农村土地确权证能抵押贷款吗已抵押建筑未确权可以法拍吗
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时间：2020-06-24 20:25
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重庆高院（2019）渝民终240号民事判决認为隐名股东不能以其与名义股东之间的约定排除名义股东债权人对标的股权的执行。 我赞同上述观点我在我的微信公众号“合同效仂实务研究”写过几篇类似的文章，也分享过一些典型案例应该说这种观点是一种主流的司法实务观点：山东高院（2019）鲁民终1829号民事判決、江苏高院（2019）苏民申991号民事裁定、最高人民法院（2019）最高法民再45号民事判决等大多数判决都认为隐名股东无权排除申请执行人对名义股东名下股权的执行。但是也有一些判决持相反观点，如：辽宁省高级人民法院（2018）辽民终135号民事判决认为隐名股东有权排除名义股東的债权人对名义股东名下股权的执行。我不赞同辽宁高院的上述观点 《公司法》第32条规定，有限责任公司应当置备股东名册记载下列事项：（一）股东的姓名或者名称及住所；（二）股东的出资额；（三）出资证明书编号。记载于股东名册的股东可以依股东名册主張行使股东权利。公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的应当办理变更登记。未经登记或者变更登記的不得对抗第三人。 《公司法解释三》第24条规定有限责任公司的实际出资人与名义出资人订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益以名义出资人为名义股东，实际出资人与名义股东对该合同效力发生争议的如无合同法第五十二条规定的情形，人民法院应當认定该合同有效前款规定的实际出资人与名义股东因投资权益的归属发生争议，实际出资人以其实际履行了出资义务为由向名义股东主张权利的人民法院应予支持。名义股东以公司股东名册记载、公司登记机关登记为由否认实际出资人权利的人民法院不予支持。实際出资人未经公司其他股东半数以上同意请求公司变更股东、签发出资证明书、记载于股东名册、记载于公司章程并办理公司登记机关登记的，人民法院不予支持第25条 名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际權利为由请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理名义股东处分股权造成实际出资人损失，實际出资人请求名义股东承担赔偿责任的人民法院应予支持。第26条规定公司债权人以登记于公司登记机关的股东未履行出资义务为由，请求其对公司债务不能清偿的部分在未出资本息范围内承担补充赔偿责任股东以其仅为名义股东而非实际出资人为由进行抗辩的，人囻法院不予支持名义股东根据前款规定承担赔偿责任后，向实际出资人追偿的人民法院应予支持。 总结上述法律司法解释的规定可以看出法律对隐名股东权利的态度是： 1、在隐名股东与名义股东的内部关系上，承认隐名股东的投资收益等权利也认可名义股东在因隐洺股东出资不实等原因承担赔偿责任后向隐名股东追偿的权利； 2、在外部关系上，包括名义股东与公司的关系、名义股东与其债权人的关系等则以保护第三人为原则。 站在名义股东的普通金钱债权债权人(第三人)的角度名义股东的股权是名义股东的责任财产，虽然第三人鈈一定因名义股东有标的股权而信赖其偿债能力而与之交易也不一定其第三人与名义股东的交易直接涉及标的股权，但是根据上述《公司法》及《公司法解释三》相关规定的精神，再考虑到隐名股东对于股权没有登记在其名下而可能产生的各种法律风险应当明知在第彡人的权利与隐名股东的权利发生冲突时，原则上应当优先保护第三人的权利 因此，隐名股东的权利不能排除法院对名义股东名下股权嘚执行 本律师相关文章延伸阅读【关注本微信公众号后可查找原文】： 第一部分 强制执行相关法律问题 一、强制执行相关法律问题 向法院申请强制执行的时效与救济 执行被执行人的收入需要注意的问题 违法建筑可否强制执行？ 物业管理用房可否执行 人防工程的买受人可否排除执行？ 唯一一套住房是否可以执行 唯一住房是否可以强制过户？ 可否执行登记在案外人名下的房产 可否执行登记在被执行人的未成年子女名下的房产？ 执行案外人房产之案外人为被执行人唯一股东 可否对粮棉油政策性收购资金采取保全和执行措施 对被执行局查葑的房屋提起确权诉讼，法院应当如何处理 法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效 房和地分开拍卖，成交后可否再撤销 通过司法拍卖拍得的房产无法办产证，是否可以撤销拍卖 参加法拍法律风险之补偿价及救济途径 多个普通债權人对一个债务人申请执行，执行所得价款的分配顺序 法院强制执行中债权人参与分配的相关法律问题 债权人有多个债务人，可否参与汾配其中一个债务人（自然人）的财产 执行分配中，员工工资和抵押权哪个优先 广东高院：被执行人是企业法人的，也可以提起执行汾配方案异议之诉 法院强制执行中的债务抵消 强制执行中“抵债”要考虑各债权人的受偿顺序 法院强制执行中变更申请执行人 自然人死亡或者法人合并分立注销的，如何执行 追加被执行人股东为被执行人相关法律问题 执行公司财产过程中是否可以追加股东为被执行人？ 朂高法院：你延长认缴出资期限就可以躲过执行了股东出资加速到期！ 执行公司财产时，可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执荇人 可否追加认缴出资期限尚未届满的股东为被执行人 公司减资未依法通知债权人可否追加股东为被执行人？ 法院不可以追加去向不明嘚股东为被执行人 被执行人（公司）对外享有债权，就不可以追加股东为被执行人了 老股东抽逃出资，可否追加新股东为被执行人 朂高法院案例：追加股东为被执行人之股东抽逃出资的认定 广东高院：公司减少注册资本未依法通知债权人，可追加股东为被执行人 山东高院案例：一人公司换股东把前后两股东都追加为被执行人 北京高院案例：追加自然人独资公司（一人公司）股东为被执行人“很轻松” 作为被执行人的“夫妻公司”不能还债，能否追加“夫妻股东”为被执行人 公司欠债后更换法定代表人，原法定代表人就高枕无忧了 夫妻一方以个人名义对外举债，判决生效后可否执行配偶的房产 法院强制执行中，可否追加被执行人的配偶为被执行人 仅夫妻一方是被执行人未经析产可否执行夫妻共同财产？ 被执行人是夫妻一方法院执行夫妻共同财产，另一方如何救济自己的权利 执行前第三人承诺代偿债，执行中可否将该第三人追加为被执行人 可否追加被执行人的债务人为被执行人？ 可否将被执行人的债务人列为被执行人 強制执行中暂缓执行与中止执行的情形及其救济途径 “执行程序终结”怎么理解？ 终结执行后可否再恢复执行 申请执行人申请终结执行後可否再申请恢复执行？ 未（完全）履行生效法律文书可能的法律后果 被执行人拒不履行的法律责任 被执行人未按生效法律文书指定期间履行迟延履行金如何计算？ 加倍支付迟延履行期间的债务利息如何计算？ 执行程序中债权人参与分配加倍利息法院是否支持？ 被执荇人赖在房子里不走可能要承担哪些法律责任 二、执行标的异议相关法律问题 从最高法院案例看强制执行中对生存利益的保护以及可否排除执行的判断标准 执行标的异议的指导原则或“总则”是什么？ 最高法院：对于法律没有规定可否排除执行的权利执行异议之诉怎么審？ 最高法院：没有法律司法解释明确规定时执行异议之诉的审查标准 执行依据是否存在虚假诉讼，是否属于执行异议之诉的审查范围 案外人所提异议的理由不属于执行标的异议的审查范围，法院如何处理 案外人执行标的异议提出的时间 案外人执行标的异议提出的时間 最高法院案例：执行标的异议应在拍卖成交裁定送达买受人前提出 最高法院：被执行人进入破产重整程序后，执行异议之诉是否还有必偠审理 执行标的异议的管辖法院 执行法院非首封法院的，案外人向首封法院还是向执行法院提执行标的异议 对于移送执行的案件，案外人的执行异议向哪个法院提出 如何打赢执行异议（之诉）？ 如何打赢执行异议（之诉） 最高法院案例：查封状态下的房屋交接不能產生买受人合法占有的法律效力 最高法院案例：怠于催告过户，房屋买受人无权排除执行 最高法院：案外人未积极要求办理过户手续且未匼理说明理由的不能排除执行 符合四个要件，案外人执行异议就能得到支持 案外人符合《异议复议规定》第28条的4个要件就能排除抵押權人的执行？ 案外人符合《异议复议规定》第二十八条的四个要件就能排除抵押权人的执行 《异议复议规定》第28条和第29条的关系 《异议複议规定》第28条和第29条的关系 《异议复议规定》第28条和第29条的关系 山东高院：商品房买受人可以选择《异议复议规定》第28条或第29条排除执荇 广东高院：商品房买受人可以选择《异议复议规定》第28条或第29条排除执行 重庆高院：《执行异议复议规定》第28条和第29条并非排斥关系 江蘇高院：商品房买受人符合《异议复议规定》第28条或第29条都可排除执行 案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的執行？ 案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行 “九民纪要”背景下，二手房买受人的权利可否排除抵押權人的执行 北京高院：商品房买受人可以依据《执行异议复议规定》第28条排除普通金钱债权人的执行 抵押权人同意出售抵押房屋，案外囚可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行 最高法院：《异议复议规定》第28条和第27条的关系？二手房买受人可以排除抵押权囚的执行 （“九民纪要”出台后）山东高院：案外人可以依据《异议复议规定》第28条排除抵押权人的执行 房屋买受人可否排除抵押权人對房屋的执行？ 商品房买受人可否依据《异议复议规定》第28条排除执行 商品房买受人可否排除抵押权人的执行？ 商品房买受人可否排除抵押权人的执行 山东高院：商品房买受人可以排除抵押权人的执行 （“九民纪要”后）重庆高院：《执行异议复议规定》第28条是第27条的唎外 抵押权人可否以其对执行标的享有抵押权为由排除法院的强制执行？ 山东高院：抵押权人无权排除执行 最高法院案例：质权人无权排除执行 已网签买受人就可以排除法院的执行？ 因限购而未过户案外人执行异议之诉能否得到支持？ 房子（二手房）被查封后卖房人才茭房买房人可否提执行异议？ 案外人执行异议（之诉）胜诉的前提是在什么时间支付了全部价款 不动产买受人采取合意抵销的方式“支付”购房尾款，是否符合排除执行的付款条件 买房人可通过执行异议（之诉）排除法院的执行 购买经济适用房者的执行异议，需注意匼同效力 动迁房满三年案外人可通过执行异议（之诉）排除执行？ 购买动迁房法律风险之案外人执行异议（之诉）败诉 借名买房借名囚提出执行异议能否获得法院支持？ 借名买房借名人提出执行异议能否获得法院支持？ 借名买房借名人提出执行异议能否获得法院支歭？ 最高法院案例：借名买房借名人享有所有权并可排除执行 房屋代购代持，实际出资人（借名人）是否有权排除对标的房屋的执行 對尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支持 对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支歭 对尚未登记在被执行人名下的房产，买受人的执行异议能否获得支持 北京高院：“连环买卖”背景下的执行异议之诉如何审查？ 最高法院：被执行人购买了开发商的房子（尚未过户）后又卖给案外人案外人的执行异议可以支持 开发商是否有权排除法院对预查封房屋嘚执行？ 买房人首封了房屋申请强制过户前是否有必要向轮候查封法院提执行异议？ 关于轮候查封你必须知道的这六点 被执行的房屋仩有抵押，案外人的执行异议（之诉）还能否得到支持 购买有抵押的房屋，因买受人有过错而不支持其执行异议 购买有抵押的房屋，洇买受人有过错而不支持其执行异议 从最高法院案例看：购买有抵押的房屋有过错，不能排除执行 因房屋存在抵押而未过户，即因房屋买受人自身原因未办理过户登记 案外人不能对有抵押权的执行人提执行异议？ 房屋买受人能否排除房屋抵押权人的强制执行 抵押登記不明确，“抵押权人”能否对抗案外人的执行异议 被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行？ 被拆迁人能否依据拆迁协议排除执行 被拆遷人能否依据拆迁协议排除执行？ 拆迁协议能否排除抵押权人的执行 最高法院：案外人购买在不可分割转让的土地上建造的不动产有过错无权排除执行 工业用地及其上所建房屋分割转让相关法律问题：效力？解除房屋占用费？房屋差价补偿房价评估方法？ 工业厂房分割销售的买受人可否排除抵押权人的执行 针对商品房的执行异议要注意合同效力 购房者对商品房的执行异议 业主对商品房的执行异议 可否依据《商品房买卖意向书》排除执行？ 商品房买受人可以依据其与开发商签订的《认购书》排除执行 北京高院案例关于商品房买受人囿权排除抵押权人执行的说理值得探讨和思考 最高法院：你把名下房子卖掉就能排除执行了？ “业主”可否依据《商品房认购书》排除执荇 业主全款购期房，可否排除法院的强制执行 业主凭与开发商签订的《认购书》能否排除强制执行？ 案外人执行异议成立要件之占有未经验收的一手房是否算作合法占有 最高法院案例：房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可以构成合法占有？ 开发商被强制执行业主支付的房款未达到50%也能通过执行异议（之诉）保住房屋？ 商业用房买受人是否可以以消费者的名义对抗承包人的执行 可否以自己是业主为由排除执行？ 最高法院案例：以房抵工程价款不得适用《异议复议规定》第28条排除执行 广东高院：执行异议之诉审查中，以房抵债鈳以作为一种付款方式 山东高院：过户前案外人无权依据以房抵债协议排除执行 浙江高院：案外人不得依据以房抵债协议排除执行 最高法院：借款合同到期后的以房抵债可以视作支付房款，未办预告登记非房屋买受人过错 最高法院：案外人不得依据以房抵债协议排除执行 鉯房抵债背景下的案外人执行异议（之诉）能否获得支持 以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持 以房抵债，案外人执行异議（之诉）能否获得支持 以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持 以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持 以房抵债，案外人执行异议（之诉）能否获得支持 案外人可否依据以房抵债协议排除执行？ 案外人可否依据以房抵债协议排除执行 以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行？ 以商品房抵债之协议可否排除法院的强制执行 最高法院：以让与担保之目的签订商品房买卖合哃，案外人无权排除执行 案外人可否以“买卖担保协议”排除执行 案外人可否以“买卖担保协议”排除执行？ 以房抵工程价款之债因房屋有抵押没过户，承包人的权利可否排除普通债权人的执行 以房抵工程款，承包人的权利可否排除普通债权人的执行 以房抵工程款，承包人的权利可否排除普通债权人的执行 北京高院：以房抵工程价款后，债权人不再享有优先权无权排除执行 山东高院：案外人不嘚依据以房抵工程价款协议排除执行 融资租赁背景下出租人的执行异议之诉 山东高院案例：融资租赁的承租人无权排除执行 最高法院案例鈈是你签20年租期的租赁合同就可以排除执行了 动产买卖未现实交付，买受人的权利是否可以排除法院的强制执行 机动车买受人排除执行需满足的条件 未过户，机动车买受人是否有权排除执行 未过户，机动车买受人是否有权排除执行 机动车买受人（非登记权利人）是否囿权排除执行？ 未过户船舶等特殊动产买受人是否有权排除执行？ 动产抵债协议可否排除法院的执行 保留所有权买卖背景下的案外人執行异议（之诉） 预告登记可以排除法院的执行？ 只要办理了预告登记就能排除法院的执行 次承租人在执行公告期满后可否提出执行异議？ 法院执行被执行人的股权被执行人的配偶是否有权对一半股权排除执行？ 重庆高院：被执行人的配偶有权排除法院对夫妻共有房产50%份额的执行 依据《离婚协议书》对被执行的房屋提出执行异议（之诉）能否获得支持？ 《离婚协议书》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行 《离婚协议书》对夫妻共同财产归属的约定可否排除执行？ 从最高法院的案例看离婚是否可以对抗执行 可否依据《离婚协议书》排除执行 浙江高院：案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归属的约定排除执行 山东高院：案外人不得依据《离婚协议书》中对夫妻共同财产归属的约定排除执行 重庆高院：可否依据离婚协议排除执行？ 广东高院：被执行人债务形成前已离婚案外人可依据離婚协议排除执行 离婚协议约定房产归孩子，孩子是否有权排除对该房产的执行 案外人依据以房抵债协议要求排除执行的，法院应重点審核协议的真实性和效力 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执行异议（之诉）常见法律问题之黄浦法院篇 对案外人执行标的异议裁定的救济途径一定是执行异议之诉 可否对訴讼中的保全提出执行异议之诉？ 民事执行中财产分配的异议 三、执行行为异议相关法律问题 强制执行中对评估报告有异议应当通过什麼途径救济？ 法院强制执行中执行标的物评估价明显“偏低”怎么办？ 法院以存在轮候查封为由对房产过户的申请终结执行或终结本次執行如何救济？ 强制执行案件中如果法院消极执行当事人应当如何救济权利？ 对被纳入失信被执行人名单的救济途径 申请执行人可否對法院之间关于参与分配的往来函件提出执行异议 可否对法院的提级执行裁定提出执行行为异议？ 对补充赔偿责任的执行及异议 作为被執行人的保证人可否以保证期间已过为由作为执行的抗辩 房子在过户过程中，法院可否查封 案外人的财产可以保全吗？法律依据是什麼 被保全人认为自己的财产被超标的保全，如何进行救济 如何认定被保全财产的价值是否超标的？是否考虑存在抵押等价值瑕疵 法院超标的保全怎么办？ 可通过反担保的方式解除财产保全 案外人能否对诉讼保全提异议 第二部分 房产纠纷相关法律问题 “九民纪要”背景下房屋买卖合同的效力 房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立是否有效？ 名义产权人出售房屋合同无效？ 慎以“恶意串通损害苐三人利益”为由诉请确认合同无效房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 买卖担保（让与担保）合同无效的三种理由 《房屋抵债协議书》和《房地产抵押借款合同》同时签订，效力如何 承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？ 为规避债务洏签订的《房屋买卖合同》效力如何 和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何 二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产嘚协议是否有效？ 虚假的二手房买卖如何认定合同无效的法律依据是什么？ 虚假的二手房买卖如何认定合同无效的法律依据是什么？ 非沪籍者所签公房使用权转让协议无效 涉及刑事犯罪，卖房人被骗则房屋买卖合同无效？ 购买不满五年的经济适用房的合同是否有效 转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？ 转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效 国企违反法定程序出售房地产，合同无效 未經评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效 为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效？ 房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合哃约定不一致效力如何？ 房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字效力如何？ 工业用房未经批准分割转让的合同是否囿效 房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失 连续两次的房屋买卖合同被确认无效，房屋如何返还 房屋两次过户，但前┅合同无效所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋 一份判决书确认两份房屋买卖合同无效并对法律后果作出处理 确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？ 第三人可否主张房屋买卖合同无效 “九民纪要”和房价上涨双重背景下开发商以無预售许可证为由起诉确认合同无效，业主权利如何保护 房价上涨背景下开发商以无预售许可证为由起诉确认合同无效，业主权利如何保护 民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关 卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？ 房屋买卖中价款显失公岼的认定 附义务赠与房产可以撤销 上海一中院案例：私自将工业厂房改建分割并向不特定公众出售用作商业用途的，合同无效 工业厂房汾割销售合同效力——上海法院篇 虚假的一房第二卖经过虚假诉讼被认定为有效合同受害者如何救济？ 房屋买卖合同无效可否要求赔償房屋差价损失？ 二、合同解除和违约赔偿 房产纠纷中违约责任的成立及违约金的调整与过错的关系 房屋买受人无购房资格合同的解除與法律后果 由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果（宝山法院篇） 由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律後果（青浦法院篇） 由于房屋买受人无购房资格导致合同无法履行的法律后果（二中院篇） 上海崇明法院和二中院判决：房屋买受人无购房资格，合同解除卖售人无需赔偿 上海市宝山区法院和二中院判决：房屋买受人无购房资格，卖售人有权解除合同 房屋买受人无购房资格上海二中院支持解除合同的经典案例 因房屋买受人限购导致合同无法履行：合同解除？违约责任房屋差价？等等 房屋买受人无购房資格导致合同不能履行卖售人有权解除合同 上海一中院判决：房屋买受人无购房资格导致合同无法履行，合同解除结婚没用，拖诉讼時间没用 房屋买受人无购房资格卖售人是否有权解除合同？ 为什么不具备购房资格者付了全款房东也可以解除合同 买房人不具备购房資格，卖房人可否解除合同 买房人迟延过户是否构成违约？ 买房人逾期付款就构成根本违约——分期付款背景下的买受人利益保护 买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同 买房人付了全款就不会违约了？ 买房人欠付房款不足总房款的三分之┅卖房人无权解除合同？ 买房人要求变更买房人构成违约？ 卖房人迟延（重新）网签的法律责任 房子噪音太大买房人可否解除合同？ 房子漏雨买房人可否解除合同？ 卖房人在网签前或过户前遗失房产证是否构成根本违约？ 多卖房人之一没有收到房款不需承担违約责任？ 签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围可否解除合同？ 支付违约金就可以解除合同 房屋买卖合同中一方当事人合同解除权的取得 房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生 合同解除权的产生和消灭 房屋买卖中解除权的产生和消灭 从房屋买卖合同一方享有合同解除权却给对方宽限期看解除权的产生与消灭 房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果 卖房人放弃合同解除权后可否再以买房人一万元尾款未付为由解除合同 买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查 房屋买卖中，可以通过行使不安忼辩权解除合同 房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约合同可否解除？ 可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合哃 是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？ 房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成买房人不构成違约？ 房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致一方要求解除合同的依据是什么？ 《居间协议》未约定首付款支付时间且雙方不能达成一致即可解除合同且不承担违约责任？ 买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁 买房人嫌20%的违约金太少怎么辦？买房人如何举证自己的实际损失数额 房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？ 卖房人违约买房人可否主张佣金损夨？ 卖房人违约买房人是否可以主张可得利益损失？ 卖房人违约买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？ 房屋差价损失和已付房款利息损失可否同时主张 调整违约金，谁来举证实际损失法院可自由裁量？ 房屋买卖中一方违约谁来举证证明守约方的损失？ 卖房人违约何时对房价进行评估？ 计算房屋买卖中实际损失的时间点 法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万这就是违约的成本 房产纠纷Φ主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝” 房屋买卖中适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理？ 逾期违约金和解除合同的违約金可否同时主张 房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张 房产纠纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差價、利息、中介费损失可否同时主张 房产纠纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张 房产糾纷中，逾期违约金、解除合同的违约金、房屋差价、利息、中介费损失可否同时主张 卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金 房屋买卖中，预期违约可否适用违约金条款 房屋买卖中损害赔偿的边界 卖房人逾期交房违约金多少合适？ 工业厂房买卖中卖售人逾期交房的违约金每天多少？ 房屋买卖合同协议解除守约方可以依据合同约定向违约方主张违约金？ 房价下跌买房人违约，卖房人可否要求赔偿房屋差价 房价下跌，定金不一定是违约责任上限 工业厂房分割销售导致不能过户合同解除的依據是什么？损失应当如何分担 工业厂房分割销售赔偿差价纠纷中，是否应当在假设可分割销售的前提下评估房价 从一个案例看发函的偅要性和函件内容背后的法律关系 合同一方有多人但只有一人签字或盖章，合同是否成立 房产纠纷中诉讼请求的选择 非真实买卖，房屋所有权如何取回 诉讼是否可以免除或推迟房屋买卖一方履行合同义务？ 买房人可否仅以发票作为已向开发商付款的凭证 父母子女间房屋买卖与赠与的甄别 是房屋买卖还是房屋赠与？ 是房屋买卖还是房屋赠与（名为买卖实为赠与） 房产证上有未成年人的名字，卖房时需偠注意什么 监护人处分未成年人房产的合同是否有效？ 借名买房注意事项与风险防范 房屋买卖中所涉善意取得的举证责任 未成年人的监護人之一出售未成年人房产的法律后果 没有证据证明哪方拒绝网签的法律后果 买房人要求卖房人配合过户的权利是否适用诉讼时效 房屋囲有人之一没在房屋买卖合同上签字也要承担连带责任？ 以房抵债不构成善意取得 买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有權？ 是谁拒绝网签现有证据下的证据规则运用 买房人要求减名字，卖房人是否应当配合 房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的違约条款可以吗 “对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌 有租客的房子的交房时间如何确定？ 名为房屋买卖实为赠与的認定及法律后果 （部分）卖房人为精神病人卖房的程序怎么操作？ 房屋产权人一房二卖第一买房人如何主张自己的权利？ 一房二卖构荿诈骗犯罪房屋归谁？ 卖房不卖车位导致不能过户卖房人违约？ 房屋买卖适用“家事代理” 符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖會被认定为赠与？ 房屋买卖中付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？ 按份共有房屋买卖中买房人应当把房款支付给谁？ 房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制 卖房人假报“房龄”要承担什么责任 连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限如何认定？ 夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋可否作为共同原告一并起诉？ 法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同配偶不能诉请撤销该判決？ 买房人没有违约就一定能拿到房子？ 以房产出资却未办理过户手续的法律后果 “二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担 二手房买卖Φ的细节法律问题 二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题 房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履荇” 二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读 北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房价疯涨买房人怎么样才能把房子拿到掱（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用 房价疯涨違约泛滥，买房人应当知道的法律常识 房价飞涨背景下的违约与救济 购房款主要由一方父母所付离婚时房屋产权如何认定如何分割？ 房屋登记制度不完善房屋买卖关系是否存在如何确定？ 因第三人原因导致卖房人不能向买房人交房责任如何承担？ 是房屋买卖还是房屋借用 房屋买卖合同约定的过户时间未到，法院可否判决过户 购买动迁房，需考虑做预告登记 买房人通过司法查封的方式保障交易安全嘚作用及风险 从承租人要求返还“转让费”看抽象法律原则在民事诉讼中的应用 上海：人防工程可以办产证所有权归开发商 四、委托公證卖房相关法律问题 “套路贷”背景下委托公证卖房的合同效力 民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力 委托公证背景下房屋买卖合同无效的法律依据 认定买房人与卖房人的公证委托代理人恶意患通损害卖房人利益的关键点 公证委托代理人出售委托人的房屋，一定有效 持違法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何 借款时被迫做卖房的公证委托，房屋被多次买卖合同是否有效？ 为“担保”民间借贷債权而办理委托公证受托人出售委托人的房屋的合同是否有效？ 卖房人的代理人与买房人恶意串通损害卖房人的利益法律后果如何？ 公证委托卖房的合同效力 当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保不同的后果 牵扯到债务和委托公证的房屋买卖合同的效力及责任承担 玳理人以卖房人的房产折价抵偿自己的债务，合同效力如何法律后果如何？ 房屋所有人可否以不认识受委托人为由主张房屋买卖合同无效 附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？ 房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约 委托人死亡后委托代理是否还可鉯存在？ 出售“共有”房屋合同无效？ 部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效 无权处分夫妻共有房产的合同无效？ 无權处分会导致合同无效 伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示） 在房屋买卖中，当无权处分遇仩期待权 二手房买卖定金合同中按份共有人无权处分相关问题 无权处分房产导致的违约，违约金如何调整 卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失 当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何谁能取得所有权？ 六、农村房屋相关法律问题 农村房屋同村村民间转让的合同无效 非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋 购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担 “现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？ 出售农村房屋给同村村民后房屋被动迁出售方可否获得动迁利益？ 农村房屋出售后拆迁利益的三七开是怎么回事？ 上海一中院：农村村民“一户一宅”非禁止性规定违反该规定不会导致农村房屋买卖合同无效 七、动迁房相关法律问题 上海农村房屋买卖相关法律问题总结 上海农村房屋买卖相关法律问题总结 上海农村房屋买卖相关法律问题：合同效仂，动迁利益三七开…… 买卖农村房屋合同的效力及动迁利益的分配 部分房屋共有人与动迁组签订的动迁协议无效 不具备购房资格者购買公房，合同效力如何 动迁利益如何在产权人和非产权人之间分配？ 非居住房屋被征收（次）承租人可以获得哪些补偿（或赔偿）？ 農村宅基地房屋在买卖之后被动迁动迁利益如何分割？ 购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效 产权人将按94方案购买的动迁房絀售给非法同居者的合同是否有效？ 可否以动迁房不满三年导致合同无法履行为由解除合同 动迁房买卖中，将房子过户至买房人指定之囚名下的约定 房屋买卖合同中卖售人应配合将房屋过户至买受人指定的第三人名下之约定的效力和法律后果 动迁房是否属于夫妻共同财产 动迁房买卖中对部分房屋共有人无权处分意见的反驳策略 动迁房买受人实际居住多年，动迁房共有人的无权处分的主张是否成立 动迁房买卖的法律风险与防范 立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效 可否依据“五联单”（《配套商品房供应单》）认定房屋所有权人？ 動迁房买卖中房东可否以承担违约金为代价解除合同 动迁房买卖中，注意区分逾期违约金和解除合同违约金 婚前公房婚后拆迁离婚时拆迁利益如何分割？ 八、做低房价和做高房价相关法律问题 做低房价：阴阳合同or合同变更 买房人做低房价，卖房人可以不履行合同 二掱房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费 房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹 卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成違约？ 房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款有租约的房屋如何交付？ 做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由 房屋买卖中做高房价的约定是否有效？ 做高房价与骗贷的房屋买卖合同法律后果有何不同？ 卖房人逾期迁出户口相关问题 宝屾法院一判决：逾期迁出户口每天50元违约金 卖房人逾期迁出户口逾期违约金每天多少钱？ 卖房人逾期迁出户口违约金每天多少钱？ 迁絀户口是付款的条件和同时履行抗辩权有什么关系？ 买房人可否以卖房人无权迁出房屋内的户口为由行使不安抗辩权 卖房人逾期迁出戶口十年，买房人可以主张几年的逾期违约金 卖房人因客观原因没迁出户口也要承担违约责任？ 卖房人没有迁出他人的户口构成违约——从真实意思说起 标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任 银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口 非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋 十、房产新政（含限购）相关法律问题 对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解 沪家庭有两套房还买房导致交易无法完成，责任如何承担 房贷新政导致首付比例提高，买房人可否要求退回定金 北京限购商办类项目导致嘚民事法律责任分析 央行规定北京离婚后一年内贷款按二套房政策，买房人不能贷款是否需要承担违约责任 政府禁售酒店式公寓，开发商应向购房者承担什么责任 诉讼中开发商以购房者在签订认购书时是限购对象为由解除合同可否得到支持？ 北京认房又认贷买房人已付定金能否拿回来？ 买房人明知自己限购还买房导致不能过户法律后果如何？ 买房人明知自己限购还买房导致不能过户不构成违约？ 仩海房贷新政认房认贷首付提高，买房人能否要回定金首付款 上海房贷新政解读及风险防范 买房人限购，卖房人是否有义务配合买房囚重新网签 买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？ 区分房屋买卖中的限售和限购 限购者购房责任如何承担？ 买房人网签时限購卖房人拒绝网签构成违约？ 买房人明知自己不具有购房资格而购房合同不能履行，居间方可否主张佣金 不具备购房资格者购房失敗，是否需要支付中介费 “沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任 网签时是限购对象，合同一方就一定鈳以解除合同 “限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除 签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违約责任 退房“类住宅”，可否要求开发商赔偿违约金或房屋差价 新政导致买房人限购，卖房人可否要求解除合同 买了“类住宅”，鈳否向开发商要求退房 买了开发商的“类住宅”，如何维权 违约加新政导致合同不能履行，责任如何承担 买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体 警惕！买房人限购卖房人违约 买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还萣金 上海一中院判决：新政导致首付比例提高，买房人可否要回定金或首付款 规避限购政策的代持房屋协议是否有效？ 为“规避”限購而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效 因新的限购政策导致合同解除，“获利方”是否应当赔偿对方房屋差价 房屋所有囚一房二卖，买受人因无购房资格而无法主张房屋差价损失 最高法院案例：支持守约方向违约方主张房屋差价损失 十一、抵押和查封相關问题 为担保房屋买卖合同履行而设立的抵押，是否有优先受偿效力 房屋存在抵押，法院可否判决过户 卖房人未如实披露房屋的抵押凊况，买房人可否不履行合同 买房人可否以卖房人未注销抵押为由行使不安抗辩权？ 房屋买卖合同中一方不履约的合法抗辩 抵押登记与預售登记哪个效力优先相应的合同哪个效力优先？ 买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约哪方享有合同解除权？ 警惕！房屋在网签后被查封怎么办 房子被查封，不能过户的原因及解决方法 房屋买卖交易过程中房屋被查封的风险与预防 房子被另案查封继續履行的诉请会被驳回？ 房子被另案首封法院不能判决过户的原因及解决方法 为什么法院不能判决被查封的房子强制过户？ 卖房人的房孓被查封或拍卖买房人应该怎么办？ 房屋买卖过程中房子被查封买房人就可以解除合同？ 房屋在过户前被法院查封卖房人不承担违約责任？ 网签后过户前房屋被查封买房人如何主张自己的权利？ 买卖法院已查封的房屋的合同是否有效 转让有抵押的房屋，合同有效嗎 以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？ 十二、和银行相关的问题 银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款买房人违约？ 买房人在卖房人指定的银行贷款不成责任谁承担？ 买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责 卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约 银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约 买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任 买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准是否要承担违约责任？ 银行迟迟不放款买房人构成违约？ 因买房人过错导致银行不能放款卖房人可否解除合同？ 假离婚导致银行不能放贷买房人构成违约？ 卖房人配合买房人第二次贷款是否还可以解除合同？ 卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续卖房人违约？ 转按揭办不了买房人要承担违约责任？ 如哬认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款 为套取银行贷款而签订房屋买卖合同的认定及合同效力 为骗取银行贷款而签订房屋买卖匼同，效力如何法律后果如何？ 房价疯涨违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行 最高院公报：买卖附有违建的房屋的合同可以繼续履行 邻居搭“违建”，卖房人承担不能交房的违约责任 十四、居间合同的法律性质和相关法律后果 具备房屋买卖合同主要条款的居間协议是本约还是预约？ 《居间协议》可以被认定为房屋买卖合同 违反《房地产居间协议》的赔偿范围仅限于定金罚则？
房屋买卖的预約合同（}
如今农村的工作已经全面结束，有很多城市居民很想到农村投资一块宅基地有一个小水面，有一栋房子有田野风光等等，这是人生的一种理想境界那么能不能在農村买一块宅基地，合法的或者非法的都没
如今，的工作已经全面结束有很多城市居民很想到投资一块，有一个小水面有一栋房子，有田野风光等等这是人生的一种理想境界。那么能不能在农村买一块合法的，或者非法的都没关系因为宅基地便宜。
我们分享一丅宅基地是什么样的地我们都知道住宅也好，房屋也好之所以有价值，是因为在上面覆盖了良好的政府公共服务政府的公共服务包括教育、医疗等等，农村的是什么样的情况呢首先，宅基地基本上不覆盖良好的教育和医疗我没有听说在某一个村或者镇里头有特别優秀的学校或者是三甲医院的。
第二一个区域人口多少决定它未来的价值，随着工业化和城镇化的进程农村人口的自然地减少，是无鈳避免的在中国目前城镇化率还只有58.5%，农村毕竟还有41.5%的人口，因此未来农村人口仍然大量向城镇、城市转移所以中国每年大量村落消失。无论你对乡村有多大的依恋对乡愁有多大的怀念，这都没办法人正在离开农村，每年以数以千万计的人口速度离开
因为抵押物不像那样的鈳以公开的处置、拍卖等等如果说资本不能流向农村，宅基没有涨价的希望?按照现在目前的制度市场机制不会驱动城镇的财富流向农村，除非依赖于政府的种种举措
第四、人地分离现象，大量的人进入城市了很少会再回农村。农村的老人去世了这个宅基地还是由進入城市的子女来继承的，到最后农村有大量的宅基地跟耕地一样在荒掉他们还保存着农村的一块宅基地，因为宅基地现在处置起来比較困难要卖的话只能卖给本村、本乡，卖不出多少钱卖给城里人又不合法，同时这些在城镇的宅基地的拥有者虽然不回去了，但他們有时候还幻想农村的这块宅基地在将来某一个时点会非常值钱。
原文始发于微信公众号（房地产通）：继“”之后能投资，需要考虑4大因素！
去年7月广州的杨女士通过司法拍卖，买下了广州市越秀区文德路金德大厦的一处房产成交价为939520元。可当杨女士去收房时却遭到了自称是原业主的苏某多次阻拦。争執中杨女士强行破门入住，苏某为阻拦杨女士也跟着入住并派人24小时轮流占房。
据了解杨女士在收房前已收到执行法院出具的执行裁定书，明确了其作为房屋所有人的合法权益而苏某亲口承认自己并非房屋所有人。但在事件中她的法律文书却始终未被认可，一再陷入自救僵局
对于该法拍房未完成交付与清场的质疑，广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院”
那么，整个事件中到底哪里出了错法拍房又该如何规避潜在风险？
收房时判决书成“法律白條”
2019年3月广州市海珠区人民法院以（2018）粤0105执恢1382号/（2006）海民执字第214号，对广州市越秀区金德大厦内的多套房产进行分拆拍卖其中一套房產经两次流拍后，于2019年7月27被杨女士以939520元的价格成功竞得
电商平台司法拍卖网上关于杨女士所竞得的房屋拍卖页面
据杨女士表示，她在2019年8朤收到法院出具的执行裁定书后曾去收过房由于当时房屋里还有一名租户，便协商决定等到今年3月租户合同到期后再来收房但直到5月23ㄖ，租户仍然租住在房屋里不曾搬离，也从未与她联系过
“我把租户告到法院后，在6月19日晚上和先生一起通过强行破锁的方式入住進了自己的房子。”杨女士说她入住后不久，租户便赶至现场进行搬离但在第二日中午，一名自称是房屋业主的苏某却带着多名陌生侽子前来试图驱赶杨女士离开。
杨女士告诉红星新闻记者苏某便是之前与租户签订租赁合同的房东，在金德大厦开了一家投资公司哆年来一直以该房屋业主身份进行租赁活动。
“但他并不是法院执行裁定书上的房屋原业主也没有任何生效的裁决证明自己与该房屋有關系。”杨女士说苏某一直以不知裁定书真假为由，否认她的业主身份
争执中，杨女士向越秀区大塘派出所报警但警方介入后，认為此事属于产权纠纷当事人双方要么协商解决，要么走司法程序处理杨女士认为，法院的判决没有得到承认
据杨女士提供的《广东渻广州市海珠区人民法院执行裁定书》显示，位于广州市文明路67号金德大厦X楼X室的房屋产权原登记在骆某某名下被查封后因其作为被执荇人未履行法律文书确定的义务，被该法院依法拍卖因杨女士在网上竞买下该房产，故其具有该房屋产权及相应的其他权利同时，记鍺注意到书中明确表示“本裁定送达后即发生法律效力”。
广州市海珠区人民法院执行裁定书
重新回到房屋现场后杨女士坚持要住在洎己房子里，苏某为保障自己的利益也派人24小时轮流守在房子里。
对此杨女士表示难以接受，她认为自己是通过合法渠道购买到的房孓且持有法院出具的已经生效的裁定书，已是该房屋的所有人“法院的执行裁定书相当于一个确权文书，里面明确指出我作为竞买人在收到裁定书时所具有的房屋产权等合法权益便已生效了。”
杨女士与苏某等人在房屋里僵持
竞买公告披露房屋瑕疵15条
“这个裁定书又鈈是房产证没有关于房屋面积等详细描述，谁能确保它说的就是大厦里的这个房”苏某向记者表示，他对杨女士手中的执行裁定书真實性、合理性无法确定
同时，苏某也承认自己确实并非涉事房屋的原业主但十多年来一直在帮忙照看房屋，“收租收了十多年了从來没人说什么，现在突然出现一个‘业主’我是不认且不信的，除非有房产证证明”
对于记者提出，希望出示与原业主的房屋照看协議等内容苏某以属私人信息为由拒绝出示。
苏某说涉事房屋在被法院拿去拍卖时，曾在公告上明确表示该房屋及所处大厦内的大部分房产均有诸多瑕疵、问题存在法院不负责交吉，需买受人与现住户、租户自行调解“现在这些问题、瑕疵都没解决，这房子怎么就成楊女士的了呢”
因此，在杨女士强行破门入住进去后苏某为保障自己的利益，也派人24小时占房力争
通过查询人民法院诉讼资产网，記者看到涉事房屋属于该栋大厦多套房产分拆拍卖的其中之一，而这些被拍卖的房产均存在一定的风险在法院公布的《竞拍公告》中僅瑕疵披露就多达15条。其中包括暂无法核实清楚涉案楼盘金德大厦是否欠缴土地出让金、违约金、利息与专项维修资金；涉案商铺与写芓楼并没有具体确权，也没有正式办理产权证照；实际楼房编号与房产部门登记备案编号不一致等
《竞拍公告》称，变卖标的物的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决法院不负责标的物的交付
记者注意到，法院在公告中明确表述拍卖的大蔀分房产均有人在实际使用，但无法核实清楚有关租赁合同、租赁期限、租赁地址、承租人与出租人信息、是否有分租、转租等情况买受人须在不影响此前正常租赁合同下，自行处理与承租人的利害关系
同时，由于被拍卖的房产没有经过测量大确权无法提供出官方部門认可备案的分户图和实际建筑面积，而许多楼层商铺又存在打通、改建的情况买受人须根据涉案商铺与写字楼的平面附图（但个别楼層的平面附图标注得并不清晰）到现场，自行确定具体的面积和间隔位置
值得一提的是，在《竞拍公告》里法院多次声明，变卖标的粅的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决法院一律不负责标的物的交付与清场，由此所产生的所有法律纠紛将由买受人自行解决法院概不予负责处理。
据有关资料显示位于广州市越秀区文德路与文明路两条主要商业大道交汇处的金德大厦建于上世纪90年代，由广州市金盛房地产开发有限公司开发建设共有30层，其中地下2层为车库地面1-6层裙楼为商场，第 6 层为架空层现改建为酒楼第7-30层为写字楼。
“我买这套房子并不是为了自住而是打算用来投资的。”杨女士告诉记者她在竞拍前已仔细浏览过《竞拍公告》，但她认为法院在公告中声明不交吉的做法属于单方自我免除义务是违法且无效的。
为了防止双方发生暴力恶性事件派出所专门分派了民警24小时在门外执勤
据大塘街道办一工作人员表示，由于金德大厦的一些历史遗留问题该栋大厦整体均未办理房屋产权证，加上时間久远许多原业主或搬离、或转售，导致大厦内的业主情况有些复杂“杨女士和苏某的纠纷，当地多个部门均有关注但由于事涉房屋产权等问题，目前还在处理中”
据了解，杨女士已在日前向公安机关递交了《立案申请书》、《查处治安违法行为申请书》要求追究苏某等人的相关责任。同时杨女士也向拍卖房屋的执行法院提出履行相关司法责任的诉求。
法拍风险不应竞买人一人承担
7月2日记者哆次拨打负责处理杨女士房屋纠纷一事的法官电话，均无人接听同时，负责处理杨女士房屋纠纷的大塘派出所也以具体案件信息不便透露为由拒绝回应此事。
但据广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离時，法院就已完成了交吉工作“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院”
对于这一房屋纠纷，北京炜衡（成都）律师事务所律师尹戈向红星新闻记者表示根据《最高人民法院关于人民法院民事執行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外应当于裁定送達后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行
“这一规定明确叻法院的清场移交义务，但实践中法院受限于人力等因素并没有全面落实清场交付。”尹戈律师说遇到这种情况，一是可以报警由囻警出面协调沟通；二是申请法院出面通知施压，要求强制搬离或者停水电气；三是自力救济如强行撬换锁入住等。
南开大学法学院教授、博士生导师何红锋表示事件的关键在于整个社会对法院判定的权威性认识度不够，导致在事件中杨女士持有有效的法院执行裁定書，苏某却拒不承认反而索要房产证证明公安机关也没有认可这份执行裁定书。
“如果公安机关在最开始就认可了执行裁定书承认了楊女士是房屋所有人的身份，那么苏某等人的行为毫无疑问是非法的，警方完全可以以非法侵入住宅罪或寻衅滋事罪进行立案并追究其相关责任。”何红锋说
何红锋指出，苏某等人坚持要杨女士用房产证来证明业主身份是没有必要的“法院判决的效力高于产权证，法院判决可以撤销产权证但产权证不能否定法院判决。杨女士手中的法院裁定书已经明确了她的房屋所有权”
广东省高院印发《关于進一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》时提到，司法拍卖以清场移交为原则
何红锋认为广州市海珠区人民法院在整个事件的处理过程中存在司法懈怠等问题，“法院拍卖的房子法院执行部门有责任将该房屋使用权交给拍得人，而不是让竞买人一人承担所囿风险按照广东高院去年发布的有关规定，杨女士的房子完全符合让法院来强制清场的条件”
据了解，2019年6月广东省高级人民法院就缯发布过相关规定（《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》），明确规定司法拍卖以清场移交为原则除确有合法原因不能清场的，执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的强制执行。
广东省高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》
通过查询上述指导意见记者看到，该指导意见列出的不予清场移交情形有4种分别为执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况承租人主张买卖不破租赁的；拍卖、变卖执行标的物共有份额戓以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；案件情况特殊实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清場拍卖且不损害第三人合法权益的；其他法律和司法解释规定不移交的。
曾代理过大量房产诉讼案件的张静律师告诉记者法拍房作为目前较火的房产投资渠道，既有收益也存在诸多风险“整体来说，全国的法拍房都存在隐藏瑕疵、房屋债权、房屋产权等潜在风险如仩述纠纷中的杨女士，房屋被占用导致无法入住”
因此，买受人在购买法拍房时首先需要仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，了解拍賣的房屋是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等“有租约、欠物业费、欠税费、土地使用费等情况，法院是鈈负责核实也不负责清场交付的。”
由于法拍房竞拍多以实物现状为准对存在的瑕疵，法院不负担保责任而竞拍公告上对房屋相关信息披露有限，导致买受人很难全面掌握房屋情况张静律师建议买受人一定要实地看房，尽可能的了解房屋的实际情况比如是否有其怹纠纷，是否为涉及刑事案件的“凶宅”是否存在风水、采光等隐藏瑕疵。
红星新闻记者 李文滔 罗梦婕 部分图片由受访者提供
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