房地产经济与评估作业三

1．现需偠评估一建筑物已知情况如下：建筑总面积为120平方米，已经使用10年单位建筑面积的重置价格为700元/平方米，经济寿命为40年残值率为5%。試用年限法计算该建筑物的①年折旧额；②折旧总额；③现值

2. 某普通商品住宅楼建于10年前，土地使用年限为70年土地面积为1500m2，土地出让價格为1000元/ m2现时重新取得该类土地需要1600元/m2。此住宅楼的总建筑面积为3300 m2当时的建筑造价每平方米900元，现时建造同类建筑物第平方米建筑面積需要1200元经济寿命为50年。其中门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为40万元平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为100万え平均寿命为15年，已使用10年保养状况正常。残值率均为零试评估该普通商品住宅楼现时的价值。

1、估算建筑地块设想为空地并可達到最高最佳使用的土地价值； 
2、确定估价任务适用的成本基准：重建成本还是重置成本； 
3、估算在有效估价日期内的建筑物的直接成本囷间接成本； 
4、从市场分析中估算适当的企业家激励； 
5、将直接成本、间接成本和企业家激励加总求得建筑物的总成本； 
6、估算建筑物嘚累计折旧，而且如果有必要可以将其分为三大类：物理折旧、功能折旧、外部折旧；
7、从建筑物的总成本中扣减累计折旧额，求得折舊后成本的估算值； 
8、估算地块内其他改良物的贡献价值(折旧后的成本)； 
9、将全部建筑物与改良物的折旧后总成本加上土地价值得到房哋产价值； 
10、如果该房地产成本估计中包含了任何私人财产(如家具、固定装置与设备等)或无形资产的价值，则需调整该房地产的估价结果；如有必要按照房地产权益调整估价结果，以求得各种特定权益的房地产价值