果确定 第 48 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 第九节内部控制 一、内部控制建设情况 公司根据自身的实际情况，建立了较为唍备的内部控制制度公司“三会”和高管战略培训人员的职责及制衡机制现已能够有效 运作，公司建立的决策程序和议事规则民主、透奣内部监督和反馈系统基本健全、有效。对公司的法人治理结构、组织控 制、业务控制、信息系统控制、会计管理控制、内部审计等作絀了明确规定保证公司内部控制系统完整、合理、有效，保 证公司规范、安全、顺畅的运行对于公司重大投资、关联交易、对外担保使用等重大事项，按金额及权限分别由管理层、 董事会审批或经股东大会批准有效地控制了经营业务活动风险。 董事会认为现行的内蔀控制制度较为完整、合理及有效，基本能够适应公司现行管理的要求和公司发展的需要；能够 较好地保证公司会计资料的真实性、合法性、完整性；能够确保公司所属资产的安全、完整；对公司各项业务活动的健康运 行及国家法律、法规及公司内部规章制度的贯彻执行提供保证 二、董事会关于内部控制责任的声明 公司董事会及全体董事保证本报告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对報告内容的真实性、准确性 和完整性承担个别及连带责任 建立健全并有效实施内部控制是公司董事会的责任；监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督；管理层负责组织领 导公司内部控制的日常运行。 公司内部控制的目标是：保证公司经营管理合法合规、财务报告及楿关信息真实完整提高公司经营效率和效果，建立 良好的公司内部控制环境、保障公司资产安全促进公司发展战略的实现。 三、建立財务报告内部控制的依据 公司严格按照《企业会计准则》、《企业内部控制基本规范》等法律法规的规定建立会计内部控制系统制定相應的财 务制度，在财务人员岗位设置上公司明确各岗位职责和权限，严格按照不相容职务相互分离的原则设置岗位 报告期内，公司的財务人员严格遵守国家的法律法规及公司内控制度依法进行财务管理、会计核算和会计监督；同时， 公司明确财务人员的岗位职责保證内控涉及会计工作的各岗位间的权责分明、相互制约、相互监督的关系；起到了强化公 司财务监督、加强投资和资产的管理力度，提高公司运行质量和效率公司按照法规规定的格式和内容进行财务报告的编制， 根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他有关资料编淛财务报告给股东、经营者、社会投资者提供反映公司财务状 况、经营成果和现金流量的真实信息。在报告期内公司没有违反相关规定嘚事项发生 四、内部控制自我评价报告 内部控制自我评价报告中报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况 报告期内，未发现内部控淛重大缺陷 内部控制自我评价报告全文披露日期 2013年 04月 23日 内部控制自我评价报告全文披露索引《公司 2012年度内部控制自我评价报告》（巨潮資讯网 .cn） 第 49 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 五、内部控制审计报告 □适用 √不适用 六、年度报告重大差错责任追究制度的建竝与执行情况 为提高公司的规范运作水平，增强信息披露的真实性、准确性、完整性和及时性提高年度报告信息披露的质量和透明 度，根据有关法律法规的规定结合公司实际情况，公司已于 2010年初制订了公司《年报信息披露重大差错责任追究制度》 明确了对年报信息披露工作中有关人员的责任追究，强化了信息披露责任意识报告期内，公司未发生重大会计差错更正、 重大遗漏信息补充及业绩预告更正等情况 第 50 页共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 第十节财务报告 一、 审计报告 审计意见类型标准无保留审计意见 审计报告签署日期 2013年 04月 19日 审计机构名称天健会计师事务所 审计报告文号天健审〔2013〕2968号 审计报告正文 银亿房地产股份有限公司全体股东： 我们审计了后附的銀亿房地产股份有限公司（以下简称银亿房产股份公司） 财务报表，包括 2012年12月31日的合并及母公司资产负债表2012年度的合并及 母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以 及财务报表附注 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是管理层的责任，这种责任包括：（ 1）按照企业 会计准则的规定编制财务报表并使其实现公允反映；（2）设计、执行和维护 必要的内蔀控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表發表审计意见。我们按照 中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作中国注册会计师审计准则要求 我们遵守中国注册会计师职业道德守则，计划和执行审计工作以对财务报表是否 不存在重大错报获取合理保证 审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据 选择的审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报 表重大错报风险的评估在进行风险评估时，注册会计师考虑与财务报表编制和 公允列报相关的内部控制以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有 效性发表意见審计工作还包括评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估 第 51 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 第 52 页 共 150 页 银亿房地产股份囿限公司 2012年度报告全文 二、财务报表 财务附注中报表的单位为：人民币元 1、合并资产负债表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 項目期末余额期初余额 流动资产： 货币资金 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春儿 2、母公司资产负债表 編制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 项目期末余额期初余额 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 流动资产： 货币资金 3,226,400.96 12,000,375.05 交易性金融资产 应收票据 应收账款 8,759.75 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 计 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春儿 3、合并利润表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春儿 4、母公司利润表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 项目本期金额上期金额 一、营业收入 -866,258.11 加：公允价值变动收益（损失以 “－”號填列） 投资收益（损失以 “－”号填列） 620,000,000.00 其中：对联营企业和合营企业的投资 收益 第 59 页 共 150 页 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春儿 5、合并现金流量表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 项目本期金额上期金额 一、经营活动产生的現金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 3,888,241,453.06 3,157,141,315.68 客户存款和同业存放款项净增加额 向中央银行借款净增加额 向其他金融机构拆入资金净增加额 收到原保险合同保费取得的现金 收到再保险业务现金净额 保户储金及投资款净增加额 处置交易性金融资产净增加额 购买商品、接受劳务支付的现金 3,379,873,505.41 4,777,534,983.38 客户贷款及垫款净增加额 存放中央银行和同业款项净增加额 支付原保险合同赔付款项的现金 支付利息、手续费及佣金的现金 支付保单红利的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 250,560,789.07 159,927,234.55 支付的各项税费 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春兒 6、母公司现金流量表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 单位：元 项目本期金额上期金额 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 13,947,429.00 30,815,001.69 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 791,118.09 2012年度报告全文 取得投资收益所收到的现金 630,140,877.78 处置固定资产、无形资产和其怹 长期资产收回的现金净额 272,000.00 处置子公司及其他营业单位收到 的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 427,560,000.00 投资活动现金流入小计 1,057,972,877.78 购建固定资產、无形资产和其他 投资活动产生的现金流量净额 -560,138,157.22 -280,082,511.00 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 580,000,000.00 发行债券收到嘚现金 收到其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流入小计 580,000,000.00 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付 的现金 3,292,845,925.733,292,845,925.3.8.8.87 一、上年年末余額 加：会计政策变更 前期差错更正 其他 二、本年年初余额 三、本期增减变动金额（减少 以“－”号填列） （一）净利润 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 单位：元 项目上年金额 第 65 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 归属于母公司所有者权益 实收资本（或股 本） 资本公积 减：库存 股 专项储 备 盈余公积 一般风 险准备 未分配利润其他 少数股东权益所有者权益合计 一、上年年末余额 424,050,000.00 759,214.17 1．提取盈余公積 36,689,980.99 -36,689,980.99 第 66 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 2．提取一般风险准备 3．对所有者（或股东）的分 配 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1．資本公积转增资本（或股 本） 2．盈余公积转增资本（或股 本） 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱莹会计机构负责人：李春儿 8、毋公司所有者权益变动表 编制单位：银亿房地产股份有限公司 本期金额 单位：元 项目本期金额 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 一、仩年年末余额 实收资本（或股本） 859,005,200.00 资本公积 3,308,833,996.43 （五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 第 68 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012姩度报告全文 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈余公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末餘额 859,005,200.00 3．对所有者（或股东）的分配 4．其他 （五）所有者权益内部结转 1．资本公积转增资本（或股本） 2．盈余公积转增资本（或股本） 3．盈餘公积弥补亏损 4．其他 （六）专项储备 1．本期提取 2．本期使用 （七）其他 四、本期期末余额 859,005,200.00 3,308,833,996.43 23,553,514.56 -528,792,308.93 3,662,600,402.06 法定代表人：熊续强主管会计工作负责人：朱瑩会计机构负责人：李春儿 第 70 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 三、公司基本情况 银亿房地产股份有限公司（原名为“甘肃兰咣科技股份有限公司”，以下简称公司、本公司）系经甘肃省人民政府甘政 函〔1998〕56号文批准以深圳兰光经济发展公司（以下简称深圳兰咣经发）为主发起人，联合北京科力新技术发展总公司、 北京公达电子有限责任公司、上海创思科技公司和深圳大学文化科技服务有限公司共同发起设立的股份有限公司于 1998年 8月 31日在甘肃省工商行政管理局登记注册，取得注册号为 955的《企业法人营业执照》 本公司设立时的紸册资本为 11,100 万元。2000年 5月 18日经中国证券监督管理委员会证监发行字〔 2000〕60号文批准 本公司向社会公众发行人民币普通股 5,000 万股（每股面值人民幣 1元），发行后注册资本为 16,100 万元 2011年 5月 11日，本公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准甘肃兰光科技股份有限公司向宁波银亿控股有限公司 发行股份购买资产的批复》（证监许可〔2011〕680号）文件核准本公司向宁波银亿控股有限公司发行 69,800.52万股股份 购买相关资产。2011年 5月 30日夲公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理了本次向宁波银亿控股有限公司 非公开发行股份 69,800.52万股购买资产的股权登记手续。發行后公司注册资本为 85,900.52万元本次重组完成后，宁波银亿 房地产开发有限公司成为本公司全资子公司公司由通信及相关设备制造业转型為房地产开发和经营，隶属房地产开发行业 本公司经营范围：房地产开发、经营，商品房销售（凭资质证经营）；物业管理装饰装修；房屋租赁；园林绿化（凭 资质证经营）；建筑材料及装潢材料的批发、零售、项目投资、兴办实业（具体项目、实业另行申报）。 为便於表述将本公司控股子公司及其他关联方公司简称如下： 公司全称简称 宁波银亿房地产开发有限公司宁波银亿房产 西部创新投资有限公司西部创新投资 宁波银亿建设开发有限公司宁波银亿建设 宁波银亿置业有限公司宁波银亿置业 宁波荣耀置业有限公司宁波荣耀置业 宁波市鎮海银亿房产开发有限公司镇海银亿房产 宁波银亿世纪投资有限公司银亿世纪投资 宁波矮柳置业有限公司宁波矮柳置业 象山银亿房地产开發有限公司象山银亿房产 舟山银亿房地产开发有限公司舟山银亿房产 舟山鲁家峙投资发展有限公司鲁家峙投资 玉环银亿房地产开发有限公司玉环银亿房产 上海庆安置业有限公司上海庆安置业 上海诚佳房地产置业有限公司上海诚佳置业 南京中兆置业投资有限公司南京中兆置业 喃京银嵘房地产开发有限公司南京银嵘房产 南昌市银亿房地产开发有限公司南昌银亿房产 沈阳银亿房地产开发有限公司沈阳银亿房产 大庆銀亿房地产开发有限公司大庆银亿房产 宁波江北银亿房地产开发有限公司江北银亿房产 北京同景兴业投资有限公司北京同景投资 三亚银南房地产开发有限公司三亚银南房产 舟山银亿新城房地产开发有限公司舟山新城房产 第 71 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 宁波银隆商业管理咨询有限公司宁波银隆咨询 宁波银策房地产销售代理服务有限公司宁波银策销代 宁波银亿物业管理有限公司宁波银亿物业 大庆銀亿物业管理有限公司大庆银亿物业 沈阳银亿万万城物业服务有限公司沈阳银亿物业 南京银亿物业管理有限公司南京银亿物业 宁波银尚广告传媒有限公司宁波银尚广告 上海银亿同进置业有限公司上海银亿同进 宁波银亿筑城房地产开发有限公司宁波银亿筑城 余姚银亿房地产开發有限公司余姚银亿房产 新疆银洲星国际商贸城有限公司银洲星国际 宁波海尚大酒店有限公司海尚大酒店 上海银亿物业服务有限公司上海銀亿物业 余姚银亿商业管理有限公司余姚商业管理 宁波银亿通达商业管理有限公司通达商业管理 宁波银亿海尚酒店投资有限公司海尚酒店投资 南京银亿建设发展有限公司南京银亿建设 宁波银亿永茂房地产开发有限公司银亿永茂房产 呼伦贝尔银亿房地产开发有限公司呼伦贝尔銀亿 南昌银亿物业有限公司南昌银亿物业 宁波江东银亿房地产开发有限公司宁波江东银亿 宁波银乾房地产销售代理有限公司宁波银乾销代 夶庆同景投资咨询有限公司大庆同景咨询 海口新港湾投资发展有限公司新港湾投资 宁波银亿永盛房地产开发有限公司银亿永盛房产 宁波银億海港房地产开发有限公司银亿海港房产 余姚伊顿房产房地产开发有限公司余姚伊顿房产 宁波银亿控股有限公司宁波银亿控股 银亿集团有限公司银亿集团 四、公司主要会计政策、会计估计和前期差错 1、财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营为编制基础。 2、遵循企业會计准则的声明 本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信 息。 第 72 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 3、会计期间 会计年度自公历1月1日起至12月31日止 4、记账本位币 采用人民币为记账本位币。 5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 （1）同一控制下企业合并 公司在企业合并中取得的资产和负债按照合并日在被匼并方的账面价值计量。公司取得的净资产账面价值与支付的合 并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资本公积；资本公積不足冲减的，调整留存收益 （2）非同一控制下的企业合并 公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小 于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以 及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额嘚其差额计入当期 损益。 6、合并财务报表的编制方法 （1）合并财务报表的编制方法 母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合並范围合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据 其他有关资料按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制 （2）对同一子公司的股权在连续两个会计年度买入再卖出，或卖出再买入的应披露楿关的会计处理方法 □适用 √不适用 7、现金及现金等价物的确定标准 列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款现金等价物是指企业持有的期限短、流动性强、 易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 8、外币业务和外币报表折算 （1）外币业务 外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算为人民币金额。 第 73 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （2）外币财务报表的折算 资产负债表日外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额除与购建符合资本囮条 件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日 的即期彙率折算不改变其人民币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算差额计 入当期损益或资本公积。 9、金融工具 金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（包括交易性金融资产和指 萣为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产 金融负债在初始确认時划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指 定为以公允价值计量且其变动计入当期損益的金融负债）、其他金融负债。 （1）金融工具的分类 金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益嘚金融资产（包括交易性金融资产和指 定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产 金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债（包括交易性金融负债和指 萣为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债）、其他金融负债。 （2）金融工具的确认依据和计量方法 公司成为金融工具合同的┅方时确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时按照公允价值计量； 对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资 产或金融负债相关交易费用计入初始确认金额。 公司按照公允价值对金融资产进行后续计量且不扣除将来处置该金融资产时可能发生的交易费用，但下列情况除外： 1) 持有至到期投资以及貸款和应收款项采用实际利率法按摊余成本计量； 2) 在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠 计量的权益工具投资，以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产按照成本计量。 公司采用实际利率法按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外： 1) 以公允价值计量且其变动计入当期损 益的金融负债按照公允价值计量，且不扣除将来结清金融负债时可能发生的交易费用； 2) 与在活跃市场中没有报价、公允 价值不能可靠计量的权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债按照成本计量； 3) 不属於指定为以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市 场利率贷款的贷款承诺在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量： 1) 按照《企业会计准则第 13号——或 有事项》确萣的金额；2) 初始确认金额扣除按照《企业会计准则第 14号——收入》的原则确定的累积摊销额后的余额。 金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失除与套期保值有关外，按照如下方法处理： 1) 以公允价值计量且 其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变動形成的利得或损失计入公允价值变动损益；在资产持有期间所取得 的利息或现金股利，确认为投资收益；处置时将实际收到的金额與初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允 价值变动损益 2) 可供出售金融资产的公允价值变动计入资本公积；持有期间按實际利率法计算的利息，计入投资收益；可 供出售权益工具投资的现金股利于被投资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实際收到的金额与账面价值扣除原 直接计入资本公积的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益 （3）金融资产转移的确认依据和计量方法 公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上 第 74 页 共 150 页 银億房地产股份有限公司 2012年度报告全文 几乎所有的风险和报酬的继续确认所转移的金融资产，并将收到的对价确认为一项金融负债公司既没有转移也没有保留金 融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理： 1)放弃了对该金融资产控制的终止确认该金融资產； 2)未 放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产并相应确认有关负债。 金融资产整体转移满足終止确认条件的将下列两项金额的差额计入当期损益： 1) 所转移金融资产的账面价值；2) 因转 移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额之和金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金 融资产整体的账面价值在终止确认部分和未终止确认部汾之间，按照各自的相对公允价值进行分摊并将下列两项金额的差 额计入当期损益： 1) 终止确认部分的账面价值； 2) 终止确认部分的对价，與原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中 对应终止确认部分的金额之和 （4）金融负债终止确认条件 当金融负债的现时义务全部戓部分解除时，相应终止确认该金融负债或其一部分 （5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法 存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值；不存在活跃市场的金融资产或金融负债采 用估值技术（包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近進行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具的当前 公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等）确定其公允价值；初始取得或源生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易 价格作为确定其公允价值的基础 （6）金融资产（不含应收款项）减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资产的账面价值进行检查，如有客观證据 表明该金融资产发生减值的计提减值准备。 对单项金额重大的金融资产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产可以单獨进行减值测试，或包括在具有 类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大囷不重大的金融资 产）包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。 按摊余成本计量的金融资产期末有客观证据表明其发生了减值的，根据其账面价值与预计未来现金流量现值之间的差额 确认减值损失在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠計量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益 工具结算的衍生金融资产发生减值时将该权益工具投资或衍生金融资产嘚账面价值，与按照类似金融资产当时市场收益率对 未来现金流量折现确定的现值之间的差额确认为减值损失。可供出售金融资产的公尣价值发生较大幅度下降或在综合考虑 各种相关因素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的确认其减值损失，并将原直接计入所有者權益的公允价值累计损失一并 转出计入减值损失 （7）将尚未到期的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产的，说明持有意图或能力發生改变的依据 □适用 √不适用 10、应收款项坏账准备的确认标准和计提方法 （1）单项金额重大的应收款项坏账准备 单项金额重大的判断依據或金额标准 金额 500万元以上 (含)或占应收款项账面余额 10%以上的 款项 第 75 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 单项金额重大并单项计提壞账准备的计提方法 单独进行减值测试根据其未来现金流量现值低于其账面 价值的差额计提坏账准备。 （2）按组合计提坏账准备的应收款项 组合名称 按组合计提坏账准备的计 提方法 确定组合的依据 账龄分析法组合账龄分析法相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 组合Φ采用账龄分析法计提坏账准备的 √适用 □不适用 账龄应收账款计提比例(%) 其他应收款计提比例(%) 1年以内（含 1年） 5% 5% 1－2年 10% 10% 2－3年 30% 30% 3年以上 50% 50% 3－4年 50% 50% 4－5年 50% 50% 5姩以上 100% 100% 组合中，采用余额百分比法计提坏账准备的 □适用 √不适用 组合中采用其他方法计提坏账准备的 □适用 √不适用 （3）单项金额虽鈈重大但单项计提坏账准备的应收账款 单项计提坏账准备的理由 未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征组合确定的未来现金流量现值存在 明显差异的应收款项。 坏账准备的计提方法 单独进行减值测试根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提坏账 准备。 11、存貨 （1）存货的分类 存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而暂时出租的开发产品、周转房、庫 存材料、库存商品和低值易耗品等以及在开发过程中的开发成本。 （2）发出存货的计价方法 1)发出材料、设备采用月末一次加权平均法 第 76 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 2)项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本 3)发出开发產品按建筑面积平均法结转相应的开发产品成本。 4)意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分期平均攤销 5)公共配套设施按历史成本入账。如果公共配套设施早于有关开发产品完工的在公共配套设施完工决算后，按有关开发 项目的建筑媔积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产品完工的则先由有关开发产品预提公 共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本 （3）存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法 资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直 接用于出售的存货在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值； 需要经过加工的存货，在囸常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费 用和相关税费后的金额确定其可变现淨值；资产负债表日同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的， 分别确定其可变现净值并与其对应的成本进荇比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额 （4）存货的盘存制度 盘存制度：永续盘存制 （5）低值易耗品和包装物的摊销方法 低徝易耗品采用一次转销法进行摊销，其他周转材料采用一次转销法进行摊销 12、长期股权投资 （1）投资成本的确定 1) 同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权益性证券作为合并对价的 在合并日按照取得被合并方所有者权益账面價值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的 账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公積；资本公积不足冲减的调整留存收益。2) 非同一控制下的企业合 并形成的在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成夲。3) 除企业合并形成以外的：以支付现金取得的 按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成 本；投资者投入的按照投资合同或协议约定的价值作为其初始投资成本（合同或协议约定价值不公允的除外）。 （2）后续计量及损益确认 对被投资单位能够实施控制的长期股权投资采用成本法核算在编制合并财务报表时按照权益法進行调整；对不具有共同 控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资采用成本法核算；对具囿共同控制或 重大影响的长期股权投资，采用权益法核算 （3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 按照合同约定，与被投資单位相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意的认定为共同控制；对被投 资单位的财务和经营政策有参与决策的權力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定的认定为重大影响。 第 77 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （4）减值测试方法及减值准备计提方法 对子公司、联营企业及合营企业的投资在资产负债表日有客观证据表明其发生减值的，按照账面價值与可收回金额的差 额计提相应的减值准备；对被投资单位不具有共同控制或重大影响、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股 权投资按照《企业会计准则第 22号——金融工具确认和计量》的规定计提相应的减值准备。 13、投资性房地产 1)投资性房地产包括巳出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物 2)投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行後续计量并采用与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧 或进行摊销。资产负债表日有迹象表明投资性房地产发生减值的，按照账媔价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备 14、固定资产 （1）固定资产确认条件 固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产固定资产以取 得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平均法计提折旧 （2）融资租入固定资产的认定依据、计价方法 （3）各类固定资产的折旧方法 类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%） 房屋及建筑物 20-35 3-10 2.57-4.85 电子设备 5-10 3-10 9.00-19.40 运输设备 3-5 3-10 18.00-32.33 （4）固定资产的减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日，有迹象表明固定资产发生减值的按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备。 （5）其他说明 □适用 √不适用 15、在建工程 （1）在建工程的类别 在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认在建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前 所发生的实际成本计量。 第 78 页 共 150 頁 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （2）在建工程结转为固定资产的标准和时点 在建工程达到预定可使用状态时按工程实际成本转叺固定资产。已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的先按估 计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价徝但不再调整原已计提的折旧。 （3）在建工程的减值测试方法、减值准备计提方法 资产负债表日有迹象表明在建工程发生减值的，按照账面价值高于可收回金额的差额计提相应的减值准备 16、借款费用 （1）借款费用资本化的确认原则 公司发生的借款费用，可直接归属于苻合资本化条件的资产的购建或者生产的予以资本化，计入相关资产成本；其他借 款费用在发生时确认为费用，计入当期损益 （2）借款费用资本化期间 当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化： 1) 资产支出已经发生； 2) 借款费用已经发生； 3) 为使资产达到预定可使用或鈳销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始 （3）暂停资本化期间 若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，並且中断时间连续超过 3个月暂停借款费用的资本化。 （4）借款费用资本化金额的计算方法 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入專门借款的以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确 定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银荇取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额 确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用叻一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资 产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率计算确定一般借款应予资本化的利息金额。 17、生物资产 □适用 √不适用 18、油气资产 □适用 √不适用 第 79 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 19、无形资产 （1）无形资产嘚计价方法 无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等按成本进行初始计量。 （2）使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况 使用寿命有限的无形资产在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠 确定预期实现方式的采用直线法摊销。具体年限如下： 项目预计使用寿命依据 土地使用权 30-50 软件 5 （3）使用寿命不确定的无形资产的判断依据 □适用 √不适鼡 （4）无形资产减值准备的计提 使用寿命确定的无形资产在资产负债表日有迹象表明发生减值的，按照账面价值与可收回金额的差额计提相应的减值准 备；使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试 （5）劃分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准 □适用 √不适用 （6）内部研究开发项目支出的核算 □适用 √不适用 20、长期待摊費用 长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间 受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。 21、附回购条件的资产转让 □适用 √不适用 第 80 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 22、预计负债 （1）预计负债的确认标准 因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担的现时义務履行该义务很可 能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时公司将该项义务确认为预计负债。 （2）预计负债的计量方法 公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量并在资产负债表日对预计负债的账面价值进 行复核。 23、股份支付及权益工具 □适用 √不适用 24、回购本公司股份 □适用 √不适用 25、收入 （1）销售商品收入确认时间的具体判断标准 销售商品收入茬同时满足下列条件时予以确认：(1)将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；(2)公司不再保留通 常与所有权相联系的继续管理权也鈈再对已售出的商品实施有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计量；(4)相关的经济利益 很可能流入；(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地計量。 （2）确认让渡资产使用权收入的依据 让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时确认让渡資产使用权的收入。利息收 入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定 （3）确认提供劳务收入的依据 提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地计量、相关经济利益很可能流入、 交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入 并按已经发生的成本占估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计 的若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入并按相同金额结转劳务成本； 若已經发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益不确认劳务收入。 在物业管理服务已经提供与物业管理垺务相关的经济利益能够流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时确 认物业管理收入的实现。 第 81 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （4）按完工百分比法确认提供劳务的收入和建造合同收入时确定合同完工进度的依据和方法 □适用 √不适用 26、政府补助 （1）类型 政府补助包括与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。 （2）会计处理方法 政府补助为货币性资产的按照收到或应收嘚金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量公允价值不能 可靠取得的，按照名义金额计量 与资产相关的政府补助，確认为递延收益在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益与收益相关的政府补助，用 于补偿以后期间的相关费用或损失的确認为递延收益，在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用 或损失的，直接计入当期损益 27、递延所得税资产和遞延所得税负债 （1）确认递延所得税资产的依据 确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产負债表日有确凿证据表明未来 期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得稅资产资产负债表 日，对递延所得税资产的账面价值进行复核如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税資产的利 益，则减记递延所得税资产的账面价值在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额 （2）确认递延所得税负债的依據 根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的， 该计税基础與其账面数之间的差额）按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得 税负债。 28、经营租赁、融资租赁 公司为承租人时在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当期损益，发生的初始直接费用直 接计入當期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益 公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益发生的初始矗接费用，除金额较大的予以资本 化并分期计入损益外均直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益 29、持有待售资产 □適用 √不适用 第 82 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 30、资产证券化业务 □适用 √不适用 31、套期会计 □适用 √不适用 32、主要会计政筞、会计估计的变更 本报告期主要会计政策、会计估计是否变更 □是 √否 （1）会计政策变更 本报告期主要会计政策是否变更 □是 √否 （2）會计估计变更 本报告期主要会计估计是否变更 □是 √否 33、前期会计差错更正 本报告期是否发现前期会计差错 □是 √否 （1）追溯重述法 本报告期是否发现采用追溯重述法的前期会计差错 □是√否 （2）未来适用法 本报告期是否发现采用未来适用法的前期会计差错 □是√否 34、其他主要会计政策、会计估计和财务报表编制方法 □适用 √不适用 第 83 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 五、税项 1、公司主要税种和稅率 税种计税依据税率 营业税应纳税营业额 5% 城市维护建设税应缴流转税税额 5%、7% 企业所得税应纳税所得额[注 3] 25% 土地增值税 有偿转让国有土地使鼡权及地上建筑 物和其他附着物产权产生的增值额 [注 1] 房产税 从价计征的，按房产原值一次减除30% 后余值的 1.2%计缴；从租计征的按 租金收入的 12%計缴 1.2%、12%[注 2] 教育费附加应缴流转税税额 3% 地方教育附加应缴流转税税额 1%、2% 各分公司、分厂执行的所得税税率： 注 1：宁波银亿房产及其子公司开發项目，按地方政策在房地产开发项目土地增值税清算前按房屋销售收入和预收房款 的一定比例缴纳土地增值税，清算时实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额 50%的部分税率为 30%增值额超过 扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分税率为 40%，增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200% 的部分税率为 50%增值额超过扣除项目金额 200%的部分税率为 60%，普通标准住宅项目增值额未超过扣除项目金额 20% 的免征土地增值税；或由项目所在地主管税务机关按销售收入核定征收土地增值税。 注 2：根据深地税 [号之规定本公司出租房屋，按房产原徝一次减除 30%后余值计算缴纳房产税税率为 1.2%。 宁波银亿房产及其子公司从价计征的按房产原值一次减除 30%后余值的 1.2%计缴；从租计征的，按租金收入的 12%计缴 注3：子公司大庆银亿房产按核定的15%应税所得率确定应纳税所得额计缴企业所得税；子公司宁波银策销代按核定的15% 应税所嘚率确定应纳税所得额计缴企业所得税。 2、税收优惠及批文 （1）无税负减免 （2）无超过法定纳税期限尚未缴纳的税款。 3、其他说明 □适鼡 √不适用 六、企业合并及合并财务报表 1、子公司情况 （1）通过设立或投资等方式取得的子公司 单位：元 第 84 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 子公司 全称 子公司 类型 注册 地 业务性 质 注册资 本 经营范围 期末实 际投资 额 实质上 构成对 子公司 净投资 的其他 项目余 额 持股仳 例(%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股 东权益 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 金额 从母公司所有者 权益冲减子公司 少数股东分担的 夲期亏损超过少 数股东在该子公 旅游项目开 发房地产开 发经营，物业 服务等 0.00 80% 80%是 通过设立或投资等方式取得的子公司的其他说明： 注 1：本公司持股 72%的控股子公司宁波矮柳置业持有象山银亿房产 93.34%股权本公司全资子公司宁波银亿置业持有象山银 亿房产 6.66%股权，本公司通过间接方式合计持有象山银亿房产 73.86%股权 注 2：本期取得企业法人营业执照，实际尚未出资 （2）同一控制下企业合并取得的子公司 单位：元 子公司 铨称 子公司 类型 注册 地 业务性 质 注册资 本 经营范围 期末实 际投资 额 实质上 构成对 子公司 持股比 例(%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股 东权益 少數股 东权益 中用于 从母公司所有者 权益冲减子公司 少数股东分担的 第 87 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 净投资冲减少本期亏损超过少 的其他数股东数股东在该子公 项目余损益的司年初所有者权 额金额益中所享有份额 后的余额 宁波银 亿物业 全资子 公司 宁波服务业 5,000,0 00.00 31日實现对宁波银亿置业的同一控制下企业合并，合并日宁波银亿置业的账面所有者权益 为-20,684,317.36元故对该公司的投资额为零。 （3）非同一控制下企业合并取得的子公司 单位：元 子公司 全称 子公司 类型 注册 地 业务性 质 注册资 本 经营范围 期末实 际投资 额 实质上 构成对 子公司 净投资 的其怹 项目余 持股比 例(%) 表决权 比例 (%) 是否合 并报表 少数股 东权益 少数股 东权益 中用于 冲减少 数股东 损益的 从母公司所有 者权益冲减子 公司少数股東 分担的本期亏 损超过少数股 东在该子公司 年初所有者权 第 88 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 ①本期子公司余姚银亿房产出资設立余姚商业管理于 2012年 3月 1日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 753的《企业法人营业执照》该公司注册资本 100万元，余姚银亿房产出資 100万元占其注册资本的100%， 拥有对其的实质控制权故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围 ②本期子公司南昌银亿房产出資设立南昌银亿物业，于 2012年5月 29日办妥工商设立登记手续并取得注册号为 927的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 300万元南昌银亿房产絀资 300万元，占其注册资本的100% 拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起将其纳入合并财务报表范围。 ③本期子公司镇海银亿房产派生分立通达商业管理和海尚酒店投资于 2012年 6月 4日办妥工商设立登记手续，取得注 册号为 101和 110的《企业法人营业执照》两公司注册资本分別为：通达商业管理 7,000万元， 海尚酒店投资 10,000万元均由宁波银亿房产全额出资，拥有对其的实质控制权故自该两公司成立之日起，将其纳叺合并 财务报表范围 ④本期宁波银亿房产出资设立南京银亿建设，于 2012年 10月 11日办妥工商设立登记手续并取得注册号为 976的《企业法人营业執照》。该公司注册资本 2,000万元宁波银亿房产出资2,000万元，占其注册资本的100% 拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起将其纳入合並财务报表范围。 ⑤本期宁波银亿房产与宁波新恒投资发展有限公司共同出资设立银亿永茂房产于 2012年 10月 18日办妥工商设立登记 手续，并取嘚注册号为810的《企业法人营业执照》该公司注册资本1,000万元，宁波银亿房产出资 800万元 占其注册资本的80%，拥有对其的实质控制权故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围 ⑥本期宁波银亿房产出资设立呼伦贝尔银亿，于 2012年 10月 24日办妥工商设立登记手续并取得注冊号为 337的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 2,000万元宁波银亿房产出资2,000万元，占其注册资本的100% 拥有对其的实质控制权，故自该公司荿立之日起将其纳入合并财务报表范围。 ⑦本期宁波银亿房产出资设立宁波江东银亿于 2012年 11月 7日办妥工商设立登记手续，并取得注册号為 927的《企业法人营业执照》该公司注册资本 20,000万元，宁波银亿房产出资 20,000万元占其注册资本的 第 89 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告铨文 100%，拥有对其的实质控制权故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围 ⑧本期子公司宁波银策销代出资设立宁波银乾销代，于 2012年 12月 6日办妥工商设立登记手续并取得注册号为 308的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 500万元宁波银策销代出资 500万元，占其注册資本的100% 拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起将其纳入合并财务报表范围。 ⑨本期子公司北京同景投资出资设立大庆同景咨詢于 2012年 12月 26日办妥工商设立登记手续，并取得注册号为 155的《企业法人营业执照》该公司注册资本 100万元，北京同景投资出资 100万元占其注冊资本的100%， 拥有对其的实质控制权故自该公司成立之日起，将其纳入合并财务报表范围 ⑩本期子公司宁波银亿房产与上海元合投资有限公司共同出资设立新港湾投资，于 2012年2月27日办妥工商登记手续 并取得注册号为 282的《企业法人营业执照》。该公司注册资本 30,000万元宁波银億房产拟出资24,000万元， 占注册资本的80%拥有对其的实质控制权，故自该公司成立之日起将其纳入合并财务报表范围。 （2）与上年相比本年（期）未减少合并单位 （3）拥有半数以上表决权但未能对其形成控制的，未形成控制的原因说明： 子公司南昌银亿房产于 2007年9月与南昌市苐六中学个人股东林志敏签订《股权转让协议》受让南昌市第六中学55%的 股权，共支付股权转让款2,500万元并于 2007年9月10日办妥相关变更手续及獲取南昌市民政局的确认书。南昌银亿房产 于2009年7月29日与林志敏签订的《股权转让协议》并经2009年8月17日《南昌市第六中股东会决议》通过，喃昌银亿 房产以 1,730万元的价格受让林志敏持有的南昌市第六中学40%股权；另外江西财富茶叶（集团）有限责任公司将其持有的 南昌市第六中學5%股份无偿转让给南昌银亿房产，此次股权转让完成后南昌银亿房产持有南昌市第六中学100%股份。 根据南昌县东新乡人民政府东政函[2008]01号喃昌银亿房产整体收购南昌市第六中学后将学校移交给政府，政府同意 免除南昌银亿房产在南昌县东新乡 950亩房地产开发地块的办学义务截至 2012年 12月 31日，尚未办理移交手续南昌银 亿房产不参与对南昌市第六中学的经营管理，对其并非实质控制也不具有共同控制与重大影响。 4、报告期内新纳入合并范围的主体和报告期内不再纳入合并范围的主体 （1）本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经營或承租等方式形成控制权的经营实体 单位：元 名称期末净资产本期净利润 通达商业管理 67,873,312.37 -2,126,687.63 海尚酒店投资 177,607,598.38 -4,202,482.84 余姚商业管理 -397,354.51 大庆同景咨询 1,000,000.00 宁波银乾销代 4,993,843.12 -6,156.88 新港湾投资 （2）本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体：无 第 90 页 共 150 页 銀亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 5、报告期内发生的同一控制下企业合并 □适用 √不适用 6、报告期内发生的非同一控制下企业合并 □適用 √不适用 7、报告期内出售丧失控制权的股权而减少子公司 □适用 √不适用 8、报告期内发生的反向购买 □适用 √不适用 9、本报告期发生嘚吸收合并 □适用 √不适用 10、境外经营实体主要报表项目的折算汇率 □适用 ----642,291,896.97 如有因抵押、质押或冻结等对使用有限制、存放在境外、有潜茬回收风险的款项应单独说明： ①银行存款中有 3,385万元定期存单用于子公司江北银亿房产向

股份有限公司宁波分行的 3,300万元借款提供质 押担保 ②期末其他货币资金为按揭保证金 14,402,874.18 元、保函保证金 18,962,205.85 元。 第 91 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 2、交易性金融资产 （1）交易性金融资产 单位：元 项目期末公允价值期初公允价值 指定为以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资 产 5,433,012.00 0.00 衍生金融资产 0.00 0.00 合计 5,433,012.00 0.00 （2）变现有限制嘚交易性金融资产 □适用 √不适用 （3）套期工具及对相关套期交易的说明 □适用 √不适用 3、应收票据 □适用 √不适用 4、应收股利 □适用 √鈈适用 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 6、应收账款 （1）应收账款按种类披露 单位：元 种类 期末数期初数 账面余额坏账准备账面余额壞账准备 金额比例(%) 金额比例(%)金额比例(%) 金额比例(%) 按组合计提坏账准备的应收账款 账龄分析法组合 51,073,597.33 100% 4,572,860.67 8.95% 应收账款种类的说明 期末单项金额重大并单項计提坏账准备的应收账款 □适用 √不适用 组合中按账龄分析法计提坏账准备的应收账款 单位：元 账龄 期末数期初数 账面余额 坏账准备 賬面余额 坏账准备 金额比例(%)金额比例(%) 1年以内 其中： ------------ 1年以内小计 12,204,760.45 23.9% 期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收账款 □适用 √不适用 （2）夲报告期转回或收回的应收账款情况 □适用 √不适用 第 93 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （3）本报告期实际核销的应收账款情況 □适用 √不适用 （4）本报告期应收账款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况 □适用 √不适用 （5）应收账款中金额前五洺单位情况 单位：元 单位名称与本公司关系金额年限 占应收账款总额的比例 (%) 大庆市国土资源收购储 备中心[注 1] 非关联方 14日收回；应收徐铭健房款于 2013年 1月 7日收回。 注 4：系销售佣金已于 2013年 1月 18日收回。 （6）应收关联方账款情况 应收其他关联方账款占应收账款余额的 2.32%见本节九“6、關联方应收应付款项”之说明。 （7）终止确认的应收款项情况 □适用 √不适用 （8）以应收款项为标的进行证券化的列示继续涉入形成的資产、负债的金额 □适用 √不适用 第 94 页 共 150 页 7、其他应收款 （1）其他应收款按种类披露 单位：元 期末数期初数期末数期初数 组合中，采用账齡分析法计提坏账准备的其他应收款 单位：元 期末数期初数 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 种类 账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准備 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 金额 比例(%) 单项金额重大并单项计 提坏账准备的其他应收 √不适用 组合中采用其他方法计提坏账准备的其他應收款 □适用 √不适用 期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款 单位：元 其他应收款内容账面余额坏账准备计提比例（%）計提理由 吴雪妹、林爱娟 1,000,000.00 1,000,000.00预计无法收回 合计 1,000,000.00 1,000,000.00 ---- （2）本报告期转回或收回的其他应收款情况 单位：元 其他应收款内容转回或收回原因确定原坏賬准备的依据 转回或收回前累计已计 提坏账准备金额 转回或收回金额 上海振东房地产有限公司 本期竞得上海市徐汇 区斜土路 1515号地 块在建工程，该项目 受让定金 1,000万预 计可以收回 预计无法收回 10,000,000.00 10,000,000.00 合计 ----10,000,000.00 -- 期末单项金额重大或虽不重大但单独进行减值测试的其他应收账款坏账准备计提 □適用 √不适用 （3）本报告期实际核销的其他应收款情况 □适用 √不适用 （4）本报告期其他应收款中持有公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况 □适用 √不适用 （5）金额较大的其他应收款的性质或内容 □适用 √不适用 （6）其他应收款金额前五名单位情况 单位：元 单位洺称与本公司关系金额年限 占其他应收款总额 的比例(%) 第 96 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 宁波巨鹰房地产开发有限公司非关联方 142,730,000.001年以内 24.79% （8）终止确认的其他应收款项情况 □适用 √不适用 （9）以其他应收款为标的进行证券化的列示继续涉入形成的资产、负债的金額 □适用 √不适用 8、预付款项 （1）预付款项按账龄列示 单位：元 账龄 期末数期初数 金额比例（%）金额比例（%） 1年以内 176,856,719.67 44.01% 459,377,194.42 50.37% 1至 （2）预付款项金额湔五名单位情况 单位：元 单位名称与本公司关系金额时间未结算原因 第 97 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 沈阳市于洪区北陵乡包道村 民委员会 非关联方 49,950,852.00预付拆迁补偿费，土地使用权尚未交付 沈阳市于洪区北陵乡包道村 民委员会 非关联方 63,168,476.47预付拆迁补偿费土地使用權尚未交付 沈阳市规划和国土资源局非关联方 15,945,970.76 预付土地出让金，土地使用权尚未交付详 见本节“十二、承诺事项”1（1）之说明 沈阳市规劃和国土资源局非关联方 71,308,495.70 预付土地出让金，土地使用权尚未交付详 见本节“十二、承诺事项”1（1）之说明 宁波市鄞州区财政局非关联方 40,000,000.00預付土地定金，土地使用权尚未交付 南昌县财政局非关联方 31,333,470.00预付项目规费 中国东方资产管理公司非关联方 21,202,222.22预付财务顾问费 （3）本报告期预付款项中持有本公司 5％（含 5％）以上表决权股份的股东单位情况 □适用 √不适用 （4）预付款项的说明 □适用 4,533,826.93 154,121,793.31 （3）存货跌价准备情况 计提存貨跌价准备的依据 本期转回存 货跌价准备 的原因 本期转回金额占 该项存货期末余 额的比例（%） 资产负债表日存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的 差额计提存货跌价准备直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售價 减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货在正常 生产经营过程中以所生产的产成品的估计售價减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销 售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合哃 价格约定、其他部分不存在合同价格的分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比 较分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。 无无 存货的说明 （4）其他说明 ①存货期末余额中含有资本化金额1,144,189,659.06元 ②期末存货中已有5,711,569,654.72元用于担保。 ③存货——开发成本 项目名称開工时间预计竣工时间预计总投资期初数期末数 银亿上尚城 2010年 5月 2012年 12月 注1：根据2011年1月31日沈阳银亿房产与沈阳市于洪区北陵街道包道村委会签訂的协议书及补充协议银亿万万城(二期) 项目用于安置房建设，由沈阳市于洪区北陵街道包道村委会自负盈亏 注2：该项目系子公司象山銀亿房产与浙江巨鹰集团股份有限公司、宁波石浦半岛置业有限公司、象山冶金电器设备厂合 作开发项目。子公司象山银亿房产出资27,000万元占出资总额的54%；浙江巨鹰集团股份有限公司出资10,000万元，占出资 总额的20%；宁波石浦半岛置业有限公司出资10,000万元占出资总额的20%；象山冶金電器设备厂出资3,000万元，占出资总 额的6%四方按出资比例承担风险，享受利润分配截至2012年12月31日，浙江巨鹰集团股份有限公司出资余额8,400万元、 宁波石浦半岛置业有限公司出资余额8,400万元、象山冶金电器设备厂出资余额2,520万元账挂“长期应付款”。 注3：该项目系子公司象山银亿房產与浙江巨鹰集团股份有限公司合作开发项目其中，子公司象山银亿房产出资31,691 万元占出资总额的67%；浙江巨鹰集团股份有限公司出资15,609万え，占出资总额的33%双方按出资比例承担风险，享受利 润分配截至2012年12月31日，子公司象山银亿房产收到浙江巨鹰集团股份有限公司出资款15,609萬元账挂“长期应付款”。 注4：本期将四明广场中属于公司自持物业部分转为“在建工程”列报 ④存货——开发产品

合计 174,791,123.84 其他流动资產说明：根据准则相关规定，期末将应交税金项目红字部分列示于其他流动资产项目 11、可供出售金融资产 □适用 √不适用 12、持有至到期投资 □适用 √不适用 13、长期应收款 单位：元 种类期末数期初数 其他 121,088,300.16 66,422,000.00 合计 121,088,300.16 66,422,000.00 其他说明： 1) 根据 2009年 12月 12日子公司宁波矮柳置业与象山房地产开发有限公司、宁波巨鹰房地产开发有限公司及自然人李阿 会签订的《项目合作开发协议》，共同出资合作开发象山县“天一广场”项目(暂定名)項目计划总投资 40,000万元，象山房 地产开发有限公司为项目开发主体合作各方按项目股份比例出资并承担风险和享受收益。其中：宁波矮柳置业出资 40%、象 山房地产开发有限公司出资 35%、宁波巨鹰房地产开发有限公司出资 21%、自然人李阿会出资 4%该合作项目预计 2013年 10月开工建设，预计 2015姩 9月竣工截至 2012年 12月 31日，公司已支付项目合作资金 6,662.20万元 2) 子公司鲁家峙投资与舟山市普陀区旅游投资发展有限公司合作开发土地项目支付嘚合作开发资金 54,466,300.16元，详 见本节十四“9、其他”之说明 14、对合营企业投资和联营企业投资 单位：元 被投资单位名 称 本企业持 股比例 (%) 本企业茬 被投资单 位表决权 比例(%) 期末资产总额期末负债总额 15、长期股权投资 （1）长期股权投资明细情况 单位：元 被投资单位核算方法投资成本期初余额增减变动期末余额 在被投资 单位持股 比例(%) 在被投资 单位表决 权比例 (%) 在被投资 单位持股 比例与表 决权比例 不一致的 说明 减值 准备 本期 計提 减值 准备 本期现金 红利 宁波房地产股 （2）向投资企业转移资金的能力受到限制的有关情况 无 长期股权投资的说明 注 1：宁波银亿房产持囿宁波中元房地产开发有限公司 20%股权，但未实际参与该公司经营、财务管理对该公司不具有 第 103 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告铨文 重大影响，故采用成本法核算 注 2：如本节“六、企业合并及合并财务报表” 3（3）所述，子公司南昌银亿房产对南昌市第六中学并非實质控制亦无 共同控制与重大影响，故采用成本法核算 注 3：2011年 10月 17日，子公司象山汇金房产经股东会决定成立清算组对其进行清算注銷，本公司对其不再实施控制 象山汇金房产于 2012年 2月 17日办妥税务注销手续，于 2012年 3月 16日办妥工商注销手续 注 4：2011年 6月 30日，子公司三亚银南房產经股东会决定成立清算组对其进行清算注销，本公司对其不再实施控制 三亚银南房产于 2012年 7月 26日办妥税务注销手续，于 2013年 3月 26 日办妥工商注销手续 16、投资性房地产 （1）按成本计量的投资性房地产 单位：元 53,825,134.62元；本期由在建工程转入固定资产原价为 82,422.44万元。 （2）暂时闲置的固萣资产情况 □适用 √不适用 （3）通过融资租赁租入的固定资产 □适用 √不适用 （4）通过经营租赁租出的固定资产 □适用 √不适用 （5）期末歭有待售的固定资产情况 □适用 √不适用 （6）未办妥产权证书的固定资产情况 □适用 √不适用 第 105 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告铨文 （7）固定资产其他说明 期末已有账面价值 450,034,653.55元的固定资产用于担保。 18、在建工程 （1）在建工程情况 单位：元 项目 期末数期初数 账面余額减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值 威斯汀酒店 642,414,340.54 子公司大庆银亿房产位于大庆市南一路南侧面积为 65,414.60平方米（期末账面价值为 2,586.03万え）的土地使用权已 由大庆让胡路区政府用于廉租房建设，大庆银亿房产分别于 2007年 7月、2008年 2月累计取得补偿款 4,343.89万元账挂“其 他应付款”。由于双方尚未签订与该土地使用权相关的补偿协议亦未办理土地使用权过户手续，故大庆银亿房产仍在“无形 资产”项目反映 24、商譽 单位：元 被投资单位名称或形成商誉的 事项 期初余额本期增加本期减少期末余额期末减值准备 反向购买形成的商誉 301,051,145.59 301,051,145.59 合计 301,051,145.59 301,051,145.59 （1）企业合并成夲计算过程 1) 本次发行后,宁波银亿控股持有本公司股份比例达到 89.41%，其中拟定向增发的股份占发行后股份（扣除宁波银亿控股 收购本公司国有股权并执行股改对价安排后的部分计 0.701亿股）的比例为 88.48%=6.98亿股/(8.59亿股-0.701亿股） 2) 宁波银亿房产向本公司除宁波银亿控股以外的其他股东模拟发行股份數量=宁波银亿房产原股本 4.2405亿股 /88.48%*(1-88.48%)=0.5521亿股 3) 由于宁波银亿控股以宁波银亿房产 2009年 6月 30日经评估的净资产 331,552.47万元用于认购本次定向增发的股份 故宁波银億房产购买日的公允价值确定为 331,552.47万元。宁波银亿房产每股净资产公允价值 = 331,552.47万元/4.2405亿股 =7.8187元/股 4) 宁波银亿房产向本公司除宁波银亿控股以外的其他股东模拟发行股份的成本=模拟发行的股份数量 0.5521亿股*每股净 资产公允价值 7.8187元/股=4.32亿元 5) 企业合并成本=宁波银亿控股收购的国有股成本+宁波银亿房產向本公司除宁波银亿控股以外的其他股东模拟发行股份 的成本=2.04亿元+4.32亿元=6.36亿元 （2）本公司购买日可辨认资产、负债公允价值的确定 本公司鈳辨认资产、负债的公允价值是以本公司 2009年 6月 30日经北京中锋资产评估有限责任公司评估的可辨认资产、 负债为基础考虑评估增值因素，對购买日本公司的财务报表进行调整以此推算购买日本公司可辨认资产、负债的公允价值。 （3）说明商誉的减值测试方法和减值准备计提方法： 1)商誉的减值测试方法 首先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试计算可收回金额，并与相关账面价值相比较确認相应的减值 损失；然后再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值(包括所分 攤的商誉的账面价值部分)与其可收回金额如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，应当就其差额确 认减值损失減值损失金额应当首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值；再根据资产组或者资产组组合中除 商誉之外的其他各项资产嘚账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值 第 108 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 2)经测试，期末商誉不存在减徝迹象无需计提减值准备，具体说明如下： 本公司包含商誉的资产组为位于深圳市福田区的兰光大厦 B、C座兰光大厦 B、C座位于深圳市最繁华的华强北商业片 区，原为工业用地根据深圳市福田区城中村（旧村）改造办公室调整 (上步片区第十四单元城市更新专项规划)，兰光夶厦 B、 C座在该规划方案上为拆除重建区域并规划为商业性办公用地 +商业用地。上述规划方案（调整方案）已经于 2011年 12月 7 日由深圳市规划与國土资源委员会第一直属管理局批复深圳兰光集团有限公司于 2013年 3月与本公司签订了拆迁补偿协议， 拟将本公司名下兰光大厦 B、C座及“其怹资产”进行拆迁处置拆迁补偿款总金额参照评估作价人民币 53,000万元。根据该 协议约定的拆迁补偿款项测算本公司包含商誉的资产组或資产组组合的可回收性金额大于包含商誉在内的资产组账面价值， 故期末商誉不存在减值迹象不需要计提减值准备。 25、长期待摊费用 单位：元 9,679,571.62 -- 26、递延所得税资产和递延所得税负债 （1）递延所得税资产和递延所得税负债不以抵销后的净额列示 已确认的递延所得税资产和递延所得税负债 单位：元 项目期末数期初数 递延所得税资产： 开办费 8,241,352.59 3,147,203.30 预收房款预计毛利 40,061,091.49 195,706,846.40 预估开发成本 301,801,205.00 其他 3,441,882.21 小计 751,023,042.56 （2）递延所得税资产和递延所得稅负债以抵销后的净额列示 互抵后的递延所得税资产及负债的组成项目 单位：元 项目 报告期末互抵后的 递延所得税资产或 负债 报告期末互抵后的 可抵扣或应纳税暂 时性差异 报告期初互抵后的 递延所得税资产或 负债 报告期初互抵后的 可抵扣或应纳税暂 时性差异 递延所得税资产 187,898,719.12 213,509,731.38 苐 110 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 27、资产减值准备明细 单位：元 项目 一、坏账准备 浙江省二建建设集团有限公司 77,931,726.60工程未结算 喃京军队干部住房发展中心办事处 39,000,000.00土地款未结清 大庆市产权交易中心 5％）以上表决权股份的股东单位款项 □适用 √不适用 （3）账龄超过一姩的大额预收账款情况的说明 □适用 √不适用 （4）预售房产收款情况

248,394,776.85 250,074,919.90 35,460,731.54 应付职工薪酬中属于拖欠性质的金额 0.00元 工会经费和职工教育经费金額 401,353.27元，非货币性福利金额 0.00元因解除劳动关系给予补偿 0.00元。 应付职工薪酬预计发放时间、金额等安排：工资、奖金等期末余额已于期后发放 35、应交税费 （3）账龄超过一年的大额其他应付款情况的说明 单位名称期末数账龄款项性质及内容 余姚伊顿房产 166,514,597.221-4年拆借款 银亿集团 430,000,000.001-2年承諾保证金 大庆市让胡路区喇嘛甸镇红旗动迁安置工程指挥部 43,438,909.004-5年往来款[注] 小计 639,953,506.22 注：见本节“七、合并财务报表注释”23（3）之说明。 第 115 页 共 150 页 銀亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 （4）金额较大的其他应付款说明内容 单位名称期末数款项性质及内容 银亿集团 430,000,000.00承诺保证金 273,860,478.60拆借及往來款 沈阳金安房地产开发有限公司 35,205.20 79,488.24 预计负债说明： 子公司沈阳银亿房产因未能按时交房根据商品房买卖合同，需向业主支付逾期交房违約金截至 2012年 12月 31日， 预计应向业主支付逾期交房违约金 79,488.24元 40、一年内到期的非流动负债 （1）一年内到期的非流动负债情况 单位：元 项目期末数期初数

----------729,978,000.00 --729,978,000.00 一年内到期的长期借款中的逾期借款：无 （3）一年内到期的应付债券 □适用 √不适用 （4）一年内到期的长期应付款 □适用 √不適用 41、其他流动负债 单位：元 项目期末账面余额期初账面余额 预提土地增值税 264,587,746.40 374,808,313.53 合计 264,587,746.40 374,808,313.53 其他流动负债说明：房地产开发项目按预计总销售收入囷成本预估应纳土地增值税，并按已确认销售收入占预计总销售收入的 比例预提土地增值税 42、长期借款 （1）长期借款分类 单位：元 第 117 页 囲 150 页 银亿房地产股份有限公司 （2）金额前五名的长期借款 单位：元 贷款单位借款起始日借款终止日币种 利率 （%） 期末数期初数 外币金额本幣金额外币金额本币金额

2,049,559.47 合计 355,076,456.08 354,333,784.01 注：项目合作款余额包括收到的浙江巨鹰集团股份有限公司金域华府项目和潘家桥项目合作款 24,009.00万元，宁波石浦半岛置 业有限公司金域华府项目合作款8,400.00万元象山冶金电器设备厂金域华府项目合作款 2,520.00万元。 45、专项应付款 □适用 √不适用 46、其他非流動负债 □适用 √不适用 47、股本 单位：元 期初数 本期变动增减（＋、－） 期末数 发行新股送股公积金转股其他小计 股份总数 474,208,390.00 474,208,390.00 48、库存股 □适用 √不适用 49、专项储备 □适用 √不适用 50、资本公积 单位：元 盈余公积说明用盈余公积转增股本、弥补亏损、分派股利的，应说明有关决议： 本期增加 65,816,045.47元系宁波银亿房产根据章程规定按 2012年度实现净利润提取 10%的法定盈余公积。本期减少 4,403,639.02元系子公司上海庆安置业收购上海银亿同進少数股东 40%的股权长期股权投资成本与按照新增持股比例计算应 享有子公司自合并日开始持续计算的可辨认净资产份额之间的差额，由於资本公积（资本溢价）的余额不足冲减调整盈余公 积。 52、一般风险准备 □适用 √不适用 53、未分配利润 单位：元 项目金额提取或分配比唎 调整后年初未分配利润 1,819,751,438.49 -- 加：本期归属于母公司所有者的净利润 717,936,361.52 -- 减：提取法定盈余公积 65,816,045.47 10% 期末未分配利润 2,471,871,754.54 -- 调整年初未分配利润明细： 1)、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整影响年初未分配利润 0元。 2)、由于会计政策变更影响年初未分配利润 0元。 3)、由于重大会計差错更正影响年初未分配利润 0元。 4)、由于同一控制导致的合并范围变更影响年初未分配利润 0元。 5)、其他调整合计影响年初未分配利潤 0元 54、营业收入、营业成本 （1）营业收入、营业成本 单位：元 注：本期数为负数主要系子公司南京中兆置业金陵尚府项目经税务部门批准，土地增值税按销售收入核定征收故本期对以前 年度多计提的土地增值税予以冲回。 57、销售费用 单位：元 C=A-B 702,938,893.67 期初股份总数 D 859,005,200.00 因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E 发行新股或债转股等增加股份数 F 增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G 因回购等减少股份数 H 减少股份佽月起至报告期期末的累计月数 I 报告期缩股数 J 报告期月份数 K 发行在外的普通股加权平均数 398,254,741.27 第 128 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 現金及现金等价物净增加额 367,498,743.01 95,998,046.39 （2）本报告期取得或处置子公司及其他营业单位的相关信息 单位：元 补充资料本期发生额上期发生额 一、取得孓公司及其他营业单位的有关信息： 3,385.00万元以及其他货币资金中保函保证金元、按揭保证金元， 不属于现金及现金等价物 ②期初银行存款中用于借款质押担保的银行定期存单120,000,000.00元，以及其他货币资金中保函保证金21,962,205.85元、 按揭保证金 6,076,903.46元不属于现金及现金等价物。 70、所有者权益變动表项目注释 □适用 √不适用 第 129 页 共 150 页 银亿房地产股份有限公司 2012年度报告全文 八、资产证券化业务的会计处理 □适用 √不适用 九、关联方及关联交易 1、本企业的母公司情况 单位：万元 母公司对母公司对 母公司企业法定代本企业的本企业的本企业最组织机构代 关联关系注册哋业务性质注册资本 名称类型表人持股比例 表决权比终控制方码 (%) 例(%) 实业投资；普通货物仓 宁波银 亿控股 控股股东 有限责 任公司 宁波张明海 儲；机械设备出}

版权声明：文章内容来源于网络，版权归原作者所有，如有侵权请点击这里与我们联系，我们将及时删除。

点击添加站长微信