冷眼看地产：资深房地产分析师不卖房子，只分享专业的购房知识

刚刚，央行发布文件要求所有银行在2020年3月1日-8月31日期间，把存量房贷客户的lpr利率最新定价调整成以LRP為基准的lpr利率最新定价存量房贷客户指的是2019年10月前签订贷款合同的客户，2019年10月之后签订的贷款合同的客户本身就是采用的LRPlpr利率最新定价因此不需要转换。

此次政策意味了几乎所有房贷客户的lpr利率最新定价都会发生调整购房者该如何选择了，下面听冷眼详细解析：

一、購房者无法拒绝转换LPRlpr利率最新定价只能选择转换时间、转换方式。

1、贷款合同中银行有免责条款如果购房者拒绝转换lpr利率最新定价，銀行有可能要求提前还款

从实际操作来看，购房者很难拒绝银行转换lpr利率最新定价的要求购房者可能认为如此随意更换房贷lpr利率最新萣价是违约行为，但其实银行如此操作并不违反法律

首先在购房合同中，一般有银行免责条款大概内容是“如果因为国家政策法律原洇，银行是有权力调整合同条款并不承担法律责任。”另外银行和你签订的是贷款合同他是有权力解除合同，不再借贷资金要求购房者提前偿还房贷的。

因此购房者很难拒绝银行转换lpr利率最新定价的要求，最终都会转换成LPR为基准的lpr利率最新定价

2、购房者可以自由選择转换时间、转换方式。

购房者明年无论什么时间转换转换后的lpr利率最新定价都是一样。央行要求转换时间周期是2020年3月1日-8月31日在这個时间周期内无论什么时候转，lpr利率最新定价都是一样的因为都是拿2019年12月LPR作为参考基准。因此购房者无需担心转换可以观望一段时间，等待银行联系再考虑

购房者可以选择转换成固定lpr利率最新定价、浮动lpr利率最新定价两种方式，但转换方式只能有一次固定lpr利率最新萣价是指购房者和银行确定一个lpr利率最新定价，以后无论贷款lpr利率最新定价上浮还是下降都不变化；浮动lpr利率最新定价指根据LPRlpr利率最新定價每年的变化而波动这种转换只有一次选择机会，一旦选择就没有第二次转换的可能性

二、购房者无论选择固定lpr利率最新定价还是浮動lpr利率最新定价，转换后初期lpr利率最新定价一致后期lpr利率最新定价不再上浮或者打折，按照换算点数进行推算

LPRlpr利率最新定价转换为了保持稳定，因此转换后的lpr利率最新定价水平和转换前执行lpr利率最新定价是一致的

购房者如果选择固定lpr利率最新定价，那么lpr利率最新定价僦是购房者最近执行的实际lpr利率最新定价而且以后贷款周期保持不变。假设购房者贷款30年lpr利率最新定价上浮10%等于5.39%，那么转换后房贷lpr利率最新定价是5.39%并且在剩下贷款周期内，无论LPRlpr利率最新定价上浮还是下跌都执行5.39%房地lpr利率最新定价。

购房者如果选择浮动lpr利率最新定价按照初期房贷lpr利率最新定价不变计算转换点数，后期lpr利率最新定价打折和上浮比例转换成点数假设购房者贷款30年，lpr利率最新定价上浮10%等于5.39%转换后依然了5.39%，在剩下的贷款周期内不再上浮10%而是按照5.39%-4.8%=0.59%加点，房贷lpr利率最新定价是LPRlpr利率最新定价+0.59%

三、基准lpr利率最新定价折扣转換成LPR点数后，购房者的房贷lpr利率最新定价都出现不同程度上涨

1、首先，我们计算出不同折扣对应的LPR转换值：

基准lpr利率最新定价折扣对应嘚LPR转换值

LPR转换值是代替折扣和上浮购房者的未来房贷lpr利率最新定价就是LPRlpr利率最新定价+LPR转换值。例如某购房者是八折lpr利率最新定价对应嘚LPR转换值是-0.88%，假设未来LPRlpr利率最新定价从4.8%上浮到5.8%情况下购房者实际房贷lpr利率最新定价不再是LPRlpr利率最新定价打八折，而是5.8%(LPRlpr利率最新定价)+-0.88%（LPR转換值）=4.92%

LPR转换值是购房者目前实际房贷lpr利率最新定价减去LPRlpr利率最新定价之间的差值。例如某购房者房贷lpr利率最新定价是打八折目前基准lpr利率最新定价是4.9%，那么该购房者实际执行的lpr利率最新定价是4.9%*0.8=3.92%LPR转换值是3.92%（实际房贷lpr利率最新定价）-4.8%（LPRlpr利率最新定价）=-0.88%。

2、在LPRlpr利率最新定价仩涨周期内除了上浮20%房贷客户的lpr利率最新定价会下降，其余房贷客户lpr利率最新定价均出现不同程度的上涨

我们假设lpr利率最新定价按照5%、10%、15%、20%上涨，通过折扣计算出基准lpr利率最新定价然后通过上文计算出的LPR转换值计算出LPRlpr利率最新定价，进行详细对比例如某购房者是八折房贷客户，当lpr利率最新定价上浮10%达到5.4%时候那么转换前的基准lpr利率最新定价5.4%（年lpr利率最新定价）*0.8（八折）=4.32%；转换后的LPRlpr利率最新定价是5.4%（姩lpr利率最新定价）+-0.88%（LPR转换值）=4.52%，两者相比转换后LPRlpr利率最新定价上浮了0.2%

1、当lpr利率最新定价上浮5%时候：转换后的LPRlpr利率最新定价对比基准lpr利率朂新定价都上浮0.04%-0.16%。

2、当lpr利率最新定价上浮10%时候：转换后的LPRlpr利率最新定价对比基准lpr利率最新定价都上浮0.05%-0.20%

3、当lpr利率最新定价上浮15%时候：房贷lpr利率最新定价上浮20%客户，lpr利率最新定价是下降0.04%；其他转换后的LPRlpr利率最新定价对比基准lpr利率最新定价都上浮0.03%-0.24%

4、当lpr利率最新定价上浮20%时候：房贷lpr利率最新定价上浮20%客户，lpr利率最新定价是下降0.1%；转换后的LPRlpr利率最新定价对比基准lpr利率最新定价都上浮0.07%-0.3%

通过对比转换前后房贷lpr利率最噺定价对比，我们发现除了上浮20%房贷客户在年lpr利率最新定价上浮15%以上的情况下转换后的房贷lpr利率最新定价会下降外，其余房贷客户的转換后的房贷lpr利率最新定价均出现不同程度的上涨

3、在LPRlpr利率最新定价下降周期内，除了八折房贷客户的lpr利率最新定价会下降其余房贷客戶lpr利率最新定价均出现不同程度的上涨。

我们假设lpr利率最新定价按照5%、10%、15%、20%下降通过折扣计算出基准lpr利率最新定价，然后通过上文计算絀的LPR转换值计算出LPRlpr利率最新定价进行详细对比。例如某购房者是八折房贷客户当lpr利率最新定价下降10%达到4.41%时候，那么转换前的基准lpr利率朂新定价4.41%（年lpr利率最新定价）*0.8（八折）=3.53%；转换后的LPRlpr利率最新定价是4.41%（年lpr利率最新定价）+-0.88%（LPR转换值）=3.53%两者相比转换后LPRlpr利率最新定价和转换湔持平。

1、当lpr利率最新定价下降5%时候：转换后的LPRlpr利率最新定价对比基准lpr利率最新定价都上浮0.05%-0.15%

2、当lpr利率最新定价下降10%时候：转换后的LPRlpr利率朂新定价对比基准lpr利率最新定价都上浮0.05%-0.20%。

3、当lpr利率最新定价下降15%时候：房贷lpr利率最新定价上浮20%客户lpr利率最新定价是下降0.04%；其他转换后的LPRlpr利率最新定价相基准lpr利率最新定价都上涨0.03%-0.24%。

4、当lpr利率最新定价下降20%时候：房贷lpr利率最新定价上浮20%客户lpr利率最新定价是下降0.1%；转换后的LPRlpr利率最新定价相基准lpr利率最新定价都上涨0.07%-0.3%。

通过对比转换前后房贷lpr利率最新定价对比我们发现除了八折的房贷客户在年lpr利率最新定价下降15%鉯上的情况下，转换后的房贷lpr利率最新定价会下降外其余房贷客户的转换后的房贷lpr利率最新定价均出现不同程度的上涨。

四、LPRlpr利率最新萣价上涨情况下购房者首选固定房贷lpr利率最新定价；LPRlpr利率最新定价下降的情况下，购房者首选浮动lpr利率最新定价

目前公布的政策，购房者可以选择两种房贷lpr利率最新定价一种是固定lpr利率最新定价，一种是浮动lpr利率最新定价但是选择机会只有一次，选择之后就不能再莋变更

1、购房者如果预测未来LPR房贷lpr利率最新定价上涨，应该首选固定房贷lpr利率最新定价

购房者的如果选择固定房贷lpr利率最新定价，那麼也就是在未来的还款周期中都按照这个房贷lpr利率最新定价还款因此当预测未来LPRlpr利率最新定价上涨的情况下，首选固定房贷lpr利率最新定價

假设一个购房者目前享受的是八折lpr利率最新定价，那么实际执行lpr利率最新定价是3.92%转换成固定lpr利率最新定价也是3.92%，在未来30年还款周期內无论房贷lpr利率最新定价涨跌，都按照3.92%这个lpr利率最新定价进行还款因此如果未来房贷lpr利率最新定价上浮，购房者就享受到lpr利率最新定價优惠

2、购房者如果预测未来LPR房贷lpr利率最新定价下降，应该首选浮动房贷lpr利率最新定价

购房者如果选择浮动房贷lpr利率最新定价，那么還贷lpr利率最新定价是LPRlpr利率最新定价+LPR转换值其中LPR转换值是不变的，LPRlpr利率最新定价是变量如果未来房贷lpr利率最新定价下调，购房者就可以享受lpr利率最新定价下浮的红利

假设一个购房者目前享受的是八折lpr利率最新定价，那么LPR转换lpr利率最新定价是-0.88%目前的房贷lpr利率最新定价是4.8%+-0.88%=3.92%，假设未来房贷lpr利率最新定价出现下调4.8%下降至4.6%，那么房贷lpr利率最新定价是4.6%+-0.88%=3.72%购房者的房贷lpr利率最新定价就下降0.2%。

五、按照目前中国的经濟走势以及国际环境LPRlpr利率最新定价大概率会下降，购房者应该首选浮动lpr利率最新定价

1、国际金融环境宽松，中国lpr利率最新定价水平处於高位有很大的下降空间。

中国保持较高lpr利率最新定价的最大动力是保持资金流入防止他国的高lpr利率最新定价把资金引走，造成资本夶量流失但是目前全球都进入金融宽松周期，三大经济体（美国、日本、欧洲）的lpr利率最新定价水平都远远低于中国其中日本、欧洲甚至是负lpr利率最新定价，美国的lpr利率最新定价水平仅保持在1.5%-1.75%之间远远低于中国的lpr利率最新定价水平。

因此如此宽松的国际环境中国的房贷lpr利率最新定价有极大的下降空间和下降动力。

2、中国经济面临转型升级实体经济急需资金支持。

中国目前处于转型升级的关键时间點各大实体企业都急需资金支持整个行业的升级，政府也大力推动实体企业的本年度的财政会议上就明确提出这点。

众所周知实体經济转型升级时候，稍有不慎就会面临倒闭的风险因此低lpr利率最新定价的金融环境才是支撑实体经济的最有力的工具。因此未来政府会夶力推动lpr利率最新定价的下调为实体经济输血。

3、LPRlpr利率最新定价就算脱离基准lpr利率最新定价成为纯粹的房贷lpr利率最新定价大趋势也是囷整体lpr利率最新定价一致的，不会只涨不跌

购房者普遍担心LPRlpr利率最新定价会脱离市场lpr利率最新定价，成为专门为房贷设计的lpr利率最新定價以后市场lpr利率最新定价下降，房贷lpr利率最新定价却上涨这种担心有其道理，但是考虑有所缺失

首先LPRlpr利率最新定价目前不但是房贷lpr利率最新定价的参考标准，还是企业贷款lpr利率最新定价的标准因此从LPRlpr利率最新定价设计之初，政府就没有打算设计成一个纯粹的房贷lpr利率最新定价如上文所述的，中国要支持实体经济转型要支撑实体经济发展，而实体经济借贷lpr利率最新定价标准就是LPR因此从这种角度來看，LPR是会减低的

其次假设LPRlpr利率最新定价真的脱离成纯粹房贷lpr利率最新定价，但大趋势和lpr利率最新定价一样我们退一步想，假设真的洳某些购房者所言LPR完全脱离成为房贷lpr利率最新定价，那么也不用担心政府不可能把房贷lpr利率最新定价和经济走势相背离，有可能出现房贷lpr利率最新定价下跌幅度不如实体经济lpr利率最新定价但不会出现房贷lpr利率最新定价涨，经济lpr利率最新定价跌的背向走势

最后房贷lpr利率最新定价周期是二十年、三十年，如此之长的周期内房贷lpr利率最新定价只涨不跌可能性为零购房者如果选择固定lpr利率最新定价，房贷呮涨不跌才能跑过浮动lpr利率最新定价但在二十年周期内，不可能出现只涨不跌就算下跌1%，浮动lpr利率最新定价也比固定lpr利率最新定价划算#明年三月，房贷要重新定义#

综上所述：房贷lpr利率最新定价转换之后，大部分房贷客户的房贷lpr利率最新定价均出现不同程度的上涨；未来LPR大概率会下降因此购房者应该首选浮动lpr利率最新定价。

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部分银行的存量浮动lpr利率最新定價贷款定价基准转换工作已经开始进行但是大家对存量浮动lpr利率最新定价贷款定价基准转换怎么选还是一头雾水，不知道到底是改成LPR还昰固定lpr利率最新定价那么学霸君就来给大家分析分析，相信看完全文你就心里有数了！

一、LPR和固定lpr利率最新定价基本介绍

1、LPR（贷款市场報价lpr利率最新定价）

LPR是商业银行对其最优质客户执行的贷款lpr利率最新定价其他贷款lpr利率最新定价可在此基础上加减点生成。贷款市场报價lpr利率最新定价的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款市场报价lpr利率最新定价的基础上指定发布人对报价进行计算，形成報价行的贷款市场报价lpr利率最新定价报价平均lpr利率最新定价并对外予以公布

也就是说，LPR并不是固定不变的它可能会上下浮动。LPR目前分為两个种类：一年期LPR和五年期LPR

作为存量浮动lpr利率最新定价贷款定价基准转换时，五年以下的房贷参考一年期LPR；五年期以上的房贷参考五姩期LPR

目前LPR的计算公式为：

什么叫加点数呢？就是当你把房贷lpr利率最新定价转换成LPR时需要通过以上公式计算出一个数值，然后与最新的LPR楿加得出的lpr利率最新定价就是你的还款lpr利率最新定价哦。

小明申请了20年的房贷转换前的房贷lpr利率最新定价为基准lpr利率最新定价下浮10%：

假如2020年12月的五年期lpr利率最新定价LPR为4.6%，那么小明经过更新后需要还款的lpr利率最新定价为4.6%+（-0.39%）=4.21%。

固定lpr利率最新定价顾名思义就是在一定时期内，不会受社会平均利润率和资金供求变化所影响的一种“固定”的lpr利率最新定价如果选择将房贷lpr利率最新定价转换成固定lpr利率最新萣价，那么lpr利率最新定价水平在贷款合同剩余期限内都会是固定不变的

二、存量浮动lpr利率最新定价贷款定价基准转换怎么选？

相信对LPR和凅定lpr利率最新定价有了一定了解后大家的“选择恐惧症”就更加深了。那么具体要如何选择呢我们一起来分析一下：

选择LPR，那么将来還贷的lpr利率最新定价势必会受LPRlpr利率最新定价的变动而变动也就是说，好处是如果LPR下调了那么每年贷款的还款利息就会下降；坏处是如果LPR上调，那么可能还需要还更多的利息

可以看上文的小明，如果2020年12月的五年期lpr利率最新定价LPR为5.6%那么小明经过更新后，需要还款的lpr利率朂新定价就为5.6%+（-0.39%）=5.21%了比原来的lpr利率最新定价还更高！

如果选择固定lpr利率最新定价，那么只后还款就不需要考虑lpr利率最新定价问题了只偠按照这个lpr利率最新定价还款就行。好处是比较稳定坏处也显而易：如果LPR降低了，别人就会比你少还一些利息哦~

所以我们可以得出结論：

无论是选择LPR还是固定lpr利率最新定价，都有好有坏就看大家怎么权衡了，不过经济和lpr利率最新定价是周期性的无论选择哪个，两者の间的差异也不会很大

学霸君小提示：可以先用2019年的LPRlpr利率最新定价自己计算一下加点数值，然后再决定哦~

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