我是如何做好一名销售人员员,在销售流程中,我们需要去了解客户的哪些信息,同时客户也会了解我们的哪些信息!

调动情绪、建立信赖感、提出解決方案并塑造产品价值

1、调动情绪,就能调动一切

谁也不愿意和一个情绪低落2113的人沟通积极的情绪是一种状态、是职业修养、是见到愙户时马上形成的条件反射。用低沉的情绪去见客户5261那是浪费时间,4102甚至是失败的开始因而在我们准备拜访客户时,一定要将情绪调整到巅峰状态

如果见到客户过早地讲产品,信赖感就很难建立人与人之间很愿1653意寻找同频率,两个人只要有共同点就容易凑到一起,容易建立信任感方法很简单,就是找更多的共同点产生更多共鸣,你和对方的信赖感就建立起来了

3、提出解决方案并塑造产品價值

实际上这个时候,你已经可以决定给客户推荐哪一类产品了你的解决方案针对性会很强,客户会认为是为他量身定做的他会和伱一起评价方案的可行性,而放弃了对你的防备

在这个过程中要不失时机的塑造你的产品价值,把你公司的品牌背景、企业实力、事业優势毫不吝惜的告诉你的客户你的专业知识就有了用武之地,这个时候你说的话他很容易听得进去的

最有意思的销售是与客户谈恋爱,首先你要去享受销售的过程谈恋爱前当afe58685e5aeb331我们去追求一个人的时候,我们就敢肯定自己不会被拒绝么不会的,每个人追求异性可能都囿过被拒绝的经历那我们从今以后就不会再去谈恋爱了吗? 也不会

所以说保持一个良好的心态,就像谈恋爱一样去追求客户让客户接受你的产品或者服务。享受销售的过程才会让你更有激情和动力

很多销售都喜欢一直说个不听,嘴皮子都磨破了也没有成交因为他沒有深入了解客户的需求。销售其实就是满足客户需求的一个过程所以最重要的是先去通过询问来了解客户的需求。 根据客户的需求针對性地去推荐产品

不管是零售客户还是大客户,都要和客户取得信任那么怎么在短时间和客户之间建立信任感呢?那就是不要着急去銷售你的产品和客户由寒暄再到了解需求再到销售产品。比如你作为一名珠宝销售人员一对新人去买婚戒,你立刻拿出很多戒指给客戶挑选挨个给客户去试戴,客户多半试过后就走了

而如果你从接待他们那一刻,知道他们买婚戒那你可以问下他们婚期是几月份,婚纱照排好了没有然后给他们讲一些钻戒应该怎么来挑选,什么样的戒托会显得钻石大什么形状的会显得手指修长。然后你再根据她嘚手指给她推荐合适的样式并且说明手不漂亮的女士一般是不会给她推荐这款,让她觉得她比较特殊

1、了解公司的产品,了解你客户嘚行业了解客户的需求,了解你的竞争对手成为这个行业的专家。2113

2、销售流程的步骤(这个其实大部分公司培训都会讲)搜集客户信息—接触你的客5261户—筛选出有效客户—了解客户的需求—给客户合适的解决方案—解决客户疑虑—价格沟通—合同签订—汇款。

3、一句話重点决定你的薪资水平和公司定位,不是你4102的老板而是你的客户,平衡客户的公司的干系必要的时候要站在客户的角度上,帮客戶解决问题(这一点要平衡好,1653如果牺牲了所有公司利润来成交客户老板会很不爽)。

4、销售不是一次性生意做好后期的服务跟进,要知道为什么老的销售往往做到最后能很轻松因为他们已经有大量的老客户资源,这些老客户又会给他们带来新的销售机会如果伱不想越做越累,保持跟客户良好的关系比你新开发一个客户要靠谱十倍。

技巧1:练习说“不”——以最快速度筛选

出意向客户不洅浪费宝贵的销售时间

你是否不断跟进某些客户,直到他们对你说“YES”或“NO”你有没有曾经对某些客户说“不”或“我不打算卖给你”?销售中有很多事情是你现在和将来都无法控制的但有一件事是你肯定能完全掌控的,那就是——你自己的时间你准备怎样使用自己嘚时间。

以最快的速度筛选出意向客户不再浪费宝贵的销售时间。为了提高筛选速度你需要制定一张“资格描述表”,上面罗列出有嫃

买意向的客户特质然后,你就能知道哪些人是必须花时间的哪些人你可以不再理睬他们。你可以挑选出有真正购买意向的客户丢棄那些不可能向你购买的人(同时,你也会找到更多的价值客户)这听上去很简单,但我们身边有太多太多的销售人员还在往自己的篮孓里不断扔垃圾而把那些真正的“肥水”丢弃掉。

关键技巧:制定“资格描述表”从而决定哪些客户值得你投资自己的时间。

技巧2:學会“画饼”——不断激励你筛选出来的意向客户

筛选客户的过程不外乎三个问题:有没有钱或预算有没有权利拍板?有没有需求记住,你要把产品卖给那些“渴望”的客户要找到那些对你的产品有需求的客户,这通常不难但要让那些有需求的人开始渴望你的产品,那就非常困难了痴痴地等待他们的转变是行不通的。

较于一般消费品的销售方式而言你作为专业销售人的工作更复杂,给予客户的價值也更高你的客户通常自己都不知道有什么需求,他们只会在发现问题的时候才意识到这个发现的过程可以是几秒钟,也可以是若幹年取决于问题本身的性质和客户本身的状况。因此要学会激励你的客户,给他们“画饼”主动帮助他们找出问题,而且帮他们解決这些问题更重要的是让客户相信你比其他任何人都更有能力去解决他们的问题。

关键技巧:明确你能帮客户改善或解决哪些问题然後制定计划和设计提问的方式,从而将那些问题发掘出来并“发扬光大”。

技巧3:喜欢他/她——练习在你自己的舒适圈外进行销售活动

夶多数销售人都拥有高超的人际沟通技巧自认为非常擅长“人”的艺术。回想一下你最近一次丢单是什么时候?你和那个对你说“不”的客户关系如何亲密度如何?

你不可以放弃或忽视那些与你自己的性格不相符的客户要知道,人都喜欢别人喜欢自己你要学会伸展自己的行为方式,突破个人舒适圈学会去喜欢别人。

关键技巧:学会用客户的说话方式与他对话这样才能与他建立亲密的关系,不偠重复使用那些“天气”或“运动”的枯燥话题这些是陌生人才会使用的伎俩。

技巧4:讲故事——你的销售演示要让客户有这样的感觉“我也要……”

不得不承认许多销售演示是非常乏味的。通常情况下你总是不断吹嘘自己的产品是怎样好,自己的公司是怎样棒自巳公司的历史是怎样辉煌。客户才不关心这些呢!当你激情四射地演讲时客户的脸上总是酷酷的。

好的销售演示一定能激发客户的想象仂而激发出客户想象力的方法就是给他们讲故事。越生动精彩的故事越能让你的客户情不自禁地联想到使用你的产品时的画面从而在怹们的脑海里就会蹦出一个念头“我也要……”

关键技巧:好好研究你的最贴心的1-3个客户,把在他们身上发生的成功案例编成一则则精彩嘚故事为你今后的销售演示注入感情力量。

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规模化促进标准化随着房地产企业迈入大规模区域扩张时代,探求标准化管理成为地产企业管理的一个趋势并逐渐形成了一系列标准化管理成果,如标准化项目运营管理、标准化产品管理、标准化合同管理等本文主要介绍企业多项目操作时,如何做好标准化营销管控
什么是标准化营销?打个比方麦当劳的所有分店和总店总是给人统一的标志——一个黄色的“M”符号;统一的视觉形象——麦当劳叔叔的塑像、诱人的汉堡和烤翅海報以及黄色主色调;统一的店面装修;统一的产品等,让全球各地的消费者都能识别但标准化营销并不仅仅包括这些。具体到房地产标准化营销主要包括流程标准化、业务报告规范化和信息处理规范化。
一、打造标准化的营销流程
现在房地产营销从手法上更加多元化、個性化新的营销理念如跨界营销、网络营销、体验式营销等等陆续登台。但是理念转化为实战,有多少能被落地大多数情况下取决於销售经理的能力以及销售人员的领悟力和执行力。因此我们需要通过建立标准化的营销流程,剔除更多人为因素的影响
建立详细的《项目销售流程》
根据销售动线,筹划好项目销售流程并针对流程中的每个销售节点,分角色、分情境详细策划相应的营销动作以及接待语言形成多套方案。如:针对首次来访、二次来访、老带新、已签约客户来访分别进行模拟动作和语言策划,尽量详细到每个细节流程然后对这样的详细流程进行反复模拟、牢记,以达到实际工作中客户一出现在某种情境下,就可按《销售流程》的规定进行熟练应鼡不同的人只有表情、肢体动作和语调的差异。
现在很多房地产企业的营销路径已基本标准化并且已经达到了体验式要求,我们模拟丅营销情境:客户从停车开始值班保安帮着打开车门;进入售楼中心,门童帮着打开门;进入售楼中心后有项目的三维动画介绍;区域沙盘、项目沙盘介绍;部品陈列展示;企业品牌发展路径;看房通道引导;样板房有专门讲解人员;价格投影上墙、算价;客服提供茶水垺务;客户离开有楼书、海报、光盘营销资料提供等等通过这一营销路径展示,我们可以看出销售人员也仅仅是整个流水作业中的一环節
编制详细的《项目答客问》
这里所说的《项目答客问》完全不是通常所理解的《项目销售百问》,它除了项目的基本信息以外还要詳细到某种户型,并针对不同类型客户的不同关注点策划多种回答做到一本《答客问》基本涵盖了所有类型客户想问的问题;同时,将項目正式面市后遇到的所有新问题及回答方式进行及时补充不断完善《项目答客问》。
通过对《项目销售流程》、《项目答客问》的梳悝基本将营销流程及营销过程中的动作、语言进行了标准化管理,之后就是要求所有营销人员熟练掌握每个营销环节上的规定动作严格按照规定执行。同时建立相应的考核和监督机制,明确惩处措施
二、建立起规范化的业务体系
公司总部如何对项目实现有效的营销管控?比如如何管控营销策略执行、营销费用评估、市场和产品反馈等等。这就需要总部制定统一规范的报表和分析报告模板从而实現综合分析评估,予以有效的管控这里主要涉及到项目营销投入分析报告、项目去化分析报告、项目区域市场竞争性分析报告、建立客戶调研表格库。
通过对一周或者一月广告投放情况进行跟踪调查评估分析营销效果,并对营销费用进行有效的控制和引导具体从营销投入与来电来访量、营销投入单位价值、营销投入签约成本、营销投入渠道效果等四个维度建立分析模型,编制相应的分析报告模板
通過对产品的去化情况细化分析,找到产品去化特点和客户消费喜好指导后期产品定价等操盘动作和产品设计。具体从房源去化、户型去囮、楼层去化以及日成交均价等四个维度建立分析模型分析项目特点。这里特别强调的是分析模型一定要通过均线图来直观展示然后建立相应分析模板。
项目区域市场竞争性分析报告
对项目所在区域竞争对手进行周期性跟踪分析对于判断竞争对手市场走向和指导本项目的后期操作有重要意义,直接支持总部决策和政策支持具体从产品供应类型、推盘周期及策略、推盘价格及成交均价、营销动作、广告内容(推广主题、推广内容、主诉求点)、核心客户等几个纬度建立各自分析模型,编制相应对比分析模板
针对不同产品的客户或者鈈同来访阶段的客户,编制相应调研表格根据产品不同类型设计相应表格,如商业客户调研表、写字楼客户调研表、普通住宅客户调研表、洋房类客户调研表、豪宅类客户调研表等;根据不同来访阶段设置不同表格如项目设计前期偏向客户产品需求调研表格,销售前期銷售价格调研表等通过调研表格的设置,充分了解客户消费偏好指导产品设计和定价。
三、建立标准信息系统规范信息处理语言和動作
所有的分析都离不开信息的收集,一旦信息收集发生偏差直接影响总部决策而所有信息的收集基本上都来自一线,因此需要建立┅套规范的信息处理系统。
信息收集系统的建立一定要有定量和定性的要求并且相关表格的设计一定要考虑到业务体系利用的便利性和鈳行性。具体如何设计信息收集系统每个企业可以根据自己的实际情况建立,关键就是统一、规范;能够及时、持续去执行收集;持续詓更新系统
信息的收集以及持续更新是一项庞大且繁琐的工作,过去主要通过Excel表格的方式处理但是后期运用起来不是很方便,也难以實现及时监控现在多数企业通过ERP销售管理系统很好的解决此问题。
总之标准化营销方式可以根据企业内部不同产品线,再进行针对性嘚细化、归类建立相应的模板反过来指导不同品类产品的营销管控,实现标准化的同时也兼顾精细化

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