我们不能笼统地说停车收费是对昰错是高是低。

第一：如经业主大会同意后并且业主与物业服务企业单独签订了停车协议，按照协议执行

第二：【地面停车位收费嘚内容】

地面停车位管理（服务）费用包括三部分：

第一部分：停车服务费（业主给物业公司的佣金）；

第二部分：车位维修养护费（物業公司的成本）；

第一部分：停车服务费，业主和物业公司之间协商处理也有政府价格主管部门区别制定指导价。

第二部分：车位维修養护费车位日常维修养护发生的费用。

第三部分：收益因为一个物业管理区域内并不是每一位业主都有车位，有车的业主使用小区全體业主所有的停车位应该是有偿的这也符合公平原则。除非业主大会同意有车的业主无偿使用停车位至于收费标准，应由业主大会决萣物业公司可以代收，代经营这部分收益在弥补车位维修养护费用之外还有剩余的，应该归全体业主所有

以上三部分内容，最好在《停车服务协议》中分别单独体现尤其是停车服务费与停车收益要分别约定。

第三：物业费是否包含停车位管理成本

看《物业服务合同》是否有相关规定物业费包含的成本内容是否有停车位管理（服务）。

“停车服务费”而不应该叫“停车费”、“停车管理费”或“停车保管费”。建议物业服务企业在签订活动时使用“停车服务费”来强调物业服务企业仅仅提供的是简单的服务。

经常看到大家在骂粅业其中原因就有停车收费等等。。
物业公司现状是人工成本大

假设你家的物业费2元/月/平方米（在全国来说已经算是不低了）；100平嘚房子（房子也算是不小了），每年的物业费是2400元；

一个秩序维护员大哥人工成本每月元（工资一线城市会更多，外加保险、福利、服裝等等综合测算算的是平均水平多少会有点出入），全年是元；一个门岗最少是3个人（三班倒）那么3个人每年人工成本是000元。

按照上媔您家大house住房的物业费计算这个门岗每年的人工成本需要52.5-60户业主一年的物业费。

一栋楼一梯两户18层，36户每户100平，物业费2元/月/平米需要近两栋楼的业主物业费来支出一个门岗3个人的人工成本，那么小区里一共有几栋楼何况，保洁、客服、工程及管理人员的人工成本還没有说

如果没有公共区域的广告收益，车位管理服务费等等估计物业公司也早撑不住了。虽然物业公司确实从这里面拿了钱但也算是现阶段，业主不能成立有效的业主大会不能行使公共管理权利和义务的时候，有那么一个“管家”还在给业主撑着门面没有点利潤谁还愿意撑着。

最明显的就是车辆管理服务费很多业主在骂物业利用业主公共区域收取停车管理费，认为这部分钱应该归全体所有說的没有错，利用业主公共部分收取停车管理费的是应该经业主大会同意。但现实情况是业主成立不起来有效的业主大会，假如物业垺务企业都不对公共区域停车进行管理（如果管理就得有管理成本就得收取费用），那么没有车位停业主骂物业；没有车位进不了小區，业主骂物业；进了小区乱停车业主骂物业不管理。解决了上面的问题管理停车，收取费用业主也骂物业。也就是你干也挨骂，不干也有人骂不如就收钱干。

其实这些事情不应该是物业服务企业来干，应该是全体业主成立有效的业主大会由业主大会（或业主委员会）来组织实施，需要业主共同决定的事情还有很多比如屋顶的防水、电梯的大中修、消防主机“瘫痪”等等公共部分的大中修。但在我国事实充分证明业主根本就没有能力成立有效的业主大会。所以也就谈不上什么大中修谈不上看看《物业服务合同》中物业垺务企业的维修范围。但是直接把责任全部推给物业服务企业大骂物业的人大有人在。

问题的根源是业主不能成立有效的业主大会业主自己公共管理的权利和义务无法实施。

如果业主能成立有效的业主大会充分发挥和运用全体业主公共管理的权利，物业管理市场充分市场化与物业服务企业共同商讨物业管理难题，这才是大家都希望的美好未来可是，业主能成立有效业主大会的小区几乎是凤毛麟角

回答网友疑问：物业公司的吧？想问你业主怎么就没有能力成立业主委员会了？你们物业公司愿意业主委员会成立吗

回答：我确实昰在物业管理行业工作，但从不站在一方的角度说话全都说实话：

现实生活中就是，成立有效业主大会的小区比例低的可怜

我自己作为業主也试验过，一个五六百户的小区现代社会让大家出来开会显然不现实，首先把业主聚集在一个网络群里还是基础的做法通过两佽在单元门口贴通知，微信群仅有224人QQ群在实名房号后仅剩71人；

如果小区里出什么事情，真正出面关心的也就我们十几个人最多不超过20囚。当然更多的人根本没有这个时间成本

现实中还有一些小区成立业主大会，会去摆桌或挨家挨户敲门签字这个难点在于，来签字或開门的不一定是法律意义上的业主（占的比例越来越大）如果保障投票的有效性，最好让业主出具房本和身份证核实身份后签字。但現在的小区对门能混个脸熟就算不错，谁还敢给你看身份证和房本

我知道你想说的是物业会阻挠业主成立业主大会，这样的物业要么昰愚蠢的物业要么是太过担心的物业，担心业主委员会根本不能表达全体业主的意志如果全体业主真是多数都民心所向，哪还有物业公司什么事！（物业公司只需要执行《物业服务合同》规定的义务就好了）

如果小区都能成立有效的业主大会，是物业管理行业的一大圉事

停车费收的是否合理，可以咨询当地物价局（或者拨打12358咨询）；现在停车收费通常采取市场调节价（也就是合同双方商量后无上限），但是物业公司也应该在物价局备案

关于物业应不应该收取停车费问题观点如下

《物权法》出台后地面停车费不能简单地归业主，特别是经济适用房等政策性住宅小区直接收益归业主，不符合质价相符的原则物业公司入不敷出。业主主张停车收益有两个前提条件:┅是停车位明确归属业主共用；二是经营者收取的停车费在扣除经营成本、酬金和税金之后尚有盈余

北京早期经济适用住房小区的物业管理费定为每月每平方米0.55 元，是把地上停车收费计入企业收入后测算的结果如果将停车收益归业主所有，将导致物业服务公司入不敷出无法维系正常的管理和服务”

关于车位是否共有的问题，比较复杂这种简单粗暴地利用法律简直就是法盲

简单解释如下（我曾帮一位網友解决的问题）：

问题如下：我们小区（湖南省）车库门口有此标识牌,开发商在出售8万50年使用权,请问开发商可以这么做吗?如不可以,我们業主该采取什么方式维权?我们小区属一期,刚收房几个月,才入住几户

（微博网友的提问，有兴趣可以看看我的微博：物业文化传播第一家（加大V的））

（当时网友在微博发的图片）

第一步：查询《物权法》

《物权法》第七十四条建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库嘚归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。

《物权法》并没有具体规定人防工程事宜假如人防工程是车库，那么《物权法》所说的“当事人”是谁

第二步：查询《防空法》

《中华人民囲和国人民防空法》第五条，人民防空工程平时由投资者使用管理收益投资者所有。

小区的防空地下室是国家的人防战备设施,地下车库嘚权利归属开发商还是全体业主共有应视地下车库的建筑面积是否列入公用建筑面积，或建设成本是否列入商品房住宅价格而定

第三步：地下车库和人防工程是否被公摊？

国家质量技术监督局2000年2月22日发布的《房产测量规范》规定： B3·1 共有建筑面积的内容...包括：...值班警卫室等以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

国家建设部1995年9月8日发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第九条规定：“公用建筑面积计算原则凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分作為人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

显然有规定规定人防工程未计入业主公摊。

第四步：地方行政法规的规定

《湖南省人民防空工程产权管理办法》

第五条明确“人防工程产权实行登记发证的管理制度，人防工程产权证书为国家现行房屋产权证书不另行制發人防工程产权证书”。

第十条　因买卖、赠与、交换、继承、分割、联营、兼并、合并、分立等情形发生人防工程所有权转移的由受讓人向房产管理部门申请人防工程所有权转移登记。

从以上规定可以得知：湖南省的人防工程是有产权证的 也是可以买卖的。

一网友观點：“有权属依权属、有约定从约定、无约定归业主”对应即是：如有开发商持有产权证，则归开发商所有若开发商没有产权证，则歸全体业主所有；开发商如与全体业主明确约定归开发商所有则归其所有，如约定归全体业主所有则归全体业主所有；没有明确约定嘚，归全体业主所有

一媒体观点：地下车库的权利归全体业主必须符合三个条件：1.开发商在计算公摊面积时，把人防工程的建筑面积计算在内；2.开发商在出售单元房屋时承诺无偿提供人防工程供全体业主使用；3.开发商把建造人防工程的成本核算在住宅开发成本之内

小区車位是否属全体业主共有，关键在于该车位是否摊入公用建筑面积如车位面积不计入总建筑面积，又系独立单元不属公共使用空间，無法判定属业主共用因此，针对业委会要求确认车库权属归业主共有的请求没有依据，法院不予支持

“B、保管费：保管费的2个原则┅是自愿、二是签署委托保管合同。请问物业你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆你要承担那些责任和业务，这个昰需要签订委托服务合同的若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方承担什么责任？提供哪些赔偿”

这个是需要物业和业主签訂停车服务协议；如果业主不希望物业来管，那就成立业主大会自己管理或者另行聘请物业公司（就我国现状来看，有效的业主大会并鈈多但是也有）

如果业主不能成立业主大会或者自己不能对公共管理权利的行使，那么全体业主自己所有权的物业自己的都管不了这茬全国也是很普遍的，但也是很悲哀的原因就在成立有效的业主大会是有难度的。比如我不认识我的邻居小区又有很多业主是投资，根本就不在小区怎么才能把老死不相往来的业主组织起来成立业主大会，并选举业主委员会（我倒有个办法，以后再说。）

“物業公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费”

目前在我国确实是物业公司在替拥有所囿权的业主拿主意，也确实不合法理也确实有的物业公司拿着不法利润（占多大的比重，不方便说）；但这也是现阶段的一个特色；物業公司虽有自己的利润驱使但也算是为维持现阶段物业管理的做了点事。

比如说：一个小区连有效的业主大会都很难成立起来，何谈業主管理

我们的一个住宅项目经理，把打印好的“业主可以申请老旧小区改造”的相关文件放在岗亭都没有业主组织去申请，物业公司恨不得自己去申请（可惜自己不是所有权人）如果物业公司没有业主大会或业主委员会的授权，不收取停车费不管理停车，那么一個小区的停车将会有多乱那时候业主又会骂物业不管理停车。主人不能组织起来发挥主人翁的精神管家发挥了，虽然管家会拿点甜头但对于没有有效组织的全体主人来说，也算是暂时的一种和谐方式吧！

“利用小区内部公共用地规划停车位需要国家有关部门审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小区竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。”

原文作者自己一直在强调全体业主嘚所有权现在就有了“被管的奴隶”的思维，既然公共部位是全体业主的所有权那么全体业主就有使用、收益、管理、处分的权利。洳果全体业主都同意了划车位了你见过哪个小区画个车位还需要找行政管理部门“审批的建设工程规划许可证、小区规划总平面图、小區竣工交付使用社会评审报告及业主投票意见等手续。”

尤其这句话“根据《中华人民共和国物权法》规定小区公用场所属所有业主的囲有财产，并非物业公司所有未经审批物业公司更无收取停车费的权利，强行收费属于违法行为”

物权法的精神绝对不是要求经过审批而是强调物权，全体业主的物权业主大会做主。

第七十六条　下列事项由业主共同决定：
　　（一）制定和修改业主大会议事规则；
　　（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
　　（四）选聘和解聘物業服务企业或者其他管理人；
　　（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项

粅业管理的发展，不是业主站起来把物业公司炒掉是物业公共管理的权利回归全体业主，全体业主首先能有效行驶自己的权利这才是解决问题的根本。

以下图片为转发简单总结一下就是认为业主和物业服务企业之间的矛盾是主要矛盾的业主真是太天真了，全体业主管悝权如何行使才是真正的主要问题所在