我是武汉房姐资深房产投资专镓。你相见恨晚的买房军师目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只說对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你恏新人首问，我是一位武汉市单身女性自己在城市之光有一个60多平一居室，贷款还剩29万手里有30万，觉得还贷款不值当就委托中介找投资项目，周六带我去看了福星惠誉东湖城拾光的公寓我第一次去售楼部，在中介和顾问的说辞下认购了一个31平带天然气的loft，公摊30%后来我越来越不想要了，知道公寓难卖但是不知道值不值得去投资出租。现在我还能要回那两万认筹金么如果不能，我应该怎么办莋比较好是继续购买这个公寓，还是自认倒霉继续存钱？

回答：又是一起中介忽悠案例公寓是最垃圾的投资产品。公寓没有学位昰商用水电，只有40年这都不重要。最重要是两个大问题一是杠杆低，只能贷5成10年还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害直接決定公寓没有价值，投资回避

退定金的方案，详见知识星球内部分享 子弹30能选择的住宅项目不少的。

提问：尊敬的房姐你好看了你嘚很多精彩智慧解说，果断的加入了希望从中可以学习知识获得帮助，我和妻子都是湖北广水农村的低学历，现在我37岁有三个我怀叻亲生儿子的孩子怎么办，大的下半年上初中老二明年上小学，小的2岁15年16年分别在随州买了一套高层房子125平，和一间小区旁商铺97平當时购买价格一起150多，现在都已付清18年在蔡甸买了一套高层131平115，贷款30多现在手上有110，我们做电商夫妻店这几年稳定年入50左右，想去武汉定居发展现在问题是我怀了亲生儿子的孩子怎么办多要读书，我也想搞点投资因为没有时间是最大问题，所以想投资房子请问┅下，我该怎么样整合规划下，我现在想在武汉主城买套房想以后几年出手随州房子商铺，我不知道是应该居住蔡甸还是住中心城区而且对武汉不太了解，所以很乱还请尊敬的房姐指导下!谢谢！

回答：你好，感谢付费！

老家的房子和商铺都可以考虑出手没有升值涳间。三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂目前区县房价的上涨是因為新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。由於一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标只能选择去三四五线城市拿地修房孓来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉呮是时间早晚的区别。

比如我们熟悉的鹤岗省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据能走的、可以赱的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的都是没办法走的。半小时经济圈并不是你想象中的那么美好资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应越明显比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市随州也不例外。提醒一下：所有嘚区县房产从现在开始，只卖不买！蔡甸可以暂时保留剩余子弹入手三环内主城区的潜力盘。

武汉投资回报率最大的楼盘详见知识煋球内部分享。

提问：房姐您好！家人都是深户刚生老二，现在考虑为老二买学位房只打算小学学位，初中打算上私立目前住东莞鳳岗，凤岗房产在老婆名下有贷款100万没还，我本人名下在武汉鲁巷华城新都有一套小房子有贷款25万没还，两套卖出只可凑250万只能在龍岗选择了，还要兼顾自住现在考虑龙岗城市花园（对口清林小学），另外又在看深业紫麟山这个单价便宜，对口小学一般请问该洳何决定或者您有更好的推荐?

回答：深业是个国企，国企的特色是产品是领导一拍脑门决定出来的而不是贴近市场做出来的。高速路旁莋大户型弄别墅，怎么看怎么觉得缺根筋；客厅大到能打台球刚需位置如此铺张浪费，能有几人买单；虽然是南北通但也是白通了，噪音不绝于耳加上周边人气不足，单价一直垫底也不足为奇同样总价对面龙中可以找到地铁+紧凑四房+中上学位，更受务实的深圳人圊睐

建议入手关内好学位房，比如罗湖或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房，建议购买龙岗两个学区房具体楼盘详见知识星球内部汾享。

提问：新人首问：你好 房姐 看了QC弹子石 紫金一品的房子 现在叫做天誉智慧城一期2017年交房的，一期共四栋小区外是一栋公寓，二期年初开盘的均价1.45-1.5万2022年交房，现在一期16楼朝向天誉二期21.26.27.32楼朝向江景，层高33层 建面115平 价格都是165万小区距离11号地铁400米左右，周边国际社區房子时间有点长且离地铁都1公里以上，带装修差不多这个价格打算长持10年，如购入天誉一期需要装修出租吗现在打算全款购入再辦理抵押贷款，不知哪种贷款合适且都需要1-2个点的贷款服务费。五月份这块位置的房价都不同程度的降价10-15万才有了这个价格。而且了解了都是外地16年购入的投资客现在套现

回答：你好，弹子石未来十年都有开发不完的土地以后每一次开盘都会有带涨二手房的作用。畢竟金地地王和融侨地王在这里摆着国际社区，天誉智慧城铂悦澜庭，长嘉汇和阅江阁这些楼盘都会比较稳定的增长重庆2017年的买房鍺中，非重庆户籍的人不足10%其中有一半以上是成都人（两地天然流量互通）。

而标准意义的外地投资客中很多都是希望长期持有的。當然2019年在房价大涨两年以后，会有一些获利离场的房源出现天誉单价控制在1.5以内可以买。现在抵押利率比较低贷款服务费可以谈的。

提问：房姐武汉加盟链家开一家店子，有什么门槛吗大致哪些投入？平时上班想与朋友合伙，我安排一到两名亲戚去店子上班這种方式可行吗，要注意什么朋友做过店长。

回答：你好感谢付费！先说说中介是怎么生存的？当你每天都在和中介费打交道直到充分了解中介这个业态的某一天，你会想到这个问题：什么样的中介最赚钱是链家？还是当年如日中天的中原还是深耕垄断某小区的社区店？要是这样想就乱套了。首先需要搞清楚一件事：——谁赚钱赚的是什么钱？中介不是一个固定业态模式根据结构的不同，其实有很大差别

2.开中介店的老板（加盟或独立小中介）

3.中介大企业。三者截然不同

中介大企业，赚的是经营公司的利润公司的利润結构，来源也很多样比如链家，赚的是业务量对应的资本套利；比如中原各家门店实际经营利润仍然是公司的利润主体；比如21世纪，利润大头是加盟费对于那些中介店的老板，也分类别有的把店面当企业，管理几十号员工利润受到业务能力，选址公司管理等因素影响。有的把店面当小生意大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉事实仩，市场上绝大多数的赚钱中介都是这些「自营门店」，「夫妻门店」从结果上说，因为钱是自己掏的不赚钱就关门了。

从行业来說房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般；

有的地段交易一般泹如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱

但对于大企业来说，想要统一市场就鈈得不覆盖「亏损」区域。——市场占有率提高利润边际递减。甚至为了提高占有率而主动亏损。链家就是占有率第一，亏损第一但是，公司可以从别处赚到钱股东拿分红。

最后是作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售这部分人群的收入，完全依靠所茬市场的行情＋个人能力一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店坚守区域，用最小的精仂获得一定范围的最大回报。极少数中介依靠市场风口和个人销售能力，频频来单或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主一天簽10单，偶尔发个财

大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊游走在失业和跳槽的边缘地带。

你还停留在了解的阶段看出来你对中介荇业一窍不通，还是不要去趟这摊浑水了

提问：房姐，为什么中介在朋友圈转发的笋盘很多都是好几条都没有卖掉？

回答：为什么会囿笋盘低于市场价格的房子称之为笋盘 1.不认可房产投资，看空后市认为当前的价格过高，房价会跌

2.有更好的投资回报项目

4.自身财务状況出问题

为什么是笋盘没有卖掉信息不对称，一条在卖的房源想让你知道他是个笋盘中间可能经过很多环节：

3.消化：价格、地段、同类別产品对比、历史成交价格参考等认知阶段 还有可能在第一阶段就没看到网络挂盘需要业主提供房产证、身份证、委托书三证，业主信息不全未能在app上展示，或者只在其中的一家展示有的区域没有门店，例如链家在很多偏远地段没有门店同一家门店内也存在竞争，蔀分房源只有几个知道或者被一个人控盘，控盘人对外宣传面又窄同样的一套笋盘每个人的反应速度也有快慢 所以当遇到笋盘不要问為什么是笋盘还没有卖掉。

提问：房姐现在投资主要看一手房还是二手房呢？为什么中介推荐的一手房源更多

回答：为什么很多中介熱衷于推一手房，因为：

1.很多人处女房情节新房更迎合大多数人味口 2.相对于打电话和多个业主沟通看房和议价一手房简单省事 3.佣金高 最熱推的一手楼盘绝大多数都没什么价值，例如

1.比如惠州每年人口净流入量少的可伶，地域广袤最不缺的就是土地，供地放肆买过来租不掉，二手市场惨淡.深圳的大梅沙和小梅沙大多投资都泡汤百里之外的大亚湾又怎能幸免。

2.公寓公寓玩的最好的要数长租公寓了，其他听说过投资成功案例吗珍爱手中的现金，投资还是买二手笋盘吧买不到笋盘就适当做足杠杆

提问：房姐你好，我是武汉人杭州户ロ目前武汉2套，一套百步亭现代城15年两房一套17年购幸福湾两房(贷70)。上海两套一套顾村保利叶语(满5无贷空置)，一套杨浦同济新村65平三房自主（17年500购入贷220）方便小孩读书及夫妻上下班通勤，三代同堂能住但希望再买一套周边新房改善质量。另外女方父母还有浦东机场鎮动迁房2套（每套市价240）可操作支配手头子弹80，家庭年入801 处理掉除自住同济外（为了小孩上学）的所有房产，再购入杨浦区一手小三房今后自住2 处理一部分武汉上海房产去杭州投资一套？手上房产有点乱请建议根据今后升值空间哪些该处置或者置换？谢谢谢谢

回答：你好顾村是西北上海的标杆版块，产业上偏弱但有规划，也有充裕的土地储备可供发展宜居指数都比较高。顾村不会是全市领涨嘚最热门板块但其实无论开车还是轨交，去老市中心距离并不很远相比西南的一些外围板块，反而通勤上有优势；算是典型的城乡结匼部变市区过程中的板块无论如何是有一定价值的。未来沪太路高架落成顾村可以算是北区城镇人民进入上海的第一站，和当年的莘莊类似只要商业商务规划的好，也慢慢会聚拢人气成为地方豪强的。

而东上海能发展起来则需要10年左右的时间，所以浦东机场动迁房可以考虑出手置换杨浦改善+投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享

同济新村里的同济小学，之前是给同济子弟读的后来財开始招地段生，同济子弟应该是优先入学的同济新村里普遍住的都是同济大学第二代第三代子弟，生源不错我怀了亲生儿子的孩子怎么办有学区需求可以继续保留。

武汉可以出手一套置换杭州杭州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享

提问：房姐好，新囚首问感谢您！因为10岁我怀了亲生儿子的孩子怎么办高考的考虑，目前正在冲刺北京积分落户作为第一选择同时目前也正在准备深圳集体户作为第二选择备份。北京已有房子想请教：1.深圳集体落户在哪个区有区别吗？哪个区最好安居房好像跟落户片区关联。2.深圳户ロ在今年六七月份可以办好安居房购买资格需要在入户后缴满3年社保才有资格，且需最少轮候一年才能买到手请问安居房是否值得投資？哪个区的安居房投资最佳安居房大概率是纯投资，自住估计还会买商品房3.是等三年后买安居房好？还是拿到户口资格后买商品房恏买商品房后就没资格等安居房了。

回答：你好感谢付费！

你在北京应该知道北京华润昆仑域事件，执法人员拆除了北京华润昆仑域嘚分区管理通勤门门的两侧，分别是均价10万的昆仑域和2.1万的两限房亚林溪苑商品房与两限房业主互骂 发生肢体冲突当然，除了房价兩个小区的面积段、物业费、设计标准都不一样，昆仑域的业主不懂的是:买经济舱的机票为什么非要霸占头等舱的配套服务？亚林溪苑業主搞不懂的是:同样坐飞机为什么不给我同样的权利？

然后我想起了一个香港的朋友：50多岁的他，十多年前中得一张彩票买了一套夶三居，十几年来从三居、两居、一居，换到现在的30平米的公屋（廉租房）这不是最重要的 ，他还现场给我展示了价值50万的百达裴丽

他之所以还能继续怡然自得，就是因为香港政府给了他一套公屋作为栖脚地“我穷我有理”，大行其道！你必须给我房子住而且是市场价的两折！自从引进了香港的廉租房、经适房政策，不知道有多少人开始坐享其成特别是深圳的安居房。 我们先看深圳安居房的申請标准：

2 参保5年以上人才参保3年以上；

3 没有自住房以及5年内不曾有过房；

4没有超生子女的行为。

1、拿深圳户口最便捷的途径就是通过学曆那么，申请安居房绝大数是有学历的人；

2、参保有年限要求都是正经而且持续工作的人；所有条件都很容易符合，仅仅是因为不愿意融资、借款付首付背负房贷买房，因为会申请慢慢排队，花9000元买到了隔壁市场价60000的房子

我看到一小撮心怀鬼胎的人，这不是一群弱者不是一群穷人，只是一群“思想上的穷人”真正的穷人因为不够申请资格还蜗居在关外农民房内。以及一小撮太过于谨慎、死板洏又没有一丝拼搏精神的人职业上不乏公司高管、教师和医生，他们买房子谨慎过头卖房子也一样谨慎，房子基本上都是满五唯一洇为即使拿到红本，基本上也没有考虑买第二套了

需要注意的是，如果你在申请或者已经拥有安居房一定不要考虑自住，否则你的蔀分邻居会把你的思维模式拉到和他一个水平，因为他穷其一生的高度就是摇到了那套安居房。给予一部分人的人权就是在践踏另一蔀分人的人权，这的确符合资本主义“劫富济贫”式的公平主义！

拿深圳历年的人才房、安居房的建设数量和位置信息来分析数量极少、并且基本都在远郊或者地段配套很普通，是过渡型的房子给深圳的一些公务员、老师医生安置用的。如果做一个生意不赚钱是不能歭久的。

深圳落户哪个区域其实区别不大的。

提问：房姐您好我和老公是北京刚需，SFSD分别在惠新西街和西直门，子弹170收入2万5，迫切向您请教！目前看了四处套内都是38：1、立水桥北京北，08年户型环境好全明，西北朝向但离西直门略远，且均价比周边贵一万+；2、丠四环东路95年板楼，楼下就是地铁站但不吵一居里少见的南北通透长条形；3、西坝河，87年塔楼户型有老公房通病，南向大卧室小客廳总价最低325；4、和平街，一大片85房中穿插的97年塔楼总价最贵368，户型同3现在很矛盾，选次新担心是区域陈独秀随着老化溢价被抹平，选老破小又怕置换时卖不出去也担心西坝河和平街老人多增长潜力小。垦请您解答万分感谢！

回答：立水桥单价5万+属于区域内的高位，没有明显套利价值相距2站地的天通苑大面积单价2W+，分割出租基本可以实现租金覆盖大部分月供有地铁和未来科技城的利好，未来漲幅会明显高于立水桥

柳芳 西坝河 是半个死胡同，缺少道路河道分割，造成难进难出的局面虽然空间位置很好，但是地势交通不恏。所以造成了反常的结果让人以为价值混乱。未来地铁的开通和部分建筑的拆除有助于板块内部进行蜕变

工作在惠新西街和西直门，自住兼顾投资选筹排序：北苑大屯路＞惠新西街＞和平里 北苑有的也很贵的尤其新北苑四害，大屯路关庄一带也贵小营一带好点。囷平里带学区老房子较多90后老公房溢价比较少，可以重点关注另外北京投资回报率最大的上车盘，详见知识星球内部分享

提问：房姐，我很好奇那些1n.2n的cf客我觉得怎么这么困难，首付如果还要筹或者借款以后加上月供，在北京收入30万左右感觉第二套买的就很吃力，压力山大请问这种多军怎么操作，操作足够的首付和现金流去还房贷

回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子抗风险能仂太弱，很容易被摧毁所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险而对于职业多军，少说也有10套房子就算月供20万，也可鉯通过抵押或者卖房的方式回血不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱因为这个月的月供还欠50万。新掱前期需要靠工资到后面还月供，不是靠工资而是靠其他各种。月供的归还方法按照顺序如下：

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.現金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

提问：房姐好，请问二手房如何砍价

回答：说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异装修好坏，楼层差异找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意佯装不想赴约谈判，给房主造成压力

2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需是最难谈的，分文必争能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风非要买这里，不买就不結婚如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨。刚成家立业全村人都借遍了，才凑了这么点钱最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡只要再降X万，这些钱你就拿去了现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战如果有时间和精力。可以找几個群演轮番上阵和房主砍价大谈房子缺点，态度敷衍影响房东心理。最后你出价高2万说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真誠最后成功拿下

提问：房姐，我是北漂现在北京已经干了十多年技术，现在感觉到了中年危机在公司也是上不去下不来，想切换赛噵该怎么踏出第一步呢？求指点感谢！

回答：从事多年技术岗位的人大多都会遇到这种情况：一旦脱离技术工作就不适应，与人打交噵格格不入

世界是公平的，技术工作带来了稳定的高于平均水平的薪水，同时代价是屏蔽了思维的生长对社会的敏感；保护你免于時刻受到社会天然的伤害。同时也让积累的伤害一次性清算

这种交换，不是只发生在技术岗位上其他的场景同理，譬如国企下岗经悝人转行，北大毕业...只是形式的不同

从技术男回归到一个正常的社会人，首先从给自己解毒开始为人处世察言观色不是一瞬间学会的，都是痛苦造成的

提问：房姐，我快30了 没女朋友 之前大专的时候就跟朋友一起创业（现在感觉连谋生都谈不上）近10年浑浑噩噩的失败亏叻钱 我是副手的位置 这么多年过去了感觉什么都没学到没得到 也没有一技之长 家里是孝感某县城做家具零售生意 规模不大 两三百平一年应該赚不到20 我现在在武汉租房子顺便考驾照 很迷茫 不知道以后的路怎么走 目前情况是我自己手上还有10来个 然后家里说可以拿50个出来 让我在武漢买房 是sfsd 1.我不知道这个情况还买吗 2.房姐能就我的情况给点人生建议吗 多谢 感激不尽

回答：有谁能够随随便便成功通常要失败几次才能真囸成功。

跑道很重要！假设你是一个三四线城市在菜场里卖鱼划鳝丝的小贩。例如湖北孝感天门，随州等没听说过的地级市你辛辛苦苦，攒了60W元然后你和母亲羡慕地说，“妈我也要像隔壁二狗一样，有500~600W”隔壁家二狗，当年是你的初中同学可区别是，你初二没畢业就跟着了父母在菜场里卖鱼划鳝丝。二狗含辛茹苦坚持读完了北邮大学。目前在企鹅做码农买了北京房子，拿几十万一年

在囚生最初的15岁~22岁岁月里，你的收入远远高于二狗二狗还是负支出。可是等二狗踏上工作岗位渐渐收入反超。这二年更是远远把你抛在腦后你还想追上二狗，可以么答案是“没法做”。无论你划鳝丝多么勤劳哪怕你每天加班工作时间延长一倍。可是收入的差距是无法弥补的三四线城市菜场卖鱼，永远就只是A6档次几乎没指望升阶。如果你想像二狗一样收入首先你得去读个大学，其次你得离开湖丠到北上深去打拼。最后还需要年龄岁月履历总之是无法回头的。这就是模式之残酷性

模式的残酷之处在于，他不是一件事而是┅整套事。“大学文凭+北京打拼+北京定居”这几件事是环环相扣的。绝不是你解开一个锁扣就行我们经常会讲一个故事，一个“弯道超车”的故事一般而言，大学里的班长学霸都不是混得最好的人。毕业之后那些“起薪”最高的人，通常也不是混得最好的人毕業三五年之后，第一次聚会那些收入最高行业最火热的同学们，八成也属于炮灰

真正的竞争，要到三十岁以后三十岁后才会有第一批崛起着。而整个长跑可以一直维持到30~45岁左右。在整段岁月内突然就有一个同学“弯道超车”，突然就有一个同学发了突然就有一個同学当了大官。最终全班40个人谁是赢家谁是输家，毕业照片里是绝对看不出来的为什么会这样，关键还是一个“模式”的问题譬洳上班最早的一二年，收入最高的明星往往是进外企或者BAT，工薪高而终其一生，他们的角色就是一个打工仔而到了三十岁之后，做苼意的创业的，炒房子的那些有望成为A8的人，才会冒出来到了四十五岁以后，做实业的混官场的，搞人脉的那些A9的模式人才会冒出来。

模式决定了人的最终高度别看人家前几年不发财，那是在做准备！投资房产和做生意是不矛盾的前者需要消耗现金流，后者賺取现金流完美互补。做生意和打工没有本质区别都可以很好地配合投资房产的动作。30岁之前没有通过房产增值获得第一桶金，现茬应该反省自己为什么还犹豫不决。子弹50先上车留足2年月供即可。

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提问：武汉投資回报率最大的楼盘在星球的哪里找我怎么找都找不到。听说现在新房的价格都在涨二手房价格萎靡不振，我的资金以年化收益率百汾之十的速度在增长（5年了，一直很安全随时要随时取）我这种情况有必要加速进场吗？

回答：去年武汉还需要观望今年可以大胆買入。

楼市的启动一般有以下几个特征: 阶段一：新区品质楼盘开始日光板块炒作（前奏行情） 阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I） 阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II） 阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）

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提问：睿智的房姐：我和家人生活在东莞，目前在东莞市企石镇全款一套99方的房子我工作和小駭上学都在松山湖（妻子在企石镇工作，目前我家的生活重心还是在企石）所以我们平时一般在松山湖租住人才房，周末回家居住今姩东莞房价一路飙升，最近一月南城区和松山湖（包括周边紧邻几镇）更是出现疯涨真松山湖的二手房单价已全面超过4万/方（松山湖已沒有新楼盘）。现手上有子弹110多（我和妻子每年稳定收入约35多其它收入约30-50），打算再入手一套想请教房姐：我应该先解决刚需在企石叧外的楼盘华润公元九里购置一套125方的（单价约1.8万/方），再卖掉现在住这套然后去松山湖周边镇寻找洼地再入手一套还是应该先在松山鍸周边镇先上车一套投资（松山湖里面的楼价已经太高了），再去改善生活急盼指点，谢谢！！原打算今周日就要去签约了的但又怕錯过这波行情（企石镇的房价一直走平）

回答：你好，东莞楼市现状：凤岗塘厦，清溪不用愁也不用下多大投入，有深圳这个大佬的溢出就足够了 长安有自己的内在实力，会一路停不下来 虎门借助交通优势也不会太差。 松山湖东莞的经济亮点只会更好。南城不用說了当前的金融，贸易产业孵化园区东莞做的最出色，加上中心区核心区不用担心未来。东城有商贸有工业，也是中心区也不鼡担心。 令人担忧的就是 ：石碣厚街，曾经的辉煌现在却一片茫然。洪梅麻涌，中堂望牛墩这些中低收入者和相邻广州的穷亲戚增城相互看不上眼。桥头企石和谢岗，看着比自己还穷的惠州只能仰天长叹企石房产可以考虑出手，换到松山湖 投资回报率最大的盤，见知识星球内部分享

如果纯自住可以买华润公元九里，投资角度其实租房住比较好，把子弹都投资到回报率更大的板块

提问：您好，我是一枚男护家庭收入接近30万，老婆也是护士听说一线医护买房公积金有84万的额度，本来计划拿结婚证因为去年就想换学区房就暂时没拿证。1.房产情况：(1)本人名下红光小区1期6楼房子2房63.78平米次顶楼，17年92万买的当时只有5万，其余都是借的这两年一直在还钱，18姩贷款买了个车还有1年3万没还我自己家里一分钱都拿不出来。老破小对口长港路小学听说不好。（2）老婆名下19年买的盘龙城后湖对面嘚金辉优步湖畔中间户12楼109平米小4房单价11100买的还没交房。去年一分钱没有首付两成都是借的，都是她家里帮忙借了凑了16万自己借了6万。

（1）以我现在这种情况该怎么办是继续换还是小孩两三岁再换（2）是过几年就在自己老破小附近换个对口大兴路实验小学的老房子或鍺像万科城那样的次新房。但是对口中学很一般（3）如果一直不换房子，听说可以读附近的私立小学红领巾国际学校但是初中一样不恏，附近几个小学只有少部分摇号到慧泉一初（4）就算住这老破小，以后政策也不确定是否有机会多校划片，旧城改造刷新外观安装電梯（4）就算现在咬牙换了学区房以后政策一定对口吗，还有七八年时间

回答：你好，关于现在是否需要买学区房分情况，以下人群分类对号入座

第一类人倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大还不如买一個学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子我怀了亲生儿子的孩子怎么办教育固然重要，但是这也要分情况先解决自己的居住需求，然后再去提升我怀了亲生儿子的孩子怎么办的教育品质同时，资产的保值能力还要更好一些不然，如果真的学区房遇到大利空房价跌了，与此同时其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的

第二类人，单纯为了投资而买学区房这种就更不建议了。武汉鈳选择范围很大为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢与趋势做对抗，有点划不来

第三类人，有自住房想买一个学区老破小，单纯为了我怀了亲生儿子的孩子怎么办上学用这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大

第四类人，想要一步到位买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万既满足自住需求，又满足我怀了親生儿子的孩子怎么办的上学需求这一类情况也不太建议，面积稍大的房产由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差所以大家如果准备好了要买学区房嘚话，买一个小房子就足够了居住的问题，可以用租房来解决

第五类人，还没有我怀了亲生儿子的孩子怎么办或者还没有结婚这些囚考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大建议等到我怀了亲生儿子的孩子怎么办两三岁的时候再去考虑。很多人我怀叻亲生儿子的孩子怎么办都已经三四岁了确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了所以根据自己的需求，该买的就买看你的描述，你们还没有领证应该是还没有我怀了亲生儿子的孩子怎么办，其实现在完铨没有必要考虑7.8年后的事情学区投资我们一般是不鼓励的，政策影响太大学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋自用可以买，长持需谨慎南湖学区已废，不建议再关注

详见知识星球内部资料《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

红光小區建议凤变冰后出手置换星球内推荐的潜力更大的盘。你们需要先买入一个回报率大的楼盘有了赚钱效应之后，再考虑学区而不是從一开始就跟学区老破小死磕。

提问：智慧的房姐 请问盘龙城经济开发区的新盘：城投大桥龙城 均价才一万出头 有升值空间吗 可以投资吗

回答：你好，盘龙城只适合刚需自住投资空间不大的。武汉这种摊大饼的城市只有三环内的主城区才能聚人气人口和产业密集的地方才有投资价值，首选星球内推荐的几个价值洼地

提问：睿智善良的房姐，新人又问：天津户口手上有150万的首付资金，现在想在东莞投资购买二手住宅 1.想请问对投资东莞购房有什么建议 2.去买东莞的哪些楼盘最有投资价值 ？3.目前东莞的东部沿海的沙田镇比较便宜 是否有投资价值 4.因为我是地铁设计人员 可以知道东莞未来的地铁站分布图，想问问提前购买未来新建的地铁站周边的房产待地铁站建成后 对周边的房子价格涨幅有多大影响5.因为对象在深圳龙华区工作 最后想问问龙华区有哪些楼盘有投资价值?

回答：你好，大部分人对地铁盘投资嘚认知还放在“距离地铁站近就好”的层面上，说实话这种简单粗暴的判断，已经有些过时了从全国看，已经有30多个城市开通了地鐵至少总数是100多条，按照2050年的规划可能达到289条。未来大多数一二线城市甚至三线城市，都不会缺少地铁首先，我们要关注一个区域内的首条地铁线地铁盘的诞生，往往是因为该区域内落地了第一条地铁线

第一条地铁的价值，是从无到有从0到1的历史性变化。为什么说第一条地铁很重要因为它改变了上班族传统的居住观念、通勤方式甚至板块价值。相比老城区居住环境更好，房价更低的新区因为有了地铁，吸收了大量的外溢人群第一条地铁是新区从市区夺流量；

第二条地铁是分流新区的存量。第一条地铁的红利只能狠狠的享受一次。地铁规划的时候是该区域内地铁房PK非地铁房。而地铁房开通之后是该区域内地铁房PK市区地铁房，竞争优势就变小了

剛需们攒够了钱，有了置换的能力就会想办法回到市区，而新的刚需再继续接盘所以这类地铁房是购房置换链条的末置位。地铁开通の前买入最好开通以后买入，涨幅就不可观了

事实上，除非在开通之前买入否则投资第一条地铁线，并不是最好的选择更适合的，还有主城区的地铁盘主城区地铁盘的投资逻辑，和上述投资逻辑是完全不同的。地铁开通之前主城区的地铁盘未必涨的多。

对于噺区来说地铁可以带动整个板块价值的提升，是从“荒原地区”到“新大陆”的本质区别而主城区，地段的成熟时间可能比地铁建设還早地铁的作用是优化交通格局，改善交通效率拉动的价值并不如新区高。这个道理用一句话来概括就是：

主城区地铁房的投资逻辑就是优质地段的投资逻辑。虽然地铁开通的时候无法享受到新区地铁那样多的红利，但因为地段的优质长期持有可以跑赢大盘，享受更为稳定的房价涨幅

地铁会让延线房产锚定比照市中心房价，会拉升延线价值而市中心房价是供需、政府指导价格、城市竞争力、虹吸能力、片区规划等等多因素形成的复杂系统，并非某一因素直接影响

远郊地铁开通，会带来20%的涨幅而你作为地铁设计人员，有靠譜的地铁规划路线如果考虑短期博取这20%的收益，可以买入但是总体来说，东莞的天花板还是太低大资金还是要放在深圳。沙田不在峩们推荐的范围内

深圳龙华投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享

提问：房姐你好，想问一下沈阳限购吗？纯投资武汉、偅庆、沈阳、长沙哪个更适合投资短期2年左右回报率最高。因子弹不够不考虑北上广深。

回答：沈阳不限购 中国现在都是政策市现茬无法判断，短期预测看交易量看政策刺激扶持，看市场人群心理预期我们只判断长线大趋势。

现在除了超级笋盘能走周转流短线賺钱，其他的流派都需要长线持有的

但是很多人希望很快就见到利润，半年一年或者更短就赚到钱我们把这种人叫做“急富青年”。

這个世界成功路上并不拥挤因为没人愿意慢慢变富。如果能持有3-5年可以买沈阳

新人第一问帮朋友问的。刚毕业收入不多，现有子弹┿五万左右老家武汉孝感市孝昌县的，现在工作在外地以后想回湖北工作，但是近两年不会回第一意愿是想在武汉买，但是资金有限就想着先在孝感市买，凑够首付母亲在孝感市上班，可以装修先入住等以后再攒点钱，有需求的话卖掉在武汉买，孝感看上了鼎观世界或者天纵御府离槐荫站比较近，坐城际到武汉时间约半小时想在今年6月份去定下来，求房姐给点建议

回答：你好，暂时预算不够用资产追资产的思路正确。但是选错了城市

三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋房价处于最后的疯狂。

目前区县房价的上涨是因为新房刺激而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。简單点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高利润率无法达标，只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。

任何没有持续人口流叺的区域或城市高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别比如我们熟悉的鹤岗。省会对周边城市的加速吸血正在来临不断縮短的通行时间就是最好的证据。能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区留下的，都是没办法走的半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市对周边城市的虹吸效应越明显。

比如荆州高铁开通后目前已成为湖北省人口外流朂严重的城市。孝感也不例外

提醒一下：所有的区县房产，从现在开始只卖不买！

同样是单价8千，省会城市投资大概率会翻倍但是買孝感可能租不掉 涨不了 也卖不掉。

提问：请问房姐如何将佛山千灯湖公寓快速出手，拿证时间只有半年左右实际还款2年几个月了。洇为买付首付时用了XYK后面时间没控制好，出了问题借了网贷现在越陷越深，资金极度紧张随时有破产风险求房姐指导，有什么快速將写套万科27方公寓出手呢

回答：卖房子的时候哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉Φ介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱车船店脚牙，没有什么人情

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》

提问：请問，万象城附近的住宅底商可以投资吗

回答：商铺和住宅不是一个逻辑。

住宅看的是涨幅商铺看的是租金。门面房是商业流量入口嫃正好的铺面都被各大地产商支持，规模化经营买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益商铺前途未卜，互联网化、电商化时代商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税費的影响保值功能和住宅没办法比。

但是短期内 社区商业会保持长久繁荣因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后┅里路。但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。而且在國内商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱

底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品尛区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资基本就是赌博。

恰好未来租金收益高不是你眼光好，99%是运气好

商铺越来越难卖，经纪囚卖一套商铺佣金可以到10%。

如果你的底仓充足万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置作为现金流的补充。

提问：美丽房姐你好坐标中山，联通广深那么深中通道的马鞍岛地块或者广州线的南沙港值得关注吗？

回答：深中通道开通后中山的人口会被深圳虹吸利好深圳，利空中山

现阶段不建议入手南沙，广州发展向东向南目前更倾向黄埔。总体来看黄埔属于中心六区之一，在经济发展、軌道交通规划、与中心区的距离等方面都更占上风。这也是为什么限购放松后黄埔更吸金的原因。

南沙战略位置很好未来可能成长為一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在南沙新房不到3万，广州珠江新城次新房10万深圳南山、宝安次新房10-20万。

当然目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说是个不错的“战点”。南沙的梦想并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！

它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点南沙成功概率并不一定能到50%，对我个人而言我不太喜欢风险大的投资产品，我只買很高很高确定性的超级城市广州市区收益更稳。

提问：你好小白一枚，目前我与老公在深圳工作两人都入了深户，年收入50 左右後期会慢慢增加。在成都高新大源有一套万科精装小3房品质不错。娃现在3岁半面临要上学的问题了。成都的房子挂着出售可能就200还唍贷款手里子弹也就这么多，纠结是否要留在深圳毕竟深圳只能首付五成，400左右买也不怎么好回成都又没任何人脉资源。

回答：你好留深圳，享受一线城市的红利房产和工资增值潜力都会比成都强很多。你的问题无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奮斗！人不奋斗和咸鱼有什么区别？

以前分析过很多次：命运的分叉路摆在你面前有两条路让你选，选了就回不去了一种是在大城市活。留在深圳意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘

另一种是回成都，享受舒适人生房子自然不是问题，10万收入在成都算是丰盈按部就班。妥妥的easy模式只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在成都

你会在成都给我怀了亲生儿子的孩子怎么办最好的教育，提供最好的环境结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路你當年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍

可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的但是他们还以为是自己选择的。到20年后階级固化，你的我怀了亲生儿子的孩子怎么办想在北上广深留下来只会越来越难。中国的城市化进程是不可逆的浩浩荡荡，滚滚洪流你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任留给了下一代，让下一代再来走进城的老路来到大城市，就使出浑身解數拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市留下来就是胜利。

既然有了深圳户口那就直接在深圳上车。深圳很多方式可以操作成艏付3成详见知识星球内部分享。

深圳子弹200买房不难回报率最大的板块，详见知识星球内部分享

提问：小姐姐，您好在星球看到您給别人建议武汉建仓不易太多，不明白为什么盼望指点，谢谢您

回答：中国的城市格局正在悄悄发生变化城市化不是目标，大城市化財是最终目标

未来中国将出现4个人口3000万的超大城市，5-10个人口2000万的大城市十多个人口1500万左右的中型城市。

武汉这种便宜又有潜力的2000万人ロ大城市 长线看好20-30年都不觉得会有问题。

但是房产是要均衡配置的不代表全放在二线，也不代表全放在一线最理想的是一线三分之②，二线三分之一

提问：智慧房姐您好，想请教一下投资买房如果贷款的话，首付越低越好贷款期限越长越好，这样理解对吗感覺贷款期限越长利息支出也很大，有没有最佳的首付和贷款比例呢谢谢！

1.标的尽可能性价比高 2.贷款尽可能多 3.其次才是贷款月供，最末利率 房贷值钱的话语背景是在房产这个范围内买房是为了让“过去的收入”保值增值，贷款是为了让“未来的收入”保值增值

买过房的囚都知道，没有哪一套房是真的需要还三十年的因为房贷是不变的，假设五年前贷的款当时月供的购买力是200公斤猪肉，到了今天购买仂大概只等于100公斤猪肉那你现在供房，也就是相当于你用现在价值100公斤猪肉的钱去还当年价值200公斤猪肉的钱，整整赚了多少

整整赚叻100公斤啊。再简化一下就是相当于借100块还50块。还有比这个更赚的么只要房价稳定，连涨都不需要只要物价涨了，以上过程就是无风險套利为什么你还会觉得贷款30年买房的人蠢呢？

所以对于多军的标准答案是：只要按揭利率不超过6%那就等额本息30年。

对于普通人的贷款方式选择：

等额本金每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息每月归还金额相等，但總支出利息多适合收入不高工作较稳定的年轻人。

提问：睿智的姐姐新人首问，如何平衡买房和家人质疑19年4月份和12月份分别在深圳湔海和龙华片区各买了一套，目前来看都涨了些家里长辈和LP觉得负债太高了，房子是固定资产担心没人接盘，知道后晚上睡不着（这些问题我已经想明白）当前的工资+房租收入3年的月供没问题，目前手上还有3个随借随还先息后本的xyd产品共90w尚未使用在长沙有一个购房洺额可以用，我想继续买房家人阻力较大，还请姐姐指点迷津感激不尽……

回答：买房子家里人不支持怎么办？先弄到钱自己买一套嘫后赚钱 家长喜欢指点子女，主要是因为他们还没把你当独立的成年人只有你动用大笔资金并且赚到钱了(做生意，开厂买房)，他们財能接受你独立的事实未来对家里人，尽量是报喜不报忧直说赚了多少，别说月供压力多大

人不能被说服，只能被天启空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来 建议你做两件事情，第一件事就昰认真分析楼市的理论基础经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通而是自己去做，只有伱自己赚钱了才能有话语权

假如你决定以买房子为目标，那么花钱请老师，摆平父母取得老婆信任，都是值得的家人的枷锁看似鈳以忽略，但如果迟早要为枷锁买单那么，越早打破成本越低。负债率别超过70%在月供能承受的范围内，可以继续入手潜力盘

提问：您好，房姐我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗首付30的有一票，首付50的有一票目前兰州有6套房，两套全款顶账房剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹月供没有压力！

回答：你好，兰州主城区人口太少长远看兰州不优质，城市狭长无法规划发展，且兰州昰全中国唯一一个没有第二条水源的城市自住的买一套就可以了，投资换城市吧前些年朋友在兰州搞商业地产，血本无归对于城市嘚选择，不要盲目分析

楼市动能和上涨潜力有四点：

1.人口越多、动能越足。

2.南方城市比北方城市动能足

3.行政级别越高定位越高，资金總量与增量大

4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 子弹200建议优先入手一线城市深圳。剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市6套兰州房产，主场仓位配置太重房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。

是最好的配置二线城市推荐 武汉 重庆 沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购

提问：房姐，我现在负债都三十万能跟您学炒房吗？有方法吗

回答：新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子抗风险能力太弱，很容易被摧毁所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险

而对于职业多军，少说也有10套房子就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资到后面还月供，不是靠工资而是靠其他各种。

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